osnivanje (obnova) zemljisnih knjiga

D. KONTREC, Osnivanje (obnova) zemljinih knjiga rad katastarskog... Zb. Prav. fak. Sveu. Rij. (1991) v. 29, br. 1, ???-??? (2008) 1

OSNIVANJE (OBNOVA) ZEMLJINIH KNJIGA RAD KATASTARSKOG I ZEMLJINOKNJINOG POVJERENSTVA

(de lege lata, de lege ferenda)

Damir Kontrec, sudac UDK: upanijski sud u Varadinu Ur.: 28. sijenja 2008.Pr.: 17. veljae 2008.Pregledni znanstveni lanak

U radu se govori o postupku osnivanja (obnove) zemljinih knjiga, ali i o postupcima katastarske izmjere i tehnike reambulacije kao preduvjetu za provoenje postupka osnivanja zemljinih knjiga. Ukazuje se na meusobnu ovisnost i uvjetovanost katastarskog i zemljinoknjinog povjerenstva u postupku izlaganja novog katastarskog operata na javni uvid i postupku sastavljanja zemljinoknjinih uloaka. Prikazana su vaea zakonska rjeenja iz Zakona o zemljinim knjigama i Zakonu o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina, ali se upozorava i na razliitu praksu zemljinoknjinih sudova kod postupaka osnivanja odnosno obnove zemljinih knjiga (de lege lata). Na kraju dani su prijedlozi (de lege ferenda) kojima bi postupak osnivanja i obnove zemljinih knjiga bio proveden u to kraem roku, s ciljem kako bi isti rezultirao stvaranjem aurne evidencije o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet

Kljune rijei: osnivanje i obnova zemljinih knjiga, katastarska izmjera i tehnika reambulacija, izlaganje katastarskog operata na javni uvid, sastavljanje nove zemljine knjige, ispravni postupak.

1. Uvod

Donoenjem novog Zakona o zemljinim knjigama1 propisana su pravila na koji se nain provodi postupak osnivanja (obnove) zemljinih knjiga. U zadnjih desetak godina pokrenut je cijeli niz novih katastarskih izmjera, a iza kojih bi po

1 Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04. i 107/07., dalje: ZZK. Vidjeti i l. 12. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, Narodne novine br. 68/98., dalje ZIDZPSPSP.

D. KONTREC, Osnivanje (obnova) zemljinih knjiga rad katastarskog...2 Zb. Prav. fak. Sveu. Rij. (1991) v. 29, br. 1, ???-??? (2008)

slubenoj dunosti trebala slijediti obnova zemljinih knjiga (l. 198. st. 2., ZZK). Postupku osnivanja ili obnove zemljinih knjiga neminovno prethodi postupak nove katastarske izmjere ili tehnike reambulacije katastarskih podataka, pa se neizostavno postavlja i pitanje meusobnog odnosa, ali i koordinacije djelovanja katastarskog i zemljinoknjinog povjerenstva.

Svakodnevna praksa katastarskih ureda i zemljinoknjinih sudova jo uvijek svjedoi o nejednakom postupanju, usprkos injenici da je navedena materija regulirana pozitivnim propisima. Zemljina knjiga tako nije pratila, zbog razliitih uzroka i razloga, u zadnjih 20-30 godina, cijeli niz novih katastarskih izmjera ili tehnikih reambulacija odreenih katastarskih opina, zbog ega je postojee stanje u katastru i zemljinoj knjizi potpuno razliito. No, isto tako obnove zemljinih knjiga za neke katastarske opine na sudovima traju izuzetno dugo, vie desetaka godina, pa se postavlja pitanja efikasnosti takvog postupanja, a posebice sigurnosti pravnog prometa u tim katastarskim opinama.

Prema odredbi l. 9. st. 1. ZZK odreuje da se zemljine knjige temelje na podacima katastarske izmjere, dok prema odredbi l. 4. st. 1. Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina2 podaci katastra nekretnina temelj su za zemljine knjige koje vode zemljinoknjini sudovi. Usprkos takvom zakonskom odreenju jo uvijek smo daleko o cilja da podaci zemljine knjige i katastra budu identini, tj. da podaci o nekretnini3 u listu A (posjedovnici) budu izvorni podaci katastra, dok podaci o nositeljima prava na nekretnini i teretima u listu B i C (vlastovnici i teretovnici) budu izvorni podaci zemljine knjige.

Stoga e se u ovom radu prije svega pokuati prikazati postojei zakonski okvir za postupanje zemljinoknjinog, odnosno katastarskog povjerenstva prilikom postupka izrade novog katastarskog operata i njegova izlaganja, odnosno prilikom postupka sastavljanja nove zemljine knjige. Ujedno e se ukazati na odreene dileme u praksi, kao i razliita postupanja, te dati odreeni prijedlozi kako bi ovaj postupak mogao biti efikasniji i u konanici toniji, s ciljem da se nakon postupka osnivanja ili obnove zemljine knjige dobije zaista stvarna, aurna evidencija o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

2 Narodne novine br. 16/07., dalje ZDIKN. 3 U l. 9. st. 1. Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., Odluka USRH, 22/00., Odluka USRH, 73/00., 114/01., 79/06. i 141/06.; dalje: ZV (Vidjeti l. 12. ZIDZPSPSP, Narodne novine br. 68/98.) dana je definicija pojedinane nekretnine na nain da istu ini zemljina estica, ukljuujui i sve to je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj povrini ili ispod nje; ali kad je vie zemljinih estica upisano u zemljinoj knjizi u isti zemljinoknjini uloak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljinoknjino tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina. Isto tako u l. 2. st. 1. ZZK je propisano da je zemljite u smislu tog Zakona dio zemljine povrine koji je u katastru zemljita oznaen posebnim brojem i nazivom katastarske opine u kojoj lei (katastarska estica). Prema st. 2. sve to je sa zemljitem trajno spojeno na povrini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljita i ako zakonom nije drukije odreeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu, pa se sve odredbe ovoga Zakona utvrene glede zemljita odnose i na to.

D. KONTREC, Osnivanje (obnova) zemljinih knjiga rad katastarskog... Zb. Prav. fak. Sveu. Rij. (1991) v. 29, br. 1, ???-??? (2008)

2. Katastarska izmjera i tehnika reambulacija i izlaganje novog katastarskog operata

2.1. Katastarska izmjera i tehnika reambulacija

Postupanje katastra kod izrade novog katastarskog operata prilikom nove katastarske izmjere, odnosno tehnike reambulacije moe se podijeliti u dvije faze. Prvu fazu ini sam postupak izmjere odnosno reambulacije, koju vri izvoditelj radova koji je taj posao dobio na javnom natjeaju, u kojoj fazi se ne angaira katastarsko povjerenstvo, dok drugu fazu ini postupak izlaganja na javni uvid novog katastarskog operata, koju provodi nadleno katastarsko povjerenstvo.

ZDIKN u l. 27. i 28. definira pojmove katastarske izmjere i tehnike reambulacije4, pa je tako katastarska izmjera prikupljanje i obrada svih potrebnih podataka kojemu je svrha osnivanje katastarskih estica, evidentiranje zgrada i drugih graevina, evidentiranje posebnih pravnih reima na zemljitu i naina uporabe zemljita te izrada katastarskog operata katastra nekretnina, dok je tehnika reambulacija ogranieno prikupljanje i obrada potrebnih podataka koje se provodi u svrhu u koju se provodi i katastarska izmjera.

Katastarska izmjera ili tehnika reambulacija mogu se provoditi za cijelu ili za dio katastarske opine, pri emu ako se provodi za dio katastarske opine, tada je potrebno da taj dio bude tono opisan, pored ostalog i navoenjem katastarskih estica na kojima se katastarska izmjera ili tehnika reambulacija provodi (l. 29. st. 1. i 2., ZDIKN).

U ranijem Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (dalje raniji ZDIKN)6 bilo je odreeno u l. 21. da se katastarskom izmjerom prikupljaju i obrauju podaci o:

1. poloaju, obliku, povrini, nainu uporabe, te nositeljima prava na esticama zemljita,

4 Opirnije o novom ZDIKN vidi: Pahi D., Parcelacijski i drugi geodetski elaborati i njihova provedba u katastru i zemljinoj knjizi, u: Breanski, J., Crni, J., Jeli, O., Koni, A. M., Kontrec, D., Pahi, D., Sarvan, D., uvela, M., Zemljine knjige i odgoda povjerenja, Novi informator, Zagreb, 2007., str. 177-195; Pahi D., Postupno stvaranje katastra nekretnina, u: Crni, J., Jeli, O., Koni, A. M., Kontrec, D., Miheli, G., Naki, J., Pahi, D., Sessa, ., Vlasnikopravni odnosi i zemljine knjige, Novi informator, Zagreb, 2007., str. 127-155; Pahi, D., Novi Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina-to je u Zakonu novo i kako su rijeena sporna pitanja iz prakse, u: Bienenfeld, J., Frkovi, S., Jeli, O., Josipovi, T., Kohari, Z., Kontrec, D., Pahi, D., Simonetti, P., Nekretnine kao objekti imovinskih prava, Narodne novine, Zagreb, 2007., str. 159-186, dalje: Bienenfeld et. al., Nekretnine ,; Kontrec, D., Refleksije novog Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina na upise u zemljine knjige, u: Bienenfeld et. al., Nekretnine , str. 187-210. Reambulacia (lat.) znai dopunjavanje i ispravljanje katastarskih (i geografskih) karata i planova na terenu dopunskom izmjerom: Klai, B. Rjenik stranih rijei, Nakladni zavod MH, Zagreb, 1988. 6 Narodne novine br. 128/99. i 153/05., dalje: raniji ZDIKN.


2. poloaju, obliku, nainu uporabe, te nositeljima prava na zgradama i drugim graevinama,

3. poloaju u zgradi, povrini, te nositeljima prava na dijelovima zgrada (stanova, te poslovnih i drugih prostora) i drugih graevina, te

4. podrujima posebnih pravnih odnosa na zemljitu. Iz navedenog je vidljivo da novi ZDIKN u postupku katastarske izmjere vie

ne zahtijeva da se prikupljaju podaci o poloaju u zgradi, povrini i nositeljima prava na dijelovima zgrada (stanova, te poslovnih i drugih prostora) i drugih graevina, a to bi zapravo znailo odstupanje od ranije elje katastra da evidentira i posebne dijelove (stanove, poslovne prostorije, te druge samostalne prostorije) i u katastarskoj evidenciji.

Druga bitna novina je da u sluaju kada se katastarska izmjera ili tehnika reambulacija provode za dio katastarske opine, da je tada potrebno da se taj dio tono oznai, i to navoenjem katastarskih estica za koje se katastarska izmjera ili tehnika reambulacija provodi.

Takav nain navoenja katastarskih estica za koje e se provoditi katastarska izmjera ili tehnika reambulacija, u znaajnoj mjeri e olakati i postupanje ministra pravosua i zemljinoknjinih sudova kod donoenja odluka o osnivanju ili obnovi novih zemljinih knjiga (l. 179. st. 2., l. 198., l. 199., ZZK), pri emu e prilikom oglaavanja postupka obnove zemljine knjige za dio katastarske opine biti potrebno tono navesti i brojeve zemljinoknjinih estica za koje se obnova u takvom sluaju provodi (l. 186., ZZK). Osim toga u sluaju obnove samo dijela zemljine knjige, tada e se moi jasno navesti za koje se katastarske estice zatvara ranija zemljina knjiga.7

ZDIKN propisuje da se u smislu l. 30. u okviru katastarske izmjere i tehnike reambulacije za katastarsku esticu prikupljaju se i obrauju sljedei podaci:

1. podaci o meama i drugim granicama,2. podatak o adresi katastarske estice,3. podaci o nainu uporabe katastarske estice i njezinih dijelova,4. podaci o povrini katastarske estice te o povrinama dijelova katastarske

estice koji se upotrebljavaju na razliiti nain,5. te podaci o posebnim pravnim reimima koji su uspostavljeni na

katastarskoj estici.Bitno je naglasiti da se podaci o meama i drugim granicama prema odredbi

l. 31. st. 2. prikupljaju uz sudjelovanje nositelja prava na nekretninama, dok se podaci o adresi katastarske estice preuzimaju iz Registra prostornih jedinica te iz odluka tijela nadlenih za donoenje odluka o ulicama i trgovima.

7 Iz gore navedenih odredbi ZZK-a vidljivo je da ministar pravosua mora formalno donositi odluku o osnivanju, obnovi, dopuni, preoblikovanju u EOP-zemljinu knjigu za svaku katastarsku opinu. Isto tako ministar mora donositi i odluku nakon to se sastave svi zemljinoknjini uloci. Pitanje koje se ovdje mora postaviti da li takva uloga ministra pravosua mora biti, a ujedno zbog ega u tim postupcima odreenu ulogu nemaju upanijski sudovi, koji su nadleni za odluivanje o albama s navedenih prvostupanjskih zemljinoknjinih sudova.


U pogledu vrste uporabe katastarske estice ZDIKN razlikuje nekoliko vrsta uporabe, pri emu valja naglasiti da pojedina katastarska estica moe ima i vie vrsta uporabe (l. 32.):

za poljoprivredna zemljita nerazvrstano poljoprivredno zemljite, oranica, oranica staklenik, oranica plastenik, vrt, vrt staklenik, vrt plastenik, vonjak, vonjak rasadnik, maslinik, maslinik rasadnik, vinograd, vinograd rasadnik, livada, panjak, trstik i ribnjak

za umska zemljita ume i ostalo umsko zemljite za unutranje vode rijeka, potok, kanal, jezero, akumulacija, retencija,

rukavac, bara i movara za povrine mora more, ribogojilite, marikultura za prirodno neplodno zemljite neplodno zemljite, stjenjak, kamenjar,

golet, gromaa, pijesak, klizite, vododerina, sprud, stjenovita obala, ljunana obala, pjeana obala

za zemljite privedeno svrsi izgraeno zemljite, zemljite pod zgradama, dvorite, park, zemljite za sport i rekreaciju, djeje igralite, trnica, sajmite, groblje, ureena plaa, luka, marina, zrana luka, kamenolom, ljunara, pjeenjak, otvoreni kop, nasip, usjek, ustava, deponija, ulica, trg, cesta, put, autocesta, eljeznika pruga.

U l. 32. st. 3. predviena je mogunost evidentiranja i neke druge vrste uporabe, ako bi to bilo propisano nekim posebnim propisom ili pak propisima donesenim na temelju ZDIKN-a.

Isto tako u postupku katastarske izmjere katastarskoj estici pridruit e se podatak i o posebnom pravnom reimu koji je uspostavljen na katastarskoj estici. O tome se takoer mora posebno izvijestiti nadleni zemljinoknjini sud u smislu odredbe l. 36. st. 2.

Kada se govori o posebnom pravnom reimu na odreenoj katastarskoj estici, tada se misli na sljedee pravne reime: pomorsko dobro (PD), vodno dobro (VD), kulturno dobro (KD), strogi rezervat (SR), nacionalni park (NP), posebni rezervat (PR), park prirode (PP), regionalni park (RP), spomenik prirode (SP), znaajni krajobraz (ZK), park uma (P), spomenik parkovne arhitekture (SA), tieno podruje (P), zemljite posebne namjene koje se koristi za djelatne potrebe obrane (PO), te podruje graninog prijelaza (GP). Mogue je da se katastarskoj estici pridrui podataka o kojem drugom posebnom pravnom reimu ako je posebnim zakonom odreenom da se podaci o tom reimu vode u katastru nekretnina (l. 36. st. 6.).

U okviru katastarske izmjere ili tehnike reambulacije katastarskoj estici se odreuje i broj katastarske estice (l. 37.).

Tijekom katastarske izmjere u katastru nekretnine evidentiraju se zgrade i druge graevine, koji su objekti nastali gradnjom (l. 38.), pri emu se zgrade i druge graevine evidentiraju u okviru katastarske estice, odnosno u okviru prava graenja.

Zgrade se mogu evidentirati i prikazivati ako su trajnog karaktera i ako je njihova tlocrtna povrina vea od 10 metara kvadratnih, s time da se zgrade koje


su posebno znaajne mogu evidentirati i ako imaju manju povrinu. Kao primjer se u l. 38. st. 6. navodi trafostanica, odnosno zgrade koje slue za stanovanje. l. 39. st. 1. uvodi i obvezu da se tijekom katastarske izmjere ili tehnike reambulacije prikupljaju podaci o poloaju i obliku zgrada, kunim brojevima, nainu njihove uporabe, te posebice podaci o tome da li se zgrada ili druga graevina moe rabiti u skladu s propisima o gradnji.

I prema novom ZDIKN-u tijekom katastarske izmjere i tehnike reambulacije prikupljaju se podaci o nositeljima prava na nekretninama na temelju raspoloivih dokumenata (zemljine knjige, katastar zemljita i dr.), kao i izjava zainteresiranih stranaka (l. 40. st. 1.), no ti su podaci pomoni podaci koji slue za potrebe izlaganja na javni uvid elaborata katastarske izmjere ili tehnike reambulacije (l. 40. st. 2.).

Nakon to se prikupe svih gore navedeni podaci, izrauje se elaborat katastarske izmjere, odnosno tehnike reambulacije, koji obvezatno sadri katastarski plan, preglednu katastarsku kartu i popisne listove, a o potvrenom elaboratu katastarske izmjere ili tehnike reambulacije obavjetava se ministarstvo nadleno za poslove pravosua i nadleni opinski sud (l. 41. ZDIKN).

Izuzetno je bitno da se odluka o katastarskoj izmjeri, odnosno tehnikoj reambulaciji donosi od strane Dravne geodetske uprave u sporazumu s ministarstvom nadlenim za poslove pravosua, a u skladu s programima koje navodi ZDIKN u l. 5.8 Ta odluka se objavljuje u Narodnim novinama i drugim javnim glasilima na nain da se omogui da se s njom upoznaju nositelji prava na nekretninama na podruju na kojem se provodi katastarska izmjera ili tehnika reambulacija.

Nositelji prava na nekretninama duni su vidljivim trajnim oznakama oznaiti svoje nekretnine, sve to na svoj troak, pri emu je sada izriito propisano da se nositelji prava na zemljitu pismenim putem pozivaju da obiljee granice svojih zemljita (nekretnina).

U tom dijelu se postavlja pitanje tko e u ime Republike Hrvatske oznaiti vidljivim trajnim oznakama nekretnine u postupku nove izmjere ili reambulacije.

8 l. 5. ZDIKN glasi: Poslovi dravne izmjere i katastra nekretnine obavljaju se na temelju petogodinjih i godinjih programa (st.1.). Programima iz st. 1. ovoga l. (dalje: Program) utvruju se u prvome redu podruju na kojima e se obaviti geodetski radovi, topografske izmjere i izradba dravnih karata, izmjera i oznaavanje dravne granice, izradba katastra nekretnina, te izvori financiranja za provedbu Programa (st. 2.). Petogodinje programe donosi Hrvatski sabor, a godinje programe Vlada Republike Hrvatske (st. 3.). Petogodinji programi objavljuju se u Narodnim novinama (st. 4.). Sredstva potrebna za izvrenje Programa te za izradbu i odravanje katastra nekretnina osiguravaju se u dravnome proraunu te iz drugih izvora (st. 5.). U osiguravanju sredstava potrebnih za obavljanje poslova dravne izmjere i katastra nekretnina mogu sudjelovati upanije, gradovi, opine i druge zainteresirane pravne i fizike osobe (st. 6.). Jedinice lokalne samouprave mogu u financiranju poslova katastra nekretnina ukljuiti pravne i fizike osobe koje su nositelji prava na nekretninama na podruju obavljanja tih poslova, odlukom predstavnikog tijela (st. 7.). Odlukom iz st. 7. ovoga l. odredit e se visina sredstava koje trebaju osigurati nositelji prava za pojedinu nekretninu (st. 8.).


Naime, Republiku Hrvatsku kao zastupnik na temelju zakona zastupa Dravno odvjetnitvo Republike Hrvatske. ini mi se da oznaavanje nekretnina na samom terenu u postupku nove izmjere ili tehnike reambulacije u ime Republike Hrvatske trebale obaviti osobe kojima je dravna imovina dana na upravljanje (primjerice Hrvatske ume za umsko zemljite, Hrvatske vode za vodno dobro, osobe kojima je poljoprivredno zemljite dodijeljeno u zakup ili koncesiju i slino)9, ali bi nadleno dravno odvjetnitvo moralo voditi rauna da navedene osobe tu svoju obvezu stvarno i izvre tijekom postupka katastarske izmjere ili tehnike reambulacije.

Katastarske izmjere su samo jedan o naina ili putova rjeavanja stanja u katastru i zemljinim knjigama. Drugi naini su izrada geodetskih elaborata, tehnike reambulacije katastarskih podataka, revizija katastarskih podataka, vektorizacija detaljnih listova katastarskih planova uz usporeivanje dobivenih podataka s knjinim dijelom katastarskom operata, te svakodnevno odravanje katastra temeljem prijava stranaka.10

2.2. Izlaganje katastarskog operata na javni uvid i postupanje katastarskog povjerenstva

Na temelju podataka prikupljenih i obraenih tijekom katastarske izmjere ili tehnike reambulacije, podataka prikupljenih tijekom izlaganja na javni uvid elaborata katastarske izmjere i tehnike reambulacije i podataka preuzetih iz osnovane ili obnovljene zemljine knjige izrauje se katastarski operat katastra nekretnina (l. 46. st. 1.). Iz ovakvo stilizirane odredbe proizlazi da je katastarski operat katastra nekretnina rezultat same katastarske izmjere, ali i podataka prikupljenih tijekom postupka izlaganja, kao i podataka preuzetih iz osnovane ili obnovljene zemljine knjige.

Samo izlaganje na javni uvid provodi povjerenstvo Dravne geodetske uprave, koje imenuje ravnatelj, a samo izlaganje je istodobno i povezano s osnivanjem ili obnovom zemljine knjige (l. 46. st. 2., ZDIKN).

Upravo navedena injenica da se izlaganje katastarskog operata na javni uvid provodi istodobno i povezano s osnivanjem ili obnovom zemljine knjige predstavlja znaajan iskorak u odnosu na dosadanju regulativu.11 ini mi se da

9 U praksi su este situacije da su vlasnici nekretnina s vremenom uzurpirali dijelove nekretnina koje su bile u ranije drutvenom, odnosno dravnom vlasnitvu i na taj nain poveavali povrine svojih nekretnina. Kod novih katastarskih izmjera te novoformirane nekretnine su esto puta ograene, pa je na terenu isto vidljivo kao jedna nekretnina. 10 Ivkovi, M., Vilus, J., Kukuruzovi, A., Problemi pri izlaganju podataka katastarske izmjere na javni uvid, Zbornik radova Treeg hrvatskog kongresa o katastru s meunarodnim sudjelovanje, Zagreb, 2005. g., str. 407-412. Autorice u lanku upozoravaju da je kod nove izmjere potrebno dobro pripremiti nadlena upravna tijela i vlasnike katastarskih estica koji ulaze u izmjeru. Idealno bi bilo, po miljenju autorica, da je sve to regulirano zakonom, odnosno pravilnicima, ali je situacija trenutno takva da svi segmenti katastarske izmjere nisu definirani novim standardima. 11 Drugaije: Ernst, H., Rasprava na Okruglom stolu Hrvatske akademije znanosti i umjetnosti, dalje: HAZU, odranom dana 25. travnja 2007. g., u: Modernizacija hrvatskog stvarnog prava,


je u tom dijelu prevladao stav preteitog dijela prakse12 da je prilikom osnivanja ili obnove zemljine knjige izuzetno dobro da istodobno djeluju povjerenstva katastra i zemljinoknjinog suda, pri emu u takvim sluajevima zemljinoknjino povjerenstvo ima strunu pomo katastarskog povjerenstva u identifikacije starih i novih katastarskih i zemljinoknjinih estica. Osim toga smatramo da takvo postupanje nije u suprotnosti s odredbama to ih propisuje ZZK koje govore o postupku osnivanja, odnosno obnove ili dopune zemljinih knjiga13, budui da ZZK uope nema odredbi koje bi govorile o odnosu zemljinoknjinog i katastarskog povjerenstva kod postupaka osnivanja ili obnove zemljinih knjiga.

ZDIKN u daljnjim stavcima l. 46. st. 3.-8. propisuje i nain postupanja katastarskog povjerenstva prilikom izlaganja katastarskog operata na javni uvid. Tako je propisano da osobe koje su u elaboratu katastarske izmjere ili tehnike reambulacije iskazane kao nositelji prava na nekretninama u postupku izlaganja na javni uvid pisano potvruju da su im podaci katastarske izmjere, odnosno tehnike reambulacije predoeni, te da su suglasni sa stanjem prikupljenih podataka.

Ukoliko nositelj prava na nekretnini ne bi bio zadovoljan, tada takav nositelj prava na nekretnini ima pravo izjaviti prigovor, pri emu se pri izlaganju na javni uvid vodi knjiga prigovora. Na temelju prigovora nositelja prava na nekretnini obvezatno se obavlja terenski uviaj, te ako se na temelju obavljenog terenskog uviaja utvrdi da je potrebno promijeniti podatke u elaboratu, tada je za tu nekretninu potrebno ponovno izvriti izlaganje na javni uvid.

Neosnovane prigovore rjeenjem odbija povjerenstvo zadueno za postupak izlaganja, i to u upravnom postupku, time da je protiv tog rjeenja doputena alba.14

Detaljan nain izlaganja na javni uvid propisati e ravnatelj podzakonskim aktom (pravilnikom), pri emu valja naglasiti da zasada takav akt nije donesen.15,16

HAZU, Zagreb, 2007. g., str. 123-131. 12 U tom dijelu se misli na praksu katastarskih ureda, ali i preteitog dijela zemljinoknjinih sudova u RH. 13 Vidjeti opirnije Crni, J., Koni, A. M., Kontrec, D., Osnivanje, obnavljanje, dopunjavanje i preoblikovanje zemljinih knjiga, Novi informator, Zagreb, 2005. g., str. 36-42. 14 l. 202. st. 1. Zakona o opem upravnom postupku, Narodne novine br. 53/91. i 103/96., Odluka USRH, dalje: ZOUP., glasi: Na podlozi injenica utvrenih u postupku, organ nadlean za rjeavanje donosi rjeenje o stvari koja je predmet postupka.; l. 223. st. 1. ZOUP-a glasi: Protiv rjeenja donesenog u prvom stupnju stranka ima pravo albe., dok st. 2. glasi: Dravni odvjetnik, javni pravobranitelj i drugi dravni organi, kad su zakonom ovlateni, mogu izjaviti albu protiv rjeenja kojim je povrijeen zakon u korist pojedinaca ili pravne osobe a na tetu drutvene zajednice. 15 Jo uvijek je na snazi Pravilnik o izlaganju na javni uvid podataka utvrenih katastarskom izmjerom i katastarskim klasiranjem zemljita (Narodne novine br. 41/1978.). 16 U vrijeme vaenja ranijeg ZDIKN u ovom dijelu dolo je do izdavanja okrunice od strane Ministarstva pravosua, odnosno upute ravnatelja Dravne geodetske uprave. Ministarstvo


Za odnos sa zemljinom knjigom bitna je i odredba l. 47. st. 1. prema kojoj se katastarski operat katastra nekretnina stavlja u primjenu danom otvaranja zemljine knjige17 i to na temelju odluke ravnatelja. Ravnatelj tu odluku na temelju st. 2. istog lanka donosi na temelju obavijesti ministra nadlenog za poslove pravosua o danu otvaranja zemljine knjige za katastarsku opinu o kojoj je rije, odnosno na temelju obavijesti o tome da su za dio katastarske opine sastavljeni svi zemljinoknjini uloci. Ukoliko se provodi katastarska izmjera ili tehnika reambulacija za dio katastarske opine, tada e biti nuno u svim odlukama koje se donose u postupku izmjere, odnosno osnivanja ili

pravosua, Uprava za graansko pravo izdalo okrunicu od 27. sijenja 2005. g. u kojoj se izriito navodi da je Sektor za zemljinoknjino pravo zaprimio obavijest da u postupku osnivanja i obnove zemljinih knjiga stranke izjavljuju prigovore sudskom povjerenstvu na oblik i povrinu katastarskih estica. Dana je uputa da ukoliko stranke prigovaraju na oblik i povrinu novoformiranih estica da je potrebno stranke vratiti komisiji nadlenog ureda za katastar budui o albama na odluke donijete u upravnom postupku u drugom stupnju odluuje sredinji ured Dravne geodetske uprave. Uputa ravnatelja Dravne geodetske uprave, Klasa: 932-04/04-01/03,Urbroj: 541-01-04/1-04-01 od 16. prosinca 2004. g. govori o izlaganju na javni uvid podataka prikupljenih katastarskom izmjerom. U uputi stoji: Temeljem Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 128/99.) katastarski operat izrauje se na temelju podataka prikupljenih i obraenih u katastarskoj izmjeri, a nakon to ti podaci budu izloeni na javni uvid istodobno i povezano s osnivanjem odnosno obnovom zemljinih knjiga. Poslovi izlaganja na javni uvid podataka obavljaju se sukladno Pravilniku o izlaganju na javni uvid podataka utvrenih katastarskom izmjerom i katastarskim klasiranjem zemljita (NN 41/1978.). Izlaganje na javni uvid obavlja nadleni podruni ured za katastar uz istovremeno sastavljanje zemljinoknjinih uloaka koje provodi nadleni opinski sud. Za potrebe izlaganja na javni uvid koriste se skice izmjere, pregledna katastarska karta, katastarski planovi, popis katastarskih estica i drugi podaci. Nositelji prava na zemljitu pismeno se pozivaju da pristupe izlaganju na javni uvid, a katastarski ured koji obavlja izlaganje duan je voditi knjigu prigovora i albi, to je i podrano programskim paketom koji slui za izlaganje na javni uvid. Pravne osobe ovlatene za obavljanje poslova dravne izmjere i katastra nekretnina koje obavljaju geodetsko katastarske usluge na katastarskoj izmjeri temeljem ugovora (dalje: geodetske tvrtke) dune su izvriti terenski uviaj po svakom stavljenom prigovoru koji se odnosi na poloaj, oblik i povrinu katastarskih estica, to je ujedno i jedna o njihovih ugovornih obveza. U sluaju da se izlaganje na javni uvid obavlja, a da reena ugovorna obveza ne postoji, terenske uviaje provodi nadleni katastarski ured. Za prigovore koji e biti usvojeni geodetska tvrtka izrauje dopunsku skicu izmjere i izvjee o obavljenom terenskom uviaju te provodi potrebno auriranje dijelova elaborata katastarske izmjere. Novo uspostavljeno stanje katastarskih podataka se ponovno izlae strankama. Kada je terenskim uviajem utvreno da je stanje navedenih katastarskih podataka pravilno utvreno katastarskom izmjerom geodetske tvrtke, nakon obavljenog uviaja, izrauju izvjee koje slui katastarskom uredu kao osnova za pokretanje upravnog postupka i donoenje rjeenja o odbijanju prigovora. Kada je terenskim uviajem utvreno da je sporan tijek mea, meu je potrebno prikazati kao spornu, a katastarski uredi u takvom sluaju donose zakljuak o prekidu postupka do rjeenja prethodnog pitanja (ureenja mee putem suda). Po albama o odlukama donesenim u upravnom postupku u drugom stupnju odluuje Sredinji ured Dravne geodetske uprave. Ova uputa se daje na traenje Ministarstva pravosua a obzirom da je od nekih stranaka i opinskih sudova protumaeno da geodetske tvrtke donose odluke po prigovorima. Napominjemo da sukladno l. 54. st. 3. Zakona o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina geodetskim tvrtkama ne moe se prenijeti ovlast za donoenje odluka u upravnom postupku. 17 l. 180. st. 1. i 2., ZZK.


obnove zemljinih knjiga tono navesti brojeve katastarskih estica za koje se takav postupak provodi, odnosno za koje je zemljina knjiga osnovana, obnovljena ili dopunjena.

U l. 47. st. 3. je propisano da se prije stavljanja u primjenu katastarskog operata katastra nekretnina u njega preuzimaju podaci zemljine knjige, pri emu prema odredbi l. 49. st. 2. podaci o nositeljima prava na nekretninama nisu izvorni katastarski podaci nego podaci zemljine knjige koji se u katastarski operat katastra nekretnina preuzimaju.

Katastarski operat katastra nekretnina prema odredbi l. 49. st. 1. sadri podatke o katastarskim esticama, zgradama i drugim graevinama, podrujima pojedinih vrsta uporabe zemljita, podrujima posebnih pravnih reima na zemljinoj povrini te podatke o nositeljima prava na nekretninama.

Katastarski plan katastra nekretnina vodi se u elektronikom obliku prema odredbi l. 50. st. 3., dok su pisani katastarski podaci (l. 50. st. 4. i 5.) koji su temelj za osnivanje, obnovu, voenje i odravanje zemljine knjige, atributi katastarskog plana voenog u elektronikom obliku.

Pisani katastarski podaci koji su temelj za osnivanje, obnovu, voenje i odravanje zemljine knjige jesu:

broj katastarske estice adresa katastarske estice nain uporabe katastarske estice i njezinih dijelova podaci o zgradama i drugim graevinama povrina katastarske estice i povrine dijelova katastarske estice, koji se

upotrebljavaju na razliiti nain. Iz navedenoga se jasno moe vidjeti da novi ZDIKN preuzima u odreenom

smislu intenciju odredbi koje je donio ZZK i to u dijelu gdje se govori o EOP-zemljinoj knjizi. Naime, ZZK je propisao u l. 163. st. 1. da je EOP-zemljina knjiga evidencija voena elektronikom obradom podataka o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, koja se sastoji od katastarskih podataka o obliku, povrini i izgraenosti zemljita, te podataka zemljinoknjinog suda o pravnom stanju zemljita pohranjenih u bazu zemljinih podataka (BZP)18. Kako se i EOP-zemljina knjiga sastoji i od katastarskih podataka o samoj estici (oblik, povrina i izgraenost), to i katastar nekretnina s druge strane preuzima podatke o nositeljima prava na nekretninama iz zemljine knjige. Miljenja sam da je time dano i precizno razgranienje nadlenosti u buduoj zajednikoj bazi zemljinih podataka (BZP), ali i odgovornosti za tonost i aurnost tih podataka.

18 Opirnije o stvaranju jedinstvene baze zemljinih podataka, vidjeti: Kontrec, D., Stvaranje baze zemljinih podataka u Republici Hrvatskoj (sustavni i pojedinani pristup, odnos prema Zajednikom informacijskom sustavu zemljine knjige i katastra), u: Josipovi, T., Breanski, J., Jeli, O., Bienenfeld, J., Crni, J., Koni, A. M., Kontrec, D., Radii, N., Jug, J., Sessa, ., Culli, E., Morovi-Pavi, Lj., Nekretnine u pravnom prometu -aktualna pitanja zakonodavstva i sudske prakse-2007., Inenjerski biro, Zagreb, 2007. g., str. 166-203..


3. Osnivanje (obnova) zemljinih knjiga postupanje zemljinoknjinog povjerenstva

3.1. Sastavljanje zemljinoknjinih uloaka

3.1.1. Sastav zemljinoknjinog povjerenstva

Rad zemljinoknjinog povjerenstva takoer se moe podijeliti u dvije faze. U prvoj fazi dolazi do sastavljanja zemljinoknjinih uloaka, dok se u drugoj fazi provodi ispravni postupak, odnosno postupak ispravljanja podataka u novoformiranoj zemljinoj knjizi.

Da bi zemljinoknjino povjerenstvo moglo postupati, potrebno je da se preuzmu podaci iz novog katastarskog operata, pri emu je za zemljinoknjini sud najbitnije da se preuzmu podaci o katastarskoj estici, a isto tako mora postojati i formalni preduvjet, a to je odluka o osnivanju ili obnovi zemljinih knjiga.

O tome tko je u sastavu zemljinoknjinog povjerenstva, odluuje predsjednik nadlenog zemljinoknjinog suda. ZZK u l. 179. st. 4.19 propisuje da osnivanje zemljine knjige provodi sudac pojedinac ili sudski savjetnik, ali pojedine radnje u postupku mogu se povjeriti i ovlatenom zemljinoknjinom referentu prema odluci predsjednika suda. Ujedno je dodan i novi st. 5. gdje je propisano da pojedine radnje u postupku osnivanja zemljine knjige mogu se povjeriti i zemljinoknjinom referentu, koji e te poslove obavljati pod nadzorom suca ili sudskog savjetnika. U praksi zemljinoknjinih sudova u pravilu se koriste sudski savjetnici kao osobe koje provode postupak osnivanja ili obnove zemljinih knjiga, uz sudjelovanje zemljinoknjinog referenta, a ne voditelja zemljinih knjiga.20

3.1.2. Sastavljanje posjedovnice

Kod sastavljanja posjedovnice zemljinoknjinog uloka valja prije svega voditi rauna o odredbi l. 9. ZZK-a prema kojoj se zemljine knjige temelje na podacima katastarske izmjere. Da bi se moglo pristupiti postupku osnivanja, potrebno je da nadleni katastarski ured dostavi zemljinoknjinom sudu katastarski operat za katastarsku opinu (ili dio) za koju se postupak osnivanja ili obnove provodi.

19 lanak je izmijenjen Zakonom o izmjenama i dopunama ZZK, Narodne novine br. 107/07., dalje: ZIDZZK/07. Naime, naputeno je rjeenje da osnivanje zemljinih knjiga provodi sudac opinskog suda kao sudac pojedinac, uz sudjelovanje voditelja zemljinih knjiga, time da se pojedine radnje u postupku mogu povjeriti i drugim osobama, a to je prema l. 191. st. 3. mogao biti diplomirani pravnik s poloenim pravosudnim ispitom koji nije sudac tog suda, ako ga na to iz opravdanih razloga posebno ovlasti predsjednik suda. 20 Vidjeti opirnije o ulozi sudskih savjetnika u Crni, I., Sudski savjetnici kao pomonici sudaca, Informator, br. 5179., od 25. listopada 2003. g., str. 1-2.


Svaka pojedina katastarska estica trebala bi initi pojedino zasebno zemljinoknjino tijelo, osim ako zakonom nije to drugo odreeno (l. 181. st. 1., ZZK i l. 102. Pravilnika o unutarnjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova21).

Dakle, kod sastavljanja posjedovnice treba preuzeti podatke iz katastra, to je uostalom propisao ZZK odredbom l. 183., gdje je odreeno da se u posjedovnicu uloku koji se sastavlja unose podaci iz katastra o povrini, obliku i izgraenosti katastarske estice, odnosno svih estica koje tvore zemljinoknjino tijelo. Ti podaci se upisuju u zemljinu knjigu prema l. 102. st. 5. Poslovnika prema podacima katastarske izmjere zemljita koji je sudu dostavilo tijelo nadleno za katastar.

Ve je reeno da bi pravilo trebalo biti da svaka pojedina katastarska estica ini zasebno zemljinoknjino tijelo tj. svaka estica se upisuje u poseban zemljinoknjini uloak (l. 181. st. 1., ZZK). Jedino u sluaju kada je na vie katastarskih estica izgraena jedna zgrada, ili zgrade ine pravnu cjelinu, sve e se zgrade zajedno s esticama upisati kao jedno zemljinoknjino tijelo u isti zemljinoknjini uloak (l. 181. st. 2., ZZK). Prema st. 3. istog lanka u jedan zemljinoknjini uloak upisat e se vie katastarskih estica koje nisu razliito optereene, a pripadaju istom vlasniku, ako on to zahtijeva prijavom u ispravnom postupku. 22

Tu treba dodati da bi u novom katastarskom operatu trebale biti navedene sve estice, neovisno o tome da li se radi o nekretninama koje su ope dobro (pomorsko dobro, ceste i slino), a to dovodi na odreeni nain u pitanje primjenu odredbe l. 17. st. 3., gdje je ZZK propisao da se u glavnu knjigu upisuje ope dobro ako to zatrai osoba koja na tome ima pravni interes. Naime, u tom dijelu praksa ide u pravcu da se sve katastarske estice koje su utvrene novom izmjerom ili tehnikom reambulacijom upisuju u novi katastarski operat, pa se nakon toga pred zemljinoknjinim povjerenstvom utvruje vlasniki status nekretnine, odnosno tko upravlja primjerice opim dobrom.

3.1.3. Sastavljanje vlastovnice

Sastavljanje vlastovnice je u iskljuivoj nadlenosti zemljinoknjinog povjerenstva (l. 184., ZZK), a na to upuuje i ZDIKN odredbom l. 49. st. 2. koja govori da podaci o nositeljima prava na nekretninama nisu izvorni katastarski podaci nego podaci zemljine knjige koji se u katastarski operat katastra nekretnina preuzimaju.

Kod sastavljanja vlastovnice uloka kao vlasnika e se prije svega upisati vlasnika iz runo voene zemljine knjige, knjige poloenih ugovora ili pak

21 Narodne novine br. 81/97., 109/02., 123/02., 153/02. i 14/05., dalje: Poslovnik. 22 Postavlja se pitanje emu optereivati ispravni postupak prijavama u smislu ZZK l. 181. st. 3., kada je to mogue izbjei ukoliko stranke dou pred zemljinoknjino povjerenstvo i takav zahtjev podnesu istom. ini nam se da problem nije samo ZZK, ve u tumaenju odredbi koje donosi ZZK odnosno koja je svrha postupka osnivanja odnosno obnove zemljinih knjiga.


poloenih isprava. Ako se iz tih evidencija ne moe utvrditi kome pripada pravo vlasnitva nekog zemljinoknjinog tijela ili pak se to moe utvrditi samo za neke dijelove prava vlasnitva, kao vlasnik se upisuje korisnik zemljita iz katastra (za cijelu ili preostale dijelove nekretnine). Kada se niti prema katastru ne moe utvrditi podatak o vlasniku, odnosno suvlasniku nekog zemljinoknjinog tijela, kao vlasnik se upisuje Republika Hrvatska. 23, 24, 25

Isto tako Republika Hrvatska upisat e se kao vlasnik na naputenoj nekretnini. l. 133. st. 1. Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (dalje ZV) propisano je da je nekretnina niija tek kad na temelju oitovanja o odreknuu od vlasnitva danog u obliku ispravne prikladne za zemljinoknjini upis bude to pravo izbrisano u zemljinoj knjizi, a prema st. 2. naputena nekretnina prelazi na temelju zakona u vlasnitvo Republike Hrvatske.

23 Kod postupka osnivanja posebno treba voditi rauna i o posebnim zakonima koji su regulirali stjecanje vlasnitva od strane Republike Hrvatske na primjerice poljoprivrednom zemljitu ili umskom zemljitu, prema Zakonu o poljoprivrednom zemljitu, Narodne novine br. 54/94. proieni tekst, 48/95., 19/98., 105/99., odnosno Zakonu o umama, Narodne novine br. 54/83., 32/87., 47/89., 41/90., 52/90., 5/91., 9/91, 61/91., 26/93., 76/93., 29/94., 76/99., 8/00., 13/02., 100/04., 160/04. U runo voenoj zemljinoj knjizi upisani su kao korisnici bivi nositelji prava koritenja, koji takvo zemljite nisu mogli unijeti u pretvorbu, pa je Republika Hrvatska ex lege postala vlasnik tog zemljita. 24 Ministarstvo pravosua, Uprava za graansko pravo izdalo je okrunicu za zemljinoknjine odjele opinskih sudova dana 2. veljae 2005. godine, a u svezi s uknjibom prava vlasnitva na poljoprivrednom zemljitu. Navedena okrunica izdana je u svrhu ujednaavanja postupanja zk. odjela sudova kod uknjibe RH na poljoprivrednom zemljitu u drutvenom vlasnitvu. Istie se da je temelj za uknjibu prava vlasnitva na poljoprivrednom zemljitu u drutvenom vlasnitvu l. 388. st. 2. ZV i l. 3. Zakona o poljoprivrednom zemljitu (NN br. 54/94. proieni tekst), te je ovlatenik za podnoenje zahtjeva u ime RH mjesno nadleno opinsko dravno odvjetnitvo, a protustranka je upisani zk. korisnik zemljita u drutvenom vlasnitvu. Da bi se moglo udovoljiti zahtjevu za upis RH potrebno je da su kumulativno ispunjenja dva uvjeta i to: 1. da je poljoprivredno zemljite s danom stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljitu odnosno na dan 24. srpnja 1991. godine bilo upisano u zemljinim knjigama kao drutvenom vlasnitvo i 2. da je na dan stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljitu poljoprivredno zemljite bilo izvan granica graevinskog zemljita. Nadleno dravno odvjetnitvo duno je priloiti uz zahtjev za upis uvjerenje nadlenog tijela dravne uprave za prostorno ureenje da je predmetno zemljite izvan granica graevinskog zemljita, a koje uvjerenje je u smislu l. 171. Zakona o opem upravnom postupku i da ima svojstvo javne isprave. Ako su udovoljeni traeni uvjeti kao vlasnik se upisuje RH. Ako su na dan stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljitu bile dijelom izvan granica graevinskog podruja, tada se bez prethodne parcelacije to zemljite ne moe upisani na RH na gore opisani nain. Isto tako ako je nakon stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljitu donesen odgovarajui prostorni plan kojim je to zemljite obuhvaeno kao zemljite unutar granica graevinskog zemljita, neovisno o novom statusu zemljita isto se upisuje kao vlasnitvo RH na isti nain, kao i zemljite izvan granica graevinskog zemljita. 25 I kod umskog zemljita vrijedi isti princip i to temeljem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o umama, koji je stupio na snagu 16. listopada 1990. godine, te je izvrena pretvorba uma i umskog zemljita koje su na dan stupanja na snagu toga Zakona bile u drutvenom vlasnitvu na nain da je kao titular prava vlasnitva odreena Republika Hrvatska. Vidjeti opirnije Perkui, A., ume i umska zemljita-pretvorba prava vlasnitva i upis u zemljine knjige, Hrvatska pravna revija, 2004. br. 11, str. 51-56.


ZV u l. 362. st. 3. donosi i predmnjevu da se smatra da su vlasnitvo Republike Hrvatske sve stvari iz drutvenog vlasnitva na podruju Republike Hrvatske glede kojih nije utvreno u ijem su vlasnitvu, a niti pak djeluju predmnjeve iz st. 1. i 2. U tim predmnjevama navodi se da se smatra da je vlasnik nekretnine u drutvenom vlasnitvu osoba koja je u zemljinim knjigama upisana kao nositelj prava upravljanja, koritenja ili raspolaganja tom nekretninom, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati. Isto tako smatra se da je osoba koja je u zemljinoj knjizi upisana kao nositelj prava koritenja neizgraenog graevinskog zemljita u drutvenom vlasnitvu, odnosno nositelj prvenstvenog prava koritenja takvog zemljita, vlasnik tog zemljita, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati.

Kod postupka osnivanja valja voditi rauna i odredbi l. 390. i 390. ZV-a prema kojoj odredbe l. 360. do 365. ne odnose na stvari na kojima su pravo upravljanja, koritenja i raspolaganja imale bive drutvene i drutveno-politike organizacije, na stvari koje nisu unesene u drutveni kapital pravnih osoba u postupku pretvorbe na temelju Zakona o pretvorbi drutvenih poduzea26, te na stvari pravnih osoba u drutvenom vlasnitvu sa sjeditem na prije okupiranom, a sada osloboenom podruju Republike Hrvatske.

Ista pravila propisana su i u odredbi l. 102. st. 6. Poslovnika, s time da je u toj odredbi jo odreeno da upisi prava upravljanja odnosno prava koritenja na nekretninama u drutvenom vlasnitvu, te prava koritenja odnosno prvenstvenog prava koritenja na neizgraenom graevinskom zemljitu provedeni u zemljinoj knjizi koja e se zatvoriti, upisuju se prilikom osnivanja zemljine knjige kao vlasnitvo po odredbama ZZK u l. 220.

ZZK u l. 220. st. 1. odreuje da e se prilikom osnivanja zemljine knjige upisi prava upravljanja, raspolaganja i koritenja na nekretninama u drutvenom vlasnitvu provedeni u zemljinoj knjizi koja e se zatvoriti, odnosno u knjizi poloenih ugovora, po slubenoj dunosti e se provesti kao upisi prava vlasnitva u korist osoba koje su bile upisane kao nositelji prava upravljanja, raspolaganja i koritenja. Ako nitko nije upisan kao nositelj prava upravljanja, raspolaganja i koritenja na nekretnini u drutvenom vlasnitvu, kao nositelja prava vlasnitva upisat e se Republika Hrvatska, a ne jedinica lokalne ili podrune (regionalne) samouprave. St. 2. istog lanka je dalje propisano da e se u postupku osnivanja zemljine knjige po slubenoj dunosti brisati drutveno vlasnitvo i pravo koritenja odnosno prvenstveno pravo koritenja na graevinskom zemljitu u drutvenom vlasnitvu te e se kao nositelj prava vlasnitva upisati osoba u iju je korist u zemljinoj knjizi koja se zatvara ili u knjizi poloenih ugovora, bilo upisano pravo koritenja, odnosno prvenstveno pravo koritenja.

26 Narodne novine br. 19/91., 83/92., 84/92., vidi Zakon o Hrvatskom fondu za privatizaciju, 94/93., 2/94., 9/95., 21/96. osobito l. 49. Zakona o privatizaciji, 118/99.; Zakon o Hrvatskom fondu za privatizaciju, Narodne novine br. 48/92., 70/93., 76/93., 19/94., 52/94., 87/96.; Zakon o privatizaciji, Narodne novine br. 21/96., 71/97., 16/98., 73/00.).


Ako pak nitko nije upisan kao nositelj prava upravljanja, raspolaganja i koritenja na nekretnini u drutvenom vlasnitvu, kao nositelj prava vlasnitva upisati e se Republika Hrvatska.

Ostala stvarna prava koja su postojala na nekretnini u drutvenom vlasnitvu kao i provedene zabiljebe upisat e se s onim prvenstvenim redom kako su bili upisani u zemljinoj knjizi koja se zatvara, odnosno redom kojim su bili osnovani popisom sukladno odredbama Ovrnog zakona27.

No, kod sastavljanja vlastovnice, u sluaju obnove zemljinih knjiga, javlja se problem identifikacije ranije zemljinoknjine estice i nove koja je nastala tijekom postupka katastarske izmjere ili tehnike reambulacije. Tu identifikaciju moe uiniti jedino katastarski ured (geodetski strunjaci), budui da u zemljinoknjinim odjelima u pravilu nema zaposlenih strunjaka geodetske struke, a katastar posjeduje relevantne katastarske planove (stare i nove). U veini zemljinoknjinih sudova u pravilu zbirka katastarskih planova nije aurirana i ne odgovara stvarnom stanju. To bi zapravo znailo da je potrebno identifikaciju provesti prije nego to zemljinoknjino povjerenstvo zapone s radom, to esto nije dovoljno, ve je potrebno identifikaciju provoditi i uz suradnju nositelja prava na nekretninama. Pitanje identifikacije starih i novih katastarskih estica treba razmotriti sa stajalita istodobnosti rada zemljinoknjinog i katastarskog povjerenstva, ali i sa stajalita efikasnosti cijelog postupka.

Drugi problem koji se javlja u ovom dijelu je problem kada se nova katastarska estica sastoji od dijelova vie starih katastarskih estica, a na kojima je upisan vei broj suvlasnika, time da u katastru godinama postoji ta nova estica. esto se radi o neusklaenosti katastarskog i zemljinoknjinog stanja. U tom dijelu postavlja se pitanja u kojim omjerima bi sve te suvlasnike trebalo upisati u vlastovnicu uloka koji se sastavlja, odnosno da li u takvom sluaju primijeniti stav da se kao vlasnika upisuje katastarskog posjednika, koji je ujedno esto dijelom upisan u zemljinoj knjizi kao vlasnik na jednoj od ranijih katastarskih estica. Pitanje je koje postavlja samo po sebi, da li su svi ti raniji upisani vlasnici na dijelovima starih katastarskih estica uope suvlasnici novo nastale nekretnine, pri emu se esto radi da je na toj novo katastarskoj estici sagraena kua ili drugi objekti, za koje katastarski posjednici posjeduju odgovarajue dozvole.

Isto tako sporno je pitanje da li zemljinoknjini sud u postupku sastavljanja zemljinoknjinih uloaka nove zemljine knjige treba pozivati nositelje prava na nekretninama ili ne. Upravo na tom pitanju razvila se dvostruka praksa u Republici Hrvatskoj. S jedne strane neki zemljinoknjini sudovi doslovno primjenjuju odredbu koju utvruje ZZK u l. 184. i u svakom sluaju upisuju kao suvlasnike sve osobe koje su utvrene da su bili upisani u ranijoj zemljinoj knjizi, makar i na dijelovima starih katastarskih estica, pa se tada daje

27 Narodne novine br. 57/96., 29/99., 42/00., Odluka USRH, 173/03., 194/03., 151/04. i 88/05., dalje: OZ.


mogunost da onaj koji ima neka prava na toj nekretnini pojavljuje u ispravnom postupku s prijavom ili prigovorom. Ti sudovi ne pozivaju nositelje prava na nekretninama, pa bi takav postupak trebao biti bri nego u sluaju kada se pozivaju stranke u postupku osnivanja. U ovakvim sluajevima o tome da li e nova, osnovana ili obnovljena zemljina knjiga biti aurna, ovisi prije svega o izvanknjinim nositeljima prava na nekretninama i o tome da li e isti u drugoj fazi ispravnom postupku podnijeti prijavu ili prigovor na sastavljeni zemljinoknjini uloak. Treba dodati da se, osim javnim oglasom, nositelji prava na nekretninama ne pozivaju pisanim putem, niti im se kako odreuje ZZK dostavljaju podaci o tome kakvo je stanje u posjedovnici, vlastovnici i teretovnici novo sastavljenih uloaka.

Drugi zemljinoknjini sudovi, koji su u praksi u veini, pak postupaju na nain da pozivaju stranke, nositelje knjinih prava, i to nakon to isti prou postupak pred katastarskim povjerenstvom, te nemaju prigovora na novoformiranu katastarsku esticu u postupku izlaganja. Nakon toga zemljinoknjino povjerenstvo zajedno s nositeljima prava na nekretninama utvruju sve relevantne podatke za sastav vlastovnice i utvruju vlasnicima stvarne osobe, a ne osobe koje su upisane u prije 100 i vie godina.

3.1.4. Sastavljanje teretovnice

ZZK u l. 25. st. 1. ZZK odreuje da se u teretovnicu upisuju stvarna prava kojima je optereeno zemljinoknjino tijelo ili idealni dio nekog suvlasnika, kao i prava steena na ovim pravima, pravo nazadkupa, prvokupa, najma i zakupa te ona ogranienja raspolaganja zemljinoknjinim tijelom ili suvlasnikim dijelom kojima je podvrgnut svagdanji vlasnik optereenog dobra. St. 2. je dalje odreeno da se u teretovnicu zemljinoknjinog tijela koje je ope dobro ili je javno dobro u vlasnitvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne uprave ili samouprave upisuje koncesija prema odredbama za upis koncesije, dok st. 3. odreuje da se zabrane optereenja ili otuenja takoer upisuju u teretovnicu.

U postupku osnivanja kod sastavljanja teretovnice prema l. 185. st. 1. u teretovnicu uloka koji se sastavlja unijet e se podaci o teretima i njihovim ovlatenicima iz zemljine knjige koja e se zatvoriti osnivanjem nove zemljine knjige, knjige poloenih ugovora i poloenih isprava u sudu.28. Isto tako prema st. 2. istog lanka unijet e se i podaci o teretima iz katastra zemljita ako nisu suprotni podacima upisanim u posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu, pri emu bi se uglavnom moglo raditi o stvarnim slunostima koje su evidentirane u katastru, na katastarskim mapama.

l. 102. st. 8. Poslovnika odreuje da se podaci o teretima unose u teretovnicu zemljinoknjinog uloka prema podacima o teretima i njihovim ovlatenicima

28 ZIDZZK/07 izmijenjen je l. 185. st. 1., ZZK, te se kod sastavljanja teretovnice vie ne treba voditi rauna o teretima osnovanim popisom sukladno odredbama o ovrnom postupku.


iz zemljine knjige koja e se zatvoriti, knjige poloenih ugovora, isprava poloenih u sud radi osnivanja stvarnih prava na nekretninama koje nisu bile upisane u zemljinu knjigu, iz katastra, te iz isprava o osnivanju tereta popisom sukladno odredbama o ovrnom postupku koje je sudski odjel u iji djelokrug spada voenje ovrnog postupka po slubenoj dunosti dostavio zemljino-knjinom sudu29, a nakon to mu je dostavljena odluka ministra pravosua o zapoinjanju postupka osnivanja nove zemljine knjige, s time da se prvenstveni red upisa u teretovnici odreuje u skladu s pravilima iz l. 220. st. 3. kako propisuje ZZK.

O prvenstvenom redu govori i ZZK u odredbi l. 185. st. 3. prema kojoj e se tereti upisivati s onim prvenstvenim redom koji dobivaju po vremenskom redoslijedu kojim su bili uneseni u zemljinu knjigu koja e se zatvoriti, u knjigu poloenih ugovora i u katastar te po redu kojim su bili osnivani popisom sukladno odredbama o ovrnom postupku, ako narav tereta ne zahtijeva to drugo.

Dakle, vremenski redoslijed nastanka pojedinih tereta mjerodavan je i za upis u zemljinu knjigu koja se osniva ili obnavlja, a to kasnije moe imati znaajne reperkusije u sluaju primjerice realizacije zalonog prava prinudnim putem.

Ovdje se ujedno postavlja pitanja da li postoje tereti koje nije potrebno upisati u novu zemljinu knjigu ili pak se svi tereti moraju prepisati, neovisno o vremenu njihova nastanka. Isto tako postavlja se pitanje to ako je ranije primjerice upisano pravo slunosti doivotnog uivanja, kako sada upisati takav teret u novu zemljitu knjigu, obzirom da prema odredbama ZV-a postoje osobne slunosti stanovanja, uporabe i plodouivanja.

Miljenja smo da bi se i kod postupka osnivanja mogao primijeniti ZZK, l. 203. st. 2. Naime kod postupka preoblikovanja runo voene zemljine knjige u EOP-zemljinu knjigu izriito je propisano da se nee prenijeti neki upisi i to:

upisi iji sadraj ne moe biti predmetom zemljinoknjinoga upisa (nedoputeni upisi),

upisi koji se s velikom vjerojatnou mogu smatrati bespredmetnim, jer pravo koje im je predmetom ili na koje se oni odnose, ne postoji ili se trajno ne moe faktino izvravati ili je zastarjelo ili je to hipoteka od ijega je upisa proteklo najmanje trideset godina, a vrijednost njome osigurane trabine je oito neznatna.

Prava koja se upisuju u zemljine knjige moraju za svoj objekt imati nekretnine, odnosno moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije sluaj upis je nedoputen.

U zemljinu knjigu se ne upisuju: prava koja nemaju za svoj objekt nekretninu posjed nekretnine jer posjed nije pravo

29 Trenutno se u Ministarstvu pravosua radi na izmjeni i dopuni Poslovnika, sukladno ZIDZZK/07.


te osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu od vanosti za pravni poloaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu nekretni-nama, odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet nekretnina.

Dakle, kriteriji nedoputenosti su odredbe koje govore o predmetu zemljinoknjinog upisa kao to su npr. odredbe o predmetu uknjibe i predbiljebe (l. 31., ZZK) ili zabiljebe (l. 39., ZZK).

Kada pak govorimo o bespredmetnim upisima, radi se u pravilu o upisima prava koja vie ne postoje ili su zastarjela. Najee e to biti prava slunosti doivotnog uivanja, kakvih u postojeim zemljinim knjigama ima vrlo starih upisa s poetka 20. st., odnosno starih hipotekama upisanim prije 30 i vie godina, ili pak primjerice upisa prava prvokupa iz 1945. godine.

Kod sastavljanja teretovnice valja voditi rauna i o odredbama l. 185. st. 4. i 5. U njima je odreeno da kad je na vie katastarskih estica izgraena jedna zgrada, ili one inae ine pravnu cjelinu, tada se upisuju sve kao jedno zemljinoknjino tijelo u isti zemljinoknjini uloak, da se tada u teretovnicu tog uloka prenose podaci o stvarnim slunostima, osobnim slunostima (uporaba, pravo stanovanja), stvarnim teretima tako da se te slunosti i stvarni tereti upisuju kao tereti cijelog zemljinoknjinog dijela, ali koji se smiju izvravati samo na onim dijelovima tog konkretnog zemljinoknjinog tijela kao i do tada.

U pogledu pak prava plodouivanja i hipoteka u gornjem sluaju e se ti tereti upisati kao teret onog suvlasnikog dijela koji u smislu odredbe l. 181. st. 2. i 3. odgovara estici koja je njime bila optereena.

3.2. Ispravni postupak

Prema l. 180. st. 2. i 3. s danom otvaranja osnovane zemljine knjige zatvara se zemljina knjiga, ako je do tada bila u uporabi, i knjiga poloenih ugovora, a s otvaranjem zemljine knjige ujedno se otvara i postupak ispravljanja upisa u njoj (ispravni postupak).

Prva dunost zemljinoknjinog suda u ispravnom postupku jest objava oglasa. Naime, l. 186. st. 1. odreeno je da kad se otvori ispravni postupak, da e zemljinoknjini sud po slubenoj dunosti, bez odgaanja objaviti javnim oglasom sljedee:

da je otvorena zemljina knjiga za odreenu katastarsku opinu, te mjesto i nain uvid u nju, u katastarske planove, popise i drugo;

da se odreene do tada postojee javne knjige i druge evidencije o nekretninama zakljuuju s danom otvaranja zemljine knjige i stavljaju izvan uporabe (zatvaraju), jer je zemljina knjiga stupila na njihovo mjesto;

da e od dana otvaranja zemljine knjige samo upisi u nju proizvoditi glede nekretnina na koje se ta knjiga odnosi one pravne uinke glede stjecanja, promjene, prijenosa i ukidanja prava vlasnitva i ostalih knjinih prava koji su zakonom odreeni za pravne uinke upisa u zemljine knjige;


da je otvoren ispravni postupak glede otvorene zemljine knjige, pa sve osobe koje smatraju da bi trebalo u tu knjigu upisati neto to nije upisano ili da bi trebalo izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati neki upis ili njegov prvenstveni red, pozivaju da stave zemljinoknjinom sudu svoje prijave prijedloga za upis odnosno svoje prigovore postojeim upisima ili njihovu prvenstvenom redu u odreenom roku (rok za ispravak);

da se, dok ne istekne oglasom odreeni rok za prijave i prigovore, ne smatra da su upisi u zemljinu knjigu istiniti i potpuni.

ZIDZZK iz 2007. godine izmijenjen je l. 186. st. 2. ZZK-a na nain da rok za ispravak ne moe biti odreene krae od mjesec dana niti due od godinu dana, raunajui od dana objave oglasa u Narodnim novinama. Ovom intervencijom dolo je do skraenja roka za ispravak, ranije je minimalni rok bio 6 mjeseci, a isto tako poetak i kraj roka vezan je uz objavu oglasa u Narodnim novinama, budui da je ranija odredba da je zemljinoknjini sud trebao u oglasu odrediti zadnji kalendarski dana isteka roka u praksi bila neprimjenjiva. Zemljinoknjini sudovi nisu znali kada e Narodne novine objaviti oglas, pa se zbog toga nije moglo potivati takvo odreivanja dana kraja roka.

Javni oglas objavit e se u Narodnim novinama i na oglasnoj ploi suda, a na postojanje toga oglasa upozoriti e se i drugim nainima djelotvornog obavjetavanja. O nainu na koji e se upozoriti na javni oglas o otvaranju ispravnog postupka odluuje predsjednik opinskog suda koji vodi postupak osnivanja zemljine knjige (l. 105. st. 2. Poslovnika).

Kod objave oglasa potrebno je koristiti lokalne medije i to kako novinske, tako i lokalne televizije, odnosno radio postaje, a u praksi nekih zemljinoknjinih sudova koritena je i crkva.

Za pravnu sigurnost bitna je odredba koju propisuje ZZK u l. 187., koja u st. 1. odreuje da dok rok za ispravak odreen oglasom ne istekne, upisi u zemljinu knjigu ne smatraju se istinitim i potpunim, pa se nitko ne moe pozivati na to da je postupao s povjerenjem u njihovu istinitost. St. 2. pak propisuje da dok rok za ispravak ne istekne, na svim izvacima i drugim ispravama koje zemljinoknjini sud izdaje na osnovi podataka iz zemljine knjige glede koje taj rok tee uinit e se to vidljivim, uz tonu oznaku zadnjega kalendarskog dana tog roka.

ZZK u l. 188. st. 1. odreuje prijavu i prigovor tijekom postupka ispravak osnovane zemljine knjige. Prijavom se predlae zemljinoknjinom sudu da u novoosnovanu zemljinu knjigu treba upisati neto to u nju nije upisano, dok se prigovorom prigovara nekom upisu ili njegovom prvenstvenom redu, odnosno da bi trebalo neki upis izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati. Treba rei da prijava i prigovor u ispravnom postupku nisu pravni lijekovi, jednako kao to to nisu niti brisovna tuba ili pak zahtjev za ispravak pogrenog upisa.30

30 O pravnim lijekovima u zemljinoknjinom postupku, vidjeti opirnije: Jeli, O., Pravni lijekovi u zemljinoknjinom postupku, seminarski materijal u sklopu Programa pravne edukacije zemljinoknjinih referenata i sudaca, Narodne novine, 2004. g.


Prijave je potrebno zabiljeiti na onom listu u zemljinoknjinom uloku na kojem bi trebao biti proveden taj upis, dok se pak prigovor zabiljeuje kod upisu na koji se odnosi. Cilj zabiljebe prigovora i prijava je u tome da se nitko ne moe pozivati na to da nije za njih znao, niti morao znati. l. 30. st. 4. odreeno je da je zabiljeba upis kojim se ine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom odreeno da ih se moe zabiljeiti u zemljinim knjigama, odnosno da se zabiljebom osnivaju odreeni pravni uinici kad je to predvieno zakonom.

Treba dodati da su i podzaloni vjerovnici ovlateni u svoje ime, a u korist i u granicama ovlatenja hipotekarnog vjerovnika koji je njihov dunik, stavljati prijave i prigovore, kao i poduzimati ostale radnje u ispravnom postupku koje su nune radi ostvarenja prava hipotekarnog vjerovnika.

l. 190. st .1. je odreeno da istekom roka za ispravak se smatra da je zemljina knjiga istinita i potpuna, pa osobe koje u dobroj vjeri postupaju s povjerenjem u to uivaju zatitu. St. 2. je odreeno da se ni nakon isteka roka za ispravak nee smatrati da je istinita i potpuna zemljina knjiga glede onih uloaka, odnosno upisa u njih kod kojih je zabiljeeno da je stavljena prijava ili prigovor, sve dok oni ne budu izbrisani.

O pristiglim prijavama i prigovorima tijekom roka za ispravak zemljinoknjini sud odluuje na raspravi za ispravak. l. 191. odreeno je da e se o prijava i prigovorima raspraviti na raspravi pred zemljinoknjinim sudom (rasprava za ispravak), koju e po proteku roka za ispravak, po slubenoj dunosti zakazati i provesti zemljinoknjini sud glede svakog pojedinog zemljinoknjinog uloka na koji je stavljena prijava ili prigovor, odnosno ako je na pojedini uloak ili upis stavljen vei broj prigovora ili prijava, tada e se o svima odluivati istodobno.

Raspravu za ispravak vodi sudac pojedinac ili sudski savjetnik (l. 191. st. 3.,), ime je ova odredba usuglaena s odredbom l. 179. st. 4.

Prema l. 191. st. 4. zemljinoknjini sud provodi raspravu i donosi odluku po pravilima izvanparninog postupka, ako ZZK nije to drugo odreeno. l. 91. st. 1. pak odreuje da zemljinoknjini sud postupa po pravilima izvan-parninog postupka, a podredno parninog postupka, ako zakonom nije to drugo odreeno. 31

31 Republika Hrvatska nema jo uvijek cjeloviti Zakona o izvanparninom postupku, a za to sasvim sigurno postoji potreba. U praksi se jo uvijek primjenjuju djelomino pravna pravila biveg Zakona o sudskom vanparninom postupku od 24. lipnja 1934. godine, Sl. novine, br. 175. XLV od 1. kolovoza 1934. g., i njegova uvodnog zakona. Te odredbe se primjenjuju na temelju Zakona o nainu primjene pravnih pravila donesenih prije 6. travnja 1941., a koji zakon je preuzet i u Republici Hrvatskoj, Narodne novine br. 73/91. Pravna pravila se primjenjuju na odnose koji nisu ureeni propisima Republike Hrvatske koji su na snazi ako su u skladu s Ustavom i zakonima RH. I Zakon o parninom postupku je preuzet zakon (Narodne novine br. 53/91., s time da je kasnije noveliran u nekoliko navrata: br. 91/92., 58/93., 112/99., 88/01. vidi l. 50. Zakona o arbitrai, 117/03., 88/05. vidi Zakon o izmjenama i dopunama Ovrnog zakona dalje ZIDOZ, dalje: ZPP; Zakon o arbitrai, Narodne novine br. 88/01.; ZIDOZ Narodne novine br. 88/05.


Tko e sve biti pozvan na raspravu odreuje l. 192. st. 1. i 2.. Tu je propisano da e se na raspravu pozvati osobno i oglasom na oglasnoj ploi suda sljedee osobe:

sve osobe koje su podnijele prijave i prigovore, osobe protiv ijih su upisa te prijave i prigovori podneseni, kao i osobe za koje prema sadraju zemljinih knjiga proizlazi da bi mogle

imati pravni interes, a po potrebi moe se pozvati i predstavnik nadlenog ureda za katastar u

svojstvu strunog pomagaa. ZZK u st. 3. l. 192. odreuje da nenazonost pozvanih osoba ne odgaa

odravanje rasprave za ispravak, niti znai da je nenazona osoba povukla svoju prijavu ili prigovor, a niti da priznaje tue prijave ili prigovore. St. 4. istog lanka odreuje da radi zatite nenazonih osoba sud e im, ne odgaajui raspravu postaviti privremenog zastupnika koji e u njihovo ime i o njihovu troku sudjelovati u raspravi za ispravak i kojem e biti dostavljena odluka.32 Nitko nije ovlaten zahtijevati odgodu rasprave niti povrat u prijanje stanje, a u pozivu na raspravu za ispravak pozvane e se upozoriti na pravila iz st. 3. do 5. l. 192.

l. 193. omoguuje zemljinoknjinom sudu dosta fleksibilno voenje cijelog postupka. Naime, prije svega je odreeno da e sud dati priliku nazoni-ma da obrazloe svoje pravodobno podnesene prijave i prigovore, da se oituju na tue, te da u prilog svojih tvrdnji ponude dokaze koje bi na toj raspravi bilo mogue odmah izvesti. Stoga bi u pozivu za raspravu na ispravak bilo korisno navesti da stranka koja je podnijela prigovor ili prijavu ili pak stranka protiv ijeg je upisa podnesena prijava ili prigovor dostavi sudu koji provodi raspravu za ispravak sve dokumente kojima raspolau (ugovore, rjeenja o nasljeivanju, prijavne listove itd).

32 l. 84., ZPP. glasi: Ako se u tijeku postupka pred prvostupanjskim sudom pokae da bi redovan postupak oko postavljanja zakonskog zastupnika trajao dugo, tako da bi zbog toga za jednu ili obje stranke mogle nastati tetne posljedice, sud e tueniku postaviti privremenog zastupnika (st. 1.). Uz uvjet iz st. 1. ovog l. sud e postaviti tueniku privremenog zastupnika osobito u ovim sluajevima: 1) ako tuenik nije parnino sposoban, a nema zakonskog zastupnika, 2) ako postoje suprotni interesi tuenika i njegova zakonskog zastupnika, 3) ako obje stranke imaju istog zakonskog zastupnika, 4) ako je boravite tuenika nepoznato, a tuenik nema punomonika, 5) ako se tuenik ili njegov zakonski zastupnik, koji nemaju punomonika u Republici Hrvatskoj nalaze u inozemstvu, a dostava se nije mogla obaviti (st. 2. ). O postavljanju privremenog zastupnika sud e bez odgode obavijestiti tijelo starateljstva, a i stranke kad je to mogue (st. 3.). Sud moe privremenog zastupnika postaviti i pravnoj osobi, primjenjujui na odgovarajui nain odredbe prethodnih stavaka ovoga lanka (st. 4.). Ako se tijekom postupka nakon donoenja tube i u odnosu na tuitelja ostvare razlozi zbog kojih je prema prethodnim odredbama ovoga lanka mogue tueniku postaviti privremenog zastupnika, sud e privremenog zastupnika postaviti i tuitelju (st. 5).; l. 85., ZPP glasi: Privremeni zastupnik ima u postupku za koji je postavljen sva prava i dunosti zakonskog zastupnika (st. 1.). Ta prava i dunosti privremeni zastupnik vri sve dok se stranka ili njezin punomonik ne pojavi pred sudom odnosno dok tijelo starateljstva ne obavijesti sud da je postavilo staratelja (st. 2.).


Naime, zbog nebrige za zemljine knjige, straha od naplate poreza i uvjeta da je plaen porez na promet preduvjet za upis (takvo je stanje bilo sve do 1996. godine), cijeli niz pravnih poslova se odvijao van sustava zemljinih knjiga, a ti dokumenti se nalaze kod stranaka, ovjereni ili neovjereni, esto je prijenos izvren samo u katastru i slino.

Bitno je da zemljinoknjini sud pomogne nazonima na raspravi za ispravak da se sporazumiju o svim prijavama i prigovorima, pa e se taj sporazum zabiljeiti u zapisnik. Taj sporazum bi imao zapravo snagu sudske nagodbe. 33

Zemljinoknjini sud je na raspravi za ispravak ovlaten izvesti sve dokaze koje smatra potrebnim, a da bi se mogla donijeti odluka o podnijetim prijavama i prigovorima.

U pravilu prijava ili prigovor koji bi bio podnesen van roka za podnoenje prijava i prigovora ne bi trebalo uzeti u razmatranje. No, postoji mogunost (l. 193. st. 4., ZZK) da se nazoni na raspravi za ispravak sporazumiju da e se s prijavom ili prigovorom koji su naknadno stigli, ali su do rasprave zabiljeeni, postupati kao da su podneseni u roku za ispravak.

Zemljinoknjini sud e raspravu za ispravak zakljuiti kad ocijeni da su sva pitanja dovoljno raspravljena, te e odmah donijeti i proglasiti svoju odluku, kojom e postupajui prema pravilima iz l. 195. u potpunosti ili djelomino usvojiti, odbiti ili odbaciti prijavu upisa odnosno prigovor na upise ili njihov prvenstveni red (l. 194. st. 1., ZZK).

Ako zemljinoknjini sud usvaja prijavu upisa ili prigovor na upis, istodobno e s odlukom o prijavi i prigovoru dopustiti i odgovarajui upis i narediti provedbu (st. 2. l. 194., ZZK).

Pravila odluivanja propisana su u l. 195. Prije svega ako bi zemljinoknjini sud utvrdio da bi za postupanje po prijavi ili prigovoru bilo nuno izmijeniti upis u posjedovnici o povrinu, obliku ili izgraenosti katastarske estice, o takvoj prijavi ili prigovoru nee odluivati zemljinoknjini sud, nego e se podnositelja uputiti da svoj zahtjev ostvaruje u parnici odnosno u postupku pred nadlenim tijelom.34

33 l. 321., ZPP glasi: Stranke mogu u tijeku cijelog postupka pred parninim sudom prvog stupnja zakljuiti nagodbu o predmetu spora (sudska nagodba) (st. 1.). Nagodba se moe odnositi na cijeli tubeni zahtjev ili na jedan njegov dio (st. 2.). Sud e u tijeku postupka upozoriti stranke na mogunost nagodbe i pomoi im da zakljue nagodbu (st. 3.). Pred sudom se ne moe zakljuiti nagodba u pogledu zahtjeva kojima stranke ne mogu raspolagati (l. 3. st. 3.) (st. 4.). Kad sud donese rjeenje kojim ne doputa nagodbu stranaka, zastat e s postupkom dok to rjeenje ne postane pravomono (st. 5.). l . 322., ZPP glasi: Sporazum stranaka o nagodbi unosi se u zapisnik (st. 1.). Nagodba je zakljuena kad stranka nakon proitanog zapisnika o nagodbi potpisu zapisnik (st. 2.). Strankama e se na njihov zahtjev izdati ovjeren prijepis zapisnika u koji je unesena nagodba (st. 3.). 34 I u toj odredbi jasno se izraava stajalite da zemljinoknjini sud nije ovlaten mijenjati podatke u posjedovnici tijekom postupka osnivanja, jer se radi o preuzetim katastarskim podacima.


U pogledu prijava i prigovora koje se odnose na upise u vlastovnici i teretovnici, a o kojima je postignut sporazum, sud e odluiti u skladu s tim sporazumom, ako je on doputen i mogue ga je provesti.

O prijavama i prigovorima o kojima nije postignut sporazum od strane nazonih, zemljinoknjini sud e odluiti po pravinoj ocjeni.

Prigovori i prijave koji su podneseni nakon proteka roka za ispravak, a o kojima nije postignuta suglasnost da se s njima postupa kao da su pravodobni, zemljinoknjini sud e odbaciti.

Sve osobe ije prijave ili prigovore sud nije usvojio u cijelosti ili djelomino, kao i one iji je upis ili prvenstveni red upisa svojom odlukom odredio izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati, sud e uputiti da svoje pravo ostvaruje u parnici tubom za ispravak (l. 197., ZZK).35

ZZK, l. 195. st. 6. odredio je da ako tuba za ispravak bude podnesena u roku od 30 dana od zakljuenja rasprave za ispravak, zemljinoknjini sud e, nakon to mu to bude predoeno i dokazano, raniju zabiljebu prijave ili prigovora zamijeniti zabiljebom spora, po slubenoj dunosti. 36

S obzirom na gore navedeno zemljinoknjini sud bi trebao na raspravi za ispravak donijeti rjeenje kojim e se prijava ili prigovor usvojiti i naloiti odgovarajui upis, odnosno donijeti rjeenje kojim e odbiti prijavu ili prigovor (l. 197. st. 2., ZZK), koje rjeenje je sud duan obrazloiti i to bez obzira na injenicu to prema odredbi l. 194. st. 3. protiv odluka zemljinoknjinog suda donesenih na raspravi za ispravak ne moe se uloiti alba, ali ona ne sprjeava ostvarivanje prava pred sudom ili u postupku pred drugim nadlenim tijelom.

Temelj za upis u ispravnom postupku je odluka donijeta od strane zemljinoknjinog suda na raspravi za ispravak kojom je sud prihvatio prijavu za upis ili usvojio prigovor o upisu ili njegovu prvenstvenom redu (l. 196. st. 1., ZZK).

Po proteku roka od 30 dana (l. 196. st. 2., ZZK) od odrane rasprave za ispravak, a kada je zemljinoknjini sud donio odluke o prijavama i prigovorima, po slubenoj dunosti izbrisati e se zabiljebe prijava i prigovora, s time da se to moe uiniti i ranije u sluaju kada se iste zamijene zabiljebom spora (l. 195. st. 6., ZZK).

Upisi provedeni prilikom otvaranja nove zemljine knjige, ako nisu promijenjeni na osnovi odluke koju je sud donio na raspravi za ispravak, imaju sve uinke zemljinoknjinih upisa.

O uinku zemljinoknjinih upisa ZZK govori u odredbama l. 4., 30. i 190. Tako se u l. 4. govori da je posebnim zakonom odreeno kad je upis u zemljine

35 Vidjeti opirnije o tubama zemljinoknjinog prava: Kontrec, D., Tube zemljinoknjinog prava, Godinjak 14, Aktualnosti hrvatskog zakonodavstva i pravne prakse, Organizator, Zagreb, 2007. g., str. 165-195; Naki, J., Tube po Zakonu o zemljinim knjigama, u: Bienenfeld, J., Breanski, J., Crni, J., ohilj, B., urkovi, M., Damjanovi, D., Frkovi, S., Josipovi, T., Jug, J., Koni, A.M., Naki, J., Radii, N., Nekretnine u pravnom prometu-2005. g., Inenjerski biro, Zagreb, 2005. g., str. 199-224. 36 l. 81.- 84. ZZK.


knjige pretpostavka stjecanja, promjene, ogranienja i prestanka prava na zemljitima (naelo upisa taj poseban zakon je Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima). l. 30. govori o vrstama knjinih upisa. Knjini su upisi uknjiba, predbiljeba i zabiljeba. Uknjiba je upis kojim se knjina prava stjeu, prenose, ograniuju ili prestaju bez posebnog naknadnog opravdanja. Predbiljeba je upis kojim se knjina prava stjeu, prenose, ograniuju ili prestaju samo pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojem naknadno budu opravdana. Zabiljeba je upis kojim se ine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom odreeno da ih se moe zabiljeiti u zemljinim knjiga, a zabiljebom se mogu osnivati i odreeni pravni uinci kad je to predvieno zakonom. l. 190. st. 1. odreuje da se istekom roka za ispravak smatra da je zemljina knjiga istinita i potpuna, pa osobe koje u dobroj vjeri postupaju s povjerenjem u to uivaju zatitu.

4. Problemi u praksi osnivanja (obnove) zemljinih knjiga i mogua rjeenja

4.1. Istodobno ili odvojeno djelovanje katastarskog i zemljinoknjinog povjerenstva

Prvo pitanje koje se pojavljuje kao sporno u praksi, posebice obzirom na odredbu l. 46. st. 2. koju donosi ZDIKN, da se izlaganje katastarskog operata na javni uvid provodi istodobno i povezano s osnivanjem ili obnovom zemljinih knjiga, jest moraju li katastarsko i zemljinoknjino povjerenstvo djelovati istodobno ili ne. Kod toga posebno treba napomenuti da ZZK ne sadri odredbe koje bi upuivale na rad katastarskog povjerenstva, ve se jedino u odredbi l. 183. govori o tome da se u posjedovnicu uloka koji se sastavlja unose podaci iz katastra o povrini, obliku i izgraenosti katastarske estice, odnosno svih estica koje tvore zemljinoknjino tijelo.

Sasvim je sigurno da se faza izlaganja katastarskog operata na javni uvid i faza sastavljanja zemljinoknjinih uloaka meusobno preklapaju. Naime, nakon to su tijekom katastarske izmjere ili tehnike reambulacije prikupljeni podaci o katastarskoj estici (oblik, povrina, broj, pravni reimi, nain uporabe, izgraenost, te podaci o nositeljima prava na nekretninama iz l. 40., ZDIKN koji slue samo za postupak izlaganja na javni uvid katastarskog operata), pristupa se fazi izlaganja katastarskog operata na javni uvid. Kako se utvruju nositelji prava na nekretninama tijekom katastarske izmjere? Prije svega na temelju podataka iz zemljine knjige koja se obnavlja, katastra zemljita, ali i na temelju izjava zainteresiranih osoba. Nakon to izvoa radova saini katastarski operat i nakon to taj operat bude potvren od strane Dravne geodetske uprave, pristupa se drugoj fazi, fazi izlaganja katastarskog operata.

U literaturi se mogu nai tvrdnje nekih autora37 da povezanost zemljino-knjinog i katastarskog povjerenstva nije u njihovom istodobnom radu, ve u

37 Vidi biljeku 11.


njihovoj meusobnoj uvjetovanosti, a to bi zapravo trebalo znaiti da se ti postupci ne moraju provoditi istodobno. S takvim stajalitem ne bismo se mogli do kraja sloiti, pogotovo vodei pri tom rauna o praktinoj razini problema, odnosno zbog ega je istodobno djelovanje katastarskog i zemljinoknjinog povjerenstva kod postupka obnove zemljinih knjiga izuzetno bitno, a moglo bi se ak rei i nuno.

Naime, tijekom postupka katastarske izmjere formiraju se katastarske estice, sa svim svojim obiljejima koje propisuje ZDIKN. Novoformirane katastarske estice imaju svoj oblik, povrinu, izgraenost onako kako je to prikazano u katastarskom operatu i upravo ti podaci mjerodavni su za posjedovnicu nove zemljine knjige u smislu koji podrazumijeva ZZK odredbom l. 183. Ukoliko bi nositelj prava na nekretninama tijekom postupka izlaganja tome prigovorio, tada bi se proveo postupak ponovnog terenskog uviaja, po potrebi izradio novi katastarski operat za odreenu katastarsku esticu, te bi se ponovni postupak izlaganja (l. 47., ZDIKN). O eventualnom prigovoru tijekom postupka izlaganja katastar raspravlja u upravnom postupku, pa s obzirom da nositelj prava na nekretninama moe tijekom postupka pred katastrom prigovarati upravo na oblik, povrinu, izgraenost, pravni reim, nain uporabe i slino, to zapravo znai da e tek nakon odluivanja o prigovoru u upravnom postupku, biti definirana pojedinana katastarska estica, koja moe nakon toga biti predmetom rada zemljinoknjinog povjerenstva.

Ukoliko bi se prihvatilo stajalite da zemljinoknjino i katastarsko povjerenstvo ne moraju raditi istodobno, prvi problem za zemljinoknjino povjerenstvo mogao bi nastati kod identifikacije starih i novih zemljinoknjinih estica, odnosno koje stare zemljine estice odgovaraju sada novoformiranoj katastarskoj estici tijekom postupka nove katastarska izmjere ili tehnike reambulacije. U takvim sluajevima, pogotovo kod obnove zemljinih knjiga, zemljinoknjino povjerenstvo bi trebalo traiti od katastra tonu identifikaciju, a to bi sasvim sigurno utjecalo na duljinu trajanja cijelog postupka sastavljanja uloaka. Ukoliko povjerenstva rade istodobno i zajedniki, tada takvih problema nema.

Naime, ukoliko nema prigovora na oblik, povrinu, izgraenost odreene katastarske estice, to nositelji prava na nekretninama potvruju pred katastarskim povjerenstvom svojim potpisom, ta ista katastarska estica moe biti predmet zemljinoknjinog povjerenstva, koje e sastaviti vlastovnicu i teretovnicu, ali e katastarsko povjerenstvo biti zemljinoknjinom uvijek dostupno radi eventualne identifikacije starih i novih oznaka katastarskih estica.

ini nam se da bi i zakonski trebalo izriito propisati da katastarsko i zemljinoknjino povjerenstvo radi zajedniki i istodobno, svako povjerenstvo sa svojim nadlenostima, pri emu bi naela tog djelovanja mogla biti sljedea:

oba povjerenstva moraju raditi istodobno; stranka prvo mora pristupiti katastarskom povjerenstvu, koje e utvrditi

katastarsku esticu, tj. podatke o obliku, povrini i izgraenosti, te ukoliko


stranka nema na to prigovora, tada e ista pristupiti zemljinoknjinom povjerenstvu, a radi sastava vlastovnice i teretovnice;

ako stranka ima prigovora na katastarske podatke o obliku, povrini ili izgraenosti, tada je potrebno provesti postupak u okviru nadlenosti katastra, te takve stranke ne bi trebalo upuivati zemljinoknjinom povjerenstvu prije nego to se o prigovoru stranke odlui u okviru katastra;

u sluaju postojanja prigovora na katastarske podatke, katastarsko povjerenstvo bi trebalo prioritetno trebalo postupati po prigovoru, a isto tako i Dravna geodetska uprava po albi, a kako se zbog nekoliko prigovora na, primjerice, povrinu ili oblik nekretnine ne bi zaustavilo osnivanje zemljine knjige;

zemljinoknjino povjerenstvo o listu A ne bi vie trebalo raspravljati, osim u dijelu A II posjedovnice;

zemljinoknjino povjerenstvo bi samostalno u okviru svoje iskljuive nadlenosti sastavilo vlastovnicu i teretovnicu (listove B i C) zemljinoknjinog uloka, a podaci su obvezatni za katastar, te bi zemljinoknjino povjerenstvo trebalo sastavljati vlastovnicu i teretovnicu na temelju obavljenog izviaja, zajedno sa zainteresiranim osobama koje su bile pozvane od strane katastarskog povjerenstva na izlaganje.

4.2. Pozivanje nositelja knjinih prava pred zemljinoknjino povjerenstvo

Sljedee pitanje koje je usko povezano s prethodnim pitanje je da li zemljinoknjino povjerenstvo treba kod sastavljanja zemljinoknjinih izvadaka pozivati nositelje knjinih prava ili ne.

Naime, neki zemljinoknjini sudovi ne pozivaju stranke nositelje knjinih prava, tvrdei da ZZK prema odredbi l. 184. st. 1. ZZK ne propisuje takvu obvezu. Jezinim tumaenjem navedene odredbe sasvim sigurno se ne moe rei da ti sudovi nisu u pravu. Meutim, nam se da bi navedenu odredbu trebalo tumaiti s obzirom na svrhu osnivanja ili obnove zemljinih knjiga, a to je da se dobije aurna, tona evidencija o pravnom stanju nekretnina. U ranijem tekstu je ukazano na ovaj problem, pri emu se sada iznose i prikupljeni podaci sa sudova koje provode postupke osnivanja i obnove zemljinih knjiga.

U k.o. Jagnjedovac zemljinoknjini sud je postupao doslovno po odredbi l. 184., dakle bez pozivanja nositelja prava na nekretninama pred zemljinoknjino povjerenstvo, te je na ukupno 3034 katastarske estice zemljinoknjini sud zaprimio oko 900 prigovora, od ega se 2/3 tih prijava i prigovora odnosilo na list B vlastovnicu, a oko 1/3 prigovora i prijava na list A posjedovnicu.

U k.o. Sesvetski Kraljevec je pak zemljinoknjini sud postupao tumaei te odredbe i svrhu postupka osnivanja odnosno obnove zemljine knjige, po potrebi pozivao nositelje prava na nekretninama i na ukupno 10239 katastarske estice u roku za ispravak primljeno je svega 13 prijava i prigovora.

Na isti nain kao i u k.o. Sesvetski Kraljevec zemljinoknjini sud je postupao i u k.o. Premuda i k.o. Nin. U k.o. Premuda na ukupno oko 5200


katastarskih estica zaprimljeno je 157 prijava i prigovora (oko 3 %), dok je u k.o. Nin na ukupno 6512 katastarskih estica primljeno ukupno 198 prijava i prigovora (oko 5 %). 38

Navedeni podaci samo su primjerice dani, time da se po naem miljenju obzirom na broj prijava i prigovora u ispravnom postupku, moe govoriti o kvaliteti obavljenog posla, od strane katastarskog i od strane zemljinoknjinog povjerenstva.

No, ne manje znaajno pitanje je koliko dugo mora biti angairan sudac ili sudski savjetnik na rjeavanju prigovora i prijava. Iz gore navedenih podataka vidljivo je da rasprave za ispravak u sluaju kada zemljinoknjino povjerenstvo ne provodi izviaje i ne poziva nositelje prava na nekretninama, moraju trajati neusporedivo due, a kroz cijelo to vrijeme za uloke za koje je izjavljen prigovor ili prijava nije nastupila zatita povjerenja u istinitost i potpunost.

Ovdje bi bilo potrebno napomenuti da je prema Zakonu o unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga iz 1930. godine39 bilo predvieno provoenje izviaja, pozivanje posjednika zemljita da sudjeluju u izviajima, te da sa sobom donesu isprave koje se tiu njihovih posjedovnih odnosa, kao i one koje slue utvrivanju sadanjih oznaka parcela (paragrafi 18. 20. citiranog Zakona). Na temelju rezultata izviaja sastavljani su zemljinoknjini uloci, te je nakon toga bio provoen ispravni postupak (paragrafi 36 60. Zakona). Stoga nam se ini da bi bilo potrebno u gore navedenom smislu dopuniti ZZK i propisati da se novi zemljinoknjini uloci sastavljaju na temelju podataka prikupljenih od strane nadlenog zemljinoknjinog povjerenstva, ukljuujui i onih podataka koje je zemljinoknjini sud dobio od nositelja prava na nekretninama u fazi sastavljanja zemljinoknjinih uloaka.

4.3. Rokovi za provoenje postupka osnivanje (obnove) zemljinih knjiga

Jedan je od veih problema u praksi, pogotovo za stranke, nositelje knjinih prava i onih kojih bi to tek mogli postati, nepostojanje rokova u kojima bi se postupak sastavljanja zemljinoknjinih uloaka trebalo dovriti. Svjesni smo injenice da je takav postupak teko vremenski normirati, no injenica je da postoji cijeli niz katastarskih opina u kojima osnivanje traje po nekoliko desetaka godina, a isto tako da i nakon donoenja ZZK postoji dio katastarskih opina u kojima osnivanje traje vie od 7-8 godina.

Tu treba posebno naglasiti da u smislu odredbe l. 10. st. 3. koju propisuje ZZK ako se razlikuju podaci u zemljinoj knjizi i katastru zemljita, mjerodavni

38 Statistiki podaci dobiveni su od strane nadlenih zemljinoknjinih sudova (Opinski sudovi u Koprivnici, Zadru i Sesvetama). 39 Kouti, M., Tuma k Zakonu o zemljinim knjigama te Zakonu o unutarnjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga, Tipografija d.d., Zagreb, 1930., str. 318-321, te 335-352.


su za knjina prava podaci u zemljinoj knjizi, dok ne budu promijenjeni po odredbi st. 4. istog lanka.

S druge pak strane pravni promet s postupkom nove izmjere ili reambulacije, odnosno postupkom osnivanja ili obnove zemljine knjige ne prestaje, ve naprotiv u zadnjih 10-tak godina pravni promet nekretnina se viestruko intenzivirao. U praksi se pravni promet u tim katastarskim opina odvija na nain da se navode stare i nove oznake katastarskih estica, pri emu nove katastarske estice nisu pravno relevantne jer nije stavljen u uporabu novi katastarski operat, niti je osnovana ili obnovljena zemljina knjiga (l. 47. st. 3., ZDIKN, l. 180., ZZK).

Sve gore navedeno bi upuivalo na potrebu da se propiu rokovi za provoenje postupka osnivanja (obnove) zemljine knjige, jer svakodnevni ivot i pravni promet nekretnina ne moe ekati da se, primjerice, rijei nekoliko spornih situacija na terenu.

5. Zakljuak

U radu je ukazano na probleme u praksi kod postupaka osnivanja ili obnove zemljinih knjiga, kao i odreena zakonska ogranienja da se postupak osnivanja ili obnove provede brzo, efikasno i uz zatitu nositelja stvarnih prava. No, kada se pokua dati zakljuak, treba prije svega poi od pitanja to je cilj nove katastarske izmjere ili tehnike reambulacije, odnosno postupka osnivanja (obnove) zemljinih knjiga.

Kada su osnivane zemljine knjige na podruju dananje Republike Hrvatske u drugoj polovici 19. st., nekretnine su mjerene na nain koji je bio primjeren tadanjem stanju tehnikih dostignua. Kroz 150 godina dolo je do razvoja geodetske struke, pa se sada nova mjerenja vre primjenom novih, modernih tehnologija, putem koordinata, satelita i slino.

S druge strane na podruju zemljinih knjiga i stvarnog prava uope dolo je do polustoljetnog zanemarivanja zemljinih knjiga uvoenjem kolektivistikog pristupa, drutvenog vlasnitva, te zanemarivanje vlasnitva kao temeljnog graanskog prava.

Donoenjem Ustava Republike Hrvatske,40 te ZAKONA ZV i ZZK, vlasnitvo je ponovno afirmirano kao ustavno pravo, a time je ponovno vraena uloga zemljinim knjigama kao javnog registra u koji se upisuju nekretnine, vlasnitvo i druga stvarna prava, neka obvezna prava na nekretninama, te drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretnina.41

Stoga se ukazala potreba da se evidencije o nekretninama dovedu na stupanj u kojem e zaista biti aurne evidencije o pravnom stanju nekretnina. U tom smislu pokrenut je i Projekt sreiv

osnivanje (obnova) zemljisnih knjiga

Documents