outlook 2016 - cbre...2015/12/15 · 11 レッドウッド川越dc b棟 埼玉県川越市 2016.03...
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首都圏物流不動産マーケット Outlook 2016 高橋 加寿子 2015年12月15日
1. 首都圏全体の需給動向
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3
物流施設形態の変遷
4
大型マルチテナント型物流施設（LMT*） 調査概要
大型マルチテナント型物流施設（*LMT: Large Multi-Tenant Properties）
対象
延床面積10,000坪以上
原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として
企画・設計された施設
エリア
首都圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県を中心とする地域
（83棟、2015年Q3時点）
空室率
（1）3月末（2）6月末（3）9月末（4）12月末 時点集計
空室は集計時点で即入居可能であるものを対象
（新築施設は竣工済みのものが対象）
5
首都圏全体の需給動向
出所：CBRE, 2015年12月
0%
3%
6%
9%
12%
15%
18%
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,0002
00
4
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05
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07
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20
15
20
16
20
17
坪 新規供給 新規需要 空室率
Forecast
リーマンショック
東日本大震災
6
四半期
首都圏全体の需給動向
出所：CBRE, 2015年12月
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
-20,000
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
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1
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2
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3
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1
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3
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6Q
4
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7Q
1
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7Q
2
201
7Q
3
201
7Q
4
坪 新規供給 新規需要 空室率
Forecast
3.5%
2. テナントの動向
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8
2014年竣工のLMT 契約テナント
入居企業の内訳
2014年竣工のLMT 契約テナント＋荷主
出所：CBRE, 2015年12月
物流業
52%
小売業
26%
卸売業
15%
その他
7%
日用品
43%
アパレル
22%
食品
20%
電子機器
2% その他
13%
9
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 Forecast
10億円
日立物流
SGホールディングス
ヤマトホールディングス
日本通運
日本郵便
物流業の売上高
入居企業の成長
出所：各社IR資料よりCBRE作成
*2016年予測値を公表していない企業については2015年値
10
ドラッグストアの売上高
入居企業の成長
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Forecast
10億円
コスモス薬品
ウエルシアホールディングス*
ツルハホールディングス
サンドラッグ
マツモトキヨシホールディン
グス
出所：IR, 報道資料等によりCBRE作成
11
通販（E-コマース）の売上高
入居企業の成長
出所：IR, 報道資料等によりCBRE作成
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
0
100
200
300
400
500
600
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Forecast
億$ 10億円
アスクル
ミスミグループ本社
ニッセンホールディングス
ジャパネットたかた
大塚商会（たのめーる）
アマゾンジャパン（億$）
12
電子商取引の市場規模
入居企業の成長
1.8%
2.1%
2.8%
3.2% 3.4%
3.9%
4.4%
3.6%
4.0%
4.4%
4.8%
5.2%
5.8%
6.4%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
3,000
6,000
9,000
12,000
15,000
18,000
21,000
24,000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
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18
10億円 EC市場規模 EC化率(右軸） 米国におけるEC化率（右軸）
出所：経済産業省、Retail Indicators Branch, U.S. Census Bureau
13
2015～2016年竣工LMT
大型賃貸事例（一棟借り）
出所：会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成
テナント名称 業種 物件名 竣工年月 延床面積（坪） エリア
日本ロジテム 物流業 GLP綾瀬 2015.04 21,000 国道16号
アスクル
小売業
（通販）
レッドウッド生麦物流センター 2015.10 18,000 国道16号
大手製造業関連企業 製造業 GLP狭山日高 I 2015.12 13,000 圏央道
ダイワコーポレーション 物流業 本牧物流施設開発事業 2015.12 21,000 国道16号
大手物流会社 物流業 守谷ロジスティクスセンター 2016.04 14,000 圏央道
サンゲツ 卸売業 ロジスクエア久喜 2016.06 13,000 圏央道
3. エリア別予測
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主な開発計画 MAP（2015年Q4～2017年）
16
新規供給面積
エリア比較
0
30,000
60,000
90,000
120,000
150,000
180,000
Q1
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Q2
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Q3
20
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Q4
20
14
Q1
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Q2
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Q3
20
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Q4
20
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Q1
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Q2
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Q3
20
16
Q4
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Q1
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Q2
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Q3
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Q4
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坪 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア
Forecast
出所：CBRE, 2015年12月
17
竣工後の空室率
エリア比較
出所：CBRE, 2015年12月
0%
20%
40%
60%
80%
100%
竣工時 3 6 9 12
月数
2007- 2008
外環道エリア 国道16号エリア
圏央道エリア
0%
20%
40%
60%
80%
100%
竣工時 3 6 9 12
月数
2013- 2014
外環道エリア 国道16号エリア
圏央道エリア
18
東京ベイエリア
空室率予測
出所：CBRE, 2015年12月
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
30,000
60,000
90,000
120,000
150,000Q
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Q2 2
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Q3 2
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Q2 2
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Q2 2
013
Q3 2
013
Q4 2
013
Q1 2
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Q2 20
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Q3 2
014
Q4 2
014
Q1 2
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Q2 2
015
Q3 2
015
Q4 2
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Q1 2
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Q2 2
016
Q3 2
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Q4 2
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Q1 2
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Q2 2
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Q3 20
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Q4 2
017
坪 新規供給 空室率
Forecast
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外環道エリア
空室率予測
出所：CBRE, 2015年12月
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
30,000
60,000
90,000
120,000
150,000Q
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Q2 2
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Q3 2
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Q3 2
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Q2 2
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Q3 2
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坪 新規供給 空室率
Forecast
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国道16号エリア
空室率予測
出所：CBRE, 2015年12月
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
30,000
60,000
90,000
120,000
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Q3 2
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Q2 2
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Q3 2
013
Q4 2
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Q1 2
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Q2 20
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Q3 2
014
Q4 2
014
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Q4 2
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Q3 2
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Q1 2
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Q2 2
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Q3 20
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Q4 2
017
坪 新規供給 空室率
Forecast
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圏央道エリア
空室率予測
出所：CBRE, 2015年12月
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
30,000
60,000
90,000
120,000
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Q3 2
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014
Q4 2
014
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Q2 2
016
Q3 2
016
Q4 2
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Q1 2
017
Q2 2
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Q3 20
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Q4 2
017
坪 新規供給 空室率
Forecast
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実質賃料指数予測
出所：CBRE, 2015年12月
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
Q2
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20
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10
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11
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Q4
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15
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Q4
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Q4
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17
円／坪 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア
Forecast
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実質賃料指数予測
出所：CBRE, 2015年12月
前年同期比増減率
2014 2014
2014
2014
2015
2015
2015
2015
2016
2016
2016
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2017
2017
-4%
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-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア
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出所：会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）
主な開発計画（2015年Q4～2017年）
No. 物件名 所在地 竣工 延床面積（㎡）
1 GLP八千代 千葉県八千代市 2015.10 71,939
2 MFLP日野 東京都日野市 2015.10 212,853
3 レッドウッド生麦物流センター 神奈川県横浜市鶴見区 2015.10 60,535
4 レッドウッド佐倉 千葉県佐倉市 2015.11 85,437
5 GLP狭山日高I 埼玉県日高市 2015.12 41,818
7 本牧物流施設開発事業 神奈川県横浜市中区 2015.12 70,639
6 プロロジスパーク吉見 埼玉県比企郡吉見町 2016.01 104,857
8 ランドポート柏沼南I 千葉県柏市 2016.02 49,597
9 野田物流センター 千葉県野田市 2016.02 74,278
10 川崎市物流施設開発事業 神奈川県川崎市高津区 2016.02 49,900
11 レッドウッド川越DC B棟 埼玉県川越市 2016.03 38,353
12 プロロジスパーク習志野5 千葉県習志野市 2016.03 64,403
13 グッドマンビジネスパーク千葉イースト 千葉県印西市 2016.03 133,443
14 守谷ロジスティクスセンター 茨城県常総市 2016.04 47,849
15 プロロジスパーク千葉ニュータウン 千葉県印西市 2016.04 127,524
16 ランドポート柏沼南II 千葉県柏市 2016.04 54,136
17 DPL市川 千葉県市川市 2016.春 87,302
18 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 2016.06 44,312
19 GLP厚木II 神奈川県愛甲郡愛川町 2016.06 89,104
20 習志野茜浜III 千葉県習志野市 2016.08 38,723
21 GLP狭山日高Ⅱ 埼玉県日高市 2016.09 85,148
22 MFLP船橋 千葉県船橋市 2016.09 198,136
23 ランドポート八王子II 東京都八王子市 2016.09 36,453
24 MFLP平塚I 神奈川県平塚市 2016.11 33,221
25 レッドウッド川島DC 埼玉県比企郡川島町 2017.02 39,796
26 DPL川崎夜光 神奈川県川崎市川崎区 2017.02 118,515
27 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市緑区 2017.03 52,150
28 物流ビル 新B棟 東京都大田区 2017.夏 170,000
29 京浜トラックターミナル A棟 東京都大田区 2017.秋 105,000
30 プロロジスパーク東松山 埼玉県東松山市 2017 70,000
31 プロロジスパーク海老名2 神奈川県海老名市 2017 38,057
