Home > Consultanta > Glosar de termeni si notiuni de specialitate

March 31, 2005 - Glosar de termeni si notiuni de specialitate

1. Faza de ante-proiect sau Studiul de Fezabilitate

- lansarea comenzii investitorului catre arhitect si acceptarea acesteia;- prezentarea unei solutii de ansamblu coordonata cu conditiile urbanistice si cu mijloacele financiare ale investitorului, sub forma unor documentatii (solutii tehnice si de arhitectura, estimari ale costului si duratei executiei);- stabilirea si acordul unanim in privinta conditiilor contractuale

Principalele obligatii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect

CLIENTUL- intocmeste o comanda scrisa catre arhitect- furnizeaza : Tema de proiectareActele de proprietate asupra terenuluiDate importante despre teren (ridicare topo, studiu geo, tipul vecinatatilor, etc. ), la cererea si precizarile suplimentare ale arhitectului;Certificatul de urbanism, daca acesta a fost intocmit in prealabil;plateste avansul convenit de comun acord cu arhitectul;notifica in scris indeplinirea fazei de Studiu de fezabilitate;

ARHITECTUL -se deplaseaza la amplasament in vederea studierii caracteristicilor particulare ale terenului;-schiteaza si prezinta clientului solutii de partiu, fatade, eventual prin volumetrii la nivel de conceptie ale ansamblului + solutii de principiu de structura si instalatii; -intocmeste un memoriu explicativ si estimeaza costul investiiei;alcatuieste echipa de proiectare pe specialitati (inginer de rezistenta, inginer de instalatii termice si sanitare si inginer de instalati electrice);consulta clientul in privinta alegerii solutiei cele mai eficiente din toate punctele de vedere;

2. Faza de proiect Proiectul tehnic si Autorizatia de Constructie

conturarea solutiei de proiect a.i. sa se incadreze in reglementarile legislatiei din constructii in vigoare;- dimensionarea si stabilirea definitiva a spatiilor, cat si a elementelor constructive, alegerea si specificarea solutiilor tehnice si a echipamentelor, evaluarea costului investitiei;- intocmirea dosarului complet pentru obtinerea autorizatiei de constructie;

Principalele obligatii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect

CLIENTUL-furnizeaza arhitectului avizele eliberate de autoritati pentru investitia prezentata si aprobata in Certificatul de Urbanism;-achita taxele pentru avize;-aproba devizul general; -semneaza cererea pentru autorizatia de constructie si achita taxa pentru aceasta;-notifica in scris indeplinirea fazei de proiect pentru autorizatia de constructie;

ARHITECTUL

-verifica si urmareste respectarea legislatiei in vigoare in constructii; -coordoneaza obtinerea avizelor cerute prin Certificatul de Urbanism;-adapteaza si modifica solutiile arhitecturale conform prevederilor avizelor (daca este cazul);-elaboreaza proiectul definitiv de arhitectura coordonat cu solutiile de infra si supra-structura, si cu cele de instalatii interioare; -stabileste si verifica parametrii cladirii conform cu reglementarile urbanistice ale zonei: Aria Construita, Aria Desfasurata, Procentul Ocupare al Terenului, Coeficientul Utilizare al Terenului, volume , etc.-consiliaza clientul in privinta alegerii materialelor, finisajelor, si echipamentelor;-evalueaza costul investitiei pe baza de indici sau preturi informative, prezentand clientului un deviz general, cu consultarea proiectantilor de specialitate si a unor furnizori;-alcatuieste memoriul general si redacteaza memoriul tehnic de arhitectura, coordonand in acelasi timp si intocmirea memoriilor pe specialitati; -intocmeste dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie conform cu continutul cerut de autoritatea in cauza;-asista si ofera consultanta clientului pana la obtinerea autorizatiei de construire;

3. Faza de PREGATIRE A EXECUTIEI sau Proiectul pentru Executia in santier

pregatirea documentatiei pentru incheierea unui contract de antrepriza prin incredintare sau licitatie, pe baza autorizatiei de construire se intocmesc plansele de executie pentru toate specialitatile, plus caiete de sarcini pe specialitati (daca e cazul);

Principalele obligatii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect

CLIENTUL

-furnizeaza Autorizatia de Construire aprobata dupa obtinerea acesteia;-organizeaza licitatia executiei, daca este cazul;-incheie contractul de antrepriza;-notifica in scris indeplinirea fazei;

ARHITECTUL

-intocmeste plansele cu planuri, fatade si sectiuni caracteristice, coordonate cu structura de rezistenta si cu retelele de instalatii interioare;-definitiveaza materialele de constructie, inclusiv tablouri de tamplarie si cele de finisaj;-ofera consultanta pentru probleme de mobilier, dotari, design de interior;-redacteaza caietele de sarcini pentru partea de arhitectura, daca este cazul;supravegheaza activitatea de proiectare si asigura predarea documentatiilor complete la termen;-consulta clientul in privinta alegerii antreprenorului;

4. Faza de EXECUTIE propriu zisa sau proiectul cu Detaliile De Executie + Urmarirea santierului

-intocmirea de detalii de executie si urmarirea astfel incat sa se respecte intocmai proiectul, prescriptiile regulamentare in vigoare, cerintele investitorului;-coordonarea detaliilor de executie cu antreprenorii si furnizorii;vizita periodica sau la cerere a proiectantilor pe santier;

Principalele obligatii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect

CLIENTUL

-angajeaza conform legislatiei in vigoare un diriginte de santier atestat, care sa supravegheze executia si contabilitatea antreprenorului si sa informeze arhitectul atunci cand este nevoie; (dirigentia de santier nu poate fi asumata de arhitectul proiectant);-poate face observatii asupra proceselor verbale in maximum 5 zile;-achita ultima transa din onorariul total convenit;

ARHITECTUL

-intocmeste plansele cu detaliile de arhitectura si constructii;-definitiveaza alegerea materialelor si a finisajelor si consiliaza investitorul in alegerea acestora;-coordoneaza activitatea proiectantilor de specialitate, a antreprenorilor si furnizorilor, in sensul concordantei dintre proiecte si desene;-verifica concordanta execuiei cu prevederile din proiecte; -verifica si aproba documentatiile de executie elaborate de antreprenor, acolo unde este cazul;

5. Faza FINALA sau Receptia lucrarilor

- aceasta faza reprezinta incheierea misiunii arhitectului, efectuandu-se un control strict asupra calitati executiei si solutionandu-se acele deficiente care apar in faza finala a constructiei;

Principalele obligatii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect

CLIENTUL

-organizeaza receptia conform cu regulamentele in vigoare, daca este cazul;daca arhitectul o cere, ii pune la dispozitie constructia finalizata cu 3 zile inainte de receptie in vederea efectuarii de fotografii sau alte activitati promotionale in plan profesional;

ARHITECTUL

-asista clientul la toate fazele receptiei constructiei executate; -intocmeste referatul cu privirela calitatea executiei in faza finala a lucrarilor;supravegheaza intocmirea listei cu deficientele de executie semnalate, si coordoneaza unde este cazul remedierea si solutionarea lor;-vizeaz procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor;

6. Plan Urbanistic General ( prescurtat spus P.U.G.)

Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General (P.U.G.- ul - cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUG-ulu )

-optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;-valorificarea potentialului natural, economic si uman;-stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;-rganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie;-stabilirea si delimitarea zonelor construibile;-stabilirea si delimitarea zonelor functionale;-stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire;-stabilirea si delimitarea zonelor protejate;-modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare;-videntierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor;-delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;-stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor;

7. Planul Urbanistic Zonal (prescurtat spus P.U.Z.)

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z.- ul - cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUZ-ulu )

-organizarea retelei stradale;-zonificarea functionala a terenurilor;-organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;-indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);-dezvoltarea infrastructurii edilitare;-statutul juridic si circulatia terenurilor;-delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata;-masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata;-mentionarea obiectivelor de utilitate publica;-masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;-reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului

8. Planul Urbanistic de Detaliu ( prescurtat spus P.U.D.)

Planul Urbanistic de Detaliu(PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu (P.U.D.- ul - cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUD-ulu )

-regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;-compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;-relatii functionale si estetice cu vecinatatea;-asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;-permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;-modul de ocupare si utilizare a terenului (POT, CUT);-functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;-integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;-interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul);-circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto);-parcaje, spatii de recreeresi de joaca;-echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc);-functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului; circulatia acestora daca este cazul;

9. Cand este necesara intocmirea unui P.U.Z. sau P.U.D. ?

P.U.D.-ul sau P.U.Z.-ul sunt solicitate:

- daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD sau PUZ deja aprobat; - daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire, este necesara intocmirea unui PUD; - daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUZ sau PUD existent si aprobat.Solicitantul unui Certificat de Urbanism este obligat sa comande proiecte de urbanism necesare organelor de avizare, pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte (PUZ, PUD) este administratia locala, indiferent de cine plateste intocmirea acestora.

10. Procentul de Ocupare al Terenului ( prescurtat spus P.O.T.)

Procentul de Ocupare al Terenului sau POT -ul exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului). Procentul de Ocupare al Terenului (POT ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.

11. Coeficientul de Utilizare al Terenului ( prescurtat spus C.U.T.-ul)

Coeficientul de Utilizare al Terenului sau CUT-ul exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

12. Certificatul de Urbanism (C.U.) si cum se obtine acesta

Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, conform Ordinului 1943 /2002, art. 27).

Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:

- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului;- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism; - plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie + plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500); memoriu de prezentare; - act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional);

13. Proiectul pentru Autorizatia de Constructie (P.A.C.) si cum se obtine aceasta

Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism conform Legii 453 /2001, art. 3).

Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:

-cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa;-proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe);-documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie;-actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie;-certificatul de urbanism;-avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism;-declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului;

14. Proiectul pentru Autorizatia de Demolare (P.A.D.) si cum se obtine aceasta

Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.

INCLUDEPICTURE "http://www.arhiconcept.ro/img/sep.gif" \* MERGEFORMATINET