parte ii - operações imobiliárias
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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
O CORRETOR DE IMÓVEIS:
Segundo o dicionário Aurélio (1993) corretor é: “agente comercial
especializado que serve de intermediário na aquisição de bens e serviços”.
Hoje em dia o profissional que faz a intermediação de transação imobiliária
não é somente um corretor, ele precisa ser um consultor. Para gerar negócios ele
precisa cada vez mais se profissionalizar, estando cada vez mais treinado,
preparado para um mercado que está em plena expansão.
O perfil do corretor antigo, se seus pais, tios ou avós forem corretores de
imóveis verá que não estarei falando mentira, era abordar o cliente com uma
espécie de monólogo. Sempre muito bem treinado a derrubar qualquer tipo de
argumento do cliente e finalizar com uma proposta. O sucesso e fracasso eram
medidos conforme produção diária, ou seja, venda era sinônimo de sucesso.
Normalmente os antigos profissionais julgavam se como autodidatas.
Hoje ainda encontramos corretores de imóveis que iniciam suas carreirasapós fazerem suas inscrições no conselho e o curso de TTI (Técnicas em
Transações Imobiliárias), iniciam suas atividades profissionais somente com uma
calculadora, uma tabela e com muita força de vontade de efetuar a primeira venda,
tornando apenas um “tirador de pedido”. O perfil do corretor atual, a qual foi imposta
pelo mercado, o profissional deve estudar o cliente para efetuar uma venda de
sucesso.
O PAPEL LEGAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS:
Em resumo as principais atividades de um corretor de imóveis são a da
compra, locação, permuta, venda e incorporação de imóveis e a reunião de
documentos e papeis a serem usados na negociação, opinar quanto a
comercialização imobiliária, apresentação de imóveis para a visitação do público,
bem como do projeto desenvolvido e dos arredores do imóvel, a intermediação da
negociação e a verificação da correta construção do imóvel. A responsabilidade do
corretor de imóveis vai muito além que intermediar uma negociação. Lembrando que
o corretor de imóveis não vende imóveis e sim faz a intermediação da negociação,
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quem vende imóvel é o proprietário do mesmo. O corretor tem a função de
aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do
negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os
interesses.
O bom corretor de imóveis é aquele que realiza uma intermediação onde
todos ganham, conciliando tudo e ainda garantir um negócio seguro ao comprador é
o dever do bom e ético corretor. Orientar o comprador oferecendo transparência nos
prós e contras daquele determinado imóvel.
Atualmente, com o surgimento de vários sites de anúncios de imóveis, o
mercado “aberto” (parcerias) o trabalho do corretor de imóveis se modificou. Omesmo trabalha com um volume de imóveis ofertados muito maior em relação ao
seu restrito banco de dados oferecidos pelas imobiliárias e construtoras. Para
efetuar essa nova função o corretor de imóveis passa a assumir o papel de um
consultor imobiliário, passando a oferecer conselhos profissionais.
Para o profissional sair da posição de corretor e passar para a posição de
consultor o mesmo deve definir algumas habilidades, tais como: Compreender as
necessidades e objetivos do cliente; Escutar e promover um dialogo bilateral; Lidar
apenas com as características do produto que interessam ao cliente; Saber lidar
com a resistência do seu cliente; Fechar a venda.
O consultor imobiliário antes de começar sua procura pelo imóvel ideal para
seu cliente, o mesmo necessita fazer um diagnóstico em relação ao que o seu
cliente procura. Por intermédio da pesquisa, irá identificar o imóvel que apresenta as
características que mais interessam ao seu cliente. O consultor deve dominar a
região, saber a posição do imóvel quanto ao sol, a vizinhança do imóvel, entender
de construção, saber a valorização da região.
O CLIENTE:
Compreender como os clientes tomam as suas decisões proporciona uma
série de benefícios aos corretores de imóveis. Entre estes benefícios está o auxilio
no acompanhamento dos seus clientes no difícil processo decisório a que se
submetem a comprar um imóvel e o auxilio ao cliente na tomada da melhor decisão
de compra.
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Como a compra de um imóvel difere de outras compras pelas variantes
abaixo as quais devem ser cuidadosamente acompanhados pelos corretores de
imóveis:
Resquícios antropológicos: muitas pessoas pedem a ajuda de pais ou
pessoas mais experientes manifestem a sua opinião sobre determinado
imóvel antes de efetuar a proposta;
Comitê de compra: o cliente informa aos parentes, amigos, colegas... a
sua vontade de comprar um imóvel e muitas vezes pedem que os
mesmos os acompanhem na visita do imóvel, está formado então o
“comitê de compra”;
Decisão de alto envolvimento da família: a compra de um imóvel
representa uma tomada de decisão, nessa hora os membros da família
discordam entre si em economizar ou investir, que tipo de imóvel
comprar, localização entre outros;
Fator tempo: com o excesso de informações sobre os imóveis, o cliente
após visitar um novo imóvel o mesmo fica confuso, pois os imóveispossuem dezenas de características que geram dúvidas e incertezas;
Valores monetários envolvidos: a decisão de compra de um imóvel
implica em uma série de medos que fazem o cliente fugir da ação de ter
que tomar uma decisão ou protelá-la;
Preconceitos: com a introdução de cursos superiores para corretores de
imóveis e os mesmos puderam evoluir nos conhecimentos relativos à
formação profissional o preconceito foi minimizado, mas ainda existe.
O cliente que vai comprar um imóvel além das variantes o mesmo passa por
cinco etapas básicas antes da decisão da compra:
Reconhecimento do problema – a família percebe que precisa pensar
em um outro imóvel;
Busca da informação – a família pesquisa no jornal, na internet, e emoutras fontes;
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Avaliação de alternativas – a família compara o imóvel desejado de
acordo com os seus critérios;
Escolha do imóvel – a família decide por um que atende os seus critériosde escolha;
Resultado – as incertezas das decisões tomadas.
Com todos os tipos de clientes, o corretor de imóveis deve colocar em prática
as suas habilidades, semelhantes às de um psicólogo, de um diplomata e de um
professor. Como psicólogo, o corretor precisará saber que as diferentes atitudes que
os clientes manifestam são formas que eles utilizam para se proteger. Como
diplomata, irá dar um atendimento atencioso e com muita dedicação. Como
professor, deverá saber transmitir seus conhecimentos, respeitando a forma e o
conteúdo.
O IMÓVEL:
Você corretor, no seu dia-a-dia vai notar que existem várias nomenclaturas
para os apartamentos. Existem também hoje além dos tradicionais condomínios
horizontais surgiram também os condomínios verticais, hoje chamados por algumas
construtoras de “condomínios clubes” por possuírem uma diversidade de opções
dentro do condomínio.
Condomínio fechado é um tipo de organização habitacional em que diversos
prédios e casas em uma vizinhança cercam e fecham sob o sistema de vigilância o
terreno a sua volta. Em condomínios e residenciais, normalmente é paga uma taxa
de condomínio para o síndico do prédio realizar as obras de manutenção e
despesas do empreendimento. Também são feitas com frequências ou quando
necessárias reuniões de moradores para tomadas de decisões a respeito de
melhorias, obras ou qualquer outro assunto relacionados ao empreendimento. Existe
uma diferença entre Condomínio e Residencial:
Condomínio: pode ser residencial, comercial ou misto depende da finalidade e
de utilização do imóvel.
Residencial: nomenclatura dada somente as edificações com finalidade de
moradia.
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Existem várias nomenclaturas que definem os tipos de apartamentos, são
elas:
Cobertura: apartamento localizado no último andar do prédio;
Kitnet ou Quitinetes: apartamentos pequenos onde o cômodo integra
quarto e cozinha;
Loft: apartamento sem paredes divisórias e com mezanino, ou seja,
todos os ambientes da casa ficam em um único espaço térreo com
paredes de pé direito duplo;
Flat: apartamento edificado com condomínio com sistema de hotel;
Studio: muito parecido com loft porém apresenta mais divisões internas,
como quarto privativo;
Duplex: Apartamentos de dois andares;
Padrão ou tipo: apartamento com divisões internas muito bem definidas
como sala de estar / jantar, quarto, sala, cozinha, banheiro e área de
serviço. Pode ser de 1, 2, 3 ,4 ou mais quartos;
Garden ou Giardino: apartamentos térreos e possuem quintal.
Temos também os chamados sítios de lazer, que são condomínios murados e
com segurança interna com lotes grandes, com ruas de cascalho, visando sempre a
rusticidade.
Existem outros tipos de imóveis mais comuns: casas podendo ser térreas,
sobrados ou geminadas que são a casas com plantas idênticas, porém espelhadas
na visão da planta baixa, temos também chácaras, fazendas e terrenos.
O CONTRATO DE CORRETAGEM:
Contrato de corretagem é o acordo entre duas pessoas sem qualquer relação,
se obriga, mediante a remuneração a obter para outrem um ou mais negócios,
consoante as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias
visando a celebração do contrato. Toda negociação imobiliária começa com um
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contrato de opção de venda ou contrato de prestação de serviços, depois um
contrato de compra e venda.
Contrato de prestação de serviço ou contrato de exclusividade:
O corretor deverá conscientizar os proprietários da importância da placa do
imóvel e de que a exclusividade é o meio mais seguro de o cliente ter o melhor
serviço profissional. Para o profissional receber tal autorização o mesmo deverá
argumentar e ressaltar que está colocando a disposição os seguintes passos:
Serviços profissionais a serem oferecidos: plantões em caso de
lançamento; placas; anúncios, propagandas, colocar a equipe a
disposição, todo conhecimento, habilidade e competência;
Segurança para o proprietário do imóvel: segurança para o proprietário
que investiu em seu imóvel através de um trabalho sério e de
profundidade;
Garantia para o comprador: o comprador tem a garantia e a certeza de
não perder a oportunidade de compra, tendo inclusive a prioridade;
Fiscalização do Creci: o Creci realiza fiscalizações inesperadas nessa
hora o profissional ou a imobiliária tem que apresentar toda o contrato
de exclusividade. Caso não ocorra são aplicadas multas ou até a
cassação do registro profissional em caso de reincidência;
Empenho na venda: Nenhum corretor ou imobiliária irá se arriscar em
investir no imóvel caso não tenha a exclusividade da venda;
Responsabilidades nas informações prestadas: o profissional ou a
imobiliária tem um nome a ser preservado e valorizado, por isso tem a
responsabilidade de manter informado o proprietário do imóvel a
respeito do trabalho realizado;
Proposta de compra em consonância com a autorização: o fechamento
ocorre mais rápido, visto que a autorização de venda favorece a
realização de um trabalho mais objetivo e seguro;
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O proprietário passa a ser o maior beneficiado: com o preço justo e
exclusividade o corretor desenvolverá um trabalho seguro e anunciará
o imóvel. Todo esforço de venda é direcionado ao cliente que faz sua
opção com exclusividade.
O contrato de exclusividade beneficia também o corretor, que ficará amparado
pela Lei nº 10.406/02:
Ar t. 726. Inic iado e con cluído o n egócio d iretamen te entre as p artes,
nen huma remun eração será dev ida ao co rret or ; mas se, por es cr ito ,
for ajus tada a co rretagem com exclu siv idade, terá o c orr etor d ireito à
remuneração integ ral, ainda qu e realizado o negócio sem a su a
medi ação, s alvo se compr ov ada su a inérc ia o u oc ios idade.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Ao efetuar a venda do imóvel a negociação tende a ter dois caminhos, sendo
eles, fazer a transferência direta em cartório ou elaborar um novo contrato que é o
Contrato de compra e venda. A elaboração desse contrato visa transcrever o acordo
entre as partes interessadas (vendedores e compradores) a respeito da negociaçãofeita, sendo caráter acessório, posto que a sua existência está atrelada a um outro
contrato (proposta com o aceite), o qual deverá ser concluído. Esse contrato é feito
caso haja algum parcelamento na forma de pagamento, ou seja negociações
utilizando SFH (Sistema Financeiro Habitacional), permutas como parte do
pagamento, ou alguma documentação impeça a transferência imediata do bem.
O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre Promitente
Vendedor e Compromissário Comprador, sendo que o vendedor se responsabiliza
com suas obrigações tal qual o comprador. Será oneroso, posto que no
adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício
patrimonial à ambos os contraentes.
CONTRATO DE COMPRA
É um contrato executado entre empresas e corretores ou imobiliárias que
possuem exclusividade com a finalidade de contratação de serviços profissionais deintermediação. Neste contrato especifica-se o imóvel que a contratante deseja, tem
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um prazo para a contratada procurar o imóvel e os honorários são pagos através da
contratante.
Temos o contrato de permutas que visa a “troca” de imóveis, cabendo asduas partes incumbidas do pagamento de honorários.
INÍCIO E TÉRMINO DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA:
VENDA:
O trabalho do corretor de imóveis inicia ao fazer a captação do imóvel, com o
contrato de exclusividade. Ao fazer esse contrato o corretor deve reunir documentos
do imóvel e do proprietário. Os documentos relacionados ao imóvel são: Cópia daescritura, do talão do IPTU ou ITU, água, energia, o nada consta da taxa do
codomínio caso tenha e certidão Negativa de Ônus. Em relação ao proprietário,
cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de
nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a
certidão de casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá
imprimir as seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e
Criminal, tanto estadual quanto federal (http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/pagina-inicial.htm), Certidão junto ao site do Tribunal Regional Trabalhista
(http://www.trt18.jus.br/portal/#), Certidão no site da Receita Federal
(http://www.receita.fazenda.gov.br/) e a Certidão da Receita Estadual
(http://www.sefaz.go.gov.br/). Esses documentos são importantes no ato da
captação, pois detecta problemas do imóvel ou do proprietário caso haja. Evitando
problemas no ato do fechamento do negócio.
A etapa seguinte é elaboração da proposta por escrito do comprador, pois
assim que o comprador elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo vendedor,
começa um compromisso de compra e venda entre as partes.
Após a proposta feita e o vendedor ter aprovado a mesma, assinado o
“aceite”, inicia-se o processo de recolhimento de documentação do comprador, tais
quais: cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de
nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a
certidão de casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá
imprimir as seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e
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Criminal, tanto estadual quanto federal, Certidão junto ao site do Tribunal Regional
Trabalhista, Certidão no site da Receita Federal e a Certidão da Receita Estadual.
Deverá também retirar novas certidões do vendedor e do imóvel caso necessário,
visto que as certidões têm validade entre 30 e 60 dias.
Depois dessa etapa concluída a negociação tende a ter dois processos,
sendo um a transferência direta no cartório, caso o haja como forma de pagamento
financiamento bancário o processo será a elaboração de um contrato de compra e
venda.
No processo de venda a vista, o passo seguinte é a lavratura da Escritura
Pública. A escritura pública é definida pela Lei como um título translativo, isto é, odocumento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório de imóveis,
efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. A escritura pública é
produzida em qualquer cartório de notas (Tabelionato) e com base nesse documento
que será realizado o registro do imóvel.
O último passo para a efetivação e formalização da transação de compra e
venda com um processo de pagamento a vista é o registro da Escritura no Cartório
de Imóveis competente passando a constar a transação na matrícula do imóvel.
Podemos considerar a Matrícula do Imóvel como uma carteira de identidade do bem.
Nela consta documentado a descrição detalhada do imóvel (endereço e
característica) e o histórico de todas as transações realizadas com ele, tais como:
transferências de propriedade, hipotecas, contratos de aluguel, etc. Portanto,
somente coma constatação na matrícula do imóvel, por meio do registro da
escritura, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples
assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é
suficiente para que o comprador se torne proprietário.
Tendo a negociação como forma de pagamento o financiamento bancário,
após o recolhimento de documentos, emite-se o contrato de compromisso de
compra e venda. O Compromisso de Compra e Venda é um contrato pelo qual as
partes se comprometem e efetuar um contrato de compra e venda. Pelo
compromisso de compra e venda uma das partes, o compromissário comprador, se
compromete a comprar um determinado bem, e a outra parte, o compromitente
vendedor, se compromete a vendê-lo.
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O processo de financiamento normalmente é conduzido por correspondentes
bancários parceiros de imobiliárias ou corretores. Nessa etapa o papel do corretor é
fiscalizar o processo, sempre deixando informadas as partes interessadas até o
momento da assinatura do contrato bancário. O papel do corretor só termina após o
comprador entregar o contrato devidamente registrado ao banco ou até a entrega
das chaves do imóvel ao comprador conforme combinado.
LOCAÇÃO:
Na locação trabalho do corretor de imóveis inicia também ao fazer a captação
do imóvel, com o contrato de exclusividade entre as partes. Ao fazer esse contrato o
corretor deve reunir os mesmos documentos citados no processo de venda doimóvel e do proprietário. Os documentos relacionados ao imóvel são: Cópia da
escritura, do talão do IPTU ou ITU, água, energia, o nada consta da taxa do
codomínio caso tenha e certidão Negativa de Ônus. Em relação ao proprietário,
cópia do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de
nascimento, se for casado além da documentação do cônjuge será necessário a
certidão de casamento. Esses documentos também são importantes no ato da
captação de locação, para constatar a veracidade de propriedade do imóvel.
A etapa seguinte é elaboração da proposta por escrito do locatário, pois assim
que o locatário elaborar a proposta e a mesma for aceita pelo locador, começa um
compromisso de aluguel entre as partes.
Após a proposta feita e o locador ter aprovado a mesma, assinado o “aceite”,
inicia-se o processo de recolhimento de documentação do locatário, tais quais: cópia
do RG, CPF, comprovante de endereço, caso for solteiro certidão de nascimento, se
for casado além da documentação do cônjuge será necessário a certidão de
casamento. Com essa documentação em mãos o corretor deverá imprimir as
seguintes certidões, as quais são solicitadas via internet: Certidão Civil e Criminal,
tanto estadual quanto federal, Certidão junto ao site do Tribunal Regional
Trabalhista, Certidão no site da Receita Federal e a Certidão da Receita Estadual.
Deverá tirar também uma certidão junto a órgãos do SPC (Serviço de Proteção ao
Crédito) e Serasa (Centralização dos Serviços Bancários) para proporcionar maior
credibilidade ao locatário.
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diante de documento hábil em que fixaram o preço, a sua forma de pagamento,
condição outra do negócio, terminado está o contrato de mediação, por se entender
que a formalização do negócio em contrato é uma mera determinação legal para os
contratantes e não para o corretor obter a outorga no recebimento de sua comissão.
A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e
outras situações do negócio, caracteriza-se um pré-contrato assim como está escrito
no Novo Código Civil entre os artigos 462 a 466, vinculando as partes a cumpri-la
integralmente. Mas caso uma das partes venha a se arrepender após concluir a
proposta, o texto do artigo 725 da Lei 10.406 Novo Código Civil, garante o direito do
Corretor de Imóveis de receber a sua comissão.
Segundo o artigo 727, o corretor tem direito a receber a comissão mesmo que
o proprietário venha a dispensar o corretor, ou em palavras do dia-a-dia, que o
proprietário venha a concluir a negociação por fora. O mesmo ocorre caso a
negociação entre as partes não seja concluída naquele exato momento, mas fora do
prazo de vigência do contrato. Normalmente o mercado trabalha com um período de
até 180 (cento e oitenta) dias após o vencimento do contrato. Mas, após o
vencimento do contrato de opção de venda simplesmente o profissional se afastanão tendo direito à sua remuneração.
O artigo 728 prevê a divisão da remuneração para os profissionais envolvidos
na conclusão da intermediação. Hoje o mercado é aberto a parcerias, visando um
trabalho de consultoria ao cliente, e alguns corretores ou imobiliárias retiram da
parceria um percentual entre 10% a 20%, de captação. Essa pratica é legal visto que
o profissional que captou o imóvel investiu na publicação do imóvel.
A remuneração do corretor é devida pelas partes, visto que usufruem
igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio.
Vale apontar que não trata-se de obrigação solidária, mas entende-se que trata-se
de duas relações distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua
quota. Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o
negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração. Mas se
a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem,
devemos buscar nos usos e costumes a solução para tal. Quem paga a comissão é
quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra
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e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência. A solução adotada parece
ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor é quem deve remunera-lo
pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica
com este.
Abaixo temos a tabela de honorários, segundo fonte do CRECIGO:
Pela Venda, Compra ou Locação de Imóveis
Imóveis Urbanos, Comerciais, Industriais e Venda Judicial: 6% calculados
sobre o valor do imóvel comercializado;
Imóveis em cidades turísticas: 10% calculados sobre o valor do imóvelcomercializado;
Imóveis Rurais: 7% calculados sobre o valor do imóvel comercializado;
Cotas de fundos de investimentos imobiliários ou equivalentes: 5% calculados
sobre o valor do imóvel comercializado;
Lançamento de Loteamentos Fechados: 5% calculados sobre o valor do
imóvel comercializado;
Lançamento de Loteamentos Abertos: 7% calculados sobre o valor do imóvel
comercializado;
Lançamento de Condomínios Verticais e Horizontais (casas, sobrados ou
edifícios): 5% calculados sobre o valor do imóvel comercializado;
Intermediação de locação de imóvel (ocupação de imóvel vago): 5% serão
calculados sobre a soma do valor total do contrato de locação e o valor do
fundo de comércio, se houver;
Intermediação de locação por contrato (ocupação de imóvel vago) de galerias
e shopping Center: 5% serão calculados sobre a soma do valor total do
contrato de locação e o valor do fundo de comércio, se houver;
Intermediação de Locação de imóvel por temporada (contrato até 90 dias).
20% serão calculados sobre a soma do valor total do contrato de locação e o
valor do fundo de comércio, se houver;
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Administração da Carteira de Recebíveis
Carteira de recebimentos de aluguéis sem garantia de liquidação. 10%
calculado sobre o valor total do aluguel;
Carteira de recebimentos de loteamentos abertos. Livre negociação;
Carteira de recebimentos de condomínios horizontais fechados, condomínios
horizontais, loteamentos urbanísticos ou assemelhados. Livre negociação;
Carteira de Taxas de Condomínio. Livre negociação
Revenda ou Terceiros - Participação entre Pessoa Física e Jurídica
Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 50%
calculados sobre o valor total dos honorários;
Pessoa Jurídica. 50% calculados sobre o valor total dos honorários;
Locação - Participação entre Pessoa Física e Jurídica
Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 40%
calculados sobre o valor total de recebíveis do contrato de locação;
Pessoa Jurídica. 60% calculados sobre o valor total de recebíveis do contrato
de locação;
Lançamentos Verticais / Horizontais Construídos ou Condomínios
Urbanísticos – Participação entre Pessoa Física e Jurídica
Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 30% calculados
sobre o valor total dos honorários;
Pessoa Jurídica. 70% calculados sobre o valor total dos honorários;
Loteamentos Populares, Abertos ou Similares – Participação entre Pessoa
Física e Jurídica
Pessoa Física (distribuição conforme acordo entre as partes). 30% aplicados
sobre o valor da remuneração auferida pelo titular da autorização de venda doimóvel, Contrato de Prestação de Serviço de Venda ou similar, após a devida
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dedução dos impostos, a serem recolhidos referentes a aquela operação,
excluindo-se valores advindo de contratos de prestação de serviços de
administração de carteira ou recebíveis. Corretores de imóveis indicadores de
empreendimentos serão remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco
por cento) calculados sobre o valor destinado ao titular da autorização de
venda, contrato de prestação de serviços ou similar;
Pessoa Jurídica. 70% aplicados sobre o valor da remuneração auferida pelo
titular da autorização de venda do imóvel, Contrato de Prestação de Serviço
de Venda ou similar, após a devida dedução dos impostos, a serem
recolhidos referentes a aquela operação, excluindo-se valores advindo de
contratos de prestação de serviços de administração de carteira ou
recebíveis. Corretores de imóveis indicadores de empreendimentos serão
remunerados com o valor equivalente a 5% (cinco por cento) calculados
sobre o valor destinado ao titular da autorização de venda, contrato de
prestação de serviços ou similar;
Demais Serviços Inerentes ao Corretor de Imóveis
Emissão por escrito de parecer de opinião de preço de mercado, em caráter
extrajudicial. 0,5% ou o mínimo de R$ 500,00;
Assessoria, planejamento e viabilização do crédito imobiliário junto a agentes
financeiros. 1,5%;
Assessoria, Planejamento, Organização de lançamento de empreendimento
imobiliário, tais como, Loteamentos Fechados, Loteamentos Abertos,
Condomínios Urbanísticos, Condomínios Verticais, Condomínio de casas ou
Conjuntos Habitacionais, sobre o valor total do empreendimento. 1%;
Hora técnica de consultoria R$ 200,00;
Taxa de locomoção 20 UFIR's;
Os percentuais acima serão aplicados sobre o valor da avaliação técnica de
preço de mercado e sobre o valor do financiamento contratado com o agente
financeiro. Os valores constantes em moeda corrente nesta tabela de honorários
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serão reajustados com base no IGP-M (Fundação Getulio Vargas), tendo como data
base a aprovação da tabela na assembléia do Sindimoveis - GO.
Uma infração grave ao código de ética instituído pela resolução nº 326/92 doCOFECI, é a cobrança de percentuais ou valores superiores ao convencionado na
autorização de venda ou contrato de prestação de serviço de intermediação de
venda, compra ou locação. No caso de imóveis com saldo devedor junto à agentes
financeiros, consórcios ou diretamente com o proprietário, os percentuais serão
aplicados sobre o valor total do contrato, ou seja, valor do direito mais o valor do
saldo devedor.
No caso de permuta de bens imóveis, a remuneração do corretor será pagapelo vendedor e comprador na proporção de 50% cada um deles, salvo acordo por
escrito entre as partes. Caso há venda com parte de pagamento representado por
bens imóveis, o vendedor pagará sobre o valor recebido em moeda corrente e o
comprador sobre o valor dos bens dados em pagamento. Essa prática de receber
comissão do comprador em caso de pagamento como parte do imóvel é pouco
usada pelos corretores.
SINAL DE NEGÓCIO:
Uma das definições para a palavra sinal no dicionário Aurélio (1993) é:
dinheiro que o comprador dá ao vendedor como garantia. Podemos dizer que não é
somente dinheiro, mas também são usados como sinal de negócio bens móveis,
dada por um dos contratantes com a finalidade de firmar a presunção de acordo final
e tornar obrigatório o contrato. Não há uma determinação legal que estabeleça o
valor de um sinal de negócio imobiliário. Portanto, cabe às partes, sob a mediação
do corretor de imóveis, fixar o mesmo através de acordo. Podemos perceber a
importância do corretor nesse momento, pois é ele que precisará conduzir a
situação, equilibrando e ajustando o interesse das partes. O corretor terá que se
manter o mais imparcial possível, de forma que tenha capacidade de defender os
interesses e as vontades dos dois lados do negócio (vendedor e comprador), mesmo
tendo sido contratado apenas por um deles. Importante saber que o corretor
somente pode receber o sinal em nome do proprietário se estiver autorizado para
esse fim, expressamente, por meio de cláusula específica no Contrato de
Intermediação Imobiliária. Não havendo essa previsão contratual, o corretor estará
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impedido de promover o recebimento, podendo, apenas, mediá-lo, isto é, não pode
recebê-lo nem tomar nenhuma decisão a seu respeito. Caso o corretor de imóveis
estiver autorizado a receber o sinal, o que lhe é muito proveitoso, visto que, assim,
será ele o administrador financeiro da transação, terá que ter todo cuidado e
responsabilidade com a prestação de contas ao proprietário e, sobretudo, com o
repasse da parte que não lhe couber. Estando o corretor autorizado a receber o sinal
em nome do proprietário deverá combinar essa prerrogativa com outra possibilidade
muito importante, qual seja: estar autorizado, também por meio de cláusula
contratual, a receber os seus honorários a partir da dedução do sinal de negócio.
Com essas duas prerrogativas contratuais (poder receber o sinal e poder deduzir
seus honorários do mesmo), o corretor de imóveis elimina a possibilidade de no finaldas contas uma das partes tentar deduzir os seus honorários, ou pior, não recebê-
los.
Sabemos que os honorários da corretagem imobiliária são representados por
um percentual do valor total da negociação. Da mesma forma, o sinal de negócio
também é representado por um percentual. Se o corretor de imóveis estiver
autorizado a receber os seus honorários a partir da dedução do sinal de negócio,
obviamente, esse sinal terá que ser, no mínimo, igual ao percentual dos honorários.
Portanto, se os honorários são de 6%, o sinal também terá que ser no mínimo igual.
O proprietário ao procurar um corretor ele tem a intenção de que, a partir do trabalho
do mesmo, o bem seja vendido e, então, possa ele receber o valor correspondente.
O sinal de negócio ideal, mínimo, é aquele que pode ser dividido entre o corretor de
Imóveis e o proprietário. Nesse caso, sendo os honorários de 6%, o sinal seria de no
mínimo 10%, de modo que tanto Corretor como proprietário recebam partes da
importância paga. Contudo, quanto maior o sinal de negócios, ou arras, maior
também será a responsabilidade em relação ao negócio, tanto no que diz respeito à
pressão que o comprador fará no corretor, para que a transação seja logo efetivada,
quanto na hipótese de uma eventual desistência por uma partes, em especial, do
vendedor. Combinando todos esses ingredientes, pode-se dizer que o sinal de
negócio ideal é aquele cujo percentual represente de 15% a 20% do total da
transação.
O Novo Código Civil cita alguns artigos a respeito do sinal de negócio, em
relação ao direito de arrependimento, perdendo o sinal dado quem deu arras e não
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executou o contrato e, se tal inexecução partir de quem a recebeu, poderá o outro
pedir sua devolução em dobro. Caso no contrato não tem clausula de
arrependimento as arras são confirmatórias conforme podemos observar nos artigos
417, 418 e 419 do Novo Código Civil.
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à
outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as
arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na
prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá
a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quemrecebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito,
e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos,
juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se
provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode,
também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente
indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da
outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em
ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar .
O artigo 420 são as penitenciais, que tem como função pré-fixar perdas/danos
no arrependimento, não pode ser reduzida e há entrega previa de dinheiro. Essa
clausula penitenciária é diferente da cláusula penal, que tem como função evitar o
inadimplemento, pode ser reduzida pelo juiz e não há entrega previa de dinheiro.
EXERCÍCIO ILEGAL DA PROFISSÃO
Interessante é que quando falamos em exercício ilegal de profissão nos vem
à memória casos em que profissionais da área da saúde ou das engenharias
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praticam tal contravenção. Talvez pelo fato de serem áreas que lidam com a vida
individual ou coletiva, respectivamente. Esquece-se, porém, de profissões como a
do corretor de imóveis, como nos foi proposto com muita coerência. A profissão de
corretor de imóveis quando praticada por pessoas desabilitadas causa danos
irreversíveis de ordem econômica e até no bem-estar psicológico. Um imóvel é algo
que adquiri-se com muito investimento de dinheiro e esperança de realizações, uma
decisão dessas tem que ter a participação de um profissional habilitado.
Obviamente qualquer profissional que não esteja habilitado para exercer uma certa
profissão causa algum risco, independente das proporções. No caso do corretor de
imóveis o caso se agrava. Não raro, em análises empíricas, observa - se pessoas
intermediando negócios imobiliários sem o mínimo preparo. Quando o correto seriaa atuação de um corretor de imóveis com formação específica para tal ato. Pois um
corretor tem competências para analisar aspectos econômicos, de engenharia,
direito e arquitetura coisas que não podem ser analisadas de forma minuciosa por
quem não estudou para isso. Quem promove intermediação de imóveis de terceiros
sem ser corretor de imóveis, comete o ilícito penal de exercer ilegalmente a
profissão de Corretor de Imóveis. Tal conduta está prevista na Lei de Contravenções
Penais como crime assim designado:
CAPÍTULO VI - DAS CONTRAVENÇÕES RELATIVAS À
ORGANIZAÇÃO DO TRABALHO - Art. 47. Exercer profissão ou
atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as
condições a que por lei está subordinado o seu exercício: Pena –
prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.
Conforme o artigo 38 do Decreto nº 81.871, de 29 de Junho de 1978, ocorretor de imóveis exerce a profissão ilegalmente se prejudicar por dolo ou culpa os
interesses que lhe forem confiados, fazer anúncio à atividade profissional sem
mencionar o número da inscrição, o corretor estagiário fica proibido de fazer
qualquer tipo de anuncio. A falta de pagamento da contribuição do Conselho
Regional também é uma maneira ilegal de exercer a profissão de corretor de
imóveis. Conforme a resolução COFECI nº 492/96 fica proibido anunciar
publicamente sem autorização de exclusividade.
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RESOLUÇÃO – COFECI Nº 492/96 – Estabelece multa aplicável às
pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem
possuírem autorização com exclusividade.
Exercer a profissão de corretor de imóveis exige profundo conhecimento de
leis, experiência acumulada ao longo dos anos e, principalmente, ética e disciplina
para manter-se constantemente em atualização. É impossível calcular o prejuízo que
pode ser causado por alguém que realiza uma negociação sem qualquer know-how
técnico, ou descumprindo a legislação e o código de ética. Existem infrações que
podem levar ao cancelamento definitivo da inscrição. E, se por um lado isso retira o
mau profissional do mercado, em contrapartida mancha a imagem dos bons
profissionais, que são cumpridores de seus deveres.
EXERCÍCIO PÚBLICO DA PROFISSÃO
O corretor de imóveis responde civil e penalmente por seus atos profissionais,
conforme o Artigo 5 da RESOLUÇÃO- COFECI nº 326 /92:
Art. 5 - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa porimperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Conforme o Novo Código Civil qualifica a profissão de Corretor de imóveis da
seguinte maneira:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segundaum ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Observa que o artigo supra mencionado inicia, justificando que a corretagem
se dará sempre por um contrato de prestação de serviços, como já explicado
anteriormente neste material.
O artigo 723 do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor dispõe:
Art. 723 – O corretor é obrigado a executar a mediação com adiligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,
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liberal. Portanto, se o corretor – pessoa natural for contratado diretamente pelo
comitente e exercer a corretagem contratada sem qualquer vinculo de subordinação
com uma empresa especializada no ramo de corretagem, atuando, portanto, como
profissional liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada
pelo parágrafo 4º, do artigo 14:
§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será
apurada mediante a verificação de culpa.
Diante da exceção trazida pelo Código de Defesa do Consumidor, poder-se-ia
indagar qual a vantagem ou diferença em se aplicar o sistema consumerista se o
Código Civil também adota o regime subjetivo? A resposta reside no ônus da prova,no sistema de nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema
protetivo do Código de defesa do Consumidor é o corretor quem tem ônus de provar
que o serviço prestado não padece de defeito, ou seja, que prestou os
esclarecimentos e informações que estavam em seu alcance. Disso resulta que se
não conseguir demonstrar tal circunstancia, terá de indenizar.
Essa circunstancia traz nítida vantagem ao consumidor, já que pelas regras
do Código Civil, no regime subjetivo, o ônus da prova é do comitente. E, diga-se a
propósito, que nem sempre é fácil produzir essa prova, ante seu caráter subjetivo.
A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na seara da
responsabilidade civil tem importantes desdobramentos práticos, alcançando até em
situações em que sequer foi celebrado o contrato de corretagem. O corretor terá que
cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou não no contrato de corretagem.
Conforme o Artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor o serviço será
considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e o que foi
efetivamente prestado, pois a oferta é vinculante ao fornecedor.
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de
qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam
o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as
indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo
o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
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I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando
cabível;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamenteatualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço.
§ 1° A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros
devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.
§ 2° São impróprios os serviços que se mostrem inadequadospara os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles
que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade.
Podemos analisar que o corretor de imóveis possui responsabilidades em
duas frentes, uma relacionada à informação, à documentação e à transação
imobiliária e a segunda sobre a propaganda do imóvel.
Para o corretor ter uma informação segura para realizar uma transação bemsucedida é preciso que o mesmo recolha toda a documentação já citada no item do
Contrato de Corretagem. Conforme o Artigo 4 da RESOLUÇÃO- COFECI nº 326
/92:
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de
oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente
certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer
o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento devalores ou documentos a ele destinados;
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O corretor só poderá anunciar, conforme a Resolução – COFECI nº 458/95:
Art. 1° - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de
Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,contrato escrito de intermediação imobiliária.
Art. 2° - Dos anúncios e impressos constará o numero da inscrição
de que fala o Artigo 4° da Lei n° 6.530/78, precedido da sigla CRECI,
acrescido da letra "J" quando se tratar de pessoa jurídica.
Art. 3° - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios
colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou daincorporação no respectivo cartório imobiliário.
Assim entende-se que o profissional liberal atualmente desenvolve tanto
atividades típicas de natureza intuitu personae (motivo que determina a vontade ou o
consentimento de uma pessoa para com outra, a quem quer favorecer, ou com
quem contrata) com base na confiança, quanto a atividade de prestação de serviço
profissional que não tem mais essa característica, passando a ter responsabilidade
civil objetiva.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A avaliação da propriedade imobiliária visa a estimar o seu valor e, pode ter
entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de
imóveis, o financiamento hipotecário na compra ou construção de um imóvel, o
estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de
indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc. A
avaliação é a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de
direitos sobre eles (intangíveis). Esta definição é feita dentro de procedimentos
técnicos para a realização das análises de valor.
Os corretores de imóveis podem determinar o valor de mercado de um
imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos A avaliação
de imóveis com fins de compra e venda, e análise de mercado essa pode ser feitapor qualquer corretor profissional, devidamente registrado no Creci. Para uma
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avaliação imobiliária para questões judiciais o caminho correto é procurar
um corretor de imóveis avaliador credenciado pelo COFECI, só ele poderá lhe
fornecer o PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, autenticado pelo
CRECI. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis
para elaborar parecer técnico de avaliação imobiliária. A lei 6530/78 já definia a
competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de
imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico
de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os
requisitos básicos do documento como estabeleceu a formação necessária para o
corretor de imóveis atuar na atividade.
Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma
propriedade. O melhor caminho é a comparação ou amostragens com dados de
transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se
necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se
trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais.
Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos. A avaliação poderá estar
enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor: Nível Expedito: baseado no
"sentimento" ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou
estatística; Nível Normal: homogeneização de fatores ou Nível Rigoroso: inferência
estatística.
Qual a diferença entre valor e preço? O valor é intrínseco ao bem e depende
das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua
determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas eque não haja qualquer pressão externa sobre elas. O preço depende da situação do
negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas
no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para
um determinado momento e situação de mercado. O valor a ser determinado
corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a
finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria
em um mercado de concorrência perfeita. O valor não é característica do bem a ser
avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único. O
preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da
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negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as
decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos
empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Os números obtidos
nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja
média ou "valor mais provável" é o que chamamos de "valor de mercado".
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Como já falamos o corretor de imóveis também tem responsabilidade sobre
uma locação de imóvel. Primeiramente é necessário documentar a negociação por
meio de um contrato. O corretor deve orientar o inquilino ler atentamente todas as
suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento doaluguel e encargos. A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de
1991, conhecida como a Lei do Inquilinato. Contrato de locação é o ajuste firmado
onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).
Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio), locatário é aquele
que aluga o imóvel (inquilino).
O corretor precisa verificar as condições do imóvel pessoalmente anotando o
estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando
problemas futuros.
No contrato de locação o proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça
alguma garantia para a locação, podendo ser:
Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em
dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis. No final do
contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total de
volta;
Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos
encargos da locação (fiador);
Seguro-fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia
seguradora.
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A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá
ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima
descritas.
DIREITOS E DEVERES NA LOCAÇÃO
Deveres do proprietário (locador):
Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber
qualquer problema após a locação, deverá comunicar o corretor ou ao
proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar
contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do
inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas
extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva,
troca de cabo de elevador etc;
Deveres do inquilino (locatário):
Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins
residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do
proprietário;
No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias
do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
REAJUSTE DO ALUGUEL
O reajuste dos aluguéis passou a são anuais, com base no índice
determinado em contrato. Normalmente esse índice é o IGPM (INDICE GERAL DE
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PREÇO DE MERCADO). Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de
moeda estrangeira.
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É
conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional,
evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou
diminuir o valor do aluguel.
DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO INQUIINO
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de sua obrigações e
resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o
comprovante de quitação e entrega das chaves.
RECISÃO DE CONTRATO
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa
estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa
deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino
cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só
poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja 10 meses. Assim se
a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor
relativo a 1 mês de aluguel.
Problemas que podem surgir durante a locação:
Atraso ou falta de pagamento do aluguel: O aluguel não pago no
vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa previstaem contrato; O proprietário poderá ingressar com ação de despejo,
mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do
aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o
despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas,
penalidades, custas e honorários advocatícios.
Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste
determinado por lei: Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar
de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a
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consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino
carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da
Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação
extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as
implicações da escolha desse procedimento.
VENDA DO IMÓVEL ALUGADO
É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no
mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá
que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não
feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência. Se oimóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo
proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja
registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual
que obriga a manutenção da locação em caso de venda).
RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROPRIETÁRIO
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumassituações. As principais são:
Contratos com prazo de 30 meses ou mais: O imóvel poderá ser
retomado por "denúncia vazia" (sem qualquer justificativa) no fim do
prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino
terá 30 dias para a desocupação;
Contratos com prazo inferior a 30 meses: O proprietário que não tiver
outro imóvel, poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- Para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais,
avós);
- necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
- Para demolição ou obras aprovadas;
- Após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
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Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino
poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando
com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
HABITAÇÃO COLETIVA (Multifamiliar)
Entende-se como habitação multifamiliar, a(s) área(s) de imóvel(is)
subdividida(s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção
específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato
seja escrito deixa claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água,
luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo
locador.
É interessante destacar que melhorias feitas por quem aluga podem ser
descontadas do aluguel, desde que o dono concorde. Toda a benfeitoria que
agregar valor ao imóvel como, por exemplo, a individualização de água, corre por
conta do proprietário. Já a instalação e a manutenção são por conta do inquilino.
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BIBLIOGRAFIA:
FERREIRA, AURÉLIO B. DE HOLANDA. Minidicionário da Língua Portuguesa. 3ªEdição revista e ampliada. 2ª impressão. Rio de Janeiro - RJ: Ed. Nova Fronteira,
1993.
FELIPE CARVALHO. Verdadeira Função do Corretor de Imóveis. Disponível em:http://www.mercadoimobiliariosfs.blogspot.com.br/2011/07/verdadeira-funcao-do-corretor-de.html
ARTIGONAL. Corretor de Imóveis e suas funções. Disponível em:http://www.artigonal.com/financas-artigos/corretor-de-imoveis-e-suas-funcoes-5191182.html
EXAME.COM. Entenda as diferenças entre tipos de imóveis. Disponível em:http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/entenda-as-diferencas-entre-tipos-de-imoveis
FÓRUM IMOBILIÁRIO. Corretagem. Disponível em:http://www.forumimobiliario.com.br/2008/07/corretagem/
IMÓVEL A VENDA. Os passos de uma transação imobiliária. Disponível em:http://imovelavenda.com.br/Compra_e_Venda_Os_passos_de_uma_transacao_imobiliaria__dsc
CRECIGO. Canal do Corretor. Disponível em: http://www.crecigo.org.br/canal-do-corretor/modelos-de-contratos
CRECI. Canal do Corretor. Disponível em: http://crecigo.org.br/canal-do-corretor/honorarios
DECRETO nº 81.871, de 29 de Junho de 1978. (Regulamentação à profissão decorretor de imóveis)
LEI nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. (Novo Código Civil)
LEI nº 6.530 de 12 de Maio de 1978. (Nova regulamentação à profissão de corretorde imóveis)
LEI nº 3.688 de 03 de Outubro de 1941. (Lei das contravenções penais)
RESOLUÇÃO- COFECI nº 326 /92 de 25 de Junho de 1992. (Código de éticaprofissional dos corretores de imóveis)
RESOLUÇÃO- COFECI nº 458 /95 de 15 de Dezembro de 1995. (Obrigatoriedadedo destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários)
LEI nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991. (Lei do inquilinato)
LEI nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990. (Proteção do consumidor e dá outras
providencias)