pasal 16
TRANSCRIPT
Pasal 16.
Pasal ini adalah pelaksanaan dari pada ketentuan dalam pasal 4. Sesuai dengan azas yang diletakkan dalam pasal 5, bahwa hukum pertanahan yang Nasional didasarkan atas hukum adat, maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat. Dalam pada itu hak guna-usaha dan hak-guna-bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. Perlu kiranya ditegaskan, bahwa hak-guna usaha bukan hak erfpacht dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hak guna-bangunan bukan hak opstal. Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketentuan dalam Buku ke II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dalam pada itu hak-hak adat yang sifatnya bertentangan dengan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini (pasal 7 dan 10), tetapi berhubung dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dapat dihapuskan diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat 1 huruf h yo pasal 53).
Pasal 16.
Pasal ini adalah pelaksanaan dari pada ketentuan dalam pasal 4. Sesuai dengan azas yang diletakkan dalam pasal 5, bahwa hukum pertanahan yang Nasional didasarkan atas hukum adat, maka penentuan hak-hak atas tanah dan air dalam pasal ini didasarkan pula atas sistematik dari hukum adat. Dalam pada itu hak guna-usaha dan hak-guna-bangunan diadakan untuk memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. Perlu kiranya ditegaskan, bahwa hak-guna usaha bukan hak erfpacht dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hak guna-bangunan bukan hak opstal. Lembaga erfpacht dan opstal ditiadakan dengan dicabutnya ketentuan-ketentuan dalam Buku ke II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dalam pada itu hak-hak adat yang sifatnya bertentangan dengan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini (pasal 7 dan 10), tetapi berhubung dengan keadaan masyarakat sekarang ini belum dapat dihapuskan diberi sifat sementara dan akan diatur (ayat 1 huruf h yo pasal 53).
PENGERTIAN DAN ASAS-ASAS HUKUM AGRARIAPengertian Hukum AgrariaIstilah tanah (agraria) berasal dari beberapa bahasa, dalam bahasas latin agre berarti tanah atau sebidang tanah . agrarius berarti persawahan, perladangan, pertanian. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia agraria berarti urusan pertanahan atau tanah pertanian juga urusan pemilikan tanah, dalam bahasa inggris agrarian selalu diartikan tanah dan dihubungkan usaha pertanian, sedang dalam UUPA mempunyai arti sangat luas yaitu meliputi bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.Hukum agraria dalam arti sempit yaitu merupakan bagian dari hukum agrarian dalam arti luas yaitu hukum tanah atau hukum tentang tanah yang mengatur mengenai permukan atau kulit bumi saja atau pertanianHukum agraria dalam arti luas ialah keseluruhan kaidah-kaidah hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur mengenai bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya.Devinisi hukum agraria Mr. Boedi HarsonoIalah kaidah-kaidah hukum baik tertulis maupun tidak tertulis yang mengatur mengenai bumi, air dan dalam batas-batas tertentu juga ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya. Drs. E. Utrecht SHHukum agraria menguji hubungan hukum istimewa yang diadakan akan memungkinkan para pejabat administrasi yang bertugas mengurus soal-soal tentang agraria, melakukan tugas mereka. Bachsan Mustafa SHHukum agrarian adalah himpunan peraturan yang mengatur bagaimana seharusnya para pejabat pemerintah menjalankan tugas dibidang keagrariaanAzas-azas hukum agraria Asas nasionalismeYaitu suatu asas yang menyatakan bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang mempunyai hak milik atas tanah atau yang boleh mempunyai hubungan dengan bumi dan ruang angkasa dengan tidak membedakan antara laki-laki dengan wanita serta sesama warga Negara baik asli maupun keturunan. Asas dikuasai oleh NegaraYaitu bahwa bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkat tertinggi dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (pasal 2 ayat 1 UUPA) Asas hukum adat yang disaneerYaitu bahwa hukum adat yang dipakai sebagai dasar hukum agrarian adalah hukum adat yang sudah dibersihkan dari segi-segi negatifnya Asas fungsi socialYaitu suatu asas yang menyatakan bahwa penggunaan tanah tidak boleh bertentangan dengan hak-hak orang lain dan kepentingan umum, kesusilaan serta keagamaan(pasal 6 UUPA) Asas kebangsaan atau (demokrasi)Yaitu suatu asas yang menyatakan bahwa stiap WNI baik asli maupun keturunan berhak memilik hak atas tanah Asas non diskriminasi (tanpa pembedaan)Yaitu asas yang melandasi hukum Agraria (UUPA).UUPA tidak membedakan antar sesame WNI baik asli maupun keturunanasing jadi asas ini tidak membedakan-bedakan keturunan-keturunan anak artinya bahwa setiap WNI berhak memilik hak atas tanah. Asas gotong royongBahwa segala usaha bersama dalam lapangan agrarian didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional, dalam bentuk koperasi atau dalam bentuk-bentuk gotong royong lainnya, Negara dapat bersama-sama dengan pihak lain menyelenggarakan usaha bersama dalam lapangan agraria (pasal 12 UUPA) Asas unifikasiHukum agraria disatukan dalam satu UU yang diberlakukan bagi seluruh WNI, ini berarti hanya satu hukum agraria yang berlaku bagi seluruh WNI yaitu UUPA. Asas pemisahan horizontal (horizontale scheidings beginsel)Yaitu suatu asas yang memisahkan antara pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau bangunan-bangunan yang ada diatasnya. Asas ini merupakan kebalikan dari asas vertical (verticale scheidings beginsel) atau asas perlekatan yaitu suatu asas yang menyatakan segala apa yang melekat pada suatu benda atau yang merupakan satu tubuh dengan kebendaan itu dianggap menjadi satu dengan benda iu artnya dala sas ini tidak ada pemisahan antara pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau bangunan-bangunan yang ada diatasnya.Hak-hak atas tanahHak milik Dasar hukum untuk pemilikan hak milik atas tanah yaitu pasal 20-27 UUPA Mempunyai sufat turun temurun Terkuat dan terpenuh Mempunyai fungsi social Dapat beralih atau dialihkan Dibatasi oleh ketentan sharing (batas maksimal) dan dibatasi oleh jumlah penduduk Batas waktu hak milik atas tanah adalah tidak ada batas waktu selama kepemilikan itu sah berdasar hukum Subyek hukum hak milik atas tanah yaitu WNI asli atau keturunan, badan hukum tertentuHak guna bangunanHak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara dalam jangka waktu tertentu sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 29 UUPA untuk perusahaan pertanian atau peternakan. Jangka waktu 25 tahun dan perusahaan yang memerlukan waktu yang cukup lama bisa diberikan selama 35 tahun Hak yang harus didaftarkan Dapat beralih karena pewarisan Obyek HGU yaitu tanah negara menurut pasal 28 UUPA jo pasal 4 ayat 2, PP 40/96Apa bila tanah yang dijadikan obyek HGU tersebut merupakan kawasan hutan yang dapat dikonversi maka terhadap tanah tersebut perlu dimintakan dulu perlepasan kawasan hutan dari menteri kehutanan (pasal 4 ayat 2 UUPA, PP 40/96).Apabila tanah yang dijadikan obyek HGU adalah tanah yanh sah mempunyai hak maka hak tersebut harus dilepaskan dulu (pasal 4 ayat 3, PP 40/96)Dalam hal tanah yang dimohon terhadap tanaman dan atau bangunan milik orang lain yang keberadaannya atas hak ayang ada maka pemilik tanaman atau bangunan tersebut harus mendapat ganti rugi dari pemegang hak baru (pasal 4 ayat 4, PP 40/96)Pendaftaran TanahPendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus , berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan , pengolahan, pembukuan dan pengujian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Data fisik adalah keterangan atas letak, batas, luas, dan keterangan atas bangunan. Persil adalah nomor pokok wajib pajak. Korsil adalah klasifikasi atas tanah. Data yuridis adalah keterangan atas status hokum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban lain yang membebaninya.Dasar hukum pendaftaran tanah :UUPA pasal 19, 23, 32, dan pasal 38.PP No 10/1997 tentang pendaftaran tanah dan dig anti dengan PP No 24/1997Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 3 PP 24/1997 yaitu memberikan kepastian hukum atas hak-hak atas tanah meliputi : Kepastian hokum atas obyek atas atas tanahnya yitu letak, batas dan luas. Kepastian hokum atas subyek haknya yaitu siapa yang menjadi pemiliknya (perorangan dan badan hukum) Kepastian hokum atas jenis hak atas tanahnya (hak milik, HGU, HGB)Tujuan pendaftaran tanah (pasal 3 PP 24 Tahun 1997) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang mudah terdaftar. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satuan-satuan rumah susun. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin Wakaf adalah perbuatan hukum wakif untuk memisahkan dan / atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan / atau kesejahteraan umum menurut syariah. Wakif adalah pihak yang mewakafkan harta benda miliknya. Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda wakaf dari wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya. Tujuan wakaf (pasal 4 UU No. 41/2004) yaitu memanfaatkan harta benda wakaf sesuai dengan fungsinya Fungsi wakaf (pasal 5) yaitu mewujudkan potensi dan manfaat ekonomis harta benda wakaf untuk kepentingan ibadah dan untuk memajukan kesejahteraan umum.
Sejarah Hukum Agraria Kolonial diawali dengan dibentuknya perkumpulan dagang yang disebut VOC (Verenigde Oost Indische Campagnie) antara tahun 1799. Perkumpulan dagang ini dimaksudkan untuk mencegah persaingan antar pedagang-pedagang Belanda,mendapat monopoli di Asia Selatan(bersaing dengan orang-orang Portugis,Spanyol dan lain-lain),membeli murah dan menjual mahalrempah-rempah sehingga memperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya. Pada asasnya VOC oleh Pemerintah Belanda diberi hak yang seluas-luasnya seolah-olah merupakan badan yang berdaulat.Menurut Octoroi tanggal 20 Maret 1602,atas nama Pemerintah Belanda,VOC diberi hak untuk:a. Mengadakan perjanjian-perjanjian dengan negara-negara dan raja-raja Asia;b. Mempunyai dan memlihara tentarac. Mempunyai hak untuk mencetak dan mengeluarkan uang sendiri ;d. Mempunyai hak untuk mengangkat seorang gubernur;e. Mempunyai hak untuk mengangkat pegawai-pegawai tinggi lainnyaVOC mengadakan hukum secara Barat di daerah-daerah yang dikuasai dan dalamHal ini tidak memperdulikan hak-hak tanah yang dipegang oleh rakyat dan raja-rajaIndonesia.hukumadat sebagai hukum yang mempunyai corak dan sistem sendiri tidak dipersoalkan oleh VOC,pada zaman VOC ada beberapa kebijakan yang berkaitan dengan politik pertanian yang sangat menindas rakyat Indonesia.Beberapa kebijakan tersebut antara lain:a. Contingente,yaitu berupa pajak atas hasil pertanian yang harus disearahkan kepada penguasa kolonial(kompeni)b. Verplichte leveranten,yaitu suatu bentuk ketentuan yang diputuskan oleh kompeni dengan para raja tentang kewajiban menyerahkan seluruh hasil panen dengan pembayaran yang haraganya juga sudah ditetapkan secara sepihakc. Roerendiensten atau yang dikenal dengan kerjaRodi.KerjaRodi ini di bebankan kepada rakyat Indonesia yang tidak mempunyai tanah pertanian dan menjual tanah-tanah yang luas kepada pengusaha swasata(cultur stelsel)Pada tanggal 1 Januari 1800 daerah dan hutang-hutang VOC diserahkan kepada Pemerintah Belanda. Maka sejak itulah Indonesia menjadi daerah kekuasaan Belanda dengan status sebagai negara jajahan. Pada masa pemerintahan Daendles, dikeluarkan suatu kebijakan yang langsung menyangkut penguasaan atas tanah oleh bangsa lain di Indonesia. Politik yang dijalankan berkaitan dengan pertanahan adalah menjual tanah kepada pemilik modal besar terutama orang Cina, Arab, dan Belanda sendiri. Tanah-tanah yang dijual disebut dengan tanah partikelir.Pada tanggal 18 September 1811, pemerintahan Belanda jatuh pada penguasaan Inggris. Selanjutnya pemerintah Inggris mengangkat Thomas Stamford Raffles (1811-1816) menjadi Gubernur Jendral. Dalam bidang pertanahan, Raffles mewujudkan pemikiran tentang pajak yang dikenal sebagai LandrentBeberapa ketentuan yang berkaitan dengan landrent antara lain :1. Landrent tidak langsung dibebankan kepada para petani pemilik tanah tetapi di tugaskan kepada para kepala desa. Para kepala di beri kekuasaan untuk menetapkan jumlah sewa yang wajib di bayar oleh tiap petani,2. Kepala desa diberi kekuasaan penuh untuk mwngadakan perubahan pada pemilik tanah oleh para petani. Jika hal itu diperlukan mempelancar permasukan landrent yang ditetapkan baginya , maka dapat di kurangi luasnya atu di cabut penguasaannya dan tanah yang bersangkutan akan di berikan kepada petani lain yang sanggup memenuhi ketentuan lsndrent.3. Praktek landrent menjungkirbalikan hukum yang mengatur pemilikan tanah rakyat sebagai akibat besarnya kekuasaan kepala desa. Seharusnya luas pemilikan tanahlah yang menentukan besarnya sewa yang wajib diibayar, tetapi dalam peraktik pemungutan landrent itu justru berlaku yang sebaliknya. Besarnya sewa yang sangup dibayarlah yang menentukan luas tanah yang boleh di kuasain seseorang.Besar landrent pada umumnya ditentukan sebagai berikut:a. Bagi sawah 1 / 2 ,5 / 5 atau 1/3 dari hasil panen.b. Bagi tanah kering dari sampai dengan dari hasil panen,Pada tahun 1816, pemerintah inggris menyerahkan kembali kekuasaan pemerintahannya di daerah jajahan kepada pemerintahan belanda. Di bawah pemerintahan johanes van den bosch, pada tahun 1830 diadakan sistem tanam paksa ( cultur stelsel), yang merupakan politik pertahanan yang sangat menindas rakyat. Dalam sistem tanam paksa ini , petani dipaksa untuk menanam suatu jenis tanaman tertentu yang langsung maupun yang tidak langsung dibutuhkan oleh pasar internasional pada waktu itu. Hasil pertanian tersebut diserahkan kepada pemerintahan tanpa nebdapat imbalan apapun. Sedangkan bagi rakyat yang tidak mempunyai tanah pertanian, wajib menyerahkan tenaganya yang seperlima bagian dari masa kerjanya atau 66 hari dalam satu tahunya.Adanya monopoli pemerintahan dengan sistem tanam paksa telah membatasi modal swasta dalam lapangan pertanian besar. Satu-satunya jalan bagi para penguasa swasta pada masa itu , ialah menyewa tanah daripemerintahan. Pada waktu itu , mereka hanya dapat menyewa tanah-tanah pemerintah yang masih kosong. Akan tetapi sejak berlakunya cultuur stelsel (1830) hingga tahun 1853 hampir tidak apa lagi diadakan persewaaan baru . karena sistem ini mendatangkan kritik habis-habisan, antara lain oleh Edouward Douwes Dekker ( yang lebih dikenal dengan Multatuli), akhirnya sebagai jawabannya dikeluarkanlah paket kebijakan Regerings Reglement; dalam pasal 64-Nya di nyatakan sebagai berikut:a. Gubernur jendral dilarang menjual tanahb. Dikecualikan tanah sempit bagi perluasan kota dan untuk industri.c. Gubernur jenderal boleh menyewakan tanah berdasarkan ordonnantie (peraturan), dikecualikan tanah milik bumi putra atau tanah hak ulayat.Politik pertahanan kolonial dituangkan dalam Agrarische Wet. Agrarische Wet merupakan hasil dari rancangan Wet (undang undang) yang di ajukan oleh Mentri jajahan de waal. Agrarische Wet diundangkan dalam Stb. 1870 Nomor 55, sebangai tambahan ayat ayat baru pada pasal 62 Regering Reglement (RR)stb.1854no 2. Pasal ini terdiri dari 8 ayat. Pasal ini kemudian berubah menjadi pasal 41 Indicshe staatsregeling, ketentuannya adalah sebagai berikut :1. Gubernur jendral tidak boleh menjual tanah.2. Dalam tanah di atas tidak termasuk tanah tanah yang tidak luas, yang diperuntukan bagi perluasan kota dan desa serta pembangunan kegiatan kegiatan.3. Gubernur jendral dapat menyewakan tanah menurut ketentuan ketentuan yang ditetapkan dengan ordonnantie. Tidak termasuk yang boleh disewakan tanah tanah yang milik orang orang pribumi asal pembukaan hutan, demikian juga tanah tanah yang sebagai tempat penggembalaan umum atas dasar lain merupakan kepunyaan desa.4. Menurut ketentuan yang ditetapkan dengan Ordonnansie, diberikan tanah dengan hak erfpacht selama tidak dari 75 (tujuh puluh lima) tahun.5. Gubernur Jendral menjaga jangan sampai terjadi pemberian tanah yang melanggar hak hak rakyat pribumi.6. Gubernur Jendral tidak boleh mengambil tanah tanah kepunyaan rakyat asal pembukaan hutan yang dipergunakan untuk keperluan sendiri, demikian juga tanah tanah sebagai tempat pengembalaan umum atau atas dasar lain merupakan kepunyaan desa, kecuali untuk kepentingan umum berdasarkan pasal 133 atau untuk keperluan pennanaman tanaman tanaman yang di selengarakan atas perintah penguasa menurut peraturan peraturan yang bersangkutan , semuanya dengan pemberian ganti kerugian yang layak.7.Tanah yang dipunyai oleh orang orang pribumi dengan hak pakai pribadi yang turun temurun ( yang dimaksudkan adalah hak milik adat) atas permintaan pemiliknya yang sah dapat di berikan kepadanya dengan eigendom, dengan pembatasan-batasan yang diperlukan sebagi yang di tetapkan dengan Ordonnantie dan di cantumkan dalam surat eigendom-nya yaitu mengenai kewajibannya terhadap negara dan desa yang bersangkutan , dmikian juga mengenai wewenangnya untuk menjualnya kepada bukan pribumi.8. persewaan atau serah pakai tanah oleh orang-orang [ribumi kepada non pribumi dilakukan menurut ketentuan yang diatur Ordonnantie. Di mana pihak pengusaha swasta terbatas kemungkinannya memperoleh tanah-tanah yang luas dan kuat haknya. Dengan lahirnya Agrarische wet ini, pengusaha besar swasta asing dalam rangka memperluasan usahanya di bidang perkebunan dan memeperoleh hak erfpacht berjangka waktu paling lama 75 tahun, disamping itu ada kemungkinan tanah dari orang-orang indonesia.9. Agrarisch wet mula-mula hanya berlaku bagi daerah daerah yang dikuasai oleh pemerintah kolonial belanda saja dan tidak berlaku bagi daerah daerah swapraja. Tetapi, perkembangan berikutnnya dengan adanya kontrak politik, lambat laun Agrarische wet dilakukan di daerah swaprajaPaket kebijakan agraria yang keempat ini,yang terjadi pada tahun 1870 dengan dikeluarkannya Agraarische Besluit yang memuat terdiri dari tiga Bab yaitu(i)Pasal 1-7 tentang Hak-hak atas Tanah;(ii)Pasal 8-8b tentang Pelepasan Tanah;(iii)Pasal 19-20 tentang Peraturan Campuran,Dan yang terpenting dari Agrarische Besluit ini adalah pengaturan Pasal 1 tentang Domein Velklaring,merupakan suatu pernyataan asas yang sangat penting bagi perkembangan da pelaksanaan hukum Agraria Administrasi HindiaBelanda.Asastersebut dinilai atau dianggap sebagai kurang menghargai bahkan memperkosa hak-hak rakyat atas tanah yang bersumber pada hukum adat.Pernyataan domein yang khusus (speciale domein verklring),yang rumusanya berbunyi:Semua tanah kosong dalam daerah pemerintahan langsung diadalah deomein negara,kecuali yang diusahakan oleh para penduduk dengan hak-hak bersumber pada hak membuka hutan.Mengenai tanah kepada pihak lain hanya ada pada pemerintah,tanpa mengurangi hak yang sudah dipunyai oleh penduduk untuk membukanya.Maksud pernyataan domein khusus tersebut adalah menegaskan,agar tidak ada keraguan,bahwa satu-satunya penguasa yang berwenang untuk memberikan tanah-tanah yang dimaksudkan itu berlaku bagi daerah sumatera diatur dalamStb.1874Nomor 94f,Manado dalamStb.1877Nomor 55,dan untuk Kalimantan selatan/Timur dalam Stb 1888 Nomor 58.Dalam praktiknya Domein Verklaring mempunyai dua fungsi,yaitu:a. Sebagai landasan hukum bagi pemerintah kolonial untuk dapat memberikan tanah dengan hak-hak Barat seperti yang diatur dalam KUHPerdata,misalnya:hak eigendom,hak erpacht,hak opstal,dan sebagainya.b. Untuk keperluan pembuktian pemilikan,yaitu apabila negara berperkara,maka negara tidak perlu membuktikan hak eigendom-nya atas tanah,tetapi pihak yang lainlah yang wajib membuktikan haknyaDengan adanya pernyataan domein maka tanah di Hindia Belanda dibagi menjadi 2 jenis yaitu :1. Vrijlands Domein / tanah negara bebas; tanah yang diatasnya tidak ada hak penduduk bumi putra2. Onvrijlands Domein/ tanah negara tidak bebas; tanah yang diatasnya ada hak penduduk ataupun desa.Menurut Van vollenhoven, penafsiran tentang Domein verklaring oleh pemerintah kolonial Belanda bukan satu-satunya penafsiran. Ada 3 penafsiran yang termasuk Domein Verklaring adalah :a. semua tanah yang bukan eigendom menurut BWb. semua tanah yang bukan tanah eigendom, bukan pula tanah agrarische eigendom dan bukan pula tanah rakyat yang telah bebas dari kungkungan hak ulayatc. semua tanah yang bukan tanah eigendom, bukan pula tanah agrarische eigendom dan bukan pula tanah rakyat yang belum bebas dari kungkungan hak ulayatDengan demikian ditinjau dari tertib hukum, maka jelas dengan adanya Domein Verklaring membawa pada akibat tiadanya tertib hukum karena pengambilan tanah dan pendudukan tanah terlantar secara tidak sah. Ditambah dengan adanya stratifikasi sosial pada masyarakat Hindia Belanda berdasarkan pasal 131 Indische Staatsregeling yaitu :1. Golongan Eropa atau yang dipersamakan2. Golongan Timur asing Cina atau yang dipersamakan3. Golongan Bumiputra / InlandersBeberapa ketentuan yang menunjukkan bahwa Hukum Agraria yang berlaku sebelum Indonesia merdeka disusun berdasarkan tujuan dan sendi- sendi pemerintah Kolonial Belanda yaitu :1. Pada masa pendudukan Inggris di Indonesia (1811-1816) diterapkan landrent (pajak tahan yang dibebankan pada pemilik tanahyang besarnya ditentukan oleh kepala desa.2. Pada masa pemerintahan Johanes Van Bosch (Belanda) tahun 1830, diterapkan politik cultuur stelsel (tanam paksa). Dalam sistem tanam paksa ini, petani dipaksa menanam satu jenis tanaman tertentu yang langsung maunpun tak langsung dibutuhkan di pasar internasional pada saat itu. Hasil pertanian diserahkan tanpa imbalan sepeserpun.3. Dengan diberlakukannya Agrarische Wet, Staatsblad 1870 no 55, dihapuskan politik tanam paksa oleh pemerintah dalam lapangan pertanian besar dan digantikan dengan politik liberal, yaitu pemerintah tidak turut campur di bidang usaha, pihak swasta diberikan kebebasan untuk mengembangkan usaha dan modalnya di bidang pertanian.4. Agrarische Besluit yang dimuat dalam Stb. 1870 no 118. pasal 1 Agrarische Besluit memuai suatu pernyataan yang dikenal dengan Domein verklaring (pernyataan pemilikan) yang pada garis besarnya berisi asas bahwa semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya adalah milik negara.Hukum Agraria memiliki sifat dualisme, yaitu dengan berlakunya peraturan-peraturan dari hukum adat disamping berlakunya hukum agraria yang didasarkan pada hukum barat. Sifat dualisme hukum barat (hukum agraria kolonial) meliputi bidang-bidang sebagai berikut :1. Dasar hukum2. Hak atas tanah3. Hak-hak jaminan atas tanah4. Pendaftaran hak atas tanahBagi rakyat Indonesia asli, hukum agraria penjajah itu tidak memiliki kepastian hukum. Ketidakpastian hukum bagi rakyat disebabkan oleh dua hal yaitu :1. dari segi perangkat hukumnya2. dari segi pendaftaran tanahada tiga dampak yag ditimbukan oleh kebijakan demikian yaitu :1. tidak adanya kesatuan hukum atau terjadinya dualisme hukum antara hukum agraria barat dengan hukum adat secara simultan2. pluralisme hukum adat dibiarkan berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan politik ekonomi penjajah3. diintroduksikan hak baru agrarische eigendom.B. Usaha Menyusun Kebijakan Hukum Agraria Nasional.Dengan proklamasi kemerdekaan Republik Indonesia tanggal 17 Agustus 1945 terbentuklah NKRI sebagai suatu bangsa yang merdeka dan berdaulat berdasarkan Pancasila dan UUD 1945. Seharusnya sejak saat itu semua aturan hukum kolonial termasuk hukum agraria dirombak atau diganti dengan hukum nasional yang sesuai. Namun untuk membentuk hukum agraria nasional, tak mungkin sekaligus tetapi dilakukan secara bertahap.Berdasarkan Pasal II aturan peralihan UUD 1945, sudah tentu berlakunya badan-badan negara dan peraturan-peraturan hukum agraria sebelum Indonesia merdeka harus disesuaikan dengan Pancasila dan UUD 1945. Untuk mencegah terjadinya kekosongan hukum maka digunakanlah hukum agraria yang lama yang sudah dinasionalisasikan sebagai hukum nasional dengan berbagai penyesuaian, perubahan, penambahan, dan pengurangan yang pada ketentuannya berdasarkan kebijaksanaan yang baru dan menggunakan tafsir baru dan dengan menggunakan tafsir yang baru dan sesuai dengan Pancasila. Usaha-usaha yang dilakukan oleh Pemerintah Indonesia untuk menyesuaikan Hukum Agraria Kolonial dengan keadaan dan situasi setelah kemerdekaan adalah : menggunakan kebijakan dan tafsir baru penghapusan hak-hak konversi penghapusan tanah partikelir perubahan peraturan persewaan tanah rakyat peraturan tambahan untuk mengawasi pemindahan hak atas tanah peraturan dan tindakan mengenai tanah-tanah perkebunan kenaikan canon dan cjins larangan dan penyelesaian soal pemakaian tanah tanpa izin peraturan perjanjian bagi hasil peralihan tugas dan wewenang agrariaC. Politik Hukum Agraria NasionalPada masa kolonial, politik hukum agraria cenderung tidak berpihak pada kepentingan masyarakat, tetapi sangat menguntungkan pada pihak penjajah. Setelah Indonesia merdeka, politik hukum agraria sedikit demi sedikit dilakukan perubahan dan perbaikan dari ketentuan hukum agraria kolonial dengan hukum agraria nasional. Pada masa hukum agraria nasional, politik hukum agraria ditentukan dengan masa sebelum diundangkannya Undang-Undang no 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, dan masa diberlakukannya UUPA pada periode orde lama, orde baru, reformasi, dan sekarang.Dari masa sebelum dan sesudah diberlakukan UUPA, pemerintah Indonesia telah berusaha untuk mewujudkan tatanan masyarakat yang adil dan makmur sesuai dengan cita-cita berdirinya Republik Indonesia. Hukum agraria nasional merupakan salah satu elemen penting dalam mewujudkan cita-cita tersebut. Indonesia telah meletakkan dasar politik hukum agraria pada pasal 33 ayat 3 UUD 1945, yaitu Bumi, air , dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.Dengan ketentuan ini bersifat imperatif , karena mengandung perintah kepada negara untuk memanfaatkan kekayaan alam bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Maka politik hukum agraria nasional harus ditujukan pada kebahagiaan dan kemakmuran rakyat Indonesia. Kemudian politik hukum agraria ini diwujudkan dalam bentuk undang-undang dan untuk dijadikan dasar hukum bagi politik agraria tersebut sehingga tidak terjadi dualisme hukum dan terwujud sebuah kepastian hukum bagi rakyat Indonesia.SEBELUM PROKLAMASI KEMERDEKAAN (1945)Pada masa penjajahan Belanda, terdapat dualisme hukum yang berlaku di Indonesia yaitu berlakunya hukum agraria barat di satu pihak dan hukum agraria menurut hukum adat di pihak lain. Hukum agraria barat berlaku bagi warga negara Belanda dan orang-orang asing lainnya yang tunduk pada hukum barat, termasuk bagi mereka yang dipersamakan dengan orang-orang Barat seperti Jepang. Sedangkan hukum agraria menurut hukum adat berlaku bagi warga negara asli (pribumi). Hukum barat dikodifikasikan dalam Burgerlijk Wetboek (B.W) sedangkan hukum adat merupakan hukum rakyat asli yang tidak tertulis.1. Peraturan-peraturan Agraria yang Berlaku di Daerah Pemerintahan LangsungAgrarische WetAgrarische Wet merupakan dasar bagi hukum agraria pemerintah Belanda yang dibuat di negri Belanda pada tahun 1870 (Stb.tahun 1870 no.55). Agrarische Wet lahir atas desakan modal besar swasta pada waktu dijalankan stelsel tanam paksa pada pertengahan abad 19.Tujuan Agrarische Wet adalah:membuka kemungkinan kepada pemodal besar asing untuk berkembang di Indonesiamembuka kemungkinan bagi pegusaha untuk menyewa tanah dari rakyat.terutama untuk tebu dan tembakaumelindungi hak-hak rakyat Indonesia asli, karena tanpa perlindungan itu dikhawatirkan rakyat akan menghilangkan tanahnya sama sekali yang dapat menimbulkan akibat berbahaya bagi pemerintah.Sedangkan prinsip yang diemban dalam Agrrische Wet antara lain :Memberi kesempatan pihak swasta agar mendapatkan tanah luas dengan sewa murahHak pakai (menyewa tanah)Pemerintah boleh mengambil tanah rakyat untuk kepentingan umumGolongan bumi putera diberi kesempatan mengkonvensi HAT untuk menjadi egendom.Agrarische BesluitPelaksanaan daripada ketentuan-ketentuan Agrarische Wet ini diatur dalam berbagai peraturan dan keputusan. Salah satu yang terpenting ialah Koningklijke Besluit yang terkenal dengan nama Agrarische Besluit dan dimuat dalam Stb no.118. Di dalam Agrarische Besluit pasal 1 termuat pernyataan penting yang terkenal dengan sebutan Domein Verkaling, yang berisi ketentuan bahwa semua tanah yang tidak dapat dibuktikan eigendomnya maka tanah tersebut domeinnya, adalah domein negara.Disamping domein verkaling yang bersifat umum di dalam perundang undangan agraria Barat masih terdapat lagi pernyataan domein yang khusus berlaku bagi daerah-daerah tertentu yang disebut Speciale Domein Verkaling. Pernyataan ini terdapat di dalam pasal 1dari beberapa Ordonansi Erfpacht sebagai berikut:untuk Sumatra (Stb tahun 1874 no 94f)untuk kresidenan menado (Stb.tahun 1877 no 55)untuk keresidenan Kalimantan Selatan dan Timur (Stb tahun 1888 no 58)Domein Verkaling mempunyai beberapa fungsi:sebagai landasan negara untuk memberi hak-hak barat seperti:hak eigondom,hak opstal, hak erfpacht dan lain-lain. Menurut pemerintah Hindia Belanda hanya satu eigenaar (pemilik) saja yang dapat memberikan tanah dengan hak barat,oleh sebab itu perlu negara yang menyatakan dirinya sebagai eigenaruntuk keperluan pembuktian sehingga negara tidak perlu membuktikan hak eigondomnya dalam suatu perkara. Pihak lainlah yang harus membuktikan haknya itu2. Peraturan Agraria di Daerah SwaprajaDalam tahun 1918 dikeluarkan ordonansi yang mula-mula diberi nama Grondhur Reglementvoor de Residentie Soerakarta en Yogyakarta yang diundangkan dalam Staatsblad Tahun 1918 No. 20 dan pada tahu 1928 diubah namanya menjadi Vorstenlands Grondhur Reglement (V.G.R). Dengan peraturan ini pengusaha asing dapat memperoleh hak atas tanah dengan cara Konversi. Maksudnya ialah pergantian/perubahan hak atas tanah,yaitu memperkenankan kepada pengusaha asing untuk memakai dan mengusahakan tanah tertentu melalui Beschikking dari Raja.B. SETELAH PROKLAMASI KEMERDEKAAN (17 AGUSTUS 1945) SAMPAI 24 SEPTEMBER 1960Pada tahun 1948, usaha-usaha yang konkret menyusun dasar-dasar Hukum Agraria yang akan menggantikan Hukum Agraria warisan dari pemerintah kolonial, diwujudkan dalam bentuk Panitia Agraria.Panitia Agraria YogyakartaPanitia ini dibentuk karena adanya Penetapan Presiden Republik Indonesia tanggal 21 Mei 1948 No. 16. Panitia Agraria Yogyakarta diketuai oleh Sarimin Reksodiharjo.Tugas dari panitia ini yaitu untuk memberi pertimbangan kepada pemerintah mengenai soal-soal hukum tanah pada umumnya; merancang dasar-dasar hukum tanah yang memuat politik agraria Negara Republik Indonesia; merancang perubahan, pergantian, pencabutan peraturan-peraturan lama, baik dari sudut legislative maupun sudut praktik dan menyelidiki soal-soal lain yang berhubungan dengan hukum tanah.Beberapa usulan asas-asas yang merupakan Hukum Agraria, antara lain :1) Dilepaskannya asas domein dan pengakuan hak ulayat.2) Diadakannya peraturan yang memungkinkan adanya hak perseorangan yang kuat yaitu hak milik yang dapat dibebani hak tanggungan.3) Diadakan penyelidikan dalam peraturan-peraturan Negara lain.4) Perlu diadakan penetapan luas minimum tanah untuk menghindarkan pauperisme diantara petani kecil dan memberi tanah yang cukup untuk hidup yang layak.5) Perlunya penetapan luas maksimum6) Menganjurkan untuk menerima skema hak-hak tanah yang diusulkan oleh Sarimin Reksodiharjo.7) Perlunya diadakan registrasi tanah milik dan hak-hak menumpang yang penting.Panitia Agraria JakartaPanitia ini dibentuk dengan pertimbangan, Panitia Agraria Yogyakarta tidak sesuai lagi dengan keadaan Negara. Maka tanggal 19 Maret 1951 melalui Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 36/1951 Panitia Agraria Yogyakarta dibubarkan dan dibentuk panitia baru yang berkedudukan di Jakarta, panitia ini masih diketuai oeh Sarimin Reksodiharjo. Pada dasarnya tugas panitia ini hamper sama dengan Panitia Agraria Yogyakarta.Kesimpulan panitia mengenai soal tanah untuk pertanian kecil (rakyat), yaitu :8) Mengadakan batas minimum.9) Ditentukan pembatasan maksimum 25 hektar untuk satu keluarga.10) Yang dapat memiliki tanah untuk pertanian kecil hanya penduduk warga Indonesia.11) Untuk pertanian kecil diterima bangunan-bangunan hukum : hak milik, hak usaha, hak sewa dan hak pakai.12) Hak ulayat disetujui untuk diatur oleh atau atas kuasa undang-undang sesuai dengan pokok-pokok dasar Negara.Panitia SoewahjoMelalui Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 55/1955 pada tanggal 29 Maret 1955 dibentuklah Kementrian Agraria yang tugasnya mempersiapkan pembentukan perundang-undangan agrarian nasional.Pada masa jabatan Menteri Agraria Goenawan melalui Keputusan Presiden Republik Indonesia tanggal 14 Januari 1956 No. 1/1956. Panitia Agraria Jakarta dibubarkan dan dibentuk panitia baru yang diketuai Soewahjo Soemodilogo.Tugas utamanya mempersiapkan rencana undang-undang Pokok Agraria yang nasional, sedapat-dapatnya dalam waktu satu tahun.Tahun 1957 panitia telah berhasil menyusun naskah Rancangan Undang-Undang Pokok Agraria, pokok-pokoknya adalah :13) Dihapuskannya asas domein dan diakuinya hak ulayat yang harus ditundukkan pada kepentingan umum (Negara).14) Asas domein diganti dengan hak kekuasaan Negara.15) Dulisme hukum agraria dihapuskan.16) Hak-hak atas tanah : hak milik sebagai hak yang terkuat yang berfungsi sosial, ada hak usaha, hak bangunan dan hak pakai.17) Hak milik hanya boleh dipunyai oleh orang-orang warganegara Indonesia.18) Perlunya diadakan penetapan batas maksimum dan minimum luas tanah yang boleh menjadi milik seseorang atau badan hukum.19) Tanah pertanian pada asasnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri oleh pemiliknya.20) Perlu diadakan pendaftaran tanah dan perencanaan penggunaan tanah.Rancangan SoenarjoDengan adanya perubahan mengenai sistematika dan rumusan beberapa pasal. Rancangan panitia Soewahjo tersebut diajukan oleh Menteri Agraria Soenarjo. Rancangan Soenarjo telah dibicarakan dalam sidang pleno DPR pada tingkat Pemandangan Umum babak pertama.Untuk melanjutkan pembahasannya DPR membentuk suatu panitia ad-hoc. Sejak itu pembicaraan RUU UUPA dalam sidang pleno menjadi tertunda dan ditarik kembali oleh kabinet.Rancangan SadjarwoDalam bentuk yang lebih sempurna dan lengkap diajukanlah Rancangan Undang-Undang Pokok Agraria yang baru oleh Menteri Agraria Sadjarwo. Rancangan tersebut disetujui oleh Kabinet Inti dan Kabinet Pleno dan diajukan kepada Dewan Perwakilan Rakyat Gotong Royong (DPR-GR).Rancangan Sadjarwo secara tegas menggunakan Hukum Adat sebagai dasarnya, berbeda dengan rancangan Soenarjo yang tidak tegas konsepsi yang melandasinya.Pengesahan dan pengundanganSetelah selesai dilakukannya pembahasan dan pemeriksaan pendahuluan, pada tanggal 14 September 1960 dengan suara bulat DPR-GR menerima baik Rancangan UUPA yang diajukan oleh Sadjarwo.Pada tanggal 24 September 1960 Rancangan Undang-Undang yang telah disetujui DPR-GR tersebut disyahkan oleh Presiden Soekarno menjadi Undang-Undang No. 5 tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang kemudian disingkat dengan nama Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Definisi tanah terlantar tidak diatur di dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP No.11/2010), tetapi diatur di dalam Pasal 1 angka 6 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 tahun 2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar. Tanah terlantar adalah tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.ObyektanahterlantarDalam Pasal 2 PP No.11/2010, yang termasuk sebagai obyek tanah terlantar meliputi tanah yang sudah diberikan hak oleh Negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannyaPasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT) mengatur definisi Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.Hak-hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, hak atas tanah berupa Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pendaftaran Tanaha. Pengertian Pendaftaran Tanah;
Pengertian Pendaftaran Tanah dimuat dalam Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan satuan rumah susun.Dari pengertian pendaftraran tanah tersebut di atas dapat diuraikan unsure-unsurnya sebagai berikut :- Adanya serangkaian kegiatan- Dilakukan oleh pemerintah- Secara terus menerus, berkesinambungan- Secara teratur- Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun- Pemberian surat tanda bukti hak- Hak-hak tertentu yang membebaninya
b. Objek Pendaftaran Tanah.
Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997, objek pendaftaran tanah adalah sebagai berikut :- Hak Milik (Pasal 20 ayat 1UUPA)- Hak Guna Usaha (Pasal 28 ayat 1 UUPA)- Hak Guna Bangunan (Pasal 35 ayat 1 dan ayat 2 UUPA)- Hak Pakai (Pasal 41 ayat 1 UUPA)- Tanah Hak Pengelolaan- Tanah Wakaf- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun- Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996)- Tanah Negara
c. Kegiatan Pendaftaran Tanah
Menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA, kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah, meliputi :- Pengukuran, perpetaan, dan pembukaan- Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut- Pemberian tanda surat bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
Kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 ayat (2) UUPA dijabarkan lebih lanjut dalam PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :- Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kaliDilaksanaan melalui :a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10 PP No. 24 Tahun 1997)b. Pendaftaran tanah secara sporadic adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objekpendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau missal (Pasal 1 angka 11 PP No. 24 Tahun 1997)
- Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (bijhouding atau maintenance)Kegiatan ini merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka 12 PP No. 24 Tahun 1997)
d. Sertifikat sebagai tanda bukti hak
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasilkan surat tanda bukti hak, yang berupa sertifikat. Pengertian sertifikat menurut pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
e. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah-. Asas-asas Pendaftaran Tanah
Dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas :1. Asas SederhanaAsas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapt dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.2. Asas AmanAsas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hokum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.3. Asas TerjangkauAsas ini dimaksudkkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.4. Asas MutakhirAsas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya..5. Asas TerbukaAsas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di kantor pertanahan kabupaten/kota.
b. Tujuan Pendaftaran Tanah
Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam pasal 3 dan pasal 4 PP No. 24 Tahun 1997, adalah :1. Untuk memberikan kepastian hokum dan perlindungan hokum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersasngkutan. Jaminan kepastian hokum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi :a. kepastian status hak yag didaftarb. kepastian subjek hakc. kepastian objek hak2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hokum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Sistem Pendaftaran Tanah
Apabila dilihat dari aspek jaminan yang diberikan dengan pemberian Surat-surat Tanda Bukti Hak atas Tanah (Sertifikat Hak atas Tanah) sebagai alat pembuktian, maka Pendaftaran Tanah ini mengenal 2 macam sistem, yaitu;a.Sistem NegatifPejabat/lembaga Pendaftaran Tanah tidak aktif dalam melakukan Pendaftaran Tanah, melainkan hanya menerima data pertanahan yang diajukan oleh pemilik tanah sehingga pemerintah tidak menjamin kepastian hukum mengenai tanah-tanah yang dimiliki oleh masyarakat. Hal ini pernah terjadi di Indonesia pada jaman Penjajahan Belanda. Contoh negara yang memberlakukan sistem ini adalah Belanda, Perancis, Philipina.b.Sistem PositifSistem ini memberikan jaminan yang lebih kuat kepada yang memperoleh Hak atas Tanah. Orang-orang yang tercatat pada Daftar Umum/Buku Tanah adalah pemilik tanah yang pasti/mutlak. Sistem ini terjadi pada negara-negara yang sudah maju dimana datanya telah lengkap, dijamin keakurasiannya dan pemerintah bersikap proaktif dan alat buktinya bersifat mutlak. Contoh negara yang memberlakukan sistem ini adalah Jerman, Swiss, Austria, Australia.Bagaimana sistem yang digunakan Indonesia???Indonesia menggunakan sistemNegatif bertendensi Positif. Dengan sistem ini, keterangan-keterangan yang ada, apabila ternyata tidak benar, maka dapat diubah dan dibetulkan. Bukti kepemilikan tanah bersifat kuat tetapi tidak mutlak. Sistem ini dianut Indonesia karena hukum pertanahannya masih berdasarkan hukum adat yang bersifat Negatif tetapi data yang dihasilkan akurat (positif)Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia juga dapat disebutQuasi Positif(Positif yang semu). Ciri-ciri Quasi Positif ini, sebagai berikut:a.Nama yang tercantum dalam Daftar Buku Tanah adalah pemilik tanah yang benar dan dilindungi hukum. Sertifikat adalah Tanda Bukti Hak yang terkuat, bukanya mutlak.b.Setiap proses balik nama, melalui prosedur dan penelitian yang seksama dan memenuhi syarat-syarat keterbukaan.c.Setiap Persil batas diukur dan digambar dengan Peta Pendaftaran Tanah dengan skala 1 : 1000, ukuran mana yang memungkinkan untuk dapat dilihat kembali batas persil, apabila di kemudian hari terdapat sengketa batas.d.Pemilik tanah yang tercantum dalam sertifikat dan Buku Tanah dapat dicabut melalui proses Keputusan Pengadilan atau di batalkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional, apabila terdapat cacat hukum. e.Pemerintah tidak menyediakan dana untuk pembayaran ganti rugi pada masyarakat karena kesalahan administrasi Pendaftaran Tanah, melainkan masyarakat sendiri yang merasa dirugikan memalui proses peradilan untuk memperoleh haknya.
Sistem Informasi GeospasialInformasi geospasial adalah informasi yang terkait ruang muka bumi maupun ruang di bawah muka bumi, seperti informasi tentang sumberdaya mineral, minyak dan gas bumi serta peristiwa yang terjadi di muka bumi/di bawah muka bumi. Data Geospasial adalah data yang terpetakan atau ter-rekam secara keruangan, seperti peta, citra dari udara dan ruang angkasa.
PENDAFTARAN TANAH
A.PengertianIstilah Pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre dalam bahasa Belanda merupakan istilah teknis untuk suatu yang menunjukkan pada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Sedangkan kata Cadastre berasal dari bahasa latin Capitastrum yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio Terrens).Dalam buku Hukum Agraria Indonesia, Boedi Harsono mengatakan bahwa: Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridisdalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susunserta hak-hak tertentu yang membebaninya.Kata-kata "rangkaian kegiatan" menunjuk adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah. Kata-kata "terus menerus" menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, bahwa sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Kata "teratur" menunjukkan, bahwa semua kegiatan harus berlandaskan kepada peraturan perundang-undangan yang sesuai. Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status terhadap tanah.Sedangkan pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997 bahwa Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara. Yang dimaksud dengan suatu hak adalah hak atas tanah menurut hukum adat dan hak atas tanah menurut UUPA.B.Dasar-dasar HukumPendaftaran tanah dalam Undang-Undang Pokok Agraria diatur dalam Pasal 19 ayat (1) dan (2), bahwa :(1)Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.(2)Pendaftaran tanah dalam ayat 1 pasal ini meliputi :a.Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;b.Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;c.Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.Dalam Pasal 19 ayat (1) dan (2) pemerintah ditugaskan untuk melakukan pendaftaran tanah. Selain itu pendaftaran tanah juga mewajibkan pemegang hak atas tanah untuk melakukan pendaftaran haknya. Hal ini diatur dalam beberapa pasal dalam UUPA, yaitu Pasal 23 mengenai pendaftaran Hak Milik, Pasal 32 mengenai Pendaftaran Hak Guna Usaha dan Pasal 38 mengenai Pendaftaran Hak Guna Bangunan. Sehubungan dengan itu UUPA memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum sebagaimana yangdimaksud di atas.Pendaftaran tanah kemudian diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961, tetapi karena peraturan ini dianggap belum dapat memberikan hasil yang maksimal maka dilakukan penyempurnaan terhadap peraturan ini yaitu dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Sebagai peraturan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut berlaku pula Peraturan Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang PendaftaranTanah. Serta Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 Tentang Penunjukan Pendaftaran Tanah dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional.C.Asas-asas Pendaftaran TanahPendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka. (PP No.24 h 1997)1.Asas SederhanaDimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak.2.Asas AmanDimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya.3.Asas TerjangkauDimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah.4.Asas MuktahirDimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi.Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu up to date, sesuai dengan kenyataan dilapangan5.Asas TerbukaDimaksudkan bahwa datanya ditujukan untuk umum, siapa saja yang berkepentingan dapat mengakses datanya.D.TujuanTujuan pendaftaran tanah antara lain :1.Kepastian hak seseorangMaksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.2.Pengelakkan suatu sengketa perbatasanApabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketahui berapa luasnya serta batas batasnya.3.Penetapan suatu perpajakanDengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.Sedangkan menurut PP No. 24 Tahun 1997, tujuan pendaftaran tanah adalah :1.Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;2.Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;3.Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umum.Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.E.Sistem Pendaftaran TanahAda dua macam sistem pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono, yaitu sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of titles). Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.Baik dalam sistem pendaftaran akta maupun dalam sistem pendaftaran hak, akta merupakan sumber data yuridis. Dalam sistem Pendaftaran akta, akta-akta inilah yang didaftar. Dalam sistem pendaftaran akta, pejabatnya bersikap pasif. Ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Di kantor Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT), salinan akta disimpan dan terbuka untuk umum, sedangkan pemilik hak diberikan tanda bukti berupa asli atau minuta akta tersebut.Dalam sistem pendaftaran akta tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Sehingga dalam sistem ini, data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum dalam suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yangdibuat kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebuttitle searchyang bisa memakan waktu dan biaya karena memerlukan bantuan ahli. Maka kemudian diciptakanlah sistem yang lebih sederhana danmemungkinkan orang memeperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakantittle searchpada akta-akta yang ada yaitu sistem pendaftaran hak. Dalam sistem pendaftaran hak setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan- perubahannya kemudianlah yang didaftar.Akta hanya merupakan sumber datanya.Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi, kemudian disediakansuatudaftarisian, yang biasa disebut register atau di Indonesia disebut buku tanah, sehingga jika terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru, melainkan dicatatkan pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan. Sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam buku tanah dan pencatatan perubahannya kemudian, oleh Pejabat Pendaftaran Tanah dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan, sehingga pejabatnya dapat dikatakan bersikap aktif. Dalam sistem ini buku-buku tanah disimpan di Kantor Pendaftaran Tanah dan terbuka untuk umum. Sebagai tanda bukti hak, diterbitkan sertifikat yang merupakan salinan register, yang di Indonesia sertifikat hak atas tanah terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen.Sistem Publikasi Pendaftaran TanahSistem publikasi pendaftaran tanah tergantung pada asas hukum yang dianut oleh suatu negara dalam mengalihkan hak atas tanahnya. Ada beberapa sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut oleh negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yakni sistem Torrens, sistem negatif dan sistem positif.1.Sistem TorrensDalam pelaksanaan sistem Torrens, setiap pendaftaran hak atas tanah sebelum dicatat dalam buku tanah, maka terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan penyelidikan yang sangat teliti terhadap data yang disampaikan oleh pemohon. Kelebihan sistem Torrens dibandingkan dengan sistem negatif adalah ketidakpastian diganti dengan kepastian, biaya lebih murah dan waktu yang digunakan lebih singkat, ketidakjelasan dan berbelitnya uraian menjadi singkat dan jelas, persetujuan-persetujuan disederhanakan sedemikian rupa, sehingga setiap orang akan dapat mengurus sendiri setiap kepentingannya, penipuan sangat dihalangi, banyak hak-hak milik atas tanah yang berkurang nilainya karena ketidakpastian hukum hak atas tanah telah dikembalikan kepada nilai yang sebenarnya.2.Sistem PositifDalam sistem positif, suatu sertifikat tanah yang diberikan berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistem ini adalah bahwa pendaftaran tanah/pendaftaran hak atas tanah menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah adalah tidak dapat dibantah, kendatipun ia ternyata bukan pemilik yang berhak atas tanah tersebut. Sistem positif ini memberikan kepercayaan yang mutlak kepada buku tanah. Pejabat dalam sistem ini bersifat sangat aktif, mereka menyelidiki apakah hak atas tanah yang dipindahkan itu dapat untuk didaftar ataukah tidak, menyelidiki identitas para pihak,wewenangnya dan apakah formalitas-formalitas yang diisyaratkan untuk itu telah dipenuhi atau tidak. Menurut sistem ini hubungan antara hak dari orang yang namanya terdaftar dalam buku tanah dengan pemberi hak sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftar. Kebaikan dari sistem Positif ini adalah :a.adanya kepastian dari buku tanah;b.peranan aktif dari pejabatnya;c.mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat tanah mudah dimengerti oleh orang awam.Asas peralihan hak atas tanah dalam sistem ini adalah asas itikad baik, yaitu berarti orang yang memperoleh hak dengan itikad baik akan tetap menjadi pemegang yang sah menurut hukum. Jadi asas ini bertujuan untuk melindungi orang yang beritikad baik. Untuk melindungi orang yang beritikad baik inilah perlu daftar umum yang mempunyai kekuatan pembuktian. Dengan demikian, sistem Positif ini memberikan suatu jaminan yang mutlak terhadap buku tanah, kendatipun ternyata bahwa pemegang sertifikat bukanlah pemilik yang sebenarnya. Adapun kelemahan sistem ini adalah :a.Peranan aktif pejabatnya akan memakan waktu yang lama;b.Pemilik yang sebenarnya berhak atas tanah akan kehilangan haknya olehkarena kepastian dari buku tanah itu sendiri;c.Wewenang Pengadilan diletakkan dalam wewenang administratif.3.Sistem NegatifMenurut sistem negatif bahwa segala apa yang tercantum dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya.Asas peralihan hak atas tanah menurut sistem ini adalah asasnemo plus yuris. Asas nemo plus yuris artinya orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya. Jadi pengalihan hak oleh orang yang tidakberhakadalah batal. Asas ini bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya. Ia selalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama orang lain.Ciri pokok sistem negatif ini ialah bahwa pendaftaran tanah/pendaftaran hak atas tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang terdaftar bukanlah pemilik yangsebenarnya. Hak dari nama yang terdaftar ditentukan oleh hak dari pemberi hak sebelumnya, perolehan hak tersebut merupakan mata rantai dari perbuatan hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Ciri pokok lainnya dalam sistem ini adalah Pejabatnya berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari surat-surat yang diserahkan kepadanya.Kebaikan dari sistem ini adalah adanya perlindungan terhadap pemegang hak sejati. Sedang kelemahannya adalah :a.Peranan pasif pejabatnya yang menyebabkan tumpang tindihnya sertifikat tanah.b.Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertipikat tanah sedemikian rupa sehingga kurang dimengerti oleh orang awam.F.Pelaksanaan Pendaftaran Tanah / Kegiatan Pendaftaran Tanah1.Pendaftaran Tanah Pertama KaliPendaftaran tanah pertama kali ada 2 jenis, yaitu :a.Pendaftaran Tanah Sistematisb.Pendaftaran Tanah Sporadisa.Pendaftaran Tanah SistematisPendaftaran Tanah Sistematis adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.Kegiatan ini meliputi ajudikasi sistematis, survei kadaster, penyediaan fasilitas dan peralatan kantor pertanahan dan penyebaran informasi tentang manfaat pendaftaran tanah melalui penyuluhan. Pendekatan ini pada dasarnya adalah program jemput bola yang dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi. Dalam operasionalnya, pendaftaran tanah sistematis dikenal dengan Proyek Administrasi Pertanahan (PAP) yang dibiayai Bank Dunia.Kelebihan pendaftaran tanah secara sistematik dari pendaftaran tanah secara sporadik lebih cepat. Waktu pengumuman data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah secara sistematik selama 30 (tiga puluh) hari sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik selama 60 (enam puluh) hari. Dengan didatanginya ke desa yang akan mendaftarkan tanahnya maka uang yang terbuang untuk pendaftaran tanah bagi pemohon semakin sedikit. Sehingga uang tersebut bisa dipergunakan untuk hal yang lebih berguna. Namun, kekurangan dari pendaftaran secara sistematik adalah karena prakarsanya datang dari Pemerintah, jadi diperlukan waktu untuk memenuhi dana, tenaga dan peralatan yang diperlukan. Maka pelaksanaannya harus didasarkan pada suatu rencana kerja yang tneliputi jangka waktu agak panjang dan rencana pelaksanaan tahunan yang berkelanjutan melalui uji kelayakan agar berjalan lancar.b.Pendaftaran Tanah SporadikAdalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.Namun, terdapat beberapa permasalahan yang timbul seputar kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, khususnya pendaftaran tanah secara sporadik.Masalah tersebut timbul baik dari segi pendaftar maupun dari pemerintah yang berwenang itu sendiri.Adapun beberapa permasalah tersebut, diantaranya adalah:1)Minimnya pengetahuan dan kesadaran masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran tanah secara sporadik.Kurangnya pengetahuan yang dimiliki oleh masyarakat Indonesia kerap kali menimbulkan sengketa pertanahan. Hal ini tidak hanya bagi masyarakat Indonesia yang berpendidikan rendah namun meliputi pula mereka yang berpendidikan cukup. Dalam hal masyarakat dengan pendidikan yang terbatas, biasanya di desa-desa, sebgaian besar masyarakatnya pada awalnya bahkan hingga sekarang tidak memiliki akta atas tanah mereka atau dengan kata lain tanah mereka belum terdaftar. Sebagian lainnya yang tanahnya sudah terdaftar-pun biasanya karena terdapat pendaftaran sistematik yang dilakukan oleh pemerintah sebagai program pemerintah daerah pada umumnya.2)Minimnya tanggung jawab pemerintahHal ini terkait dengan system publikasi yang dianut oleh Indonesia, yaitu system publikasi negative yang diatur dalam pasal 19 UUPA dan aturan pelaksanaannya PP 10/1961 tentang Pendaftaran Tanah dicabut oleh PP 24/1997, yang pada dasarnya sertifikat hanya sebagai salah satu tanda bukti hak atas tanah, sebagai tanda bukti yang kuat, tapi tidak mutlak. Hal ini dapat berimplikasi negara tidak bertanggung jawab sepenuhnya terhadap data yang disajikan, konsekwensinya sertifikat tidak menjamin kepastian hukum. Alasan pemberlakuan sistem negatif (tidak murni) oleh karena pelaksanaan sistim positif membutuhkan banyak waktu, tenaga dan biaya, sedangkan dengan sistim negatif penyelenggaraan dapat dilaksanakan dalam waktu yang lebih singkat. Masalah yang kedua ini tidak hanya berlaku atau timbul dalam hal pendaftaran tanah secara sporsdik, namun juga pendaftaran tanah yang lainnya.3)Prosedur pelayanan pendataran pertanahan rumit dan berbelit-belitBirokrasi Badan Pertanahan Nasional sering kali membuat ketentuan-ketentuan yang menyimpangi peraturan sehingga menyulitkan masyarakat yang ingin mendaftarkan tanahnya.4)Tidak ada kepastian waktu mengenai lamanya prosedur pendaftaran tersebutKetidak pastian jangka waktu pelaksanaan prosedur pendaftaran tanah disebabkan oleh adanya prosedur pelayanan yang rumit dan berbelit-belit.5)Adanya Penyimpangan biaya pendaftaran tanahMasih menjamurnya praktik KKN (Korupsi, Kolusi, dan Nepotisme) dikalanagna pejabat, tidak terkecuali pejabat di Badan Pertanahan Nasional, membuat biaya pendaftran tanah merupakan suatu proses yang mahal. Dengan biaya yang harus dikeluarkan oleh si pendaftar berkali kali lipat biaya yang semestinya dibayarkan oleh pendaftar.2.Pendaftaran Tanah untuk Pemeliharaan Data Pendaftaran TanahPemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani. Pemeliharaan data pendaftaran tanah bisa dilakukan dengan Peralihan dan Pembebanan Hak dan Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanaha.Peralihan HakPeralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu.Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor Pertanahan.Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan.b.Peralihan hak melalui lelangPeralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang. Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang dari Kantor Pertanahan. Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi. Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut.Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang obyek lelang. Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:-Kutipan risalah lelang yang bersangkutan(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftar-Bukti identitas pembeli lelang-Bukti pelunasan harga pembelianc.Peralihan hak karena pewarisanPeralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan. Ketentuan peralihan hak dengan pewarisan :Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum bersertifikat.Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan.Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut. Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris.d.Pembebanan HakPembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.e.Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnya1)Perpanjangan jangka waktu hak atas tanahPendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru.2)Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah-PemecahanAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadibeberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikatasalnya.-PemisahanAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.-PenggabunganAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.3)Pembagian Hak BersamaPembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.4)Hapusnya hak atas tanah dan hak milik satuan rumah susunPendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan:-Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;-Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;-Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya5)Peralihan dan Hapusnya Hak TanggunganPendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan.6)Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilanPanitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya.7)Perubahan NamaPendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.f.Penerbitan Sertifikat PenggantiAtas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi. Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkan. Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan.Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang. Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya. Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan.Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara.Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.
Hal-hal yang harus diperhatikan oleh PPAT yaitu:1.Identitas dari para pihak. PPAT harus memeriksa kebenaraformil dari identitas para pihak serta dasar hukum tindakan para pihak.2.Jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang diperjualbelikan (karena jika jangka waktunya berakhir, tanahnya kembali dikuasai oleh negara)3.Harga jual beli harus sudah dibayar lunas sebelum akta ditandatangani.4.Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).5.Tanah yang diperjualbelikan harus berada dalam wilayah kerja PPAT yang bersangkutan.