pbb & bphtb lengkap

5/28/2018 Pbb & Bphtb Lengkap

1/65

HR>>PBB Oy- 1

DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985 jo

UU No. 12 Tahun 1994

PP No. 25 Tahun 2002

KMK No. 523/KMK.04/1998

KEP-16/PJ.6/1998


2/65

HR>>PBB Oy- 2

PAJAK

BUMI DAN BANGUNAN

(PBB)

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP

SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN

SECARA NYATA:

MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS BUMI, DAN/ATAU

MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS

BANGUNAN

ADALAH


3/65

HR>>PBB Oy- 3

OBJEK PAJAK

BUMI

ADALAH :

PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI TANAH

DANPERAIRAN PEDALAMAN

SERTA LAUT WILAYAH

INDONESIA, DAN TUBUH BUMI YG

ADA DIBAWAHNYAPasal 1 angka 1

Pasal 2 ayat (1)

BANGUNAN

ADALAH :

KONSTRUKSI TEKNIK

YG DITANAM ATAU

DILEKATKAN SECARA

TETAP PADA TANAH

DAN/ATAU PERAIRANPasal 1 angka 2


4/65

HR>>PBB Oy- 4

BANGUNAN

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan

Pasal 1 angka 2) :

Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan

seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yangmerupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;

Jalan tol;

Kolam renang;

Pagar mewah;

Tempat olah raga;

Galangan kapal, dermaga;

Taman mewah;

Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;

Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

OBJEK PAJAKPasal 2 ayat (1)


5/65

HR>>PBB Oy- 5

FAKTOR YANG MENENTUKAN

KLASIFIKASI Objek PAJAKPasal 2 ayat (2)

BUMI/TANAH- Letak- Peruntukan

- Pemanfaatan

- Kondisi lingkungan

- Dan lain-lain

BANGUNAN- Bahan bangunan- Rekayasa

- Letak

- Kondisi lingkungan

- Dan lain-lain


6/65HR>>PBB Oy- 6

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yangnyata-nyata tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenisdengan itu;

Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, tamannasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah

negara yang belum dibebani suatu hak; Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik;

Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi Internasional yangditentukan oleh Menteri Keuangan.

ADALAH OBJEK PAJAK YANG :

OBJEK PAJAK

YANG TIDAK DIKENAKAN PBBPasal 3 ayat (1)


7/65HR>>PBB Oy- 7

OBJEK PAJAK

YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAANPEMERINTAHAN

Pasal 3 Ayat (2)

PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR

LEBIH LANJUT DENGAN

PERATURAN PEMERINTAH


8/65HR>>PBB Oy- 8

Memiliki,

menguasai

bangunan

Mempunyai

suatu hak

atas bumi

Memperoleh

manfaat

atas bangunan

Memperoleh

manfaat

atas bumi

WAJIB

PAJAK

Dikenakan

kewajiban

membayar

pajak

SUBJEK

PAJAK

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Pasal 4 ayat (2)


9/65HR>>PBB Oy- 9

Dirjen Pajak menetapkan

Subjek Pajak

Objek Pajak yang belum jelas

Wajib Pajaknya

SUBJEK PAJAKPasal 4 ayat (3)


10/65HR>>PBB Oy- 10

NJOPTKP

Berbeda untuk masing-masing daerah, maks Rp 12 juta

Per Wajib Pajak;

Diber ikan u ntuk bum i dan/atau bangun an;

Apabi la seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa

Objek pajak, yang dib er ikan NJOPTKP hanya salah satu

Objek p ajak yang ni lainya terbesar.

NILAI JUAL OBJEK PAJAK

TIDAK KENA PAJAKPasal 3 Ayat (3)


11/65HR>>PBB Oy- 11

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

DASAR PENGENAANPasal 6 Ayat (1), (2)

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah

tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual

Objek Pajak ditentukan melalui :

- perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis;atau

- nilai perolehan baru; atau- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi

jual beli yang terjadi secara wajar


12/65HR>>PBB Oy- 12

PENILAIAN Objek PBB

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar

(Market Data Ap pro ach)

Pendekatan Biaya

(Cost Appro ach)

Pendekatan Pendapatan

( Income Appro ach)

CARA PENILAIAN

Penilaian Massal

Penilaian Individual

PENENTUAN NJOP


13/65HR>>PBB Oy- 13

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis

dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah,

namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan

terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh

biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis

dikurangi dengan penyusutan phisiknya.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat

dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi

ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut

Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang

atau objek perairan

PENDEKATAN PENILAIAN


14/65HR>>PBB Oy- 14

Penilaian Massal (Mass Appraissal) NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap

Zona Nilai Tanah (ZNT).

NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)dikurangi penyusutan phisik.

Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer(Computer Assisted Valuation / CAV).

Penilaian Individual (I ndividual Appraissal)

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifatkhusus, antara lain :

Jalan tol

Pelabuhan laut/sungai/udara

Lapangan golf

Industri semen/pupuk PLTA, PLTU, PLTG

Pertambangan

Tempat rekreasi

Dan lain-lain sejenisnya

Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, usaha perkebunan,perhutanan.

CARA PENILAIAN


15/65HR>>PBB Oy- 15

NILAI JUAL KENA PAJAK

DASAR PENGHITUNGANPasal 6 ayat (3) dan (4)

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %

DAN

SETINGGI-TINGGINYA 100 %

PERSENTASE NJKPDITETAPKAN DENGAN

PERATURAN PEMERINTAH


16/65HR>>PBB Oy- 16


OBJEK PAJAK LAINNYA

40% X NJOP

1. OBJEK PAJAK PEDESAAN & PERKOTAAN

YANG NJOP > 1(SATU) MILIAR RUPIAH;

2. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN

3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN

4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

20% X NJOP

PENETAPAN BESARNYA


(PP No. 25 TAHUN 2002)


17/65HR>>PBB Oy- 17

TARIF TUNGGAL

TARIFPasal 5

0,5%


18/65HR>>PBB Oy- 18

NJKP = (NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN) NJOPTKP

0,5%

TARIF

20% x NJKP40% x NJKP0,5%

N J K P

xx

PBB = x

==

CARA MENGHITUNG


19/65HR>>PBB Oy- 19

CONTOH: 1

Wajib Pajak Tn Bayu alamat Jl Rungkut RT 05 RW 10

luas tanah 200 M2 NJOP Rp 2.000.000,- /M2

Bangunan 140 M2 NJOP Rp 600.000,-/M2

Perhitungan PBB:

Bumi NJOP = 200 M2 x Rp 2.000.000,- = Rp 400.000.000,-

Bangunan 140 M2 x Rp 600.000,- = Rp 84.000.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB = Rp 484.000.000,-

NJOPTKP (NJOP tdk kena Pjk ) = Rp 15.000.000,- -/-

NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 469.000.000,-

PBB yg terutang = 0,5% x 20% x Rp 469.000.000,- =Rp 4.690.000,-


20/65HR>>PBB Oy- 20

CONTOH: 2

Wajib Pajak Tn Hari alamat Jl Darmahusada RT 10 RW 10


Bangunan 400 M2 NJOP Rp 1.000.000,-/M2

Perhitungan PBB:

Bumi NJOP = 600 M2 x Rp 5.000.000,- = Rp 3.000.000.000,-

Bangunan 400 M2 x Rp 1.000.000,- = Rp 400.000.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB = Rp 3.400.000.000,-


NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 3.385.000.000,-

PBB yg terutang = 0,5% x 40% x Rp 3.385.000.000,- =Rp 67.700.000,-


21/65HR>>PBB Oy- 21

CONTOH: 3 (apabila memiliki bumi/ bangunan lebih dari 1 lokasi)

Wajib Pajak Tn Ferry alamat Jl Ngagel jaya 5/100 RT 1 RW 10


Bangunan 250 M2 NJOP Rp 700.000,-/M2 juga memiliki Bumi di krian luas 200 M2 NJOP Rp 70.000,- /M2

Perhitungan PBB: ( Objek I )

Bumi NJOP = 300 M2 x Rp 2.500.000,- = Rp 750.000.000,-

Bangunan 250 M2 x Rp 700.000,- = Rp 75.000.000,-

NJOP sbg dasar pengenaan PBB = Rp 925.000.000,-


NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 950.000.000,-

PBB yg terutang = 0,5% x 20% x Rp 950.000.000,- =Rp 9.500.000,-

Perhitungan PBB: ( Objek II ) tdk ada NJOPTKP

Bumi di Krian NJOP = 200M2 x Rp 70.000,- = Rp 14.000.000,-

NJOP untuk penghitungan PBB =Rp 14.000.000,-

PBB terutang = 0,5% x 20% x 14.000.000,- = Rp 140.000,-


22/65HR>>PBB Oy- 22

TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT

YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANGPasal 8 ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak

Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu dari

tanggal 1 Januari s/d 31 Desember.

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan Objek pajak pada tanggal 1 Januari.

Tempat Pajak Terutang :

untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;

untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota;

yang meliputi letak Objek pajak.


23/65

HR>>PBB Oy- 23

PENDATAANPasal 9 ayat (1), (2), (3)

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

JELAS

BENAR

LENGKAP

DITANDATANGANI


24/65

HR>>PBB Oy- 24

PENERBITAN KETETAPANPasal 10

SPOP

SPPT

SKP

tidak disampaikan dalamwaktu 30 hari

disampaikan dalam waktu30 hari

BERDASARKAN PEMERIKSAAN/ DATA

LAIN SPOP TIDAK BENAR

Setelah ditegor secara tertulis


25/65

HR>>PBB Oy- 25

TEMPAT

PEMBAYARAN- Bank,

- Kantor Pos ,

- Tempat lain

yg ditunjuk

SPPT

S T P

S K P

6 bulan

1 bulan

1 bulan

TATA CARA PEMBAYARAN

DAN PENAGIHANPasal 11, 12, 13, dan 14

DASAR PENAGIHAN

MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK

KEPADA :- GUBERNUR DAN/ATAU

- BUPATI/WALIKOTAI

SEJAK

D

I

T

E

R

I

M

A


26/65

HR>>PBB Oy- 26

SKP

SKPDIKEMBALIKAN

SPOP30 hr TIDAK

YA

SPPT

JATUH

TEMPO

STP

JATUH

TEMPO

1 bln

Segera

stlh.

7 hrTEGORAN SURAT

PAKSA

SURAT PERINTAH

MELAKUKAN PENYITAAN

Ternyata SPOPtdk benar

(Ketetapankurang)

21 hr

PERMINTAAN JADWAL

WAKTU & TEMPAT PELELANGAN

Paling

cepat

10 hr

Ktr Lelang

Negara

+ denda 25%

dari pokok

pajak

+ denda 25%dari selisih

pajak terutang

+ bunga 2%

sebulan

(maks 24 bulan)

PENDAFTARAN, PENAGIHAN,

DAN SANKSI ADMINISTRASIPasal 9 dan 10

1 bulan

6 bulan

2 X 24 JAM


27/65

HR>>PBB Oy- 27

Keberatan diajukan atas :

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT);

Surat Ketetapan Pajak (SKP).

Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP

dikirim kpd WP (PP 74 psl 28) kecuali WP dalam keadaan di luar kekuasaannya.

Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling lama

12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.

Atas keberatan yang diajukan, Direktur Jenderal Pajak dapat menerima seluruhnya

atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak terutang.

Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajak dan

Fiskus

Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap keputusan Direktur

Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.

Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 UU No. 6 Tahun 1983 tentang

KUP sebagaimana telah diubah dengan UU No. 9 Tahun 1994.

Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak.

KEBERATAN DAN BANDINGPasal 15 dan 16

Contoh (PP 74 PSL 28 TH 2011)Apabila skp dikirim kpd WP tgl 20/9/12, maka WP dpt mengajukan keberatan paling lama tgl 19/12 2012

Apabila skp dikirim kpd WP tgl 30/11/12, maka WP dpt mengajukan keberatan paling lama tgl 28/2 2013

Apabila skp dikirim kpd WP tgl 2/1/13, maka WP dpt mengajukan keberatan paling lama tgl 1/4/ 2013


28/65

HR>>PBB Oy- 28

Berdasarkan Peraturan Pemerintah

Nomor 16 Tahun 2000

DATI I I

64,8 %DATI I

16,2 %

PEM. PUSAT

10 %

BIAYA PEMUNGUTAN

9 %

PEMBAGIAN

HASIL PENERIMAAN PBBPasal 18


29/65

HR>>PBB Oy- 29

WAJIB

PAJAK

PETUGASPEMUNGUT

BANK

PERSEPSI/KANTOR POS

BANK/

OPERASIONAL V

TEMPATPEMBAYARAN

Pelimpahan

10% 9% 16,2% 64,8%

PEM.

PUSATPropinsi Kab/KotaBIAYA

PEMUNGUTAN

ALUR PENERIMAAN PBB

Pembayaran

Pembayaran

Pelimpahan

Pembagian


30/65

HR>>PBB Oy- 30

PENGURANGANPasal 19 dan 20

Menteri Keuangandalam hal :

- Kondisi tertentu Objek pajak yang

ada hubungannya dengan subjek

pajak/sebab -sebab tertentu

lainnya

- Objek pajak terkena bencana alam

atau sebab lain yang luar biasa

Dirjen Pajakatas permintaan WAJIB PAJAK

karena hal-hal tertentu

PAJAK

TERUTANG

DENDA

ADMINISTRASI


31/65

HR>>PBB Oy- 31

KEWAJIBAN PEJABAT YANG DALAM

JABATAN/TUGAS PEKERJAANNYA

BERKAITAN LANGSUNG DENGAN Objek PAJAKPasal 21 dan 22

1. MENYAMPAIKAN LAPORAN BULANAN MENGENAI SEMUA MUTASI DAN

PERUBAHAN OBJEK PAJAK KEPADA DJP;

2. MEMBERIKAN KETERANGAN YANG DIPERLUKAN ATAS PERMINTAAN DJP

KEWAJIBAN TERSEBUT BERLAKU JUGA BAGI PEJABAT LAIN YANG ADA

HUBUNGANNYA DENGAN Objek PAJAK

KEWAJIBAN UNTUK MERAHASIAKAN DITIADAKAN SEPANJANGMENYANGKUT PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG PBB

TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DIKENAKAN SANKSI MENURUT

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU


32/65

HR>>PBB Oy- 32

HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA KHUSUS DALAM UU

PBBPasal 23

BERLAKU KETENTUAN :

- UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN

- PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA

TIDAK DIATUR DALAM

UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN


33/65

HR>>PBB Oy- 33

- PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA

6 (ENAM) BULAN, ATAU

- DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA)

KALI PAJAK TERUTANG

TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP

KEPADA DITJEN PAJAK

SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK

LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIRKANKETERANGAN YANG TIDAK BENAR

KARENA ALPA

KETENTUAN PIDANAPasal 24

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA


34/65

HR>>PBB Oy- 34

TIDAK MENGEM

BALIKAN/

MENYAM

PAIKAN

SPOP KEPADA

DITJEN PAJAK

SPOP TIDAK

BENAR/

TIDAK LENGKAP

DAN/ATAU

MELAMPIRKANKETERA

NGAN YANG

TIDAK BENAR

MEMPERLIHAT

KAN

SURAT/

DOKU-MEN PALSU

ATAU

DIPALSUKAN

TIDAK

MEMPERLIHATK

AN/

MEMIN

JAMKANSURAT/

DOKUMEN

LAINNYA

TIDAK MENUN

JUKKAN/

MENYAM

PAIKAN DATA/

KETERANGAN YANG

DIPERLU

KAN

- PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN, ATAU

- DENDA SETINGGI- TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK TERUTANG

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

KETENTUAN PIDANAPasal 25 ayat (1)

D E N G A N S E N G A J A


35/65

HR>>PBB Oy- 35

Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan, yang dengan sengaja

melakukan tindakan :

tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya;

tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan;

dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda

setinggi-tingginya Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).

Ancaman pidana dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan lagi tindak

pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak

selesai menjalani pidana penjara/sejak dibayarnya denda.

Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau waktu 10 (sepuluh) tahun

sejak berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.

KETENTUAN PIDANAPasal 25 ayat (2), (3) dan Pasal 26


36/65

HR>>PBB Oy- 36

Objek Pajak yang bersifat khusus adalah sebagai berikut :Jalan tol

Pelabuhan laut/sungai/udara

Lapangan golf

Industri semen/pupuk

PLTA, PLTU, PLTGPertambangan

Tempat rekreasi

Dan lain-lain sejenisnya

PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEKk PAJAK

YANG DINILAI SECARA INDIVIDUALKMK No. 523/KMK.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS DAPAT DITENTUKAN

BERDASARKAN PENILAIAN SECARA INDIVIDUALKEP. DIRJEN PAJAK NO. KEP. 16/PJ.6/1998


37/65

HR>>PBB Oy- 37

STANDAR INVESTASI TANAMAN (SIT) PERKEBUNANKEP DJP NO.16/PJ.6/1998

SIT adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk satu jenis tanaman budidaya

perkebunan per hektar yang dihitung berdasarkan :- koomponen tenaga kerja;

- bahan dan alat;

mulai dari pengolahan tanah hingga tanaman menghasilkan

Catatan :

Penentuan SIT perkebunan diatur sebagai berikut :

a. Besarnya SIT perkebunan dihitung berdasarkan jumlah biaya yang diinvestasikan untuk

suatu jenis tanaman budidaya perkebunan per hektar dalam satu tahun.

b. Apabila suatu jenis tanaman budidaya perkebunan dalam satu tahun mengalami lebih dari

satu kali periode tanam, maka besarnya SIT perkebunan dalam satu tahun dihitung sebesar

standar investasi untuk sekali periode tanam dikalikan jumlah periode tanam dalam satu

tahun.

Standar Investasi adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk suatu

pembangunan dan/atau penanaman dan/atau penggalian jenis sumber daya alam

atau budidaya tertentu, yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan

dan alat, mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan hingga tahap produksi atau

menghasilkan


38/65

HR>>PBB Oy- 38

Areal kebun :

Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan

Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = NJOP tanah + Jumlah Investasi TanamanPerkebunan sesuai dengan SIT menurut umur tanaman

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaianseperlunya

PENENTUAN BESARNYA NJOP

SEKTOR PERKEBUNANKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru setiapjenis bangunan - penyusutan fisik

Pasal 3


39/65



40/65

HR>>PBB Oy- 40

Areal hutan :

Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan tanamanindustri


NJOP = NJOP tanah + jumlah biaya pembangunanhutan tanaman industri menurut umur tanaman



SEKTOR KEHUTANANKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


B.Untuk HPHTI Pasal 5



41/65

HR>>PBB Oy- 41

Areal produktif :

Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya didalamatau diluar wilayah kuasa pertambangan


NJOP = 9,5 x Hasil penjualan minyak dan gas bumidalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan



SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK DAN GAS BUMI

KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 6



42/65

HR>>PBB Oy- 42

Areal produktif :



NJOP = 9,5 x Hasil penjualan energi panas bumi/ listrikdalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan



SEKTOR PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMIKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 7



43/65

HR>>PBB Oy- 43

Areal produktif :



NJOP = 9,5 x Hasil bersih galian tambang dalam satutahun sebelum tahun pajak berjalan



SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS SELAIN PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI

DAN GALIAN C

KMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 8



44/65

HR>>PBB Oy- 44

Areal produktif :

Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya didalam

atau diluar wilayah kuasa pertambangan


NJOP = Angka kapitalisasi tertentu X hasil bersih galiantambang dalam setahun sebelum tahun pajak berjalan



SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS GALIAN CKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 9

Catatan : NJOP atas Objek Pajak sektor pertambangan yang dikelola berdasarkan

Kontrak Karya atau Kontrak Kerjasama ditetapkan sesuai dengan yang diatur

dalam kontrak yang berlaku

(Pasal 10)



45/65

HR>>PBB Oy- 45

Areal penangkapan ikan :

Areal pembudidayaan ikan

Areal emplasemen dan areal lainnya


NJOP = 10 x Hasil bersih ikan dalam satu tahunsebelum tahun pajak berjalan


USAHA BIDANG PERIKANAN LAUTKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 11

NJOP = 8 x Hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelumtahun pajak berjalan



46/65

HR>>PBB Oy- 46

Areal pembudidayaan ikan darat :

Areal emplasemen dan areal lainnya


NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaianseperlunya + Standar biaya investasi tambak menurutjenisnya


USAHA BIDANG PERIKANAN DARATKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998


Pasal 12




47/65

HR>>PBB Oy- 47

Areal tanah :

Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf

serta tempat rekreasi

Areal perairan untuk kepentingan pembangkit listrik tenaga air

(PLTA)




OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUSKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

NJOP = 10 X (10 % dari hasil bersih dalam satu tahun

sebelum tahun pajak berjalan)

Pasal 13

NJOP = Nilai jual yang ditentukan berdasarkan korelasi

garis lurus kesamping dengan klasifikasi NJOPpermukaan bumi berupa tanah sekitarnya




48/65

HR>>PBB Oy- 48


OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUSKMK 523/KMK.04/1998 jo KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 14

Besarnya NJOP atas Objek Pajak yang bersifat khusus atau objek lainnya dapat

ditentukan berdasarkan penilaian individual yang dilaksanakan oleh pejabat

fungsional penilai dan dibuatkan laporan penilaian kemudian ditetapkan oleh

Kakanwil DJP atas nama Menteri Keuangan

Objek Pajak Khusus adalah Objek Pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus

baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun keberadaannya

memiliki arti khusus seperti :

a. jalan tol

b. pelabuhan laut/sungai/udara

c. lapangan golfd. industri semen/pupuk

e. PLTA, PLTU dan PLTG

f. pertambangan

g. tempat rekreasi

h. dan lain-lain yang sejenis


49/65

HR>>PBB Oy- 49

UNDANG-UNDANG

NOMOR 21 TAHUN 1997

TENTANG

BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

(UU BPHTB)SEBAGAIMANA TELAH DIUBAH

DENGAN UU NO.20 TAHUN 2000


50/65

HR>>PBB Oy- 50

OBJEK BPHTB

Sesuai bunyi pasal 2 Undang-undang BPHTB, yang menjadi objek

BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:

1. Pemindahan Hak karena :

a. Jual Beli; b. Tukar Menukar

c. Hibah ; d. Hibah Wasiat

e. Waris

f. Pemasukan dalam Perseroan/Badan Hukum lainnya

g. Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan

h. Penunjukan pembeli dalam Lelang

i. Pelaksanaan putusan Hakim yang mempunyai kekuatan Hukum

Tetap j. Penggabungan Usaha k. Peleburan Usaha

l. Pemekaran Usaha ; m. Hadiah


51/65

HR>>PBB Oy- 51

2 . Pemberian Hak Baru karena :

a. Kelanjutan Pelepasan Hak

b. Diluar Pelepasan Hak

Sedangkan jenis-jenis hak atas tanah yang perolehan haknyadikenakan BPHTB sebagaimana diatur dalam pasal 2 ayat (3) UU

BPHTB meliputi :

a. Hak Milik

b. Hak Guna Usaha

c. Hak Guna Bangunan

d. Hak Pakai

e. Hak Milik atas satuan Rumah Susun

f. Hak Pengelolaan

OBYEK PAJAK tidak dikenakan BPHTB (B d k k t t


52/65

HR>>PBB Oy- 52

OBYEK PAJAK yang tidak dikenakan BPHTB (Berdasarkan ketentuanpasal 3 ayat (1) ) terdapat beberapa yaitu :

1. Objek yang diperoleh Perwakilan Diplomatik, konsulat berdasar azas

perlakuan timbal balik

2. Objek yang diperoleh negara untukpenyelenggaraan pemerintahandan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum

3. Objek yg diperoleh Badan/Perwakilan Organisasi Internasional yang

ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat

tidak menjalankan usaha/kegiatan lain diluar fungsi dan tugasnya 4. Objek yang diperoleh Orang Pribadi/Badan karena KONVERSI HAK /

karena perbuatan Hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama

5. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena WAKAF

6. Objek yang diperoleh orang pribadi/Badan karena kepentingan IBADAH

B SUBJEK BPHTB


53/65

HR>>PBB Oy- 53

B SUBJEK BPHTB

Yang menjadi subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang

memperoleh hak atas Tanah dan atau Bangunan.

C. WAJIB PAJAK BPHTB

Subjek pajak BPHTB sesuai dengan ketentuan tersebut diatas menjadi

wajib pajak BPHTB apabila dikenakan kewajiban membayar pajak.

TARIF, DASAR PENGENAAN

DAN CARA MENGHITUNG BPHTB

A. T A R I F

Sesuai pasal 5 UU BPHTB, tarif BPHTB merupakan tarif tunggal sebesar

5 %. Penentuan tarif tunggal ini dimaksudkan untukkesederhanaan dan kemudahan perhitungan.


54/65

HR>>PBB Oy- 54

B. DASAR PENGENAAN

Yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

atau disingkat NPOP sesuai ketentuan pasal 6 UU BPHTB.

Berdasarkan jenis perolehan haknya, NPOP tersebut adalah sebagai berikut : 1. Jual Beli = Harga Transaksi

2. Tukar Menukar = Nilai Pasar

3. Hibah = Nilai Pasar

4. Hibah Wasiat = Nilai Pasar

5. Waris = Nilai Pasar 6. Pemasukan dalam Perseroan / Badan Hukum lainnya = Nilai Pasar

7. Pemisahan Hak = Nilai Pasar

8. Peralihan Hak karena Putusan Hakim = Nilai Pasar

9. Pemberian Hak Baru = Nilai Pasar

10. Penggabungan Usaha = Nilai Pasar

11. Peleburan Usaha = Nilai Pasar

12. Pemekaran Usaha = Nilai Pasar

13. Hadiah = Nilai Pasar

14. Lelang = yang tercantum dalam Risalah Lelang


55/65

HR>>PBB Oy- 55

Apabila NPOP (Nilai Perolehan Obyek Pajak ) tidak diketahui maka yang

dipakai dasar NJOP PBB (psl 6 ayat 3 )

PASAL 7 UU No 20 TH 2000 (1)

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional

paling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam

hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang

pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunanlurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah

wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta

rupiah).

(2) Ketentuan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah."

C CARA MENGHITUNG BPHTB


56/65

HR>>PBB Oy- 56

C. CARA MENGHITUNG BPHTB

Untuk menghitung besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

(NPOPKP)

adalah dengan cara mengurangkan NPOP dengan NPOPTKP. Dengan

demikian untuk menghitung besarnya BPHTB terutang adalah :

BPHTB terutang = Tarif x NPOPKP

Contoh :

1. Pada tanggal 1 Pebruari 2003, Bapak Sumarno membeli sebidang tanah

yang terletak di Kabupaten Tangerang dengan Nilai Perolehan ObjekPajak (NPOP) sebesar Rp50.000.000,- Apabila NPOPTKP ditetapkan

untuk Kabupaten Tangerang sebesar Rp60.000.000,- maka BPHTB yang

menjadi kewajiban Bapak Sumarno tsb adalah :

5% x (50.000.000 - 60.000.000) = Nihil (tidak terutang BPHTB)


57/65

HR>>PBB Oy- 57

CONTOH 2.

Pada tanggal 1 Maret 2003 , Bapak Ali membeli sebuah rumah seluas

200 M2 yang berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2

di Kota Bogor dengan harga perolehan sebesar Rp500.000.000,-

Berdasarkan data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya

sebesar Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan).

Bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp50.000.000,- maka kewajiban

BPHTB yang harus dipenuhi oleh Bapak Ali tersebut adalah :

5% x (600.000.000 - 50.000.000) = Rp27.500.000,-

PENGENAAN BPHTB KARENA WARIS, HIBAH WASIAT

DAN PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN

A. PENGENAAN BPHTB KARENA WARIS DAN HIBAH

WASIAT Diatur dengan PP No: 111/2000, tanggal 1 Desember 2000 yang

mengatur hal-hal sebagai berikut :

1 BPHTB terutang karena waris dan hibah wasiat sebesar:


58/65

HR>>PBB Oy- 58

1. BPHTB terutang karena waris dan hibah wasiat sebesar:

Hibah Wasiat adalah suatu penetapan wasiat yg khusus mengenai pemberian

hak &/ bangunan kpd OP / Bdn Hukum ttt yg berlaku setelah pemberi hibah

wasiat meninggal dunia.

50 % dari yang seharusnya terutang.

2. Saat terutang pajak adalah sejak tanggal yang bersangkutan

mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan

3. Dasar pengenaan (NPOP) adalah nilai pasar pada saat pendaftaran hak.

4. Apabila NPOP lebih kecil dari NJOP PBB maka yang menjadi dasar

pengenaan adalah NJOP PBB

5. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP) terdiri dari 2

jenis :

a. Maksimum Rp300 juta terhadap waris dan juga terhadap hibah

wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalamhubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke

atas dan satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat termasuk

suami/istri.

b. Maksimum Rp60 juta terhadap penerima hibah wasiat selain dari yang

diatas.

Contoh :


59/65

HR>>PBB Oy- 59

Contoh :

1. Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya sebidang tanah dan bangunan

dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp250 juta. Terhadap

tanah dan bangunan tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar Rp325

juta. Apabila NPOPTKP karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesarRp250 juta maka BPHTB yang terutang adalah sebesar :

50% x 5% x (Rp325 juta - Rp250 juta) = Rp1.875.000,-

2. Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya sebidang tanah seluas 300

M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp300 juta.

Terhadap tanah tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun pendaftaran hak

dengan NJOP sebesar Rp250 juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut

ditentukan sebesar Rp50 juta maka BPHTB yang terutang adalah sebesar :

50% x 5% x (Rp300 juta - Rp50 juta ) = Rp6.250.000,-

3. Sebuah Yayasan Yatim Piatu Al-Jannah menerima hibah wasiat dari seorang

dermawan sebidang tanah seluas 1.000 M2 dengan nilai pasar pada waktu

pendaftaran hak sebesar Rp800 juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebutditentukan sebesar Rp60 juta maka BPHTB terutang yang harus dibayar oleh

Yayasan tersebut adalah sebesar :

50% x 5% x ( Rp800 juta - Rp60 juta) = Rp18.500.000,-

B PENGENAAN BPHTB KARENA PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN


60/65

HR>>PBB Oy- 60

B. PENGENAAN BPHTB KARENA PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN

P P No: 112 Tahun 2000 Tgl 1 Desember 2000 yang mengatur hal-hal sbb :

1. Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara atas

tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada

pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah,menggunakan tanah untuk keperluan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian

tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

2. Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :

a. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila penerima Hak Pengelolaan

adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah

Propinsi/Kabupaten/Kota,. Lembaga Pemerintah Lain dan Perum

Perumnas

b. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang untuk selain yang diatas.

c. Saat terutang Pajak yaitu sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya

keputusan pemberian Hak Pengelolaan

d. Dasar pengenaan ( NPOP) adalah Nilai Pasar

e. Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari NJOP PBB maka yang dipakai adalah

NJOPPBB.

C t h


61/65

HR>>PBB Oy- 61

Contoh :

1. Perum Perumnas menerima Hak Pengelolaan dari Pemerintah sebidang tanah

seluas seluas 5 Ha dengan nilai pasar pada waktu penerbitan hak sebesar Rp3

milyar. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp60 juta

maka besarnya BPHTB yang harus diabayar oleh Perum Perumnas tersebutadalah :

0% x 5% x (Rp3 milyar Rp60 juta) = 0 ( nihil ).

2. Sebuah perusahaan negara milik daerah ( BUMD Perpakiran ) menerima hak

pengelolaan dari pemerintah sebidang tanah dan sebuah gedung untuk parkirdengan nilai pasar pada waktu penerbitan hak sebesar Rp1 milyar. Terhadap

tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan SPPT PBB dengan NJOP sebesar

Rp1,25 milyar. Apabila NPOPTKP atas daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp50

juta maka besarnya BPHTB yang harus dibayar oleh BUMD Perpakiran tersebut

adalah sebesar :

50% x 5% x (Rp1,25 milyar Rp50 juta) = Rp30 juta

SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG SERTA TATA CARA PEMBAYARAN


62/65

HR>>PBB Oy- 62

SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG SERTA TATA CARA PEMBAYARAN

A. SAAT TERUTANG PAJAK (psl 9 ayat 1)

1. Jual Beli : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

2. Tukar Menukar : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

3. Hibah : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta 4. Waris : Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor

Pertanahan

5. Pemasukan dalam Perseroan : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

6. Pemisahan Hak : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

7. Lelang : Sejak tanggal penunjukan pemenang Lelang

8. Putusan Hakim : Sejak tanggal putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatanhukum tetap

9. Hibah Wasiat : Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan Haknya ke Kantor

Pertanahan

10. Pemberian Hak Baru : Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya Surat

Keputusan Pemberian Hak

11. Penggabungan Usaha : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

12. Peleburan Usaha : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

13. Pemekaran Usaha : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

14. Hadiah : Sejak tanggal dibuat & ditandatanganinya Akta

Pajak terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, dengan kata lain saat terutang

pajak BPHTB adalah merupakan saat untuk wajib membayar pajak.

B TEMPAT PAJAK TERUTANG :


63/65

HR>>PBB Oy- 63

B. TEMPAT PAJAK TERUTANG :

Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi

letak tanah dan atau bangunan

C. TATA CARA PEMBAYARAN (S E No 09/PJ.6/2001 TG 6 April 2001)

1. Pembayaran tidak mendasarkan kepada adanya Surat Ketetapan Pajak.

2. Dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Bea ( SSB ) ke Kas Negara

melalui

Bank/Kantor Pos atau Tempat Pembayaran lain yg ditunjuk

3. SSB juga berfungsi sebagai SPOP dan sekaligus digunakan untuk

melaporkandata perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

Kewajiban Bayar pada saat :

1. Dibuat & ditandatanganinya Akta

2. Pendaftaran Hak untuk Waris & Hibah Wasiat 3. Ditunjuknya pemenang Lelang

4. Ditandatanganinya SK Pemberian Hak dalam hal pemberian Hak Baru

5. Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap

KEBERATAN BANDING DAN PENGURANGAN


64/65

HR>>PBB Oy- 64

KEBERATAN, BANDING DAN PENGURANGAN

A. KEBERATAN

Keberatan diatur dalam pasal 16 dan 17 yang dapat dirinci sebagai berikut :

1. Diajukan oleh WP kepada Direktur Jenderal Pajak melalui Kepala KPPBB/KPP

Pratama atas : SKBKB, SKBKBT, SKBLB, SKBN ;

2. Secara tertulis dalam bahasa Indonesia alsan yang jelas dan dilampiri :

a.Copy SSB ;

b.Asli SKBKB/SKBKBT/SKBLB/SKBN

c.Copy Akta/Risalah Lelang / SK Pemberian Hak / Putusan Hakim

d.Copy identitas

3. Keberatan diajukan dalam waktu 3(tiga) bulan sejak diterimanyaSK oleh WP

4. Yang tidak memenuhi syarat tidak dianggap sebagai surat keberatan dan tidak

dipertimbangkan

5. Keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak

6. Keputusan dalam jangka waktu 12 bulan sejak diterima permohonan dari wajib

pajak, lewat waktu dianggap diterima

7. Keputusan dapat berupa :

a. mengabulkan seluruhnya / sebagian ; b. menolak, atau ;

c. menambah besar pajak terutang

B B A N D I N G


65/65

B. B A N D I N G

Banding diatur dalam pasal 18 dan 19 Undang-undang BPHTB yang

dapat disarikan sebagai berikut :

Diajukan ke BPSP ( Pengadilan Pajak ) dalam jangka waktu 3 bulan sejakterima SK Keputusan Keberatan

Pengajuan banding tidak menunda kewajiban pembayaran pajak

Bila Keberatan dan Banding dikabulkan, kelebihan pembayaran dapat

imbalan bunga 2%/bulan maksimum 24 bulan yang dihitung sejak

pelunasan pajak sampai dengan terbit Surat Ketetapan BPHTB LebihBayar

pbb & bphtb lengkap

Documents