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舊都市再發展

新北市政府新莊區文德段、板橋區民權段及介壽段公辦都市更新案

新北市政府



簡報大綱

Ø 各案基地條件、發展潛力及定位構想u 新莊區文德段

u 板橋區民權段

u 板橋區介壽段

Ø 投資要項及招商條件u 各案投資要項說明

u 共通性招商條件



新莊區文德段



基地位置與面積Ø 招商範圍位於新北市新莊區景德路、大觀街、新莊路、新莊路214巷所圍街廓內，鄰近捷運新莊站。

Ø 共計44筆土地，面積7,530.80 ㎡(2,278.07坪)

預計公告之更新地區

招商範圍

捷運新莊站

中正路

大觀街

,

招商範圍招商範圍

新莊路 (新

莊老街 )

新莊路214

巷

景德路慈祐宮



權屬及開發強度

住宅區

商業區

古蹟保存區

學校用地

4

(相關產權資料以地政機關測量及登記為準)

Ø 招商範圍共計44筆土地、13筆合法建物

Ø 本案可依相關規定申請容積獎勵，惟不得辦理容積移轉

權屬管理者土地建物

面積(㎡) 比例(%) 面積(㎡) 比例(%)

新北市新北市政府財政局 652.6 8.67% - -新北市政府警察局新莊分局

4,977.13 66.09% 2,669.89 100.00%

公有小計 5,629.73 74.76% 2,669.89 100.00%私人 1,901.07 25.24% 0.00 0.00%

合計 7,530.80 100.00% 2,669.89 100.00%

桃園農田水利會其他私人新北市政府住宅區住宅區容積率：300% 商業區容積率：440%

建蔽率：50% 建蔽率：70%PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


建物使用

1B 2B

1B

2B1 2

34

567 8

9 1011

13

14

15

16

18

19

1B1B

1B

20

12

17

217

22

5

武德殿

Ø 公有建物使用為新莊分局宿舍、新莊停管處及新莊派出所。

Ø 歷史建築新莊武德殿建物面積159.18 ㎡(48.15坪)

Ø 地上建物有違占情形，初步估計土地面積約為1,492.83 ㎡(451.58坪) ，約22筆門牌及27位占用人。



Ø建物構造多為1至3層樓磚造建築

環境現況

1

2

3

4

5

6武德殿

鳥瞰圖

21

3 4 5 6

歷史建物武德殿



Ø 交通機能– 往北可抵新莊副都心、往南通往板橋火車站、往西通往輔大生活園區，位置優越

– 具雙捷運機能，距離捷運新莊站約100公尺，距離捷運頭前庄站約750公尺

– 附近有多條公車路線行經可迅速與大台北地區各地連接，交通便利

Ø 生活機能– 鄰近新莊廟街商圈– 鄰近區域多提供住宅和商業辦公使用

Ø 不動產市場– 區域環境生活機能完備，公共設施水準尚佳，區內居住人口逐年增加趨勢，對於住宅產品有穩定需求

Ø 本案屬歷史人文風貌、生活機能良好之區域，市場潛力佳

市場潛力



9

住宅住宅

商業店鋪

商業店鋪

辦公/派出所

辦公/派出所

新莊老街河岸景觀社區

新莊老街河岸景觀社區

殿德武殿德武

宮祐慈宮祐慈溪漢大溪漢大

產品定位Ø複合式河岸景觀優質社區為主產品包括:住宅、商業店鋪、辦公、派出所



開發構想Ø 產品內容應納入私地主更新後使用計畫

Ø 捐贈合理數量（至少100個）之機車位開放供公眾使用，並具有獨立樓(電)梯間出入口，可供社區外不特定公眾停車，並於都市更新事業計畫提出管理營運計畫

Ø 歷史建築新莊武德殿以本單元範圍內異地保存方式處理，並採嵌入新莊派出所更新後所分回之建築物為原則

Ø 應符合新莊派出所提出之新建工程基本需求

Ø 各類型建物規劃應依新莊廟街都市設計相關規定辦理

l 更新後可創造約78億元之價值，提供建物總產權面積約59,000平方公尺以上



板橋區民權段



基地位置Ø 配合新板特區周邊地區都市發展之契機，藉由政府主導推動更新，改善本基地老舊窳陋，並促進公有土地使用效能，活化周邊環境，藉以提升市民生活品質。

Ø 本案基地與新板特區間僅文化路一路之隔緊鄰新北市行政及交通樞紐位置。

公館街

文化路一段

民權路

文化路一段

45巷

文化路一段

81巷

捷運板橋站

新板特區

招商範圍

基礎公地範圍



權屬及使用概況

土地權屬面積(㎡) 比例(%)

公有土地(新北市)

4,286 50.55%

公有土地(其他) 163 1.92%

私有土地 4,029 47.53%

總計 8,478 100%

本更新單元評估範圍內之土地共 61筆，面積約為8,478 ㎡，公、私土地有所有權人約86人，私有土地共4,029㎡，約占總面積的47.53%﹔公有土地面積共 4,449㎡，其中4,286㎡屬於新北市所有，包括民權段 743及752-25地號等2筆土地面積合計3,684㎡，其他公有土地共計163㎡。

土地權屬土地權屬



使用分區及開發強度

委託範圍地號面積(㎡) 土地使用分區建蔽率容積率

優先整合範圍 743等61筆 8478住宅區 50% 300%

基礎基地 743及752-25 3684

Ø 本基地範圍內土地皆屬住宅區

Ø 本案基地土地開發強度依都市計畫法及板橋都市計畫(土地使用分區管制要點)等相關法規辦理，並得依相關法令規定申請容積獎勵及辦理容積移轉

住3

文化路一段

民權路

公館街

優先整合範圍

基礎基地

住3



土地使用概況一

基礎基地

更新地區範圍

Ø 本案基地內以磚造及鋼筋混凝土造為主，部分臨時建物，周邊社區為鋼筋混凝土造建物以及部份臨時建物。

規劃範圍建物構造示意圖

優先整合範圍



規劃範圍建物年限示意圖

基礎基地

更新地區範圍

Ø 本案基地範圍內均為屋齡30年以上之建物。周邊西北側基地為民國80年後興建之6-8層建築，東北側則為屋齡30年以上之社區住宅，文化路側現況7層樓兆豐國際商銀及12層文化天廈，為民國70-80年間竣工。

土地使用概況二



Ø 更新地區內以住宅使用為主，商業使用多分佈於文化路及民權路。

Ø 北面臨公館街側多為3至4層樓的老舊公寓。

Ø 街廓內部則為1至2層樓的平房。Ø 高樓層電梯大廈多分布於南面臨文化路側。 6.巷道狹窄，兩旁停放汽機車5.文化路一段45巷後段

3.高樓層大廈集中於文化路 4.公館街路型彎曲

1.以斜坡及樓梯通行 2.文化路一段81巷

文化路一段

民權路

公館街

5 24 3

1

6

土地使用概況三土地使用分區：住宅區建蔽率：50%，容積率300%



市場潛力Ø 交通機能

– 緊鄰捷運板南線板橋站及未來將完成四鐵共構的板橋車站(台鐵、高鐵、捷運板南線及捷運環狀線 )

– 基地所座落之民權路銜接台三線（中山路一段），經由華江橋、華翠橋、光復橋至台北市區，鄰近臺64線（東西向快速道路八里新店線）可連接至北二高，過大漢橋至北一高，具備多樣化的大眾運具以及發達的聯外路網，交通甚為便利

Ø 生活機能– 本案地處板橋火車站商圈，近環球購物中心板橋店及中和店、遠東百貨，且周邊設有新板萬坪都會公園、板橋體育場、林家花園、德全醫院、新北市政府、板橋區公所及多所學校（板橋高中、海山高中、忠孝國中、板橋國小、後埔國小、實踐國小、海山國小），生活機能優良，為新北市行政、商業、文教中樞，極具發展遠景

Ø 不動產市場– 區域環境生活機能完備，公共設施水準尚佳，區內居住人口逐年增加趨勢，本區房價整體呈現緩漲之現象



產品特色與定位

勝華史丹佛住宅大樓皇翔台北官邸住宅大樓大馨國家世紀館住宅大樓皇勝華府D.C.住宅大樓馥達超級F1住宅大樓樺輝權世界住宅大樓昇陽建設住宅大樓…

本案周邊相關本案周邊相關住宅產品建設計畫住宅產品建設計畫

以住宅市場為主的房屋供需現況住宅產品規劃應充分發揮公有土地的公益性格



開發構想

文化路一段

配合政府政策方向及市場趨勢，初步方案均為地上20-22層之住宅社區，地下室則開挖3層以符合現行停車空間相關規定。各戶面積規劃約30-45坪，以區隔新板特區趨近飽和之豪宅市場，並以生態永續社區為主要規劃目標，延續都會萬坪公園的綠色意象，結合便捷的大眾交通設施，創造出結合綠色生活及大眾運輸導向的樂活模範社區。



板橋區介壽段



基地位置與面積

Ø 招商範圍位於本市板橋區民族路與中山路一段50巷交叉口西側。

Ø 共計6筆土地，面積1,275 ㎡(385.69坪)

招商範圍

中山路一段

民

族

路

中山路一段

50巷



權屬及開發強度Ø 共計6筆土地、1筆合法但並未辦理保存登記建物

Ø 本案可依相關規定申請容積獎勵及辦理容積移轉

商業區容積率：460% 建蔽率：70%

商業區

土地權屬面積(㎡) 比例(%)

一、公有土地

新北市（新北市政府財政局） 980 76.86

新北市（新北市政府環保局） 254 19.92

中華民國(財政部國有財產局) 32 2.51

小計 1,266 99.29

二、私有土地 9 0.71

總計 1,275 100.00

更新單元範圍國有土地

市有土地私有土地



建物使用

11

1

1

12 加強磚造

磚造

磚造

磚造

磚造

磚造

臨

臨

臨

臨

更新單元內土地上目前有加強磚造結構的二層樓建物1棟、磚造建物5棟及1棟位於中山路50巷、民族路口的鐵皮屋，一、二層樓之磚造建物均作為板橋清潔隊辦公室及休息室使用，鐵皮屋目前為服飾店。



環境現況

1

2

3

5

4

6

1

6

5

4

3

2



市場潛力Ø 交通機能

– 近捷運板南線府中站及未來將完成四鐵共構的板橋車站(台鐵、高鐵、捷運板南線及捷運環狀線 )

– 基地所座落之民族路銜接台三線（中山路一段），經由華江橋、華翠橋、光復橋至台北市區，鄰近臺64線（東西向快速道路八里新店線）可連接至北二高，過大漢橋至北一高，具備多樣化的大眾運具以及發達的聯外路網，交通甚為便利

Ø 生活機能– 本案地處板橋後火車站商圈及捷運府中站商圈之間，近環球購物中心板橋店及中和店、遠東百貨，且周邊設有介壽公園、新板萬坪都會公園、板橋體育場、林家花園、德全醫院、新北市政府、板橋區公所及多所學校（板橋高中、海山高中、忠孝國中、板橋國小、後埔國小、實踐國小、海山國小），生活機能優良，為新北市行政、商業、文教中樞，極具發展遠景

Ø 不動產市場– 區域環境生活機能完備，公共設施水準尚佳，區內居住人口逐年增加趨勢，本區房價整體呈現緩漲之現象



產品定位Ø符合在地需求之住商混合大樓產品包括:住宅、商業店鋪

住商混合大樓

住商混合大樓

住宅住宅商業店鋪

商業店鋪



開發構想Ø 產品內容應納入私地主更新後分回意見及使用計畫

Ø 興建符合當地之住宅及商業使用優質建物

Ø 應取得本案建物之銀級綠建築標章

Ø 應達「新北市都市更新權利變換營建單價提列基準」建物工程造價標準所規定鋼筋混凝土構造為主、建材標準應以第二級為主

l 更新後可創造約27億元之價值，提供建物總產權面積約16,200平方公尺以上



投資要項及招商條件

(本簡報所載之內容，皆以公告時之招商文件為準)



投資要項




新莊區文德段(1/2)

Ø規劃興建「新莊分局新莊派出所」– 依據新莊分局新莊派出所新建工程基本需求計畫書

n須規劃值班台、偵訊室、所長辦公室、應勤裝備室、槍械室、資料室等空間需求，總需求樓地板面積約490坪

n耐震須依營建署警察機關建物規定辦理

n須設置獨立出入口(大門口設置於大觀街)

n汽、機車停車位須為平面車位

n符合無障礙功能之設計

n屋頂有空間設置廣播、發電等設備

n設立獨立電錶與水錶

n室內淨高1樓3.5米，其他樓層至少3米

n空間內部須有獨立樓梯


位置



Ø範圍變更– 本案基地原則上不得縮小範圍

– 擴大範圍者應取得依都更條例事業權變送

件門檻之同意比例

– 擴大範圍衍生相關費用由乙方負擔，且乙

方簽約所承諾之共同負擔比例，與都市更

新審議委員會審議通過之共同負擔比例，

如有不同時，乙方應適用較低之共同負擔

比例計算權利分配

– 現有樹木提出保護計畫，以原地保留或移

植於本案範圍為原則

新莊區文德段(2/2)

桃園農田水利會其他私人新北市政府

擴大範圍


A

B



板橋區民權段Ø 本案公有土地A為基礎範圍，優

先整合範圍為Ｂ、Ｃ及Ｄ。

Ø 本範圍得辦理容積移轉。

Ø 實施者於取得優先整合範圍內私

有土地及私有合法建築物所有權

人比例達60%，及其所有土地總

面積及合法建築物總樓地板面積

比例達67%後，可擴大更新範圍

Ø 擴大範圍衍生相關費用由乙方負

擔，且乙方簽約所承諾之共同負

擔比例，與都市更新審議委員會

審議通過之共同負擔比例，如有

不同時，乙方應適用較低之共同

負擔比例計算權利分配

基礎範圍


Ø 現有樹木提出保護計畫，以原地保留或移植於本案範圍為原則



板橋區介壽段

Ø 本案基地原則上不得變更，得辦

理容積移轉

Ø 若都市更新主管機關核定權利變

換計畫內容，與投標時所承諾的

決標條件（共同負擔比例、更新

後建物總產權登記面積及更新後

房地總價值）不同時，應以核定

計畫內容與決標內容，擇其對土

地所有權人較優之條件履行之

招商範圍中山路一段

民

族

路

中山路一段

50巷




招商條件

(共通項目)




Ø公開評選實施者

– 依都市更新條例第9條，公開評選實施者。

– 依都市更新條例施行細則第5-1條，由新北市政府擔任主辦機關辦理公開評選、簽約及履約執行及其他相關事項。

• 公開評選程序得準用促進民間參與公共建設法有關申請及審核程序之規定

Ø實施方式

– 依都市更新條例第25條規定，以權利變換方式實施

招商法令依據




政府提供協助

項目新北市政府管理機關

應辦事項

1.完成公有土地及地上物點交 ● ●

2.土地上宿舍內之現住戶搬遷 ●

協助事項

1.加速都市更新審議時程 ●

2.提供地上物拆除作業之相關文件 ○ ●

3.配合辦理土地鑑界、逕為分割及其他必要事項

● ○

註一：實際應辦及協助事項，以公告招標文件所載為準

註二：案內市有土地倘有現住戶者，會由管理機關協助搬遷

●主辦機關 ○協辦機關




實施者權利與義務(1/3)

Ø實施者權利– 更新後可取得權利變換折價抵付共同負擔之房地價值

Ø實施者義務

– 規劃設計• 負責更新單元整體規劃設計與興建，並考量周邊私有土地後續開發效益

– 審議作業• 依規定申請都市更新、都市設計、文化資產保存審議（如有必要）及其他必要之各項許可、登記、核准、執照

– 費用負擔• 負擔實施都更事業相關費用、辦理各項審議及申請作業

• 非合法建物依都市更新條例相關規定辦理





Ø實施者義務– 各案時程

新莊文德段板橋民權段板橋介壽段

都市更新事業計畫暨權利變換計畫

簽約後420日內送草案審查後120日內送

審議

簽約後450日內送草案審查後120日內送審議

簽約後150日內送草案審查後60日內送審議

建照申請事業及權變計畫核定後90日內

事業及權變計畫核定後90日內

事業及權變計畫核定後90日內

申請開工備查建照核發後180日

建照核發後180日

建照核發後180日

取得本案建物使用執照

開工後3年內開工後3年內開工後2年內

得否書面展期有條件經同意可有條件經同意可不可展期





Ø實施者義務

– 其他• 於本案基地點交後，負責拆除地上、下物，並將廢棄物合法運棄

• 協調土地所有權人及其他權利人• 點交後如有占用情形，實施者負責排除之





申請資格Ø 投標資格要求：

– 一般資格：依中華民國公司法設立之單一股份有限公司。– 財務資格：• 本案公告日起算最近三年內無不良票據信用暨金融機構授信信用紀錄• 已完成繳納營業稅與所得稅

– 能力資格及財務能力：

註一：自公告日起算前五年內，至少1項符合

註二：以投標時為準

新莊文德段板橋民權段板橋介壽段

完成同性質或住宅或商業使用開發實績累計建築總樓地板面積(平方公尺)(註一)

80,000 80,000 17,000

建築開發實績累計金額(註一)

30億元(含)以上 30億元(含)以上 6億元(含)以上

實收資本額(註二) 2億元(含)以上 3億元(含)以上 6仟萬元(含)以上

財務報表(註二)股東權益>實收資本額且負債比例小於80%



招商程序

Ø評選及決標方式：– 分資格審查及綜合評審兩階段

– 採一次投標、分段開標方式辦理

Ø資格審查階段：– 選出合格申請人– 如僅有一家廠商投標，則不予開標

(共同負擔比例最低者)




Ø綜合評審階段– 選出3家以下入圍申請人

– 為維護本案所有地主之權益，以入圍申請人中共同負擔比例最低者評定為最優申請人。

– 如所有合格申請人皆未達入圍標準時，得不予選出最優申請人及次優申請人。

– 如2家以上之入圍申請人提出之共同負擔比例相同，則以更新後房地總價值最高者評定為最優申請人。(民權段則以綜合評分最高者)

– 如僅一名合格申請人，取得最優申請人資格時須符合：– 綜合評審結果達入圍標準– 經出席委員半數決議同意– 共同負擔比例低於公告比例

招商程序

都市更新案名暫定之共同負擔比

新莊區文德段 45%

板橋區民權段 39%

板橋區介壽段 36%




特別約定事項Ø 三家估價委託事項

– 辦理權利變換查估權利價值之專業估價者，由主辦機關公告受理有意願參與本案之估價師檢具資格文件報名登記，並由主辦機關自已報名者中，採擇出符合資格之不動產估價師名單，供私地主所推派之代表一人、實施者以及主辦機關，以公開抽籤方式各自抽出1家，以決定3家專業估價者。

– 領銜估價師以其評估值對地主最有利者任之(即:查估評定更新前土地價值最高，且更新後房地總產權價值最高，如無符合前述，則以查估評定更新後房地總產權價值最高者之估價師任之)。

– 估價費用，實施者應依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」審議認列標準計算並撥付之。

Ø核定之共同負擔比例與契約約定不同，適用較低之比例

– 若經都市更新審議委員會核定之共同負擔比例與委託實施契約約定不同時，應適用較低之共同負擔比例計算權利分配。(本簡報所載之內容，皆以公告時之招商文件為準)



預定招商期程

Ø 新莊區文德段101年8月

Ø 板橋區民權段101年10月

Ø 板橋區介壽段101年8月

Ø 詳情可密切注意新北市政府財政局網站公告

歡迎各界踴躍投資




簡報結束簡報結束敬請指教敬請指教

(本簡報所載之全部內容，皆以公告時之招商文件為準)



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