pengaruh keberadaan ruang publik tepian air …
TRANSCRIPT
i
PENGARUH KEBERADAAN RUANG PUBLIK TEPIAN AIR
TERHADAP PERUBAHAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK
(NJOP) LAHAN
(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng)
SKRIPSI
Tugas Akhir – 465D5206
PERIODE IV
TAHUN 2016/2017
Sebagai Persyaratan Untuk Ujian
Sarjana Pengembangan Wilayah dan Kota
Oleh:
RAHAYU PRATIWI
D52113029
PROGRAM STUDI PENGEMBANGAN WILAYAH & KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN
2017
ii
iii
PENGARUH KEBERADAAN RUANG PUBLIK TEPIAN AIR TERHADAP
PERUBAHAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) LAHAN
(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng)
Rahayu Pratiwi 1), Slamet Trisutomo 2), Mukti Ali 2).
1)Mahasiswa Program Studi Teknik Pengembangan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik,
Universitas Hasanuddin 2)Dosen Program Studi Teknik Pengembangan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik,
Universitas Hasanuddin
Email: [email protected]
ABSTRAK
Keberadaan Pantai Seruni sebagai salah satu icon Kabupaten Bantaeng, yang
menunjukan adanya perkembangan elemen kota dalam hal ini ruang publik, sebagai
bentuk adanya pusat kegiatan baru yang dapat memicu pertumbuhan ragam aktivitas
masyarakat di sekitar pantai, serta peningkatan nilai ekonomi kawasan yang berdampak
terhadap meningkatnya jumlah Objek Pajak (OP) dan perubahan terhadap nilai jual lahan
kawasan tersebut yang tercermin dalam Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Penelitian ini
bertujuan untuk menjelaskan perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah
keberadaan Pantai Seruni, dan untuk mengetahui pengaruh keberadaan Pantai Seruni
sebagai ruang publik tepian air terhadap perubahan NJOP lahan. Metode yang digunakan
adalah metode analisis deskriptif, analisis spasial berupa pemetaan perkembangan NJOP
dan network analysis, serta analisis regresi untuk melihat pengaruh Pantai Seruni
terhadap perubahan NJOP lahan. Penelitian ini menggunakan variabel fisik berupa jarak,
radius dan perubahan fungsi bangunan.
Hasil analisis menunjukan pola perkembangan NJOP lahan bahwa tidak terjadi
perubahan NJOP lahan yang signifikan pada tahun 2008-2010, selanjutnya peningkatan
terjadi pada tahun 2011, dan cenderung tetap pada tahun 2012-2014, kemudian meningkat
pada tahun 2015. Proporsi pengaruh variabel jarak, radius dan fungsi bangunan sebagai
indikator keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik tepian air sebesar 35.6 %.
Sedangkan, sisanya yaitu 64.4 % (100% - 35.6 %) dipengaruhi oleh variabel lain, dalam
hal ini variabel-variabel selain keberadaan Pantai Seruni. Sehingga, secara keseluruhan,
hasil analisis regresi menunjukan bahwa keberadaan Pantai Seruni tidak memberikan
pengaruh signifikan terhadap perubahan NJOP, dibuktikan dengan nilai Sig < 0.05
dengan proporsi pengaruh sebesar 35.6 %. Artinya keberadaan ruang publik Pantai Seruni
memiliki hubungan (korelasi) pengaruh yang kecil terhadap perubahan NJOP lahan pada
kawasan penelitian.
Kata Kunci: Ruang Publik, Pantai Seruni, NJOP lahan
iv
INFLUENCE OF WATER PUBLIC SPACE AGAINST CHANGE OF
TAXABLE VALUE OF PROPERTY (NJOP) LAND
(Study Case: Seruni Beach of Bantaeng Regency)
Rahayu Pratiwi 1), Slamet Trisutomo 2), Mukti Ali 2).
1)Undergraduate Student of Urban and Regional Development Study Program,
Engineering Faculty, Hasanuddin University
2)Lecture of Urban and Regional Development Study Program, Engineering Faculty,
Hasanuddin University
Email: [email protected]
ABSTRACT
The existence of Seruni beach as one of the icon of Bantaeng Regency, which
shows the development of urban element in this public space, as a form of new activity
center that can trigger the growth of various activities of the community around the
coast, as well as increasing the economic value of the area that impact on the increasing
number of Tax Objects (OP) and changes to the sale value of the area's land which is
reflected in the Taxable Value of Property (NJOP). This study aims to explain the
development of NJOP land before and after Seruni beach presence, and to determine the
effect of Seruni Beach as a waterfront public space on land change NJOP. The method
used is descriptive analysis method, spatial analysis in mapping of NJOP development
and network analysis. Regression analysis to see the effect of Seruni Beach to change of
land NJOP. This study uses physical variables such as distance, radius and changes
building function.
The results of the analysis show development pattern of land NJOP there is no
significant change of NJOP land in 2008-2010, then the increase occurred in 2011, and
tend to remain in 2012-2014, then increase in 2015. Proportion of influence of distance,
radius and building function as an indicator of Seruni beach presence as a waterfront
public space of 35.6%. Meanwhile, the remaining 64.4% (100% - 35.6%) is influenced by
other variables, in this case the variables other than the existence of Seruni beach. Thus,
overall, the result of regression analysis showed that Seruni Beach presence did not give
significant influence to change NJOP, as evidenced by the value of Sig <0.05 with the
influence proportion of 35.6%. This means that the existence of public space Seruni
beach has a small correlation effect on land NJOP changes in the research area.
Keywords: Public Space, Seruni Beach, Land NJOP
v
KATA PENGANTAR
Bismillah Hirrohmani Rohim
Assalamu’alaikum Warrohmatullahi Waborakatuh.
Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan
karunia-Nya. Shalawat dan salam kepada Baginda Rasulullah SAW beserta
sahabat-sahabatnya, menjadi suri teladan bagi umatnya sepanjang zaman,
pemimpin umat islam dan perencana kota terbaik yang pernah ada. Sehingga
laporan tugas akhir dengan judul Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air
terhadap Perubahan NJOP Lahan (Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten
Bantaeng) dapat terselesaikan dengan tepat waktu, sebagai prasyarat dalam
penyelesaian perkuliahan pada jenjang S1 Program Studi Pengembangan Wilayah
dan Kota Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.
Akhir kata, penulis menyadari sepenuhnya bahwa apa yang disajikan
dalam laporan ini masih jauh dari kesempurnaan baik dari segi materi,
sistematika, maupun kesalahan lainnya yang kurang disadari. Karena itu, kritik
dan saran konstruktif dari pembaca sangat diharapkan guna kesempurnaan laporan
tugas akhir peneliti selanjutnya.
Akhirul Qalam, Wabillahi Taufiq Wal Hidayah
Wassalamu’alaikum Warrohmatullahi Wabarokatuh.
Gowa, Mei 2017
Penulis
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Dalam penyelesaian tugas akhir ini, penulis menyadari banyak pihak yang
telah membantu baik secara langsung maupun tidak langsung serta dukungannya
kepada penulis sehingga tugas dapat diselesaikan tepat pada waktu yang telah
ditentukan. Oleh karena itu, penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang
sedalam-dalamnya kepada beberapa pihak-pihak berikut ini:
1. Kepada Allah SWT yang telah memberikan berkah dan rahmat-Nya, sehingga
tugas akhir ini dapat terselesaikan serta Shalawat dihaturkan kepada
Rasulullah SAW yang telah membawa perubahan dalam peradaban menjadi
lebih baik.
2. Kedua orang tua Tasman SKM dan Alm.Sasnawati serta ibu saya Roslia
S,sos atas kasih sayang, cinta, perhatian, pengorbanan, limpahan materi, dan
doa dalam setiap akhir sujudnya yang tiada henti-hentinya dipanjatkan untuk
mengiringi langkah penulis demi kesehatan dan keselamatan dalam
menempuh jenjang pendidikan hingga penyelesaian tugas akhir.
3. Kakak terbaik sedunia yang telah memberikan motivasi dan sabar menghadapi
tingkah penulis, Agus Silviani dalam hati hanya dapat mengucap syukur
terlahir sebagai adiknya. Dan kedua adik tercinta Ulil Amri dan Asmaul
Husna untuk kebahagian yang diberikan kepada penulis.
4. Bapak Prof. Dr. Ir. Slamet Trisutomo, MS dan bapak Mukti Ali, ST.,
MT.,Ph.D selaku pembimbing pertama dan kedua, atas segala kesabaran,
memberi arahan, bimbingan, bantuan dan motivasi yang diberikan kepada
penulis selama penyelesaian tugas akhir.
5. Bapak Dr.Eng.Ihsan, ST.,MT, ibu Sri Aliah Ekawati, ST.,MT, bapak
Ir.H.Baharuddin Koddeng, MSA selaku penguji yang telah memberikan
pengarahan untuk penyempurnaan tugas akhir ini.
6. Bapak Ir. H. Muh.Fathien Azmy, M.Si selaku penasehat akademik, terima
kasih atas arahan dan bimbingannya terhadap penulis selama menempuh
perkuliahan.
7. Sahabat dan rekan-rekan penulis:
a. Keluarga besar PWK dan Poztur 2013 tanpa terkecuali, terima kasih atas
susah, senang, kebersamaan, bantuan, dukungan, semangat, kepedulian
vii
dan seluruh canda tawa sebagai bentuk persaudaraan yang telah diberikan
kepada penulis.
b. Saudaraku Arni, Iqwa, Mila, Emi, terima kasih telah jadi sahabat yang
selalu memberi semangat selama penulis berada di perantauan
c. Untuk Kak Nini, Kak Tri, Kak Dedi, Kak Zul, Kak Ria, Kak Susi, Kak
Iksan dan Kak Henny terimakasih untuk setiap kebijaksanaan dan waktu
yang diluangkan untuk sekedar memberikan pembelajaran dan bimbingan
kepada penulis, serta ilmu dan seluruh bantuan yang diberikan.
d. Untuk Kak Ai dan Fifi terima kasih atas bantuan dan kepedulian selama
penulis menempuh pendidikan S1.
e. Kak Indri dan Mifta terima kasih atas bantuannya kepada penulis selama
melakukan pengumpulan data yang berlangsung di Kabupaten Bantaeng.
f. Untuk Andin, Nosa, Mita, Evi, dan Nadra atas bantuan, dukungan,
semangat, kepedulian selama menulis tugas akhir ini, terima kasih sudah
jadi sahabat sekaligus keluarga bagi penulis.
g. Teman-teman studio akhir PWK periode IV, K’Rika, K’Aulia, K’Anca,
K’Tian, K’Kezia, Dimas, Alryn, Wisna, Fani, Cume, Gio, Amiq, Uni,
Ririn, Berkah, Ikke, Widi, Gandi, Randa, Alim terima kasih atas
bantuan selama penulis berada di studio.
h. Teman-teman Labo Waterfront Planning K’Teten, K’Ai, K’Yudi,
K’yuni, Mahda, Aul, Ani, Tata, Putri, Ita, Randa, Arman, Intan,
Widi, Galang terima kasih atas kerjasama dan kepedulian yang diberikan
kepada penulis.
i. Keluarga besar OKJA FT – UH dan HMPWK FT-UH, terima kasih atas
kesempatan yang diberikan untuk ikut bergabung didalam kepengurusan.
8. Semua pihak yang telah membantu selama penulisan dan penyelesaian tugas
akhir ini, dan tidak dapat disebutkan satu-persatu, terima kasih yang sebesar-
besarnya atas bantuan yang diberikan.
Gowa, Mei 2017
Penulis
viii
DAFTAR ISI
Halaman Judul .................................................................................................. i
Lembar Pengesahan ......................................................................................... ii
Abstrak ............................................................................................................. iii
Kata Pengantar ................................................................................................. iv
Ucapan Terima Kasih ....................................................................................... vi
Daftar Isi........................................................................................................... viii
Daftar Tabel ..................................................................................................... xi
Daftar Gambar .................................................................................................. xii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang .......................................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ..................................................................................... 2
C. Tujuan Penelitian ...................................................................................... 3
D. Manfaat ..................................................................................................... 3
E. Ruang Lingkup ......................................................................................... 3
1. Lingkup Wilayah ................................................................................ 3
2. Lingkup Substansi ............................................................................... 3
F. Sistematika Laporan ................................................................................... 6
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Ruang Publik .............................................................................................. 7
1. Pengertian ............................................................................................. 7
2. Tujuan .................................................................................................. 8
B. Ruang Publik Tepian Air ........................................................................... 9
C. Nilai Lahan ................................................................................................. 10
1. Recardian Rent ..................................................................................... 11
2. Locational Rent .................................................................................... 12
3. Ecological Rent .................................................................................... 12
D. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) .................................................................. 13
E. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Lahan ........................................ 14
1. Faktor Fisik .......................................................................................... 14
2. Faktor Nonfisik .................................................................................... 16
ix
F. Studi Pustaka Penelitian Terdahulu ........................................................... 18
G. Kerangka Konsep ....................................................................................... 28
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
A. Jenis Penelitian ........................................................................................... 29
B. Lokasi Penelitian ........................................................................................ 29
C. Teknik Pengumpulan Data ......................................................................... 31
1. Data Primer .......................................................................................... 31
2. Data Sekunder ...................................................................................... 31
D. Variabel Penelitian ..................................................................................... 32
1. Jarak ..................................................................................................... 32
2. Radius ................................................................................................... 32
3. Fungsi Bangunan .................................................................................. 33
E. Populasi dan Sampel .................................................................................. 33
1. Populasi ................................................................................................ 33
2. Sampel .................................................................................................. 33
3. Teknik Penentuan Sampel .................................................................... 34
F. Teknik Analisis Data .................................................................................. 35
1. Analisis Tujuan Penelitian 1 ................................................................ 35
2. Analisis Tujuan Penelitian 2 ................................................................ 35
G. Kerangka Pikir ........................................................................................... 42
H. Definisi Operasional................................................................................... 43
BAB IV GAMBARAN UMUM
A. Kecamatan Bantaeng .................................................................................. 44
1. Wilayah Administrasi........................................................................... 44
2. Kondisi Topografi ................................................................................ 46
3. Kemiringan Lereng .............................................................................. 46
4. Keadaan Tanah ..................................................................................... 47
5. Penggunaan Lahan ............................................................................... 47
6. Kondisi Kependudukan ........................................................................ 48
B. Kawasan Penelitian .................................................................................... 51
1. Wilayah Administrasi........................................................................... 51
2. Ruang Publik Pantai Seruni dan Perubahan Nilai Lahan ..................... 53
x
3. Fungsi Bangunan .................................................................................. 54
4. Aksesibilitas ......................................................................................... 54
5. Kondisi Pantai Seruni ........................................................................... 58
BAB V PEMBAHASAN
A. Pola Perkembangan NJOP Lahan .............................................................. 59
B. Pengaruh Keberadaan Pantai Seruni terhadap Perubahan NJOP Lahan .... 69
1. Analisis Indikator ................................................................................. 69
2. Analisis Pengaruh Indikator terhadap Perubahan NJOP Lahan ........... 76
BAB VI PENUTUP
A. Kesimpulan ................................................................................................ 80
B. Saran ........................................................................................................... 80
DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... 82
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Variabel yang Mempengaruhi NJOP Kec.Panakukang ................. 21
Tabel 2.2. Hasil Analisis ............................................................................. 21
Tabel 2.3. Hasil Analisis Pemodelan Kriging ................................................. 22
Tabel 2.4. Studi Penelitian Terdahulu ............................................................. 25
Tabel 3.1. Variabel Penelitian ......................................................................... 32
Tabel 3.2. Matriks Variabel Penelitian dan Kebutuhan Data .......................... 41
Tabel 4.1. Luas dan Kesampaian Wilayah Desa di Kecamatan
Bantaeng .................................................................................... 44
Tabel 4.2. Kondisi Ketinggian Wilayah Kawasan Perkotaan Bantaeng ......... 46
Tabel 4.3. Kondisi Kemiringan Lereng Kecamatan Bantaeng dan
Bisappu ......................................................................................... 46
Tabel 4.4. Sebaran Lokasi Jenis Tanah Kecamatana Bantaeng dan
Bisappu ....................................................................................... 47
Tabel 4.5. Penggunaan Lahan di Kecamatan Bantaeng .................................. 47
Tabel 4.6. Jumlah Penduduk 5 Tahun terakhir Kecamatan Bantaeng ............ 49
Tabel 4.7. Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Kawasan
Perkotaan Kabupaten Bantaeng Tahun 2014 ................................. 50
Tabel 4.8. Rasio Jenis Kelamin Kawasan Perkotaan Kabupaten Bantaeng
Tahun 2014 .................................................................................... 51
Tabel 4.9. Fungsi Bangunan Kawasan Penelitian ........................................... 54
Tabel 5.1. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Jarak ............. 69
Tabel 5.2. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Radius ........... 72
Tabel 5.3. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Fungsi
Bangunan ....................................................................................... 72
Tabel 5.4. Analisis Regresi ANOVA .............................................................. 76
Tabel 5.5. Analisis Regresi Model Summary ................................................. 76
Tabel 5.6. Analisis Regresi Coeffisien ............................................................ 77
xii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Alokasi Ruang Berdasarkan Nilai Land Rent ............................... 12
Gambar 3.1 Deliniasi Lokasi Penelitian ........................................................... 30
Gambar 3.2 Jaringan Jalan dan Aplikasi Node pada Networ Analysis ............ 36
Gambar 3.3 Radius Lokasi Pusat dan Sekitarnya ............................................ 36
Gambar 3.4 Contoh Penerapan Networ Analysis dengan Interval ................... 37
Gambar 3.5 Grafik Analisis Regresi ................................................................ 40
Gambar 3.6 Kerangka Pikir .............................................................................. 42
Gambar 4.1 Peta Orientasi Kecamatan Banateng terhadap Kabupaten ........... 45
Gambar 4.2 Diagram Presentase Penggunaan Lahan di Kawasan Perkotaan
Kabupaten Bantaeng .................................................................... 48
Gambar 4.3 Diagram Pertumbuhan Penduduk Kecamatan Bantaeng ............. 49
Gambar 4.4 Peta Orientasi Kawasan Penelitian ............................................... 52
Gambar 4.5 Skema Hubungan Pantai Seruni terhadap Perubahan NJOP ........ 53
Gambar 4.6 Mapping Fungsi Bangunan Kawasan Penelitian .......................... 55
Gambar 4.7 Mapping Jaringan Jalan Arteri dan Sekunder ............................. 56
Gambar 4.8 Mapping Jaringan Jalan Lokal Kawasan Penelitian ..................... 57
Gambar 4.9 Kondisi Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng ................................ 58
Gambar 4.10 Jenis Aktivitas di Pantai Seruni .................................................. 58
Gambar 5.1 Perkembangan NJOP Lahan Tahun 2008-2015 di Kawasan
Penelitian ...................................................................................... 59
Gambar 5.2 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2008 ....................................... 61
Gambar 5.3 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2009 ....................................... 62
Gambar 5.4 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2010 ....................................... 63
Gambar 5.5 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2011 ....................................... 64
Gambar 5.6 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2012 ....................................... 65
Gambar 5.7 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2013 ....................................... 66
Gambar 5.8 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2014 ....................................... 67
Gambar 5.9 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2015 ....................................... 68
Gambar 5.10 Keterkaitan Objek Pantai Seruni, Indikator dan NJOP Lahan ..... 69
Gambar 5.11 Sebaran Titik Sampel Kawasan Penelitian................................... 70
Gambar 5.12 Peta Indikator Jarak Tempuh OP ke Pantai Seruni ...................... 71
xiii
Gambar 5.13 Peta Radius Jarak OP ke Pantai Seruni ........................................ 73
Gambar 5.14 Peta Fungsi Bangunan Sebelum Pembangunan Ruang Publik ..... 74
Gambar 5.15 Peta Fungsi Bangunan Setelah Pembangunan Ruang Publik........ 75
Gambar 5.16 Normal P-P Plot Analisis Regresi ................................................. 79
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pertumbuhan penduduk perkotaan terus mengalami peningkatan, sementara
luas lahan yang ada relatif tetap, sehingga akan menyebabkan beberapa masalah
salah satunya yaitu persaingan penggunaan lahan. Persaingan penggunaan lahan
ini menyebabkan pergeseran fungsi penggunaan lahan serta terjadi perubahan nilai
lahan. Nilai lahan merupakan ukuran lahan dari aspek kemampuan berkaitan
dengan kondisi fisik lahan dan strategis atau tidaknya lokasi lahan yang
dikendalikan oleh faktor-faktor sosial, kebudayaan, politis, dan ekonomis
(Ritohardoyo, 1991 dalam Susanto, 2015). Proses penilaian tanah/lahan dilakukan
untuk tujuan tertentu serta saat tertentu pula, sehingga nilai yang diperoleh hanya
layak dipakai untuk tujuan dan pada tanggal tersebut. Adapun proses penilaian
tanah tersebut merupakan dasar penentuan NJOP tanah per meter persegi
Nilai jual obyek pajak (NJOP) merupakan taxe base/dasar bagi penentuan
pengenaan dan cara perhitungan besarnya nilai pajak bumi dan bangunan
khususnya dalam perhitungan besarnya nilai harga jual lahan yang umum dan
wajar. NJOP digunakan sebagai dasar dalam penentuan Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) oleh pemerintah. Penentuan NJOP tanah per meter persegi
meupakan hasil dari penilaian tanah, sedangkan proses penilaian tanah secara
umum dipengaruhi oleh beberapa faktor fisik dan nonfisik.
Kabupaten Bantaeng memiliki tiga kawasan ruang publik tepian air di
antaranya Pantai Marina, Pantai Lamalaka, dan Pantai Seruni. Berdasarkan
RTRW Kabupaten Bantaeng 2008-2013 Pantai Seruni terletak di Kecamatan
Bantaeng yang merupakan Ibukota Kabupaten Bantaeng dan merupakan
peruntukan Kawasan Perkotaan Bantaeng.
Mengacu pada teori ruang publik yang dikemukakan oleh Cars dalam
Darmawan, 2005 bahwa ruang publik bisa berupa taman umum, alun-alun, taman
kota, taman lingkungan, plaza, waterfront, lakefront, dermaga dan lain sebagainya
merupakan elemen kota yang memiliki fungsi interaksi sosial bagi masyarakat,
kegiatan ekonomi rakyat dan dapat meningkatkan kualitas ruang kota. Keberadaan
Pantai Seruni sebagai salah satu icon Kota Bantaeng, yang menunjukan adanya
2
perkembangan elemen kota dalam hal ini ruang publik, sebagai bentuk adanya
pusat kegiatan baru yang dapat memicu pertumbuhan ragam aktivitas masyarakat
di sekitar pantai. Pertumbuhan aktivitas yang terjadi pula dapat memberikan
dampak terhadap aktivitas kawasan sekitarnya.
Pantai Seruni merupakan ruang publik tepian air yang menarik pengunjung
paling banyak. Berdasarkan survei data primer menunjukan bahwa yaitu sekitar
2.398 orang/bulan, dibandingkan Pantai Marina yaitu 2.118 orang/bulan dan
Pantai Lamalaka 512 orang/bulan. Selain itu, Pantai Seruni pada tahun 2008,
merupakan kawasan dengan penggunaan lahan rawa. Setelah dilakukan reklamasi
seluas 7,07 Ha pada tahun 2010, kawasan rawa tersebut difungsikan sebagai ruang
publik tepian air sekaligus sebagai kawasan rekreasi masyarakat. Setelah Pantai
Seruni mulai digunakan pada tahun 2011, berdasarkan hasil survei data primer
terjadi perubahan fungsi hunian menjadi fungsi perdagangan khususnya di
sepanjang Jalan Seruni berupa rumah makan dan jasa lainnya sebanyak 18 unit,
sebagai penunjang kawasan wisata tersebut.
Perubahan fungsi bangunan memiliki kaitan yang erat terhadap perubahan
nilai lahan dilihat dari faktor penggunaan lahan di atasnya. Nilai suatu lahan
tercermin pada nilai NJOP lahan tersebut. Sehingga, hal yang menarik untuk
diteliti dalam penelitian ini adalah apakah benar keberadaan ruang publik Pantai
Seruni berpengaruh terhadap NJOP kawasan sekitarnya.
Penelitian ini dilakukan untuk melihat hubungan NJOP terhadap fenomena
geografis di sekitarnya, seperti perubahan fungsi utama kawasan yang terjadi
akibat perkembangan pembangunan, yaitu dengan menguji apakah keberadaan
ruang publik pesisir sebagai pusat kegiatan baru memberikan pengaruh terhadap
perubahaan NJOP Kawasan sekitar Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan deskripsi latar belakang, maka rumusan masalah penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana pola perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah keberadaan
Pantai Seruni Kecamatan Bantaeng?
2. Apakah keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik tepian air memberikan
pengaruh terhadap perubahan NJOP lahan?
3
C. Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah, maka tujuan yang akan dicapai dalam rangka
pemecahan permasalahan adalah sebagai berikut:
1. Untuk menjelaskan perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah
keberadaan Pantai Seruni Kecamatan Bantaeng.
2. Untuk mengetahui pengaruh keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik
tepian air terhadap perubahan NJOP lahan.
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang diharapkan penulis dapat diambil dari penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Dapat memberikan informasi tambahan bagi Pemerintah Daerah dalam
melakukan pengembangan terkait kawasan pesisir dan penetapan NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak) pada kawasan sekitar kawasan pengembangan.
2. Dapat menumbuhkan minat belajar bagi penulis dan bagi pembaca sebagai
upaya pendalaman ilmu pengetahuan terkait pengaruh suatu kegiatan
terhadap kawasan lainnya dalam suatu perencanaan.
3. Dapat membantu Mahasiswa Pengembangan Wilayah dan Kota sebagai
bekal penambahan pengetahuan sebelum memasuki dunia kerja.
E. Ruang Lingkup
Ruang lingkup terdiri atas batasan pembahasan dan batasan lokasi penelitian
sesuai dengan rumusan masalah dan tujuan yang akan dicapai.
1. Ruang Lingkup Pembahasan
Pembahasan pada penelitian ini meliputi analisis pola perkembangan
NJOP lahan melalui sebaran NJOP sebelum dan sesudah pembangunan Pantai
Seruni, serta melakukan analisis pengaruh keberadaan Pantai Seruni sebagai
suatu pusat kegiatan berupa ruang publik, untuk melihat apakah Pantai Seruni
berpengaruh terhadap perubahan NJOP dan serta sejauh mana pengaruh yang
diberikan berdasarkan hasil persentase pengaruh, menggunakan indikator fisik
yaitu jarak, radius dan fungsi bangunan.
4
2. Ruang Lingkup Lokasi
Ruang lingkup wilayah dalam penelitian ini mencakup kawasan Pantai
Seruni Kecamatan Bantaeng sebagai ruang publik tepian air yang diduga dapat
memberikan pengaruh terhadap perubahan NJOP. Pemilihan lokasi
berdasarkan pada luas reklamasi Pantai Seruni yang mencakup 2 kelurahan
yaitu Kelurahan Pallantikang dan Kelurahan Tapanjeng.
Batas lokasi bagian barat mengambil batas fisik sungai sekaligus batas
Kecamatan Bantaeng dan Kecamatan Bisappu. Bagian timur mengambil batas
fisik sungai sekaligus batas administrasi Kelurahan Palantikang. Batasan
lokasi pada bagian utara kawasan penelitian menggunakan batas jalan yaitu
Jalan Elang. Peneliti mengambil batas jalan tersebut dikarenakan guna lahan
sebelah utara Jalan Elang didominasi oleh lahan pertanian. Sehingga luas
kawasan penelitian yaitu 93,83 Ha. Peta orientasi lokasi penelitian dijelaskan
pada gambar 1.1.
5
Gambar 1.1 Peta Orientasi Lokasi Penelitian
6
F. Sistematika Penulisan
Penelitian terkait Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air terhadap
Perubahan NJOP disusun dengan sistematika sebagai berikut:
Bab 1 Pendahuluan
Berisi uraian mengenai latar belakang, rumusan masalah, tujuan, ruang
lingkup dalam penelitian Pengaruh Ruang Publik Hasil Reklamasi terhadap
Perubahan NJOP (Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten bantaeng), dan
seistematika penulisan.
Bab II Tinjauan Pustaka
Berisi uraian mengenai tinjauan teoritis tentang Ruang Publik Tepian Air,
NJOP, faktor-faktor yang mempengaruhi NJOP, serta studi terdahulu yang telah
dilakukan terkait Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Selain itu, tinjauan pustaka
berisi tinjauan kebijakan terkait NJOP dan kerangka konsep penelitian.
Bab III Metode Penelitian
Berisi uraian mengenai variabel penelitian, kerangka studi, metode
pengumpulan data, metode analisis data, dan lokasi dilakukannya penenlitian.
Bab IV Gambaran Umum
Berisi uraian mengenai gambaran umum Kabupaten Bantaeng, Kecamatan
Bantaeng, kondisi fisik Pantai Seruni dan kawasan sekitarnya.
Bab V Analisis dan Pembahasan
Berisi uraian mengenai pembahasan hasil survey lokasi disertai analisis
dengan metode yang telah ditentukan pada Bab III, dengan tujuan untuk
menjawab rumusan masalah pada Bab I.
Bab VI Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisi tentang kesimpulan dan saran hasil penenlitian terkait
Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air terhadap Perubahan NJOP
(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten bantaeng).