penyaluran tenaga listrik untuk bangunan dalam kawasan ... · listrik pada bangunan dalam kawasan...
TRANSCRIPT
Penyaluran Tenaga Listrik Untuk Bangunan Dalam Kawasan Terbatas
Jakarta, 27 April 20161
Latar Belakang
• Adanya pertanyaan dari para pengelola dan tenantpusat perbelanjaan tentang pengaturan danpembayaran tenaga listrik oleh tenant.
• Terbitnya Peraturan Menteri ESDM No. 31 Tahun 2015tanggal 29 September 2015 tentang Penyediaan TenagaListrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas.
• Adanya penugasan kepada Pemegang IUPTL (PLN)untuk melakukan supervisi, Satuan Bangunan, BagianBersama, dan Benda Bersama.
2
3
Definisi Bangunan Dalam Kawasan Terbatas
Bangunan dalam kawasan terbatas adalah
• rumah susun,
• apartemen,
• kondominium,
• pasar,
• pusat perbelanjaan,
• perkantoran,
• gudang, atau
• bangunan kepemilikan individual dan bersama (strata
title) untuk kegiatan lainnya
Kriteria “Menjual” dan “Tidak Menjual”Tenaga Listrik
4
1) Kriteria tidak menjual :
Bila seluruh biaya listrik diteruskan kepada tenant tanpa margin.
Harga listrik kepada tenant sama dengan TTL pemegang IUPTL
2) Kriteria menjual :
Bila pengelola mendapat tambahan margin dari pembayaran rekening listrikyang diteruskan kepada tenant.
Persyaratan kriteria menjual :
a.Memiliki Ijin Usaha Penjualan Tenaga Listrik (IUPTL)
b.Memiliki penetapan wilayah usaha dari pemerintah.
c.Tarif listrik yang dijual ke tenant ditetapkan oleh gubernur denganpersetujuan DPRD.
Beberapa Definisi Istilahpada Permen ESDM no 31 tahun 2015
5
• Izin Usaha Penyedia Tenaga Listrik (IUPTL)
Izin untuk melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum.
• Perhimpunan Pemilik dan Penghuni dalam Kawasan Terbatas
Badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni bangunan dalamkawasan terbatas.
• Pengelola
Suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola bangunan dalam kawasanterbatas
• Satuan Bangunan
Satuan rumah susun, satuan apartemen, satuan kondominium, kios pasar, toko, ruangkantor, gudang, atau satuan bangunan dengan kepemilikan individual dan bersama(strata title) lainnya yang dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum
• Bagian Bersama
Bagian dalam bangunan kawasan terbatas yang dimiliki secara terpisah untukpemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan bangunan.
• Benda Bersama
Benda yang bukan merupakan bagian bangunan dalam kawasan terbatas melainkanbagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Kewajiban Pemegang IUPTL Memiliki Wilayah Usaha
6
• Pemegang IUPTL yang memiliki wilayah usaha wajib menyediakantenaga listrik di dalam wilayah usahanya
• Dalam rangka memenuhi kewajiban penyediaan tenaga listrik,pemegang IUPTL dapat bekerja sama dengan perhimpunan pemilikdan penghuni untuk menyediakan tenaga listrik pada bangunandalam kawasan terbatas
• Dalam hal perhimpunan pemilik dan penghuni belum terbentuk,maka pengelola dapat dibentuk oleh pelaku pembangunan
• Dalam melakukan kerja sama, pemegang IUPTL melakukanpenyambungan tenaga listrik kepada penghimpunan pemilik danpenghuni atau pengelola untuk disalurkan kepada satuan bangunandan untuk pemakaian tenaga listrik pada bagian bersama dan bendabersama.
Ketentuan Penyambungan Tenaga Listrik
7
• Perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola tidakmendapatkan keuntungan atas penyaluran tenaga listrik pada satuanbangunan, bagian bersama, dan benda bersama dengan ketentuanbiaya pemanfaatan tenaga listrik yang dibayarkan oleh pemilik ataupenghuni atau pengelola tidak lebih dari biaya pemanfaatan tenagalistrik yang dibayar oleh perhimpunan pemilik dan penghuni ataupengelola kepada pemegang IUPTL
• Penyaluran tenaga listrik pada satuan bangunan dilengkapi denganalat pengukur dan pembatas (APP) sesuai dengan ketentuan yangberlaku di bidang metrologi legal
• Tarif tenaga listrik pada satuan bangunan mengacu pada tarif tenagalistrik yang berlaku pada pemegang IUPTL sesuai peruntukannya
• Pemegang IUPTL melakukan supervisi terhadap penyaluran tenagalistrik pada bangunan dalam kawasan terbatas, satuan bangunan,bagian bersama, dan benda bersama
Ketentuan Biaya Pemanfaatan Tenaga Listrik
8
Biaya pemanfaatan tenaga listrik terdiri dari :
• Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik untuk satuanbangunan
• Biaya tambahan (menjadi tanggung jawab bersama pemilik ataupenghuni satuan bangunan sesuai kesepakatan), terdiri dari: Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik benda
bersama atau bagian bersama Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh) Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat penerapan tarif
ganda dan tarif single Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat perbedaan hasil
pengukuran di APP pada satuan bangunan dan pada APPpengelola, dikarenakan susut teknis.
Pajak Penerangan Jalan (PPJ)
Dalam tagihan biaya pemanfaatan tenaga listrik, rincian biaya bebandan biaya pemakaian tenaga listrik untuk satuan bangunan harusdipisahkan dengan rincian biaya tambahan
Ketentuan Informasi Pemakaian Tenaga Listrik (kWh) dan Biaya Tagihan
9
• Pemilik atau penghuni satuan bangunan berhak mendapatkaninformasi dari perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelolaatas :
Biaya pemanfaatan tenaga listrik yang dibayar olehperhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola kepadapemegang IUPTL
Data total pemakaian tenaga listrik bangunan dalam kawasanterbatas dan pemakaian tenaga listrik pada benda bersama danbagian bersama
• Perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola wajibmenyampaikan informasi kepada pemilik atau penghuni satuanbangunan setiap bulan sesuai permintaan
PLN menjual listrik secara bulk dengan tarif sesual TDL atau Premium
10
Konsep Unsur Biaya yang Ditagihkan Pengelola ke Tenant
Biaya yang dibayarkan oleh pengelola = biaya yang dibayarkan oleh tenant.
1. Biaya Beban & pemakaian tenaga listrikSatuan bangunan
2. Biaya Tambahan :a. Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga
listrik benda bersama atau bagianbersama
b. Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh)c. Selisih biaya perhitungan tenaga listrik
akibat penerapan tarif ganda dan tarifsingle
d. Selisih biaya perhitungan tenaga listrikakibat perbedaan hasil pengukuran di APPpada satuan bangunan dan pada APPpengelola, dikarenakan susut teknis.
e. Pajak Penerangan Jalan (PPJ)
Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas dengan Kriteria Tidak Menjual Listrik:
Biaya tambahan :
• Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik benda bersama atau bagian bersama,
• Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh),
• Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat penerapan tarif ganda dan tarif single,
• Susut teknis,
• PPJ
11
Tagihan
PLN
Rekening
Penghuni
Biaya
Tambahan= +
kWh x TTL
+PPJ
Total Biaya
dibagi rata
Penghuni
Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas dengan Kriteria Tidak Menjual Listrik:
Contoh Invoice
12
13
CONTOH KONVERSI TAGIHAN
Daya (Kva) Jumlah Fasilitas
Umum
Harga Jual
(Rp/kWh)
Total Pemakaian
kWh Tagihan Total (Rp)
164 10 1.355 48.856 678.031.854
197 16 1.355 40.672 903.124.662
Selisih Susut - - - 137.435.525
Total 26 2.711 89.528 1.718.592.042
- Pemakaian Asli Tenant
- Pemakaian Fasilitas Umum
- Informasi Tagihan ListrikTarif B3/13.800.000 VA
Nilai Rekening kWh Rp/kWh Tagihan (Rp)
WBP 208.639 1.453 303.148.704
LWBP 2.709.600 969 2.624.654.040
kVarH - 1.042 -
Total 2.918.239 2.927.802.744
PPJ 2,40% 70.267.266
Materai 6.000
Total Tagihan PLN 2.998.076.010
Dibagi rata ke semua penghuni = Rp.1.718.592.042/500 =Rp.3.437.184/penghuni
Keterangan : Jam Nyala : 8Jumlah Hari: 31
Daya (VA) Jumlah
Penghuni kWh/Penguhuni
Harga Jual
(Rp/kWh)
Tagihan/Penghuni
(Rp)
Tagihan Pemakaian
Fasilitas Umum (Rp)
Tagihan
Total/Penghuni (Rp)
5.500 225 1.364 1.355 1.892.982 3.437.184 5.330.166
7.700 150 1.910 1.355 2.650.175 3.437.184 6.087.359
10.500 125 2.629 1.355 3.648.293 3.437.184 7.085.477
Total 500 5.902
Terima kasih
14
Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas denga Kriteria Tidak Menjual Listrik:
• PLN sebagai pemegang IUPTL wajib menyediakan tenagalistrik kepada bangunan kawasan terbatas
• Agar dalam proses penyaluran tenaga listrik tidak terdapatperbedaan harga jual kepada tenant maka:
1. Untuk memudahkan pengukuran, penempatan alatpengukur dan pembatas (kWh meter) agar ditempatkanpada ruangan khusus/lantai dasar dimana nantinyapetugas PLN dapat melakukan pembacaan kWh meter.
2. Desain kabel listrik dari meter ke setiap hunian agardisesuaikan sehingga tidak terjadi drop tegangan yangmelebihi batas layanan,
3. Penyediaan lahan untuk PLN menempatkan gardudistribusi.
15
16
CONTOH KONVERSI TAGIHAN
Rp/kWh
Penghuni 225 5.500 1.355
150 7.700 1.355
125 10.600 1.355
Total 500
Fasilitas Umum 10 197.000 1.355
16 164.000 1.355
Total 26
Jumlah Daya (VA)
kWh Total
Penghuni
Penghuni 225 1.364 306.900
150 1.910 286.440
125 2.629 328.600
Fasilitas Umum 10 48.856 488.560
16 40.672 650.752
kWhJumlah
Jam Nyala : 8Jumlah Hari : 31
Tagihan/Penghuni
(Rp)
Penghuni 225 Penghuni (5.500 VA) 425.921.025 @ 1.892.982
150 Penghuni (7.700 VA) 397.526.290 @ 2.650.175
125 Penghuni (10.600 VA) 456.036.653 @ 3.648.293
Sub Total Penghuni 1.279.483.968 @ 8.191.451
Fasilitas Umum Fasilitas Umum 197 Kva 678.031.854 @ 1.356.064
Fasilitas Umum 164 Kva 903.124.662 @ 1.806.249
Sub Total Fasilitas Umum 1.581.156.516 @ 3.162.313
Total Tagihan Asli Pelanggan 2.860.640.484 11.353.764
225 Penghuni (5.500 VA) 1.137.441.457 @ 5.055.295
150 Penghuni (7.700 VA) 871.873.245 @ 5.812.488
125 Penghuni (10.600 VA) 851.325.782 @ 6.810.606
Jumlah Tagihan Total (Rp)
Tagihan
Akhir/Penghuni
(Rp)
Penghuni 225 Penghuni (5.500 VA) 1.199.287.444 @ 5.330.166
150 Penghuni (7.700 VA) 913.103.903 @ 6.087.359
125 Penghuni (10.600 VA) 885.684.663 @ 7.085.477
Total 2.998.076.010 @ 18.503.003
Jumlah Tagihan Total (Rp)
Selisih/Penghuni
(Rp)
137.435.525 @ 274.871 Rp.2.998.076.010-Rp.2.860.640.484 =
Selisih Total (Rp)
Tarif B3/13.800.000 VA
Nilai Rekening kWh Rp/kWh Tagihan (Rp)
WBP 208.639 1.453 303.148.704
LWBP 2.709.600 969 2.624.654.040
kVarH - 1.042 -
Total 2.918.239 2.927.802.744
PPJ 2,40% 70.267.266
Materai 6.000
Total Tagihan PLN 2.998.076.010
Kententuan Pemberlakuan Permen ESDM No. 31 Tahun 2015
17