perizia di stima delle proprieta’ immobiliari · 2019. 4. 23. · “immobiliare carlotta”...

PERIZIA ESTIMATIVA “IMMOBILIARE CARLOTTA” s.r.l.

FALLIMENTO 507/2017 BENI IN UGGIATE TREVANO, RONAGO, COLVERDE, GROTTAGLIE

Perito estimatore: Ing. Vincenzo Buizza - Lecco Pagina 1 di 48

TRIBUNALE DI MILANO

Sezione Fallimentare

Fallimento n. 507/2017

“IMMOBILIARE CARLOTTA” s.r.l.

sede in Via Valvassori Peroni, 55 – 20133 MILANO

G.D. Dott.ssa Amina Simonetti

Curatore Fallimentare: Dott. Giuseppe Balza

PERIZIA DI STIMA DELLE PROPRIETA’

IMMOBILIARI

--------------- Il sottoscritto Ing. Vincenzo Buizza, iscritto all’Ordine degli Ingegneri al

n. 305 della Provincia di Lecco, C.F. BZZ VCN 65P17 E507G, con

studio tecnico a Lecco in Piazza A. Manzoni 23, tel. 0341 363915, e-

mail: [email protected], P.E.C. [email protected], a

seguito dell'incarico approvato in data 8.09.2017 dal G.D. Dott.ssa

Amina Simonetti su proposta del 2.08.2017 del Dott. Giuseppe Balza

con studio in Corso di Porta Vigentina n.19 a Milano, nella persona del

Curatore della procedura fallimentare n. 507/2017 a carico della

“IMMOBILIARE CARLOTTA” s.r.l., con sede legale a Milano in Via

Valvassori Peroni 55, di stabilire il valore dei beni immobili in proprietà

alla medesima società siti nei Comuni di Uggiate Trevano (CO),

Ronago (CO), Colverde (CO) e Grottaglie (TA), dopo aver effettuato

indagini sugli immobili in oggetto (tranne il terreno di Grottaglie) e

relativamente al contesto immobiliare attuale delle zone di interesse,

dopo aver condotto vari sopralluoghi e ispezioni presso i beni in




oggetto, l’Agenzia del Territorio e la Conservatoria dei registri

immobiliari ed aver acquisito documentazione tecnica dai professionisti

che sono stati coinvolti nella procedura di fallimento (Geom. Benzoni

Doriano), rilascia la seguente perizia di stima immobiliare.

1. NOTA INTRODUTTIVA ALLA RELAZIONE DI STIMA

La perizia estimativa di seguito riportata si prefigge l’obiettivo di

definire una valutazione di mercato delle proprietà immobiliari situate a

Uggiate Trevano (CO), Ronago (CO), Colverde (CO) e Grottaglie (TA),

di proprietà della “IMMOBILIARE CARLOTTA” s.r.l., proprietaria dei

beni oggetto della presente stima immobiliare.

In particolare il sottoscritto C.T.U. è stato nominato nella procedura in

corso dal Curatore fallimentare Dott. Giuseppe Balza, il quale con

istanza del 2.08.2017 autorizzata dal G.D. Dott.ssa Amina Simonetti

ha conferito l’incarico di procedere alla verifica e alla stima del

compendio immobiliare.

La relazione risulta pertanto suddivisa in diversi sottocapitoli, al fine di

analizzare i vari aspetti ed i vari lotti del compendio immobiliare.

Le proprietà sono infatti state suddivise in 8 lotti di vendita di cui se ne

descrivono sinteticamente le caratteristiche, analizzando dapprima il

contesto e poi le caratteristiche catastali ed immobiliari nello specifico,

quindi si individuano le provenienze dei beni stessi sia dal punto di

vista immobiliare sia dal punto di vista edilizio-urbanistico, se ne dà

quindi una valutazione economica di mercato dettagliata.

Infine al termine dell’elaborato peritale si riporta un elenco sintetico di

valutazione tutti i lotti.




2. LOTTO 1: COMPENDIO IMMOBILIARE A UGGIATE

TREVANO (CO)

I beni consistono in un edificio industriale con annessa area esterna di

pertinenza, parte di essa inserita in area potenzialmente edificabile,

situato in una zona produttiva in Via Ugo Foscolo 31 a Uggiate

Trevano.

2.1 DESCRIZIONE DELLA ZONA ED INQUADRAMENTO

URBANISTICO

I beni immobili oggetto della perizia sono localizzati in una zona

industriale di relativamente recente espansione nella zona ovest del

Comune, vicino al confine con il Comune di Valmorea.

Dal punto di vista infrastrutturale la zona risulta mediamente servita,

trovandosi lungo la direttrice che conduce in Svizzera nel Canton

Ticino (SP23) ed a metà strada tra Como e Varese, a circa 15/20 km

da ciascuno dei capoluoghi.

Tale zona si caratterizza da edificato sparso a bassa densità a




carattere misto artigianale e residenziale, con significativa presenza di

aree agricole e di aree verdi in gran parte oggetto di tutela specifica e

inedificabilità facenti parti del PLIS Parco delle Sorgenti del Lura.

Inoltre parte dell’area esterna ricade in Ambito di Trasformazione AT1,

avente finalità di completamento dell’edificazione produttiva e la

sistemazione paesaggistica dei bordi verso l’area PLIS Parco delle

Sorgenti del Lura.

2.2 DESCRIZIONE DEI BENI

2.2.1 Descrizione dei beni e stato conservativo

Il bene in oggetto consiste in un edificio produttivo in linea costituito da

una zona produttiva principale al piano terra e da due zone ad uffici

poste al piano primo, poste nelle due testate dell’edificio e con

accesso da una scala esterna.

La parte centrale del capannone produttivo ha un’altezza interna di 8

m, mentre le due parti di testa hanno un’altezza interna di 4,60 m in

quanto nella zona soprastante ci sono le due zone destinate ad uffici e

servizi produttivi.




L’edificio si presenta di tipo tradizionale con tipologia costruttiva in

elementi di calcestruzzo armato prefabbricato, con pilastri e travi a

timpano che sorreggono tegoli a “T” in copertura a due falde con

interposti lucernari opalini traslucidi.

La pavimentazione della zona produttiva è in cemento lisciato, mentre

la zona uffici e servizi presentano piastrelle in grès di media

dimensione, i serramenti esterni sono in alluminio, mentre le porte

interne della zona uffici e servizi sono in legno tamburato.

La finitura esterna è costituita da tamponamenti in pannelli di cemento

prefabbricata con finitura a graniglia

L’edificio è dotato di impianto elettrico a vista nella zona produttiva e

sottotraccia negli uffici, l’impianto di riscaldamento è costituito da

aerostati tipo “Robur” appesi a parete nella parte produttiva e di tipo a

“fancoil” nella parte uffici e servizi alla produzione.

L’edificio si presenta in discreto stato conservativo e manutentivo.

L’area esterna è cementata con zona per la sosta e carico e scarico

delle merci, mentre i bordi ed i confini risultano a verde, piantumati o

con siepi.

Dal punto di vista urbanistico l’edificio produttivo è classificato,

secondo il Piano di Gestione del Territorio vigente, in ambito

produttivo, mentre la quasi totalità dell’area di pertinenza esterna posta

a nord rispetto all’edificio ricade in Ambito di Trasformazione AT1,

avente finalità di completamento dell’area produttiva, con indici di

edificabilità che prevedono un rapporto di copertura massimo del 60%

con un’altezza massima di 12 m a funzione unicamente produttiva.




2.2.2 Identificazione e conformità catastale

Da visura catastale in beni in oggetto risultano di piena proprietà

dell’”Immobiliare Carlotta” s.r.l., l’area urbana dei quali risulta censita al

foglio 906 del Catasto Terreni del Comune di Uggiate Trevano sez.

urb. UGG mappale 353, con superficie catastale di 8615 mq, derivante

da tipo mappale del 9/05/1991 prot. N. CO0148531.

In particolare l’edificio risulta così censito al N.C.E.U.:




- Foglio 6, sez. Urb. UGG, mapp. 353 sub. 2, cat. D/7, rendita €

6.669,60, indirizzo: Via Ugo Foscolo n. 15 piano: T;

- Foglio 6, sez. Urb. UGG, mapp. 353 sub. 3, cat. A/10, classe U,

7 vani, rendita € 1.373,78, indirizzo: Via Ugo Foscolo n. 15

piano: 1;

- Foglio 6, sez. Urb. UGG, mapp. 353 sub. 4, cat. A/10, classe U,

6,5 vani, rendita € 1.275,65, indirizzo: Via Ugo Foscolo n. 15

piano: 1.

I confini del mapp. 353 da Nord in senso orario, sono: mapp. 804-323-

354-2630-2629-2627-2626-391-392.

I beni risultano sostanzialmente conformi dal punto di vista catastale e

attualmente risultano liberi e sgombri.

2.2.3 Stato di possesso, provenienza dei beni

I beni immobili di cui al presente lotto sono di proprietà esclusiva della

“Immobiliare Carlotta” s.r.l., essendo così pervenuti:

- Conferimento dei beni nella Società “Immobiliare Carlotta di

Ghielmetti Ivana & C.” S.n.c. con atto a firma Dott. Stefano

Giuriani, Notaio in Lomazzo stipulato il 2/05/1988, al n. 2354 di

rep. e n. 906 di racc., registrato a Como il 19/05/1988 al n. 1194

serie I/V, trascritto il 1/06/1988 ai nn. 6952/9728;

- Atto di convenzione edilizia a firma Dott. Enrico Girola, notaio in

Como, stipulato il 17/02/2005, al n. 8614 di rep. e trascritto il

14/03/2005 ai nn. 5425/8539;

- Atto di trasformazione di società in nome collettivo in Società a

responsabilità limitata a firma del Dott. Marco Traspadini, Notaio




in Milano, stipulato il 22/02/2013, al n. 15719/11187 di rep.,

trascritto il 8/03/2013 ai nn. 4417/6093;

- Atto di decreto ingiuntivo – ipoteca giudiziale del 21/02/2014 n.

rep. 538, trascritto il 21/05/2015 ai nn. 1828/11427;

- Atto giudiziario di fallimento del Tribunale di Milano del

20/06/2017 n. rep. 734/17, trascritto il 24/07/2017 ai nn.

19768/12931.

2.3 VALUTAZIONE DEI BENI

2.3.1 Giudizio estimativo

Per una coerente valutazione dei beni in oggetto, sono state

considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di beni simili

presenti sul territorio ed il valore commerciale emerso da un’indagine

di mercato attualizzata effettuata nella zona.

Inoltre per stimare gli importi al metro quadrato si è fatto riferimento

alla “Banca dati delle quotazioni immobiliari”, curata dall’OMI

(Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio

riferito al primo semestre dell’anno 2017, comune di Uggiate Trevano,

zona Uggiate, destinazione produttiva.

Inoltre è stato valutato anche lo stato di conservazione dell’immobile.

Per tali motivi è stato stabilito un valore base unitario al metro quadro

di superficie commerciale pari a €/mq 420,00 per il magazzino

produttivo e di €/mq 750,00 per gli uffici e servizi produttivi posti al

piano primo.

L’area di pertinenza esterna libera del capannone è stata conteggiata

nel valore del fabbricato, mentre la rimanente parte di area esterna




pari a circa 6.455,00 mq e inserita in area di trasformazione edificabile

è stata valutata in €/mq 36,00.

La potenzialità edificatoria di tale area è infatti di circa 3.800 mq di

superficie coperta a destinazione produttiva con un’altezza massima di

12 m.

2.3.2 Computo estimativo (cfr. tav.1-1’)

Di seguito si riporta la valutazione di dettaglio con tabelle riepilogative

e conseguenti valori di mercato.

FABBRICATI: edificio produttivo con relativa area esterna edificabile –

Mapp. 353

Calcolo estimativo delle superfici commerciali e dei relativi valori:

N.C.E.U. Mapp. 353 sub. 2-3-4 - edificio produttivo = € 598.890,00

C.T. Mapp. 353 – area edificabile = € 235.476,00

Totale lotto 1 arrotondato = € 834.500,00 (Euro

ottocentotrentaquattromilacinquecento/00).

3. LOTTO 2: TERRENI A UGGIATE TREVANO (CO)

I beni consistono in aree libere nei pressi del compendio produttivo di

cui al lotto 1, in parte inserite in area potenzialmente edificabile ed in

parte in zona agricola, situate nella zona ovest del Comune di Uggiate

Trevano.

Mapp.353 sub.2

P.T.Laboratorio produttivo -magazzino 842 x

Mapp.353 sub.3-4

P.1°Uffici e serviziproduttivi 327 x

C.T. Mapp.353

P.T.Area urbana, porzione edificabile 6541 x

7710

€ 245.250,00

€ 420,00 € 353.640,00

PIANO SUP. COMM.

(mq)

€ 834.366,00

CORPO DESTINAZIONE

€ 36,00 € 235.476,00

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO

€ 750,00





URBANISTICO

I beni immobili oggetto della perizia sono localizzati nei pressi della

zona produttiva di relativamente recente espansione nella zona ovest

del Comune, vicino ai beni di cui al lotto 1.

Pertanto per la descrizione della zona si rimanda al capitolo

precedente.






Il bene in oggetto consiste in aree libere poste nella zona

immediatamente a nord rispetto ai beni di cui al lotto 1, situate in parte

in zona edificabile ovvero in Ambito di Trasformazione AT1, avente

finalità di completamento dell’area produttiva, con indici di edificabilità

che prevedono un rapporto di copertura massimo del 60% con

un’altezza massima di 12 m a funzione unicamente produttiva.

La rimanente parte del compendio ricade in zona agricola, per la

maggior parte inserita nel PLIS Parco delle Sorgenti del Lura.

L’area di proprietà nel complesso risulta di circa 24.100 mq, di cui circa




13.000 mq inseriti in ambito di trasformazione edificabile con

destinazione d’uso produttiva (con una potenzialità edificatoria

pertanto di circa 7800 mq di superficie coperta con un’altezza

massima di 12 m), e circa 11.100 mq in zona agricola.


Da visura catastale in beni in oggetto risultano di proprietà dei Sig.ri

Bettoni e Somaini, pertanto necessita di correzione dei dati con

richiesta di voltura dell’intestazione, in quanto probabilmente il catasto

non ha ancora registrato l’ultimo passaggio di proprietà.

Nel dettaglio i beni sono censiti al foglio 904 del Catasto Terreni del

Comune di Uggiate Trevano sez. urb. UGG così censiti nel dettaglio

da visura storica catastale:

- Foglio 9, sez. Urb. UGG, mapp. 804, bosco ceduo di classe 3,

superficie 5240 mq, reddito dominicale € 1,35, reddito agrario €

6,77;

- Foglio 9, sez. Urb. UGG, mapp. 323, seminativo di classe 3,

superficie 18.860 mq, reddito dominicale € 58,44, reddito agrario

€ 53,57.

I confini delle proprietà da Nord in senso orario sono: mapp. 313-292-

359-1487-356-353-974-2854-2853-1171.

I beni risultano sostanzialmente conformi dal punto di vista catastale

(tranne per l’intestazione della proprietà sopra riportata).







- Atto di compravendita a firma del Dott. Roberto Capizzi, Notaio in

Olgiate Comasco stipulato il 21/02/1991, ai n. 6965/2257 di rep. e


- Atto di convenzione edilizia a firma Dott. Enrico Girola, notaio in

Como, stipulato il 17/02/2005, al n. 8614 di rep. e trascritto il

14/03/2005 ai nn. 5425/8539;







- Atto giudiziario di pignoramento immobiliare del Tribunale di

Como del 27/04/2016 n. rep. 2889, trascritto il 9/05/2016 ai nn.

7774/11738 (relativo al mapp. 323).







Inoltre per stimare gli importi al metro quadrato si è fatto riferimento al

listino “Valori Agricoli Medi della provincia di Como”, curata dall’OMI


riferito al 2016, Comune di Uggiate Trevano, zona agraria n.6.





di superficie pari a €/mq 15,00 per la zona inserita in area di

trasformazione edificabile e di €/mq 5,00 per l’area in ambito agricolo.

La potenzialità edificatoria dell’area è di circa di circa 7800 mq di

superficie coperta a destinazione produttiva con un’altezza massima di

12 m.

3.3.2 Computo estimativo (cfr. tav.2)



TERRENI: aree libere in parte edificabili ed in parte agricole – Mapp.

804-323.


C.T. Mapp. 804-323 – aree agricole = € 55.500,00

C.T. Mapp. 323 – area edificabile = € 195.000,00


duecentocinquantamila/00).

4. LOTTO 3: EDIFICIO RESIDENZIALE A UGGIATE

TREVANO (CO)

I beni consistono in un edificio residenziale monofamiliare isolato, con

annessa area esterna di pertinenza e strada privata di accesso, posto

C.T. Mapp.804 Area agricola 5240 x

C.T. Mapp.323 Area Agricola 5860 x

C.T. Mapp.323 Area edificabile AT1 13000 x

24100 € 250.500,00

VALORE STIMATO

€ 5,00 € 26.200,00

€ 5,00 € 29.300,00

€ 15,00 € 195.000,00

CORPO DESTINAZIONE SUP. COMM.

(mq)

VALUTAZ. €/mq




in zona prevalentemente residenziale nella parte sud-est del Comune

di Uggiate Trevano, in Via Volta 3 località Trevano.


URBANISTICO


prevalentemente residenziale di relativamente recente espansione a

carattere sparso nella zona sud-est del Comune, nei pressi di alcuni

nuclei storici e non distante da un’area artigianale inframmezzate ad

aree agricole con potenzialità edificatorie.

L’abitazione confina infatti con un Ambito di Trasformazione AT10 che

ha come obiettivo la riconversione di aree produttive oggi inserite in

tessuto residenziale.

Dal punto di vista infrastrutturale la zona risulta mediamente servita,

trovandosi lungo la direttrice che conduce in Svizzera nel Canton

Ticino (SP18) verso il Comune di Ronago ed a metà strada circa tra

Como e Varese, a circa 15/20 km da ciascuno dei capoluoghi.




Tale zona si caratterizza da edificato sparso a bassa densità a

carattere prevalentemente residenziale, con significativa presenza di

aree agricole tutelate ed alcuni piccoli nuclei storici sparsi.



Il bene in oggetto consiste in un edificio residenziale unifamiliare

isolato con annessa area esterna di pertinenza destinata a giardino ed

area di accesso carrabile e pedonale.

La realizzazione dell’edificio risale al 1975 ed è costituito da

un’abitazione posta al piano rialzato con locali di servizio non abitabili

posti al piano cantinato seminterrato.

L’area esterna si presenta in parte pavimentata in pietra di beola locale

a spacco nella zona di accesso con la strada privata e nell’area di

manovra interna, mentre la restante parte è a verde privato.

L’abitazione presenta carattere costruttivo tradizionale in muratura in

parte rivestita esternamente in pietra di beola locale al piano

seminterrato ed intonaco chiaro strollato al livello superiore. Presenta




una copertura lignea tradizionale a falde con tegole in cotto e lattoneria

in rame; i serramenti esterni in legno tinta chiara con persiane esterne

anch’esse in legno chiaro.

Una scala esterna in pietra conduce all’ingresso principale al piano

rialzato, che accede alla zona giorno con soggiorno e cucina abitabile

e ad un corridoio interno che disimpegna il bagno e tre camere da

letto.

Lungo quasi tutto il perimetro esterno sono situati dei balconi, uno

principale nord-est intorno al soggiorno e due più piccoli per le camere

da letto. Presentano parapetto in ferro a disegno lavorato e pavimento

in piastrelle di grés monocottura.

Al piano seminterrato oltre ad un ricovero per auto e ad un bagno sono

presenti altri locali di servizio cantinati ed un locale tecnico. Una scala

interna in posizione centrale collega i due livelli dell’abitazione.

Il bene si presenta in discreto stato di conservazione.




Dal punto di vista urbanistico l’edificio è classificato, secondo il Piano

di Gestione del Territorio vigente, in ambito residenziale di recente

formazione, che esclude destinazioni d’uso commerciali e produttive

ed indica un indice di utilizzazione fondiaria base pari a 0,4 mq/mq,

rapporto di copertura massimo 40% e altezza massima 7,50 m.


Da visura catastale i beni in oggetto risultano in parte di piena

proprietà dell’”Immobiliare Carlotta” s.r.l. (mapp. 832 abitazione) e in

parte alla Sig.ra Ghielmetti Ivana (mapp. 1188 e 832 al Catasto

terreni), l’ente urbano del mapp. 832 risulta censita al foglio 9 del

Catasto Terreni del Comune di Uggiate Trevano sez. urb. TRE, con

superficie catastale di 110 mq.

In particolare i beni risultano così censiti:

- N.C.E.U. foglio 3, sez. Urb. TRE, mapp. 832 sub. 1, cat. A/7,

classe 1, consistenza 8 vani, superficie 160 mq, rendita €

599,09, indirizzo: Via Alessandro Volta Snc, piano: S1-T. La

scheda catastale comprende le schede 45/78 e 44/78, ovvero

sia il piano terra e seminterrato, deriva da variazione del

05/10/1978 protocollo n. CO0034667 in atti dal 28/01/2011 IST.

PROT. 29003/11 (n. 44.1/1978);

- C.T. Foglio 903, mapp. 1188, superficie 110 mq.




I confini deI mapp. 832 e 1188, da Nord in senso orario, sono: mapp.

836-828-829-830-1248-833-834-1448-485.

I beni risultano sostanzialmente conformi dal punto di vista catastale.




- Atto di compravendita a firma del Dott. Achille Cornelio, Notaio

in Como, stipulato il 24/06/1998 al n. 54342 di rep. e n. 22008 di

racc., trascritto il 10/07/1998 ai nn. 9060/12163









19768/12931.














zona Trevano, destinazione residenziale.

Inoltre è stato valutato anche lo stato di conservazione dell’immobile.


di superficie commerciale pari a €/mq 1.250,00 per i locali abitabili al

piano terra.

Inoltre partendo da tale prezzo base unitario sono stati applicati diversi

coefficienti di differenziazione a seconda dei vari locali accessori al

piano seminterrato piuttosto che ai balconi, al fine di ridurre l’incidenza

della superficie di tali spazi, in quanto di valore inferiore ai locali

abitabili del piano terra.




FABBRICATI: edificio residenziale con relativa area esterna di

pertinenza – Mapp. 832-1188


N.C.E.U. Mapp. 832 sub. 1 - edificio residenziale = € 314.921,88

C.T. Mapp. 832-1188 – area esterna e strada privata di accesso = €

P.T. Locali residenziali 159,00 1 159 xP.-1 Locali di servizio 159,00 0,5 79,5 xP.T. Balconi 53,75 0,25 13,44 x

Mapp. 832-1188

P.T. Area esterna

252

CORPO PIANO VALUTAZ. €/mq

€ 339.921,88

Mapp.832 sub.1

SUP. (mq)

DESTINAZIONE SUP. COMM.

(mq)

€ 1.250,00

A CORPO € 25.000,00

€ 16.796,88

VALORE STIMATO

€ 198.750,00€ 1.250,00 € 99.375,00€ 1.250,00

COEFF. DI

RIDUZ.




25.000,00


trecentoquarantamila/00).

5. LOTTO 4: TERRENI A UGGIATE TREVANO (CO)

I beni consistono in aree libere con soprastante tettoia ad uso deposito

nei pressi dell’edificio residenziale di cui al lotto 3, inserite in area

potenzialmente edificabile Ambito di Trasformazione AT10, situate

nella zona ovest del Comune di Uggiate Trevano con accesso da Via

XXV Aprile.


URBANISTICO

I beni immobili oggetto della perizia sono localizzati nei pressi della

zona residenziale di relativamente recente espansione nella zona

ovest del Comune, vicino ai beni di cui al lotto 3 e non distanti da una

zona produttiva.

Pertanto per la descrizione della zona si rimanda al capitolo

precedente.






I beni in oggetto consistono in aree libere poste nella zona confinante

ad est rispetto ai beni di cui al lotto 3 (edificio residenziale con area

esterna a giardino di pertinenza), situati in gran parte in zona

edificabile ovvero in Ambito di Trasformazione AT10, che ha come

obiettivo la riconversione di aree produttive oggi inserite in tessuto

residenziale.




L’indice di utilizzazione territoriale massimo da utilizzare in tale zona è

di 0,15 mq/mq, con finalità prettamente residenziale.

La rimanente parte dei terreni in oggetto è invece posta in ambito

residenziale di recente formazione, che esclude destinazioni d’uso

commerciali e produttive ed indica un indice di utilizzazione fondiaria

base pari a 0,4 mq/mq, rapporto di copertura massimo 40% e altezza

massima 7,50 m.

Su una porzione di tali terreni liberi insiste una tettoia ad uso deposito

realizzata nel 1993 in struttura lignea e manto di copertura in tegole di

laterizio color cotto.

L’area di proprietà nel complesso risulta di circa 2.462,00 mq, di cui

circa 1.686,00 inseriti in ambito di trasformazione edificabile AT10 con

destinazione d’uso residenziale (con una potenzialità edificatoria

pertanto di circa 250 mq di superficie lorda di pavimento), mentre i

restanti 776 mq sono in ambito residenziale.


Da visura catastale in beni in oggetto risultano in parte ancora intestati

alla Sig.ra Ghielmetti Ivana (mapp. 1399-826-831-835-1004) ed in

parte a ”Immobiliare Carlotta” s.r.l., pertanto necessita di correzione

dei dati con richiesta di voltura dell’intestazione, in quanto




probabilmente il catasto non ha ancora registrato l’ultimo passaggio di

proprietà.

Nel dettaglio i beni risultano censiti al foglio 903 del Catasto Terreni del

Comune di Uggiate Trevano sez. urb. TRE così censiti da visura

storica catastale:

- C.T. Foglio 9, sez. Urb. TRE, mapp. 831, prato di classe 1,


0,93, derivante da frazionamento del 21/01/1987 protocollo

n.CO0015995;



0,05;

- C.T. Foglio 9, sez. Urb. TRE, mapp. 1399, semin. arb. di classe

1, superficie 36 mq, reddito dominicale € 0,20, reddito agrario €

0,13, derivante da frazionamento del 30/07/1996 protocollo

n.CO0239304;

- N.C.E.U. Foglio 3, sez. Urb. TRE, mapp. 1448, categoria C/7,

classe U, consistenza 48 mq, sup. catastale 47 mq, rendita €

32,23, indirizzo Via 25 Aprile piano T, derivante da costituzione

del 04/06/1998 in atti dal 04/06/1998 (n.L01410.1/1998);

- C.T. Foglio 9, sez. Urb. TRE, mapp. 1004, semin. arb. di classe

1, superficie 110 mq, reddito dominicale € 0,60, reddito agrario €

0,40, derivante da frazionamento in atti dal 11/06/1994 (n.

4.1/1980);






2,32, derivante da variazione geometrica del 07/01/1975

protocollo n. CO0143548;



3,96, derivante da tipo mappale del 22/05/1998 protocollo

n.CO0077105;



4,49.

I beni risultano sostanzialmente conformi dal punto di vista catastale

(tranne per l’intestazione della proprietà sopra riportata).


I beni immobili di cui al presente lotto sono di proprietà della




racc., trascritto il 10/07/1998 ai nn. 9060/12163;

- Atto Compravendita a firma del notaio Dott. Ennio Dell’Era,

Notaio in Menaggio, stipulato il 29/04/2010, ai n. 54152/14450,













12931/19768.








di superficie pari a €/mq 200,00 per la tettoia ad uso deposito, €/mq

38,00 per le aree libere inserite in AT10 ed in ambito residenziale ed

€/mq 20,00 per il mapp. 826

La potenzialità edificatoria dell’area è di circa di circa 250 mq di

superficie lorda di pavimento a destinazione residenziale.




TERRENI: aree libere in aree edificabili– Mapp. 833-1004-1399-831-

834-835

FABBRICATI: tettoia deposito mapp. 1448.





C.T. Mapp. 833-834-835-826-1004-1399-831 – aree edificabili = €

55.500,00

N.C.E.U. Mapp. 1448 – tettoia deposito = € 91.894,00


centounomilacinquecento/00).

6. LOTTO 5: EDIFICIO COMMERCIALE-RESIDENZIALE A

UGGIATE TREVANO (CO)

I beni consistono in un edificio residenziale isolato destinato al piano

terra ad attività commerciale (bar) ed al piano primo a residenza, con

annessa area esterna di pertinenza con accesso da Via Ronago 4/6,

posto in zona prevalentemente residenziale nella parte sud-est del

Comune di Uggiate Trevano, in località Trevano, nelle vicinanze dei

precedenti lotti 3 e 4.


URBANISTICO


prevalentemente residenziale di espansione relativamente recente a

carattere sparso nella zona sud-est del Comune, nei pressi di alcuni

C.T. Mapp. 833-1004-1399-831

Aree libere in ambitoresidenziale 776 x

C.T. Mapp. 834-835 Areee libere in AT10 1637 x

C.T. Mapp. 826

Area in ambitoresidenziale 10 x

N.C.E.U. Mapp.1448 Tettoia deposito 48 x

2471 € 101.494,00

€ 20,00 € 200,00

€ 38,00 € 29.488,00

€ 38,00 € 62.206,00

€ 200,00 € 9.600,00


(mq)

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO




nuclei storici e non distante da un’area artigianale inframmezzata ad

aree agricole con potenzialità edificatorie.

L’edificio confina nella parte posteriore con area agricola.

Per la descrizione dettagliata della zona si rimanda ai lotti precedenti.



Il bene in oggetto consiste in un edificio isolato con annessa area

esterna di pertinenza destinata a ingresso e posti auto, zona di

accesso carrabile e pedonale da Via Ronago.

Al piano terra si trovava un’attività commerciale destinata a bar mentre




al piano primo trova posto un appartamento quadrilocale con accesso

indipendente da scala interna sul lato nord dell’edificio.

Inoltre è presente un piano interrato con locale tecnico comune e locali

cantinati di servizio al bar al piano terra.

L’attività commerciale posta al piano terra presenta un lungo portico

continuo esterno sui lati nord-ovest, che da accesso al locale bar con

forma ad “L” sui lati sud-ovest del fabbricato con bagno di servizio sul

lato est. Nella parte posteriore è presente un locale di servizio ed una

cucina con accesso indipendente di servizio sul lato nord.

Al piano primo è presente invece un appartamento con accesso da

scala interna indipendente che immette in un ingresso interno centrale

che disimpegna la zona giorno sui lati sud-ovest e la zona notte sui lati

nord-est. Il bagno è posto a livello ammezzato, tra il piano primo ed il

sottotetto, con accesso dal pianerottolo della scala interna, da dove si

può anche accedere ad un terrazzo sul lato nord.

L’edificio presenta un carattere costruttivo tradizionale in muratura

intonacata a civile in tinta chiara, una copertura ed un porticato esterno

al piano terra in struttura lignea a falde con tegole in cotto e lattoneria

in lamiera; i serramenti esterni sono in legno con persiane esterne in

legno chiaro al piano terra ed avvolgibili in pvc al piano primo.

Anche gli impianti tecnologici sono datati e di tipologia tradizionale, con

riscaldamento a termosifoni in acciaio e caldaia tradizionale a gas

metano.

I pavimenti interni sono in marmo al piano terra mentre al piano primo

sono in parte in piastrelle di grés ed in parte in parquet nelle camere




da letto.

Al piano primo sono presenti due balconi in cls con piastrelle in grés

monocottura e parapetti in ferro a disegno semplice.

Il bene si presenta in mediocre stato di conservazione, necessitando di

diversi interventi di manutenzione straordinaria.

Dal punto di vista urbanistico l’edificio è classificato, secondo il Piano

di Gestione del Territorio vigente, in ambito residenziale di recente

formazione, che esclude destinazioni d’uso commerciali e produttive

ed indica un indice di utilizzazione fondiaria base pari a 0,4 mq/mq,

rapporto di copertura massimo 40% e altezza massima 7,50 m.


Da visura catastale i beni in oggetto risultano di piena proprietà




dell’”Immobiliare Carlotta” s.r.l., risultano censiti al foglio 903 del

Catasto Terreni del Comune di Uggiate Trevano sezione TREVANO,

con superficie catastale di 485 mq.

In particolare i beni risultano così censiti al Catasto Fabbricati:

- N.C.E.U. foglio 3, sez. Urb. TRE, mapp. 764 sub. 1, cat. C/1,

classe 6, consistenza 113 mq, superficie 115 mq, rendita €

2.311,04, indirizzo: Via Ronago, piano: S1-T, derivante da:

variazione del 30/12/1988 in atti dal 06/05/2000 prog.ord.-

fraz.;fus.;ampl. - IST.1684/93 (n. 137/1988);

- N.C.E.U. foglio 3, sez. Urb. TRE, mapp. 764 sub. 2, cat. A/3,

classe 2, consistenza 6 vani, superficie 115 mq, rendita €

226,21, indirizzo: Via Ronago, piano: S1-1, derivante da:

variazione del 30/12/1988 in atti dal 06/05/2000 prog.ord.-

fraz.;fus.;ampl. - IST.1684/93 (n. 137/1988);

I confini deI mapp. 764, da Nord in senso orario, sono: mapp. 617-214-

261-552.

I beni risultano sostanzialmente conformi dal punto di vista catastale.






racc., trascritto il 10/07/1998 ai nn. 9060/12163 (acquisto per la

quota di 2/18);

- Atto di vendita a firma del Notaio Dott. Olga Ferrario, Notaio in




Como, stipulato il 29/10/2009 al n. 125535 di rep. e n.5096 di


quota di 16/18);









12931/19768.











zona Trevano, destinazione commerciale e residenziale.

Inoltre è stato valutato anche lo stato di conservazione dell’immobile

decisamente mediocre.





di superficie commerciale pari a €/mq 700,00 per i locali commerciali

al piano terra ed €/mq 680,00 per i locali abitabili residenziali al piano

primo.

Inoltre partendo da tale prezzo base unitario sono stati applicati diversi

coefficienti di differenziazione a seconda dei vari locali accessori al

piano interrato piuttosto che ai balconi o al sottotetto e portico, al fine

di ridurre l’incidenza della superficie di tali spazi, in quanto di valore

inferiore ai locali abitabili del piano terra.

L’area esterna di pertinenza è compresa nel valore del fabbricato.




FABBRICATI: edificio commerciale e residenziale con relativa area

esterna di pertinenza – N.C.E.U. Mapp. 764


N.C.E.U. Mapp. 764 sub. 1 – parte commerciale = € 124.425,00

N.C.E.U. Mapp. 764 sub. 2 – parte residenziale = € 82.334,00

N.C.E.U. Mapp. 764 – parti comuni = € 29.920,30


P.T.Locali commerciali 130,00 1 130 x

P.T. Portico 56,50 0,3 16,95 xP.-1 Locali di servizio 77,00 0,4 30,8 xP.1° Locali residenziali 117,00 1 117 xP.T. Balconi 13,60 0,3 4,08 x

Mapp.764 P.ST. Locali di servizio 110,00 0,4 44 x

299

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO

CORPO PIANO DESTINAZIONE SUP. (mq)

COEFF. DI

RIDUZ.

SUP. COMM.

(mq)

Mapp.764 sub.1

€ 700,00 € 91.000,00

€ 700,00 € 21.560,00€ 700,00 € 11.865,00

€ 680,00

€ 236.679,40

€ 680,00 € 29.920,00€ 2.774,40

Mapp.764 sub.2

€ 680,00 € 79.560,00




duecentotrentaseimilacinquecento/00).

7. LOTTO 6: TERRENI A RONAGO (CO)

I beni consistono in aree libere poste nella zona sud del Comune di

Ronago, in località Galletto. Sono in parte inserite in area residenziale

potenzialmente edificabile ed in parte in zona agricola.


URBANISTICO

I beni immobili oggetto della perizia sono localizzati in una zona a

prevalente destinazione agricola, edifici sparsi sempre a destinazione

funzionale all’attività agricola o residenziale.

Le aree sono in parte situate in ambito potenzialmente edificabile

residenziale P.A. 14, con piano attuativo non ancora realizzato e che

comprende altre proprietà confinanti.

La porzione più a sud delle aree libere ricade invece in ambito agricolo

e rientra nella fascia di rispetto del reticolo idrico minore, in quanto una

roggia o torrente scorre proprio lungo il confine sud della proprietà.






Il bene in oggetto consiste in aree libere attualmente agricole ma

situate in parte in zona edificabile ovvero in residenziale P.A. 14, che

comprende anche altre proprietà, con una superficie territoriale di

4.039 mq, un Indice Territoriale di 0,80 mc/mq ed un potenziale

volume residenziale di 3.231 mc.

La parte edificabile delle aree di proprietà inserita nel P.A. 14 è di circa

1.200 mq, pertanto applicando il medesimo indice di fabbricabilità di

0,80 mc/mq si ha un volume residenziale potenzialmente edificabile di

960 mc.

La rimanente parte del compendio ricade in zona agricola ed in fascia

di rispetto del reticolo idrico minore e misura circa 330 mq, lungo la

parte sud della proprietà.





Da visura catastale in beni in oggetto risultano di proprietà

“Immobiliare Carlotta” s.r.l.


Comune di Ronago così censiti nel dettaglio da visura storica

catastale:

- Foglio 9, mapp. 701, prato di classe 3, superficie 1530 mq,

reddito dominicale € 8,69, reddito agrario € 7,11.

I confini delle proprietà da Nord in senso orario sono: mapp. 1599-




strada comunale Via Mulini – mapp. 2118-1846-1845.

I beni risultano conformi dal punto di vista catastale.







quota di 2/9);




quota di 7/9);









12931/19768.











alla tabella “Valori Agricoli Medi della provincia di Como”, curata

dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del

Territorio riferito al 2016, Comune di Ronago, zona agraria n.6.


di superficie pari a €/mq 30,00 per la zona inserita in area di

trasformazione edificabile e di €/mq 8,00 per l’area in ambito agricolo.

La potenzialità edificatoria dell’area di proprietà è di circa di circa 960

mc di superficie coperta a destinazione residenziale.


Di seguito si riporta la valutazione di dettaglio con tabella riepilogativa


TERRENI: aree libere in parte edificabili ed in parte agricole – Mapp.

701.


C.T. Mapp. 701 – aree agricole – area edificabile = € 38.640,00


Area agricola 330 xArea edificabileP.A.14 1200 x

1530 € 38.640,00

C.T. Mapp.701

€ 8,00 € 2.640,00

€ 30,00 € 36.000,00


(mq)

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO




trentottomilacinquecento/00).

8. LOTTO 7: TERRENI E MANUFATTO A COLVERDE (CO)

I beni consistono in terreni boschivi ed agricoli posti nella parte nord

della località Drezzo nel Comune di Colverde (CO). Sono classificati in

zona verde protetta del Parco Regionale della Spina Verde di Como.


URBANISTICO

I beni immobili oggetto della perizia sono localizzati in una zona a

prevalente destinazione agricola e boschiva, in area vincolata e

protetta facente parte del Parco Regionale della Spina Verde di Como.




Le aree sono suddivise in due parti, a poca distanza l’una dall’altra.

Inoltre è presente un manufatto ad uso tettoia sopra uno dei terreni di

proprietà, attualmente in stato di degrado.



I beni in oggetto consistono in aree libere attualmente a destinazione

agricolo-boschiva e situate in zona protetta facente parte del Parco

Regionale della Spina Verde di Como.

Sono tutti terreni tra loro confinanti tranne il mapp. 118 che comunque

è posto a poca distanza dagli altri terreni.

Inoltre su uno dei terreni insiste un manufatto ad uso tettoia agricola in

stato di degrado.





Da visura catastale in beni in oggetto risultano di proprietà

“Immobiliare Carlotta” s.r.l., tranne il mappale 118 (fabbricato a

deposito) che risulta intestato a “Immobiliare Carlotta di Cere` Claudio

& C.” s.n.c.


Comune di Colverde, così censiti nel dettaglio da visura storica

catastale:

- C.T. Foglio 9, mapp. 118, bosco misto di classe 2, superficie

8850 mq, reddito dominicale € 9,14, reddito agrario € 2,29;

- C.T. Foglio 9, mapp. 804, prato di classe 2, superficie 40 mq,

reddito dominicale € 0,23, reddito agrario € 0,19;

- C.T. Foglio 9, mapp. 805, prato di classe 2, superficie 375 mq,

reddito dominicale € 2,13, reddito agrario € 1,74;

- C.T. Foglio 9, mapp. 806, porzione AA prato di classe 3,


14,46;

- C.T. Foglio 9, mapp. 806, porzione AB seminativo di classe 2,


7,68;

- C.T. Foglio 9, mapp. 807, seminativo di classe 2, superficie 850

mq, reddito dominicale € 3,07, reddito agrario € 2,63:

- N.C.E.U. foglio 1, mapp. 1679, categoria C/2, classe U,

consistenza 22 mq, sup. catastale 25 mq, rendita € 38,63.

I beni risultano conformi dal punto di vista catastale.










quota di 2/9);




quota di 7/9);









12931/19768.









C.T. Mapp. 804-805-806-807

Aree libere agricolo-boschive 7745 x

C.T. Mapp. 118

Area libera agricolo-boschiva 8850 x

N.C.E.U. Mapp.1679 Tettoia deposito 23,75 x

16619

€ 100,00 € 2.375,00

€ 68.755,00

€ 4,00 € 30.980,00

€ 4,00 € 35.400,00


(mq)

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO



alla tabella “Valori Agricoli Medi della provincia di Como”, curata


Territorio riferito al 2016, Comune di Drezzo, zona agraria n.6.


di superficie pari a €/mq 4,00 per i terreni agricoli-boschivi e di €/mq

100,00 per il fabbricato accessorio ad uso tettoia.




TERRENI: aree libere agricolo-boschive – Mapp. 804-805-806-807,

118.

FABBRICATI: tettoia deposito – Mapp. 1679


C.T. Mapp. 804-805-806-807– aree agricole = € 66.380,00

N.C.E.U. Mapp. 1679 – tettoia deposito = € 2.375,00

Totale lotto 7 arrotondato = € 69.000,00 (Euro sessantanovemila/00).

9. LOTTO 8: TERRENI A GROTTAGLIE (TA)




I beni consistono in un terreno agricolo nel Comune di Grottaglie (TA).



I beni in oggetto consistono in un’area libera attualmente a

destinazione agricola situata in zona agricola del Comune di

Grottaglie, in provincia di Taranto.

Nel P.R.G. vigente del Comune di Grottaglie la proprietà risulta in zona

“E” agricola.





Da visura catastale il bene in oggetto da visura catastale risulta

intestato al Sig. Motolese Nicola.


Comune di Grottaglie, così censiti nel dettaglio da visura storica

catastale:

- C.T. Foglio 9, mapp. 80, bosco misto di classe 2, porzione AA

seminativo di classe 1, superficie 3 mq, reddito dominicale €

0,02, reddito agrario € 0,01;

- C.T. Foglio 9, mapp. 80, bosco misto di classe 2, porzione AB

uliveto di classe 4, superficie 22.841 mq, reddito dominicale €

41,29, reddito agrario € 47,19;

- C.T. Foglio 9, mapp. 80, bosco misto di classe 2, porzione AC

pascolo di classe 2, superficie 120 mq, reddito dominicale € 0,12,

reddito agrario € 0,05;






racc., trascritto il 13/11/2009 ai nn. 22233/33869;



in Milano, stipulato il 22/02/2013 al n. 15719/11187 di rep.,





C.T. Mapp.80 Area agricola 3968 x

3968

SUP. COMM.

(mq)

VALUTAZ. €/mq

VALORE STIMATO

€ 3,50 € 13.888,00

€ 13.888,00

CORPO DESTINAZIONE








alla tabella “Valori Agricoli Medi della provincia di Taranto”, curata


Territorio riferito al 2011, Comune di Grottaglie, zona agraria n.4.


di superficie commerciale pari a €/mq 3,50 per il terreno agricolo.




TERRENI: area libera agricola – Mapp. 80 foglio 64


C.T. Mapp. 80 foglio 64 – area agricola = € 13.888,00

Totale lotto 8 arrotondato = € 14.000,00 (Euro quattordicimila/00).

10. CONCLUSIONI

I beni immobili in oggetto di proprietà della società “Immobiliare

Carlotta” s.r.l. valutati nella presente perizia sono stati suddivisi in otto




singoli lotti, ognuno di essi indipendente e pertanto commercialmente

autonomo per una possibile vendita.

Di seguito si riepilogano i valori di mercato stimati dei lotti ed il totale

delle proprietà:

Lotto 1: immobile industriale e area esterna a Uggiate Trevano

(CO): € 834.500,00;

Lotto 2: aree libere in parte edificabili a Uggiate Trevano (CO): €

250.000,00;

Lotto 3: immobile residenziale con area esterna a Uggiate

Trevano (CO): € 340.000,00;

Lotto 4: aree libere in parte edificabili a Uggiate Trevano (CO):

€ 101.500,00;

Lotto 5: immobile residenziale e commerciale con area esterna

a Uggiate Trevano (CO): € 236.500,00;

Lotto 6: area libera in parte edificabile a Ronago (CO): €

38.500,00;

Lotto 7: aree libere agricole/boschive a Drezzo (Colverde): €

69.000,00;

Lotto 8: area agricola a Grottaglie (TA): € 14.000,00.

Totale proprietà immobiliari “Immobiliare Carlotta” s.r.l.:

1.884.000,00 (unmilioneottocentottantamilacinquecento)

Lecco, 11 dicembre 2017

Il Perito Estimatore

Ing. Vincenzo Buizza




ALLEGATI ALLA PRESENTE PERIZIA

ALLEGATO 1: Incarico del C.T.U. del 8.09.2017;

ALLEGATO 2: visure catastali storiche al catasto fabbricati e catasto

terreni dei singoli lotti – lotto 1-2-3-4-5-6-7-8;

ALLEGATO 3: estratti di mappa catastale dei singoli lotti – lotto 1-2-3-

4-5-6-7-8;

ALLEGATO 4: schede catastali immobili censiti al Catasto Fabbricati –

lotto 1-3-4-5-7;

ALLEGATO 5: elenco sintetico formalità “Immobiliare Carlotta” srl alla

Conservatoria dei Registri Immobiliari, con relative

note informatizzate atti riguardanti gli immobili oggetto

di perizia;

ALLEGATO 6: rilievo fotografico stato di fatto dei luoghi dei singoli lotti

– lotto 1-2-3-4-5-6-7-8;

ALLEGATO 7: estratti OMI - “Banca dati delle quotazioni immobiliari” –

valori immobili 1° semestre 2017 – Uggiate Trevano

per lotti 1-3-5;

ALLEGATO 8: estratti OMI - “Banca dati delle quotazioni immobiliari”

Valori agricoli medi per terreni province di Como –

Uggiate Trevano, Ronago, Drezzo (anno 2016) e

Taranto – Grottaglie (anno 2011) per lotti 2-6-7-8;

ALLEGATO 9: elaborati grafici Tav. 1-1’-2-3-4-5-6-7-8: “PERIZIA DI

STIMA IMMOBILIARE”: planimetrie stato di fatto con

computo superfici – lotto 1-2-3-4-5-6-7-8.

perizia di stima delle proprieta’ immobiliari · 2019. 4. 23. · “immobiliare carlotta”...

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