perlindungan hukum terhadap konsumen …/perbedaan... · memelihara hati dan pikiranmu dalam...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

1

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN

PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN

DI PERUMAHAN FAJAR INDAH

SURAKARTA

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk

Melengkapi sebagian Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1

dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Disusun Oleh

AMANDA MAHARANI SUHARTO

NIM. E1107107

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2011


commit to user

2


commit to user

3


commit to user

4

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini :

Nama : Amanda Maharani Suharto

NIM : E1107107

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (Skripsi) berjudul :

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS

KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA

adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan

hukum (Skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila

di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima

sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (Skripsi) dan gelar yang saya

peroleh dari penulisan hukum (Skripsi) ini.

Surakarta, 4 Oktober 2011

yang membuat pernyataan,

Amanda Maharani Suharto

NIM.E1107107

iv


commit to user

5

ABSTRAK

Amanda Maharani Suharto, E1107107. 2011. PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR INDAH SURAKARTA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui apakah konsumen perumahan memperoleh perlindungan hukum atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta dari 2 (dua) peristiwa konkrit atau fakta hukum, yaitu tentang ada tidaknya perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan perumahan dan penyelesaian jika pengembang (developer) menimbulkan kerugian bagi konsumennya.

Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif bersifat preskriptif, menemukan hukum in concreto ada tidaknya perlindungan hukum bagi konsumen perumahan atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta. Jenis data yang yang digunakan yaitu data sekunder dan sumber bahan penelitian hukum yang digunakan mencakup bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu studi kepustakaan dan cyber media. Kemudian data tersebut dimintakan penjelasan dan konfirmasi dari Staff personalia PT Fajar Bangun Raharja Surakarta dan pihak marketing Perusahaan PT Fajar Bangun Raharja serta penjelasan dari pihak konsumen perumahan. Analisis data yang dilaksanakan dengan interpretasi terhadap peristiwa konkrit atas permasalahan untuk dijadikan peristiwa hukum. Untuk memperoleh jawaban atas permasalahan pertama perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan digunakan silogisme deduksi.

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan kesimpulan, pertama, konsumen perumahan belum sepenuhnya mendapat perlindungan hukum atas kualitas bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta karena masih ada klaim-klaim atas kualitas bangunan dan sesuai dengan ketentuan Undang-undang No. 8 Tahun 1999, yaitu pengembang bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan bangunan perumahan, ganti rugi itu berupa penggantian uang atau perbaikan atas rusaknya bangunan yang sejenis atau satara nilainya. Klaim diberikan 100 hari sejak penyerahan rumah. Kedua, penyelesaiannya jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya telah diselesaikan secara musyawarah antara para pihak dengan kesepakatan pengembang mengganti hal-hal yang dituntut konsumen dan tidak sampai pada BPSK ataupun Pengadilan.

Kata kunci : Hukum, perlindungan konsumen, Kualitas bangunan, tanggung jawab

v


commit to user

6

ABSTRACT

Amanda Maharani Suharto, E1107107. 2011. THE LAW PROTECTION FOR THE PROPERTY CONSUMER ON THE QUALITY OF BUILDING IN SURAKARTA FAJAR INDAH HOUSING. Faculty of Law of Sebelas Maret University.

This research aims to find out whether or not the property consumers get law protection on the quality of building in Surakarta Fajar Indah Housing from 2 (two) concrete events or legal facts, namely concerning whether or not there is law protection for the property consumer on the housing building quality and the resolution if the developer results in loss to the consumer.

This study belongs to a normative law research that is prescriptive in nature, finding the law in concreto concerning whether or not there is law protection for the property consumer on the building quality in Surakarta Fajar Indah Housing. The data type used was secondary data and the law material sources used consisted of primary, secondary and tertiary law material. Technique of collecting data used was library study and cyber media. Then the data was verified and confirmed by the personnel staff of PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta and the marketing of PT. Fajar Bangun Raharja Surakarta as well as the explanation from the housing (property) consumer. The data analysis was done by interpreting the concrete events over the problem to be made as legal event. In order to get answer for the first problem, namely the legal protection for the property consumer, deductive syllogism method was used.

Based on the result of research and discussion, the following conclusions can be drawn. Firstly, the property consumer has not completely obtained law protection for the building quality in Surakarta Fajar Indah Housing because there are still claims over the quality of building and consistent with the Act No. 8 of 1999, in which the developer is responsible for giving redress for the repair of damaged building with similar building or equivalent value. The claim is given within 100 days after the house handing over. Secondly, the resolution, when the developer results in loss to the consumer, has been solved in kinship principle between the parties with the agreement the developer to replace the things that consumers demanded and not until at BPSK or the court. Keywords: Law, Consumer protection, building quality, responsibility

vi


commit to user

7

MOTTO

“Janganlah hendaknya kamu kuatir tentang apapun juga, tetapi nyatakanlah

dalam segala hal keinginanmu kepada Allah dalam doa dan permohonan dengan

ucapan syukur. Damai sejahtera Allah, yang melampaui segala akal akan

memelihara hati dan pikiranmu dalam Kristus Yesus”

(Filipi 4:6&7)

“Bukan pertumbuhan yang lambat yang harus anda takuti, anda harus lebih

takut untuk tidak tumbuh sama sekali. Maka tumbuhkanlah diri anda dengan

kecepatan apapun”

(Mario Teguh)

“Even if you are on the right track, you’ll get run over if you just sit there”

(Will Rogers)

“Mulailah dengan melakukan apa yang diperlukan, lalu apa yang memungkinkan,

dan tiba-tiba Anda dapat melakukan hal-hal yang tidak mungkin”

(Francis of Assisi)

“The successful person is the individual who forms the habit of doing what the failing

person doesn’t like to do”

(Donald Riggs)

“Di mana ada kebenaran di situ akan tumbuh damai sejahtera, dan akibat

kebenaran ialah ketenangan dan ketenteraman untuk selama-lamanya”

(Yesaya 32:17)

“Keberhasilan dan kebahagiaanmu ada di dalam dirimu. Keadaan jasmanimu

adalah kebetulan dalam kehidupanmu. Kenyataan besar yang kekal adalah kasih

dan pelayanan”

(Helen Keller)


commit to user

8

PERSEMBAHAN

Karya kecil ini penulis persembahkan kepada :

v Tuhan Yesus Kristus yang telah memberikan kasihNya

yang begitu besar serta kekuatan, bimbingan,

kelancaran, dan kemudahan kepadaku sehingga dapat

menyelesaikan skripsi ini.

v Papa dan Mama tercinta yang senantiasa mendukung

kuliah, memberikan doa dan nasihat, motivasi, cinta

dan kasih sayang serta kerja keras yang tak ternilai

harganya demi mewujudkan cita-citaku menjadi seorang

Sarjana Hukum dan membuatku lebih menghargai setiap

waktu dan kesempatan di dalam hidupku.

v Kakak-kakak ku terutama Mas Mahar yang selalu

memberikan dukungan doa dalam pendidikanku sampai

menjadi Sarjana Hukum.

v Keluargaku di jakarta maupun di solo yang selalu

memberikan doa.

v Teman-temanku yang selalu mendorong dan memberikan

semangat.

vii


commit to user

9

KATA PENGANTAR

Damai sejahtera bagi kita semua

Puji syukur penulis panjatkan kepada Allah Bapa di dalam Kristus Yesus atas

cinta kasihNya dan berkatNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan

penulisan hukum (skripsi) yang berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP

KONSUMEN PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN

FAJAR INDAH SURAKARTA”.

Penulisan hukum ini disusun untuk memenuhi dan melengkapi sebagian

syarat-syarat untuk memperoleh derajat Sarjana dalam Ilmu Hukum di Fakultas

Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta, penulis menyadari bahwa

terselesaikannya laporan penulisan hukum (skripsi) ini tidak terlepas dari bantuan

serta dukungan baik meteriil maupun non materiil yang diberikan oleh berbagai

pihak. Dalam kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang

sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah memberi dukungan, semangat, doa,

saran dan kritik serta sarana dan prasarana bagi Penulis untuk menyelesaikan

penulisan hukum ini, oleh sebab itu dengan segala kerendahan hati, Penulis

mengucapkan terima kasih kepada :

1. Ibu Prof.Dr. Hartiwiningsih, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret, yang telah memberikan ijin dan kesempatan kepada

penulis untuk dapat melaksanakan Penulisan Hukum ini;

2. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H., M.S.I, selaku Pembantu Dekan I yang telah

membantu dalam pemberian ijin dilakukannya penulisan ini;

3. Bapak Purwono Sungkowo Raharjo, S.H, selaku pembimbing skripsi dalam

penulisan hukum ini yang dengan kesabaran dan kebesaran hati telah

membimbing, mengarahkan, serta membantu penulis dalam menyelesaikan

penulisan hukum ini;

viii

ix


commit to user

10

4. Bapak Pius Triwahyudi, S.H., MSI., selaku Ketua Penulisan Hukum Fakultas

Hukum UNS yang telah membantu penulis dalam menyusun judul penulisan

hukum ini;

5. Ibu Sunny Ummul F. S.,H.,M.Hum., selaku Pembimbing Akademik Penulis

selama menempuh pendidikan strata satu ini, atas segala dukungan dalam


6. Bapak/ Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret yang telah

membekali penulis dengan berbagai ilmu pengetahuan selama masa kuliah;

7. Keluargaku tercinta, Papa, Mama, dan Mas Hizkia, Mas mahar untuk setiap doa,

pengorbanan, dan kasih sayang yang selalu diberikan;

8. Bapak Eka selaku Staff Personalia PT Fajar Bangun Raharja yang senantiasa

membantu penulis dalam mencari data-data untuk pengumpulan penulisan hukum

ini;

9. Bapak Sutrisno selaku pelaksana proyek pembangunan Perumahan Fajar Indah

Surakarta yang telah membantu dalam memberikan data untuk penyempurnaan


10. Seluruh Pimpinan dan Staf Administrasi Fakultas Hukun Universitas Sebelas

Maret, atas semua kemudahan, fasilitas serta kesempatan-kesempatan yang telah

diberikan;

11. Pihak-pihak lain yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, atas semua

bantuan baik materiil maupun imateriil.

Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum ini sangat jauh dari sempurna, Oleh

karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun dalam penulisan hukum ini dan

kedepannya sangat diperlukan dari para pembaca akan penulis terima dengan senang

hati. Akhir kata, semoga penulisan hukum ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.

Surakarta, 4 Oktober 2011

Penulis,

Amanda Maharani Suharto

x


commit to user

11

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .............................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ........................................................ iii

HALAMAN PERNYATAAN ......................................................................... iv

ABSTRAK....................................................................................................... v

MOTTO ........................................................................................................... vi

PERSEMBAHAN............................................................................................ vii

KATA PENGANTAR ..................................................................................... viii

DAFTAR ISI.................................................................................................... x

DAFTAR TABEL............................................................................................ xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang .................................................................... 1

B. Rumusan Masalah .............................................................. 5

C. Tujuan Penelitian ............................................................... 6

D. Manfaat Penelitian ............................................................. 7

E. Metode Penelitian............................................................... 8

F. Sistematika Penulisan Hukum............................................ 12

xi


commit to user

12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori....................................................................... 14

1. Tinjauan Umum Tentang Perumaha................................. 14

a. Pengertian Perumahan ................................................ 14

b. Asas-asas Perumahan dan Kawasan Permukiman...... 15

c. Kualitas Bangunan Perumahan ................................... 16

2. Tinjauan Tentang Perlindungan Konsumen ..................... 21

a. Pengertian Konsumen, Pelaku Usaha, dan Perlindungan

Konsumen................................................................... 21

b. Hak dan Kewajiban..................................................... 28

c. Tanggung Jawab Pelaku Usaha .................................. .34

d. Asas dan Tujuan perlindungan Konsumen ................. 36

3. Tinjauan Tentang Jual Beli Rumah Antara Developer dan

Konsumen......................................................................... 40

a. Bentuk Perjanjian Jual Beli Rumah............................ .40

b. Prinsip Dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah 41

B. Kerangka Pemikiran ............................................................... 45

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Perumahan Atas

Kualitas Bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta ....... 47

B. Penyelesaian Jika Pengembang Menimbulkan Kerugian Bagi

Konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta..................... 57

xii


commit to user

13

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan.............................................................................. 66

B. Saran ........................................................................................ 69

DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... 70

xiii


commit to user

14

DAFTAR TABEL

Tabel. Ukuran Spesifikasi Bangunan

xiv


commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Sejalan dengan jumlah penduduk Indonesia yang makin pesat, tuntutan akan

tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan masyarakat juga

mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak pemerintah maupun swasta

untuk melaksanakan pembangunan, terutama di bidang perumahan.

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic need)

yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Perumahan menjadi

sarana bagi manusia guna melakukan berbagai macam aktifitas hidup dan sarana

untuk memberikan perlindungan utama terhadap adanya gangguan-gangguan

eksternal, baik terhadap kondisi iklim maupun terhadap gangguan lainnya.Saat ini

konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya sebagai kebutuhan

dasar saja, ataupun sebagai sarana yang memberikan perlindungan, namun

perumahan telah menjadi gaya hidup (life style), memberikan kenyamanan dan

menunjukkan karakteristik atau jati diri, yang merupakan salah satu pola

pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana dibutuhkan pada masyarakat

global.

Kata Rumah menjadi sebutan yang teramat mahal, padahal rumah adalah

bangunan dasar, fundamental dan sekaligus menjadi prasyarat bagi setiap orang

untuk bertahan dan hidup serta menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman dan

nyaman. Pengertian rumah itu sendiri adalah bangunan yang berfungsi sebagai

tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.

Seperti tercantum dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman, yakni pada Pasal 129 huruf d bahwa ;

“Setiap orang berhak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki dan


commit to user

2

atau memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan

teratur”. Tujuan pembangunan perumahan pun menekankan pada pembangunan

ekonomi,sosial, budaya dan pada pentingnya lingkungan sehat serta terpenuhinya

kebutuhan akan sarana kehidupan yang memberi rasa aman, damai, tentram dan

sejahtera. Tujuan itu menjadi harapan ideal dari setiap individu konsumen

perumahan.

Pembangunan ekonomi nasional pada era globalisasi, harus dapat

mendukung tumbuhnya dunia usaha, sehingga mampu menghasilkan beraneka

barangdan/ atau jasa yang memiliki kandungan teknologi dan dapat meningkatkan

kesejahteraan banyak orang serta sekaligus mendapatkan kepastian atas barang

dan/atau jasa yang diperoleh dipasar.

Di Indonesia, kebutuhan terhadap perumahan juga telah mengalami

peningkatan, sebagaimana yang terjadi pada masyarakat dunia, terutama pada

masyarakat perkotaan, di mana populasi penduduknya sangat besar, sehingga

memaksa pemerintah untuk berupaya memenuhi kebutuhan akan perumahan di

tengah berbagai kendala seperti keterbatasan lahan perumahan. Sekarang ini tugas

pemerintah untuk menyediakan perumahan bagi rakyat melibatkan peran dari pihak

swasta yang dikenal dengan sebutan pihak pengembang perumahan (developer).

Penjualan rumah yang dilakukan oleh pengembang ada yang secara fisik sudah

dibangun dan siap di huni oleh konsumen, tetapi ada juga rumah yang masih dalam

bentuk rancangan atau ide pengembang dan baru akan dibangun apabila sudah

dipesan dahulu oleh konsumen.

Permasalahan yang kerap muncul dalam pemenuhan kebutuhan terhadap

perumahan adalah aspek-aspek mengenai konsumen, di mana konsumen berada

pada posisi yang dirugikan. Permasalahan tersebut merupakan persoalan yang klasik

dalam suatu sistem ekonomi, terutama pada negara-negara berkembang, karena

perlindungan terhadap konsumen tidak menjadi prioritas utama dalam dunia bisnis,

melainkan keuntungan yang diperoleh oleh produsen atau pelaku usaha, tidak


commit to user

3

terkecuali dalam bidang perumahan. Pengaduan yang masuk di YLKI dalam bidang

perumahan, sangat mencengangkan, menduduki posisi teratas melebihi pengaduan

komoditas yang lainnya, beragam masalah mengenai perumahan diantaranya:

1. Keterlambatan serah terima rumah

2. Sertifikasi

3. Fasos/Fasum

4. Mutu Bangunan

5. Iklan/Pameran/Promosi

6. PPJB/Pengikatan Perjanjian Jual beli, dan

7. Lain-lain seperti sarana dan prasarana, keuangan bermasalah, rumah diminta

developer, kebijakan developer, pembangunan bermasalah, pembatalan

pembelian, HGB diatas HPL, pengalihan rumah, pencemaran nama baik

(MayLimCharity, Kasus Perumahan 2007 YLKI.

http://charity55.multiply.com/Journal/item 2 diakses Jumat 6 Mei 2011).

Konsumen yang membeli rumah dari pengembang tidak sedikit yang

bermasalah, padahal sebelumnya pengembang sudah menjanjikan kepada konsumen

bahwa rumah yang akan dibangun sesuai dengan janji yang disepakati. Masalah

yang banyak dialami oleh konsumen adalah rumah tersebut cacat, cacat yang

tersembunyi ataupun kondisi rumah dan lingkungan tidak sesuai dengan yang

dijanjikan oleh pengembang. Umumnya pihak konsumen tidak berdaya

mempertahankan hak-haknya, karena tingkat kesadaran konsumen terhadap hak-

haknya masih rendah. Hal tersebut disebabkan minimnya tingkat pengetahuan

konsumen itu sendiri, baik terhadap aspek hukumnya yang berlaku saat ini, belum

mampu secara optimal mengatasi permasalahan dalam memberikan perlindungan

terhadap konsumen. Secara umum, posisi konsumen perumahan lemah

dibandingkan pihak pelaku usaha, baik dari segi sosial ekonomi, pengetahuan teknis

maupun dalam mengambil upaya hukum melalui institusi pengadilan, sehingga

konsumen sering tidak menyadari haknya telah dilanggar oleh pelaku usaha.


commit to user

4

Apabila konsumen mengetahui hal tersebut sekalipun, konsumen enggan untuk

melakukan tindakan upaya hukum.

Kasus yang sering timbul di bidang perumahan adalah mengenai kualitas

bangunan perumahan seringkali konsumen dirugikan dalam pelayanan perumahan

ini karena tidak sesuai dengan perjanjian antara konsumen dengan pengembang

(Developer). Sebagai contoh pada kasus Perumahan di Sidoarjo dibawah ini:

“Kualitas Bangunan Perumahan Buruk, Saya membeli Rumah di Perumahan Taman Surya Kencana Sidoarjo. Saya tertarik untuk membeli karena dari pihak marketing menawarkan sebuah perumahan yang berlokasi di Perumahan Taman Surya Kencana Sidoarjo bahwa kualitas bangunannya bagus. Ternyata setelah beberapa bulan realisasi, saya mulai merasa kecewa karena kualitas bangunan di perumahan tersebut tidak seperti yang ditawarkan oleh pihak marketing. Rumah yang saya beli banyak terjadi keretakan di kolom dan dinding. Setelah saya komplain ternyata garansi hanya 90 hari. Kenapa kualitas bangunan perumahan sangat buruk? yang sangat saya dikecewakan karena sudah beli mahal lewat KPR Mandiri 11 tahun eh ternyata kualitas bangunan sangat buruk. Apa dari pihak asosiasi perumahan tidak memberikan standar kualitas bangunan untuk perumahan. Tentu pihak konsumen akan sangat dirugikan. Saya sangat berharap hal seperti ini tidak terjadi lagi di masa mendatang” (Wisnu Darma Kusuma, kualitas bangunan perumahan buruk <http://news.okezone.com> diakses Senin tanggal 23 Mei 2011 pukul 11.36).

Di Surakarta juga banyak dijumpai kasus bidang perumahan yang

menyangkut kualitas bangunan seperti pada kasus di Sidoarjo. Seringkali

pengembang tidak memperhatikan kualitas bangunan yang akan dibuat sehingga

timbul permasalahan pada konsumen di kemudian hari kerena tidak adanya

tanggung jawab dari pengembang, pengembang yang tidak memperhatikan kualitas

bangunan hanya tertuju pada keuntungan yang didapat dengan kata lain pelaku

usaha hanya mencari keuntungan yang besar dengan membuat rumah yang banyak

dan besar seperti real estate dan tidak membuat rumah yang sederhana karena

keuntungan pengembang yang didapat kecil sehingga acapkali kualitas bangunan

rumah tidak diutamakan atau tidak diperhatikan. Dari tindakan tersebut konsumen


commit to user

5

perumahanlah yang banyak dirugikan, seperti rumah yang dibeli atau sudah di

tempati bobrok atau rusak dan itu bukan kesalahan konsumen.

Persoalan tersebut di atas, mendorong pemerintah untuk mengeluarkan

berbagai macam kebijakan di bidang hukum, untuk mengatur hal-hal yang

berhubungan dengan perlindungan terhadap konsumen perumahan dan

penyediaannya, seperti halnya pada Hukum Administrasi, di dalam Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata dan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Dalam hukum

administratif telah disebutkan mengenai hak-hak konsumen untuk melakukan

penyelesaian sengketa antara pengembang (developer) dan konsumen.

Secara lebih spesifik mengenai perlindungan konsumen, pemerintah juga

telah mengeluarkan kebijakan berupa Undang-Undang Perlindungan Konsumen

Nomor 8 tahun 1999, guna menjembatani kebutuhan akan perlindungan hukum bagi

konsumen.

Berdasarkan uraian dalam latar belakang diatas, maka penulis tertarik untuk

mengadakan penelitian dalam rangka penulisan hukum (Skripsi) yang berkaitan

dengan perlindungan konsumen atas kualitas bangunan perumahan tersebut. Oleh

karena itu penulis membuat penulisan hukum (Skripsi) dengan judul:

“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN

PERUMAHAN ATAS KUALITAS BANGUNAN DI PERUMAHAN FAJAR

INDAH SURAKARTA”.

B. Rumusan Masalah

Maka berdasarkan uraian latar belakang masalah yang telah disebutkan

diatas, maka permasalahan yang akan dikaji dalam penelitian ini dirumuskan

sebagai berikut :

1. Apakah konsumen perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah

mendapat perlindungan atas kualitas bangunan?


commit to user

6

2. Bagaimana penyelesaiannya jika pengembang di Perumahan Fajar Indah

Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumennya?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian merupakan sasaran yang ingin dicapai sebagai jawaban

atas permasalahan yang dihadapi (tujuan objektif) maupun untuk memenuhi

kebutuhan (tujuan subjektif).

Secara garis besar tujuan yang ingin dicapai penulis meliputi dua macam

yaitu sebagai berikut:

1. Tujuan Objektif

a. Untuk mengetahui konsumen mendapat perlindungan hukum atas kualitas

bangunan perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta.

b. Untuk mengetahui penyelesaiannya jika pengembang perumahan Fajar

Indah Surakarta menimbulkan kerugian bagi konsumennya atas kualitas

bangunan perumahan.

2. Tujuan Subjektif

a. Untuk memperluas wawasan penulis dalam bidang hukum perlindungan

konsumen, khususnya tentang proses perlindungan hukum konsumen

perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta oleh pengembang dan

penyelesaiannya jika konsumen dirugikan, serta untuk menambah

pengalaman dalam melakukan praktik penelitian.

b. Mengembangkan daya pikir dan daya penalaran penulis agar dapat

berkembang sesuai dengan bidang penulis.

c. Sebagai strategi pemberdayaan mahasiswa melalui pengayaan wawasan dan

peningkatan kompetensi dalam rangka mendapatkan pengetahuan bagi

penulis tentang penerapan ilmu-ilmu yang telah didapatkan bila dihadapkan

pada realitas yang ada di lapangan agar memiliki daya saing berkemampuan

untuk tumbuh menjadi wiraswasta mandiri.


commit to user

7

d. Untuk memperoleh data-data yang akan penulis pergunakan dalam

penyusunan skripsi sebagai salah satu syarat guna memperoleh gelar

kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum pada Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

D. Manfaat Penelitian

Suatu penelitian diharapkan akan memberikan manfaat yang berguna,

khususnya bagi ilmu pengetahuan bidang penelitian tersebut. Adapun manfaat yang

dapat diperoleh dari penelitian ini sebagai berikut :

1. Manfaat Teoritis

a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi

pengembangan pengetahuan ilmu hukum, khususnya Hukum Administrasi

Negara, terutama yang berkaitan dengan perlindungan hukum bagi

konsumen perumahan di Perumahan Fajar Indah Surakarta atas kualitas

bangunan dan penyelesaiannya jika pengembang menimbulkan kerugian

bagi konsumennya di Perumahan Fajar Indah Surakarta.

b. Memberikan masukan ilmu pengetahuan bagi penulis sendiri di bidang

Hukum Administrasi Negara pada khususnya dan Hukum Perlindungan

Konsumen dan Hukum Perumahan yang berkaitan dengan perlindungan

konsumen perumahan.

2. Manfaat Praktis

a. Untuk memberi jawaban terhadap permasalahan yang diteliti.

b. Untuk mengembangkan penalaran, membentuk pola pikir dinamis sekaligus

untuk mengetahui kemampuan penulis dalam menerapkan ilmu yang

diperoleh.

c. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai masukan pemikiran, literatur

maupun pengetahuan bagi semua pihak yang ingin meneliti permasalahan

yang sama, dengan disertai pertanggungjawaban secara ilmiah.


commit to user

8

E. Metode Penelitian

Penelitian hukum (Peter Mahmud Marzuki, 2005:35) adalah suatu proses

untuk menentukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin

hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi.

Metode penelitian adalah suatu cara yang dilakukan dalam proses penelitian.

Metode penelitian yang digunakan penulis dalam penelitian ini adalah :

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian dalam penulisan ini menggunakan jenis penelitian

hukum doktrinal atau jenis penelitian hukum normatif. Penelitian hukum

normatif merupakan suatu penelitian dengan kasus tertentu (in concreto) yang

dimaksudkan untuk memecahkan masalah dengan cara mengumpulkan data,

menyusun data, dan kemudian menganalisis serta mengintepretasi untuk

selanjutnya mendapatkan hasil atau dengan melakukan penelitian terhadap

bahan-bahan pustaka, penelitian yang mengkaji hukum sebagai norma.

2. Pendekatan penelitian

Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian normatif, maka ada

beberapa beberapa pendekatan penelitian hukum normatif antara lain

pendekatan undang-undang (statute approach), pendekatan kasus (case

approach), pendekatan historis (historical approach), pendekatan komparatif

(comparative approach), dan pendekatan konseptual (conceptual approach)

(Peter Mahmud Marzuki, 2005: 93).

Dalam penelitian ini pedekatan yang digunakan adalah pendekatan

perundang-undangan (statute approach), yaitu pendekatan dengan

menggunakan legislasi dan regulasi (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 97).

Pendekatan perundang-undangan (statute approach) dalam penulisan

hukum ini dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang


commit to user

9

bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani. Pendekatan undang-

undang ini akan membuka kesempatan bagi peneliti untuk mempelajari adakah

konsistensi dan kesesuaian antara suatu undang-undang dengan undang-undang

lainnya atau antara undang-undang dengan Undang-Undang Dasar atau antara

regulasi dan undang-undang (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 93).

3. Sifat Penelitian

Sifat penelitian hukum ini tentunya sejalan dengan sifat ilmu itu sendiri.

mempunyai sifat penelitian yang bersifat Preskiptif yang artinya ilmu hukum itu

mempelajari tujuan hukum,konsep-konsep hukum, dan norma-norma hukum

(Peter Mahmud marzuki, 2005:22).

Oleh karena itu dalam penelitian ini penulis memberikan Preskiptif

mengenai perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas

bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta dan penyelesaian jika

pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya atas kualitas bangunan

perumahan.

4. Jenis Data Penelitian

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder,

yaitu data atau fakta yang digunakan oleh seseorang secara tidak langsung dapat

diperoleh melalui bahan-bahan, dokumen-dokumen, peraturan perundang-

undangan laporan, dan sumber-sumber tertulis lainnya yang berkaitan dengan

masalah yang akan diteliti (Soejono Soekanto, 2006:12).

5. Sumber Bahan Hukum

Sumber data merupakan ditemukannya data, sumber data yang akan

digunakan dalam penelitian hukum normatif ini adalah sumber data sekunder

yaitu menggunakan bahan-bahan kepustakaan yang dapat berupa peraturan

perundang-undangan, dokumen, buku-buku, laporan, arsip, literatur yang


commit to user

10

berkaitan dengan masalah yang akan diteliti. Sumber data yang digunakan

dalam penelitian hukum ini data sekunder. Dalam buku Penelitian Hukum

karangan Peter Mahmud Marzuki, mengatakan bahwa pada dasarnya penelitian

hukum tidak mengenal adanya data, sehingga yang digunakan adalah bahan

hukum, dalam hal ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan

bahan hukum tersier.

a. Bahan hukum primer

Bahan hukum primer dalam penulisan hukum ini adalah norma atau

kaidah dasar dalam hukum di Indonesia dan beberapa peraturan perundang-

undangan yang berlaku di Indonesia seperti Undang-Undang No 8 Tahun

1999 Tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang No 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Undang-undang No. 29

Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, Kepmen Kimpraswil

No.403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah

Sederhana, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006

tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung dan keputusan

Mentri Negara Perumahan Rakyat No 09/KPTS/1995 tentang Pedoman

Pengikatan Jual beli Rumah.

b. Bahan Hukum Sekunder

Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang erat kaitannya

dengan bahan hukum primer sehingga dapat membantu memahami dan

menganalisis bahan hukum primer, misalnya buku-buku, literature-literatur,

dokumen resmi, karya ilmiah yang berhubungan dengan penelitian ini.

c. Bahan Hukum Tersier

Bahan hukum tersier adalah bahan-bahan yang memberikan

petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder,


commit to user

11

misalnya kamus hukum, Kamus Besar Bahasa Indonesia, dan bahan-bahan

dari internet yang berkaitan dengan masalah yang akan diteliti.

6. Teknik Pengumpulan Data

Pengumpulan data dalam suatu penelitian merupakan hal yang penting

dalam penulisan. Teknik pengumpulan data yang akan digunakan dalam

penelitian ini adalah studi kepustakaan merupakan suatu teknik pengumpulan

data dengan cara mengumpulkan peraturan perundang-undangan, dokumen-

dokumen, artikel, literatur, dan pengumpulan data yang diambil melalui internet

(cyber media).

Kemudian dikategorisasikan dan dipergunakan sebagai data yang

menunjang dalam penulisan hukum kemudian data tersebut dimintakan

penjelasan dan konfirmasi dari konsumen Perumahan Fajar Indah Surakarta dan

Staff personalia beserta marketing PT Fajar bangun Raharja.

7. Teknik Analisis Data

Untuk memperoleh jawaban terhadap penelitian hukum ini digunakan

silogisme deduksi dimana deduksi ini suatu prosedur yang berpangkal dari

peristiwa umum yang kebenarannya telah diketahui, dan berakhir pada suatu

kesimpulan baru yang bersifat lebih khusus sedangkan silogisme yaitu menarik

kesimpulan dari dua pernyataan (premis) yaitu premis mayor/umum dan premis

minor/khusus (Peter Mahmud Marzuki, 2005: 47).

Metode silogisme deduksi ini dengan metode interpretasi bahasa

(gramatikal) yaitu memberikan arti kepada suatu istilah atau perkataan sesuai

dengan bahasa sehari-hari. Maka untuk mengetahui makna ketentuan undang-

undang, maka ketentuan undang-undang itu ditafsirkan atau dijelaskan dengan

menguraikannya menurut bahasa umum sehari-hari (Sudikno Mertokusumo,

2004:57).


commit to user

12

Dalam hal ini, Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen, Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman sebagai premis mayor, sedangkan yang menjadi premis minor

adalah :

a. Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan

di Perumahan Fajar Indah Surakarta.

b. Penyelesaiannya jika pengembang di Perumahan Fajar Indah Surakarta

menimbulkan kerugian bagi konsumen.

F. Sistematika Penelitian

Untuk memberikan gambaran secara menyeluruh yang sesuai dengan aturan

baru dalam penulisan karya ilmiah, maka penulis menyiapkan suatu sistematika

dalam penyusunan penulisan hukum. Adapun penulisan hukum terdiri dari 4(empat)

bab, bab pertama yaitu pendahuluan pada bab ini penulis memberikan gambaran

awal tentang penelitian, yang meliputi latar belakang masalah, perumusan masalah,

tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, dan sistematika penelitian

hukum untuk memberikan pemahaman terhadap isi dari penelitian ini secara garis

besar. Penulis mengambil topik tentang perlindungan terhadap konsumen yang

secara lebih khusus berkaitan dengan perumahan atas kualitas bangunan. Dengan

perlindungan hukum yang diberikan terhadap para konsumen agar nantinya

diharapkan dapat meminimalisir resiko yang timbul dan secara otomatis dapat

mengatasi masalah-masalah yang timbul.

Untuk selanjutnya bab kedua yaitu merupakan tinjauan pustaka yang berisi

landasan teori atau memberikan penjelasan secara teoritik berdasarkan literatur-

literatur yang penulis pergunakan, tentang hal-hal yang berkaitan dengan

permasalahan yang sedang penulis teliti. Hal tersebut meliputi tinjauan tentang

perumahan secara umum, tinjauan tentang perlindungan konsumen, dan tinjauan


commit to user

13

tentang pedoman pengikatan jual beli rumah antara developer dan konsumen. Hal

ini ditujukan agar pembaca dapat memahami permasalahan yang penulis teliti.

Bab selanjutnya bab ketiga merupakan hasil penelitian dan pembahasan,

penulis mengungkapkan dan membahas hasil penelitian berdasarkan sumber data

primer dan sekunder. Untuk mempermudah dalam mengungkapkan dan membahas

hasil penelitian, maka penulis membaginya menjadi 2 (dua) sub bab yaitu :

a. Dalam sub bab ini penulis akan menjelaskan tentang perlindungan hukum

terhadap konsumen perumahan atas kualitas bangunan perumahan di Perumahan

Fajar Indah Surakarta.

b. Dalam sub bab ini penulis akan menjelaskan tentang penyelesaiannya jika

pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumen di Perumahan fajar Indah

Surakarta.

Dan yang terakhir merupakan bab keempat yaitu penutup, pada bab ini

penulis memberikan kesimpulan dan saran penulis atas pembahasan setelah

melakukan penelitian atau penulisan hukum.


commit to user

14

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan umum tentang perumahan

a. Pengertian Perumahan

Bagi masyarakat Indonesia kebutuhan akan rumah sangat penting

karena rumah merupakan kebutuhan pokok selain sebagai tempat tinggal

juga sebagai tempat berteduh yang nyaman dan rumah juga merupakan

tempat yang layak bagi makhluk hidup.

Menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang dimaksud dengan perumahan adalah kumpulan

rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan

yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil

upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan Permukiman menurut

Undang-Undang ini juga adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri

atas satu satuan perumahan yang menpunyai prasarana, sarana, dan utulitas

umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan

perdesaan atau kawasan perkotaan.

Sedangkan kata rumah itu sendiri menurut Undang-undang No 1

Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah bangunan

gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana

pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset

bagi pemiliknya. Sedangkan pengertian rumah yang lain adalah bangunan

yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan untuk

berlindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup lainnya, rumah juga


commit to user

15

merupakan tempat tempat awal pengembangan kehidupan (Siswono

Yudohusodo, Searti Salim, 1991:432).

Dari pengertian perumahan diatas disebutkan perumahan dilengkapi

dengan prasarana, sarana, dan utulitas umum. Yang dimaksud dengan

prasarana menurut Pasal 1 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 adalah

kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu

untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak sehat, aman, dan nyaman.

Sedangkan sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi

untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial,

budaya, dan ekonomi. Menurut Undang-Undang ini juga utilitas umum

adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

b. Asas-asas Perumahan dan kawasan permukiman

Perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan dengan

berasaskan Pasal 2 Undang-Undang No 1 tahun 2011 antara lain :

1. Kesejahteraan;

2. Keadilan dan pemerataan ;

3. Kenasionalan;

4. Keefisienan dan kemanfaatan;

5. Keterjangkauan dan kemudahan;

6. Kemandirian dan kebersamaan;

7. Kemitraan;

8. Keserasian dan keseimbangan;

9. Keterpaduan;

10. Kesehatan;

11. Kelestarian dan keberlanjutan; dan

12. Keselamanatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan;


commit to user

16

c. Kualitas Bangunan Perumahan

Kualitas bangunan perumahan merupakan suatu strategi untuk

meningkatkan kepuasan konsumen dalam menikmati atau memakai suatu

produk atau jasa yang dihasilkan oleh pelaku usaha khususnya pada

pengembang yang menghasilkan bangunan yang sesuai dengan harapan

konsumen perumahan. Pembangunan perumahan ditentukan pada spesifikasi

teknis bangunan, dasarnya spesifikasi teknis bangunan dibuat oleh masing-

masing pengembang perumahan antara perumahan yang satu dengan yang

lainnya berbeda-beda, namun disesuaikan dengan standar pembangunan

perumahan.

Pembangunan yang dhasilkan oleh pengembang merupakan kegiatan

mendirikan bangunan rumah yang diselenggarakan melalui tahap persiapan,

perencanaan teknis, dan pengawasan kontruksi baik merupakan penbangunan

baru, perbaikan sebagian atau seluruhnya, maupun perluasan bangunan yang

sudah ada atau yang belum selesai dan atau perawatan. Dalam membangun

perumahan dan permukiman diperlukan kualitas bangunan yang baik agar

dapat dikatakan rumah yang kayak huni sehingga Pembangunan perumahan

harus memenuhi persyaratan bangunan rumah dan itu sesuai dengan Pasal 7

Undang-undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung yang

meliputi:

1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan

persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

2) Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status

kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.

3) Persyaratan teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat

(1) meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan

bangunan gedung.


commit to user

17

4) Penggunaan ruang di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk

bangunan gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang

berlaku.

5) Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat,

bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung darurat, dan

bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan

oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.

Dalam menilai suatu bangunan perumahan yang layak huni

pengembang memerlukan hal-hal yang mempengaruhi kekuatan konstruksi

bangunan (Achmad Basuki,Menilik Kualitas Bangunan Dan Tips

Penanggulangan Kerusakan Yang Mungkin Terjadi <

http://achmadbasuki.wordpress.com/feed/> diakses Selasa 31 Mei 2011 pukul

20.00) yaitu :

1) Desain mekanika struktur yang berkaitan dengan kestabilan struktur

(termasuk desain pondasinya).

2) Mutu bahan atau material.

3) Cara pelaksanaan konstruksi.

4) Operasional dan pemeliharaan.

Adapun standar-standar yang dapat diterapkan dalam menilai kualitas

kontruksi suatu bangunan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan

Gedung antara lain :

1) Standar desain, dimana Lembaga berwenang telah mengeluarkan

beberapa standar desain seperti peraturan kayu, SNI T15-1991-03

tentang standar tata cara perhitungan struktur beton untuk bangunan

gedung adalah beton dengan campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split (koral)

lebar 15 sentimeter, tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama

menggunakan 4 buah diameter 10 milimeter (4 d 10 ) sedangkan untuk


commit to user

18

begel menggunakan diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter ( d 8 –

15), SNI 03-1729-2002 tentang standar tata cara perencanaan struktur

baja untuk bangunan gedung, dsb. Bahkan untuk pengurusan IMB pun

juga perlu dilampirkan perhitungan strukturnya, yang diharapkan dapat

terpantau apakah desain sudah mengacu pada standar-standar atau

peraturan-peraturan.

2) Standar test bahan atau material, kayu, beton dan penyusun beton, baja

dan struktur lainnya. Seperti Balok ring merupakan penutup pada

pasangan batu bata. Menurut SNI T15-1991-03, jarak antara ring sekitar

0,5 meter dan menggunakan tulang dengan diameter 8 milimeter. Standar

nasional untuk kolom bahan yang dipergunakan adalah beton dengan

campuran 1 semen : 2 pasir : 3 split (koral). Dimensi kolom yang sering

digunakan pada bangunan rumah tinggal lantai satu , lebar 15 sentimeter,

tinggi 20 sentimeter, besi beton tulangan utama menggunakan 4 buah

diameter 10 milimeter (4 d 10 ) sedangkan untuk begel menggunakan

diameter 8 milimeter berjarak 15 sentimeter ( d 8 – 15).

3) Dinding merupakan suatu elemen penting sebuah rumah yang berfungsi

untuk memisahkan atau membentuk ruang. Ukuran standar bata merah

adalah 25 x 12 x 5 sentimeter atau kurang dengan campuran bahan untuk

plester 1 semen : 3 kawur : 10 pasir.

Sesuai Kepmen Kimpraswil No.403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman

Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat pada dasarnya bagian-bagian

struktur pokok untuk bangunan rumah tinggal sederhana adalah :

1) Pondasi

Secara umum sistem pondasi yang memikul beban kurang dari

dua ton (beban kecil), yang biasa digunakan untuk rumah sederhana

dapat dikelompokan kedalam tiga sistem pondasi, yaitu: pondasi

langsung; pondasi setempat; dan pondasi tidak langsung. Sistem pondasi


commit to user

19

yang digunakan pada Rumah Inti Tumbuh (RIT) dan pengembangannya

dalam hal ini Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) ini adalah sistem

pondasi setempat dari bahan pasangan batu kali atau pasangan beton

tanpa tulangan dan sistem pondasi tidak langsung dari bahan kayu ulin

atau galam.

2) Dinding

Bahan dinding yang digunakan untuk RIT dan pertumbuhannya

adalah conblock, papan, setengah conblock dan setengah papan atau

bahan lain seperti bambu tergantung pada potensi bahan yang dominan

pada daerah dimana rumah ini akan dibangun. Ukuran conblock yang

digunakan harus memenuhi SNI PKKI NI-05. Untuk dinding papan

harus dipasang pada kerangka yang kokoh, untuk kerangka dinding

digunakan kayu berukuran 5/7 dengan jarak maksimum 100 cm. Kayu

yang digunakan baik untuk papan dan balok adalah kayu kelas kuat dan

awet II. Apabila untuk kerangka digunakan kayu balok berukuran 5/10

atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Jarak tiang

rangka kurang lebih 150 cm. Papan yang digunakan dengan ketebalan

minimal 2 cm setelah diserut dan sambungan dibuat alur lidah atau

sambungan lainnya yang menjamin kerapatan.

3) Kerangka Bangunan

Rangka dinding untuk rumah tembok dibuat dari struktur beton

bertulang. Untuk rumah setengah tembok menggunakan setengah rangka

dari beton bertulang dan setengah dari rangka kayu. Untuk rumah kayu

tidak panggung rangka dinding menggunakan kayu. Untuk sloof

disarankan menggunakan beton bertulang. Sedangkan rumah kayu

panggung seluruhnya menggunakan kayu, baik untuk rangka bangunan

maupun untuk dinding dan pondasinya.


commit to user

20

4) Kuda-kuda

Rumah sederhana sehat ini menggunakan atap pelana dengan

kudakuda kerangka kayu dengan kelas kuat dan awet II berukuran 5/10

atau yang banyak beredar dipasaran dengan ukuran sepadan. Disamping

sistem sambungan kuda-kuda tradisional yang selama ini sudah

digunakan dan dikemb angkan oleh masyarakat setempat.

Dalam rangka mempercepat pelaksanaan pemasangan kerangka

kuda-kuda disarankan menggunakan sistem kuda-kuda papan paku, yaitu

pada setiap titik simpul menggunakan klam dari papan 2/10 dari kayu

dengan kelas yang sama dengan rangka kuda-kudanya. Khusus untuk

rumah tembok dengan konstruksi pasangan, dapat menggunakan kuda-

kuda dengan memanfaatkan ampig tembok yang disekelilingnya

dilengkapi dengan ring-balok konstruksi beton bertulang.

Kemiringan sudut atap harus mengikuti ketentuan sudut

berdasarkan jenis penutup atap yang digunakan, sesuai dengan

spesifikasi yang dikeluarkan oleh pabrik atau minimal 200 untuk

pertimbangan kenyamanan ruang didalamnya.

Membangun suatu perumahan tidak terlepas dari kerusakan bangunan

dalam pelaksanaan kontruksinya walaupun sudah memenuhi standar-standar

kualitas bangunan, untuk itu diperlukan peningkatan kualitas perumahan.

Peningkatan kualitas perumahan dan permukiman dilakukan untuk

meningkatan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat, derajat, dan martabat

yang layak dalam lingkungan yang sehat dan teratur terutama bagi

masyarakat, untuk itu diperlukan penanganan (Peraturan Menteri Pekerjaan

Umum No 14/PRT/M Tahun 2010 tentang Petunjuk Teknis Definisi

Operasional Standar Pelayanan Minimal Bidang Cipta Karya Penanganan

Permukiman Perkotaan) yang meliputi :


commit to user

21

1) Perbaikan, yaitu dengan melaksanakan kegiatan tanpa perombakan yang

mendasar, bersifat parsial, dan dilakukan secara bertahap.

2) Pemugaran, yaitu dengan melakukan perbaikan dan atau pembangunan

kembali rumah dan lingkungan menjadi keadaan asli sebelumnya.

3) Peremajaan, yaitu dengan melakukan perombakan yang mendasar dan

bersifat menyeluruh dalam rangka mewujudkan kondisi rumah dan

lingkungan sekitar menjadi lebih baik.

4) Pemukiman kembali, dengan memindahkan masyarakat yang tinggal di

perumahan yang tidak layak huni, dan

5) Pengelolaan dan pemeliharaan, yaitu dengan mempertahankan dan

menjaga kualitas perumahan dan permukiman agar berfungsi

sebagaimana mestinya, yang dilakukan secara berkelanjutan.

2. Tinjauan Tentang Perlindungan Konsumen

a. Pengertian Konsumen, Pelaku Usaha, dan Perlindungan Konsumen

Menurut ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-undang No 8 Tahun 1999

tentang Perlindungan Konsumen, konsumen adalah setiap orang pemakai

barang dan atau jasa yang tersedia dalam masyarakat baik bagi kepentingan

diri sendiri, keluarga, orang lain maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk

diperdagangkan. Definisi konsumen mempunyai unsur-unsur sebagai berikut

(Shidharta, 2000:4) :

1) Setiap Orang

Subjek yang dimaksud sebagai konsumen berarti setiap orang

yang berstatus sebagai pemakai barang dan/ atau jasa. Istilah “orang”

sebenarnya menimbulkan keraguan apakah hanya orang individual atau

termasuk juga badan hukum. Hal ini berbeda dengan pengertian pelaku

usaha yang secara eksplisit membedakan keduanya. Yang paling tepat


commit to user

22

tidak membatasi pengertian konsumen itu sebatas pada orang

perseorangan, namun konsumen harus mencakup juga badan usaha

dengan makna lebih luas daripada badan hukum. UUPK berusaha

menghindari penggunaan kata produsen sebagai lawan dari kata

konsumen. untuk itu digunakan kata pelaku usaha yang bermakna lebih

luas.

2) Pemakai

Kata pemakai seperti yang disebutkan pada pasal 1 angka (2)

menekankan, konsumen adalah konsumen akhir (ultimate consumer).

Istilah kata pemakai dalam hal ini tepat digunakan dalam rumusan

ketentuan tersebut, sekaligus menunjukkan barang dan/ atau jasa yang

dipakai tidak serta merta hasil dari transaksi jual beli. Artinya, yang

diartikan sebagai konsumen tidak selalu harus memberikan prestasinya

dengan cara membayar uang untuk memperoleh barang dan/ atau jasa

itu.

Dengan kata lain dasar hubungan hukum antara konsumen dan

pelaku usaha tidak perlu harus kontraktual. Jadi konsumen memang tidak

sekedar pembeli (buyer atau koper) tetapi semua orang (perseorangan

atau badan usaha) yang mengkonsumsi barang dan/ atau jasa termasuk

peralihan kenikmatan dalam menggunakannya. Di Amerika serikat,

konsumen tidak lagi diartikan sebagai pembeli dari suatu barang dan/

atau jasa, tetapi termasuk bukan pemakai langsung, asalkan ia memang

dirugikan akibat penggunaan suatu produk.

3) Barang dan/ atau jasa

Undang-undang Perlindungan Konsumen mengartikan barang

sebagai setiap benda, baik berwujud maupun tidak berwujud, baik

bergerak maupun tidak bergerak, baik dapat dihabiskan maupun tidak


commit to user

23

dapat dihabiskan, yang dapat diperdagangkan, dipakai, dipergunakan,

atau dimanfaatkan oleh konsumen.

Sementara itu jasa diartikan sebagai setiap layanan yang

berbentuk pekerjaan atau prestasi yang disediakan bagi masyarakat untuk

dimanfaatkan oleh konsumen. pengertian “yang disediakan bagi

masyarakat” menunjukkan jasa itu harus ditawarkan kepada

masayarakat. Kata-kata ditawarkan kepada masyarakat berarti lebih dari

satu orang dan harus ditafsirkan sebagai bagian dari suatu transaksi

konsumen, artinya seseorang yang karena kebutuhan mendadak lalu

menjual rumahnya kepada orang lain, tidak dapat dikatakan

perbuatannya sebagai Transaksi konsumen, si pembeli tidak dapat

dikategorikan sebagai konsumen menurut UUPK.

4) Yang tersedia dalam masyarakat

Barang dan/ atau jasa yang ditawarkan kepada masyarakat sudah

harus tersedia di pasaran (bunyi Pasal 9 Ayat 1 Huruf e). Dalam

perdagangan yang makin kompleks, syarat itu tidak mutlak lagi dituntut

oleh masyarakat konsumen. misal pada perusahaan pengembang

(developer) perumahan sudah biasa mengadakan transaksi terlebih

dahulu sebelum bangunannya jadi.

5) Bagi kepentingan diri sendiri, keluarga, orang lain, makhluk hidup

Unsur yang diletakkan dalam definisi itu mencoba untuk

memperluas pengertian kepentingan. Kepentingan ini tidak sekedar

ditujukan untuk diri sendiri dan keluarga, tetapi juga barang dan/ atau

jasa itu diperuntukkan bagi orang lain (diluar diri sendiri maupun

keluarganya), bahkan untuk mahluk hidup lain seperti hewan dan

tumbuhan. Oleh sebab itu penguraian unsur ini tidak mempunyai makna

apa-apa karena pada dasarnya tindakan memakai suatu barang dan/ atau


commit to user

24

jasa terlepas ditujukan untuk siapa dan makhluk hidup lain juga tidak

terlepas dari kpentingan pribadi.

6) Barang dan/ atau jasa tidak untuk diperdagangkan

Pengertian konsumen dalam undang-undang perlindungan

konsumen ini dipertegas, yaitu hanya konsumen akhir. Batasan itu sudah

dipakai dalam peraturan perlindungan konsumen di berbagai negara.

Secara teoritis hal demikian cukup baik untuk mempersempit ruang

lingkup pengertian konsumen, walaupun dalam kenyataanya sulit

menetapkan batas-batas seperti itu.

Pengertian konsumen dalam Undang-undang Perlindungan Konsumen

lebih luas dibandingkan dengan rancangan undang-undang perlindungan

konsumen lainnya, yaitu dalam Rancangan Undang-Undang Perlindungan

Konsumen yang diajukan oleh Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia yang

menentukan bahwa Konsumen adalah pemakai barang dan atau jasa yang

tersedia dalam masyarakat bagi kepentingan diri sendiri atau keluarganya atau

orang lain yang tidak untuk diperdagangkan kembali.

Jadi konsumen perumahan yaitu orang yang memakai barang dan atau

jasa khususnya rumah untuk bertempat tinggal untuk keperluan diri sendiri

maupun keluarga atau orang lain dan tidak diperjualbelikan kembali. Dari

sudut pandang yang lain jika hanya berpegang pada rumusan pengertian

konsumen dalam Undang-Undang Perlindungan konsumen, kemudian

dikaitkan dengan Pasal 45 yang mengatur tentang gugatan ganti kerugian dari

konsumen kepada pelaku usaha, maka keluarga, orang lain dan makhluk

hidup lain, tidak dapat menuntut ganti kerugian karena mereka tidak termasuk

konsumen, tetapi kerugian yang dialaminya dapat menjadi alasan untuk

mrngadakan tuntutan ganti kerugian.


commit to user

25

Adapun pengertian dari pelaku usaha didalam Undang-Undang

Perlindungan Konsumen No 8 Tahun 1999 Pasal 1 angka 3 yaitu pelaku usaha

adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk

badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan

atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia,

baik sendiri-sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian

menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.

Pengertian pelaku usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang

Perlindungan Konsumen cukup luas karena meliputi grosir, leveransir,

pengecer dan sebagainya. Cakupan luasnya pengetian pelaku usaha didalam

Undang-Undang tersebut memiliki persamaan dengan pengertian pelaku

usaha dalam masyarakat Eropa terutama negara Belanda, bahwa yang dapat

dikualifikasi sebagai produsen adalah pembuat produk jadi (finished product);

penghasil bahan baku; pembuat suku cadang; setiap orang yang

menampakkan dirinya sebagai produsen dengan jalan mencantumkan

namanya, tanda pengenal tertentu, atau tanda lain yang membedakan dengan

produk asli, pada produk tertentu; importir suatu produk dengan maksud

untuk dijualbelikan, disewakan, disewagunakan, atau bentuk distribusi lain

dalam transaksi perdagangan; pemasok dalam hal identitas dari produsen atau

importir tidak dapat ditentukan.

Dengan demikian tampak bahwa pelaku usaha yang dimaksudkan

dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen sama dengan cakupan

produsen yang dikenal di Belanda, karena produsen dapat berupa perorangan

atau badan hukum. Pengertian pelaku usaha yang bermakna luas itu akan

memudahkan konsumen menuntut ganti kerugian. Konsumen yang dirugikan

akibat penggunaan produk tidak begitu kesulitan dalam menemukan kepada

siapa tuntutan diajukan, karena banyak pihak yang digugat, namun akan lebih

baik jika Undang-Undang Perlindungan Konsumen tersebut memberikan


commit to user

26

rincian sebagaimana dalam Directive, sehingga konsumen dapat lebih mudah

lagi untuk menentukan kepada siapa ia akan mengajukan tuntutan jika ia

dirugikan akibat penggunaan produk (Ahmadi Miru & Sutarman Yodo,

2004:8).

Di bidang perumahan pelaku usaha termasuk dalam kategori

pengembang (Developer) Istilah Developer berasal dari bahasa asing yang

menurut kamus bahasa inggris yang artinya adalah pembangun perumahan.

Selain di Indonesia, negara Malaysia ada tiga kategori pengembang yang

terlibat dalam pembangunan perumahan di Malaysia yaitu pengembang

swasta, badan hukum dan koperasi masyarakat. Semua pengembang diatur

oleh Pembangunan Perumahan (Pengendalian dan Perizinan) ketika mereka

melakukan pembangunan perumahan yang melibatkan pembangunan lebih

dari empat unit akomodasi perumahan (Azlinor Sufian and Rozanah AB.

Rahman, Journal of Economics and Management 2(1): 141 – 156 (2008)

ISSN 1823 – 836 http://www.econ.upm.edu.my/ijem/vol2no1/bab07.pdf

diakses selasa 12 juli 13.00 WIB).

Tujuan dari pengembang adalah untuk menyiapkan sebuah hunian atau

produk kelompok bangunan yang siap untuk digunakan baik sebagai hunian,

bisnis atau kavling-kavling yang intinya dapat menarik minat para konsumen,

bahkan beberapa pengembang memberi jasanya hingga memfasilitasi urusan

perijinan dan urusan jual beli.

Konsumen perlu dilindugi oleh hukum oleh karena itu pengertian

perlindungan konsumen dinyatakan pada Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No

8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, perlindungan konsumen

adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi

perlindungan kepada konsumen. Perlindungan terhadap konsumen diberikan

agar mencapai tujuan hukum yaitu memberikan perlindungan (pengayoman)

kepada masyarakat. Menurut pendapat Az. Nasution, hukum perlindungan


commit to user

27

konsumen merupakan bagian dari hukum konsumen yang memuat asas-asas

atau kaidah-kaidah bersifat mengatur, dan juga mengandung sifat yang

melindungi kepentingan konsumen. Az. Nasution juga mengakui, asas-asas

dan kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan dan masalah konsumen

itu menyebar dalam berbagai bidang hukum, baik tertulis maupun tidak

tertulis (Shidarta, 2000:9). Wiley-Blackwell dalam Internasional Journal of

Consumer Studies menyatakan :

“Consumer protection: empowerment and entitlement, safety,

standards, economic security;Consumer behaviour: goods and

services, business and marketing practices, retailing;The consumer

ecosystem: globalisation, sustainability, technology, ethical

consumption, gender issues, citizenship;Family and household studies:

quality of life, food and nutrition, textiles and clothing, shelter, health

and well being” (Wiley-Blackwell, Internasional Journal of Consumer

Studies. http://www.wiley.com/bw/journal.asp?ref=1470-6423)

diakses Senin,27 Juni 2011 pukul 14.00 WIB.

Terjemahan adalah sebagai berikut :

“Perlindungan konsumen: pemberdayaan dan hak, keselamatan,

standar, keamanan ekonomi; Perilaku konsumen: barang dan jasa,

praktek bisnis dan pemasaran, ritel; Ekosistem konsumen: globalisasi,

keberlanjutan, teknologi, konsumsi etis, isu-isu gender,

kewarganegaraan, keluarga dan rumah tangga studi : kualitas hidup,

pangan dan gizi, tekstil dan pakaian, tempat tinggal, kesehatan dan

kesejahteraan”.

Dengan kata lain pengertian Hukum Perlindungan Konsumen

Perumahan merupakan asas-asas dan kaidah-kaidah yang mengatur dan

melindungi konsumen perumahan dalam hubungan dan masalahnya dengan

para penyedia barang atau jasa terutama penyedia perumahan (Developer).


commit to user

28

b. Hak dan Kewajiban

1. Hak dan Kewajiban Konsumen

Sebagai pemakai barang dan atau jasa, konsumen memiliki hak-

hak dan kewajiban-kewajiban. Secara umum dikenal ada empat hak dasar

konsumen,yaitu:

(a) Hak untuk mendapatkan keamanan (the right to safety).

(b) Hak untuk mendapatkan informasi (the right to be informed).

(c) Hak untuk memilih (the right to choose).

(d) Hak untuk didengar (the right to he heard).

Adapun hak-hak konsumen yang secara eksplisit dituangkan

dalam Pasal 4 Undang-undang Perlindungan Konsumen, antara lain :

(a) Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam

menkonsumsi barang dan atau jasa;

(b) Hak untuk memilih barang dan atau jasa serta mendapatkan barang

dan atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta

jaminan yang dijanjikan;

(c) Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan

jaminan barang dan atau jasa;

(d) Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan atau

jasa yang digunakan;

(e) Hak untuk mendapatkan advokasi,perlindungan, dan penyelesaian

sengketa perlindungan konsumen secara patut;

(f) Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;

(g) Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta

tidak diskriminatif;

(h) Hak untuk mendapatkan dispensasi, ganti rugi dan atau penggantian

jika barang dan atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian

dan atau tidak sebagaimana mestinya;


commit to user

29

(i) Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan

yang lain;

Memperhatikan hak-hak konsumen yang telah disebutkan diatas,

maka secara keseluruhan diuraikan 10 macam hak-hak konsumen

(Ahmadi Miru & Sutarman Yodo, 2004: 41). yaitu :

(a) Hak atas keamanan dan keselamatan

Hak atas keamanan dan keselamatan ini dimaksudkan untuk

menjamin keamanan dan keselamatan konsumen dalam penggunaan

barang atau jasa yang diperolehnya, sehingga konsumen dapat

terhindar dari kerugian fisik maupun psikis apabila mengkonsumsi

produk.

(b) Hak untuk memperoleh informasi

Hak atas informasi dimaksudkan agar konsumen dapat

memperoleh gambaran yang benar tentang suatu produk, karena

dengan informasi tersebut konsumen dapat memilih produk yang

diinginkan atau sesuai dengan kebutuhannya serta terhindar dari

kerugian akibat kesalahan dalam penggunaan produk.

(c) Hak untuk memilih

Hak ini dimaksudkan untuk memberikan kebebasan kepada

konsumen untuk memilih produk-produk tertentu sesuai dengan

kebutuhannya, tanpa ada tekanan dari pihak luar. Berdasarkan hak

untuk memilih ini maka konsumen berhak memutuskan untuk

membeli atau tidak terhadap suatu produk, demikian juga keputusan

untuk memilih baik kualitas maupun kuantitas jenis produk yang

dipilihnya.

(d) Hak untuk didengar

Hak untuk didengar merupakan hak dari konsumen agar tidak

dirugikan lebih lanjut, atau hak untuk menghindarkan diri dari


commit to user

30

kerugian. Hak ini berupa pertanyaan-pertanyaan tentang berbagai hal

yang berkaitan dengan produk apabila informasi yang diperoleh

mengenai produk tersebut kurang memadai, atau berupa pengaduan

atas adanya kerugian yang telah dialami akibat penggunaan suatu

produk, atau berupa pernyataan tentang suatu kebijakan pemerintah

yang berkaitan dengan kepentingan konsumen. Hak ini disampaikan

baik secara perorangan maupun secara kolektif, baik yang

disampaikan secara langsung maupun diwakilioleh lembaga tertentu.

(e) Hak untuk memperoleh kebutuhan hidup

Setiap orang berhak untuk memperoleh kebutuhan dasar

(barang atau jasa) untuk mempertahankan hidupnya secara layak.

(f) Hak untuk memperoleh ganti kerugian

Hak ini dimaksudkan untuk memulihkan keadaan yang telah

menjadi rusak akibat adanya penggunaan barang atau jasa yang tidak

memenuhi harapan konsumen. Untuk merealisasi hak ini harus

melalui prosedur tertentu, baik yang diselesaikan secara damai

maupun diselesaikan melalui pengadilan.

(g) Hak untuk memperoleh pendidikan konsumen;

Hak ini agar konsumen memperoleh pengetahuan maupun

keterampilan yang diperlukan agar terhindar dari kerugian akibat

penggunaan produk. Dengan demikian konsumen menjadi lebih teliti

dan kritis dalam memilih suatu produk yang dibutuhkan.

(h) Hak untuk memperoleh lingkungan hidup yang bersih dan sehat

Hak atas lingkungan yang bersih dan sehat sangat penting bagi

setiap konsumen dan lingkungan.

(i) Hak untuk mendapatkan barang sesuai dengan nilai tukar yang

diberikan

Hak ini dimaksudkan untuk melindungi konsumen dari

kerugian akibat permainan harga secara tidak wajar. Karena dalam


commit to user

31

keadaan tertentu konsumen dapat saja membayar harga suatu barang

jauh lebih tinggi daripada kegunaan atau kualitas dan kuantitas barang

atau jasa yang diperolehnya.

(j) Hak untuk mendapatkan upaya penyelesaian hukum yang patut

Hak ini untuk memulihkan keadaan konsumen yang telah dirugikan

akibat penggunaan produk dengan melalui jalur hukum

Disamping hak-hak yang disebutkan pada Pasal 4 juga terdapat

kewajiban-kewajiban konsumen khususnya dalam Pasal 5 Undang-

undang Perlindungan Konsumen, yaitu :

(a) Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian

dan pemanfaatan barang dan atau jasa demi keamanan dan

keselamatan;

(b) beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan atau

jasa;

(c) Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;

(d) Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan

konsumen secara patut;

Kewajiban dan hak merupakan antinomi dalam hukum, sehingga

kewajiban pelaku usaha dapat dilihat sebagai hak konsumen yang

disebutkan pada Pasal 7 Undang-undang Perlindungan Konsumen

mengenai hak pelaku usaha.

Selain hak-hak yang disebutkan itu, ada juga hak untuk dilindungi

dari akibat negatif persaingan curang. Hal ini berangkat dari

pertimbangan, kegiatan bisnis yang dilakukan pelaku usaha sering

dikukan secara tidak jujur, yang dalam hukum dikenal dengan

terminologi “Persaingan Curang” (unfair competition). Ketentuan-

ketentuan ini sesungguhnya diperuntukkan bagi sesama pelaku usaha

tidak bagi konsumen langsung, namun demikian kompetisi tidak sehat


commit to user

32

diantara mereka pada jangka panjang pasti berdampak negatif bagi

konsumen pihak yang dijadikan sasaran rebutan adalah konsumen itu

sendiri.

2. Hak dan Kewajiban Pelaku Usaha

Untuk menciptakan kenyamanan dalam berusaha dan menciptakan

pola hubungan yang seimbang antara pelaku usaha atau pengembang dan

konsumen maka perlu adanya hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Adapun hak dari pelaku usaha tersebut diatur dalam Pasal 6 Undang-

Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yaitu antara

lain :

(a) Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan

mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan atau jasa yang

diperdagangkan.

(b) Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen

yang tidak beritikad baik.

(c) Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya didalam penyelesaian

hukum sengketa konsumen.

(d) Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum

bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan atau

jasa yang diperdagangkan.

(e) Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan

lainnya.

Sedangkan Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Konsumen

mengatur mengenai kewajiban kewajiban pelaku usaha yang meliputi :

(a) Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.


commit to user

33

(b) Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi

dan jaminan barang dan atau jasa serta memberi penjelasan,

perbaikan, dan pemeliharaan.

(c) Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta

tidak diskriminatif.

(d) Menjamin mutu barang dan atau jasa yang diproduksi dan atau

diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan atau

jasa yang berlaku.

(e) Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan atau

mencoba barang dan atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan

atau garansi atas barang yang dibuat dan atau yang diperdagangkan.

(f) Memberi kompensasi, ganti rugi dan atau penggantian atas kerugian

akibat penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang dan atau jasa

yang diperdagangkan.

(g) Memberi kompensasi, ganti rugi dan atau penggantian apabila barang

dan atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan

perjanjian.

Bagi pelaku usaha selain dibebani kewajiban yang telah

disebutkan diatas, ternyata juga dikenakan larangan-larangan yang diatur

dalam pasal 8 Undang-undang perlindungan konsumen adapun larangan-

larangan bagi pelaku usaha meliputi :

(a) Larangan mengenai produk itu sendiri yang tidak memenuhi syarat

dan standar yang layak untuk dipergunakan atau dipakai atau

dimanfaatkan oleh konsumen.

(b) Larangan mengenai ketersediaan informasi yang tidak benar, tidak

akurat, dan yang menyesatkan konsumen.


commit to user

34

c. Tanggung jawab Pelaku usaha

Disamping adanya hak dan kewajiban pelaku usaha adanya tanggung

jawab yang harus dipikul oleh developer sebagai bagian dari kewajiban yang

mengikat kegiatannya dalam berusaha, sehingga diharapkan adanya

kewajiban developer (pelaku usaha) untuk selalu berhati-hati dalam

memproduksi barang dan atau jasa yang dihasilkan. Tanggung jawab yang

dimaksud sebagai upaya untuk melindungi konsumen atas pemakaian produk

yang dihasilkan dan atau/ diperdagangkan oleh pelaku usaha, dimana pelaku

usaha harus bertanggung jawab atas produk yang dihasilkan atau

diperdangkan, tanggung jawab tersebut dikenal sebagai tanggung jawab

produk (Product Liability). Tanggung jawab (Product Liability) dapat

diartikan sebagai suatu tanggung jawab secara hukum dari orang atau badan

yang menghasilkan suatu produk (produser, manifacturer), dari orang atau

badan yang bergerak dalam suatu proses untuk menghasilkan suatu poduk

(procecor,assembler), dan mendistribusikan (seller,distributor) dari produk

tersebut (A.Joko Purwoko,2005 “Tanggung Jawab Pelaku Usaha Terhadap

Konsumen Dalam Bisnis Multi Marketing Level”,Kisi Hukum,Vol 8 No 1).

Tanggung jawab merupakan hal yang sangat penting dalam

perlindungan konsumen. Secara umum prinsip tanggung jawab dalam hukum

dapat dibedakan menjadi (Shidarta, 2000:58) :

1) Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan (liability based on fault)

yaitu prinsip yang menyatakan bahwa seseorang baru dapat diminta

pertanggung jawaban secara hukum jika ada unsur kesalahan yang

dilakukan.

2) Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab, menegaskan bahwa

pelaku usaha dianggap bertanggung jawab sampai ia dapat membuktikan

ia tidak bersalah.


commit to user

35

3) Prinsip praduga untuk selalu tidak bertanggung jawab, hanya dikenal

dalam lingkup transaksi konsumen yang sangat terbatas, dan pembatasan

demikian biasanya secara common sense dapat dibenarkan. Prinsip ini

kebalikannya dengan prinsip yang kedua.

4) Prinsip tanggung jawab mutlak, yaitu dalam hukum perlindungan

konsumen secara umum digunakan untuk menjerat pelaku usaha,

khususnya produsen barang, yang memasarkan produknya yang

merugikan konsumen. Asas ini dekenal dengan nama product liability

5) Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan.

Tanggung jawab pelaku usaha dalam kerugian konsumen dalam

Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen diatur

khusus dalam Bab VI , pasal 19 ayat (1) dapat diketahui tanggung jawab

pelaku usaha meliputi :

1) Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan.

2) Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran.

3) Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen.

Berdasarkan hal ini maka adanya produk barang dan atau jasa yang

rusak bukan merupakan satu-satunya pertanggungjawaban pelaku usaha. Hal

ini berarti bahwa tanggung jawab pelaku usaha meliputi segala kerugian yang

dialami konsumen.

d. Asas dan tujuan perlindungan konsumen

Upaya perlindungan konsumen di Indonesia didasarkan pada asas

yang diyakini memberikan arahan dan implementasinya ditingkatan praktis.

Berdasarkan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen asas yang dimaksud, yaitu :

1) asas manfaat

2) asas keadilan


commit to user

36

3) asas keseimbangan

4) asas keselamatan dan keamanan konsumen

5) asas kepastian hukum.

Adapun penjelasan dari lima asas tersebut adalah :

1) Asas manfaat dimaksudkan untuk mengamanatkan bahwa segala upaya

dalam menyelenggarakan perlindungan konsumen harus memberikan

manfaat sebesar-besarnya bagi kepentingan konsumen dan pelaku usaha

secara keseluruhan.

2) Asas keadilan dimaksudkan agar partisipasi seluruh rakyat dapat

diwujudkan secara maksimal dan memberikan kesempatan kepada

konsumen dan pelaku usaha untuk memperoleh haknya dan

melaksanakan kewajibannya secara adil.

3) Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan

antara kepentingan konsumen, pelaku usaha, dan pemerintah dalam arti

materiil dan spritual.

4) Asas keamanan dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk

memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen

dalam penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang dan/atau jasa

yang dikonsumsi atau digunakan.

5) Asas kepastian hukum dimaksudkan agar pelaku usaha maupun

konsumen menaati hukum dan memperoleh keadilan dalam

menyelenggarakan perlindungan konsumen serta menjamin kepastian

hukum

Kelima asas yang disebutkan dalam pasal tersebut bila diperhatikan

substansinya maka dapat dibagi menjadi tiga asas, yaitu :

1) Asas Kemanfaatan yang didalamnya meliputi asas keamanan dan

keselamatan konsumen.


commit to user

37

2) Asas Keadilan yang didalamnya meliputi asas keseimbangan, dan

3) Asas Kepastian hukum.

Radbruch menyebut keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum

sebagai tiga ide dasar hukum yang berarti dapat dipersamakan dengan asas

hukum namun adanya kesulitan menyebutkan ketiga asas tersebut sebagai

tujuan hukum, Radbruch juga mengajarkan bahwa kita harus menggunakan

asas prioritas dimana prioritas pertama selalu jatuh pada keadilan baru

kemanfaatan, dan yang terakhir kepastian hukum. Pendapat lain juga

dikemukakan oleh Achmad Ali yang tidak menyetujui sepenuhnya pendapat

Radbruch, ia sendiri sependapat menganut asas prioritas, tetapi tidak dengan

telah menetapkan urutan prioritas seperti keadilan dulu baru kemanfaatan

barulah yang terakhir kepastian hukum namun menganut asas prioritas yang

kausatis yang maksudnya adalah tujuan hukum untuk mencapai keadilan,

kemanfaatan, atau kepastian hukum semuanya tergantung dari kondisi yang

ada atau dihadapi didalam setiap kasus (Ahmadi Miru & Sutarman Yodo,

2004:27).

Perlindungan konsumen itu sendiri menurut Undang-Undang

Perlindungan Konsumen bertujuan untuk :

1) Meningkatan kesadaran, kemampuan, dan kemandirian konsumen

untuk melindungi diri;

2) Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara

menghindarkannya dari akses negatif dari pemakaian barang dan atau

jasa.

3) Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih,

menentukan, dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen.

Adapun apabila konsumen merasa dirugikan oleh pelaku usaha atau

pengembang, konsumen dapat mengajukan upaya hukum. Upaya hukum yang


commit to user

38

dapat dilakukan konsumen adalah upaya hukum melalui jalur pengadilan dan

upaya hukum jalur luar pengadilan. Upaya hukum penyelesaian sengketa

konsumen antara lain :

1) Upaya hukum melalui luar pengadilan

Penyelesaian di luar pengadilan diselenggarakan untuk mencapai

kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan/atau mengenai

tindakan tertentu untuk menjamin tidak akan terjadinya kembali kerugian

yang diderita konsumen (pasal 47 Undang-undang Perlindungan

Konsumen). Penyelesaian sengketa di luar pengadilan sebagaimana

dimaksud pada pasal 47 ayat (2) Undang-undang Perlindungan Konsumen

tidak menghilangkan tanggung jawab pidana sebagaimana diatur dalam

Undang-undang.

Konsumen yang ingin menyelesaikan sengketa konsumen dengan

cara di luar pengadilan maka bisa melakukan alternative resolusi masalah

ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Badan Penyelesaian

Sengketa Konsumen (BPSK) adalah institusi non struktural yang memiliki

fungsi sebagai “institusi yang menyelesaikan permasalahan konsumen

diluar pengadilan secara murah, cepat dan sederhana”. Badan ini sangat

penting dibutuhkan di daerah dan kota di seluruh Indonesia. Anggota-

anggotanya terdiri dari perwakilan aparatur pemerintah, konsumen dan

pelaku usaha. Tugas-tugas utama BPSK diantaranya :

(a) Menangani permasalahan konsumen melalui mediasi, konsiliasi atau

arbitrasi;

(b) Konsultasi konsumen dalam hal perlindungan konsumen;

(c) Mengontrol penambahan dari bagian-bagian standarisasi;

(d) Memberikan sanksi administrasi terhadap pengusaha yang menyalahi

aturan (Abdi Darwis,2010:40).


commit to user

39

Pasal 47 Undang-undang Perlindungan Konsumen juga

menegaskan bahwa penyelesaian sengketa konsumen diluar pengadilan

diselenggarakan untuk mencapai kesepakatan mengenai tindakan tertentu

untuk menjamin tidak akan terjadi kembali atau tidak akan terulang

kembali kerugian yang diderita konsumen.

Dalam hal ini bentuk jaminan yang dimaksud berupa pernyataan

tertulis yang menerangkan bahwa tidak akan terulang kembali perbuatan

yang telah merugikan konsumen tersebut.

Seorang konsumen yang dirugikan dapat mengajukan gugatan

ganti rugi langsung ke pengadilan atau diluar pengadilan melalui lembaga

Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat, sedangkan gugatan yang

dilakukan oleh sekelompok konsumen, lembaga konsumen swadaya

masyarakat maupun pemerintah atau instansi yang terkait hanya dapat

diajukan ke pengadilan.

2) Upaya hukum melalui pengadilan

Pada prinsipnya setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat

pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa

antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan umum, apabila

telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen secara damai dan

penyelesaian di luar pengadilan (melalui Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen), maka gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh

apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau

oleh para pihak yang bersengketa.

Penyelesaian sengketa di luar pengadilan tidak menghilangkan

tanggung jawab pidana sebagaimana di atur dalam Undang-Undang.

Kewenangan menyelesaikan sengketa konsumen melalui pengadilan

dalam lingkungan peradilan umum dengan mengacu pada ketentuan yang


commit to user

40

berlaku di lingkungan peradilan umum tersebut. Hal ini berarti tatacara

pengajuan gugatan dalam masalah perlindungan konsumen mengacu pada

hukum acara perdata yang berlaku.

Pihak-pihak yang dapat mengajukan gugatan atau pelanggaran

pelaku usaha melalui pengadilan menurut Pasal 46 ayat (1) Undang-

Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen meliputi:

(a) Seorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan.

(b) Sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

(c) Lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang

memenuhi syarat yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan yang

dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas bahwa tujuan

didirikannya organisasi tersebut adalah untuk kepentingan

perlindungan konsumen dan telah melaksanakan kegiatan sesuai

dengan anggaran dasarnya.

(d) Pemerintah dan/atau instansi terkait apabila barang dan/atau jasa yang

dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang

besar dan/atau korban yang tidak sedikit.

3. Tinjauan Tentang Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen

a. Bentuk Perjanjian Jual Beli Rumah

Pada prinsipnya Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen, tidak melarang developer (Pelaku Usaha) untuk

membuat perjanjian baku yang memuat klausula baku, asal tidak

mencantumkan ketentuan yang dilarang dalam Pasal 18 ayat (1) Undang-

Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan perjanjian

baku yang dibuat tidak bertentangan dengan Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang

Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.


commit to user

41

Dokumen-Dokumen Hukum Yang Timbul Dari Perjanjian Jual Beli

Rumah Perjanjian yang dilakukan dalam bidang perumahan akan melahirkan

dokumen-dokumen hukum (legal documents) yang penting antara lain (Yusuf

Shofie, 2003:84) :

1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau sering pula dikenal dengan

istilah Perjanjian Pendahuluan Pembelian, perjanjian akan jual beli antara

developer (pelaku usaha) dan konsumen. Dokumen ini merupakan

dokumen yang membuktikan adanya hubungan hukum (hubungan

kontraktual) antara developer (pelaku usaha) dan konsumen.

2) Perjanjian Jual Beli yang dibuat dan ditanda tangani di hadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT).

3) Perjanjian kredit pemilikan Rumah/Apartemen/Satuan Rumah Susun nama

lain seperti: Persetujuan Pemberian Kredit dari Bank Pemberi Kredit

Pemilikan Rumah (KPR) atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Keberadaan dokumen-dokumen tersebut sangat penting sebagai salah

satu bentuk pelaksanaan perlindungan konsumen di lapangan.

b. Prinsip Dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah

Perjanjian pengikatan jual beli rumah mempunyai prinsip dasar dan

yang menjadi prinsip dasar itu, antara lain :

1) Uraian obyek pengikatan jual – beli, yang meliputi (NM. Wahyu Kuncoro,

S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses tanggal 9 Mei

2011 pukul 19.00 WIB) :

(a) Luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar

denah, dan spesifikasi teknis bangunan.

(b) Luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan

dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya.

(c) Lokasi tanah dengan mencantumkan nomor kapling, rincian wilayah,

desa atau kelurahan dan kecamatan.


commit to user

42

(d) Harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya, yang telah

disepakati oleh kedua belah pihak.

2) Kewajiban dan jaminan developer terhadap konsumen

Developer sebagai penjual memiliki kewajiban-kewajiban dalam

perjanjian jual beli rumah, antara lain :

(a) Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang

telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan

spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani

bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi

bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah

tersebut.

(b) Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan

tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan

kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan

memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan

Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huru-

hara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan

Pemerintah di bidang Moneter.

(c) Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan

jual beli rumah wajib memiliki :

(i) Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah

Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin

Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT).

(ii) Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer)

telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan

permukiman.


commit to user

43

(iii) Surat ijin Mendirikan Bangunan.

(d) Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan

bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas

tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan

bengunan) dihadapan PPAT.

(e) Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah

tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan

membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00

(dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah

untuk setiap hari keterlambatannya.

(f) Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus

pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah

tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi

kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan

dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan

Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang.

Selain kewajiban-kewajiban diatas developer juga mempunyai

jaminan bagi konsumen, jaminannya yaitu berupa :

(a) Penjual menjamin bagi kepentingan pihak Pembeli bahwa Tanah dan

Bangunan Rumah yang menjadi obyek pengikatan jual beli adalah

hak penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak

dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

(b) Penjual menjamin serta membebaskan Pembeli dari segala tuntutan

yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana

atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut.

3) Kewajiban konsumen dalam jual beli rumah

Jual beli merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang

satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang


commit to user

44

lain untuk membayar harga yang dijanjikan maka ada kewajiban-

kewajiban yang harus dipenuhi seorang pembeli atau konsumen (NM.

Wahyu Kuncoro, S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses

tanggal 31 Mei 2011 pukul 13.00 WIB) seperti :

(a) Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan

Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi

teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama.

(b) Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan

Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul

sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara

pembayaran yang disepakati bersama.

(c) Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan

jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas

nama Pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung

oleh penjual.

(d) Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan

Bangunan Rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka

dikenakan denda keterlambatan, sebesar 10/00 (dua perseribu) dari

jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari

keterlambatan.

(e) Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan

Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang

terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual

beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran

dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh

Penjual.


commit to user

45

B. Kerangka Pemikiran

Hubungan hukum

penerapan hukum

-Keterangan gambar-

-Gambar-

Pelaku usaha/Developer Perum. Fajar Indah Surakarta

Konsumen

Kewajiban&hak dan jaminan developer

Kewajiban&hakdan jaminan konsumen

a. Perlindungan hukum terhadap konsumen

perumahan atas kualitas bangunan

perumahan

b. Penyelesainnya jika

Developer/pengembang Perum.Fajar

Indah Surakarta menimbulkan kerugian

bagi konsumennya

Para pihak mengikatkan diri untuk membuat perjanjian jual beli rumah


commit to user

46

Keterangan gambar :

Para pihak pengembang di Perumahan Fajar Indah Surakarta dan konsumen

mengikatkan diri untuk membuat perjanjian jual beli rumah. Jual beli perumahan

antara pengembang dan konsumen didasarkan suatu kesepakatan bersama yang

dituangkan pada perjanjian yang ditetapkan secara sepihak oleh pengembang

(developer) perumahan atau yang disebut dengan perjanjian/klausula baku atau

standar. Dalam Perjanjian itu adanya hubungan hukum antara kedua belah pihak

yang dituangkan pada kewajiban, hak dan jaminan developer dan kewajiban, hak

jaminan bagi konsumen, adapun dasar hukum yang digunakan adalah Undang-

Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang

No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

merupakan salah satu bentuk upaya Indonesia untuk menghadapi permasalahan-

permasalahan hukum yang terkait dengan permasalahan mengenai konsumen dan

juga pelaku usaha. Khususnya konsumen di bidang perumahan.

Undang-Undang ini juga menjelaskan bagaimana penerapan hukumnya

untuk melindungi konsumen terhadap kualitas bangunan perumahan dan juga

memberitahu bangaimana penyelesaian jika pengembang menimbulkan kerugian

bagi konsumennya atas kualitas bangunan.


commit to user

47

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan atas kualitas

bangunan di Perumahan Fajar Indah Surakarta

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat

penting bagi kehidupan, seiring dengan perkembangan jaman orang lebih

memilih untuk memenuhi kebutuhan rumah yang baik dan layak huni dalam

bentuk perumahan. Konsumen perumahan tidak perlu mempersulit diri untuk

mempersiapkan keperluan pembangunan perumahan, karena pihak

pengembanglah yang akan mempersiapkan keperluan tersebut dan konsumen

perumahan tinggal menikmati hasil jadi. Apabila masyarakat ingin membeli

perumahan, mereka tinggal mendatangi pengembang (developer) perumahan.

Berbagai penawaran yang dilakukan pengembang untuk

mempromosikan dan memasarkan perumahannya. Pada umumnya, pemasaran

perumahan dilakukan dengan menggunakan sarana iklan atau brosur sebagai

sarana mengkomunikasikan produk-produk yang dibuat dan/atau dipasarkan

oleh pengembang kepada konsumennya. Kegiatan promosi dilakukan oleh

pengembang untuk mengenalkan atau menyebarluaskan informasi dari produk

yang telah dibuat pengembang. Iklan melalui brosur tersebut, juga untuk

menarik minat beli konsumen perumahan terhadap produk perumahan yang

dipasarkan.

Alasan masyarakat membeli perumahan dari pengembang adalah

masyarakat dapat memperoleh perumahan secara lebih cepat, lebih terjangkau,

dan tidak repot. Melalui pengembang, konsumen juga dapat memilih

bangunan rumah yang sesuai dengan keinginan serta mendapatkan fasilitas

umum maupun fasilitas sosial yang melengkapi perumahan yang nantinya


commit to user

48

akan menjadi tempat tinggal konsumen. Namun, kepercayaan masyarakat

seringkali disalahgunakan oleh pengembang.

Dalam melakukan penawaran perumahan tidak jarang informasi yang

diberikan oleh pengembang terlalu berlebihan sehingga membuat konsumen

sangat tertarik atau mungkin bahkan membingungkan bagi konsumen sendiri.

Penawaran yang dilakukan oleh pengembang melalui sarana brosur

penawaran selalu menyampaikan hal-hal yang positif saja tanpa didukung

dengan fakta-fakta yang ada dan relevan dalam masyarakat. Banyak

pernyataan pengembang dalam brosur penawaran tidak sesuai dengan yang

diharapkan konsumen perumahan dan tidak sesuai dengan fakta yang

sesungguhnya. Hal ini dapat dikategorikan sebagai suatu bentuk iklan yang

menyesatkan konsumen perumahan. Informasi penawaran tersebut

mengakibatkan kerugian di pihak konsumen. Apabila hal ini dibiarkan terus-

menerus, pihak konsumen akan semakin dirugikan. Hak-hak konsumen

perumahan harus diperjuangkan, terutama dalam hal informasi penawaran

pengembang yang menyesatkan khususnya pada informasi mengenai kualitas

bangunan perumahan.

Perumahan Fajar Indah Surakarta merupakan perumahan terletak di

Jajar dan direalisasikan oleh PT Fajar Bangun Raharja yang berupa

perumahan eksklusif yang bekerja sama dengan Real Estate Indonesia (REI).

Berdasarkan hasil penelitian di kantor pemasaran Perumahan Fajar Indah

Surakarta maka dapat diketahui bahwa sistem penawaran yang dilakukan

dengan menggunakan brosur penawaran yang isinya berupa denah rumah,

perspektif bangunan, dan spesifikasi bangunan rumah. Pada saat konsumen

membeli rumah kepada pengembang didahului dengan perjanjian jual beli

rumah yang disebut dengan Perjanjian Pengikatan Jual beli Rumah antara

konsumen dan pengembang. Adapun ketentuan-ketentuan yang ada pada jual

beli yang dilakukan oleh pengembang dan konsumen,ketentuan tersebut

antara lain :


commit to user

49

1. Persyaratan untuk mendapat rumah bagi konsumen perumahan di Fajar

Indah Surakarta

Berdasarkan hasil penelitian dapat diketahui bahwa konsumen

untuk mendapatkan rumah terlebih dahulu melakukan perjanjian jual beli

rumah, setelah adanya kesepakatan antara konsumen dan pengembang

mengenai perikatan perjanjian jual beli rumah maka perjanjian jual beli

rumah akan dimulai pada saat akan mengajukan permohonan kredit

kepemilikan rumah. Konsumen pada awalnya memperoleh informasi dari

pihak pengembang mengenai persyaratan yang harus dipenuhi oleh

konsumen untuk mendapatkan rumah, persyaratan tersebut antara lain :

a. Melengkapi pas foto suami isteri.

b. Melengkapi dengan fotocopy identitas diri (KTP) suami dan isteri.

c. Melengkapi fotocopy Kartu Keluarga (KK).

d. Melengkapi fotocopy Surat Nikah (bagi yang telah menikah).

e. Melengkapi Surat keterangan bekerja / SK Pengangkatan.

f. Melengkapi Slip gaji terakhir/keterangan penghasilan.

g. Melengkapi NPWP (+ SPT tahunan).

h. Melengkapi SIUP (khusus Wiraswasta).

i. Melengkapi fotocopy Karpeg/ Astek (khusus PNS)

(Brosur Perumahan Fajar Indah Permata Surakarta, 9 Juni 2011).

2. Perjanjian pengikatan jual beli rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta

Dalam praktek di lapangan, perjanjian jual beli rumah antara

developer dengan konsumen didahului oleh perjanjian pengikatan jual beli

(PPJB), yakni suatu perjanjian awal adanya kesepakatan jual beli rumah,

pada umumnya format dan isi dari perjanjian pengikatan jual beli ini

antara satu developer dengan developer yang lain adalah sama, namun

demikian ada juga beberapa perjanjian yang memiliki sedikit isi dan

redaksionalnya berbeda meskipun secara substansi tetap sama, perbedaan


commit to user

50

itu antara lain mengenai konsumen dalam memenuhi kewajiban-kewajiban

yang harus dipenuhi sesuai dengan isi perjanjian yang dibuat oleh

pengembang yaitu yang pada dasarnya mengenai pembayaran rumah yang

akan dibeli oleh konsumen

Berdasarkan hasil penelitian di Perumahan Fajar Indah Surakarta

dapat diketahui bahwa pada saat pengembang menjual rumah melalu

brosur penawaran kepada konsumen, konsumen saat membeli rumah

melihat langsung dalam bentuk perjanjian jual beli rumah dan perjanjian

itu dibuat langsung oleh pengembang PT Fajar Bangun Raharja

perusahaan pembangunan perumahan tersebut, disahkan oleh Notaris dan

disaksikan oleh masing-masing pihak di PPAT. Isi dalam perjanjian itu

berupa kewajiban-kewajiban konsumen mengenai cara pembayaran dan

kewajiban konsumen lainnya yang menyangkut pada saat proses jual beli

dan perjanjian itu tidak ada mengenai kualitas bangunan perumahan.

3. Teknis Spesifikasi Bangunan Rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta

Adapun teknis spesifikasi bangunan rumah di perumahan Fajar

Indah Surakarta disesuaikan menurut tipe-tipe rumah yang akan dibangun,

spesifikasi teknis bangunan pada semua tipe standar sama dengan yang

ada didalam brosur hanya ukuran-ukuran yang dipakai setiap tipe berbeda-

beda (hasil wawancara dengan Bp Sutrisno, bagian pelaksana proyek).

Teknis spesifikasi bangunan yang digunakan antara lain :

a. Bangunan memiliki pondasi berupa pasangan batu kali rollag dan

footplat.

b. Struktur Sloof, Kolom, Ring menggunakan beton bertulang.

c. Dinding bangunan berupa pasangan bata diplester, acian, finishing

cat Mowilex.

d. Kusen dan daun pintu menggunakan kusen kayu jati 6 x15 dan

double Teakwood finishing melamin.


commit to user

51

e. Kontruksi atap bangunan rangkap atap kayu dan baja ringan,

penutup atap, genteng press beton dan finishing cat Shintex.

f. Lantai keramik biasa ukuran 40 x 40

g. KM / WC menggunakan lantai keramik berukuran 30 x 30, dinding

keramik berukuran 25 x 33, closet monoblok dan jongkok.

h. Plafon berupa gipsum dan interior.

i. Sanitasi, sumur + pompa listrik, septictank pasangan bata + peresapan.

j. Pagar belakang dan samping menggunakan pasangan bata yang

tingginya berukuran 3 meter, depan pasangan bata pilar + tralis besi

yang tingginya 1,5 meter.

Secara formal pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli rumah

antara pengembang (developer) dengan konsumen umumnya berjalan dengan

baik. Hal tersebut disebabkan bahwa pelaksanaan perjanjian pengikatan jual

beli rumah lebih mengarah pada proses beralihnya hak kepemilikan atas tanah

dan bangunan dari developer selaku penjual kepada konsumen selaku

pembeli.

Persoalan biasanya baru muncul manakala objek dalam perjanjian

pengikatan jual beli rumah telah diserahkan ternyata kualitasnya tidak sesuai

dengan yang diharapkan konsumen ataupun lingkungan di mana rumah yang

menjadi obyek perjanjian didirikan tidak sesuai dengan yang dipromosikan.

Hal inilah sebenarnya yang perlu dicermati bersama baik oleh developer

sendiri selaku penjual maupun oleh konsumen selaku pembeli.

Dengan demikian setiap konsumen perumahan pada saat akan

membeli rumah harus terlebih dahulu mengerti jelas mengenai rumah yang

akan dibeli apakah layak huni atau tidak? Ini merupakan langkah awal dalam

hal pembelian rumah oleh konsumen sebelum adanya perjanjian pengikatan

jual beli rumah tujuan inipun agar konsumen tidak mendapat kerugian di

kemudian hari misal rumah yang sudah dibeli kualitas bangunannya tidak


commit to user

52

sesuai dengan yang dijanjikan seperti atap bocor, lantai retak-retak,dan masih

banyak lagi. Untuk itu diperlukan pedoman teknis tentang pembangunan

perumahan yang dapat dikatakan berkualitas baik dan layak huni dan

pedoman itu telah sesuai dengan acuan atau ketentuan yang terdapat pada

peraturan perundang-undangan. Berdasarkan hasil penjelasan dari Bapak Eka

dapat diketahui bahwa ukuran-ukuran yang dipakai dalam pembangunan

rumah di Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memenuhi norma-norma

yang berlaku dan sesuai dengan standar-standar bangunan rumah, ukuran-

ukuran yang dipakai pada saat membangun rumah di Perumahan Fajar Indah

Surakarta disesuaikan dengan tipe-tipe rumah seperti tipe 56, 92 dan

seterusnya berbeda-beda dan disesuaikan juga dengan kubutuhan konsumen

(hasil wawancara dengan Bapak Eka Staff Personalia PT Fajar Bangun

Raharja). Namun demikian tidaklah mungkin bagi konsumen yang membeli

rumah merasa puas bahkan seringkali konsumen selalu mengklaim apabila

rumah yang dibeli tidak sesuai dengan yang diinginkan dan banyak juga para

pelaku usaha tidak merespon atau memberi tanggapan atas klaim konsumen

tersebut.

Sehingga pada konteksnya penelitian skripsi ini, dimana tema

perlindungan konsumen perumahan menjadi fokus kajian utama, maka

ketentuan-ketentuan sebagaimana yang diatur di dalam Undang-undang No. 8

Tahun 1999 tetap menjadi acuan utama. Pemberlakuan Undang-undang No. 8

Tahun 1999 memang sebuah manifestasi terserapnya berbagai aspirasi yang

memperjuangkan nasib konsumen. Namun demikian, hal tersebut tidak

memberikan jaminan keberhasilan di dalam pelaksanaannya. Undang–Undang

No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen dalam pasal 8 ayat (1)

telah memuat aturan-aturan yang dapat melindungi konsumen dari berbagai

pelanggaran pelaku usaha. Indikasi penipuan dan pelanggaran Undang-

Undang Perlindungan Konsumen yang dilakukan pelaku usaha itu sudah jelas


commit to user

53

terlihat, seperti kayu yang digunakan untuk rumah tidak sesuai dengan

spesifikasi dan brosur yang ditawarkan. Dalam brosur penawaran developer

mencantumkan kayu yang digunakan adalah borneo super. Tapi setelah rumah

dan bangunan selesai dibuat ternyata kayu yang digunakan adalah karet

jeunjing dan sengon, material kayu di dalam keropos dan hampir terjadi

semua pascaperjanjian pengikat jual-beli diserahkan, padahal jauh sebelum

terjadi kesepakatan antara developer dan konsumen umumnya para developer

dalam menawarkan produk perumahannya membuat brosur-brosur atau iklan

yang diiringi dengan janji-janji bahwa kualitas bangunan terjamin mutunya

dan kualitasnya.

Secara normatif Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen melarang pelaku usaha menjual barang dan/atau jasa

yang tidak sesuai dengan janji atau iklan. Hal ini dapat dilihat dalam

ketentuan Pasal 8 ayat (1) huruf a tentang Perlindungan Konsumen yang

menyatakan pelaku usaha dilarang untuk memproduksi atau

memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak memenuhi atau tidak

sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dan Pasal 8 ayat (1) huruf f

Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang

menyatakan bahwa pelaku usaha dilarang untuk memproduksi atau

memperdagangkan barang dan atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang

dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan

barang dan atau jasa tersebut. Di Perumahan Fajar Indah Surakarta, dimana

para pengembang mengutamakan kepentingan konsumen terlebih dahulu dan

dalam pembuatan rumah selalu sesuai dengan spesifikasi bangunan adapun

apabila pembuatan rumah merubah dari spesifikasi bangunan yang sudah ada

itu merupakan keinginan konsumen dan spesifikasi bangunan yang diinginkan

konsumen harus adanya keseimbangan harga terlebih dahulu atau dikenakan


commit to user

54

charge harga ( konfirmasi dari Bapak Eka Staff Personalia PT Fajar Bangun

Raharja).

Apabila seorang konsumen tidak merasa puas dan mendapatkan

kerusakan pada rumah yang sudah dibelinya bisa mengajukan klaim kepada

pihak pengembang, Perumahan Fajar Indah diketahui terdapat kira-kira 100-

an konsumen yang pernah mengajukan klaim dan klaim yang diajukan

menyangkut kualitas bangunan, kerusakan ringan, sebelum ditempati dan

fasilitas perumahan. Pihak PT Fajar Bangun Raharja ternyata memenuhi

semua klaim dari konsumen tersebut, karena disamping itu klaim yang

dilakukan diberikan tenggang waktu, yaitu 100 hari atau 3 bulan sejak

penyerahan rumah, masa komplain diberikan 100 hari tidak tertuang didalam

perjanjian pengikatan jual beli dan hanya diberikan oleh pengembang

berdasarkan kesepakatan bersama, dan juga tidak mempunyai dasar hukum

yang tetap atau tidak terdapat di peraturan perundang-undangan manapun

melainkan hanya merupakan kebiasaan dari pengembang untuk menunjukkan

etiket baik pengembang dalam memberikan pelayanan yang baik kepada

konsumen (hasil Wawancara dengan bapak Eka selaku Staff Personalia,

Senin, 25 Juli 2011). Juga karena kesadaran pihak PT Fajar Bangun Raharja

bahwa kerugian/ kerusakan adalah tanggung jawabnya untuk mengganti.

Keluhan-keluhan itu antara lain :

1. Bp Kasirin Penghuni perumahan Fajar Indah mengajukan klaim atas

rumah sejak penyerahan kunci dilakuan, klaim tersebut meliputi:

a. Kamar belakang bocor.

b. Tembok banyak yang retak.

c. Cat pintu dan jendela warnanya masih belang-belang


commit to user

55

2. Ibu Julie Roosfiana mengajukan klaim 1 minggu (tujuh hari) setelah

penyerahan rumah dari pengembang ke konsumen,klaim tersebut

berupa :

a. Tembok dipagar retak.

b. Jendela ruang tamu tidak bisa ditutup rapat.

c. Pintu kamar anak sebelah bawah rusak (hasil komfirmasi dari ibu

Julie penghuni perumahan Fajar Indah Surakarta, Rabu 13 Juli

2011).

3. Bp Andrew Novianto penghuni perumahan yang mengajukan klaim

sejak dilakukan penyerahan kunci dari pengembang,klaim tersebut

berupa:

a. Lantai keramik retak.

b. Cat tembok tidak rata (hasil wawancara dengan Bp Andrew

penghuni Perumahan Fajar Indah Surakarta, Rabu 13 Juli 2011).

Konsumen-konsumen yang telah disebutkan diatas adalah konsumen

perumahan yang pernah mengajukan keluhan atas rumah yang sudah

dibelinya kepada pihak pengembang, pihak pengembang merespon dengan

cepat atas klaim tersebut dan dalam jangka waktu 1 minggu atau 7 (tujuh) hari

telah dilakukan perbaikan atas kerusakan bangunan dan juga karena adanya

kesadaran pihak PT Fajar Bangun Raharja bahwa kerugian/ kerusakan adalah

tanggung jawabnya untuk mengganti (hasil wawancara dengan ibu Eno selaku

marketing PT Fajar Bangun Raharja, Senin, 18 Mei 2011) . Tanggung jawab

yang ditunjukkan oleh pihak pengembang PT Fajar Bangun Raharja ini

sejalan dengan ketentuan dalam ketentuan Pasal 19 UUPK, yang pada

pokoknya menegaskan bahwa pelaku usaha bertanggungjawab memberikan

ganti rugi atas kerusakan / kerugian konsumen, dan ganti rugi itu dapat

berupa pengembalian uang atau penggantian barang yang serupa atau senilai

harganya.


commit to user

56

Selain konsumen yang pernah mengajukan klaim ada juga seorang

konsumen penghuni perumahan Fajar Indah menjelaskan bahwa spesifikasi

teknis bangunan yang ada dalam brosur sama dengan rumah yang sudah

dibuat namun ada beberapa bagian yang tidak sama tetapi masih dalam ukuran

standar kualitas bangunan dan pengembang telah memberitahukan terlebih

dahulu (hasil wawancara dengan Bapak Rudy penghuni perumahan Fajar

Indah). Adapun realita ukuran bangunan di Perumahan tersebut terlihat pada

tabel dibawah ini :

No Bangunan Ukuran Berat

1 Struktur

Beton bertulang :

-berat beban

-berat dinding ½ batu

-berat plafon& penggantung

12 cm

2400 kg/m²

250 kg/m²

18 kg/m²

2 Plat lantai

-berat sendiri plat

-berat plafon&penggantung

Finishing (ditaksir)

288 kg/m² 18 kg/m² 33 kg/m²

3 Kusen (kerangka) 6x15 cm

4 Keramik biasa

Keramik granit (real estate)

40x40 cm

60x60 cm

5 Pondasi :batu kali rollag 60 cm

-Tabel-

Dengan demikian Peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan

landasan hukum bagi perlindungan konsumen sebagai upaya untuk

memperoleh perlindungan hukum yaitu Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999


commit to user

57

tentang Perlindungan Konsumen. Undang-Undang Perlindungan Konsumen

atau yang disebut dengan UUPK tersebut cukup memadai karena menjamin

adanya kepastian hukum dan diharapkan perlindungan terhadap konsumen itu

sebagai benteng untuk meniadakan tindakan kesewenang-wenangan dari

pelaku usaha.

Perlindungan hukum terhadap konsumen oleh pengembang atau

developer telah dilaksanakan sesuai dengan Undang-Undang, dimana

perlindungan konsumen diwujudkan dalam bentuk perjanjian jual beli antara

konsumen dan developer. Namun dalam pelaksanaannya upaya perlindungan

konsumen di perumahan Fajar Indah Surakarta belum sepenuhnya mendapat

perlindungan hukum karena masih ada komplain-komplain dari pihak

konsumen terutama menyangkut kualitas bangunan perumahan.

B. Penyelesaiannya jika Pengembang Menimbulkan Kerugian bagi

Konsumen

Pada dasarnya pengembang atau developer pada saat membuat rumah

tidak melihat hak-hak konsumen terlebih dahulu, sehingga acapkali terjadi

cacat kualitas yang menimbulkan kerugian bagi konsumennya. adapun Hak-

hak konsumen menurut Undang-undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

dan Kawasan Permukiman menyebutkan antara lain :

a. Menempati, menikmati, dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang

layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur;

b. Melakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;

c. Memperoleh informasi yang berkaitan dengan penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman;

d. Memperoleh manfaat dari penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman;


commit to user

58

e. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara

langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman; dan

f. Mengajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan

masyarakat.

Tidak ubahnya pada Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang

menyatakan bahwa jika pelaku usaha menimbulkan kerugian bagi

konsumennnya, konsumen berhak mendapatkan bantuan hukum, terdapat

pada Pasal 5 UUPK yang menyebutkan aturan mengenai hak-hak konsumen

yang diberikan oleh Undang-Undang Perlindungan Konsumen, di mana salah

satu hak tersebut adalah hak untuk mendapat advokasi, perlindungan, dan

upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut jika pelaku

usaha melakukan pelanggaran.

Di Perumahan Fajar Indah jika pengembang menimbulkan kerugian

bagi konsumennya atau terjadi sengketa selalu diselesaikan secara

musyawarah mufakat dan selalu mencapai kata sepakat antara para pihak dan

belum ada yang sampai pada BPSK maupun pengadilan (hasil konfirmasi dari

Ibu Eno selaku pihak marketing PT Fajar Bangun Raharja). Kesepakatan yang

dilakukan para pihak yaitu pengembang menerima keluhan dari konsumen

dan melakukan penggantian apa yang dikeluhkan oleh konsumen mengenai

bangunan rumah. Penggantian itu dilakukan setelah adanya kesepakatan dan

tidak melebihi apa yang sudah disepakati antar pihak.

Berdasarkan implementasi pada Undang-undang penyelesaian

sengketa konsumen dapat ditempuh melalui jalur pengadilan maupun luar

pengadilan, peraturan perundang-undangan yang dapat dijadikan dasar


commit to user

59

hukum penyelesaian sengketa konsumen adalah Pasal 45 ayat (2) Undang-

Undang Perlindungan Konsumen, yang menyatakan:

”Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan

atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang

bersengketa”.

Dalam Hukum Administrasi di kenal adanya badan penyelesaian

sengketa yang disebut dengan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen

(BPSK), BPSK ditujukan apabila penyelesaian sengketa antara konsumen dan

pelaku usaha tidak dapat diselesaikan secara musyawarah antara para pihak.

Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen di dalam Undang-undang

Perlindungan Konsumen termasuk pada penyelesaian sengketa konsumen di

luar pengadilan, penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan menurut

pasal 47 Undang-Undang No 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

diselenggarakan untuk mencapai kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya

ganti rugi dan/atau mengenai tindakan tertentu untuk menjamin tidak akan

terjadi kembali atau tidak akan terulang kembali kerugian yang diderita oleh

konsumen.

Adapun tugas dan kewenangan dari Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen (Ahmadi Miru,2004:246) antara lain :

a. Melaksanakan penanganan dan penyelesaian sengketa konsumen,

dengan cara melalui mediasi atau arbitrase atau konsiliasi.

b. Memberikan konsultasi perlindungan konsumen.

c. Melakukan pengawasan terhadap pencantuman klausula baku.

d. Melaporkan kepada penyidik umum apabila terjadi pelanggaran

ketentuan dalam Undang-undang No.8 tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen.


commit to user

60

e. Menerima pengaduan baik tertulis maupun tidak tertulis, dari

konsumen tentang terjadinya pelanggaran terhadap perlindungan

konsumen.

f. Memanggil pelaku usaha yang diduga telah melakukan pelanggaran

terhadap perlindungan konsumen.

g. Memanggil dan menghadirkan saksi, saksi ahli dan/atau setiap orang

yang dianggap mengetahui pelanggaran terhadap Undang-undang

No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

h. Meminta bantuan penyidik untuk menghadirkan pelaku usaha, saksi,

saksi ahli, atau setiap orang atau pihak yang tidak bersedia memenuhi

panggilan badan penyelesaian sengketa konsumen.

i. Mendapatkan, meneliti dan/atau menilai surat, dokumen, atau alat

bukti lain guna penyelidikan dan / atau pemeriksaan.

j. Memutuskan dan menetapkan ada atau tidak adanya kerugian di pihak

konsumen.

k. Memberitahukan putusan kepada pelaku usaha yang melakukan

pelanggaran terhadap perlindungan konsumen.

l. Menjatuhkan sanksi administratif kepada pelaku usaha yang

melanggar ketentuan Undang-undang ini.

Lembaga penyelesaian sengketa yang dilaksanakan melalui BPSK ini

memang dikhususkan bagi konsumen perorangan yang memiliki perselisihan

dengan pelaku usaha. Dengan adanya BPSK maka penyelesaian sengketa

konsumen dapat dilakukan secara cepat, mudah, dan murah. Cepat karena

undang-undang menentukan dalam tenggang waktu 21 hari kerja, BPSK wajib

memberikan putusannya. Mudah karena prosedur administratif dan proses


commit to user

61

pengambilan putusan yang sangat sederhana. Murah terletak pada biaya

perkara yang terjangkau.

Selain itu Secara normatif pelaku usaha bertanggung jawab memberikan

ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat

mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan. Ganti

rugi tersebut dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau

jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau

pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang

berlaku (Pasal 19 ayat 1 dan 2 UUPK). Ketentuan ini merupakan upaya untuk

memberikan perlindungan kepada konsumen.

Adapun ada beberapa tahapan untuk menindaklanjuti penyelesaian

sengketa konsumen melalui BPSK, tahapan-tahapan itu antara lain :

1. Konsiliasi

Konsiliasi yaitu bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan,

supaya kedua belah pihak dapat melewati perselisihan tersebut. Karena

proses konsiliasi memperbolehkan kedua belah pihak yang berselisih

untuk membicarakan masalah mereka, maka ini memungkinkan bagi salah

satu pihak untuk mendapatkan pengertian yang lebih baik atas pihak yang

lain. Ini dapat membantu menghilangkan salah pengertian yang

dikarenakan prasangka atau informasi yang tidak benar untuk mencapai

perubahan sikap yang nyata.

Semua informasi yang didapatkan dalam proses konsiliasi akan

dijaga kerahasiaannya dan tidak akan dibuat sebagai bagian dari proses

peradilan.Pertemuan konsiliasi adalah pertemuan suka rela. Jika

pihak yang bersangkutan mencapai perdamaian, maka perjanjian

perdamaian yang ditandatangani oleh pihak yang bersangkutan merupakan

kontrak yang mengikat secara hukum (Muh.Nur Udpa, S.H.,

2009.<ttp://www.scribd.com/doc/55467774/Alur-penyelesaian-Sengketa

Konsumen-Melalui-Bpsk> diakses Selasa 12 Juli 2011 pukul 21:15 WIB).


commit to user

62

2. Mediasi

Mediasi merupakan salah satu alternatif penyelesaian sengketa di

luar pengadilan, di samping sudah dikenal dalam perundang-undangan di

Indonesia juga merupakan salah satu pilihan terbaik diantara sistem dan

bentuk ADR yang ada.

Penyelesaian sengketa melalui mediasi harus didahului dengan

kesepakatan para pihak untuk menyelesaikan sengketanya melalui

mediasi. Kesepakatan ini dapat dilakukan sebelum timbulnya sengketa,

yaitu dengan memasukkan sebagai klausula perjanjian (mediation clause

agreement), atau setelah timbul sengketa kemudian para pihak membuat

kesepakatan untuk menyerahkan penyelesaiannya melalui mediasi

(mediation submission).

Mediasi, juga merupakan cara penyelesaian sengketa yang

fleksibel dan tidak mengikat serta melibatkan pihak netral yaitu mediator,

yang memudahkan negoisasi antara para pihak/membantu mereka dalam

mencapai kompromi atau kesepakatan (Ahmadi Miru&Sutarman Yodo,

2004:255).

3. Arbitrase

Arbitrase merupakan cara penyelesaian sengketa di luar peradilan umum

yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat oleh para pihak

yang bersengketa. Penyelesaian sengketa melalui peradilan arbitrase ini

dapat dilakukan oleh oleh para pihak yang bersengketa, jika para pihak

tersebut telah mencantumkan klausula arbitrase dalam perjanjian yang

menjadi pokok sengketa atau mengadakan perjanjian arbitrase setelah

timbulnya sengketa diantara mereka (Ahmadi Miru& Sutarman

Yodo,2004:249).

Apabila penyelesaian sengketa konsumen melalui mediasi,arbitrasi,

dan konsiliasi tidak dapat menyelesaikan sengketa, maka kedua belah pihak


commit to user

63

dapat mengajukan keluhan kepada pengadilan negeri dalam 14 hari setelah

penyelesaian di informasikan dan Pengadilan negeri dari badan peradilan

berkewajiban memberikan penyelesaian dalam 21 hari kerja (direktorat

perlindungankonsumen,2006<http://pkditjenpdn.depdag.go.id/index.php?page

=sengketa> diakses selasa 12 juli 2011 pukul 20.30 WIB).

Penyelesaian sengketa konsumen melalui pengadilan mengacu pada

ketentuan Pasal 45 Ayat (4) yaitu : “apabila telah dipilih upaya penyelesaian

konsumen di luar pengadilan, gugatan pengadilan hanya dapat ditempuh

apabila upaya tersebut dinyatakan tidak berhasil oleh salah satu pihak atau

oleh para pihak yang bersengketa”. Penyelesaian sengketa melalui pengadilan

dapat ditempuh beberapa tahap yaitu pengajuan gugatan, pemeriksaan dan

pembuktian.

1. Pengajuan gugatan pada perkara perdata diatur dalam 1865 KUH Perdata

yang menyatakan “Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai

sesuatu hak atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah

suatu hak orang lain, menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan

membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut”. Dengan demikian

rumusan dalam pasal 1865 KUH Perdata mempunyai makna, yang

makna tersebut terdiri dari :

a. Seseorang dapat mengajukan suatu peristiwa, dalam hal ini

wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, untuk menunjukkan

haknya.

b. Peristiwa yang diajukan itu harus dibuktikan.

Berdasarkan ketentuan diatas, bahwa di dalam persidangan

perdata para pihak yang merasakan atau mendapatkan kerugian yang

ditimbulkan dari akibat adanya hubungan hukum, berhak mengajukan

penuntutan di depan persidangan dengan memberikan bukti-bukti yang

berhubugan dengan persoalan yang terjadi.


commit to user

64

Berbeda dengan ketentuan pada Undang-undang Perlindungan

konsumen yang diatur dalam Pasal 46 Undang-undang Perlindungan

Konsumen Tahun 1999 yang menyebutkan bahwa :

1) Gugatan atas pelaku usaha dapat dilakukan oleh :

(a) Seseorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang

bersangkutan;

(b) Sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang

sama;

(c) Lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang

memenuhi syarat, yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan,

yang dalam anggaran dasarnya menyebutkan dengan tegas

bahwa tujuan didirikannya organisasi tersebut adalah untuk

kepentingan perlindungan konsumen dan telah melaksanakan

kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya;

(d) Pemerintah dan atau instansi terkait apabila barang dan atau

jasa yang dikonsumsi atau dimanfaatkan mengakibatkan

kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit;

2) Gugatan yang diajukan oleh sekelompok konsumen, lembaga

perlindungan konsumen swadaya masyarakat, atau pemerintah

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, huruf c, atau huruf d

diajukan kepada peradilan umum.

3) ketentuan lebih lanjut menegenai kerugian materi yang besar

dan/atau korban yang tidak sedikit sebagaimana yang dimaksud

pada ayat (1) huruf d diatur dengan peraturan pemerintah.

2. Pemeriksaan dan pembuktian

Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 1865 KUH Perdata, di mana

peristiwa yang menjadi dasar hak dasar mesti dibuktikan oleh penggugat.

Artinya kalau gugatan atas ganti kerugian didasarkan pada peristiwa

wanprestasi konsumen sebagai penggugat perlu membuktikan (Justice,


commit to user

65

Upaya Hukum yang Ditempuh Konsumen Atas Kerugian yang diakibatkan

dari barang dan /atau Jasa yang ditawarkan pelaku usaha melalui iklan.<

http://online-hukum.blogspot.com/2011/01/upaya-hukum-yang-ditempuh-

konsumen-atas.html> diakses Hari Sabtu,24 September 2011 Pukul 17.00

WIB) :

1. Adanya hubungan perikatan (kontrak, perjanjian);

2. Adanya bagian-bagian dari kerwajiban yang tidak dipenuhi oleh pelaku

usaha; dan

3. Timbulnya kerugian bagi konsumen (penggugat).


commit to user

70

BAB IV

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan hasil peneltian, maka di peroleh kesimpulan sebagai

berikut :

1. Kualitas bangunan perumahan di Fajar Indah Surakarta yang ditawarkan kepada

kepada konsumen menggunakan brosur penawaran yang spesifikasinya berupa :

a. Pondasi berupa pasangan batu kali rollag dan footplat.

b. Struktur Sloof, Kolom, Ring menggunakan beton bertulang.

c. Dinding bangunan berupa pasangan bata diplester, acian, finishing

cat Mowilex.

d. Kusen dan daun pintu menggunakan kusen kayu jati 6 x15 dan

double Teakwood finishing melamin.

e. Kontruksi atap bangunan rangkap atap kayu dan baja ringan,

penutup atap, genteng press beton dan finishing cat Shintex.

f. Lantai keramik biasa ukuran 40 x 40.

g. KM / WC menggunakan lantai keramik berukuran 30 x 30, dinding

keramik berukuran 25 x 33, closet monoblok dan jongkok.

h. Plafon berupa gipsum dan interior.

i. Sanitasi, sumur & pompa listrik, septictank pasangan bata&

peresapan.

j. Pagar belakang dan samping menggunakan pasangan bata yang

tingginya berukuran 3 meter, depan pasangan bata pilar + tralis besi

yang tingginya 1,5 meter.

Spesifikasi seperti yang disebutkan diatas telah memenuhi standar kualitas

bangunan. spesifikasi dalam brosur dan dalam realita sama namun masih ada

yang sedikit perbedaan dan standar kualitas bangunan belum bisa menjamin


commit to user

71

baik atau tidaknya kualitas karena bergantung pada proses pengerjaan

pembangunan rumah. Melihat pada norma-norma perlindungan konsumen

dimana hak-hak konsumen yang terdapat pada Pasal 4 Undang-Undang

Perlindungan Konsumen harus perlu diperhatikan, di Perumahan Fajar Indah

Surakarta diketahui bahwa :

a. Hak konsumen yang terdapat pada Undang-undang adalah yang pertama

hak atas kenyamanan,keamanan, dan keselamatan. Perumahan Fajar Indah

surakarta belum memenuhi hak tersebut dimana konsumen perumahan

belum mendapatkan kenyamanan,keamanan, dan keselamatan pada saat

bertempat tinggal di perumahan tersebut karena masih ada konsumen yang

mengeluh akan rumah yang ditempati keluhan itu seperti kerusakan pada

bangunan rumah.

b. Yang kedua merupakan hak untuk memilih serta mendapatkan barang atau

jasa yang sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang

dijanjikan. Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memenuhi hak

konsumen tersebut dimana konsumen perumahan berhak mendapatkan

rumah dengan keinginan konsumen sendiri.

c. Yang ketiga merupakan hak konsumen untuk memperoleh informasi,

berdasarkan data di Perumahan Fajar Indah Surakarta saat konsumen ingin

membeli rumah konsumen diberitahu informasi melalui brosur penawaran

yang ada dan juga penjelasan dari pengembang.

d. Hak konsumen selanjutnya hak untuk didengar,dimana pengembang

Perumahan Fajar Indah Surakarta sudah memberi kesempatan untuk

konsumen bertanya mengenai informasi yang diperoleh melalui brosur

penawaran dan informasi dari pengembang.

e. Hak untuk memperoleh ganti kerugian, di Perumahan Fajar Indah Surakarta

hak konsumen untuk mendapatkan ganti kerugian sudah sepenuhnya

dilakukan dengan adanya pengembang melakukan perbaikan atas keluhan

konsumen mengenai bangunan rumah yang merugikan konsumen.


commit to user

72

f. Hak Konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta mengenai konsumen

mendapatkan upaya hukum sudah sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang ada pada Undang-undang Perlindungan konsumen.

Dengan demikian Perumahan Fajar Indah Surakarta belum sepenuhnya

mendapatkan perlindungan hukum atas kualitas bangunan karena masih ada

konsumen yang meng-klaim atas kualitas bangunan di perumahan tersebut.

Keluhan-keluhan konsumen antara lain berupa dinding tembok retak, lantai

keramik retak, genting bocor, pintu rusak, dll. Di perumahan Fajar Indah

Surakarta diketahui bila terdapat konsumen yang meng-klaim atas kualitas

bangunan perumahan, pihak pengembang bertanggung jawab dengan mengganti

atau melakukan perbaikan secara langsung selama 7 (tujuh) hari. Masa komplain

yang diberikan kepada konsumen diberi jangka waktu 100 hari sejak penyerahan

rumah dari pengembang kepada konsumen. Tanggung jawab yang diberikan

pengembang kepada konsumen di Perumahan Fajar Indah Surakarta sesuai

dengan norma yang ada pada peraturan Perundang-undangan yang terdapat pada

Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen yang menyatakan Pelaku Usaha bertanggung jawab ganti kerugian

atas kerugian konsumen. Landasan peraturan perundangan-undangan yang

dijadikan dasar hukum adalah Undang-undang No 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen

2. Penyelesaian jika pengembang menimbulkan kerugian bagi konsumennya di

Perumahan Fajar Indah Surakarta diselesaikan secara musyawarah dan mufakat

antara para pihak dengan memperbaiki bangunan atas klaim yang diajukan oleh

konsumen dan belum ada yang sampai pada BPSK atau pengadilan.

Penyelesaian secara musyawarah merupakan suatu upaya untuk memecahkan

persoalan (mencari jalan keluar) guna mengambil keputusan bersama dalam

penyelesaian atau pemecahan masalah. Penyelesaian musyawarah mufakat

dalam perumahan merupakan ganti rugi.


commit to user

73

B. Saran

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan, ada beberapa saran, antara lain :

1. Perlindungan hukum terhadap konsumen perumahan perlu ditingkatkan kembali

terutama menyangkut pada kualitas bangunan perumahan.

2. Dengan banyaknya kasus-kasus yang terjadi di masyarakat khususnya masalah

perumahan, hendaknya konsumen perumahan berhati-hati dalam menbaca dan

mendengar informasi dari pengembang. Informasi yang diperoleh dari

pengembang terutama brosur iklan harus dipahami dengan sungguh-sungguh

agar konsumen tidak menyesal di kemudian hari.

3. Pemerintah perlu membentuk peraturan tentang pedoman teknis kualitas

bangunan rumah.


commit to user

66

DAFTAR PUSTAKA

Ahmadi Miru & Sutarman Yodo. 2004. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta:

PT. Raja Grafindo Persada.

Peter Mahmud Marzuki. 2005. Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana Prenada Media.

Ronny Hanitijo Soemitro.1994. Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri.

Jakarta: Ghalia Indonesia.

Shidarta. 2004. Hukum Perlindungan Konsumen.Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia.

Siswono Yudohusodo. 1991. Rumah Untuk Seluruh Rakyat.Jakarta: Yayasan Padamu Negeri.

Sudaryatmo. 1996. Masalah Perlindungan konsumen di Indonesia. Bandung: PT Citra Aditya Bakti.

Sudikno Mertokusumo. 2003. Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Yogyakarta:

Liberty.

Yusuf Shofie. 2003. Perlindungan Konsumen Dan Instrumen-Instrumen Hukumnya. Bandung : PT. Citra Aditya Bakti.

Peraturan Perundang-Undangan No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Peraturan Perundang-Undangan No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Peraturan Perundang-undangan No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 14/PRT/M/2010 tentang Petunjuk teknis Definisi Operasional Standar Pelayanan Bidang Cipta Karya Penanganan Permukiman Perkotaan.

Kepmen Kimpraswil No. 403/KPTS/M/2002 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Pembangunan gedung.


commit to user

67

A.Joko Purwoko.2005 “Tanggung Jawab Pelaku Usaha Terhadap Konsumen Dalam Bisnis Multi Marketing Level”. Kisi Hukum.Vol. 8 No 1.

Acmad Basuki, Menilik Kualitas Bangunan Dan Tips Penanggulangan Kerusakan Yang mungkin Terjadi http://acmadbasuki.wordpress.com/feed/ diakses Selasa 31 Mei 2011 Pukul 20.00 WIB.

May Lim Charity, Kilasan Kasus Perumahan 2007 YLKI <http://charity55.multiply.com/journal/item/2> diakses Kamis 23 juni 2011

Wiley-Blackwell, Internasional Journal of Consumer Studies. http://www.wiley.com/bw/journal.asp?ref=1470-6423 diakses Senin,27 Juni 2011 pukul 14.00 WIB.

NM. Wahyu Kuncoro, S.H, pedoman-pengikatan-jual-beli-rumah.html diakses Senin tanggal 9 Mei 2011 pukul 19.00 WIB. Azlinor Sufian and Rozanah AB. Rahman, Journal of Economics and Management

2(1): 141 – 156 (2008) ISSN 1823 – 836 http://www.econ.upm.edu.my/ijem/vol2no1/bab07.pdf diakses selasa 12 juli 2011 Pukul 13.00 WIB

Justice, Upaya Hukum yang Ditempuh Konsumen Atas Kerugian yang diakibatkan dari barang dan /atau Jasa yang ditawarkan pelaku usaha melalui iklan.< http://online-hukum.blogspot.com/2011/01/upaya-hukum-yang-ditempuh konsumen-atas.html> diakses Hari Sabtu,24 September 2011 pukul 17.00 WIB).

perlindungan hukum terhadap konsumen …/perbedaan... · memelihara hati dan pikiranmu dalam...

Documents