plagiat merupakan tindakan tidak terpuji - core.ac.uk filejurusan akuntansi – program studi...
TRANSCRIPT
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS
PROYEK VALENCIA GARDEN
(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat
Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
Program Studi Akuntansi
Oleh :
Anitya Wahyu Hapsari
NIM : 102114057
PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SANATA DHARMA
YOGYAKARTA
2015
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
i
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS
PROYEK VALENCIA GARDEN
(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat
Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
Program Studi Akuntansi
Oleh :
Anitya Wahyu Hapsari
NIM : 102114057
PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SANATA DHARMA
YOGYAKARTA
2015
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
iv
Tuhan tidak melakukan apa pun di Surga, selain menjawab doa
yang penuh dengan kepercayaan. -Anonim-
Orang yang mengatakan matahari mendatangkan kebahagiaan
adalah orang yang tidak pernah menari di tengah hujan.
-Anonim-
Beberapa orang selalu mengeluh karena mawar memiliki duri,
aku bersyukur bahwa duri memiliki mawar. -Alphonse Karr-
Kau hanya hidup sekali; tetapi jika kau hidup dengan benar,
sekali itu cukup. -Adam Marshal-
Karena itu Aku berkata kepadamu : Apa saja yang kamu minta
dan doakan, percayalah bahwa kamu telah menerimanya, maka
hal itu akan diberikan kepadamu. -Markus 11 : 24-
Skripsi ini kupersembahkan untuk:
Tuhan Yesus Kristus..
Bunda Maria..
Papaku Setiadi..
Mamaku Endang Sri Wahyuni..
Adikku Anindita Puspita Sari dan
Melania Alodia Natali Agriphina..
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
v
UNIVERSITAS SANATA DHARMA
FAKULTAS EKONOMI
JURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI AKUNTANSI
PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya menyatakan bahwa Skripsi dengan judul:
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS
PROYEK VALENCIA GARDEN
Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo
dan dimajukan untuk diuji pada tanggal 23 Januari 2015 adalah hasil karya saya.
Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam skripsi
ini tidak terdapat keseluruhan atau sebagian tulisan orang lain yang saya ambil
dengan cara menyalin, atau meniru dalam bentuk rangkaian kalimat atau simbol
yang menunjukkan gagasan atau pendapat atau pemikiran dari penulis lain yang
saya aku seolah-olah sebagai tulisan saya sendiri dan atau tidak terdapat bagian
atau keseluruhan tulisan yang saya salin, tiru, atau yang saya ambil dari tulisan
orang lain tanpa memberikan pengakuan pada penulis aslinya.
Apabila saya melakukan hal tersebut di atas, baik sengaja maupun tidak,
dengan ini saya menyatakan menarik skripsi yang saya ajukan sebagai hasil
tulisan saya sendiri ini. Bila kemudian terbukti bahwa saya ternyata melakukan
tindakan menyalin atau meniru tulisan orang lain seolah-olah hasil pemikiran saya
sendiri, berarti gelar dan ijasah yang telah diberikan oleh universitas batal saya
terima.
Yogyakarta, 27 Februari 2015
Yang membuat pernyataan,
Anitya Wahyu Hapsari
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
vi
LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN
PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya mahasiswa Universitas Sanata Dharma:
Nama : Anitya Wahyu Hapsari
Nomor Induk Mahasiswa : 102114057
Demi pengembangan ilmu pengetahuan, saya memberikan kepada Perpustakaan
Universitas Sanata Dharma karya ilmiah saya yang berjudul
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS
PROYEK VALENCIA GARDEN
Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo
Berserta perangkat yang diperlukan (bila ada). Dengan demikian saya kepada
Perpustakaan Universitas Sanata Dharma hak untuk menyimpan, mengalihkan
dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data,
mendistribusikan secara terbatas, dan mempublikasikannya di Internet atau media
lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun
memberikan royalti kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai
penulis.
Demikian pernyataan ini yang saya buat dengan sebenarnya.
Dibuat di Yogyakarta
Pada tanggal: 27 Februari 2015
Yang menyatakan
Anitya Wahyu Hapsari
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
vii
KATA PENGANTAR
Segala puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah
melimpahkan berkat dan rahmatnya sehingga penulis dapat menyelesaikan
penyusunan Skripsi ini. Skripsi ini disusun sebagai syarat untuk menempuh
ujian akhir gelar sarjana (S1) pada Program Studi Akuntansi Universitas
Sanata Dharma Yogyakarta.
Pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih
kepada semua pihak yang telah banyak membantu baik moril maupun
materiil sehingga terselesaikannya Skripsi ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada:
1. Drs. Johanes Eka Priyatma, M.Sc., Ph.D selaku rektor Universitas Sanata
Dharma yang telah memberikan kesempatan untuk belajar dan
mengembangkan kepribadian kepada penulis.
2. Dr. Francisca Reni Retno Anggraini, M.Si., Akt., CA. selaku dosen
pembimbing skripsi atas segala kebaikan dan kesabaran dalam
membimbing skripsi dari awal hingga terselesaikannya skripsi ini.
3. Bapak Radhial Kautsar selaku manajer akuntansi dan segenap karyawan
yang telah membantu dalam mencarikan data.
4. Orangtua penulis, Bapak Setiadi dan Ibu Endang Sri Wahyuni yang selalu
berusaha memperhatikan, memberi semangat serta doanya kepada penulis.
5. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina yang
selalu memberi semangat dan doanya kepada penulis.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
viii
6. Teman-teman: Mbak Berna, Tere, Samuel, Mas Felix, Vio, yang selalu
memberi semangat dan memberi masukan dalam diskusi selama ini.
7. Untuk seseorang yang tak pantang menyerah mendengar keluh kesah dan
berada dalam suka maupun duka (Gregorius Catur Seno Aji).
8. Teman-teman seperjuangan Akuntansi 2010 khususnya kelas akuntansi B
atas kebersamaan yang telah kita lalui selama ini.
9. Keluarga Besar Poncolaksono.
10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang sudah
membantu terselesaikannya skripsi ini.
Penyusunan Skripsi ini diharapkan dapat bermanfaat bagi
perkembangan dunia akademik kita. Jika dalam penulisan terdapat kesalahan
kata-kata, penulis memohon maaf yang sebesar-besarnya. Kritik atau saran
sangat diperlukan penulis agar dimasa mendatang menjadi lebih baik.
Yogyakarta, 27 Februari 2015
Anitya Wahyu Hapsari
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
ix
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ......................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN ..................................................................... iii
HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ......................................... iv
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI .... v
LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA
ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS .................................... vi
KATA PENGANTAR ................................................................................ vii
DAFTAR ISI ............................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ....................................................................................... xiii
DAFTAR GAMBAR .................................................................................. xiv
ABSTRAK .................................................................................................. xv
ABSTRACT ................................................................................................ xvi
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1
B. Rumusan Masalah .................................................................... 2
C. Batasan Masalah ....................................................................... 3
D. Tujuan Penelitian...................................................................... 3
E. Manfaat Penelitian.................................................................... 3
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
x
F. Sistematika Penulisan ............................................................... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ................................................................. 6
A. Pengertian Kontrak Konstruksi ................................................ 6
1. Kontrak Harga Tetap ........................................................... 6
2. Kontrak Biaya-plus .............................................................. 7
B. Perusahaan Real Estate dan Property ...................................... 7
1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property ............... 7
2. Pendapatan Pengembangan Real Estate .............................. 9
3. Unsur-Unsur Biaya Pengembangan Real Estate ................. 10
C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ........................................ 15
D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek .............................................. 16
E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek .......................... 16
1. Aspek Pasar ......................................................................... 16
2. Aspek Teknis ....................................................................... 19
3. Aspek Keuangan ................................................................. 21
F. Kriteria Penilaian Proyek ......................................................... 24
1. Metode Average Rate of Return .......................................... 24
2. Metode Payback Period ...................................................... 24
3. Metode Net Present Value (NPV) ....................................... 25
4. Metode Internal Rate of Return (IRR) ................................ 26
G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual .... 27
1. Harga Pokok Produksi (HPP) .............................................. 27
2. Menetapkan Harga Jual ....................................................... 27
H. Pengertian Laporan Keuangan ................................................. 28
I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan ............................. 30
1. Sifat Laporan Keuangan ...................................................... 30
2. Keterbatasan Laporan Keuangan ........................................ 31
J. Arti Penting Laporan Keuangan .............................................. 32
K. Analisis Laporan Keuangan ..................................................... 35
L. Analisis Rasio Keuangan ......................................................... 36
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xi
M. Pengertian Rasio Profitabilitas ................................................ 37
1. Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) ......................... 37
2. Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) ............................ 38
3. Margin Laba Usaha ............................................................. 38
4. Return On Investment (ROI) ............................................... 38
BAB III METODE PENELITIAN.............................................................. 40
A. Jenis Penelitian ......................................................................... 40
B. Waktu dan Tempat Penelitian .................................................. 40
C. Subyek dan Obyek Penelitian .................................................. 40
D. Data yang Diperlukan............................................................... 40
E. Teknik Pengumpulan Data ....................................................... 41
F. Teknik Analisis Data ................................................................ 41
BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ..................................... 50
A. Sejarah Berdirinya Perusahaan................................................. 50
B. Bidang Usaha ........................................................................... 51
C. Lokasi Perusahaan .................................................................... 51
D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya ................................. 52
E. Pengalaman dan Keahlian ........................................................ 53
F. Visi, Misi dan Kebijakan Mutu ................................................ 53
G. Struktur Organisasi ................................................................... 54
BAB V ANALISIS DATA ......................................................................... 61
A. Analisis Aspek Pasar ................................................................ 61
1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar ..................... 61
2. Menentukan pasar potensial ................................................ 63
3. Prediksi penjualan ............................................................... 65
4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian
pemasaran ............................................................................ 66
B. Analisis Aspek Keuangan ........................................................ 67
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xii
1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana ............................. 67
2. Menggunakan metode Net Present Value ........................... 72
C. Menilai Profitabilitas Perusahaan ............................................ 76
1. Menghitung Laba Rugi cluster Valencia Garden .............. 76
2. Menghitung Rasio Profitabilitas ........................................ 79
D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek
Valencia Garden ...................................................................... 81
BAB VI PENUTUP .................................................................................... 83
A. Kesimpulan............................................................................... 83
B. Keterbatasan Penelitian ............................................................ 84
C. Saran ......................................................................................... 84
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. 86
LAMPIRAN ................................................................................................ 88
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xiii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran............... 44
Tabel 3.2 Perhitungan arus kas ................................................................... 46
Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih ..................................................... 47
Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) .................................................... 64
Tabel 5.2 Perhitungan peramalan penjualan ............................................... 65
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran............... 66
Tabel 5.4 Perincian development cost untuk pengembangan Valencia
Garden ........................................................................................ 68
Tabel 5.5 Harga pokok tanah Valencia Garden .......................................... 71
Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan ............................................... 72
Tabel 5.7 Arus kas....................................................................................... 74
Tabel 5.8 Kas masuk bersih ........................................................................ 75
Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value ................................................... 75
Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden ...................................................... 78
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xiv
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo ................. 55
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xv
ABSTRAK
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS
PROYEK VALENCIA GARDEN
(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)
AnityaWahyuHapsari
NIM: 102114057
UniversitasSanata Dharma
Yogyakarta
2015
Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek
perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan
proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.
Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan
proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.
Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio
margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek
perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) proyek perumahan cluster Valencia
Garden adalahh layak dalam hal aspek pasar dan aspek keuangan (2) pelaksanaan
proyek ini tepat seperti yang ditunjukkan oleh rasio laba yang menguntungkan.
Kata kunci: profitabilitas, aspek pasar, aspek keuangan, evaluasi kelayakan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
xvi
ABSTRACT
FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF
VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT
(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)
Anitya Wahyu Hapsari
NIM: 102114057
Sanata Dharma University
Yogyakarta
2015
The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster
housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia
Garden cluster housing project is appropriate.
The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of
the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of
Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross
profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness
of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.
The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was
feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was
appropriate as indicated by favorable earnings ratios.
Keywords: profitability, market aspect, financial aspect, evaluation feasibility
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk
memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia sekaligus untuk meningkatkan
mutu lingkungan hidup. Pembangunan perumahan dan pemukiman tidak lepas
dari masalah-masalah yang dihadapi misalnya masalah pemasaran yang
mendapat persaingan keras dari perusahaan-perusahaan pengembang lainnya.
Kegiatan usaha perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang
ikut mencarikan solusi masalah perumahan adalah membangun dan menjual
perumahan kepada konsumen.
Perusahaan PT Jayaland adalah salah satu perusahaan pengembang
yang bergerak dalam bidang properti. Salah satu anak perusahaannya berada
di Sidoarjo Jawa Timur. PT Jayaland sendiri memiliki beberapa proyek dalam
usaha pembangunan pemukiman yang cukup besar yaitu Puri Surya Jaya di
sekitar daerah kawasan Sidoarjo. Puri Surya Jaya terdiri dari 8 cluster, salah
satu cluster yang sedang dibangun adalah Valencia Garden.
Proyek perumahan seperti Valencia Garden, umumnya memerlukan
dana yang cukup besar. Semakin besar skala proyek yang dibangun semakin
penting evaluasi kelayakan proyek dilakukan. Oleh karena itu sebelum proyek
ini dilaksanakan perlu dikaji terlebih dahulu apakah proyek ini layak
(menguntungkan) atau tidak dilaksanakan. Studi kelayakan proyek terdiri dari
3 aspek yaitu aspek pasar, aspek teknis dan aspek keuangan. Tujuan dilakukan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
2
studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman
modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.
Hal ini tidak terlepas dari tuntutan perusahaan untuk menghasilkan
laba (profit). Pembangunan proyek cluster Valencia Garden diharapkan selain
layak untuk dilaksanakan, juga menghasilkan profit bagi perusahaan. Untuk
mengukur laba (profitabilitas) perusahaan dilakukan dengan cara menganalisis
laporan keuangan. Analisis tersebut memberikan jawaban tentang efektif
tidaknya perusahaan.
PT Jayaland telah melakukan studi kelayakan proyek sebelum
melaksanakan pembangunan proyek. Akan tetapi studi kelayakan yang
dilakukan tersebut belum sesuai dengan prosedur yang ada sehingga
diperlukan adanya evaluasi. Maka dalam penelitian ini akan dibahas mengenai
studi kelayakan proyek yang sesuai dengan prosedur pada PT Jayaland
khususnya cluster Valencia Garden.
B. Rumusan Masalah
1. Apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan?
2. Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia
Garden tepat?
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
3
C. Batasan Masalah
Penelitian ini berhubungan dengan studi kelayakan proyek pada cluster
Valencia Garden. Dalam penelitian ini akan dibatasi pada permasalahan yaitu
penghitungan dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.
D. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden
layak dilaksanakan.
2. Untuk mengetahui apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan
cluster Valencia Garden tepat.
E. Manfaat Penelitian
1. Perusahaan
a. Memberi masukan pada perusahaan untuk mengetahui apakah proyek
perumahan Valencia Garden layak dilaksanakan.
b. Agar perusahaan mengetahui proyek Valencia Garden tepat atau tidak
untuk dilaksanakan.
2. Universitas Sanata Dharma
Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat untuk
pengembangan ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan studi kelayakan
pada proyek perumahan dan juga menambah referensi perpustakaan
Universitas Sanata Dharma.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
4
3. Peneliti
Untuk menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh selama mengikuti
kuliah ke dalam praktek yang sesungguhnya
4. Pembaca
Dapat menambah wawasan pengetahuan dan memperluas wawasan
pembaca dalam evaluasi kelayakan proyek.
F. Sistematika Penulisan
BAB I Pendahuluan
Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang masalah, rumusan
masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan
sistematika penulisan.
BAB II Tinjauan Pustaka
Pada bab ini berisi teori-teori yang berhubungan dengan topik
penelitian dan sebagai dasar pembahasan.
BAB III Metode Penelitian
Dalam bab ini diuraikan mengenai jenis penelitian, subjek dan objek
penelitian, waktu dan tempat penelitian, data yang diperlukan, teknik
pengumpulan data dan teknik analisis data.
BAB IV Gambaran Umum Perusahaan
Dalam bab ini diuraikan mengenai sejarah perusahaan, personalia,
operasional perusahaan, struktur organisasi perusahaan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
5
BAB V Analisis Data
Dalam bab ini akan menguraikan tentang hasil penelitian analisis data
serta pembahasannya.
BAB VI Penutup
Dalam bab ini akan berisi mengenai kesimpulan dari analisis data,
keterbatasan serta saran yang diharapkan dapatt bermanfaat bagi
perusahaan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
6
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Kontrak Konstruksi
Soeharto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai
suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen
dengan tugas megkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek
termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi
dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal
serta menjaga mutu proyek.
Standar Akuntansi Keuangan (SAK) yaitu PSAK No 34
mendefinisikan kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegoisasikan
secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang
berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,
teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok.
Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi
adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan
agen-agen mengkoodinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk
meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Terdapat 2 (dua)
klasifikasi kontrak konstruksi, yaitu: (IAI, 2012: 34.1)
1. Kontrak Harga Tetap
Kontrak konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui
nilai kontrak yang telah ditentukan, atau tarif tetap yang telah ditentukan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
7
per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk pada klausa-klausa
kenaikan biaya.
2. Kontrak Biaya-plus
Kontrak konstruksi yang mana kontraktor mendapatkan penggantian
untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah
imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan tetap.
Suatu kontrak konstruksi mungkin dinegosiasikan untuk membangun
sebuah aset tunggal, seperti jembatan, bangunan, dam, pipa, jalan, kapal,
dan trowongan. Kontrak kostruksi juga berkaitan dengan sejumlah aset
yang berhubungan erat atau saling bergantung satu sama lain dalam hal
rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok;
kontrak seperti ini misalnya kontrak kilang-kilang minyak atau bagian-
bagian lain yang kompleks dari pabrik atau peralatan.
Kontraktor melaksanakan perencanaan dan pembangunan,
perencanaan dapat dilakukan melalui konsultan perencana, tetapi kontrak
perencanaan kepada kontraktor bukan kepada penguna jasa. PSAK No 34
mendefinisikan termin sebagai jumlah yang dilakukan dalam suatu kontrak,
baik yang telah dibayar ataupun yang belum dibayar oleh pemberi kerja.
B. Perusahaan Real Estate dan Property
1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property
Industri Real Estate dan Property pada umumnya merupakan dua
hal yang berbeda. Real estat (Real Estate) merupakan tanah dan semua
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
8
peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti
gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk
pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Aktivitas
pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian
dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan
industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,
sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan
real estat juga mencakup perolehan keveling tanah untuk dijual tanpa
bangunan (IAI, 2012: 44.1). Sedangkan menurut perundang-undangan di
Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam
PDMN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate.
Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan
properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta
pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri
pariwisata. Sedangkan definisi property adalah tanah hak dan bangunan
permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata
lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum
seperti sewa dan kepemilikan.
Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property
sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment,
rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran (office
building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center.
Perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
9
gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property,
sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial
building.
Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang
dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang
semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan
kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis
perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium,
rumah susun, resort, dan sebagainya.
2. Pendapatan Pengembangan Real Estate
Pendapatan sangat berpengaruh bagi kelangsungan hidup
perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar
kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan
kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula
pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji
dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu
perusahaan.
Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi
Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut:
“Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang
timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode bila arus
masuk iti mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari
kontribusi penanam modal.”
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
10
Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh
dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan
kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang
real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal
perusahaan biasanya terdiri dari :
a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling
tanahnya.
b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat
perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam
kepemilikian time sharing.
c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan.
d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya.
Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan
adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut
pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke
dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden.
3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate
Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen
(2000: 38) sebagai berikut:
“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk
barang atau jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan
masa datang untuk organisasi.Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas
dapat ditukar untuk barang atau jasa yang diinginkan.Misalnya, untuk
menukar peralatan dengan bahan baku yang digunakan dalam produksi.”
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
11
Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis
yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan
jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila
tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara
harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat
didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan
dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan.
IAI (2012: 44.7) menegaskan bahwa biaya yang berhubungan
langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi
tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat
dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya
yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya
umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang
dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: (IAI, 2012: 44.7)
a. Biaya pra-perolehan tanah (preacquisition costs);
Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan
real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi :
1) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek
tertentu;
2) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real
estat apabila tanah telah diperoleh; dan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
12
3) Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan
tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang
memadai.
Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan
tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari
Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah
biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya
praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen
biaya sebagai berikut :
1) Biaya pengurusan izin Pemerintah;
2) Biaya konsultasi hukum;
3) Biaya studi kelayakan;
4) Gaji karyawan;
5) Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan
6) Imbalan untuk ahli pertanahan.
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah
dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar
kemungkinan (probable) tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra
perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.
b. Biaya Perolehan Tanah
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,
termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah
tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
13
Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen
biaya sebagai berikut :
1) Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang
tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain
yang berada diatas tanah tersebut;
2) Biaya gambar topografi;
3) Biaya pembuatan cetak biru;
4) Biaya pengurusan dokumen hukum;
5) Bea balik nama;
6) Komisi untuk perantara;
7) Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli
pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan
8) Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek
mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
1) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor;
2) Biaya bahan yang digunakan dalam proyek;
3) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;
4) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi
pelaksanaan proyek;
5) Biaya penyewaan sarana dan peralatan;
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
14
6) Biaya perancangan dan bantuan teknis (tecnicaal assistance) yang
secara langsung berhubungan dengan proyek;
7) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli
lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi;
8) Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan
9) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.
d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real
Estat
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real
estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :
1) Asuransi;
2) Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang
tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;
3) Biaya overhead konstruksi;
4) Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah
umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi,
rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain;
5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan
6) Biaya pinjaman.
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan
diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :
1) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan
dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
15
yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban
proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional
masa depan yang ditanggung penjual.
2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki
oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada
saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik
dialokasikan sebagai beban proyek.
Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang
memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh
sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari
biaya sarana.
C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu
proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil
(Husnan dan Suwarsono 2000). Sedangkan menurut Edris (1983) studi
kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas
setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai
sukses.
Adanya beberapa definisi di atas pada dasarnya studi kelayakan proyek
yaitu:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
16
1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek.
2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna
mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.
D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek
Tidak semua perusahaan yang mengadakan proyek berhasil
memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang
mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena
kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam
memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan
kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan
proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek
menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda.
Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan
demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari
keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak
menguntungkan.
E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek
1. Aspek pasar
Setiap perusahaan yang memproduksi barang selalu mengharapkan
agar dapat mencari dan mempertahankan langganannya sebanyak-
banyaknya agar dapat memperoleh laba yang diinginkan perusahaan. Agar
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
17
tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang
diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen
merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan
kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba.
Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya
persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini
aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan
penanaman investasi yang dilakukan oleh investor.
Suad Husnan dan Suwarsono (2000: 32) mengemukakan beberapa
hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah:
a. Berapa market potensial (pasar potensial) yang tersedia untuk masa yang
akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan
masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap
permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar
potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa
hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model.
b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari
keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share
tersebut di masa yang akan datang?
c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang
telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan
produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan.
Demikian perlu diperhatikan komposisi “marketing mix” yang
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
18
digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama
dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki
pasar.
Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok
produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode
waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel
yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing
mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat
dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada
umumnya atau kondisi industri.
Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah
kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share
perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari
keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang
bersangkutan.
Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang
dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk
melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan
dalam program pemasaran yang direncanakan hendaknya juga
dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus
pada konsumen.
Setelah pembatasan pengertian dilakukan, maka untuk menjawab
permasalahan dalam aspek pasar dari usulan proyek perlu diadakan ramalan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
19
permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang
mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam
penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata
mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan
aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode
yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend
Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu
cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik
apabila data cenderung berbentuk parabola.
Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan,
apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market
potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi
pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan
ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan
proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar.
2. Aspek Teknis
Kesejahteraan manusia tidak hanya mencakup kesehatan fisik saja
tetapi juga kesehatan mental serta hubungan sosial yang optimal di dalam
lingkungannya. Dengan memperhatikan hal tersebut, maka masalah
fasilitas perumahan yang tersedia bagi kesejahteraan masyarakat adalah
sangat penting adanya. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain adalah:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
20
a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih.
b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan
kotoran.
c. Penyediaan jalan lingkungan.
d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah.
e. Fasilitas air bersih dari PAM.
f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak,
tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya.
Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah:
a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka
meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas
lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan.
c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan
dengan lebih mengutamakan tata kota tanah.
Namun secara khusus untuk membangun suatu daerah
pemukiman/perumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah:
a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan
bangunan.
b. Pengukuran tanah.
c. Pembebasan tanah.
d. Sertifikat induk.
e. Pematangan tanah.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
21
f. Pengukuran kapling.
g. Pemecahan sertifikat.
h. Sarana jalan lingkungan.
i. Sarana saluran lingkungan.
j. Gorong-gorong.
k. Bak control
l. Fasilitas air bersih.
m. Sambungan jaringan listrik PLN.
n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial.
3. Aspek Keuangan
Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam
aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian
ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek.
Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang
diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan
yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek.
a. Kebutuhan dana
Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek
meliputi dana untuk aktiva tetap (modal tetap) dan modal kerja.
Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk:
1) tanah dan pengembangan lokasi
2) bangunan dan perlengkapannya
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
22
3) aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent,
lisensi
4) biaya sebelum operasi
Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda
operasi perusahaan sehari-hari.
b. Sumber dana
Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk
membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan
asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu:
1) modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan
2) saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham
pasar modal
3) obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal
4) kredit bank
5) leasing (sewa guna) dari lembaga keuangan non bank
6) project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan
atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial
c. Aliran Kas/Cash Flow
Konsep aliran kas merupakan konsep yang sangat penting dalam
menentukan tingkat keuntungan dari usulan pembangunan proyek
tersebut. Cara penilaian didasarkan pada aliran kas dan bukan pada
keuntungan yang dilaporkan dalam buku. Jumlah kas yang ada dalam
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
23
perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang
dilaporkan dalam buku.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa
dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan (initial
cash flow), aliran kas operasional (operational cash flow), dan aliran
kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi (outlays)
pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul
selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas
yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai
terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif,
operational dan terminal cash flow umumnya positif.
Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat
dipergunakan yaitu:
1) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan
Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan
modal sendiri seluruhnya. Penyusutan dimasukkan karena
penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan
timbul pada saat aktiva tetap dibeli.
2) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga (1 –
pajak)
Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan
modal pinjaman. Kas masuk bersih perlu ditambah dengan bunga
dikalikan dengan satu minus pajak karena keputusan investasi tidak
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
24
dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu
discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu
komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar
tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas
bersih dengan bunga pinjaman.
F. Kriteria Penilaian Proyek
1. Metode Average Rate of Return
Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang
diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba
setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil
yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian
diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka
proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat
keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak (Husnan dan Suwarsono
2000: 207)
2. Metode Payback Period
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
dapat menutup kembali pengeluaran dengan menggunakan proceeds atau
aliran kas netto. Metode mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali.
Karena itu satuan hasilnya bukan presentase, tetapi satuan waktu (bulan,
tahun dan sebagainya). Apabila proceeds tahunnya sama jumlahnya, maka
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
25
payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi
jumlah invetasi dengan proceeds tahunan.
Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan
dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima.
Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek
daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat
diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada
period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak.
Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke
tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga
keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali.
3. Metode Net Present Value (NPV)
Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang
investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa
yang akan datang (Husnan dan Suwarsono, 2000: 190). Secara matematik
rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut :
Dimana :
Io = pengeluaran pembiayaan proyek
t = waktu arus kas
i = suku bunga diskonto yang digunakan
Rt = Arus kas bersih dalam waktu t
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
26
Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan
waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga
juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan
bulan.
Bila…. Berarti…. Maka….
NPV > 0 Proyek yang dilakukan
memberikan manfaat bagi
perusahaan
Proyek bisa dijalankan
NPV < 0 Proyek yang dilakukan akan
mengakibatkan kerugian
bagi perusahaan
Proyek ditolak
NPV = 0 Proyek yang dilakukan tidak
megakibatkan perusahaan
untuk atau merugi
Jika proyek dilaksanakan
atau tidak dilaksanakan
tidak berpengaruh pada
keuangan perusahaan.
4. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Pengertian Internal Rate of Return (IRR) dapat didefinisikan
sebagai bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari proceeds
yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan
jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of capital outlays).
Pada dasarnya IRR harus dicari dengan caratrial and error (terutama jika
proceeds-nya tidak sama tiap tahun) dan interpolasi.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
27
Secara matematik rumus IRR dapat dituliskan sebagai berikut:
Dimana :
r = tingkat bunga
At = cash flows untuk periode t
t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan
G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual
1. Harga Pokok Produksi (HPP)
Di bisnis developer, prinsip sederhananya dihitung dengan
mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah,
biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan,
dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen
tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi
(HPP).
2. Menetapkan Harga Jual
Dalam penetapan harga jual terlebih dahulu harus diketahui Harga
Pokok Produksi tiap proyek yang dijalankan. Bila sudah diketahui Harga
Pokok Produksinya akan mudah untuk menentukan harga jual suatu
proyek. Harga Pokok Produksi ditambah dengan profit yang diinginkan
oleh perusahaan maka akan dihasilkan harga jual.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
28
H. Pengertian Laporan Keuangan
Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan,
yang merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang
terjadi selama tahun buku yang bersangkutan.
Pengertian laporan keuangan menurut Standar Akuntansi Keuangan:
“Laporan keuangan merupakan bagian dari proses pelaporan keuangan.
Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi neraca, laporan
perubahan posisi keuangan (yang dapat disajikan dalam berbagai cara
seperti misal, sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), catatan
juga termasuk skedul dan informasi tambahan yang berkaitan dengan
laporan tersebut, misal informasi keuangan segmen industri dan geografis
serta pengungkapan pengaruh perubahan harga”
Dari pengertian di atas laporan keuangan dibuat sebagai bagian
dari proses pelaporan keuangan yang lengkap, dengan tujuan untuk
mempertanggungjawabkan tugas-tugas yang dibebankan kepada
manajemen.
Laporan keuangan adalah suatu bagian dari proses pelaporan
keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi: neraca,
laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas (yang dapat disajikan dalam
berbagai cara misalnya sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana),
dan catatan atas laporan keuangan.
Laporan keuangan merupakan pencatatan transaksi dan pengikhtisaran
dan pelaporan yang dapat memberikan informasi bagi pemakai. Seperti yang
kita tahu bahwa informasi adalah data yang sudah diolah sehingga berguna
untuk mengambil keputusan. Informasi yang tepat akan sangat berguna dalam
mengambil berbagai keputusan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
29
Karakteristik kualitatif merupakan ciri khas yang membuat informasi
dalam laporan keuangan berguna bagi pemakai. Terdapat empat karakteristik
pokok yaitu: (IAI, 2012: 9)
1. Keterpahamian (Understandibility)
Keterpahamian adalah kemampuan informasi untuk dapat dicerna
maknanya oleh pemakai.Dua faktor mempengaruhi keterpahamian
informasi yaitu pemakai dan informasi itu sendiri (Suwardjono, 2011:
168).Untuk maksud ini, pengguna diasumsikan memiliki pengetahuan
yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis, akuntansi, serta
kemauan untuk mempelajari informasi dengan ketekunan yang wajar.
2. Keberpautan (Relevance)
Keberpautan atau kerelevanan adalah kemampuan informasi untuk
membantu pemakai dalam membedakan beberapa alternatif keputusan
sehingga pemakai dapat dengan mudah menentukan pilihan (Suwardjono,
2011: 169). Informasi memiliki kualitas relevan kalau dapat
mempengaruhi keputusan ekonomi pengguna dengan membantu mereka
mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa kini, atau masa depan,
menegaskan atau mengoreksi, hasil evaluasi pengguna di masa lalu.
3. Keterandalan (Reliability)
Keterandalan adalah kemampuan informasi untuk memberi
keyakinan bahwa informasi tersebut benar atau valid. Informasi akan
menjadi berkurang nilainya kalau orang yang menggunakan informasi
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
30
meragukan kebenaran dan validitas informasi tersebut (Suwardjono, 2011:
171).
4. Keterbandingan (Comparability)
Keterbandingan adalah kemampuan informasi untuk membantu
para pemakai mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara dua
perangkat fenomena ekonomik (Suwardjono, 2011: 175).Pengguna harus
dapat memperbandingkan laporan keuangan perusahaan antar periode
untuk mengidentifikasi kecendrungan (tren) posisi dan kinerja
keuangan.Pengguna juga harus dapat memperbandingkan laporan
keuangan antar perusahaan untuk mengevaluasi posisi keuangan, kinerja,
serta perubahan posisi keuangan secara relatif. Oleh karena itu pengukuran
dan penyajian dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang
serupa harus dilakukan secara konsisten untuk perusahaan tersebut,
antarperiode perusahaan yang sama dan untuk perusahaan yang berbeda.
I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan
1. Sifat Laporan Keuangan
Laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan
sebagai suatu progress report laporan keuangan terdiri dari data-data yang
merupakan hasil dari suatu kombinasi antara: (Munawir, 2004: 6)
a. Fakta yang telah dicatat (recorded fact)
Berarti bahwa laporan keuangan ini dibuat atas dasar fakta dari
catatan akuntansi, seperti jumlah uang kas yang tersedia dalam
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
31
perusahaan maupun yang disimpan dibank, jumlahpiutang, persediaan
barang dagangan, hutang maupun aktiva tetap yang dimiliki
perusahaan.
b. Prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi (accounting
convention and postulate)
Berarti data yang dicatat itu didasarkan pada prosedur maupun
anggapan-anggapan tertentu yang merupakan prinsip-prinsip akuntansi
yang lazim (General Accepted Accounting Principles); hal ini
dilakukan dengan tujuan memudahkan pencatatan atau untuk
keseragaman.
c. Pendapat pribadi (personal judgement)
Dimaksudkan bahwa walaupun pencatatan transaksi telah diatur
oleh konvensi- konvensi atau dalil-dalil dasar yang sudah ditetapkan
yang sudah menjadi standar praktek pembukuan, namun penggunaan
dari konvensi-konvensi dan dalil dasar tersebut tergantung dari akuntan
atau manajemen perusahaan yang bersangkutan.
2. Keterbatasan Laporan Keuangan
Dengan mengingat atau memperhatikan sifat-sifat laporan keuangan
tersebut diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa laporan keuangan itu
mempunyai beberapa keterbatasan antara lain: (Munawir, 2004:9)
a. Laporan keuangan yang dibuat secara periodik pada dasarnya
merupakan interim report (laporan yang dibuat antara waktu tertentu
yang sifatnya sementara) dan bukan merupakan laporan yang final.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
32
b. Laporan keuangan menunjukkan angka dalam rupiah yang kelihatannya
bersifat pasti dan tepat, tetapi sebenarnya dasar penyusunannya dengan
standar nilai yang mungkin berbeda atau berubah-ubah.
c. Laporan keuangan disusun berdasarkan hasil pencatatan transaksi
keuangan atau nilai rupiah dari berbagai waktu atau tanggal yang lalum
dimana daya beli (purchasing power) uang tersebut semakin menurun
dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya, sehingga kenaikan
volume penjualan yang dinyatakan dalam rupiah belum tentu
menunjukkan atau mencerminkan unit yang dijual semakin besar,
mungkin kenaikan itu disebabkan naiknya harga jual barang tersebut
yang mungkin juga diikuti kenaikan tingkat harga-harga.
d. Laporan keuangan tidak dapat mencerminkan berbagai faktor yang
dapat mempengaruhi posisi atau keadaan keuangan perusahaan karena
faktor-faktor tersebut tidak dapat dinyatakan dengan satuan uang (di
kuantifikasi); misalnya reputasi dan prestasi perusahaan, adanya
beberapa pesanan yang tidak dapat dipenuhi atau adanya kontrak-
kontrak pembelian maupun penjualan yang telah disetujui, kemampuan
serta integritas manajernya dan sebagainya.
J. Arti Penting Laporan Keuangan
Laporan keuangan disusun dengan tujuan untuk menyediakan
informasi yang menyangkut posisi keuangan, kinerja serta perubahan posisi
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
33
keuangan suatu perusahaan yang bermanfaat bagi sejumlah besar pemakai
dalam pengambilan keputusan ekonomi (IAI, 2012: 5)
Laporan keuangan merupakan suatu informasi penting bagi para
pemakai laporan keuangan dalam rangka pengambilan keputusan ekonomi
karena dengan informasi laporan keuangan tersebut dapat diprediksikan apa
yang terjadi pada masa yang akan datang. Menurut Munawir (2004) dalam
bukunya yang berjudul Analisa Laporan Keuangan, pihak-pihak yang
berkepentingan terhadap posisi keuangan maupun perkembangan suatu
perusahaan adalah para pemilik perusahaan, manajer perusahaan yang
bersangkutan, para kreditur, bankers, para investor dan pemerintah di mana
perusahaan itu berdomosili, buruh serta pihak-pihak lainnya lagi.
1. Pemilik Perusahaan
Pemilik perusahaan memiliki kepentingan dengan adanya laporan
keuangan. Dengan mengetahui laporan keuangan, pemilik perusahaan
akan dapat mengetahui dan menilai berhasil tidaknya manajer dalam
memimpin perusahaan, yang biasanya diukur dengan laba atau rugi yang
dialami oleh perusahaan.
2. Manajer atau Pimpinan Perusahaan
Dengan mengetahui posisi keuangan perusahaannya periode yang
baru lalu akan dapat menyusun rencana yang lebih baik, memperbaiki
sistem pengawasannya dan menentukan kebijaksanaan-kebijaksanaan yang
lebih tepat. Laporan keuangan dapat digunakan oleh manajemen untuk:
a. Mengukur tingkat biaya dari berbagai kegiatan perusahaan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
34
b. Untuk menentukan atau mengukur efisiensi tiap-tiap bagian, proses
atau produksi serta untuk menentukan derajat keuntungan yang dapat
dicapai oleh perusahaan.
c. Untuk menilai dan mengukur hasil kerja tiap-tiap individu yang telah
diserahi wewenang dan tanggung jawab.
d. Untuk menentukan perlu tidaknya digunakan kebijaksanaan atau
prosedur yang baru untuk mencapai hasil yang lebih baik.
3. Para Investor
Para investor sangat berkepentingan atau memerlukan laporan
keuangan perusahaan di mana mereka menanamkan modalnya.Mereka
berkepentingan terhadap prospek keuntungan di masa mendatang dan
perkembangan perusahaan selanjutnya.
4. Para Kreditur dan Bankers
Sebelum mengambil keputusan untuk memberi atau menolak
permintaan kredit dari suatu perusahaan, para kreditur dan bankers perlu
mengetahui terlebih dahulu posisi keuangan dari perusahaan yang
bersangkutan.
5. Pemerintah
Pemerintah di mana perusahaan itu berdomosili sangat
berkepentingan dengan adanya laporan keuangan perusahaan
tersebut.Disamping untuk menentukan besarnya pajak yang harus
ditanggung oleh perusahaan, juga diperlukan oleh Biro Pusat Statistik,
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
35
Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Tenaga Kerja untuk dasar
perencanaan pemerintah.
K. Analisis Laporan Keuangan
Suatu rasio mengungkapkan hubungan matematik antara suatu jumlah
dengan jumlah lainnya atau perbandingan antara satu pos dengan pos lainnya.
Rasio akan menjadi bermanfaat, bila rasio tersebut memang memperlihatkan
suatu hubungan yang mempunyai makna. Rasio merupakan alat analisis yang
dapat memberikan jalan keluar dan menggambarkan simpton (gejala-gejala
yang tampak) suatu keadaan. Rasio menggambarkan suatu hubungan atau
perimbangan (mathematical relationship) antara suatu jumlah tertentu dengan
jumlah yang lain, dan dengan menggunakan alat analisis berupa rasio akan
dapat menjelaskan atau memberi gambaran kepada penganalisa tentang baik
atau buruknya keadaan atau posisi keuangan suatu perusahaan terutama apabila
angka rasio tersebut dibandingkan dengan angka rasio pembanding yang
digunakan sebagai standar (Munawir, 2004: 64). Dalam melakukan analisis
rasio keuangan, diperlukan perhitungan rasio-rasio keuangan yang
mencerminkan aspek-aspek tertentu. Rasio keuangan mungkin dihitung
berdasarkan atas angka-angka yang ada dalam neraca saja, dalam laporan rugi
laba saja, atau pada neraca dan rugi laba (Husnan, 1997:560)
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
36
L. Analisis Rasio Keuangan
Analisis rasio adalah metode analisis untuk mengetahui hubungan dari
pos-pos tertentu dalam neraca atau laporan laba rugi secara individu atau
kombinasi dari kedua laporan tersebut (Munawir 2004: 37). Analisis rasio
keuangan berguna untuk menentukan kesehatan atau kinerja keuangan suatu
perusahaan baik pada saat sekarang maupun masa datang (Husein 2005: 206).
Tujuan analisis rasio keuangan yaitu digunakan untuk mengukur kekuatan atau
kelemahan suatu perusahaan. Untuk menilai kondisi keuangan dan prestasi
perusahaan, analisis laporan keuangan memerlukan beberapa tolak ukur. Tolak
ukur yang digunakan yaitu rasio-rasio keuangan yang pada dasarnya disusun
dengan menggabung-gabungkan angka-angka di dalam atau antara laporan laba
rugi dan neraca.
Analisis rasio pada dasarnya terdiri dari dua macam perbandingan yaitu:
1. Perbandingan eksternal (cross sectional approach) yaitu dengan cara
membandingkan rasio-rasio keuangan dari suatu perusahaan tertentu
dengan rasio keuangan yang sama dari perusahaan lain yang
sejenis/industry dalam waktu yang sama.
2. Perbandingan internal (time series) yaitu dengan cara membandingkan rasio
saat ini dengan rasio dari waktu-waktu sebelumnya dari perusahaan yang
sama, cara ini akan memberikan informasi rasio dari waktu ke waktu. Jika
rasio keuangan ini diurutkan dalam waktu beberapa tahun, pemakai dapat
melihat kecendrungan rasio keuangan apakah mengalami penurunan atau
peningkatan yang menunjukkan kinerja dan kondisi keuangan perusahaan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
37
M. Pengertian Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas merupakan rasio yang bertujuan untuk mengetahui
kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba selama periode tertentu
dan juga memberikan gambaran tentang tingkat efektifitas manajemen dalam
melaksanakan kegiatan operasinya. Efektifitas manajemen disini dilihat dari
laba yang dihasilkan terhadap penjualan dan investasi perusahaan. Rasio ini
disebut juga rasio rentabilitas.
Rasio profitabilitas merupakan rasio yang menggambarkan
kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba melalui semua kemampuan
dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, modal, jumlah
karyawan, jumlah cabang dan sebagainya (Syafri, 2007: 304).
Rasio yang termasuk rasio profitabilitas antara lain:
1. Margin laba kotor (gross profit margin)
Gross profit margin merupakan rasio yang mengukur efisiensi
pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan
kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien (Sawir, 2009:
18).
Gross profit margin merupakan persentase laba kotor dibandingkan
dengan penjualan. Semakin besar gross profit margin semakin baik
keadaan operasi perusahaan, karena hal ini menunjukkan bahwa harga
pokok penjualan relatif lebih rendah dibandingkan dengan penjualan,
demikian pula sebaliknya, semakin rendah gross profit margin semakin
kurang baik operasi perusahaan (Syamsuddin, 2009: 61)
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
38
rumus :
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan
Penjualan
2. Margin laba bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap
penjualan.Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu
perusahaan.
Rumus:
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak
Penjualan
3. Margin laba usaha
mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba
setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya
dengan penjualan. Rumus:
Margin Laba usaha = Laba Usaha
Penjualan Bersih
4. Return On Investment (ROI)
Return on investment merupakan perbandingan antara laba bersih
setelah pajak dengan total aktiva. Return on investment adalah merupakan
rasio yang mengukur kemampuan perusahaan secara keseluruhan didalam
menghasilkan keuntungan dengan jumlah keseluruhan aktiva yang tersedia
didalam perusahaan (Syamsuddin, 2009: 63).
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
39
Semakin tinggi rasio ini semakin baik keadaan suatu
perusahaan.Return on investment merupakan rasio yang menunjukkan
berapa besar laba bersih diperoleh perusahaan bila di ukur dari nilai aktiva
(Syafri, 2008:63).
Rumus:
ROI = Laba Bersih Setelah Pajak
Total Aktiva
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
40
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang penulis lakukan adalah dengan studi kasus yaitu
penelitian yang memusatkan pada suatu objek tertentu dengan mempelajarinya
sebagai kasus. Kesimpulan yang diambil dari penelitian ini hanya berlaku
untuk objek yang diteliti.
B. Waktu dan Tempat Penelitian
Lokasi penelitian : PT Jayaland Cabang Sidoarjo
Waktu Penelitian : Januari 2014
C. Subyek dan Obyek Penelitian
1. Subyek Penelitian
Dalam penelitian ini yang menjadi subyek penelitian adalah bagian
administrasi, bagian keuangan dan bagian pemasaran.
2. Obyek Penelitian
Obyek penelitian adalah laporan keuangan proyek Surya Jaya milik PT
Jayaland cabang sidoarjo.
D. Data yang diperlukan
1. Gambaran umum perusahaan
2. Biaya pembangunan proyek
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
41
3. Laporan L/R Perusahaan
4. Arus Kas perusahaan
E. Teknik pengumpulan Data
1. Observasi
Teknik pengumpulan data dengan cara pengamatan secara
langsung kegiatan maupun laporan keuangan perusahaan terutama yang
berkaitan dengan proyek.
2. Wawancara
Untuk mendapatkan data biaya pembangunan proyek dan perkiraan
aliran kas, penulis menghubungi bagian administrasi dan keuangan.
Sedangkan data mengenai wilayah pasar dan sasaran pasar, penulis
mendapatkannya dengan menanyakan langsung pada bagian pemasaran.
3. Dokumentasi
Dokumentasi ini dilakukan dengan mengumpulkan data-data
dengan melihat catatan dan sumber, serta dokumen pendukung yang
berkaitan dengan pembangunan proyek.
F. Teknik Analisis Data
Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis
deskriptif, yaitu dengan menggunakan teori yang sudah ada dan gambaran
mengenai objek penelitian serta memberikan kesimpulan berdasarkan teori
yang sudah ada.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
42
1. Teknik analisis data untuk menjawab rumusan masalah, mengenai apakah
proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster
Valencia Garden tersebut layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar dan
aspek keuangan, akan menggunakan beberapa langkah antara lain sebagai
berikut:
a. Analisis Aspek Pasar
Analisis terhadap prospek pemasaran dari rencana proyek
investasi yang dilakukan oleh PT Jayaland dilakukan melalui langkah-
langkah sebagai berikut:
1) Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar
Daerah tujuan pemasaran PT Jayaland Sidoarjo adalah
wilayah Kabupaten Sidoarjo dan Kotamadya Surabaya. Sasaran
pasarnya adalah golongan masyarakat menengah keatas.
2) Menentukan pasar potensial, dengan cara:
a) Menggunakan data permintaan perumahan masa lalu dan
sekarang dan melihat data permintaan berbentuk garis lurus atau
kuadratik.
b) Menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap
permintaan. Misalnya trend bentuk rumah yang sedang digemari
oleh konsumen, atau faktor penghasilan dari konsumen yang
diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan
dibangun.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
43
3) Prediksi penjualan, untuk memprediksi penjualan dilakukan
peramalan penjualan dengan menggunakan metode time series,
yaitu dengan metode trend linier atau metode trend kuadratik.
Setelah diketahui tipe data yang diperoleh berbentuk garis lurus atau
kuadratik, maka dipilih salah satu metode trend yang sesuai dari dua
metode yang ada yaitu metode trend linier atau metode trend
kuadratik.
a) Menggunakan metode trend linear apabila data yang diperoleh
dari masa lalu cenderung berbentuk garis lurus dengan
menggunakan ketentuan:
(1) Persamaannya: Y = a + bX
Dimana koefisien a dan b dapat diperoleh:
(a) a = Y : n
(b) b = XY : X2
Y = Variabel permintaan;
n = jumlah data
X = Variabel tahun
b) Menggunakan metode trend kuadratik apabila data masa lalu
yang diperoleh cenderung berbentuk parabola.
Persamaan: Y = a + bX + cX2
Dimana : a = ( Y - c X2) : n
b = XY : X2
c = { n X2Y – ( X
2)( Y)} : {n X
4 – ( X
2)2}
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
44
Dari hasil ramalan ini, apabila menunjukkan peningkatan
pada market potensial dan market sharenya, maka proyek ini
dapat dikatakan layak ditinjau dari aspek pasarnya.
Sebaliknya apabila hasil ramalan atau trend menurun
makan proyek ini dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau
dari aspek pasar.
4) Menilai pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran
Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran
merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek
perumahan tersebut diminati para konsumen. Untuk menilai dari
segi bagian pemasaran, penulis menggunakan tabel sebagai berikut:
Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran
Keterangan Ada Tidak Ada
Iklan (iklan cetak dan
siaran, brosur dan
buklet, poster dan
selebaran)
…. ….
Promosi penjualan
(produk sampel,
pameran, tawaran
pengembalian uang)
…. ….
Public Relations
(sumbangan, majalah
perusahaan, hubungan
masyarakat)
…. ….
Personal Selling
(presentasi penjualan,
contoh/sampel)
…. ….
Direct Marketing
(katalog, surat)
…. ….
Sumber: Fandy (2008: 223)
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
45
b. Analisis aspek keuangan
Untuk menilai kelayakan proyek dari aspek keuangan, dilakukan
analisis melalui langkah-langkah berikut :
1) Memperkirakan jumlah kebutuhan dana untuk investasi dan
penetuan sumber dananya. Dana yang dibutuhkan tersebut
digunakan untuk membiayai :
a) tanah yang akan digunakan sebagai lahan perumahan
b) biaya bangunan
c) biaya sarana rumah
2) Menggunakan metode Net Present Value (NPV) sebagai kriteria
penilaian kelayakan usulan pembangunan perumahan dengan
langkah-langkah :
a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds).
Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini
adalah :
Kas Masuk Bersih =
Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)
Untuk mempermudah penghitungan kas masuk bersih, terlebih
dahulu dihitung jumlah laba setelah pajak pada setiap bulannya
dengan cara berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
46
Tabel 3.2 Perhitungan arus kas
KETERANGAN Thn I Thn II Thn …
PENERIMAAN:
Penjualan Tanah & Bangunan …. …. ….
a. Penjualan tanah mentah …. …. ….
b. Penjualan tanah & bangunan …. …. ….
c. Penjualan Ruko/kios …. …. ….
Uang Titipan …. …. ….
a. Penerimaan uang titipan …. …. ….
b. Pengeluaran uang titipan …. …. ….
Penerimaan lain2 …. …. ….
TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL …. …. ….
PENGELUARAN:
Pembebasan tanah …. …. ….
Pengembangan tanah …. …. ….
Biaya perencanaan …. …. ….
Perawatan lingkungan …. …. ….
Bangunan …. …. ….
Perawatan Bangunan ---> purna jual …. …. ….
Pembatalan penjualan …. …. ….
biaya Pemasaran …. …. ….
Biaya pegawai …. …. ….
Biaya Kantor
a. B. kantor - budget HRD/GA Pst …. …. ….
b. B. Kantor - budget Unit …. …. ….
Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional …. …. ….
Investasi …. …. ….
a. Biaya dibayar dimuka …. …. ….
b. Aktiva tetap …. …. ….
Pajak …. …. ….
a. PPN …. …. ….
b. Pph Final tanah & bangunan …. …. ….
c. Pph Final konstruksi Final Sewa 21, 23 …. …. ….
Bunga Pinjaman …. …. ….
Deviden …. …. ….
Biaya Lain-lain …. …. ….
TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL …. …. ….
SURPLUS (DEFISIT) …. …. ….
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
47
Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas
bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut:
Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih
Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) Jumlah
…. …. …. …. ….
…. …. …. …. ….
b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present
value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari
pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara
matematis rumus NPV dituliskan:
Dimana :
i = tingkat bunga
Rt = cash flows untuk periode t
t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan
Io = pengeluaran pembiayaan proyek
keputusan :
NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek
keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk
dilaksanakan.
NPV < 0 artinya negatif, maka apabila ditinjau dari aspek
keuangan pembangunan proyek tersebut tidak
layak untuk dilaksanakan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
48
2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah
keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland
khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah
sebagai berikut:
a. Menilai profitabilitas perusahaan
Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan
keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang
dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan
rasio sebagai berikut:
1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin)
Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan
bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat
penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai
dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan
Penjualan
Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka
proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan.
2) Margin laba usaha
Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan
laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam
hubungannya dengan penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
49
Margin Laba usaha = Laba Usaha
Penjualan Bersih
3) Margin laba bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap
penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi
suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut:
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak
Penjualan
b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden
Dari cara perhitungan dengan menggunakan rasio margin laba
kotor (gross profit margin), margin laba usaha, dan margin laba bersih
(net profit margin) dapat diberikan kesimpulan hasil yang didapat
apakah proyek Valencia Garden memberikan keuntungan atau tidak
bagi perusahaan. Jika proyek Valencia Garden memberikan
keuntungan bagi perusahaan, maka keputusan pelaksanaan proyek
tersebut adalah tepat.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
50
BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. Sejarah Berdirinya Perusahaan
PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14
pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui
oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada
tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan
Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan
nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty.
Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai
perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh
anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang
Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25
Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah
disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C2-
6754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994.
PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan
Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan
memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property,
keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan
infrastruktur.
Sebagai anak perusahaan dari PT Pembangunan Jaya, PT Jayaland
juga mengikuti perusahaan induknya dengan melihat peluang di Surabaya
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
51
Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat
stategis.
PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik
dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living
in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT
Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan
serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.
B. Bidang Usaha
PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang
bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang
Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme
dan infrastruktur.
Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan
papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk
berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan
secara layak.
C. Lokasi Perusahaan
Penentuan lokasi perusahaan yang tepat akan sangat berarti bagi
berhasilnya suatu kegiatan usaha, terutama apabila dikaitkan dengan proses
produksi atau pemasaran usaha tersebut. Penentuan lokasi yang tepat juga
akan mendukung efisiensi dalam produksi karena memudahkan dalam
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
52
pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula
bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut.
Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena
terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan, Surabaya-
Malang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya
maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya
rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara
Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan
Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.
D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya
Perkembangan PT Jayaland di Surabaya yang pesat menjadi landasan
yang kokoh untuk tumbuh menjadi salah satu anak perusahaan Jaya Group
yang prospektif. Keberhasilan PT Jayaland ini merupakan bukti keberhasilan
suatu kelompok usaha yang mempunyai sinergi dan aliasi prima. Berdasarkan
keahlian, kejujuran, keberanian, kerja keras dan pengabdian dari seluruh
jajaran karyawannya, PT Jayaland & Group Pembangunan Jaya akan terus
meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan usahanya tanpa melupakan
tanggung jawab sosialnya.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
53
E. Pengalaman dan Keahlian
Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam
pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan,
keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota.
Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT
Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha
property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia.
Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland
memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada
keunggulan-keunggulan yang dimiliki.
F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu
Visi PT Jayaland adalah menjadi salah satu pengembang dan pengelola
property terbaik di Indonesia. Misi PT Jayaland adalah mencapai pertumbuhan
pendapatan diatas rata-rata pertumbuhan industri real estate dan property di
Indonesia, memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan
konsumen, membangun Sumber Daya Manusia yang berkualitas dan iklimm
kerja yang baik untuk mencapai kinerja yang tinggim mengoptimalkan
produktifitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat konsumen,
pemegang saham dan karyawan, serta peduli pada aspek sosial dan lingkungan
disetiap unit usaha. Kebijakan mutu PT Jayaland adalah perusahaan
menempatkan kepuasan konsumen sebagai prioritas utama.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
54
G. Struktur Organisasi
Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula
perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur
organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai
tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung
jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam
PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan
kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan
dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis,
maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya
menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan
tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan masing-
masing.
Struktur organisasi dan uraian tugas PT Jayaland khususnya di daerah
Sidoarjo tersebut dpat dilihat di bawah ini:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
55
Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo
Manajer
Perumahan Puri
Surya Jaya
Sidoarjo
Manajer Proyek
& Pertanahan
Manajer
Pemasaran
Manajer
Keuangan Perum.
JL & Anak Usaha
Manajer SDM & Umum
Manajer Pertanahan
Manajer Proyek Manajer PDP
Sidoarjo
Komisaris
Direktur Utama
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
56
1. Komisaris
Dewan komisaris terdiri dari 2 (dua) orang atau lebih anggota
Dewan Komisaris, apabila diangkat lebih dari seorang anggota Dewan
Komisaris, maka seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Komisaris
Utama. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris hanya
warga Negara Indonesia yang memenuhi persyaratan yang ditentukan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tugas dan wewenang
Dewan Komisaris adalah sebagai berikut:
a. Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi
dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada
Direksi.
b. Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap
waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan
halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh
perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat
bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan keuangan kas
dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah
dijalankan Direksi.
c. Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan
tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris.
d. Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk
sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota
Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
57
atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu
harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya.
2. Direktur Utama
Direktur memiliki peran yang tidak kalah penting dari Komisaris.
Tugas pokok Direktur utama adalah sebagai berikut:
a. Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud
dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang
telah ditetapkan bersama para pemegang saham.
b. Bertanggung jawab kepada para pemegang saham
3. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo
Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo mempunyai
ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun
pengawasan terhadap seluruh kegiatan unit perumahan Puri Surya Jaya di
Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo
adalah Koordinator SBU Puri Jaya Sidoarjo dan memiliki bawahan
langsung yaitu Sekretaris, Manajer Pemasaran, Manajer Proyek, dan
Manajer Pengelolaan. Tugas pokok dari Manajer Perumahan Puri Surya
Jaya Sidoarjo adalah sebagai berikut:
a. menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di
Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
b. melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan
bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar
menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
58
c. menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri
Surya Jaya.
d. melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait
untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja.
e. melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.
4. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha
Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha mempunyai
ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun
pengawasan terhadap seluruh kegiatan keuangan di Puri Surya Jaya
Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak
Usaha adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo dan bawahan
langsung yaitu Manajer Keuangan Junior. Tugas pokok dari Manajer
Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah sebagai berikut:
a. Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan
keuangan.
b. Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.
c. Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek
baru.
5. Manajer SDM & Umum
Manajer SDM & Umum mempunyai ringkasan jabatan untuk
melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap
seluruh kegiatan sumber daya manusia di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Tugas
pokok dari Manajer SDM & Umum adalah sebagai berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
59
a. Desain Organisasi
b. Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja
c. Pengaturan staff/pekerja
d. Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan
e. Pengembangan organisasi dan karyawan
6. Manajer Proyek & Pertanahan
Manajer Proyek & Pertanahan mempunyai ringkasan jabatan untuk
melakukan perencanaan, koordinasi, pengawasan dan pengendalian
terhadap seluruh kegiatan pada Sub Unit Proyek Perumahan Puri Surya
Jaya. Atasan langsung Manajer Proyek & Pertanahan adalah Manajer
Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu
Sekretaris, Supervisor Rumah, Supervisor Infrastruktur & Utilitas, dan
Supervisor Tender & Administrasi Proyek. Tugas pokok dari Manajer
Proyek & Pertanahan adalah sebagai berikut:
a. Merencanakan seluruh aktifitas proyek.
b. Meelakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak
lain yang terkait.
c. Melakukan tender untuk proyek terbaru.
d. Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan
bangunan.
e. Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari
setiap pekerjaan.
f. Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
60
g. Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan
efesiensi biaya proyek.
h. Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan karyawan.
7. Manajer Pemasaran
Manajer Pemasaran mempunyai ringkasan jabatan melaksanakan
koordinasi kegiatan promosi, penjualann dan purna jual di Perumahan Puri
Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Pemasaran adalah Manajer
Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu
Sekretaris Pemasaran, Supervisor Penjualan, Supervisor Penagihan, dan
Supervisor Purna Jual, Supervisor Prom/Riset. Tugas pokok dari Manajer
Pemasaran adalah sebagai berikut:
a. Membuat rencana pemasaran.
b. Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.
c. Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual.
d. Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan memastikan
keberadaan stock yang akan dijual.
e. Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.
f. Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah.
g. Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap
konsumen.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
61
BAB V
ANALISIS DATA
Segmen kebutuhan rumah dibagi menjadi kategori menengah ke bawah
dan kategori menengah ke atas. PT Jayaland memiliki proyek perumahan di
daerah Sidoarjo yaitu Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri memiliki beberapa
cluster yang diperuntukan untuk menengah kebawah dan menengah keatas. Untuk
cluster perumahan menengah kebawah terdiri dari cluster Grand Surya,
sedangkan untuk cluster menengah keatas yaitu Valencia Recidence dan Boston.
Dari sekian banyak cluster yang terdapat di Jayaland ini, akan diteliti lebih dalam
mengenai proyek pendirian yang akan dibangun yaitu cluster Valencia Garden.
A. Analisis Aspek Pasar
1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar
Sebelum memasarkan produknya perusahaan perlu menentukan
wilayah pasar yang akan ditujunya. Penentuan ini bertujuan agar
perusahaan lebih dapat memfokuskan perhatiannya pada wilayah tersebut
sehingga perusahaan akan dapat memonitor apa yang menjadi kemauan
pasar/konsumen di wilayah tersebut secara lebih baik. Setelah mengetahui
apa yang diinginkan pasar/konsumen, maka perusahaan akan dapat
menentukan langkah yang seharusnya diambil dalam usaha memenuhi
keinginan pasar tersebut. Langkah itu dapat berupa meningkatkan mutu
pelayanan yang lebih baik kepada konsumen, ataupun merencanakan
strategi pemasaran yang lebih tepat untuk diterapkan di wilayah tersebut.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
62
Usaha itu dilakukan untuk menguasai pasar dan mendorong tingkat
penjualan yang lebih tinggi.
Valencia Garden adalah hunian kelas menengah atas dikawasan
Sidoarjo, utara, tepatnya di Desa Gemurung Sidoarjo. Strategis karena
Valencia Garden merupakan bagian dari Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya
sendiri adalah perumahan yang cukup berkembang pesat dan merupakan
kawasan elite sidoarjo. Puri Surya Jaya selalu mempunya inovasi-inovasi
baru dalam mengembangkan usahanya sehingga dapat menarik perhatian
pasar/konsumen. Valencia Garden merupakan salah satu area
pengembangan Puri Surya Jaya. Perumahan Valencia Garden tampil
dengan konsep modern minimalis. Lokasi Valencia merupakan wilayah
yang bebas banjir, dekat dengan pasar Betro, Bandara Juanda dan dekat
pula dengan terminal Bungurasih.
Dengan dipilihnya Kabupaten Sidoarjo dan Surabaya sebagai
wilayah pasar perumahan Valencia Garden berarti jangkauan pemasaran
Perumahan Valencia Garden semakin luas. Sebab meskipun Perumahan
Valencia Garden ini secara administratif berada di wilayah Kabupaten
Sidoarjo, namun wilayah pasar yang dituju tidak hanya terbatas pada satu
kawasan saja. Ini merupakan usaha untuk meningkatkan penjualan
perusahaan melalui pengembangan pasar dengan cara mencari daerah
pemasaran baru.
Rumah yang dibangun di Perumahan Valencia Garden memiliki
empat (4) tipe yaitu: Camino 41/90, Madelaine 53/105, Montessa 70/120,
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
63
dan Castillo 79/135. Jumlah keseluruhannya ada 284 unit terdiri atas 71
unit rumah tipe Camino, 90 unit rumah tipe Madelaine, 43 unit rumah tipe
Montessa dan 51 unit rumah tipe Castillo.
Proyek Perumahan Valencia Garden diperuntukkan untuk kalangan
menengah atas. Hal ini dikarenakan proyek Valencia Garden dibangun di
kawasan elite Sidoarjo. Dengan pertimbangan itulah maka sasaran pasar
bagi perumahan ini adalah masyarakat menengah atas yang mendiami
wilayah kabupaten Sidoarjo dan Surabaya.
2. Menentukan pasar potensial
Puri Surya Jaya memiliki 3 (tiga) sistem penjualan rumah yaitu:
cash, in house, dan Kredit Pembelian Rumah (KPR). Sistem penjualan
tersebut memberikan kemudahan pada konsumen. Untuk sistem pembelian
secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,-
kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai
membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen
dapat langsung melunasi pembayaran.
Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan
cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk
mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada
developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi,
konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3
kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
64
diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual
kembali kepada konsumen lainnya.
Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR.
Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer
sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya
diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan
apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari
angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.
Dari tahun ke tahun jumlah permintaan selama 10 tahun terakhir
terus meningkat. Ini menunjukan bahwa data tersebut berbentuk garis
lurus. Data tersebut dapat dilihat sebagai berikut:
Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan)
Tahun Jumlah
Permintaan
2004 128
2005 134
2006 141
2007 146
2008 149
2009 149
2010 153
2011 157
2012 165
2013 188 Sumber: PT Jayaland
Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan adalah bentuk
rumah yang digemari oleh konsumen, banyaknya pasangan suami istri
yang baru menikah dan sedang mencari rumah baru untuk ditinggali serta
faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan
tipe rumah yang akan dibangun.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
65
3. Prediksi Penjualan
Dengan data di atas, maka untuk melakukan peramalan penjualan
menggunakan metode time series yaitu metode trend linear karena data
pemesanan tersebut berbentuk garis lurus. Maka dapat digunakan rumus:
Y = a + bX
Maka perhitungan secara rinci sebagai berikut:
Tabel 5.2 Perhitungan Peramalan Penjulan
Fungsi persamaan: Y = a + bx
= 2,61
Y = a + bx
= 151,1 +2,61x
Tahun Y x xy x2
2004 128 -9 -1152 81
2005 134 -7 -938 49
2006 141 -5 -705 25
2007 146 -3 -438 9
2008 149 -1 -149 1
2009 150 1 150 1
2010 153 3 459 9
2011 157 5 785 25
2012 165 7 1155 49
2013 188 9 1692 81
Jumlah () 1511 0 859 330
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
66
Maka peramalan untuk 2 tahun mendatang yaitu 2014 dan 2015 adalah:
Y14 = 151,1 + 2,61(11)
= 151,1 + 28,71
= 179,81
= 180
Y15 = 151,1 + 2,61(13)
= 151,1 + 33,93
= 181,03
= 181
Dari perhitungan ramalan permintaan ini, apabila menunjukan
peningkatan permintaan, maka proyek ini dapat dikatakan layak dilihat
dari aspek pasar. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa
jumlah permintaan untuk proyek Perumahan Valencia Garden terjadi
peningkatan untuk 2 tahun mendatang. Maka proyek diterima.
4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran.
Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran merupakan
hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati
para konsumen. Dari hasil wawancara dengan kepala bagian pemasaran,
bagian pemasaran telah melakukan beberapa hal yang telah sesuai dengan
teori yang dikemukakan oleh Fandy Tjiptono adalah sebagai berikut:
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian
pemasaran
Keterangan Ada Tidak Ada
Iklan (iklan cetak dan
siaran, brosur dan buklet,
poster dan selebaran)
√ -
Promosi penjualan (produk
sampel, pameran, tawaran
pengembalian uang)
√ -
Public Relations
(sumbangan, majalan
perusahaan, hubungan
masyarakat)
√ -
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
67
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian
pemasaran (lanjutan)
Keterangan Ada Tidak Ada
Personal Selling (presentasi
penjualan, contoh/sampel)
√ -
Direct Marketing (katalog,
surat)
√ -
Sumber: Fandy (2008: 223)
Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa bagian pemasaran telah
melakukan usaha untuk memasarkan produknya dengan baik.
B. Analisis Aspek Keuangan
Untuk menilai kelayakan investasi perumahan ini dari aspek keuangan
dilakukan analisis sebagai berikut:
1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana
Yang dimaksud dengan jumlah kebutuhan dana adalah besarnya dana
keseluruhan yang dibutuhkan untuk membiayai proyek. Pembiayaan untuk
proyek perumahan Valencia Garden ini meliputi development cost, harga
tanah mentah, dan harga tanah serta bangunan.
Luas area proyek yang digunakan membangun perumahan Valencia
Garden adalah 61.868 m2 yang masih merupakan Gross Area sedangkan
salable area sebesar 36.803 m2 yang didapat kurang lebih 60% dari Gross
Area. Salable area merupakan luas dari kapling Valencia Garden
sedangkan sisanya digunakan untuk jalan dan fasilitas lainnya.
Untuk pengadaan jalan termasuk jembatan (apabila ada) serta
pengadaan fasilitas dan sarana sosial biaya dibebankan kepada konsumen,
yakni dibebankan pada harga per meter kapling matang yang dibeli oleh
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
68
konsumen. Untuk mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai
tanah serta pengolahan lahan adalah sebagai berikut:
Tabel 5.4 Perincian development cost pengembangan Valencia Garden
No Jenis Pekerjaan Volume Sat Harga Satuan
(Rp)
Jumlah (Rp)
I PEKERJAAN TANAH
1 Stripping/cut
leveling
61.868
m2 1.500 92.802.000
2 Ijin urug bina
marga 1 ls 90.000.000 90.000.000
3 Ijin pengairan
tanggul 1 35.000.000 35.000.000
4 Sesek keliling 1.002 ml 48.420 48.522.166
5 Pengurugan 74.242 m3 52.500 3.897.684.000,00
6 Sewa jalan akses
urugan 1 ls 200.000.000 200.000.000,00
7 Perbaikan jalan
akses masuk 1 ls - -
8 Pemasangan
gorong-gorong 1 ls - -
9 Sosialisasi desa 291.347.200,00
10 Urugan akses
(VR) jalan
ex lori
200.785.610,00
Sub Total 4.856.140.976
II PEKERJAAN JALAN & KASTIN
A Konstruksi jalan luar (Jalan Aspal)
1
Leveling
Subgrade 5.794 m2 13.500 78.220.728
Base course B
t.20 1.072 m3 150.000 160.770.600
2
Base course A
t.20 1.072 m3 160.000 171.488.640
3
Pemadatan
Vibro CBR 80% 5.359 m2 7.020 37.620.320
4
Aspal prime
coat 5.359 m2 9000 48.231.180
5 Hotmix t. 5cm 5.359 m2 125.000 669.877.500
6
Katin BCD 31
K.300 1.450 m‘ 76.500 110.952.540
7 Jalan Primer 479.127.269
8 Jalan ex lorri 131.250.000
B Konstruksi Jalan Lingkungan
1
Leveling
Subgrade 10.352 m2 13.500 139.754.241
2
Pemadatan
Vibro CBR 60%
10.352
m2
9000
93.169.494
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
69
3
Paving Blok 4.6
Abu 8.094 m2 55.000 445.143.138
4
Paving Blok 4.6
Warna 2.023 m2 68.000 137.589.697
5 Kanstin BDC 21 2.577 m 50.000 128.856.750
6 Paving carport 1.366 m2 55.000 75.124.500
Sub Total 2 2.832.052.052
III PEKERJAAN SALURAN GORONG-GORONG
A Saluran sekunder
1 Galian tanah 4.173 m3 18.500 77.207.993
2 Pas. Batu kali 3.200 m3 260.000 831.898.730
3 Rabat beton - m‘ - -
4 Plester/aci 2.504 m2 27.500 68.861.183
5
Urug tanah
kembali 626 m3 10.000 6.260.108
6 Inlet saluran 356 bh 120.000 42.720.000
B Crossingan saluran
1 Galian tanah 299 m3 18.500 5.533.661
2 Pas. Batu kali 203 m3 260.000 52.837.200
3 Rabat beton - m2 - -
4 Plester.aci 244 m2 27.500 6.706.260
5
Urug tanah
kembali 9 m3 10.000 90.000
6 Plat beton 33 m3 2.300.000 74.784.960
7
Cerucuk
bamboo 677 Ttk 12.000 8.128.800
C Turap Busem
1 Galian tanah 452 m3 18.500 8.369.696
2 Pas. Batu kali 622 m3 260.000 161.738.720
3
Pila air sirkulasi
dia 2” 210 Ttk 35.000 7.350.000
4 Plester/aci 254 m2 27.500 6.998.310
5
Urug tanah
kembali 68 m3 10.000 678.624
6 Inlet saluran 47 bh 120.000 5.640.000
Sub Total 3 1.365.804.243
IV PEKERJAAN UTILITAS
1 Pekerjaan Utilitas Listrik
Jaringan Primer 1 m 313.610.465 313.610.465
Jaringan
Sekunder 1 ls 721.203.367 721.203.367
2 Pekerjaan Utilitas Air Bersih
Jaringan PDAM
(makro)
Jaringan Primer 1 m 75.000.000 75.000.000
Jaringan
Sekunder 1 ls 400.000.000 400.000.000
3 Pekerjaan Utilitas Telpon
Jaringan Primer - m - -
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
70
Jaringan
Sekunder - ls - -
Sub Total 4 1.509.813.832
V PEKERJAAN TAMAN & POS JAGA
1
Pekerjaan
Taman Berm 3.777
Pekerjaan
pratanam 3.777 m2 1.500 5.665.257
Pekerjaan suplay
tanah taman 755 m3 60.000 45.322.056
Rumput
manila/tanaman
perdu 3.777 m2 8.000 30.214.704
Pohon pelindung 356 Phn 150.000 53.400.000
Perawatan
taman berm 3.777 m2 36.000 135.966.168
2
Pekerjaan taman
khusus 2.609
Softscape 2.087 m2 32.000 66.790.656
Hardscape 522 m2 350.000 182.630.700
Perawatan
taman khusus 2.609 m2 36.000 93.924.360
3
Pekerjaan
Fasum - ls - -
4
Pekerjaan Tiang
Lampu PJU 43 unit 950.000.000 40.850.000
5
Pintu Gerbang
duster - unit 100.000.000 -
6
Pos jaga
gerbang duster 1 unit 100.000.000 85.000.000
7 Portal 2 unit 3.750.000.000 7.500.000
8
Biaya keamanan
proyek 36 m’ 5.000.000 180.000.000
9
Partisipasi
makam estate 1.237 m2 48.000 59.393.280
Sub Total 5 986.657.181
VI PEKERJAAN Turap & PAGAR PANEL BETON
1
Pasang pagar 5
slab 435 ml 350.000 152.344.500
2
Pasang Pagar
BRC 363 ml 360.000 130.597.200
Sub Total 6 282.941.700
VII CONTINGENCY FACTOR
1
Cont. Factor
2,5% 1 ls 295.835.251 295.835.251
Sub Total 7 295.835.251
TOTAL BIAYA 12.129.245.281 Sumber: PT Jayaland
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
71
Setelah mengetahui dana yang dibutuhkan untuk membiayai tanah
serta pengolahan lahan maka yang dibutuhkan selanjutnya adalah
mengetahui harga pokok tanah Valencia Garden. Dapat diuraikan sebagai
berikut:
Tabel 5.5 Harga Pokok Tanah Valencia Garden
Keterangan Luas Rata2/m2 Nilai OE
Perolehan Tanah Mentah
Desa Gemurung 61.868 48.005 2.969.986.875
Sertifikasi 326.600.000
Perencanaan 293.625.000
Total Perolehan Tanah Mentah 61.868 58.030 3.590.211.875
HPP Tanah Mentah per m2 97.552
Development Cost
Cut & fill
Pagar Batas & Jalan
Hardscape Jogging Track
Pekerjaan Saluran
Pekerjaan Saluran irigasi
Pekerjaan Taman
Pekerjaan Lain-lain
Pekerjaan Khusus
Pekerjaan Utilitas
Contingency Factor
Development cost micro -
Development cost macro -
Advis Planning
Pembebanakan Kantor Pusat -
Total Development Cost 36.803 329.572 12.129.245.281
Total Harga Pokok Persediaan 36.803 427.124 15.719.457.156
Harga Pokok Penjualan - - -
Saldo Akhir Tanah Kaveling 36.803 427.124 15.719.457.156 Sumber: PT Jayaland
Kemudian langkah selanjutnya adalah melihat harga pokok rumah
dan tanah dari tiap-tiap tipe rumah yang ada. Harga pokok tanah dan
rumah dapat dilihat dari tabel berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
72
Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan
Dengan demikian kebutuhan dana untuk membangun proyek
tersebut adalah:
Biaya Tanah & Pengembangan Rp15.719.457.156,00
Biaya Bangunan Rp30.653.205.000,00 +
Rp46.372.662.156,00
Pembangunan proyek Perumahan Valencia Garden ini sumber
pembiayaannya tidak hanya berasal dari model sendiri saja, tetapi juga
menggunakan modal yang berasal dari modal pinjaman. Modal sendiri ini
berasal dari pengeluaran modal yang dilakukan oleh perusahaan dan
adanya pencairan deposito milik perusahaan. Sedangkan modal asingnya
berasal dari kredit Bank Permata.
2. Menggunakan metode Net Present Value
Menggunakan metode Net Present Value sebagai kriteria penilaian
kelayakan proyek perumahan dengan menggunakan langkah-langkah
sebagai berikut:
Tipe Unit Luas Harga Pokok (Rp) U X Harga Pokok (Rp)
Tanah Bgn Tanah Bgn Tanah Bangunan
Montessa 72 120 70 58.191.553 125.545.000 4.189.791.816 9.039.240.000
Castilo 51 135 79 65.465.497 139.171.500 3.338.740.347 7.097.746.500
Madelaine 90 105 53 50.917.609 96.895.500 4.582.584.810 8.720.595.000
Camino 71 90 41 43.643.664 81.628.500 3.098.700.144 5.795.623.500
Jumlah 284 15.209.817.117 30.653.205.000
Harga Pokok Tanah + Bangunan 45.863.022.117
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
73
a. Menghitung kas masuk bersih (proceeds)
Rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini tidak hanya
menggunakan modal sendiri saja namun juga menggunakan modal
pinjaman, maka cara untuk menghitung besarnya jumlah kas masuk
bersih dari rencana proyek Perumahan Valencia Garden ini digunakan
rumus sebagai berikut:
Kas Masuk Bersih =
Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)
Dengan rumus perhitungan seperti di atas maka untuk
menghitung kas masuk bersih harus diketahui terlebih dahulu jumlah
laba setelah pajak. Adapun jumlah laba setelah pajak dihitung dengan
cara berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
lxxiv
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
75
Dengan diketahuinya jumlah laba setelah pajak maka untuk
menghitung kas masuk bersihnya (proceeds) digunakan cara:
Tabel 5.8 Kas masuk bersih
Tahun EAT Penyusutan Bunga (1 – 0,1) Jumlah
1 6.080.011.014 149.622.919 336.562.500 6.566.196.433
2 14.503.080.340 136.790.767 305.062.500 14.944.933.607
3 33.845.249.418 104.223.235 273.562.500 34.223.035.153
4 39.569.985.885 127.172.177 242.062.500 39.939.220.562
b. Menghitung Net Present Value (NPV)
Cara untuk menghitung Net Present Value dari aliran
kas/proceeds) dikurangi present value dari pengeluaran modal (capital
outlays/initial investment). Present Value dari aliran kas merupakan
hasil perkalian antara discount factor dari tingkat bunga yang relevan
dengan aliran kas.
Untuk menghitung Net Present Value dari rencana proyek
perumahan ini dipergunakan tingkat suku bunga acuan berdasarkan
data Bank Indonesia tahun 2014 yang relevan sebesar 7,5% per tahun
dengan proyek berjangka waktu 4 tahun. Dengan demikian
penghitungan Net Present Value-nya adalah:
Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value
Bulan
Discount
Factor 7,5%
Aliran Kas
Present Value
dari Aliran Kas
1 0,9302 6.566.196.433 6.107.875.922
2 0,8653 14.944.933.607 12.931.851.050
3 0,8049 34.223.035.153 27.546.120.994
4 0,7489 39.939.220.562 29.910.482.279
Present Value dari Proceeds 76.496.330.245
Present Value dari Capital Outlays 46.372.662.156
Net Present Value 30.123.668.089
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
76
Pada Net Present Value usulan proyek akan diterima apabila hasil
dari perhitungan bernilai positif. Dari hasil perhitungan di atas dapat
diketahui bahwa Net Present Value untuk proyek Perumahan Valencia
Garden adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00 maka proyek
diterima.
C. Menilai Profitabilitas Perusahaan
1. Menghitung Laba Rugi Cluster Valencia Garden
Sebelum menghitung rasio, terlebih dahulu diperlukan data laporan
laba rugi perusahaan khusus cluster Valencia Garden. Laporan laba rugi
Valencia Garden didapatkan melalui wawancara pada bagian keuangan.
Untuk membuat laporan laba rugi dibutuhkan data pendapatan lalu
dikurangi dengan harga pokok penjualan maka akan menghasilkan laba
kotor perusahaan. Total laba sebelum pajak didapatkan dari total laba
kotor dikurangi dengan beban usaha dan beban bunga pinjaman. Untuk
hasil akhir yaitu total laba bersih setelah pajak didapat dari total laba
sebelum pajak dikurangi taksiran pajak penghasilan. Penulis mendapatkan
data dari wawancara sebagai berikut:
a. Pendapatan terdiri dari penjualan tanah (penjualan tanah mentah dan
penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan (penjualan
bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014, untuk
sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak terjadi
penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
77
penjualan tanah kaveling sebesar Rp12.332.454.490,00 yaitu sekitar 85
unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan penjualan
bangunan rumah sebesar Rp12.525.035.250,00 yaitu sekitar 85 unit
penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe.
b. HPP (Harga Pokok Penjualan) terdiri dari penjualan tanah (penjualan
tanah mentah dan penjualan tanah kaveling) dan penjualan bangunan
(penjualan bangunan rumah dan pejualan ruko/kios). Tahun 2014,
untuk sementara terhitung dari bulan Januari sampai Agustus, tidak
terjadi penjualan tanah mentah dan penjualan ruko/kios, namun terjadi
penjualan tanah kaveling dengan HPP sebesar Rp4.727.578.724,00
untuk 85 unit penjualan tanah kaveling dalam berbagai tipe dan
penjualan bangunan rumah dengan HPP sebesar Rp9.627.818.800,00
untuk 85 unit penjualan bangunan rumah dalam berbagai tipe.
c. Beban usaha terdiri dari beban umum & administrasi (biaya pegawai,
biaya kantor, jasa pihak ke-3) dan beban pemasaran. Biaya pegawai
diperkirakan sebesar Rp300.179.250,00 yang diperoleh dari laba rugi
(biaya pegawai) Puri Surya Jaya sebesar 30%, Biaya kantor
diperkirakan sebesar Rp10.795.250,00. Jasa pihak ke-3 diperoleh dari
biaya kontraktor atau konsultan pajak diperkirakan sebesar
Rp30.538.870,00. Dikarenakan Valencia Garden merupakan cluster
yang baru dibangun, maka biaya pemasaran di tahun 2014
menghabiskan dana sebesar Rp49.980.140,00.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
78
d. Beban lain-lain diperoleh dari perbaikan ataupun perawatan terhadap
aktiva yang digunakan kantor seperti computer, AC, dan sebagainya
sebesar Rp67.247.000,00.
e. Beban bunga pinjaman untuk cluster Valencia Garden sebesar
Rp1.644.400.000,00 yang diperoleh dari laba rugi (beban bunga
pinjaman) Puri Surya Jaya sebesar 30%.
f. Pajak sebesar Rp578.594.921,00 yang diperoleh dari laba rugi (total
pajak penghasilan) Puri Surya Jaya sebesar 30%,
Setelah mengetahui alokasi pendapatan dan biaya, maka dapat
disusun laporan laba rugi Valencia Garden sebagai berikut:
Tabel 5.10 Laba Rugi Valencia Garden
KETERANGAN TAHUN 2014
(Rp)
PENDAPATAN
Penjualan Tanah 12.332.454.490
a. Penjualan Tanah Mentah -
b. Penjualan Tanah Kaveling 12.332.454.490
Penjualan Bangunan 12.525.035.250
a. Penjualan Bangunan Rumah 12.525.035.250
b. Penjualan Ruko / Kios -
TOTAL PENDAPATAN 24.857.489.740
HARGA POKOK PENJUALAN
Penjualan Tanah 4.727.578.724
a. Penjualan Tanah Mentah -
b. Penjualan Tanah Kaveling 4.727.578.724
Penjualan Bangunan 9.627.818.800
a. Penjualan Bangunan Rumah 9.627.818.800
b. Penjualan Ruko / Kios
TOTAL HARGA POKOK PENJUALAN 14.355.397.524
TOTAL LABA KOTOR 10.502.092.216
BEBAN USAHA
Beban umum & Administrasi
a. Biaya Pegawai 300.179.250
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
79
b. Biaya Kantor 10.795.250
c. Jasa Pihak ke-3 Profesional 30.538.870
Total Beban Umum & Administrasi 341.513.370
Beban Pemasaran 49.980.140
TOTAL BEBAN USAHA 391.493.510
TOTAL LABA USAHA 10.110.598.706
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN2
Pendapatan Lain-lain -
Beban lain-lain (67.247.000)
TOTAL PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN (67.247.000)
TOTAL LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK 10.043.351.706
BEBAN BUNGA PINJAMAN 1.644.400.000
TOTAL LABA SEBELUM PAJAK 8.398.951.706
PAJAK 578.594.921
TOTAL LABA BERSIH SETELAH PAJAK 7.820.356.785
2. Menghitung Rasio Profitabilitas
Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan
pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan
menghitung profitabilitas menggunakan rasio rasio sebagai berikut:
a. Menghitung Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin)
Margin laba kotor merupakan presentase laba kotor dibandingkan
dengan penjualan. Semakin besar margin laba kotor semakin baik
keadaan operasi perusahaan. Untuk menghitung margin laba kotor
adalah sebagai berikut:
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan
Penjualan
= 24.857.489.740 – 14.355.397.524
24.857.489.740
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
80
= 0,422492
= 42,2%
Gross profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia
Garden adalah 42,2%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu
menghasilkan laba kotor sebesar Rp0,422492.
b. Menghitung Margin Laba Usaha
Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba
setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya
dengan penjualan. Untuk menghitung margin laba usaha adalah sebagai
berikut:
Margin Laba usaha = Laba Usaha
Penjualan
= 10.110.598.706
24.857.489.740
= 0,40674
= 40,67%
Margin laba usaha yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden
adalah 40,67%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu
menghasilkan laba usaha sebesar Rp0,40674.
c. Menghitung Margin Laba Bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan.
Semakin tinggi margin laba bersih semakin baik operasi suatu perusahaan.
Untuk menghitung margin laba bersih adalah sebagai berikut:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
81
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak
Penjualan
= 7.820.356.785
24.857.489.740
= 0,31460
= 31,4%
Net profit margin yang dihasilkan dari proyek Valencia Garden
adalah 31,4%, artinya bahwa setiap Rp1,00 penjualan mampu
menghasilkan laba bersih sebesar Rp 0,31460.
D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden
Perusahaan telah mengikuti prosedur penilaian kelayakan proyek
ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan. Untuk aspek pasar berdasarkan
data yang diperoleh dari penelitian proyek perumahan Valencia Garden
cenderung berbentuk garis lurus, maka penulis melakukan perhitungan dengan
menggunakan metode time series yaitu metode trend liniear. Dari hasil
perhitungan dengan menggunakan metode tersebut diperoleh hasil peramalan
permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun
mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit. Oleh
karena itu proyek perumahan Valencia Garden dikatakan layak dibangun
dilihat dari aspek pasarnya.
Dari analisis aspek keuangan diketahui bahwa hasil penghitungan
dengan menggunakan metode Net Present Value adalah positif, yakni sebesar
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
82
Rp30.123.668.089,00. Dengan hasil yang positif ini, maka dapat dikatakan
bahwa rencana proyek perumahan Valencia Garden layak ditinjau dari aspek
keuangan.
Disamping itu profitabilitas dari proyek Valencia Garden juga cukup
tinggi yaitu margin laba kotor sebesar 42,2%, margin laba usaha sebesar
40,67%, dan margin laba bersih sebesar 31,46%. Hasil tersebut menunjukan
bahwa proyek Valencia Garden memberikan keuntungan bagi perusahaan. Hal
ini berarti keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden adalah tepat.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
83
BAB VI
PENUTUP
A. Kesimpulan
Setelah melalui proses penelitian dan pengumpulan data, serta
menganalisis beberapa aspek yang ada dalam studi kelayakan proyek
perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, maka dapat disimpulkan
sebagai berikut:
1. Ditinjau dari aspek pasar diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa
terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu
tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit dengan
menggunakan perhitungan metode trend linear. Sedangkan dari aspek
keuangan diketahui bahwa Net Present value adalah positif, yakni sebesar
Rp30.123.668.089,00. Ditinjau dari kedua aspek yaitu aspek pasar dan
aspek keuangan, proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland
khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak.
2. Dari analisis rasio margin laba kotor, margin laba usaha, dan margin laba
bersih didapatkan hasil secara berturut-turut yaitu 42,2%, 40,67%, dan
31,64%. Jadi dapat disimpulkan bahwa hasil rasio adalah positif, maka
proyek Valencia Garden menguntungkan bagi perusahaan sehingga
keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
84
B. Keterbatasan Penelitian
Dalam meneliti kelayakan proyek terdapat 3 aspek yaitu aspek pasar,
aspek keuangan dan aspek teknis. Peneliti hanya meneliti 2 aspek saja yaitu
aspek pasar dan aspek keuangan dikarenakan data yang diperlukan dalam
aspek teknis tidak tersedia.
Perusahaan tidak menyediakan laporan keuangan yang mendetail tiap
cluster. Ada beberapa cluster yang memiliki laporan keuangan yang lengkap
namun ada beberapa cluster pula yang tidak memiliki laporan keuangan yang
lengkap. Peneliti hanya menilai dari alokasi biaya untuk cluster Valencia
Garden dikarenakan laporan keuangan yang tidak lengkap. Dasar alokasi
biaya didapat dari laporan keuangan PT Jayaland serta hasil wawancara pada
bagian keuangan.
C. Saran
Beberapa saran yang dapat penulis berikan sejauh dengan apa yang
penulis cermati dan pahami adalah sebagai berikut:
1. Bagi perusahaan
Rencana pembangunan proyek perumahan Valencia Garden di
daerah Sidoarjo, sebaiknya dilaksanakan karena proyek tersebut memberi
keuntungan finansial bagi perusahaan. Selain itu proyek tersebut juga
memberikan manfaat bagi para konsumen yang membutuhkan tempat
tinggal.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
85
Dalam penyusunan laporan, terkadang kurang mendetail. Akan
lebih baik perusahaan atau bagian keuangan dari perusahaan merinci
secara mendetail laporan keuangan tiap cluster agar kinerja setiap cluster
dapat diketahui.
2. Bagi Peneliti selanjutnya
Peneliti selanjutnya diharapkan dapat menambah aspek
kelayakan proyek lainnya dan melihat aktifitas dari pemicu biaya dari data
dan sumber yang lebih relevan tiap cluster.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
86
DAFTAR PUSTAKA
Harahap, Sofyan Safri. 2007. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan. Jakarta:
Raja Grafindo Persada.
Hasen, Don R dan Maryanne M Mowen. 2000. Akuntansi Manajemen. Jakarta:
Salemba Empat.
Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta: Unit
Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.
Husnan, Suad. 1997. Manajemen Keuangan dan Penerapan (Keputusan Jangka
Panjang). Yogyakarta: BPFE.
Ikatan Akuntansi Indonesia. 2012. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta:
Salemba Empat
Istanti, Anna Karlina. 1998. Studi Kelayakan Proyek Investasi Perumahan Oleh
PT Giri Jaladhi Wana di Tama Bukit Klepu Semarang. Skripsi: Jurusan
Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan.
Universitas Sanata Dharma.
Karmini, Minuk. 1998. Studi Kelayakan Proyek Perumahan Studi Kasus
Perumahan Randusari Permai di Daerah Kecamatan Teras, Kabupaten
Boyolali, Jawa Tengah. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas
Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma.
Munawir, S. 2004. Analisisa Laporan Keuangan. Yogyakarta: Liberty.
Prastowo dan Rifka Julianty. 2002. Analisis Laporan Keuangan, Konsep, dan
Aplikasi. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.
Sawir, Agnes. 2009. Analisa Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan
Perusahaan. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.
Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta : Erlangga.
Soemarso. 2005. Akuntansi Suatu Pengantar. Jakarta: Salemba Empat.
Suwardjono. 2011. Teori Akuntansi. Yogyakarta : BPFE
Syamsuddin, Lukman. 2009. Manajemen Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT
Raja Grafindo Persada
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
87
Tjiptono, Fandy. 2008. Strategi Pemasaran. Yogyakarta: Penerbit Andi.
Umar, Husein. 1997. Riset Akuntansi. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
88
LAMPIRAN
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
89
Lampiran_A1: Daftar Pertanyaan Wawancara
DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA
A. Gambaran Umum Perusahaan
1. Bagaimana sejarah berdirinya PT Jayaland Cabang Sidoarjo?
Jawaban:
2. Bagaimana struktur organisasi yang terdapat pada PT Jayaland Cabang
Sidoarjo?
Jawaban:
3. Bagaimana job description pada masing-masing bagian dalam struktur
organisasi di PT Jayaland Cabang Sidoarjo?
Jawaban:
a. Komisaris
1) Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan
Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat
kepada Direksi.
2) Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri
setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki
bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau
dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan,
surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
90
keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala
tindakan yang telah dijalankan Direksi.
3) Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan
penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan
Komisaris.
4) Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk
sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota
Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar
dan atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian
sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan
disertai alasannya.
b. Direktur Utama
1) Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan
maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan
perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham.
2) Bertanggung jawab kepada para pemegang saham.
c. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo
1) menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program
kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
2) melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan
bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar
menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
91
3) menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri
Surya Jaya.
4) melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak
terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja.
5) melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.
d. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha
1) Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan
keuangan.
2) Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.
3) Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan
proyek baru.
e. Manajer SDM & Umum
1) Desain Organisasi
2) Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja
3) Pengaturan staff/pekerja
4) Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan
5) Pengembangan organisasi dan karyawan
f. Manajer Proyek & Pertanahan
1) Merencanakan seluruh aktifitas proyek.
2) Melakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan
pihak lain yang terkait.
3) Melakukan tender untuk proyek terbaru.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
92
4) Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok
perolehan bangunan.
5) Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu
dari setiap pekerjaan.
6) Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.
7) Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan
efesiensi biaya proyek.
8) Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan
karyawan.
g. Manajer Pemasaran
1) Membuat rencana pemasaran.
2) Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.
3) Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual.
4) Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan
memastikan keberadaan stock yang akan dijual.
5) Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.
6) Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah.
7) Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap
konsumen.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
93
B. Pemasaran
1. Apakah perusahaan mengadakan promosi atau pengenalan produk kepada
konsumen dan melalui apa sajakah promosi serta pengenalan produk
dilakukan?
Jawaban:
Kami memperkenalkan produk kami melalui iklan cetak seperti brosur,
poster, dan selebaran. Di kantor, kami pun menyediakan katalog yang
menampilan model rumah yang kami tawarkan. Bila ada acara pameran,
kami juga mengikuti acara pameran yang biasa diselenggarakan oleh
pihak-pihak tertentu. Jika konsumen ingin melihat secara langsung
keadaan atau kondisi rumah yang kami tawarkan, kami menyediakan
sample rumah.
2. Dimana daerah pemsaran produk perusahaan?
Jawaban:
Daerah pemasaran kami yaitu kabupaten sidoarjo dan sekitarnya serta
Surabaya dan sekitarnya. Maka kami memilih lokasi di perbatasan sidoarjo
dengan Surabaya.
3. Siapa saja konsumen yang dituju?
Jawaban:
Sasaran pasar kami adalah kalangan menengah atas. Kami
menyediakan model rumah yang memang sesuai dengan kebutuhan
mereka. Namun yang terpenting adalah keluarga yang baru menikah.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
94
Biasanya pasangan yang baru menikah membutuhkan rumah untuk tempat
tinggal berhubung rumah merupakan kebutuhan primer.
4. Bagaimana sistem penjualannya?
Jawaban:
Kami memberikan 3 (tiga) sistem penjualan rumah kepada
konsumen, yaitu: cash, in house, dan Kredit Pemberia Rumah (KPR).
Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka
sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga
developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan
kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran.
Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan
cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk
mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada
developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi,
konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3
kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan
diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual
kembali kepada konsumen lainnya.
Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR.
Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer
sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya
diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
95
apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari
angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.
C. Keuangan
1. Berapa modal yang diperlukan untuk proyek cluster Valencia Garden?
Jawaban:
2. Apa saja sumber modal perusahaan?
Jawaban:
Modal diperoleh perusahaan dari modal yang memang sudah
disediakan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik
perusahaan. Perusahaan juga melakukan pinjaman dari Bank Permata.
3. Bagaimana perkiraan aliran kas untuk proyek Valencia Garden?
Jawaban:
4. Berapa perkiraan penjualan perumahan Valencia Garden yang sudah
terjadi di tahun 2014?
Jawaban:
5. Berapa perkiraan gaji karyawan, biaya kantor, jasa pihak ke-3, biaya
penyusutan, biaya pemasaran, beban bunga pinjaman, serta pajak untuk
Valencia Garden?
Jawaban:
6. Selain dari penjualan rumah khususnya Valencia Garden, adakah
pendapatan lain yang didapat di wilayah cluster Valencia Garden?
Jawaban:
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
96
D. Market Share
Berapa jumlah permintaan rumah yang sudah terjadi untuk tahun 2004-2013?
Jawaban:
Tahun Jumlah
Permintaan
2004 128
2005 134
2006 141
2007 146
2008 149
2009 149
2010 153
2011 157
2012 165
2013 188
E. Perencanaan
Apakah perusahaan sebelum membangun sebuah proyek perumahan,
melakukan studi kelayakan proyek terlebih dahulu dan bagaimana
prosedurnya?
Jawaban:
Sudah, prosedur melakukannya adalah dengan menghitung development
cost untuk proyek yang akan di bangun. Kami juga merencanakan cash flow
sampai proyek tersebut diperkirakan selesai. Agar proyek tersebut
menguntungkan, kami melakukan permisalan sebagai berikut: jika biaya yang
dikeluarkan untuk 1 rumah 100 juta (sudah ditambahkan dengan biaya
pembangunan jalan, jembatan dll), maka kami akan menjualnya di atas itu,
misal 150 juta. Biasanya kami akan menaikkan harga produk kami setiap 3
bulan, tergantung kondisi permintaan.
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
97
Lampiran_B1: Arus Kas
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
98
Lampiran_B2: Development Cost
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
99
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
100
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
ci
Lampiran_B3: Penyusutan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cii
Lampiran_B4: Biaya
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
ciii
Lampiran_B5: Stok Rumah
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
civ
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cv
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cvi
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cvii
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cviii
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cix
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cx
Lampiran_B6: Laba Rugi
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cxi
Lampiran_B7: Penjualan
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cxii
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
cxiii
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
114
Lampiran_C1: Perhitungan Discount Factor
Perhitungan Discount Factor dengan bunga acuan tagun 2014 adalah 7,5% selama 4 tahun
Rumus:
NSFBr,n = 1/(1+r)n
keterangan:
r = tingkat bunga
n = tahun ke-n
Tahun ke-1:
NSFB7.5%,1 = 1/(1+0,075)1
= 1/1,075
= 0,93023
Tahun ke-2:
NSFB7.5%,2 = 1/(1+0,075)2
= 1/1,155625
= 0,86533
Tahun ke-3:
NSFB7.5%,3 = 1/(1+0,075)3
= 1/1,24230
= 0,80496
Tahun ke-4:
NSFB7.5%,4 = 1/(1+0,075)4
= 1/1,33547
= 0,74880
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI
115
PLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJIPLAGIAT MERUPAKAN TINDAKAN TIDAK TERPUJI