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IDIAZABALGO UDALA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL -DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL-
ABRIL 2011 APIRILA
DOCUMENTO D
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
PROGRAMA DE ACTUACIÓN
EGILEAK - REDACTORES:
ZUBIONDO ARKITEKTOAK E.M./S.L.P. TEODORO CACHO. Abokatua
CRISTINA RODRÍGUEZ URQUIJO, Arkitektoa
IDIAZABALGO UDALA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL -DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL-
ABRIL 2011
DOCUMENTO - D
PROGRAMA DE ACTUACION Y ESTUDIO DE
VIABILIDAD ECONOMICO FINANCIERA
REDACTORES:
ZUBIONDO ARKITEKTOAK E.M./S.L.P. TEODORO CACHO. Abokatua
CRISTINA RODRÍGUEZ URQUIJO, Arkitektoa
IDIAZABALGO UDALERRIKO HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA – 2011eko Apirila D AGIRIA - JARDUKETA PROGRAMA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL – Abril 2011 BIDERAGARRITASUN EKONOMIKO ETA FINANTZIEROAREN AZTERKETA DOCUMENTO D - PROGRAMA DE ACTUACION ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA
INDICE GENERAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IDIAZABAL Documento A - MEMORIA
A.1 – Memoria descriptiva y justificativa de la ordenación y ejecución urbanística.
A.2 – Informe de sostenibilidad ambiental.
Documento B - NORMAS URBANISTICAS
B.1 – Normas Urbanísticas Generales.
B.2 – Normas Urbanísticas Particulares.
Documento C - CATALOGO
Documento D - ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA
PROGRAMA DE ACTUACION
Documento E - PLANOS
I – Planos de información.
II – Planos de ordenación general.
II.1 Régimen Urbanístico General.
II.2 Esquemas de las Redes Generales de Comunicación.
II.3 Red Dotacional (Sistemas Generales).
II.4 Esquemas de las Redes Generales de Servicios.
II.5 Condicionantes superpuestos de ordenación.
III – Planos de ordenación pormenorizada (adscritos al documento B.2).
IV – Planos del Catálogo (adscritos al documento C).
V – Planos de ordenación ilustrativa.
Documento Anejo
Estudio Acústico del Municipio de Idiazabal (2010), redactado por CAA – Centro de Acústica Aplicada
ZUBIONDO ARKITEKTOAK; Teodoro Cacho, Abokatua; Cristina Rodríguez Urquijo, Arkitektoa IDIAZABALGO UDALA – Ayuntamiento de Idiazabal
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IDIAZABALGO UDALERRIKO HIRI ANTOLAMENDURAKO PLAN OROKORRA – 2011eko Apirila D AGIRIA - JARDUKETA PROGRAMA PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DEL MUNICIPIO DE IDIAZABAL – Abril 2011 BIDERAGARRITASUN EKONOMIKO ETA FINANTZIEROAREN AZTERKETA DOCUMENTO D - PROGRAMA DE ACTUACION ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA
ZUBIONDO ARKITEKTOAK; Teodoro Cacho, Abokatua; Cristina Rodríguez Urquijo, Arkitektoa IDIAZABALGO UDALA – Ayuntamiento de Idiazabal
INDICE DEL DOCUMENTO – D. “PROGRAMA DE ACTUACION. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA ” Pág.
1. – Objeto del documento ............................................................................................................................ 3
2. – Programa de Actuación ......................................................................................................................... 4
2.1.- Criterios Generales ............................................................................................................... 4
2.2.- Desarrollos y actuaciones no reguladas por este Programa .............................................. 5
2.3.- Prioridades y plazos de ejecución de Sistemas Generales y actuaciones estratégicas ... 6
2.4.- Prioridades y plazos de ejecución de las Actuaciones Integradas ................................... 7
2.5.- Plazos de tramitación del planeamiento de desarrollo.......................................................... 7
2.6.- Plazos de tramitación de los Programas de Actuación Urbanizadora................................... 8
3. – Coeficientes de Ponderación de Usos ................................................................................................... 9
3.1.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos
sometidos a régimen de protección pública ......................................................................... 9
3.2.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de usos
sometidos a régimen de venta libre ...................................................................................... 10
3.3.- Atribución espacial de coeficientes de ponderación de usos................................................ 12
3.4.- Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos ........................................................ 12
4. – Estudio de viabilidad económico - financiera ....................................................................... 14
4.1.- Ejecución de los elementos estructurales. Evaluación económica y tipo de financiación .... 14
4.2.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos ............ 17
5. – Justificación de la sostenibilidad económica del Plan General ............................................................... 20
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1. – OBJETO DEL DOCUMENTO
Se ha considerado necesario y oportuno dotar a este Plan General de las determinaciones precisas respecto de la
programación de la ejecución de la ordenación urbanística propuesta, así como de la comprobación de la
viabilidad económico-financiera de los desarrollos previstos y de la justificación de la sostenibilidad económica de
tales propuestas:
• Como garantía del control de la puesta en juego del suelo y de la coordinación de ésta con la ejecución
de los sistemas estructurantes de la ordenación adoptada por este Plan General.
• Como referencia precisa de los compromisos de inversión económica que recaen tanto sobre los agentes
públicos, como privados, derivados de las propuestas de ordenación y ejecución establecidas por este
Plan General.
• Como comprobación de la racionalidad económica de las cargas que quedan atribuidas a cada desarrollo
y a cada agente ejecutor.
• Como cumplimiento de los requisitos documentales exigidos al planeamiento urbanístico general por la
Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y por la Ley 8/2007 de 28 de Suelo.
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2. – PROGRAMA DE ACTUACIÓN
De lo previsto en los artículos 53 y 55 de la citada Ley de Suelo y Urbanismo, se deduce que como parte de la
ordenación estructural a adoptar por el planeamiento general se deben definir:
• “la estrategia de la ordenación urbana y de la ocupación del suelo”
• “la secuencia lógica del desarrollo urbanístico mediante el establecimiento de las condiciones objetivas
precisas que deban cumplirse para que sea posible la incorporación a la trama urbana”
• “un orden básico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por éstas
para su programación”
• “plazos para la elaboración y aprobación del planeamiento de desarrollo y para la programación del
suelo”
En función de tales determinaciones, a continuación se propone el Programa de Actuación relativo al desarrollo
urbanístico adoptado por el presente Plan General.
2.1.- Criterios Generales
La previsión del desarrollo urbano adoptado por este Plan General, en principio, está dimensionada para ser
ejecutada en un período global de ocho años. No obstante, por un lado, debe señalarse que la propuesta
residencial no queda circunscrita exclusivamente a las necesidades propias del municipio, sino que permite
holgadamente afrontar la demanda de tipo comarcal asignada al municipio por el PTS del Goierri, y por otro,
deben constatarse las incertidumbres que la situación económica actual plantea tanto a las administraciones
públicas, como al resto de los agentes privados involucrados en la ejecución urbanística.
En base a estos criterios, si trascurridos ocho (8) años desde la entrada en vigor de este Plan General, no se
estuviera en alguna de las situaciones previstas por la Normativa General de las que se dedujera la necesidad de
acometer la Revisión de este Plan, se deberá tramitar formalmente la ratificación, ó en su caso, reajuste, ó
modificación de las determinaciones de este Programa de Actuación.
Así mismo, de mediar una fundamentada justificación de su necesidad, podrá acometerse tal reajuste, ó
modificación, siempre que hubieran transcurrido al menos cuatro (4) años desde la aprobación definitiva de este
Plan General. Las citadas modificaciones y ajustes se tramitarán como revisiones parciales o modificaciones del
documento de Plan, tomando, a estos efectos, en consideración el alcance que la alteración pretendida del
programa implique.
Desde el anterior planteamiento, y a efectos de programar la ejecución de la ordenación urbanística se han
establecido dos plazos consecutivos de cuatro años cada uno, y un plazo indeterminado de tiempo. En este
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último se encuadrarían aquellas actuaciones que:
• En función de la estrategia de la evolución urbana adoptada, no se considera necesaria, u oportuna su
ejecución en los primeros ocho años programados. Ello, sin perjuicio de que si se modificaran las
circunstancias, ó condiciones, que rigen al tiempo de redactar el presente trabajo, y cumplimentando, en
todo caso, lo expresado en el párrafo anterior, se pueda replantear, ó alterar el orden de prioridades y los
plazos previstos en este Programa de Actuación.
• Resulta difícil su sometimiento a un marco temporal preciso, al estar vinculadas a disponibilidades
presupuestarias municipales, ó de otras administraciones, a subvenciones, ó ayudas financieras de
organismos supramunicipales, etc., ó a procesos de remodelación urbana.
La priorización de las actuaciones se ha efectuado a partir de la valoración del interés, ó importancia atribuible a
cada una de ellas en el contexto de la estrategia global adoptada para la ejecución de la ordenación urbanística
propuesta por este Plan General. Así, se han ordenado en los primeros períodos los desarrollos y actuaciones que
conllevan las mayores aportaciones, ó los mayores efectos transformadores de la estructura urbana actual, y se
han dejado para el último los que por su posicionamiento periférico, ó por sus prestaciones tienen menor
repercusión en el tejido urbano.
2.2.- Desarrollos y actuaciones no reguladas por este Programa
Este Programa no entra a regular la ejecución de los siguientes elementos previstos por la ordenación urbanística
adoptada por este Plan General:
A)- Los desarrollos urbanos que en la actualidad ya disponen del correspondiente Programa de Actuación por el
que se debe regir la ejecución de los mismos, y que es asumido en todas sus determinaciones por el presente
documento. Tal es el caso del Sector (HG) ZE.02 (Zepai), que cuenta con Plan Parcial aprobado, y está solo a
falta de ejecución el solar nº 3.
B)- Los Sistemas Generales de Comunicaciones de alcance supramunicipal, cuyas obras quedan sometidas a la
programación que al efecto adopten los organismos competentes (Diputación Foral de Guipúzcoa, Gobierno
Vasco, ó Gobierno del Estado), tales como:
• Modificación del tramo del puerto de Etxegarate (Autovía CN - 1)
• Red Ciclista Provincial (tramo Katea – Casco)
C)- Las Actuaciones Aisladas (AA) y las Actuaciones de Dotación (AD) propuestas por este Plan General, que
podrán acometerse en cualquier momento, y en todo caso, dando cumplimiento a lo previsto al efecto en la
Legislación Urbanística vigente.
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2.3.- Prioridades y plazos de ejecución de Sistemas Generales y actuaciones estratégicas
A)- Red del Sistema General y Local de Espacios Libres
• Dentro del PRIMER CUATRIENIO se deberán ejecutar las siguientes actuaciones:
- Primera fase de la ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.01.2 y (HG) EA.01.3
(adquisición de suelo y obra de acondicionamiento).
- Segunda fase de la ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.02. (obra de
acondicionamiento). Sometida en todo caso a su coordinación con la ejecución de la Actuación
Integrada AI- (HG) ZE.03.1.
• Dentro del SEGUNDO CUATRIENIO se deberán ejecutar las siguientes actuaciones:
- Obra de acondicionamiento de la banda de parque lindante con la CN-1 en los sectores Zigor
(HG)ZI.02 y Errekaldea (HG) EK.02. Sometida en todo caso a su coordinación con la ejecución
de las Actuaciones Integradas correspondientes a los mismos.
• Las siguientes obras se ejecutarán dentro de un PLAZO INDETERMINADO, a establecer libremente por
el Ayuntamiento, sin perjuicio del cumplimiento de lo que respecto a adquisición de suelo queda
establecido por la legislación urbanística vivigente :
- Creación del parque de Torre Etxea (HG) ZU.03.1 (adquisición de suelo y obra de
acondicionamiento)
- Creación de las áreas de parque rural de Gurutzeta ZEU.06, de Agerre ZEU.03 y de Ursuaran
ZEU.08 (adquisición de suelo y obra de acondicionamiento)
B)- Red del Sistema General y Local de Equipamiento Comunitario
• Las siguientes obras se ejecutarán dentro de un PLAZO INDETERMINADO, a establecer libremente por
el Ayuntamiento:
- Construcción de las edificaciones que en su momento se puedan prever en el Programa
Municipal de Equipamiento, a ubicar en las parcelas de reserva ordenadas por este Plan
General: Torre Etxea (HG) ZU.03, Errekaldea (HG) EK.01 y Zepai (HG) ZE.02.
C)- Redes de los Sistemas Generales y Locales de Comunicaciones
• Las siguientes obras se ejecutarán dentro de un PLAZO INDETERMINADO, a establecer libremente por
el Ayuntamiento:
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- Completar la rehabilitación de la urbanización del barrio de Bikuña (HG) BI.01
- Remodelación de la urbanización de Kale Nagusia (tramo Errekarte – Consultorio Médico. (HG)
EA.01
- Rehabilitación de la urbanización de Plaza Nagusia. (HG) EA.01.
- Acondicionamiento de los nuevos tramos de camino peatonal-ciclista al barrio de Ursuaran.
- Obras de mejora del trazado del Camino de Santiago.
2.4.- Prioridades y plazos de ejecución de las Actuaciones Integradas
A)- Actuaciones Integradas (AI) cuya ejecución se propone que se inicie dentro del PRIMER CUATRIENIO, y se
desarrolle y concluya en los siguientes cuatro años.
Corresponden bien a ámbitos emplazados en suelo urbano que requieren intervenciones de reordenación, ó de
relleno de intersticios, bien a sectores de suelo urbanizable, que se consideran prioritarios en el desarrollo
propuesto por este Plan General, al estar relacionadas con la consecución de objetivos estructurales estratégicos
(oferta de vivienda protegida, atracción de nuevas actividades económicas especiales, aportación notable de
sistemas generales, completar la estructuración urbana, etc.):
- Uso Residencial: AI-(HG) ZE.03.1
- Uso Actividades Económicas: AI- (OG) GU.05.1; AI- (OG) GU.07.1 y AI- (OB) IÑ.03.1
B)- Actuaciones Integradas (AI) cuya ejecución se propone que se inicie dentro del SEGUNDO CUATRIENIO, y
se desarrolle y concluya en los siguientes cuatro años.
Corresponden al resto de las Actuaciones Integradas propuestas por este Plan General, a excepción de las que se
regulan en el epígrafe C) del presente apartado 2.4.
- Uso Residencial: AI- (HG) EK.02.1 y AI- (HG) ZI.02.1
- Uso Actividades Económicas: AI- (OG) GU.06.1.
D)- Actuaciones Integradas (AI) no sujetas a los anteriores plazos.
Corresponden a la ejecución de tres Actuaciones Integradas, de uso de actividades económicas, dos de ellas
destinadas al desarrollo de las empresas Jaso y Ampo: AI- (OB) EZ.02.1 Y AI- (HG) LO.03.1 y la tercera al
traslado de la serrería Larrostegi AI- (OG) LA.01.1, que por la naturaleza del desarrollo previsto en las mismas, su
ejecución se llevará a cabo según la regulación que al efecto establezcan los respectivos Programas de Actuación
Urbanística (PAU).
2.5.- Plazos de tramitación del planeamiento de desarrollo
A)- Dentro del PRIMER CUATRIENIO, tras la aprobación definitiva de este Plan General, en lo que se refiere a las
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Actuaciones Integradas que se consideran prioritarias, y que quedan enumeradas en el epígrafe A del apartado
2.4 de este Programa:
- Los Planes Parciales de los Sectores (HG) ZE.03 y (OB) IÑ.03 y los Planes Especiales de Ordenación
Urbana de las Areas (OG) GU.05 se presentarán a trámite municipal de aprobación en los nueve (9)
meses siguientes a la entrada en vigor del presente Plan General.
B)- Dentro del SEGUNDO CUATRIENIO, tras la aprobación definitiva de este Plan General:
- Planes Parciales de los Sectores (HG) ZI.02 y (HG) EK.02.1 y el Plan Especial de Ordenación Urbana
del Areas (OG) GU.06 se presentarán a trámite municipal de aprobación en los nueve (9) primeros meses
de este cuatrienio. No obstante y sin perjuicio del cumplimiento de las determinaciones temporales de
ejecución establecidas para estos sectores y áreas por el epígrafe B del apartado 2.4 de este Programa,
el Ayuntamiento, por razones de oportunidad y conveniencia podrá admitir a trámite los citados planes de
desarrollo dentro del último año del Primer Cuatrienio.
C)- El Plan Parcial del Sector (HG) LO.03.1 y el Plan Especial de Ordenación Urbana del Area (OB) EZ.02, se
tramitarán y aprobarán en coordinación temporal con los planes de desarrollo industrial propio de las empresas
Jaso y Ampo, respectivamente.
El Plan Parcial del Sector (OG) LA.01.1, podrá así mismo tramitarse y aprobarse en función del programa de
traslado de la serrería Larrostegi, no obstante, y en todo caso, su presentación a trámite no será posterior a la del
tercer año del segundo cuatrienio.
D)- En un plazo a determinar por el Ayuntamiento, se elaborarán y aprobarán el Plan Especial del Ámbito de Suelo
No Urbanizable ZUE-0.1 Oria y las Ordenanzas del Municipio de Idiazabal previstas por el art. Nº 5 de las Normas
Urbanísticas Generales de este Plan General. (Documento B.1)
2.6.- Plazos de tramitación de los Programas de Actuación Urbanizadora
La formulación de los Programas de Actuación Urbanizadora correspondientes a los Ámbitos de Actuación
Integrada relativos a los planes de desarrollo programados en el epígrafe anterior, se llevará a cabo en los plazos
previstos en la legislación urbanística aplicable, y en su caso, en los que al efecto hayan quedado establecidos por
los citados planes. En ningún caso tales Programas se presentarán a trámite en plazos superiores a nueve (9)
meses desde la entrada en vigor del planeamiento de desarrollo correspondiente.
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3. – COEFICIENTES DE PONDERACION DE USOS
El artículo 56.1.f de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, establece que la ordenación pormenorizada a adoptar
por el planeamiento urbanístico, entre otras cosas, debe definir:
“ Los coeficientes de ponderación de usos tanto en suelo urbano, como en suelo urbanizable sectorizado,
que podrán ser actualizados, en su caso, por los instrumentos de equidistribución”
Por lo tanto, y sin perjuicio de la posibilidad de actualización prevista por la ley, se ha procedido a formular los
citados coeficientes, como una determinación más de la ordenación pormenorizada adoptada por el presente Plan
General.
Por otra parte, estos parámetros constituyen un dato imprescindible para llevar a cabo el Estudio de viabilidad
económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos, que se contiene en el epígrafe 4.2 del presente
documento.
Los coeficientes de ponderación propuestos han sido fijados a partir del cálculo del valor de repercusión del suelo
urbanizado para cada uno de los usos urbanísticos, tipologías edificatorias y regímenes de promoción/protección,
ordenados por el presente planeamiento general, y que se efectúan en los siguiente epígrafes.
Así mismo dichos coeficientes se han adoptado en función de su relación con el valor de repercusión del suelo
urbanizado atribuido al m2(t) de uso vivienda de Protección Oficial de Régimen General, al que se le asigna el
VALOR DE REFERENCA =1.
3.1.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos sometidos a régimen de protección pública
A)- En lo que se refiere a la vivienda y anejos (aparcamientos y trasteros) de Protección Oficial de Régimen
General, y según lo previsto en la legislación sectorial vigente, el valor máximo de repercusión del suelo
urbanizado queda fijado en el 20% del precio de venta de dichos inmuebles.
Así mismo, la citada normativa sectorial establece un precio máximo de venta, que para el municipio de Idiazabal y
para un tamaño de vivienda medio de 75 m2 útiles (90 m2 -t-), da como resultado un precio de 140.980 €, y para
locales anejos de 570 €/m2 útil (equivalente a 513 €/m2 -t- ).
De lo anterior se deduce, que los valores unitarios de repercusión de suelo urbanizado correspondientes son:
• Vivienda de Protección Oficial de Régimen General = 28.196 €/vivienda media ( 313,29 €/m2-t-)
• Anejo (garaje, trastero) de Protección Oficial de Régimen General = 102,6 €/m2-t-)
Los coeficientes resultantes son:
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• Vivienda de Protección Oficial de Régimen General = CPU = 1,00
• Anejo (garaje, trastero) de Protección Oficial de Régimen General = CPU = 0,33
B)- En lo que se refiere a la vivienda y anejos (aparcamientos y trasteros) de Régimen General de Vivienda
Tasada Municipal, debe hacerse la advertencia que este Régimen conceptualmente no se corresponde con el
Régimen Tasado Autonómico, regulado por la legislación sectorial vigente, ni con el denominado Régimen Tasado
Municipal Especial, equivalente al anterior a los efectos de cumplir la reserva de vivienda protegida establecida por
la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo.
La regulación de este Régimen General de Vivienda Tasada Municipal, debe hacerse por medio de la
correspondiente Ordenanza Municipal, que como desarrollo de este Plan General debe aprobar el Ayuntamiento
de Idiazabal. En ausencia de esta Ordenanza, y a los solos efectos de este estudio, y partiendo de una
actualización de los datos de promociones previas llevadas a cabo por el Ayuntamiento de Idiazabal, para un
tamaño de vivienda medio de 75 m2 útiles (90 m2 -t-), se ha adoptado transitoriamente un precio de venta de
201.204 €, y para locales anejos (trasteros y garajes) de 18.000 € por plaza (equivalente a 600 €/m2 -t- ).
De los datos actualizados, de dichas promociones, se han deducido también los valores unitarios de repercusión
de suelo urbanizado correspondientes son:
• Vivienda Tasada Municipal de Régimen General = 54.000 €/vivienda media (600 €/m2-t-)
• Anejo (garaje, trastero) Tasado de Régimen General = 168 €/m2-t-)
Los coeficientes resultantes son:
• Vivienda Tasada Municipal de Régimen General = CPU = 1,92
• Anejo (garaje, trastero) Tasado de Régimen General = CPU = 0,54
Estos coeficientes, correspondientes al Régimen Tasado Municipal, quedarán ratificados, ó en su caso
modificados, en función de los parámetros que al efecto se establezcan por la futura Ordenanza de Vivienda
Tasada Municipal (precio máximo de venta, repercusión máxima del coste de suelo urbanizado, etc.)
3.2.- Valores de repercusión del suelo urbanizado y coeficientes de ponderación de los usos sometidos a régimen de venta libre
A)- Los valores de repercusión de suelo urbanizado se han hallado mediante la aplicación del método del valor
residual, por el procedimiento estático regulado por la Orden ECO/805/2003.
Al efecto los precios medios de venta adoptados proceden de los datos proporcionados por el estado actual del
mercado inmobiliario del municipio de Idiazabal, referentes a inmuebles de nueva construcción.
De dichos datos se deduce que el mercado inmobiliario de Idiazabal genera respecto de cada uso a considerar un
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rango limitado de valores, en función del emplazamiento y de otros parámetros de caracterización urbanística, en
base a los cuales se han determinado los valores tipo y sus correspondientes coeficientes, que a continuación de
detallan:
• Uso de vivienda en parcelas a.10 y tipología multifamiliar)
- Estándar Tipo-1
Valor de venta = 2.870 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 1.000 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 3,19
- Estándar Tipo-2
Valor de venta = 2.350 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 800 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 2,55
• Uso de vivienda en parcelas a.10 y tipología uni/bifamiliar
Valor de venta = 2.200 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 700 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 2,23
• Uso de actividades económicas en parcelas b.10 (industrial)
Valor de venta = 1.000 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 335 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 1,07
• Uso de actividades económicas en parcelas b.20 (terciario)
Valor de venta = 1.200 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 390 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 1,25
• Uso comercial, ó terciario, ó actividades económicas en locales de planta baja
- Estándar Tipo-1
Valor de venta = 1.200 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 500 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 1,60
- Estándar Tipo-2
Valor de venta = 900 €/m2-t-
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 300 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 0,95
• Uso de aparcamiento en locales bajo rasante en parcelas a (residenciales)
Valor de venta = 18.000 €/plaza
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 170 €/ m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 0,54
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• Uso de aparcamiento en locales bajo rasante en parcelas b (actividades económicas)
Valor de venta = 10.000 €/plaza
Valor de repercusión de suelo urbanizado = 100 €/m2-t-
Coeficiente de ponderación (CPU) = 0,32
3.3.- Atribución espacial de coeficientes de ponderación de usos
A partir de los usos caracterizados en el epígrafe anterior y de los valores de repercusión del suelo urbanizado
relativos a cada uno de ellos se ha procedido a la elaboración del cuadro que se aporta a continuación, en el que
a la vista de las particularidades urbanísticas de Idiazabal se ha considerado necesario y suficiente diferenciar dos
situaciones características en el territorio urbano ordenado por este Plan General a efectos de atribuirles los
coeficientes que mejor le corresponden, en función de los valores de venta que los mencionados usos adquieren
en el mercado inmobiliario actual.
Cuadro 1: CUADRO DE COEFICIENTES DE PONDERACION DE USOS
(HG) AMBITO HIRIGUNEA
USO ERDIALDEA EA.01
RESTO AMBITOS URBANOS
VIVIENDA
VPO (rg) ----
1
VT (rg) ----
1,92
VL (a.10) Plurifamiliar 3,19
2,55
VL (a.10) Unifamiliar ----
2,23
ACTIVIDADES ECONOMICAS
INDUSTRIAL (b.1) ----
1,07
TERCIARIO (b.2) ---- 1,25
AAEE en PB 1,60
0,95
APARCAMIENTO
VPO ----
0,33
VT ----
0,54
VL 0,54
0,54
AAEE ----
0,32
3.4.- Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos
Esta aplicación se regirá por lo previsto al efecto en el artículo 97 de las Normas Urbanísticas Generales
(Documento B.1) de este Plan General. A tal efecto se han de tener en cuenta, entre otros, los criterios siguientes:
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* Los coeficientes de ponderación de usos establecidos en el anterior epígrafe constituyen la referencia unitaria
del valor de repercusión del suelo en cada uno de los subámbitos delimitados por este planeamiento general,
deducida de unas coordenadas temporales, económicas y urbanísticas específicas, tenidas en cuenta en el
momento en que han sido fijados.
Se deberá proceder a su reajuste parcial, actualización, ó revisión, siempre que de forma debidamente justificada
se constate que, debido a cualquier circunstancia sobrevenida, no corresponden a la realidad urbanística, ó a las
particularidades del mercado inmobiliario de una parte, ó de la totalidad de un ámbito, ó subámbito. Tal puede ser
el caso de los coeficientes relativos al Régimen de la Vivienda Tasada Municipal, una vez quede aprobada la
correspondiente Ordenanza que el Ayuntamiento de Idiazabal debe impulsar en aplicación de este Plan General.
* Los citados coeficientes de ponderación no serán de aplicación en las áreas, ó sectores que de forma previa a la
entrada en vigor del presente planeamiento general dispongan de Programa de Actuación Urbanizadora, ó
Proyecto de Equidistribución, definitivamente aprobados. En tal caso, serán de aplicación los previstos en dichos
instrumentos urbanísticos.
* En el resto de los ámbitos, subámbitos, áreas, ó sectores en los que el presente planeamiento general haya
adoptado su ordenación pormenorizada, serán de aplicación los coeficientes de ponderación de uso establecidos
en el anterior epígrafe, sin perjuicio de la posibilidad de su actualización o adaptación por los correspondientes
proyectos de equidistribución, caso resultar debidamente justificada su necesidad, en base a las razones
expuestas en el criterio anterior.
* Así mismo, los coeficientes de ponderación de usos y los valores de repercusión de suelo aquí adoptados serán
de aplicación en la cuantificación de la cesión gratuita de edificabilidad al Ayuntamiento y si procediera en la
valoración económica de la misma, cuando dicha cesión fuera exigida por la legislación urbanística y no resultara
exigible para ello la aprobación previa de ningún instrumento de equidistribución.
En tales casos, siempre que se justifique su conveniencia, en el acto de concesión de la correspondiente licencia
de construcción se podrá proceder a la determinación directa y razonada de los específicos coeficientes de
ponderación de uso.
* Para aquellas áreas, ó sectores en los que este Plan General exija la aprobación de planeamiento de desarrollo
por el que se establezca la ordenación pormenorizada, los coeficientes de ponderación ahora establecidos, en
principio, también serán de aplicación. No obstante, los proyectos que deban ser impulsados para su ejecución
(PAU, instrumentos de equidistribución, etc.) podrán proceder a su reajuste y/o actualización, de forma
debidamente razonada.
* En cualquier caso, el Ayuntamiento procederá a la revisión y actualización periódica del cuadro de coeficientes
de ponderación de usos aportado por este planeamiento general, en base a un análisis de la evolución del
mercado inmobiliario del municipio, de los costos de construcción y de los otros parámetros que inciden en la
determinación de los valores de repercusión del suelo urbanizado y de las características del desarrollo urbano
sobrevenido. Tal periodicidad, no será nunca superior a un cuatrienio.
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4. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA
En cumplimiento a lo previsto en el artículo 62.1.f de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo este Plan General debe
contener un denominado “Estudio de viabilidad económico-financiera”, cuyo objeto es:
• Efectuar una evaluación económica de la ejecución de los elementos estructurales (principalmente
Sistemas Generales) de la ordenación urbanística propuesta.
• Determinar el carácter público, ó privado de las inversiones que se deb en efectuar para la ejecución de
la citada ordenación urbanística.
• Estudiar la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos.
Es este Estudio un primer paso, con valor simplemente referencial, del proceso de definición cada vez más precisa
de la ejecución de la ordenación urbanística (planeamiento pormenorizado, programa de actuación urbanizadora,
proyecto de urbanización, proyecto de equidistribución y proyecto de edificación). La evaluación económica de la
ejecución aquí efectuada, debe considerarse por lo tanto orientativa y limitada por el grado de definición que en el
contexto de este planeamiento general poseen las actuaciones previstas. En algunos casos se ha podido contar
con proyectos, ó estudios ya redactados, de los que se ha tomado su presupuesto, pero en el resto, es decir en la
mayor parte de las actuaciones previstas no se ha dispuesto de tales datos y la evaluación ha debido hacerse en
base a los ratios de costo habitualmente atribuidos a los distintos tipos de obra. Por ello debe entenderse que esta
evaluación de costes queda sujeta a los reajustes que se puedan derivar de la progresiva pormenorización que las
actuaciones y obras vayan alcanzando en el transcurso del citado proceso de ejecución.
En lo que se refiere a este Plan General el alcance de este Estudio tiene su límite, entre otros, en las propuestas
de ordenación incorporadas provenientes, bien de las actuaciones ya previstas en las Normas Subsidiarias de
1987, ó en sus posteriores Modificaciones definitivamente aprobadas y/ó actualmente en ejecución, bien de
Convenios Urbanísticos ya formalizados por el Ayuntamiento y propietarios particulares, bien de las propuestas de
particulares efectuadas dentro de la exposición pública del Avance de la Revisión de las NNSS y que han sido
aceptadas formalmente por el Ayuntamiento. Es decir en aquellos elementos estructurales, ó desarrollos cuya
viabilidad económico-financiera se sitúa fuera del campo de la necesidad de su justificación en el marco del
presente planeamiento general.
4.1.- Ejecución de los elementos estructurales. Evaluación económica y tipo de financiación
A)- Red del Sistema General y Local de Espacios Libres
A.1.- Ampliación del Parque de Txomenane (HG) EA.01.2 (HG) EA.01.3 y (HG) EA.02. = 7.247 m2
- Coste total estimado = 550.000 € (incluida adquisición de 1.047 m2 de suelo de la actuación
ADP- (HG) EA.01.3)
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- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo correspondiente a las unidades
(HG) EA.01.2 y (HG) EA.02 es por cesión gratuita, en calidad de carga adscrita a la ejecución de
las actuaciones AD- (HG) EA.01.2 y AI- (HG) ZE.03.1).
A.2.- Acondicionamiento de banda de parque lindante con la CN-1 en Errekaldea. (HG) EK.02 = 2.773 m2
- Coste total estimado = 85.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo es por cesión gratuita, en
calidad de carga adscrita a la ejecución de la actuación AI- (HG) EK.02.1).
A.3.- Acondicionamiento de banda de parque lindante con la CN-1 en Zigor. (HG)ZI.02 = 3.324 m2
- Coste total estimado = 100.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal. ( la gestión del suelo es por cesión gratuita, en
calidad de carga adscrita a la ejecución de la actuación AI-(HG)ZI.02.1).
A.4.- Creación del parque de Torre Etxea. (HG) ZU.03.1 = 2.761 m2
- Coste total estimado = 180.000 € (incluida adquisición de suelo)
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
A.5.- Creación de las áreas de parque rural de Gurutzeta ZEU.06, de Agerre ZEU.03 y de Ursuaran
ZEU.08 = 7.000 m2
- Coste total estomado = 350.000 € (incluida adquisición de suelo)
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
* Coste TOTAL de la ejecución de los elementos de la Red del Sistema General y Local de Espacios Libres,
ordenados por este Plan General = 1.265.000 € que debe ser financiado por el Ayuntamiento de Idiazabal.
B)- Red del Sistema General y Local de Equipamiento Comunitario
El suelo de las parcelas de reserva para Equipamiento Comunitario, ordenadas por este Plan General: Txorre
Etxea (HG) ZU.03, Errekaldea (HG) EK.01 y Zepai (HG) ZE.02, es ya en la actualidad de propiedad municipal. No
procede valorar económicamente la construcción de las edificaciones correspondientes a dichas parcelas, dado
que el desarrollo edificatorio (superficie a construir) del mismas y su uso quedan a expensas de su futura
definición por el Programa Municipal de Equipamiento. Así mismo, la financiación de estas edificaciones, en
función su destino podrá ser atribuida parcial, ó totalmente, bien al Ayuntamiento, bien a otra institución Pública.
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C)- Redes de los Sistemas Generales y Locales de Comunicaciones
C.1.- Rehabilitación de la urbanización del bario de Bikuña (HG) BI.01
- Coste total estimado = 1.250.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
C.2.- Remodelación de la urbanización de Kale Nagusia (tramo Errekarte – Consultorio Médico. (HG)
EA.01
- Coste total estimado = 330.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
C.3.- Rehabilitación de la urbanización de Plaza Nagusia. (HG) EA.01.
- Coste total estimado = 250.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
C.4.- Acondicionamiento de los nuevos tramos de camino peatonal-ciclista al barrio de Ursuaran.
- Coste total estimado = 100.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
C.5.- Obras de mejora del trazado del Camino de Santiago.
- Coste total = 50.000 €
- Financiación = Ayuntamiento de Idiazabal
* Coste TOTAL de la ejecución de los elementos de las Redes de los Sistemas Generales y Locales de
Comunicaciones ordenados por este Plan General = 1.980.000 € que debe ser financiado por el Ayuntamiento de
Idiazabal.
D)- Excepciones de este Estudio:
No ha sido sometida a evaluación económica la implantación de los Sistemas Generales de Comunicaciones de
alcance supramunicipal, cuya ejecución es independiente de las actuaciones programadas por este planeamiento
general, y que deben ser promovidos y financiados en su totalidad por instituciones estatales, autonómicas, ó
provinciales, tales como:
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• Modificación del tramo del puerto de Etxegarate (Autovía CN - 1)
• Red Ciclista Provincial (tramo Katea – Casco)
• Adopción de las medidas correctoras contra el ruido generado por el tráfico de la carretera CN-1 en las
zona acústica de uso residencial preexistente.
E) – Resumen de costes y financiación
De la evaluación económica aquí efectuada sobre los costes de ejecución de los elementos estructurales de la
ordenación urbanística adoptada por este Plan General, se desprende que el Ayuntamiento de Idiazabal en el
período programado total de ocho años deberá afrontar una inversión total que se cifra en 3.245.000 €. Lo cual
supone una inversión media anual de 405.625 €.
Según datos proporcionados por el Ayuntamiento de Idiazabal en los últimos 6 años (período 2005 -2010) el
montante global de inversiones municipales efectuadas en los conceptos A, B y C aquí evaluados asciende a
7.050.445 €, con una inversión media anual en este período de 1.175.074 €. Lo que constituye una referencia
suficiente de la moderación de las cargas atribuibles al Ayuntamiento, derivadas de la ordenación urbanística
adoptada por este Plan General, y de la capacidad municipal para poder afrontar las mismas, así como otras
relativas a la hipotética construcción de las parcelas de Equipamiento Comunitario de Reserva, ahora no
programadas.
4.2.- Análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos urbanos propuestos.
A)- No han sido objeto de este estudio los desarrollos urbanos (Actuaciones Integradas) cuya viabilidad
económico-financiera ha sido ya comprobada en Modificaciones de NNSS, ó en el Planeamiento de Desarrollo. A
estos efectos nos remitimos a los citados documentos. Estos desarrollos son los que corresponden a:
• El sector (HG) LO.03 (Loidi) objeto de la Modificación de NNSS correspondiente al ámbito de la empresa
Jaso, aprobada definitivamente.
• El área (OB) EZ.02 (Eziolatza), que dispone de Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación definitivamente
aprobados, y cuya reordenación, en los términos recogidos por este Plan General, son los propuestos
por su propietario .
B)- Tampoco han sido examinados los desarrollos urbanos cuya viabilidad económico-financiera se da por
comprobada en función de un determinado Convenio Urbanístico previamente formalizado por el Ayuntamiento, ó
de la aceptación municipal de una propuesta urbanística concreta, efectuada por el propietario del ámbito. Estos
desarrollos urbanos (Actuaciones Integradas) son los que corresponden a:
• El Sector (HG) EK.02 (Errekaldea). Objeto de los Convenios Urbanísticos formalizados en 2004.
• El Area (OG) GU.05 (Guardi). Propuesta particular aprobada por el pleno municipal de 24 de Mayo de
2007.
• El Sector (OB) IÑ.03 (iñausti). Propuesta particular aprobada por el pleno municipal de 24 de Mayo de
2007.
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C)- A continuación, y con las excepciones expuestas en los puntos A y B de este epígrafe, se procede a analizar la
viabilidad económica del resto de los ámbitos de Actuación Integrada propuestos por el presente Plan General.
C.1.- Ambito de Actuación Integrada (HG) ZE.03.1 (Zepai)
* Obras de urbanización: 1.600.000 €.
* Indemnizaciones, honorarios, otros gastos: 400.000 €.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Total cargas de urbanización estimadas = 2.000.000 €
La repercusión orientativa de las anteriores cargas por unidad de vivienda de Protección Oficial de
Régimen General es de 6.751 €/viv ; por unidad de vivienda Tasada Municipal de Régimen General es de
12.744 €/viv ; por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología de bloque multifamiliar es de
16.514 €/viv. y por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología unifamiliar es de 25.827 €/viv
El tamaño medio de vivienda considerado en todos los casos (tipología de bloque) es de 90 m²(t)viv (más
35 m²(t) de anejos) y la tipología unifamiliar es de 150 m2(t)/viv (más 100 m²(t) de anejos).
Resultados que se adaptan a la situación actual del mercado inmobiliario del municipio de Idiazabal.
C.2.- Ambito de Actuación Integrada (HG) ZI.02.1 (Zigor)
* Obras de urbanización: 360.000 €.
* Indemnizaciones, honorarios, otros gastos: 90.000 €.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Total cargas de urbanización estimadas = 450.000 €
La repercusión orientativa de las anteriores cargas por unidad de vivienda de régimen de venta libre y
tipología de bloque es de 10.527 €/viv. y por unidad de vivienda de régimen de venta libre y tipología
unifamiliar es de 16.465 €/viv .
El tamaño medio de vivienda considerado en todos los casos (tipología de bloque) es de 90 m²(t)viv.
(más 35 m²(t) de anejos) y la tipología unifamiliar es de 150 m2(t)/viv (más 100 m²(t) de anejos).
Resultados que se adaptan a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de Idiazabal.
C.3.- Ambito de Actuación Integrada (OG) GU.06.1 (Guardi)
* Obras de urbanización y derribos: 1.125.000 €.
* Indemnizaciones, honorarios, otros gastos: 285.000 €.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Total cargas de urbanización estimadas = 1.410.000€
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La repercusión orientativa de las anteriores cargas para los locales de uso industrial es de 186 €/m²(t). En
esta repercusión queda así mismo incluida la parte atribuible al derecho de construcción de entreplantas
(50% de la superficie en planta del local).
Resultado que se adapta a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de idiazabal.
C.4.- Ámbito de Actuación Integrada (OG) LA.01.1 (Landerregi)
* Obras de urbanización: 860.000 €.
* Indemnizaciones, honorarios, otros gastos: 215.000 €.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Estimación total de cargas de urbanización = 1.075.000 €
La repercusión orientativa de las anteriores cargas para los locales de uso industrial es de 181 €/m²(t). En
esta repercusión queda así mismo incluida la parte atribuible al derecho de construcción de entreplantas.
(50% de la superficie en planta del local).
Resultado que se adapta a la situación actual del mercado inmobiliario en el municipio de idiazabal.
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5. – JUSTIFICACIÓN DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN GENERAL
La Ley de Suelo de 28 de mayo de 2007, en el epígrafe 4 del artículo 15 establece:
“La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe,
ó memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las
Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias, o la
puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo
destinado a usos productivos”.
En la línea de lo requerido, este Plan General al adoptar la ordenación urbana del municipio de Idiazabal ha
atendido a criterios de sostenibilidad ambiental y de atención a las necesidades de desarrollo que se plantean en
el Municipio de Idiazabal para los próximos ocho años, en lo que se refiere a vivienda, actividades económicas,
dotaciones públicas, redes de infraestructura, etc., tal y como quedaron establecido por el pleno municipal, al
aprobar el Avance de planeamiento.
Tales criterios y principios constituyen la base en la que se asienta la justificación de la sostenibilidad económica
de la propuesta de ordenación urbana adoptada, y que se concreta en los siguientes aspectos:
* Se ha adoptado una normativa dirigida, entre otras objetivos, a proteger los recursos productivos del
territorio: agroganaderos y forestales.
* Se ha mantenido la posibilidad de desarrollo de la empresas existentes (en Loidi, Limas y Eziolatza) y
se ha previsto un margen razonable para la implantación de nuevas actividades (en Guardi y Larrostegi).
* Se ha previsto la diversificación de actividades económicas, de cara a impulsar el desarrollo de
actividades terciarias y del sector turístico (en Guardi, Limas e Iñausti).
* Se ha previsto una parcela equipamental (Torre Etxea), que por sus cualidades urbanísticas resulta
adecuada óptima como reserva para llevar a cabo una actuación de promoción socio-económica del
municipio, ya definida en el programa equipamental del Ayuntamiento.
* Se ha planteado un modelo que ha priorizado la ocupación de intersticios vacantes en el tejido urbano
preexistente sobre la ocupación de nuevo suelo.
* Se han ubicado los nuevos desarrollos (imprescindibles para cubrir las previsiones justificadas), en todo
caso, en inmediata continuidad con la trama urbana existente, es decir, aprovechando al máximo la
capacidad infraestructural y equipamental proporcionada por tal trama.
* Se han utilizado tipologías edificatorias, densidades residenciales, coeficientes de ocupación industrial,
edificabilidades, etc. que minimizan en lo posible y conveniente el consumo de suelo y la racionalidad del
aprovechamiento del mismo.
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* Se ha obtenido, como consecuencia de los anteriores planteamientos, que las inversiones económicas
necesarias para la urbanización de los nuevos suelos sea proporcionada y asumible para la promoción de
los mismos, así como que tal moderación se extienda a los costes de mantenimiento atribuibles.
* Se han propuesto actuaciones que incentivan el uso del transporte no motorizado (red ciclista y
peatonal) y el transporte público. Así como se han hecho propuestas para mejorar de una forma notable
el estándar medioambiental del Casco urbano, básicamente dirigidas a moderar el uso del coche, a
ampliar las zonas verdes urbanas y rurales, a la disminución de la afección por ruido a las diversas zonas,
etc.
* Se han previsto unos costes en urbanización, en infraestructuras, en equipamiento y en mantenimiento,
a asumir por el Ayuntamiento de Idiazabal, que entran de forma holgada en las posibilidades financieras
del Municipio.
* Se ha adoptado una programación para la ejecución de las actuaciones urbanísticas que racionaliza y
ordena en el tiempo las inversiones a efectuar, tanto por los agentes públicos, como particulares.
* Se ha mantenido la autonomía de las Administraciones Públicas Supramunicipales para concretar y
programar la ejecución de las infraestructuras previstas en sus planes.
La pormenorización de estos objetivos y propuestas de ordenación queda contenida en los documentos de este
Plan General: “A.1 Memoria”, “A.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” y en el presente Estudio (Documento D).
A fin de no ser repetitivos, y a los efectos de esta justificación nos remitimos a los mismos.
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En Idiazabal, Abril de 2011 EQUIPO REDACTOR : Por ZUBIONDO ARKITEKTOAK S.L.:
Manuel Jiménez, Arquitecto
Ibon Rosales, Arquitecto Teodoro Cacho, Abogado Cristina Rodríguez Urquijo, Arquitecta COLABORADORES: Estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental: Por EKOS ESTUDIOS AMBIENTALES S.L.
Antonio Bea, Biólogo Amanda Seoane, Geógrafa
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