planbeskrivning - arjang.se högalid/planbeskrivning ändring av... · Årjängs kommun postadress...
TRANSCRIPT
Årjängs kommun
Postadress
Samhällsbyggnadsavdelningen Box 906 672 29 Årjäng
Besöksadress
Storgatan 66
Telefon
0573-141 00 vx E-post
[email protected] Organisationsnr
212000-1835
Fax
0573-127 40 Webbplats
www.arjang.se Bankgiro
117-3244
Samhällsbyggnad Karin Manner [email protected]
Sida
1(13)
Datum
2018-03-06 BOM 2017/70
Ändring av detaljplan (stadsplan) för
HÖGALID Töcksfors Årjängs kommun Värmlands län Upprättad februari 2017, reviderad inför granskning 2 2018-02-28
PLANBESKRIVNING GRANSKNINGSHANDLING 2 STANDARDFÖRFARANDE ENLIGT PBL 2010:900
Årjängs kommun
Sida
2(13)
HANDLINGAR Planens handlingar består av:
Denna planbeskrivning samt förslag till ändring av plankarta för del av
Högalid
Samrådsredogörelse
Granskningsutlåtande 1
Detaljplanen ska läsas tillsammans med underliggande, gällande detaljplan varför
dessa handlingar också finns tillgängliga
Planbeskrivning för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26.
Plankarta för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26.
Övriga handlingar av intresse är:
PM Geoteknik – Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10
Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Sweco Environment AB,
Töcksmarks Stom 6:18 – Töcksfors, 2017-03-08 samt kompletterande
utredning.
Riskbedömning, Brandskyddlaget, 2017-06-08
Behovsbedömning, Årjängs kommun, rev 2017-04-12
PLANPROCESSEN Planen bedöms vara av litet intresse för allmänheten då ändringen syftar till att
justera våningsantalet för en del av planområdet samt möjligheten till annan
placering av byggnader. Planen bedöms vara i linje med översiktsplanens
intentioner. Därför bedöms planen kunna handläggas med ett standardförfarande
enligt PBL 2010:900.
Planen antogs av Bygg och miljönämnden den 6 dec 2017 men antagande beslutet
upphävdes av Länsstyrelsen 2018-02-xx med hänvisning till att kommunen inte
styrt placering och utformning av husen med hänsyn till buller. Kommunen har
efter detta beslut justerat handlingarna och tydliggjort placering och utformning och
planen sänds därför ut på en granskning 2 innan den kan på nytt antas av Bygg och
miljönämnden.
BAKGRUND OCH MOTIV TILL PLANÄNDRING Det finns en gällande detaljplan (stadsplan) för området Högalid i Töcksfors.
Planen möjliggör bland annat ett område för bostadsändamål som berör
fastigheterna Töcksmarks-Stom 6:18 och 6:17. Den byggrätt som finns i denna plan
har utnyttjats maximalt.
Årjängs kommun
Sida
3(13)
Ovanstående karta visar de fastigheter som berörs av ändringarna, dvs Töcksmarks
Stom 6:17 och 6:18.
Fastighetsägaren till Töcksmarks-Stom 6:18 har inkommit med en förfrågan om
planbesked att ändra högsta tillåtna våningsantal för bostadsbebyggelsen från en
våning till tre våningar. Sökanden önskar även en flexiblare byggrätt som möjliggör
en friare placering av husen, vilket också bedöms vara gynnsamt sett ut
bullersynpunkt. De befintliga husen är i dåligt skick, bland annat angripna av mögel
och fukt, och det bedöms inte finnas ekonomi i att renovera husen. Det finns ett
behov av fler lägenheter centralt i Töcksfors och aktuellt område bedöms som
lämpligt med en högre bebyggelse som kan rymma fler lägenheter.
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planändringen är att öka våningsantal från en till tre våningar samt
möjligheterna till en friare placering av byggnadskroppar inom kvartersmarken.
Ändringarna bedöms vara i linje med gällande plans syfte samt att
markanvändningen inte ändras utan kvarstår som bostadsmark.
FÖRENLIGT MED 3, 4, 5 KAP MB Ändringen av detaljplanen bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kap MB.
PLANDATA MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN
Ingående fastigheter är Töcksmarks-Stom 6:18 som ägs av Årjängs bostadsbolag
AB.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE ÖVERSIKTLIGA PLANER
Området är inte utpekat i översiktsplan 2050 men ligger i linje med
översiktsplanens intentioner.
Strandskydd gäller inte inom planområdet.
DETALJPLANER, OMRÅDESBESTÄMMELSER OCH FÖRORDNANDEN
För området gäller detaljplan (stadsplan) Högalid, laga kraft 1978-05-26. Delar av
denna detaljplan har upphävts och ersatts av andra detaljplaner (se plankartan).
6:17
6:18
E18
Årjängs kommun
Sida
4(13)
Ovanstående bild visar gällande detaljplan.
KOMMUNALA BESLUT
Kommunstyrelsen beslutade 2016-12-06 § 211 att ge uppdrag om att gällande
detaljplan skulle ändras avseende byggnadshöjden.
BEHOVSBEDÖMNINGEN
Kommunen bedömer att genomförandet av planändringen inte kan anses innebära
sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 § PBL.
FÖRESLAGNA ÄNDRINGAR Den gällande detaljplanen föreslås ändras i enlighet med nedanstående beskrivning.
Ändringarnas geografiska avgränsning
Ändringarna avser enbart området avsatt för bostadsändamål och fastigheten
Töcksmarks Stom 6:18, se nedanstående karta där rödstreckad linje markerar den
geografiska avgränsningen.
Årjängs kommun
Sida
5(13)
Övriga delar av planen kvarstår utan ändringar.
Föreslagna ändringar
För Töcksmarks-Stom 6:18 så ökas våningsantalet från en (I) våning till tre (III)
våningar. Delar av prickmarken (::::) justeras för att möjliggöra en större flexibilitet
vid placering av de nya husen. Planbestämmelser har införts för att säkerställa
lämpligheten för bostadsändamål med hänsyn till närheten till E18.
FÖRUTSÄTTNINGAR
Befintlig bebyggelse
Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:18 utgörs av nio enplanshus uppförda med
vit och brun fasad samt svart tak. Bebyggelsen bedöms inte hysa några
kulturhistoriska värden.
Flygfotot visar området som det ser ut idag.
Årjängs kommun
Sida
6(13)
Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:17 utgörs av en huvudbyggnad i två
våningar och ett uthus placerat vid älven. Båda byggnaderna är uppförda med
faluröda träpaneler, vita fönsterkarmar och nockar samt rött tegeltak.
I väster finns ett av kommunens vårdboende, Solgården, som utgörs av ett antal
sammanbyggda tegelbyggnader i två till tre våningar.
Kulturmiljö
Området är utpekat i länsstyrelsens Kulturmiljöprogram (Töcksfors) och beskrivs
som bebyggelsemiljöer med kyrka och kyrkogård med medeltida ursprung,
bruksherrgård, verksbyggnader samt övrig tidstypisk och välbevarad bebyggelse
från 1800- och 1900-talen. Det kulturhistoriska värdet ligger dels i sammanhållna
miljöbilder dels i de enskilda byggnadernas utformning, utförande, materialval och
färgsättning. Planområdets belägenhet i förhållande till värdekärnan i ovanstående
kulturmiljö bedöms dock inte inverka negativt på upplevelsen av densamma.
Geotekniska förhållanden
I samband med upprättande av detaljplan för Övre Slussen, som vann laga kraft
2005-05-20, och ligger norr om aktuellt planområde, gjordes en geoteknisk
undersökning av det området. Denna plan möjliggör för bebyggelse i upp till 12
meter i byggnadshöjd och geotekniken bedömdes inte utgöra något hinder för denna
typ av bebyggelse. Enligt jordartskartan (SGU) så utgörs både området Övre
Slussen och aktuellt planområde av lera och silt, markerat med gult på kartan på
nästkommande sida.
Bilden visar Jordartskartan från SGU där det gulaområdet utgörs av lera och silt.
I området har geotekniska undersökningar tidigare utförts.
Töcksfors 2:14. Översiktlig geoteknisk undersökning, utförd av GEO-
gruppen AB. Ärende nummer 01032, daterad 2001-02-15.
Översiktlig kartering av stablitetsförhållanden i Värmlands län, Årjängs
kommun, utförd av Sweco Civil AB, daterad 2015-11-30.
I och med att den nu planerade ändringarna innebär att tyngre byggnader kan
anläggas än dagens byggnader i en våning, har en ny geoteknisk undersökning (PM
Årjängs kommun
Sida
7(13)
Geoteknik – Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10) genomförts i syfte
att klaragöra jordlager- och grundvattenförhållanden i området.
I nu utförd undersökning från mars 2017 har följande framkommit avseende
jordlager- och grundvattenförhållanden, sättningar, stabilitet och grundläggning.
Överst har fyllning påträffats, innehållande organiskt material, sand, silt och grus,
med en mäktighet mellan ca 0,5 - 1,3 m. Därefter följer en torrskorpelera/
torrskorpesilt på djup mellan ca 1 - 2,6 m under markytan. Under torrskorpeleran/
torrskorpesilt, påträffas en siltig lera/ lerig silt vars mäktighet varierar med mellan
ca 0-2 m. På djupet följer sedan en friktionsjord med moränkaraktär, som i sint ur
vilar på berg.
I en undersökningspunkt påträffades oljelukt ca 1,2 m under markytan. Provtagning
och analys redovisas i separat rapport, avseende förorenad mark. Då analys av
påträffade massor påvisade förhöjda föroreningshalter fick Sweco Environment AB
i uppdrag av ÅBAB att undersöka detta närmare. Enligt ansvarig miljökonsult Sara
Häller genomfördes grävning på platsen, där fynd av svarta massor uppdagades
bestående av bränt material (plast, brädor, isolering etc). Resterna av materialet
omhändertogs och provtagning genomfördes i schaktväggar och schaktbotten. Alla
prover visade låga halter, och inget fynd av olja påträffades utan lukten uppkom av
brandresterna. Påträffade brandrester såg ut att ha uppkommit från att grävning,
eldning och utfyllnad har genomförts varför det inte finns anledning att misstänka
ytterligare föroreningar inom området.
Stopp vid sondering har skett mot block eller förmodat berg på mellan ca 3,7 – 4,4
meter under markytan.
Fri grundvattenyta har påträffats i två undersökningspunkter på ca 2,3 och 2,9 meter
under markytan.
Jorden utgörs av finkorniga sediment med varierande lagringstäthet. Sättningar ska
förväntas kunna uppkomma vid belastningsökningar. Totalstabiliteten för området
bedöms vara tillfredställande. Enligt samtal med Anders Nilsson, Sweco 2017-04-
05 framkom att förekomst av berg i dagen mellan byggrättens utbredning och
Dalslands kanal gör att skredrisken är försumbar.
Grundläggning av nya byggnader med upp till två plan bedöms möjligt att utföras
ytligt på helt styv bottenplatta. Större tyngre byggnader erfordrar
djupgrundläggning, alternativt urschaktning av lösa jordmassor. Alla schaktarbeten
ska bedrivas med hänsyn till aktuell jordart och rådande grundvattenyta.
Med nuvarande underlag bedömer Sweco Civil AB att inga hinder eller allvarliga
restriktioner med avseende på de geotekniska förutsättningarna finns för
detaljplanens genomförande.
Årjängs kommun
Sida
8(13)
Ovan: Undersökningsplan borrhål.
Buller
Då området är utsatt för buller från E18 har en bullerutredning1 utförts för att
avgöra om och i så fall vilka åtgärder som krävs för att uppnå gällande förordning
avseende trafikbuller (2016:216).
I rapporten har bullerpåverkan från E18, Sveavägen och Solängsvägen tagits med
för både nuläge (2017) och framtid (2040).
Beräkningar har utförts för att se på påverkan vid olika placeringar av byggnader i
upp till tre våningar inom planområdet i enlighet med vad detaljplaneförslaget
möjliggör.
1 Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Töcksmarks Stom 6:18 – Töcksfors, Sweco
Environment AB, 2017-03-08
Årjängs kommun
Sida
9(13)
Beräkningsresultatet visar på att båda alternativen är möjliga att genomföra ur
bullersynpunkt och att bullerförordningen kan klaras. Bullernivåerna vid fasad för
byggnaderna närmast E18 uppnår framför allt höga ekvivalentnivåer men kan klaras
genom att bygga genomgående lägenheter med hälften av bostadsrummen mot sida
där 55 dBA ekvivalent och 70 dBA maximal ljudnivå klaras. Man behöver också
anordna en gemensam uteplats orienterad mot tyst sida som samtliga lägenheter ska
ha tillgång till.
Ytterligare åtgärder för att dämpa bullerpåverkan som till exempel plank eller vall
mot E18 kan bidra till att sänka bullernivåerna inom området.
Se vidare rapporten för ytterligare information rörande buller.
Det är enligt bullerutredningen möjligt att klara de krav som finns i Förordning
(2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader. På minst två sätt kan nya
bostadshus uppföras som klarar gällande nivåer för trafikbuller och möjlighet till
genomgående lägenheter med hälften av respektive lägenhets bostadsrum mot tyst
sida.
Bestämmelser som säkerställer att den nya bebyggelsen kan uppfylla gällande
förordning har införts. Placering av bostadsbebyggelsen styrs så att långsidan
huvudsakligen vara parallell med E18 för att säkerställa att det går att få till hälften
av bostadsrummen åt ljuddämpad sida.
Årjängs kommun
Sida
10(13)
Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 1.
Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 2.
Årjängs kommun
Sida
11(13)
Risker
E18 utgör rekommenderad väg för farligt gods. I samband med upprättandet av
detaljplanen för Turistgården ca 500 meter västerut så gjordes en bedömning av
riskerna förenade med E18 och farligt gods. Sannolikheten för sträckan förbi
turistgården bedömdes ha lägre sannolikhet för att en olycka med farligt gods ska
ske än 0,000856 st per år, dvs mycket låg.
En kompletterande riskbedömning2 har utförts för denna detaljplan. Utredningen
visar på att det är möjligt att uppföra bostäder inom ändringsområdet under
förutsättningar att följande frågor beaktas och säkerställs genom planbestämmelser:
Avstånden nedan avser avstånd mellan E18:s närmaste vägkant och bebyggelse för
bostäder. På avstånd över 150 meter kan bebyggelse utföras utan särskilda krav på
säkerhetshöjande åtgärder. Nedanstående säkerställs genom planbestämmelser.
< 30 meter:
- Bebyggelsefritt.
- Obebyggda ytor ska utformas så att de inte uppmuntrar till stadigvarande
vistelse.
Exempel på lämplig markanvändning inom ytor som inte ska uppmuntra till
stadigvarande vistelse är gång- och cykelväg, lokalgata, markparkering, park- och
naturområden samt områden som skyddar mot störning, exempelvis bullervall och
plantering.
< 40 meter:
- Fasader som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse ska utföras
så att de begränsar risken för brandspridning in i byggnaden under den tid det tar att
utrymma (minst 30 minuter). Utformningen ska verifieras utifrån
strålningsberäkningar (dimensionerande scenario: olycka med brandfarlig vätska).
Hela planområdet:
- Minst en av utrymningsvägarna, för lokaler där personer vistas stadigvarande, ska
placeras och utformas så att utrymning kan ske till säker plats vid olycka på E18.
Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan
framförliggande bebyggelse.
- Friskluftsintag ska placeras mot en trygg sida, dvs. på byggnadernas tak eller bort
från E18. För byggnader med tilluft genom uteluftsventiler ska det finnas möjlighet
att manuellt stänga uteluftsventilerna. Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som
vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse.
- Mekanisk ventilation ska utföras med central nödavstängning (manuell). Åtgärden
ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan framförliggande
bebyggelse.
Vatten och avlopp
Det finns kommunala VA-ledningar (drickvatten, spillvatten och dagvatten) inom
planområdet. Dessa ledningar ska om möjligt fortsatt ha nuvarande dragning. Dock
läggs de inte fast med ett u-område för att inte begränsa möjligheterna att placera
bebyggelsen. Behöver ledningarna flyttas ska flytt samt eventuella servitut/
ledningsrätt bekostas av exploatören, se vidare under genomförandefrågor.
2 Riskbedömning – Töcksmarks-Stom 6:18 (del av Högalid), Töcksfors, Brandskyddslaget
2017-06-08.
Årjängs kommun
Sida
12(13)
Ändringen möjliggör fler bostäder än nuläget och detta skapar ett ökat tryck på
kommunens vatten och spillvatten.
Kapaciteten i Töcksfors vattenverk är dålig och behöver förstärkas. Det pågår ett
projekt som möjliggör för fler anslutningar till verket. Kapaciteten i avloppsverket
bedöms dock inte vara några problem.
KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Ändringarna innebär att byggrätten i våningar inom Töcksmarks Stom 6:18 kan
höjas från dagens en våning till tre. Höjden på byggnaderna blir samma som för
vårdboendet Solgården. Bebyggelsen norr om Sveavägen utgörs av flerbostadshus i
två våningar. Ändringarna bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för
kulturmiljön kring kyrkan utan den nya höjden samspelar med omgivande
bebyggelse. Ändringen innebär ingen skillnad i avstånd mellan bebyggelsen och
E18 utan avståndet blir det samma. Bullerutredningen som genomförts inom ramen
för planarbetet visar på möjliga lösningar av placering av byggnader så att gällande
bestämmelser om buller (”Bullerförordningen”) kan klaras.
BESKRIVNING AV PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR
Tidplan
Samråd bedöms kunna ske under april/maj 2017.
Granskning bedöms kunna ske under juni 2017.
Granskning 2 bedöms ske under mars 2018
Antagande bedöms kunna ske under maj 2018
Efter att planen vunnit laga kraft, vilket inträffar 3 veckor efter att planen antagits
om beslutet inte överklagas, kan bygglov sökas och medges med stöd av planen.
Genomförandetid
Gällande detaljplans (stadsplan för Högalid) genomförandetid har gått ut.
Planändringens genomförandetid är fem (5) år från det att ändringen vinner laga
kraft.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
Fastighetsbildning, genomförandeanläggning m.m.
Planförslaget berör redan planlagd kvartersmark och inga fastighetsrättsliga frågor
är aktuella.
Servitut
För att säkra kommunens VA-ledningar kan servitut eller ledningsrätt behöva
upprättas. Detta initieras och bekostas av exploatören.
EKONOMISKA FRÅGOR
Planekonomi
Exploatören (Årjängs Bostadsbolag AB) står för samtliga kostander i samband med
upprättandet av planen enligt upprättat planavtal.
Behöver kommunens VA-ledningar (VSD) flyttas för att kunna genomföra planen
ska detta bekostas av exploatören.
Ingen planavgift ska utgå vid lovgivning enligt PBL.
Årjängs kommun
Sida
13(13)
Inlösen och ersättning
Ändringen utlöser inget behov av intrång eller ersättning.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Handlingarna har upprättas av kommunarkitekt Karin Manner (fram till mars 2017
och från och med granskning 2) och kommunarkitekt Daniel Nordholm (från och
med mars 2017 fram till granskning 2).
Samråd har skett med tjänstemän inom samhällsbyggnadsavdelningen.
Karin Manner
Kommunarkitekt
Årjängs kommun