pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · pogreŠke u procjeni 7 1. poredbena...
TRANSCRIPT
![Page 1: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/1.jpg)
Ime i prezime predavača1
Pogreške u procjembenim elaboratima – primjeri iz prakse
Doc. dr. sc. Dean Čizmar, Tehničko veleučilište u Zagrebu, [email protected] sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, član VPP-a Politehničko društvo vještaka i procjenitelja - PDVP
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina, MGIPU, 2017.
Dean Čizmar
![Page 2: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/2.jpg)
2
Sadržaj
• UVOD
• 1. KUĆA I GARAŽE
• 2. STAN
• 3. TVORNICA
• 4. PROIZVODNA ZGRADA I DVORIŠTE
![Page 3: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/3.jpg)
UVOD• Smisao predavanja – EDUKACIJA -
• Svi podaci tajni i koriste se samo u edukativne svrhe
• Motivacija za ovu prezentaciju:
3
Politehničko društvo vještaka i procjenitelja PDVP
PREDAVANJE RASPOLOŽIVO NA:http ://pdvp.tvz.hr/dogadanja/seminari/
![Page 4: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/4.jpg)
1. PROCJENA
• KUĆA I 2 GARAŽE
• Splitsko-dalmatinska županija
• Dan kakvoće i dan vrednovanja 5.2.2016.
• Izrađena 20.1.2017.
• Kuća NKP 172 m2 i 2 garaže 34,54 m2
• Procjena za potrebe sudskog postupka
4
![Page 5: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/5.jpg)
• Usporedne nekretnine korištene u procjeni –STANOVI!!!
5
1. PROCJENA
![Page 6: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/6.jpg)
6
1. PROCJENA
![Page 7: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/7.jpg)
POGREŠKE U PROCJENI
7
1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA
Članak 24. Zakona(1) Poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne
vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenuvrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća,obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnihparkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenommetodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajnecijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
2. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČAVANJE NIJEPROVEDENO
Članak 7. Pravilnika(1) Pomoću indeksnih nizova dozvoljeno je međuvremensko izjednačenjekupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su ugovorene najviše četirigodine unatrag u odnosu na dan vrednovanja.
![Page 8: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/8.jpg)
8
POGREŠKE U PROCJENI
3. NEMA IZRAČUNA NITI ISKAZA POVRŠINA (sukladno Prilogu 1. Pravilnika)
5. LEGALNI STATUS??
4. TV GARAŽE JE ODREĐENANA OSNOVU 2 TRANSAKCIJE(Članak 24. Zakona)Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
![Page 9: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/9.jpg)
PROCJENA 2
• STAN 150 m2
• ZAGREB, MAKSIMIR
• NOVOGRADNJA (2010.g.)
• PROCJENA IZRAĐENA U STUDENOM 2015.g.
9
![Page 10: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/10.jpg)
POGREŠKE U PROCJENI
10
1. PROCJENA IZRAĐENA PRIHODOVNOM METODOM
Članak 24. Zakona(4) Prihodovna metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišnevrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze najamnenekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.
2. POREDBENA METODA - OGLASI
![Page 11: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/11.jpg)
• 3. PROSJEČNA VRIJEDNOST (tvz. PONDERIRANJE” – NIJE DOPUSTIVO
• KAPITALIZACIJA DOBITI???
11
POGREŠKE U PROCJENI
Članak 23. Zakona(3) Tržišna vrijednost utvrđuje se iz rezultata korištene metode ilimetoda, uz poštivanje značaja koji daje korištena metoda ili metode.Ako se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostalemetode služe za potporu i provjeru rezultata.
![Page 12: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/12.jpg)
PROCJENA 3
• TVORNICA GRAĐEVINSKIH PROIZVODA
• SPLIT
• DATUM IZRADE – PROSINAC 2016.
• SASTOJI SE OD UPRAVNE ZGRADE, PROIZVODNOG TORNJA, SKLADIŠTA, UREĐENOG PLATOA, TEHNOLOŠKA OPREMA
12
![Page 13: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/13.jpg)
POGREŠKE U PROCJENI
13
2. PODATKE O CIJENI ZEMLJIŠTA JEPOTREBNO ISHODITI OD NADLEŽNIH SLUŽBI(IZVADAK IZ ZBIRKE KUPOPRODAJNIHCIJENA)
1. PODATKE O ZAKUPU JE POTREBNO ISHODITI OD NADLEŽNIH SLUŽBI (IZVADAK IZ ZBIRKE KUPOPRODAJNIH CIJENA)
![Page 14: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/14.jpg)
Ime i prezime predavača14
3. PODATKE O CIJENIZEMLJIŠTA JE POTREBNOISHODITI OD NADLEŽNIH SLUŽBI(IZVADAK IZ ZBIRKEKUPOPRODAJNIH CIJENA)NISU DOPUŠTENI KOEFICIJENTI01-06
POGREŠKE U PROCJENI
![Page 15: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/15.jpg)
15
4. NISU DOPUŠTENI PRILOŽENI KOEFICIJENTIFIKTIVNO POZIVANJE NA PRAVILNIK
PO
GR
EŠKE U
P
RO
CJEN
I
![Page 16: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/16.jpg)
16
4. NISU DOPUŠTENI PRILOŽENI KOEFICIJENTIFIKTIVNO POZIVANJE NA PRAVILNIK
PROGREŠKE U PROCJENI
![Page 17: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/17.jpg)
17
UKUPNO OPREMA 1,500,000.00 E
5. U PROCJENI TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NIJEDOPUŠTENO PROCIJENJIVATI VRIJEDNOST OPREME(EVENTUALNO ANGAŽIRATI VJEŠTAKA ZASTROJARSTVO I NAGLASITI DA JE PREDMETPROCJENE NEKRETNINA+OPREMA)
POGREŠKE U PROCJENI
![Page 18: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/18.jpg)
Ime i prezime predavača18
POGREŠKE U PROCJENI
![Page 19: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/19.jpg)
Ime i prezime predavača19
6. KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTINIJE IZRAČUNAT
Članak 53. Pravilnika(1) U troškovnoj metodi utvrđuje se troškovna vrijednost nekretnine iz troškovnevrijednosti građevina i vrijednosti zemljišta. Opći vrijednosni odnosi na tržištunekretnina uzimaju se u obzir posebno primjenom koeficijenata za prilagodbutroškovne vrijednosti.
POGREŠKE U PROCJENI
![Page 20: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/20.jpg)
Općenito o prilagodbi tržišnoj vrijednosti
Članak 25.
Koeficijenti za prilagodbu u smislu ovog Pravilnika smatraju se osobito:
1. koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti koji se izvode iz odnosa prikladnih
kupoprodajnih cijena s odgovarajućim troškovnim vrijednostima, primjerice
samostojećih obiteljskih kuća i obiteljskih kuća u nizu
2. koeficijenti za prilagodbu financijsko-matematičke vrijednosti prava građenja ili katastarskih čestica opterećenih pravom građenja koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajućim pravima građenja ili katastarskim česticama opterećenim pravom građenja.
Članak 33. Pravilnika
(2) Rezultat primijenjene metode treba kritički razmotriti prema kriteriju visine
provedene korekcije za prijelaz s privremene vrijednosti na tržišnu vrijednost. Visoke
korekcije za prilagodbu tržištu u smislu najviših razlika u vrijednosti korištenih dodatakaili odbitaka iz članka 19. ovog Pravilnika govore protiv prikladnosti korištene metode itakvi procjembeni elaborati neće se uzeti u obzir.
20
POGREŠKE U PROCJENI
![Page 21: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/21.jpg)
PRAVILAN PRISTUP
PRIHODOVNA METODA ZA PROCJENU UPRAVNEZGRADE, PROIZVODNOG TORNJA, SKLADIŠTA
UREĐENI PLATO – PITANJE JE TRŽIŠNAVRIJEDNOST, MOŽE SE KORISTITI TROŠKOVNA
21
![Page 22: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/22.jpg)
PROCJENA 4
• PROIZVODNA ZGRADA I DVORIŠTE
• VUKOVARSKO SRIJEMSKA ŽUPANIJA
22
PROCJENJIVANA NEKRETNINA
![Page 23: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/23.jpg)
POGREŠKA U PROCJENI
• PRIHODOVNA METODA JE PRIMJERENA
• PROCJENITELJ ODABRAO 3 NAJMA IZ ZBIRKE KUPOPRODAJNIH CIJENA
• POREDBENE NEKRETNINE NE ODGOVARAJU PROCJENJIVANOJ
23
![Page 24: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/24.jpg)
POREDBENE NEKRETNINE
Ime i prezime predavača24
![Page 25: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/25.jpg)
PROCJENJIVANA NEKRETNINA
25
![Page 26: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/26.jpg)
II PROCJENA
26
NIJE DOZVOLJENO KORISTITI KORELACIJU S INDEKSOM RAZVIJENOSTI
![Page 27: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/27.jpg)
PRAVILAN PRISTUP
• PRAVILAN PRISTUP : PRIHODOVNA METODA –NAĆI LOKACIJU KOJA PO INDEKSU RAZVIJENOSTI ODGOVARA PREDMETNOJ LOKACIJI
• UKOLIKO TO NIJE MOGUĆE – TROŠKOVNA METODA
27
![Page 28: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/28.jpg)
OPĆENITE PREPORUKE
• OBRAZLOŽITI METODU PROCJENE
• OPISATI RAZLOGE ODBACIVANJA/ODABIRA
USPOREDIVIH NEKRETNINE
• PRIHODOVNA METODA – OBRAZLOŽITI KAMATNU STOPU
• PRIPAZITI NA ODRŽIVI VIJEK KORIŠTENJA (OVK) (Pravilnik)
• PRIPAZITI NA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA AKO JE OVK<50 god (PRIHODOVNA METODA, vidjeti Pravilnik)
28
![Page 29: Pogreške u procjembenim elaboratima –primjeri iz prakse · POGREŠKE U PROCJENI 7 1. POREDBENA METODA KRIVO PRIMIJENJENA Članak 24. Zakona (1) Poredbena metoda u prvom je redu](https://reader030.vdocuments.pub/reader030/viewer/2022040503/5e305235c43b62075675fd44/html5/thumbnails/29.jpg)
Ime i prezime predavača29
Hvala na pažnji!
Doc. dr. sc. Dean Čizmar, Tehničko veleučilište u Zagrebu, [email protected] sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, član VPP-a Politehničko društvo vještaka i procjenitelja - PDVP
Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina, MGIPU, 2017.