pola komposisi fasilitas pada perumahan di denpasar … · ii halaman pengesahan usulan penelitian...
TRANSCRIPT
-
i
LAPORAN PENELITIAN
POLA KOMPOSISI FASILITAS
PADA PERUMAHAN
DI DENPASAR DAN BADUNG
Oleh :
1. I Nyoman Susanta, ST., MErg (Ketua) NIP. 196909231995031002
2. Ir. I Nengah Lanus, MT (Anggota) NIP. 195708181986031003
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2014
-
ii
HALAMAN PENGESAHAN USULAN PENELITIAN
HIBAH PENELITIAN JURUSAN ARSITEKTUR TAHUN 2014
Judul Penelitian : Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung, Bali
Ketua Tim Peneliti & anggota (1) :
a. Nama Lengkap : I Nyoman Susanta, ST., MErg
b. NIDN / NIP : 0023096902 / 196909231995031002
c. JabatanFngsional : Asisten Ahli
d. Nomor HP / email : (+62) 8123978858 / [email protected]
Anggota Tim Peneliti (2) :
a. Nama Lengkap : Ir. I Nengah Lanus, MT
b. NIDN / NIP : 0018085703 / 195708181986031003
c. JabatanFungsional : Lektor
d. Nomor HP / email : (+62) 8123956956 / [email protected]
Jangka Waktu Kegiatan : 2 bulan
Tempat Kegiatan : Kota Denpasar, Kabupaten Badung,
Bali
Biaya yang diperlukan : Rp.20.000.000 (Dua puluh Juta Rupiah)
Bukit Jimbaran, 28 Oktober 2014
Menyetujui,
Ketua Jurusan Arsitektur FT-UNUD Ketua Tim Pelaksana
Ir. I Made Suarya, MT
NIP. 19561015 198601 1 001
I Nyoman Susanta, ST., MErg NIP. 196909231995031002
mailto:[email protected]
-
iii
DAFTAR ISI
Halaman Judul .................................................................................................................... i
Lembar Pengesahan ............................................................................................................ i
Daftar Isi ............................................................................................................................. iii
Ringkasan ............................................................................................................................ iv
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ...................................................................................... 1
1.2. Tujuan Khusus ...................................................................................... 2
1.3. Urgensi (Keutamaan Penelitian)…………………………………….. 3
BAB II STUDI PUSTAKA
2.1. Pengertian……………….…………………………………………… 4
2.2. Pengadaan Prasarana dan Srana Perumahan…...…………………….. 5
2.3. Aspek Kelayakan Teknis Perumahan…...…………………………… 7
2.4. Rumah Berimbang…………………………………………………… 7
2.5. Strategi Pembanguan Perumahan……………………………………. 9
BAB III METODE PENELITIAN
3.1. Rancangan Penelitian……………………………………………….. 12
3.2. Lokasi Penelitian…………………………………………………… . 12
3.3. Jenis dan Sumber Data……………………………………………….. 13
3.4. Teknik Pengumpulan Data………………………………………….... 13
3.5. Instrumen Penelitian…………………………………………………. 13
3.6. Teknik Analis Data…………………………………………………... 13
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung................... 15
4.2. Pelanggaran pada Pembangunan Perumahan di Denpasar dan Badung........ 15
4.3. Strategi Untuk Mengurangi Pelanggaran Pembangunan Perumahan……… 16
BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan………………………………………………………….. 17
5.2. Saran………………………………………………………………… 17
Daftar Pustaka................................................................................................................... 18
Lampiran :
1. Jadwal Kegiatan……………………………………………………… 19
2. Justifikasi Anggaran………………………………………………….. 20
-
iv
ABSTRAK
Bisnis pembangunan perumahan di Bali khususnya di Denpasar, Badung dan daerah
sekitarnya sangat pesat sejalan dengan peningkatan kebutuhan penduduk terhadap
rumah. Developer selaku fasilitator dan operator mengadakan dan membangun unit-
unit rumah di lokasi perkotaan maupun pinggiran kota, menjadikan kawasan-kawasan
permukiman baru yang padat. Pemerintah selaku motivator dan regulator selalu
mendorong dengan kebijakan-kebijakan perbankan dan regulasi-regulasi yang dapat
mempercepat pengadaan rumah yang layak bagi masyarakat. Demikian juga
pemerintah daerah merumuskan aturan-aturan dalam rangka menjaga visi misinya
dan mewujudkan permukiman layak yang menampilkan estetika yang baik serta
dilengkapi sarana dan prasaran yang memadai.
Salah satu aturan yang strategis adalah ketentuan pengadaaan fasilitas social dan
fasilitas umum yang harus disediakan oleh developer yang membangun perumahan.
Fasilitas social dan fasilitas umum yang diadakan minimal luasnya 30 % dari
keseluruhan lahannya. Fasilitas yang memadai dapat memberikan kenyamanan
sebaliknya fasilitas yang tidak memadai selain tidak memberikan kenyamanan juga
merupakan pelanggaran terhadap pertauran daerah dan penghilangan hak-hak
penghuni perumahan oleh developer. Dari fasilitas-fasilitas yang dibangun oleh
developer belum teridentifikasi berapa banyak fsilitas-fasilitas yang melanggar aturan
baik terkait jenis fasilitasnya, jumlah dan luasan fasilitas maupun pengurangan dan
pengambilalihan kembali fasilitas tersebut oleh developer. Penelitian ini dilakukan
untuk mengidentifikasi tingkat pelanggaran pada pengadaan fasilitas yang telah
dibangun developer.
Penelitian dirancang dengan metode penelusuran lapangan, dengan sifat data
kuantitatif. Data-data berupa data primer dikumpulkan melalui observasi dan
pendataan langsung ke lapangan di lokasi perumahan. Observasi lansung dilkukan
untuk mengamati dn mendapatkan data riil sesuai dengan faktanya. Lokasi yang
diamati meliputi wilayah Denpasar dan Badung masing-masing sepuluh objek yang
dipilih secara acak. Berdasarkan kasus-kasus yang diamati tersebut akan dievaluasi
berapa persen yang melakukan pelanggaran dan jenis pelanggarannya apa saja.
Masing-masing wilayah pengamatan akan dilakukan secara serentak dalam kurun
waktu dua bulan.
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberi gambaran pelanggaran terhadap
aturan pengadaan fsilitas yang telah dibangun developer di Bali sehingga dapat
dilakukan evaluasi secara menyeluruh terhadap pola pengadaan fasilitas yang akan
dibangun developer pada perumahan yang akan dibangun. Dengan harapan
pembangunan perumahan di Bali dapat mewujudkan permukiman layak dan
menampilkan estetika yang baik serta dilengkapi fasilita sarana dan prasarana yang
memadai.
-
1
BAB I. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perumahan adalah salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang, pangan,
kesehatan dan pendidikan. Perumahan memiliki fungsi dan peranan penting bagi
kesejahteraan fisik, psikologis, sosial, dan ekonomi penduduk seluruh negara.
Perumahan pencerminan dan pengejawantahan pribadi manusia, baik secara
perseorangan maupun kesatuan dengan lingkungan alamnya.
Salah satu permasalahan di bidang perumahan dan permukiman di Provinsi Bali
adalah masalah kebutuhan perumahan yang tinggi versus ketersediaan lahan, masalah
kelembagaan, masalah kemampuan pembiayaan dan masalah kualitas lingkungan
permukiman/lingkungan kumuh. (RP3KP tahun 2013, Dinas PU Provinsi Bali)
Pembangunan perumahan di Bali khususnya di Denpasar, Badung, Tabanan, Gianyar
dan daerah sekitarnya sangat pesat sejalan dengan peningkatan kebutuhan masyarakat
terhadap rumah. Pengembang (Developer) selaku agen dan operator pengadaan dan
membangun unit-unit rumah untuk dijual di lokasi perkotaan maupun pinggiran kota,
menjadikan kawasan-kawasan permukiman baru yang padat. Pemerintah selaku
motivator dan regulator selalu mendorong dengan kebijakan-kebijakan perbankan,
subsidi prasarana sarana utama, peratuan perundang-undangan dan regulasi-regulasi
yang dapat menciptakan iklim investasi properti yang kondusif bagi developer untuk
mempercepat pengadaan rumah yang layak bagi masyarakat. Demikian juga
pemerintah daerah merumuskan aturan-aturan dalam rangka menjaga visi misinya
dan mewujudkan permukiman layak yang menampilkan estetika yang baik serta
dilengkapi prasarana dan sarana yang memadai. Prasarana adalah kelengkapan dasar
fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat
tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Sarana adalah kelengkapan ruang-
ruang agar dapat mewadahi fungsi-fungsi lingkungan untuk kebutuhan bertempat
tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Pengadaan lahan untuk prasarana dan
sarana sebagai fasilitas perumahan disiapkan oleh oleh developer, sedangkan
pembangunannya untuk perumahan yang berimbang bias disubsidi pemerintah.
-
2
Untuk rumah menengah dan mewah serta yang yang tiidak berimbang maka seluruh
pengadaan baik tanah maupun bangunannya sepenuhnya ditanggung developer.
Fasilitas social dan fasilitas umum sebagai sarana, salah satu persyaratan dan bagian
infrastruktur yang harus ada dalam setiap pembangunan peumahan. Fasilitas umum
beupa jalan akses dan jalan lingkungan, pos keamanan, lapangan olah raga, dan
sebagainya. Sedangkan fasilitas social berupa ruang pertemuan, temapat ibadah,
taman bermain, dan sebagainya. Seluruh fasilitas tersebut berperanan dalam
menciptakan media komunikasi dan interaksi di lingkungan perumahan. Oleh karena
itu maka menjadi persyaratan yang ditetapkan dan diatur oleh perturan perundang-
undangan baik di tingkat pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Undang-
undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Peraturan
Menteri Perumahan Rakyat Nomor 4 Tahun 2013 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas.
Terjadinya pelanggaran terhadap ketentuan dan aturan tersebut dapat mengakibatkan
konplik-konplik kepentingan. Pelangggaran dapat berupa presentase dan jumlah
fasilitas, pelanggaran dapat pada jenis fasilitas yang harus ada, pelanggaran pada
status kepemilikan fasilitas, pada kwalitas, dan sebagainya. Konplik terjadi antara
developer dengan penghuni perumahan, antara developer dengan lingkungan desa
setempat ataupun ketiganya. Terjadi dualisme kepemilikan antara developer dengan
penghuni, pengelolaan fasilitas yang tidak jelas, aspek legal yang tidak jelas, tidak
ada serah terima formal diantara developer, penghuni dan pemerintah, permasalahan
perawatan, pengambilalihan kembali oleh developer, dan lain sebagainya.
Bertolak dari hal-hal tersebut maka perlunya dilakukan penelusuran untuk dapat
mengidentifikasi pelanggaran yang ada dalam rangka mendapatkan gambaran umum
dari fasilitas perumahan di Bali dn khususnya di Kota Denpasar dan Kabupaten
Badung.
1.2 Tujuan Khusus
A. Rumusan Masalah :
Dengan kompleknya permasalahan perumahan di Denpasar dan Badung
mengakibatkan pengadaan fasilitas pada pembangunan perumahan terindikasi tidak
-
3
sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundang-undangan. Oleh karena itu maka
perlunya dilakukan identifikasi tehadap permasalahan-permasalahan yang terkait
antara lain sebagai berikut :
1. Bagaimanakah pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung ?
2. Pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan perumahan di Denpasar
dan Badung ?
3. Bagaimanakah setrategi yang dapat dikembangkan untuk dapat mengurangi
pelanggaran tersebut ?
B. Tujuan Penelitian :
Penelitian ini bertujuan sebagai berikut :
1. Merumuskan pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung
2. Mengidentifikasi pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan
perumahan di Denpasar dan Badung
3. Merumuskan strategi yang dapat dikembangkan untuk dapat mengurangi
pelanggaran tersebut
1.3. Urgensi (Keutamaan Penelitian)
Permasalahan-permasalahan konplik yang diakibatkan oleh pelanggaran terhadap
ketentuan pengadaan fasilitas perumahan di wilayah Kota Denpasar dan Kabupaten
Badung dapat mengganggu ketertiban dan kenyamanan. Selain itu akses fasilitas yang
didapatkan tidak memenuhi kebutuhan dasar untuk dapat bermukim dengan layak.
Identifikasi dan penelitian belum pernah dilakukan, sehingga penelitian ini dapat
menjadi rintisan penelitian untuk bidang perumahan dan permukiman.
Hasil penelitian ini dapat berkontribusi pada pemerintah untuk mengidentifikasi
permasalahan fasilitas dalam rangka mendapatkan gambaran umum dan strategi
dalam pemecahannya.
-
4
BAB II STUDI PUSTAKA
2.1 Pengertian
Perumahan adalah salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang, pangan,
kesehatan dan pendidikan. Perumahan memiliki fungsi dan peranan penting bagi
kesejahteraan fisik, psikologis, sosial, dan ekonomi penduduk seluruh negara.
menampilkan estetika yang baik serta dilengkapi prasarana dan sarana yang memadai.
Perumahan sebagai pencerminan dan pengejawatahan pribadi manusia, baik secara
perseorangan maupun kesatuan dengan lingkungan alamnya.
Gambar 1. Bagan Pembangunan Rumah Berimbang (Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar
tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan
nyaman.
Prasarana Primer adalah jaringan utama yang menhubungkan antara satuan
perumahan dalam kawasan perumahan atau antara perumahan dengan
kawasan laindan digunakan untuk kepentingan umum, baik berupa prasarana
jalan darat maupun jalan air.
Prasarana Sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer prasarana kawasan
perumahan yang melayani kebutuhan di dalam 1 (satu) satuan perumahan
yang digunakan untuk kepentingan umum .
-
5
Sarana adalah kelengkapan ruang-ruang agar dapat mewadahi fungsi-fungsi
lingkungan untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan
nyaman. (Kementrian Perumahan Rakyat, 2013)
Perumahan
Permukiman
Lingkungan Hunian
Kawasan Permukiman
Kawasan Fungsi Lain/ Bukan Permukiman
Pelayanan Sosial
Kegiatan Ekonomi
Jasa Pemerintahan
Pusat Kws. Perkim
Pusat Lingk. Hunian
Pusat Permukiman
Pusat Perumahan
KAWASAN PERMUKIMAN adalahbagian dari lingkungan hidup diluarkawasan lindung baik berupa kawasanperkotaan maupun kawasanperdesaan yang berfungsi sebagailingkungan tempat tinggal ataulingkungan hunian dan tempatkegiatan yang mendukungperikehidupan dan penghidupan (UU PKP pasal 1 angka 3 )
LINGKUNGAN HUNIANadalah bagian darikawasan permukimanyang terdiri atas lebih darisatu satuan permukiman(UU PKP Pasal 1 angka 4)
PERMUKIMAN adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai PSU serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan (UU PKP Pasal 1 angka 5)
PERUMAHAN adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan PSU sebagai hasil upaya pemenuhan rumah layak huni (UU PKP Pasal 1 angka 2)
Perumahan mendukung Kawasan Fungsi Lain
Lingkungan Hunian Skala Besar/Kasiba
KAWASAN FUNGSI LAIN/KWS. BUKAN PERMUKIMAN
Permukiman/Lisiba
(Perumahan Skala besar)
Gambar 2.Model Pengaturan Prasarana dan Sarana Dalam UU No. 1 Tahun 2011
(Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
2.2 Pengadaan Fasilitas Prasarana dan Sarana Perumahan
Pengadaan fasilitas yang berupa prasarana dan sarana perumahan untuk perumahan
menengah kebawah dilakukan setelah melakukan identifikasi untuk memastikan pengadaan
tersebut tepat sasaran . Pengadaan dapat dilakukan oleh pemerintah pusat melalui APBN,
pemerintah daerah melalui APBD dan DAK, serta dapa pula dilakukan oleh Badan Hukum
memalului anggaran badan hukum.
-
6
Identifikasi Kebutuhan
Identifikasi Kebutuhan Prasarana
Prasarana Primer
Prasarana Sekunder
Identifikasi Kebutuhan Kawasan
Permukiman
Pengembangan Lingkungan Hunian
Pembangunan Lingkungan Hunian Baru
Pembangunan Kembali Lingkungan Hunian
Gambar 3. Bagan Identifikasi Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan
(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
Gambar 4. Bagan Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan
(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
Gambar 5. Gamabr Pengadaan Prasarana dan Sarana Kawasan
(Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
Program Pembangunan PSU Kawasan Permukiman
Program Pembangunan
PSU
Pemerintah Pusat
Pemerintah Daerah
Badan Hukum
APBD, DAK
APBN
Anggaran Badan Hukum, CSR
-
7
2.3 Aspek Kelayakan Teknis Perumahan
Suparno (2005) menyatakan bahwa yang tercakup dalam aspek teknis perumahan
yang perlu diperhatikan :
Aksesibilitas adalah kemudahan seseorang dalam mencapai suatu wilayah.
Bagaimana keterkaitannya terhadap suatu fungsi lahan yang akan dikelola
kaitannya dengan transportasi dan infrastruktur yang ada.
Kelengkapan Prasarana lingkungan (Infrastruktur) merupakan kebutuhan dasar fisik
yang ada pada suatu wilayah, dimana lingkungan dapat membantu suatu
proses pengerjaan bangunan misalnya seperti fasilitas jalan yang memadai
untuk kendaraan yang mengangkut material dan bahan bangunan sehingga
mudah mengakses lokasi proyek.
Kelengkapan sarana lingkungan, sarana lingkungan yaitu fasilitas penunjang yang
berfungsi untuk penyelenggaraan serta pengembangan kehidupan ekonomi,
sosial dan budaya, seperti fasilitas taman bermain, olah raga, pendidikan,
pertokoan, sarana perhubungan, keamanan, serta fasilitas umum lainnya.
Kelengkapan utilitas lingkungan adalah kelengkapan fasilitas bangunan yang
digunakan untuk menunjang tercapainya unsur-unsur kenyamanan, kesehatan,
keselamatan, kemudahan komunikasi, dan mobilitas dalam bangunan.
Keamanan site terhadap gangguan alam, keamanan site penting dalam hal tahapan
dasar pemilihan site yang layak untuk digunakan. Dengan potensi bencana
alam yang rendah pada sekitar site menjadi potensi untuk pengembangan lebih
lanjut terhadap pengolahan site tersebut.
2.4 Rumah Berimbang
Menurut Keputusan BKPM N0.28/A/Sk/BKPM/IX/1974 diharapkan membangun
rumah-rumah dengan perbandingan 1 rumah mewah, 3 rumah menengah, dan 6
rumah sederhana, yang disebut dengan pembangunan rumah berimbang. Hunian
Berimbang adalah perumahan dan kawasan permukiman yang dibangun secara
seimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret
antara rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah, atau dalam bentuk
-
8
rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial atau dalam
bentuk rumah tapak dan rumah susun umum, (Permenpera No. 7 Tahun 2013)
1. Rumah Mewah
Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang yang sangat lengkap,
Umumnya hanya ada di kota-kota besar
Terletak di pusat kota karena penghuni rumah menginginkan kemudahan
akses dan pelayanan lingkungan yang serba instan dan cepat.
Pangsa pasar: masyarakat berpenghasilan tinggi: praktisi profesional,
pengusaha nasional dan internasional, dll.
1. Rumah Menengah
Dilengkapi sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti
pengerasan jalan, open space dan taman, jalan dan perabotannya, bahkan
fasilitas olahraga.
Terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan pemakai
rumah (konsumen) yang menginginkan aksesibilitas yang tinggi dengan
kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya.
Umumnya terletak di kawasan strategis, seperti pusat perbelanjaan, pusat
pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa, dll.
2. Rumah Sederhana
Diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai
keterbatasan daya beli.
Dilengkapi sarana dan prasarana yang masih minim karena pengembang tidak
dapat menaikkan harga jual bangunan dan fasilitas pendukung operasional,
tidak seperti pada rumah menengah dan rumah mewah yang dibebankan
kepada konsumen.
-
9
Pemasalahan
Tidak Ada Ada
Landasan Hukum
Sanksi
Unit Teknis
Insentif
Masalah
LATAR BELAKANG
SKB - 3 MENTERI Tahun
1992
KEBIJAKAN TIDAK EFEKTIF
PERMENPERA
N0 10/2012 TENTANG
PENYELENGGARAN
PKP DENGAN HUNIAN BERIMBANG
WAJIB DENGAN
HUNIAN BERIMBANG
UU
No 1/2011
tentang PKP
(Psl 35 dan 37)
UU No. 20/2011
tentang Rusun
(Psl 16)
BACKLOG meningkat
PERUMAHAN
EKSKLUSIVE meningkat
PENYEDIAAN
PERUMAHAN
SEDERHANA (MBR) terbatas
Gambar 6. Bagan Pembangunan Rumah Berimbang (Kementrian Perumahan Rakyat 2013)
2.5 Strategi Pembangunan Perumahan
1. Subsidi Silang
Di dalam Peremajaan Permukiman Kumuh, sebagian lahan dimanfaatkan untuk
kegiatan usaha seperti pertokoan dan sebagainya, dan sebagian lagi tetap
digunakan untuk peremajaan permukiman kumuh tersebut, latar belakang :
Perumahan kumuh tumbuh dan berkembang diatas lahan yang strategis atau
memiliki nilai ekonomi tinggi (di pusat kota)
Kegiatan ekonomi penghuni permukiman kumuh cenderung di pusat kota.
Kondisi ekonomi penghuni permukiman kumuh tidak memungkinkan untuk
memperbaikai rumahnya.
2. Rumah Tumbuh
Rumah sederhana dibangun secara bertahap, sesuai dengan perkembangan
kebutuhan, latar belakang :
Kemampuan mencicil terbatas.
Kebutuhan akan rumah sangat mendesak
Perumahan merupakan proses bermukim
3. Mempertemukan Kesenjangan antara Harga dan Anggaran
-
10
Harga (= cost / loan)
Anggaran (=affordability)
Gambar 7. Gambaran Harga dan Aggaran (Darmawarsika, 2012)
Strategi menekan biaya (cost reduction):
Teknis-teknologis :
Kualitas / Standard / Kelengkapan
Kuantitas
Teknologi Membangun / Sistem Bangunan, dll.)
Pembiayaan :
Sistem Pembiayaan Pembangunan
Pembiayaan Berbasis Kemitraan
Pembiayaan dari Penerimaan (Revenue)
Manajemen
Sistem Penyelenggaran Pembangunan
Self Help Construction Management System
Strategi meningkatkan budget/anggaran :
Turunkan bunga, perpanjang masa pinjaman
Turunkan tingkat/ratio keuntungan
Naikkan harga jual
Turunkan biaya operasi & perawatan
Subsidi :
-
11
Konstruksi,
Subsidi prasarana, sarana dan utilitas
Sewa, kontrak, harga jual
Subsidi tanah
Subsidi bahan bangunan
Subsidi bunga pinjaman
Subsidi waktu pengembalian
Kombinasi :
Penyertaan sumber dana pemerintah (public resources)
untuk pembangunan prasarana, sarana dan utilitas.
Penyertaan modal masyarakat (tanah, dana, tenaga,
managerial, dll.) Untuk mengurangi biaya atau untuk
memperbesar budget/anggaran.
Melibatkan masyarakat :
Gambar 2. Gambaran Harga dan Aggaran (Darmawarsika, 2013)
Gambar 8. Skema partisipasi Dalam Pengadaan Pembangunan Fasilitas Perumahan
(Darmawarsika, 2012)
Masyarakat disekitar site sebaiknya dan seharusnya dilibatkan dalam pembangunan
sebuah kawasan pereumahan untuk mengurangi pembengkakkan pengeluaran dan
memperkecil budged. Berdasarkan penggambaran di atas dapat dilihat bahwa ada dua
cara pembangunan kawasan perumahan, yaitu pemerintah pengelola.
-
12
BAB III METODA PENELITIAN
3.1 Rancangan Penelitian
Penelitian ini menggunakan rancangan sebagai berikut :
Gambar 9. Skema Bagan Penelitian
Pendataan untuk mendapatkan data-data kepustakaan dan lapangan, dari data-data
akan dikelompokkan untuk diklasifikasikan. Data yang sudah dikompilasi akan
dianalisa dan disentasa, untuk menhasilkan kesimpulan daan saran rekomendasi.
1.2 Lokasi Penelitian
Penelitian ini akan dilakukan di wiliyah Kota Denpasar dan Kabupaten Badung.
Gambar 10. Prta Lokasi Penelitian
PENDATAAN KOMPILASI
DATA
ANALISA DAN
SINTESA
KESIMPULAN SARAN
DENPASR
BADUNJG
-
13
3.3 Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah data primer kuantitatif,
yang didukung pula oleh data-data kualitatif. Data kuantitatif meliputi ukuran-ukuran
dan dimensi fasilitas, sedangkan kualitatif meliputi pola-pola fasilitas yang ada pada
perumahan. Jenis data yang akan diobservasi adalah :
1. Pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung
2. Ukuran-ukuran dan dimensi fasilitas yang ada
3. Pelanggaran apa saja yang dilakukan pada pembangunan fasilitas perumahan di
lapangan
3.4 Teknik Pengumpulan data
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1. Kepustakaan dilakukan untuk mendapatkan data-data awal terkait teori-teori
dan reperensi yang berhubungan dengan perumahan dan pemukiman.
2. Observasi dengan melakukan pengamatan untuk didokumentasikan baik dengan
pencatatan maupun pemotretan dengan kamera sebagai data primer.
3. Wawancara dengan developer, penghuni dan pemerintah selaku pemberi ijin,
secara terstruktur dengan mempersiapkan sejumlah daptar pertanyaan.
4. Pengukuran dilakukan untuk memperoleh data yang akurat mengenai dimensi
fasilitas yang ada.
3.5 Instrumen Penelitian
Instrumen penelitian memiliki keterkaitan dengan metode penelitian yang akan
digunakan. Instrumen merupakan alat pengambil data pada waktu peneliti
menggunakan suatu metode. Instrumen yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1. Check list pada saat menggunakan metode kepustakaan, observasi dan
wawancara.
2. Alat dokumentasi berupa kamera digital merek sony tahun 2002.
3. Alat ukur meteran logam merk imundek tahun 2013
3.6 Teknik Analisis data
Data yang telah terkumpul akan dianalisis dengan cara sebagai berikut:
1. Identifikasi dan kompilasi data secara sistematik
-
14
2. Membuat tabulasi
3. Membuat analisa kualitatif dan kunatitatif
4. Manyimpulkan hasil
-
15
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung
Fasilitas yang terdapat pada perumahan di Denpasar dan Badung terdiri dari prasarana dan
sarana perumahan. Prasarana merupakan kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang
memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan
nyaman. Prasarana yang ada terdiri dari prasarana primer maupun prasarana sekunder.
Prasarana primer yang terdiri dari jalan utama sebagai penghubung dengan kawasan lain,
sedangkan prasaran sekunder berupa jalan di dalam kawasan perumahan untuk melayani
kepentingan umum. Prasarana lainnya berupa saluran got dan riol, jaringan air bersih dan
kotor, serta jaringan listik.
Fasilitas perumahan yang berupa sarana adalah merupakan kelengkapan ruang-ruang agar
dapat mewadahi fungsi-fungsi lingkungan untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak,
sehat, aman dan nyaman. Sarana yang ada terdiri dari fasilitas sosial dan fasilitas umum
berupa tempat ibadah, ruang pertemuan, bale banjar, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan,
fasilitas rekreasi dan hiburan, fasilitas olah raga, fasilitas perbelanjaan dan lain-lainnya. Jenis
fasilitas yang disediakan disesuikan dengan tipe, kelas dan skala ataupun luas dari
perumahan.
Pola komposisi luas fasilitas perumahan yang diadakan sekitar 12% sampai dengan 30 % dari
luas lahan perumahan. Komposisi ini tergantung dari beberapa factor antara lain : Kebijakan
internal developer, kebijakan dan ketegasan aturan yang diawasi oleh pemerintah selaku
regulator, serta didorong oleh keinginan konsumen untuk mendapatkan harga yang
terjangkau disatu sisi dan kebutuhan akan fasilitas yang lebih disisi konsumen yang lain.
4.2. Pelanggaran pada Pembangunan Perumahan di Denpasar dan Badung
Terdapat beberapa pelanggaran yang terjadi pada pembangunan perumahan di Denpasar dan
Badung antara lain sebagai berikut :
1. Pengadaan jenis fasilitas yang tidak lengkap khususnya sarana yang tidak sesuai
dengan standar kebutuhan ruang-ruang untuk kebutuhan bertempat tinggal yang
ideal. Pelanggaran ini terjadi sebanyak 25 %
2. Komposisi luas fasilitas yang tidak sesuai ketentuan yaitu kurang dari 30 % luas
lahan perumahan, pelanggaran terjadi sebanyak 40 %.
3. Pola pembangunan rumah berimbang 1 : 2 : 3 belum diaplikasikan, pelanggran ini
sebanyak 100%.
-
16
4. Kepemilikan dan status pengelolaan fasilitas yang tidak transparan, pelanggaran ini
sebanyak 80%.
4.3. Strategi yang Dikembangkan Untuk Mengurangi Pelanggaran Pembangunan
Perumahan
Adanya pelanggaran dalam pengadaan fasilitas perumahan dapat merugikan masyarakat dan
konsumen penghuni perumahan, oleh karena itu maka diperlukan strategi yang dapat
dikembangkan untuk mengurangi pelanggaran tersebut, antara lain sebagai berikut :
1. Mengadakan pengawasan secara intensip oleh pemerintah melalui kewenangannya
masing-masing mulai dari perijinan seperti ijin prinsip, Ijin Mendirikan Bangunan ,
dan Ijin Opersional sampai pada proses pelaksanaan dan penyerahan serta opersional
perumahan.
2. Memotivasi dan membangun kesadaran developer untuk dapat memastikan
membangun perumahan yang sesuai dengan standard an peraturan perundang-
undangan sehingga dapat menciptakan perumahan dengan fasilitas yang memadai
agar dapat memnuhi kebutuhan dan mewadahi aktivitas bermukim penghuninya.
3. Memotivasi masyarakat dan mengedukasi untuk memastikan bahwa masyarakat
berperan dalam memilih serta menentukan kwalitas lingkungan.
-
17
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Dari penelitian ini dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut :
1. Pola komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung belum sesuai dengan
peraturan perundangan dimana luas fasilitas yang diadakan kurang dari 30 % luas
lahan.
2. Pelanggaran pembangunan fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung meliputi
komposisi dan luas fasilitas, jenis fsilitas, pola pembangunan rumah berimbang, serta
kepemilkan dan status fasilitas yang tidak transparan.
5.2. Saran
Strategi yang dapat diterapkan oleh pemerintah untuk mengurang pelanggaran terhadap pola
komposisi fasilitas perumahan di Denpasar dan Badung adalah sebagai berikut :
1. Dengan melalui pengawasan perijinan, pengawsan pembangunan, serta pengawasan
penyerahan fasilitas dan operasionalnya.
2. Memotivasi developer dan menggugah kesadaran masyrakat untuk dapat bersama-
sama mengadakan perumahan dengan fasilitas yang memadai dan sesuai dengan
perundang-undangan serta kebutuhan penghuninya untuk bermukim.
-
18
DATAR PUSTAKA :
1. Chiara, Joseph de: Time Severs Standars for Residential Development. NY: McGraw Hill Book Company, 1954.
2. Cutler, Laurence Stephan: Sherrie Stephens Cutler: Handbook of Housing Systemsfor designer and developers, NY: Van Nostrand Reinhold Co., 1974.
3. Daramawarsika, Putu I; BudgetdanAggaran Dalam Pembangunan Real Estate, Denpasar, 2012.
4. Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah: Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman. Jakarta: Dirjen Perumahan dan Permukiman, 2002.
5. Dinas Pekerjaan Umum Propinsi Bali ; Bidang Tata Ruang dan Perumahan, Identifikasi Kebutuhan Penyediaan Prasarana Primer dan Sekunder Dalam
Mendukung Pengembangan Kawasan Permukiman Di Provinsi Bali, Denpasar, 2013.
6. Evans, Mariwiwyn; Opportunities in Property Management Careers, rev. ed. Lincolnwood, GM Career Horizons, 2000.
7. Evans, Mariwiwyn; Opportunities in Real Estate Careers, rev. ed. Lincolnwood, IL: VGM Career Horizons, 1997
8. Harris. Jack C. Barron’s; Real Estate Handbook, 3rd ed. Hauppauge, NY: barrons, 1993.
9. Janik, Carolyn and Rejnis, Ruth: Real Estate Careers: 25 Growing Opportunities. New York, NY: John Wiley & Sons, 1994.
10. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia, Jakarta ; Undang-undang No. 7 tahun 2013.
11. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia, Jakarta ; Deputi Pengadaan Prasarana Kawasan, Identifikasi Kebutuhan Prasarana Primer dan Sekunder Kawasan
Permukiman, Denpasar, 2013
12. Kementrian Perumahan Rakyat Republik Indonesia ; Permenpera No. 7, Jakarta 2013 13. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 4 Tahun 2013 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Bantuan Prasarana, Sarana, dan Utilitas, Jakarta, 2013.
14. Sastra, Suparno; Endy Marlina:Perencanaan dan Pengembangan Perumahan: sebuah Konsep, Pedoman Strategi Perencanaan dan pengembangnan Perumahan.
Yogyakarta: Penerbit Andi, 2005.
15. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Jakarta, 2011.
-
19
Lampiran 1 . Jadwal Kegiatan
Kegiatan penelitian ini berlangsung selama 14 minggu. Rincian dan jadwal kegiatan
ditampilkan pada Tabel 2.
Tabel 2. Jadwal Kegiatan
Kegiatan Penelitian ‘Pola Komposisi Fasilitas Perumahan di Denpasar dan Badung, Bali
No. Jenis Kegiatan Bulan Agustus 2014 Bulan Septeber 2014 Bulan Oktober 2014
I II III IV I II III IV I II III IV
1. Persiapan (observasi pendahuluan,
pembuatan checklist pendataan,
rekrutment tenaga lapangan, studi
pustaka)
2. Pendataan
3. Analisa data dan pembahasan
4. Penyusunan dan penggandaan Laporan
Akhir
5. Penyerahan laporan
-
20
Lampiran 2. Justifikasi Anggaran
Kegiatan penelitian ini didanai dari DIPA Jurusan Arsitektur Tahun Anggaran 2013.
Total anggaran yang diajukan adalah Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah).
Ringkasan dari anggaran dengan justifikasi dan rincian dapat dilihat pada lampiran
ini.
A. HONOR No. Honor Honor/jam
(Rp)
Waktu
(jam/mgg)
Jumlah
Minggu/keg
Jumlah (Rp)
1. Honor Peneliti
(Ketua)
40.000,00 10 9 3.600.000,00
2. Honor Peneliti
(Anggota)
25.000,00 10 9 2.250.000,00
3. Honor Tenaga
Surveyor
750.000,00 Ls 2 1.500.000,00
4. Honor Drafter/
Pengolah Data
750.000,00 Ls 1 750.000,00
Sub Total A : 8.100.000,00
B. BAHAN HABIS PAKAI No. Material Justifikasi Volume Harga Satuan Jumlah (Rp)
1. Photocopy literatur Lbr 8.500.00 300,00 2.550.000,00
2. Photocopy data Lbr 750.00 300,00 225.000,00
3. ATK Paket 1.00 200.000,00 200/000.00
4. Konsumsi Kotak 40.00 50.000,00 2/000/000,00
5. Tinta Printer Hitam Kotak 3.00 150.000,00 450.000,00
6. Tinta Printer Warna Kotak 2.00 200.000,00 400.000,00
7. Kertas HVS A4 Rim 5.00 40.000,00 200.000,00
8. Kertas HVS A3 Rim 2.00 75.000,00 150.000,00
9. Sketch book Bh 2.00 50.000,00 100/000.00
10. Map Bh 20.00 5.000,00 100/000,00
11. Binder Bh 25.00 5.000,00 125.000.00
12. Sewa kamera Hari 4.00 200.000,00 800.000,00
13. Memory Card 8 GB Bh 1.00 500.000,00 500/000.00
14. Spidol Ilustrator Bh 14.00 50.000,00 700.000,00
Sub Total B : 8.500.000,00
C. PERJALANAN No. Nama Perjalanan Justifikasi Volume Harga Satuan Jumlah (Rp)
1. Sewa Mobil Kali 4.00 600.000,00 2.400.000,00
Sub Total C : 2.400.000,00
D. LAIN - LAIN 1. Memperbanyak
Laporan
Eksp
10.00
75.000,00
750.000,00
2. Print Cover Lb 10.00 25.000,00 250.000,00
Sub Total D : 1.000.000,00
TOTAL ANGGARAN : 20.000.000,00
-
21