polska market insights - colliersdocs.colliers.pl/reports/colliers_raport_market-insights...handel...

POLSKA

I POŁOWA | 2020

MARKET INSIGHTS

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 2

Gospodarka 3

Rynek inwestycyjny 5

Rynek gruntów inwestycyjnych 11

Rynek biurowy 17

Rynek magazynowy 23

Rynek handlowy 29

SPIS TREŚCI

I połowa 2020 | Polska

Dział Doradztwa i Badań Rynku | Colliers International

3

• Wprowadzenie w Polsce narodowej kwarantanny w połowie marca br. znacząco wyhamowało działalność gospodarczą pod koniec I kw. co spowodowało spadek PKB – wskaźnik osiągnął poziom 2,0% r/r. Wstępne prognozy wskazują na spadek PKB w II kw. br. o 8-11% r/r.

• Wskutek pandemii COVID-19 Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od 5 lat podjęła decyzję o obniżeniu poziomu stóp procentowych, od początku roku zostały one obniżone trzykrotnie. Główna stopa referencyjna wyniosła 0,1% na koniec maja 2020 r., co jest historycznie niską wartością.

• Konsumpcja prywatna wyhamowała w I kw. 2020 r. do poziomu 1,2% z 3,3% na koniec roku 2019. Szacowany poziom wskaźnika na koniec II kw. to -8% r/r.

Jest to rezultatem pogorszenia nastrojów gospodarstw domowych wynikającego z wprowadzonego w połowie marca ograniczenia wychodzenia z domu w skutek zwiększania się liczby zachorowań na koronawirusa.

• W wyniku zaburzeń gospodarczych wywołanych pandemią, produkcja przemysłowa w kwietniu 2020 r. odnotowała obniżkę o 24,6% r/r, natomiast w maju 2020 r. o 17% r/r. Spadek ten odnotowano głównie w branży motoryzacyjnej, produkcji maszyn i urządzeń oraz mebli. W czerwcu produkcja przemysłowa wzrosła dużo powyżej oczekiwań o 0,5% r/r, co wskazuje, że gospodarka zaczęła odbijać po zamrożeniu aktywności dużo mocniej i dużo szybciej niż prognozowano.

• Na koniec czerwca inflacja wyniosła 3,3% r/r i 0,7% m/m, co stanowi odbicie po kwartale spadków. Wzrost ten był spowodowany przez silny przyrost inflacji bazowej (po wyłączeniu cen żywności i energii) oraz rosnące ceny paliw, turystyki zorganizowanej, odzieży i obuwia oraz usług. W kolejnych miesiącach inflacja będzie się stopniowo zmniejszać do poziomu poniżej 2% w 2021 r. Inflacja w Polsce jest obecnie najwyższa w UE.

• Na podstawie dostępnych danych z Głównego Urzędu Statycznego w końcu czerwca 2020 r. stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła 6.1% w stosunku do 5,3% rok temu.

GOSPODARKA

Fot. Shutterstock

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 4

• Pierwsze dostępne dane statystyczne za II kw. 2020 zdają się potwierdzać wcześniejsze przewidywania analityków finansowych, że kwiecień był najgorszym miesiącem w kryzysie związanym z COVID-19 i kolejne miesiące przyniosą stopniowe odbicie polskiej gospodarki.

• Analitycy Santander Bank wskazują, że scenariusz wzrostu gospodarczego dla Polski może mieć kształt litery „V”. Po spadku PKB w II kw. o ok. 12% r/r, każdy kolejny kwartał powinien być nieco lepszy i w efekcie PKB może się skurczyć o ok. 4% w całym 2020 r., ale w kolejnym wzrosnąć o blisko 6%.

• Analitycy wskazują także na możliwy wzrost bezrobocia, który może zostać spowolniony redukcją etatów zajmowanych przez migrantów zarobkowych, a także częściowym wpływem rządowej tarczy antykryzysowej, która miała na celu złagodzenie negatywnych skutków pandemii COVID-19.

PROGNOZY

Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, Santander Bank

WYKRES: TEMPO WZROSTU PKB(2011-II KW. 2020 R.)

4,8%

1,8% 1,7%

3,3% 3,5%2,8%

4,6% 5,1%4,0%

-8,0%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 II kw.2020

PKB

Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, Santander Bank

WYKRES: STOPA BEZROBOCIA ORAZ INFLACJA(2011-II KW. 2020 R.)

4,3% 3,7%

0,9%0%

-0,9% -0,6%

2%1,1%

3,4%

3,3%

12,4%13,4% 13,4%

11,4%9,7%

8,3%6,5% 5,8% 5,2%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

In�acja Bezrobocie

II kw.2020

6,1%

INVE

STM

ENT

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 6

• Polska utrzymuje dominującą pozycję w regionie CEE, ciesząc się najwyższą różnorodnością produktów inwestycyjnych oraz największym zróżnicowaniem inwestorów.

• Pomimo spowolnienia spowodowanego światową pandemią COVID-19 oraz jedynie dwóch miesięcy pełnej aktywności inwestycyjnej, obroty na rynku osiągnęły poziom prawie 3 mld EUR – drugi najlepszy wynik pierwszego półrocza w historii i 47% udział w rynku CEE-6.

• W I poł. 2020 r. dominowały transakcje biurowe i magazynowe (odpowiednio 46% i 39% całkowitej wartości inwestycji). Niecałe 0,5 mld EUR zainwestowano w sektorze handlowym, głównie w nieruchomości zabezpieczone długimi umowami najmu.

• Rynek utrzymuje wysoką płynność z dużą ilością kapitału czekającą na rozwój wydarzeń. W ponad 50 transakcjach sprzedanych zostało powyżej 150 nieruchomości komercyjnych.

• Kapitał inwestowany jest obecnie przez brytyjskich i amerykańskich zarządców aktywów oraz fundusze z Singapuru, Francji i Niemiec. Warto wspomnieć, że ponad 0,8 mld EUR wydali inwestorzy z regionu CEE (Węgry oraz Czechy).

• Rynek inwestycyjny odczuł skutki pandemii. Blisko 30 dużych transakcji toczących się w I kw. tego roku zostało zawieszonych, jednak wraz z łagodzeniem środków bezpieczeństwa, obserwowany jest zdecydowany powrót inwestorów do Polski.

• Na rynku biurowym widoczna jest nieznaczna korekta cen. Szacowana stopa zwrotu dla najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie wzrosła o 15 pb. - z 4,5% do 4,65% - mniej niż zakładano w I kw. 2020 r. Obserwując apetyt inwestorów na budynki biurowe w stolicy, oczekuje się wzrostu cen w następnych kwartałach.

• Pod koniec II kw. 2020 r. wzrosła aktywność inwestorów biurowych - zarówno kupujących jak i sprzedających, co dobrze rokuje jeśli chodzi o wyniki sektora na koniec roku.

ZARYS OGÓLNY

INVE

STM

ENT

Źródło: Colliers International

WYKRES: INWESTORZY WG KRAJU POCHODZENIA W I POŁ. 2020 R.

16%1%

4%1%

21%

8%4%7%

4%

12%

22%

inne

Polska

Francja

Austria

Węgry

Czechy

Niemcy

Singapur

RPA

Stany Zjednoczone

Wielka Brytania



7

• Światowa pandemia COVID-19 zahamowała wzrost cen nieruchomości biurowych, co stało się odczuwalne w II kw. 2020 r.

• Szacuje się, że stopy zwrotu najlepszych budynków biurowych w centrum Warszawy wzrosły o ok. 15 pb., a wielu inwestorów obserwuje rozwój sytuacji. Rynek spodziewa się powrotu wzrostu cen, jako że Warszawa pozostaje kluczowym rynkiem w CEE.

• Na dwóch głównych rynkach regionalnych (Wrocław i Kraków) zaobserwowany został podobny wzrost stóp kapitalizacji, niemniej liczba porównywalnych transakcji była ograniczona.

• W I poł. roku nie miały miejsca żadne znaczące transakcje dominujących centrów handlowych, które najbardziej odczuły

wpływ pandemii. Rynek czeka na stabilizację tego sektora w najbliższych kwartałach.

• Pandemia nie wpłynęła negatywnie na ceny nieruchomości magazynowych w Polsce. Nowoczesne, dostosowane do rynku inwestycyjnego centra magazynowe wynajmowane wielu najemcom można obecnie kupić przy stopie kapitalizacji poniżej 6%. Jeszcze droższe są projekty z długimi umowami i najemcami o mocnym standingu. Z uwagi na świetne perspektywy tego rynku można spodziewać się dalszego wzrostu cen.

STOPY ZWROTU


WYKRES: NAJLEPSZE STOPY ZWROTU (2002- I POŁ. 2020 R.)

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010 20

1120

1220

1320

1420

1520

1620

1720

1820

19

I poł.

202

0

Biura (Warszawa)

Biura (Rynki regionalne) Handel Magazyny

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 8

• Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w I poł. 2020 r. wyniosła 2,9 mld EUR. Jest to wynik lepszy niż za I poł. 2019 r. i ustępuje tylko znakomitej I poł. 2018 r.

• W aktywa biurowe zainwestowano 1,33 mld EUR, co stanowi ponad 46% całkowitego poziomu obrotów.

• Rynek handlowy osiągnął wartość 0,5 mld EUR (15% udziału).

• Potroiły się obroty na rynku powierzchni przemysłowych i magazynowych, osiągając poziom 1,15 mld EUR i 39% udział rynku. Dotychczas najlepsza I poł. roku w tym sektorze zamknęła się kwotą ok. 0,4 mld EUR (rok 2019).

• Na rynku biurowym w Warszawie zainwestowano 0,75 mld EUR, co stanowi ponad 55% wartości inwestycji w tym sektorze.

• Wartość transakcji na rynkach regionalnych w sektorze biur wyniosła 0,58 mld EUR, z czego prawie 0,3 mld EUR zainwestowano w Krakowie.

• 45% udziału w rynku miały transakcje portfelowe oraz nabycia platform inwestycyjnych, umożliwiające dużym graczom szybkie zwiększenie udziału w rynku. Podkreśla to apetyt międzynarodowych inwestorów, a jednocześnie potrzebę komfortu związanego z istotnym zwiększeniem ekspozycji na Polskę.

WARTOŚĆ TRANSAKCJI

WYKRES: WARTOŚĆ TRANSAKCJI(2002-I POŁ. 2020 R.)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

I poł.

2020

Biura Handel Magazyny Inne




9


Wartość transakcji 2,92 mld EUR

STOPY ZWROTU Z NAJLEPSZYCH NIERUCHOMOŚCI

Biura - Warszawa 4,65%

Biura - Miasta Regionalne 5,75%

Obiekty handlowe 5,75%

Magazyny 5,65%

GŁÓWNE WSKAŹNIKI INWESTYCYJNE

• Największą transakcją pierwszego półrocza było nabycie 61,46% udziałów w Grupie GTC (wiodącym deweloperze i inwestorze w sektorze nieruchomości komercyjnych, obecnym na rynku polskim oraz stolicach Europy Środkowo-Wschodniej) przez podmiot należący do grupy Optima, należącej do Banku Narodowego Węgier. W wyniku tej sprzedaży Optima uzyskała w Polsce kontrolę nad 16 budynkami biurowymi o łącznej powierzchni prawie 200 tys. m2 oraz dwoma dominującymi centrami handlowymi – Galerią Jurajską w Częstochowie oraz Galerią Północną w Warszawie (łącznie ponad 110 tys. m2). Wartość tej transakcji dla rynku polskiego szacowana jest na ponad 0,5 mld EUR.

• Największą transakcją na rynku magazynowym było nabycie portfela pięciu centrów logistycznych o łącznej powierzchni około 280 tys. m2 przez Savills Investment Managment od joint venture Panattoni i greckiego inwestora Bluehouse.

• Panattoni pozostaje najbardziej aktywnym deweloperem na rynku. W pierwszym półroczu udało mu się sprzedać kilkanaście centrów magazynowych o powierzchni przekraczającej 0,5 mln m2 za kwotę około 350 mln EUR.

• Dwie ważne transakcje miały miejsce na rynku biurowym w Warszawie. Słowacki deweloper i investor Penta sprzedał słowackiemu inwestorowi IAD budynek D48 przy raportowanej stopie kapitalizacji 6,75%, a DSV sprzedał swoją siedzibę - sprzedaż z najmem zwrotnym (SLB) - na rzecz francuskiego funduszu CORUM przy raportowanej stopie kapitalizacji 6,25%. Oba budynki znajdują się w obszarze biznesowym Mokotów Służewiec.

• Poza przejęciem kontroli nad dwoma galeriami handlowymi należącymi do GTC, na rynku handlowym dominowały transakcje mniejszymi parkami handlowymi oraz marketami budowlanymi.

KLUCZOWE TRANSAKCJE

I poł

owa

202

0 |

Pol

ska

Dzia

ł Dor

adzt

wa

i Bad

ań R

ynku

| Co

llier

s In

tern

atio

nal

10

• Rynek oczekuje, że w II poł. 2020 r. zwiększy się napływ kapitału do Polski. Szereg transakcji wznowionych po zniesieniu części środków bezpieczeństwa związanych z pandemią znajduje się obecnie w fazie negocjacji / due diligence, z oczekiwaniem na zamknięcie do końca roku.

• Rosnąć będzie zainteresowanie inwestycjami w aktywa alternatywne (np. mieszkania studenckie, mieszkania na wynajem).

• W przypadku najlepszych aktywów w sektorze biurowym i logistycznym oczekuje się, że ceny będą rosnąć wraz z napływem nowego kapitału.

• Oczekuje się wzrostu zainteresowania parkami handlowymi. Płynność na rynku centrów handlowych będzie mogła wrócić do normy po okresie, który potrzebny będzie na ich stabilizację.

PROGNOZY

Fot. Shutterstock

Pomimo trwającej pandemii pierwsze półrocze 2020r. pod względem wolumenu okazało się rekordowe. Wartość transakcji osiągnęła poziom blisko 3 mld EUR co dało Polsce 47% udział w rynku inwestycyjnym regionu CEE. Znacząco wzrosło zainteresowanie nieruchomościami przemysłowo-magazynowymi, którymi obrót wzrósł trzykrotnie w stosunku do zeszłego roku. Możemy zakładać, że z uwagi na bardzo dobre perspektywy, ceny tego typu nieruchomości będą rosły. Spodziewamy się również dalszego napływu kapitału do Polski w II półroczu, dzięki wznowionym transakcjom, które powinny zostać zamknięte do końca bieżącego roku.

Piotr Mirowski | Senior Partner | Dyrektor | Dział Usług Inwestycyjnych

LAN

D

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 12

• Krajowe i zagraniczne ograniczenia związane z globalną pandemią COVID-19 spowodowały wstrzymanie szeregu procesów zakupowych rozpoczętych przed ich wprowadzeniem. Warto jednak zauważyć, że liczba transakcji całkowicie wstrzymanych była niższa niż oczekiwano.

• Wpływ zakłóceń spowodowanych pandemią na ceny gruntów będzie można ocenić, gdy wzrośnie liczba transakcji, co w dużej mierze zależeć będzie od ogólnej kondycji polskiej gospodarki.

• Ze względu na sytuację, rynek handlowo-usługowy i hotelowy ucierpiały najbardziej. Deweloperzy specjalizujący się w projektach biurowych i przemysłowo- -logistycznych zachowują ostrożność zakupową, a sektor mieszkaniowy od lat utrzymuje swoją dominującą pozycję na rynku.

• Wraz ze wzrostem obaw o płynność wśród inwestorów, na popularności zyskały zakupy nieruchomości z rozłożeniem płatności w czasie oraz formą wspólnego przedsięwzięcia z właścicielem gruntu. Mimo złożoności takich rozwiązań, ma to wpływ na średni czas negocjacji i zamykania transakcji.

ZARYS OGÓLNY

LAN

D



13

• Po siedmiu latach ciągłego wzrostu cen, spodziewane spowolnienie gospodarcze wpłynęło hamująco na poziom cen mieszkań na wszystkich rynkach lokalnych.

• Na głównych rynkach regionalnych podaż mieszkań na sprzedaż pozostaje niska (wystarczająca na 7-8 miesięcy przy obecnym tempie sprzedaży). Rekordowo wysokie ceny energii, pracy i materiałów budowlanych nie spadły, skłaniając analityków ku ocenie, iż ceny transakcyjne mieszkań nie spadną gwałtownie, zakładając przy tym, że gospodarka krajowa zachowa się zgodnie z przewidywaniami.

• W dużych miastach popyt na grunty z możliwością zabudowy mieszkaniowej (w tym grunty zabudowane i rewitalizacyjne) pozostaje na wysokim poziomie. Transakcje są realizowane z zastosowaniem płatności rozłożonych w czasie lub przez tworzenie wspólnych przedsięwzięć z właścicielem gruntu, lecz bez znacznego obniżenia cen.

• Mimo wzrostu wymaganego poziomu wkładu własnego dla kredytów, popyt na finansowanie hipoteczne wzrósł. Sugeruje to kontynuację tendencji nabywania nieruchomości w celach inwestycyjnych wśród inwestorów prywatnych oraz wysoki poziom zaufania inwestorów.

• Jednym z istotnych narzędzi antyrecesyjnych było obniżenie rekordowo niskich stóp procentowych przez NBP. Może to zwiększyć zainteresowanie mieszkaniami na wynajem jako alternatywnym rynkiem inwestycyjnym i przyspieszyć proces rozwoju w formie instytucjonalnej.

GŁÓWNE SEKTORYSEKTOR MIESZKANIOWY

Globalna pandemia spowodowała zakłócenia na rynku gruntów inwestycyjnych. Obawy przed możliwym spowolnieniem gospodarczym przy wysokich kosztach budowy skłoniły wielu inwestorów do wstrzymania planowanych zakupów podczas wprowadzania pierwszych ograniczeń sanitarnych. Jednakże, w związku z niską podażą dostępnych do zabudowy, dobrze położonych działek i powrotu popytu na grunty, w szczególności mieszkaniowe, w I poł. 2020 r. obserwowaliśmy stabilizację cen, mimo znacznego spadku liczby transakcji.

Emil Domeracki | Dyrektor | Dział Gruntów Inwestycyjnych

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 14

• Choć sektor BTS obserwuje przestój spowodowany odroczeniem planów inwestycyjnych przedsiębiorców przemysłowych, w obawach o zachowanie płynności, sektor magazynowo-logistyczny i e-commerce obserwują wzrost aktywności.

• W związku z posiadaniem banków ziemi przez dominujących na polskim rynku dużych deweloperów, liczba transakcji spadła, jednak ceny gruntów pozostały na stabilnym poziomie.

• Polska Centralna i Śląsk utrzymują pozycję liderów wśród rynków regionalnych.

SEKTOR MAGAZYNOWO-PRZEMYSŁOWY

• W związku z wysokim nasyceniem powierzchnią handlową w dużych miastach, rynek gruntów inwestycyjnych w tym sektorze przeżywał stagnację jeszcze przed wprowadzeniem ograniczeń.

• Obserwujemy kontynuację trendu poszukiwania gruntów pod parki handlowe w małych miastach. Natomiast na większych rynkach luki handlowe są wypełniane małymi sklepami. Procesy zakupowe zdają się być wstrzymane do czasu polepszenia sytuacji rynkowej.

• Ceny w sektorze handlowym pozostają stabilne, mimo niskiego wolumenu transakcji.

• W związku z trudną sytuacją rynku turystycznego, pojawił się szereg inwestorów oportunistycznych zainteresowanych nabyciem projektów hotelowych, preferując zabudowane i gotowe projekty.

• W lokalizacjach turystycznych spodziewamy się wzrostu sprzedaży jednostek w condo--hotelach i apartamentów na wynajem w związku ze zwiększonymi obawami przed podróżami międzynarodowymi oraz brakiem zaufania do bezpieczeństwa hoteli tradycyjnych.

SEKTOR HANDLOWO-USŁUGOWY I HOTELARSKI

• Szereg procesów nabycia gruntów biurowych zostało wstrzymanych lub całkowicie zatrzymanych przez inwestorów czekających na dane rynkowe i prognozy ekonomiczne.

• Ograniczenia sanitarne dla biur zmusiły wielu najemców do wprowadzenia rozwiązań pracy zdalnej, a przyszłość aranżacji powierzchni biurowej może wymagać więcej powierzchni na pracownika niż do tej pory.

• Duża liczba długoterminowych przedłużeń umów najmu w odpowiedzi na obniżki i zwolnienia czynszowe zmniejszyła atrakcyjność inwestowania w budynki klasy B oraz obiekty położone poza centrum miast, ze względu na mniejszą szansę przyciągnięcia najemcy.

• Grunty o przeznaczeniu biurowym położone w prestiżowych lokalizacjach (w szczególności dobrze przygotowane do procesu inwestycyjnego) wciąż cieszą się zainteresowaniem inwestorów w obliczu zmniejszania się zasobów gruntów w najlepszych lokalizacjach.

SEKTOR BIUROWY



15


CENY GRUNTÓW MIESZKANIOWYCH

Warszawa – centrum 370–1 400 EUR/m2 PUM

Warszawa – poza centrum 200–400 EUR/m2 PUM

Miasta powyżej 500 tys. mieszkańców 100–300 EUR/m2 PUM

CENY GRUNTÓW

CENY GRUNTÓW BIUROWYCH

Warszawa – centrum 375–1 400 EUR/m2 GLA

Warszawa – poza centrum 210–410 EUR/m2 GLA

Miasta powyżej 500 tys. mieszkańców 105–305 EUR/m2 GLA

CENY GRUNTÓW HANDLOWO-USŁUGOWYCH

Warszawa – centrum 410–1 170 EUR/m2 GLA

Warszawa – poza centrum 115–525 EUR/m2 GLA

Miasta powyżej 500 tys. mieszkańców 80–315 EUR/m2 GLA

CENY GRUNTÓW PRZEMYSŁOWO-MAGAZYNOWYCH

Warszawa – I strefa 120–200 EUR/m2

Warszawa – II strefa 60–110 EUR/m2

Warszawa – III strefa 30–50 EUR/m2

Poznań 40–60 EUR/m2

Śląsk 30–60 EUR/m2

Wrocław 40–70 EUR/m2

Centralna Polska 25–60 EUR/m2

Gdańsk 30–70 EUR/m2

Szczecin 30–50 EUR/m2

Rzeszów 20–60 EUR/m2

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 16

• Przyszłość rynku gruntów inwestycyjnych będzie ściśle powiązana ze stanem gospodarki światowej i krajowej. Jak w przypadku poprzednich spowolnień gospodarczych, sygnały z tego sektora gospodarki mogą wskazywać kierunki i skalę nadchodzących zmian.

• W związku z brakiem równowagi między podażą mieszkań a potrzebami społecznymi, zakupy mieszkań nie spadną w sposób znaczący nawet jeśli ceny transakcyjne nie odnotują istotnych spadków, co utrzyma dominującą pozycję tego sektora na rynku gruntów, w szczególności w dużych miastach.

• Działki przeznaczone pod zabudowę usługowo-handlową nie odnotują dużego popytu, za wyjątkiem tych zezwalających na budowę projektów condo-hotelowych i położonych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

• Grunty biurowe położone w lokalizacjach na obrzeżach miast staną się mniej atrakcyjne dla inwestorów, z wyjątkiem miast borykających się z brakiem działek w centralnych lokacjach (Warszawa, Kraków, Wrocław), podczas gdy popyt na atrakcyjne lokalizacje centralne bez możliwości zabudowy mieszkaniowej w dużych miastach nie zmaleje.

• Sektor logistyczno-magazynowy wciąż będzie rozwijał swoją działalność w lokalizacjach z doskonałą infrastrukturą transportową, szczególnie biorąc pod uwagę rynek e-commerce.

PROGNOZY

Fot. Shutterstock

OFF

ICE

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 18

• Na koniec I poł. 2020 r. całkowita podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom niemal 11,3 mln m2.

• W minionym półroczu deweloperzy oddali do użytku 282,4 tys. m2 powierzchni biurowej, z czego 106,8 tys. m2 w Warszawie. Wśród miast regionalnych najwyższy wzrost zasobów odnotował rynek krakowski (69,1 tys. m2).

• Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w I poł. 2020 r. wyniósł 667,8 tys. m2, co stanowi spadek o 6,2% w porównaniu do I poł. 2019 r. W strukturze ogólnopolskiego popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe dominowały nowe umowy, które stanowiły 58% (włączając umowy przednajmu

oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości). Udział renegocjacji i przedłużeń w wolumenie transakcji wyniósł około 31%, natomiast ekspansji 11%.

• Aktywność deweloperska nadal pozostaje na wysokim poziomie - w budowie znajduje się ponad 1,6 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Ponad 44% przypada na Warszawę – 725,8 tys. m2, natomiast w miastach regionalnych najwięcej projektów powstaje w Katowicach (238,1 tys. m2), Krakowie (209,7 tys. m2) i Trójmieście (152 tys. m2).

• Współczynnik pustostanów dla projektów biurowych na dziewięciu największych rynkach Polski nie zmienił się w porównaniu do I poł. 2019 r. i wyniósł 9%.

• W I poł. 2020 r. absorpcja netto powierzchni biurowej wyniosła 194,9 tys. m2, z czego 86,7 tys. m2 przypadło na Warszawę. Wśród rynków regionalnych najwyższy poziom absorpcji odnotował Kraków (54,3 tys. m2) oraz Katowice (26,5 tys. m2).

• Umowy podpisane w budynkach planowanych oraz w fazie budowy stanowiły blisko 28% całkowitego popytu, co przełożyło się na ponad 185,9 tys. m2 wynajętej powierzchni w tych projektach.

• Czynsze bazowe za powierzchnię biurową klasy A w Warszawie wynosiły od 14,0 do 26,0 EUR/m²/miesiąc, natomiast w miastach regionalnych od 11,0 do 15,75 EUR/m2/miesiąc.

ZARYS OGÓLNY

OFF

ICE

Wbrew pozorom, przeważająca część budów po wybuchu pandemii nie została wstrzymana. Po krótkich przerwach, prace konstrukcyjne zostały wznowione. Większość deweloperów nie przewiduje znaczących opóźnień w oddawaniu inwestycji do użytkowania.

Olga Drela | Starszy Analityk | Dział Doradztwa i Badań Rynku



19

• Od początku 2020 r. warszawski rynek biurowy powiększył swoje zasoby o 106,8 tys. m2, czyli o 33% więcej niż w I poł. 2019 r. Deweloperzy oddali do użytku pięć budynków biurowych. Były to Varso 1 oraz Varso 2 w ramach kompleksu Varso Place w Centralnym Obszarze Biznesu (łącznie 46,6 tys. m2), Chmielna 89 w strefie Centrum (25,2 tys. m2), DSV HQ w strefie Mokotów (20 tys. m2) oraz wchodzące w skład kompleksu Browary Warszawskie – Biura przy Willi w strefie Centrum (14,9 tys. m2). Około 81% nowej powierzchni dostarczono w centrum miasta, a 19% w strefach poza centrum.

• Na rynkach regionalnych oddano w sumie 15 budynków biurowych o łącznej powierzchni 175,6 tys. m2. Największymi inwestycjami ukończonymi w tym okresie były: Olivia Prime B w Trójmieście (25 tys. m2), High 5ive 4 w Krakowie (23,5 tys. m2), budynek A w kompleksie Face2Face Business Campus w Katowicach (19,6 tys. m2), Giant Office w Poznaniu (15,3 tys. m2) oraz Brama Miasta A w Łodzi (14,1 tys. m2). Większość ukończonych inwestycji to projekty o powierzchni najmu powyżej 10 tys. m2.

• Rynkiem regionalnym z największym przyrostem nowej podaży był Kraków, gdzie do użytku oddano pięć budynków biurowych o łącznej powierzchni 69,1 tys. m2. Największe z nich to High 5ive 4 (23,5 tys. m2) oraz Tertium Business Park II (13,3 tys. m2). Drugie miejsce pod względem przyrostu nowej podaży w I poł. 2020 r. zajęły Katowice (31,1 tys. m2), a trzecie Trójmiasto (29,9 tys. m2). W minionym półroczu żadnych nowych projektów nie oddano do użytku w Lublinie.

PODAŻ

Fot. Piotr Krajewski, Chmielna 89, CAVATINA, Warszawa

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 20

• Wolumen transakcji zarejestrowanych w I poł. 2020 r. w Warszawie wyniósł 334,8 tys. m2, czyli o 17% mniej niż w I poł. 2019 r. Wysoką aktywność najemców zaobserwowano w II kw. br. – popyt na powierzchnię biurową wyniósł 195,9 tys. m2. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum (blisko 136,2 tys. m2) oraz Mokotów (blisko 112 tys. m2). W I poł. 2020 r. nowe umowy stanowiły w Warszawie 62% całkowitego wolumenu (włączając umowy przednajmu oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości), przedłużenia i renegocjacje 30%, a ekspansje 8%.

• Na rynkach regionalnych popyt brutto w I poł. 2020 r. ukształtował się na poziomie 333 tys. m2, o 9% więcej niż w I poł. 2019 r. Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Krakowie (około 34% regionalnego wolumenu najmu), we Wrocławiu (ok. 19%) oraz w Trójmieście (ok. 16%). Umowy zawarte w projektach w budowie lub na etapie planowania wyniosły 84,6 tys. m2 (25% regionalnego wolumenu najmu).

• Na rynkach regionalnych nowe umowy stanowiły ok. 54% całkowitego wolumenu (włączając umowy przednajmu oraz powierzchnie na potrzeby własne

właściciela nieruchomości), przedłużenia i renegocjacje 32%, a ekspansje 14%.

• W Warszawie, największą aktywnością w I poł. 2020 r. charakteryzowali się najemcy z sektora bankowego. Ich udział w całkowitym wolumenie najmu wyniósł ok. 26%. Z kolei poza stolicą, najwięcej powierzchni biurowej wynajęły firmy z sektora IT (48% całkowitego wolumenu najmu w miastach regionalnych).

POPYT

Fot. Skanska, High 5ive, Kraków

W pierwszej połowie roku w Warszawie wynajęto niemal 335 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Co ciekawe, pomimo pandemii, popyt w II kwartale był znacznie wyższy niż na początku roku.

Anna Maroń | Analityk | Dział Doradztwa i Badań Rynku



21


MIASTO ISTNIEJĄCA PODAŻ (M2)

NOWA PODAŻ (M2) PUSTOSTANY POWIERZCHNIA

W BUDOWIE (M2)POPYT

(M2)

WYWOŁAWCZE STAWKI CZYNSZU EUR (M2/MIESIĄC)

Warszawa 5 687 770 106 800 7,9% 725 800 334 800 14-26 EUR

Kraków 1 483 300 69 100 11,1% 209 700 114 700 13,2-15,5 EUR

Wrocław 1 186 100 8 300 11,2% 129 800 62 600 13,5-15,5 EUR

Trójmiasto 868 400 29 900 6,1% 152 000 51 700 12,5-15 EUR

Katowice 559 500 31 100 6,1% 238 100 26 500 13,5-15,5 EUR

Poznań 581 900 15 300 14,5% 46 000 17 200 13,25-15,75 EUR

Łódź 548 000 18 500 13,2% 101 500 51 100 12-14,5 EUR

Lublin 185 800 0 10,3% 22 000 5 600 11-13,5 EUR

Szczecin 184 200 3 400 6,4% 8 000 3 800 11-14,5 EUR

RAZEM 11 284 900 282 400 9% 1 632 900 667 800

GŁÓWNE WSKAŹNIKI W I POŁ. 2020 R.


NAJEMCA POWIERZCHNIA (M2) LOKALIZACJA

PZU 46 500 Generation Park Y, Warszawa

DSV 20 035 DSV HQ, Warszawa

ABB 20 000 Axis, Kraków

Poczta Polska 19 010 Domaniewska Office Hub, Warszawa

Najemca poufny 17 500 Konstruktorska Business Center, Warszawa

Fujitsu Technology Solutions 16 315 Fuzja, Łódź

Najemca poufny 15 400 Fabryka Norblina, Warszawa

Najemca poufny 14 500 Tertium Business Park II, Kraków

Najemca poufny 12 110 Alchemia IV Neon, Trójmiasto

Capgemini 10 970 Face2Face B, Katowice

NAJWIĘKSZE TRANSAKCJE NAJMU W I POŁ. 2020 R.

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 22

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE• Poziom pustostanów w Warszawie

zmniejszył się o 0,6 p.p. w stosunku do II kw. 2019 r. i na koniec czerwca 2020 r. wyniósł 7,9%, co przełożyło się na 448,2 tys. m2 dostępnej powierzchni.

• Spadek poziomu pustostanów zarejestrowano zarówno w strefach centralnych (5,6% w II kw. 2019 r. do 5% w II kw. 2020 r.), jak i w strefach poza centrum (10,4% w II kw. 2019 r. do 9,8% w II kw. 2020 r.).

• Współczynnik pustostanów dla całego kraju na koniec czerwca 2020 r. wyniósł 9%. Na rynkach regionalnych najniższe pustostany odnotowano w Trójmieście i Katowicach (w obu miastach było to 6,1%) a najwyższe w Poznaniu (14,5%).

WPŁYW COVID-19 NA RYNEK BIUROWY• Pandemia Covid-19 powoduje wzrost

niepewności i ostrożności wśród firm, co przekłada się na wydłużenie procesów decyzyjnych na wielu polach, także w kontekście najmu powierzchni biurowych. Najemcy, którym właśnie kończą się umowy najmu podejmują kroki w celu zabezpieczenia powierzchni biurowej. Prognozujemy, że w najbliższych kwartałach liczba renegocjacji będzie nadal rosła.

• Firmy zwiększają wymiar pracy zdalnej, co może powodować zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Biuro pozostanie jednak miejscem spotkań, pracy kreatywnej i projektowej.

• Na rynku wzrasta również liczba firm, zainteresowanych podnajmem swoich powierzchni – dotyczy to zarówno małych jak i dużych najemców.

Obecnie w Warszawie odnotowano ok. 60 tys. m2 ofert podnajmów, natomiast w miastach regionalnych jest to ok. 70 tys. m2 i liczba ta wykazuje tendencję wzrostową.

• Coraz częstszym oczekiwaniem ze strony najemców jest możliwość podpisywania umów krótszych niż standardowe, 5-letnie. Szczególnie mniejsze firmy nie są obecnie gotowe na podejmowanie tak długich zobowiązań. Zabezpieczenia w umowie, na które najemcy również częściej zwracają uwagę w dobie pandemii, to m.in. zagwarantowana możliwość podnajmu powierzchni i jej redukcji w trakcie trwania umowy. Ma to na celu zabezpieczenie maksymalnej elastyczności najmu.

• Mimo pandemii, większość procesów konstrukcyjnych budynków biurowych

nie została wstrzymana. Po krótkich przerwach spowodowanych najczęściej brakiem importowanych materiałów lub wydłużonym oczekiwaniem na decyzje administracyjne, prace budowalne zostały wznowione. Deweloperzy nie przewidują znaczących opóźnień w oddawaniu inwestycji do użytkowania.

• Na rynku coworkingowym w krótkiej perspektywie obserwujemy spowolnienie wywołane brakiem nowych klientów. Wydaje się jednak, że w dłuższej perspektywie zapotrzebowanie na powierzchnie elastyczne będzie rosło gdyż coraz więcej klientów dostrzeże korzyści z wprowadzenia komponentu flex do swojej strategii wynajmu powierzchni biurowej.

WYKRES: WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW NA GŁÓWNYCH RYNKACH BIUROWYCH W POLSCE

7,9%

11,1% 11,2%

6,1% 6,1%

13,2%14,5%

6,4%

10,3%

0%

5%

10%

15%

20%

I poł. 2019 I poł. 2020

Warsza

wa

Krak

ów

Wrocław

Trójm

iasto

Katow

ice Łódź

Pozna

ń

Szcze

cinLu

blin

IND

USTR

IAL

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 24

• Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I poł. 2020 r. osiągnęła poziom 19,65 mln m2.

• W ciągu pierwszych 6 miesięcy 2020 r. deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 1,06 mln m2, co było wynikiem zbliżonym do osiągniętego w analogicznym okresie 2019 r. (1,09 mln m2). Najwyższy wzrost całkowitej podaży miał miejsce na rynku warszawskim (trzy strefy magazynowe), gdzie łącznie w minionym półroczu oddano do użytkowania 371,6 tys. m2.

• Aktywność deweloperów pozostała na wysokim poziomie. Na koniec czerwca 2020 r. w budowie znajdowało się nieco ponad 1,9 mln m2 powierzchni magazynowej. Zabezpieczone zostały także tereny pod kolejne inwestycje – m.in. firma Panattoni zakupiła 14,8 ha gruntu w Polsce Centralnej w celu realizacji inwestycji Panattoni Park Stryków IV, a firma SEGRO powiększyła zasoby ziemi w Komornikach o 7 ha, uzyskując potencjał do dalszej rozbudowy Segro Logistics Park Poznań-Komorniki.

• Aktywność najemców odnotowana w I poł. br. wykazała tendencję wzrostową w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Całkowity wolumen transakcji wyniósł 2,48 mln m2, co stanowi wzrost o 28,6% w stosunku do stanu z końca czerwca 2019 r.

• Wskaźnik pustostanów na koniec I poł. 2020 r. osiągnął poziom 6,7%, co oznacza wzrost o 1,6 p.p. w stosunku do analogicznego okresu 2019 r.

ZARYS OGÓLNY

IND

USTR

IAL

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000m2

Podaż Wskaźnik pustostanów


WYKRES: CAŁKOWITE ZASOBY I WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW NA GŁÓWNYCH RYNKACH MAGAZYNOWYCH W I POŁ. 2020 R.

Polski rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostaje atrakcyjny dla inwestorów i deweloperów, a co za tym idzie, w dalszym ciągu rozwija się w sposób dynamiczny. To obszar, który w najmniejszym stopniu, spośród pozostałych rynków nieruchomości komercyjnych w Polsce, odczuł negatywne skutki globalnej pandemii COVID-19 wywołanej przez wirusa SARS-CoV-2.

Dominika Jędrak | Dyrektor | Dział Doradztwa i Badań Rynku



25

• Dominującymi pod względem podaży rynkami magazynowymi w Polsce pozostały niezmiennie Warszawa (trzy strefy), Górny Śląsk oraz Polska Centralna, gdzie na koniec I połowy 2020 r. całkowita podaż ukształtowała się na poziomach odpowiednio: 4,64 mln m2, 3,44 mln m2 oraz 3,16 mln m2.

• Rynki, które charakteryzował najwyższy poziom nowej podaży to trzy warszawskie strefy, gdzie łącznie oddano 371,6 tys. m2 oraz Wrocław i Górny Śląsk, gdzie całkowita podaż wzrosła o odpowiednio 197,2 tys. m2

i 179,9 tys. m2.

• Największym ukończonym w analizowanym okresie obiektem jest A2 Warsaw Park zlokalizowany w Adamowie, w pobliżu autostrady A2, oferujący najemcom 103,7 tys. m2

powierzchni. Realizacja inwestycji należącej do Panattoni została zakończona w II kw. br.

• Wśród innych inwestycji ukończonych w I połowie 2020 r. wskazać można: Hillwood Janki II (46,3 tys. m2), pierwszy etap parku Prologis Park Ruda Śląska (51,2 tys. m2), pierwszy etap inwestycji 7R Park Łódź West I (26,3 tys. m2), czy kolejną fazę Panattoni Park Szczecin I (24 tys. m2).

• Na koniec czerwca 2020 r. w budowie znajdowało się 1,9 mln m2 powierzchni magazynowej, a inwestycje w fazie budowy znajdowały się na wszystkich głównych rynkach magazynowych w Polsce, przy czym najwięcej na Górnym Śląsku (432,9 tys. m2) oraz w Warszawie (400,2 tys. m2),

w tym 258 tys. m2 zlokalizowane w warszawskiej strefie II.

• Deweloperzy sukcesywnie za standard przyjmują kwestie związane z „zielonymi” i ekologicznymi aspektami swoich projektów. Przykładem może być firma Panattoni, która realizuje inwestycje zgodnie z koncepcją zrównoważonego rozwoju, zachowując dbałość o środowisko i certyfikując nowopowstające obiekty w BREEAM na poziomie VERY GOOD. Także 7R realizuje obecnie pierwszy magazyn według nowej koncepcji „7R Green” – obiekt BTS na terenie 7R Park Sosnowiec dla operatora logistycznego No Limit.

PODAŻ

Fot. materiały prasowe Panattoni, A2 Warsaw Park

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 26

• Całkowity wolumen transakcji zawartych w I poł. 2020 r. osiągnął poziom 2,48 mln m2. Aktywność najemców w analizowanym okresie wzrosła w stosunku do I poł. 2019 r. o 28,6%. Na ten wynik w znacznym stopniu miały wpływ dwie umowy zawarte w II kw. br., przez jednego z najemców z branży e-commerce, na łączną powierzchnię ok. 273,3 tys. m2.

• Rynkami, gdzie w ciągu pierwszych 6 miesięcy br. wynajęto najwięcej powierzchni były Polska Centralna (423 tys. m2), Górny Śląsk (417,6 tys. m2) oraz warszawska strefa II (397,6 tys. m2).

• Największy wzrost popytu w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku odnotowano na Górnym Śląsku (417,6 tys. m2 w I poł. 2020 r. wobec 205,6 tys. m2 w I poł. 2019 r.).

• W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (54%). Znaczny udział przypadł także na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 23% i 17% popytu.

• Pod względem sektorów działalności najemców liderami były branża 3PL (22%), e-commerce (21%) oraz handlowa (19%).

POPYT

WYKRES: POPYT NA GŁÓWNYCH RYNKACH MAGAZYNOWYCH W I POŁ. 202O R.

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

m2


Mamy do czynienia ze stopniowym wzrostem zainteresowania najemców powierzchniami magazynowymi mogącymi spełniać wymogi komercyjnych „data center”. W drugim kwartale br. zostały zawarte dwie umowy najmu przez firmy świadczące tego typu usługi, w tym wynajem 21,1 tys. m2 powierzchni w warszawskim kompleksie Gate One Business Park na okres 15 lat.

Agnieszka Bogucka | Analityk | Dział Doradztwa i Badań Rynku



27


NAJEMCA LOKALIZACJA POWIERZCHNIA (M2)

RODZAJ UMOWY

Klient poufny Panattoni BTS Świebodzin 200 350 BTS

Klient poufny Hillwood Łódź Górna 72 960 Nowa umowa

Weber-Stephen Products Panattoni BTS Zabrze 50 290 BTS

Klient poufny Panattoni Park Pruszków IV 42 660 Nowa umowa

Ekol Poland Panattoni Park Poznań VII 23 500 Nowa umowa

Deichmann Prologis Park Wrocław III 20 960 Renegocjacja i ekspansja

TERG-Media Expert Logicor Stryków 15 250 Nowa umowa

DSV Solutions A2 Warsaw Park 11 950 Nowa umowa

Dot2Dot 7R Park Gdańsk II 8 860 Nowa umowa

Farutex Panattoni Business Center Łódź III 6 440 Renegocjacja

WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I POŁ. 2020 R.


REGION MIN. (EUR/M²) MAX. (EUR/M²)

Warszawa I 3,7 4,5

Warszawa II 2 2,9

Warszawa III 2 2,5

Polska Centralna 2 2,9

Poznań 2,1 2,8

Górny Śląsk 2,3 2,8

Kraków 2,5 3,2

Wrocław 2,3 2,9

Trójmiasto 2,3 2,9

Bydgoszcz / Toruń 2,4 3,1

Szczecin 2,5 3

Wschód 2,3 3

Zachód 2,3 2,9

EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/M2/MIESIĄC) W I POŁ. 2020 R.

STRUKTURA UMÓW NAJMU W I POŁ. 2020 R.

54%

23%

17%

6%

Nowe umowy

Renegocjacje

BTS/BTO

Ekspansje

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 28

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE• Na koniec I poł. 2020 r. współczynnik

powierzchni niewynajętej dla polskiego rynku magazynowego wyniósł 6,7% notując tym samym wzrost o 1,6 p.p. w porównaniu do tego samego okresu 2019 r. Znajduje się on natomiast w trendzie spadkowym w stosunku do stanu z końca marca br. (spadek o 0,6 p.p.).

• Największa ilość dostępnej powierzchni znajdowała się w magazynach na terenie Torunia / Bydgoszczy (11,4%) oraz we Wrocławiu (10,4%), a najmniej było jej w warszawskiej strefie III (1,3%), w Szczecinie (1,2%) i na wschodzie Polski (0,8%). W regionie Polski zachodniej natomiast nie było wolnej powierzchni do wynajęcia.

• W stosunku do stanu z końca I kw. 2020 r. największa zmiana pod względem dostępności powierzchni zaszła na rynku Polski Centralnej, gdzie współczynnik pustostanów obniżył się o 3,3 p.p., oraz w Krakowie (spadek o 2,8 p.p.).

PROGNOZY• Ukończenie 50% powierzchni, która

na koniec I połowy roku znajdowała się w budowie, planowane jest do końca 2020 r. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce może zatem do końca br. przekroczyć granicę 20 mln m2.

• Pozycję liderów pod względem podaży wśród rynków utrzymają Warszawa, Górny Śląsk oraz Polska Centralna.

• Obserwujemy rosnące zainteresowanie deweloperów mniejszymi rynkami, takimi jak Lublin, Olsztyn czy Rzeszów.

• Na popularności zyskuje format małych magazynów miejskich (tzw. Small Business Units), których przybywa w ofercie największych deweloperów działających w Polsce.

Przewidujemy, że mimo dynamicznie zmieniającej się sytuacji w całej gospodarce, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej wciąż będzie stosunkowo odporny na negatywne skutki pandemii, a projekty, które tymczasowo zostały wstrzymane, zostaną w większości zrealizowane. Inwestycje w nieruchomości magazynowe są i w dalszym ciągu pozostaną atrakcyjną opcją lokaty kapitału.

Maciej Chmielewski | Senior Partner I Dyrektor | Dział Powierzchni Magazynowych

RETA

IL

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 30

• W I poł. 2020 r. w Polsce oddano do użytku ok. 135 tys. m² powierzchni centrów handlowych, z czego niecałe 10% to rozbudowy. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec czerwca wyniosły ok. 12,2 mln m2.

• Na koniec II kw. br. w budowie było ponad 350 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego ok. 60% trafi na rynek w III i IV kw. 2020 r.

• Obiekty handlowe budowane są przede wszystkim w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (ponad 60% powierzchni) oraz w największych aglomeracjach (22%). Większość powstającej powierzchni stanowią obiekty małe (5-10 tys. m2), o profilu „zakupy codzienne”.

• Biorąc pod uwagę projekty oddane do użytku oraz te w budowie, roczna podaż nowoczesnej powierzchni handlowej powinna wynieść 300-350 tys. m², osiągając nieznacznie wyższy poziom w porównaniu do 2019 r.

• W analizowanym okresie, w związku z wybuchem pandemii COVID-19, ogłoszono wiele ograniczeń życiowych i gospodarczych, w tym czasowo zamknięto obiekty handlowe, których powierzchnia sprzedaży wynosiła powyżej 2 tys. m2. Ograniczono działalność sklepów z sektorów odzież, obuwie i wyroby skórzane, art. wyposażenia wnętrz, sprzęt elektroniczny oraz art. piśmiennicze i księgarskie. Dodatkowo zakazano prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej. Ograniczenia w handlu obowiązywały od 14 marca do 4 maja 2020 r.

• Według Retail Institute, w 140 badanych centrach handlowych, w pierwszym tygodniu po ich otwarciu, odwiedzalność była o ponad 40% niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Największe spadki zanotowały duże (powyżej 40 tys. m2) oraz średnie (20-39 999 tys. m2) obiekty. W czerwcu odwiedzalność wzrosła i różnica między obecnym a poprzednim rokiem wyniosła -26%. Z badań wynika również, że klienci na zakupy wybierali najchętniej małe parki handlowe i centra zakupów codziennych (5-20 tys. m2).

ZARYS OGÓLNY

0

2

4

6

8

10

12

14

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

Nowe projekty Rozbudowy Całkowita podaż

Roczna podaż (m2) Całkowita podaż (mln m2)WYKRES: EWOLUCJA PODAŻY (2000- I POŁ. 2020 R.)

Źródło: Colliers International RETA

IL



31

• Zasoby powierzchni w centrach handlowych w Polsce na koniec czerwca br. to 12,2 mln m². W I półroczu oddano do użytku łącznie 135 tys. m² powierzchni, z czego aż 60% w drugim kwartale. Największymi obiektami otwartymi w tym okresie były: Park Kujawia we Włocławku (23,7 tys. m²), Galeria Chełm w Chełmie (17,5 tys. m²) i Stop Shop w Siedlcach (14,1 tys. m²). W aglomeracjach najwięcej inwestycji zostało ukończonych w Szczecinie - otworzyły się Rondo Hakena (10,5 tys. m2), PH Mieszka (10 tys. m2) oraz Leroy Merlin, który powiększył ofertę Auchan Kołbaskowo.

• Niezmiennie największymi, zarówno pod względem liczby obiektów, jak i ich powierzchni, pozostawały rynki aglomeracji warszawskiej (54 centra o łącznej powierzchni ponad 1,7 mln m²) i Górnego Śląska (48 centrów, ponad 1,2 mln m²). Najmniejszy rynek (335 tys. m² w 13 obiektach) to Szczecin.

• Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce na koniec czerwca 2020 r. wzrosło do 319 m²/1 000 mieszkańców. W grupie największych aglomeracji najwyższe nasycenie notowane było we Wrocławiu (888 m²/1 000) i Poznaniu (850 m²/1 000), a wśród miast średniej wielkości w Rzeszowie (1 173 m²/1 000), Bielsku Białej (1 151 m²/1 000) i Lublinie (1 139 m²/1 000).

• W dalszym ciągu zainteresowanie deweloperów, inwestorów i najemców skupione było na inwestycjach o funkcjach mieszanych. W Warszawie, w maju otworzyła się długo wyczekiwana Elektrownia Powiśle. Dostarczyła ona ponad 20 tys. m2 powierzchni biurowej oraz 8 tys. m2 powierzchni handlowo-usługowej, w której klienci odnajdą ponad 70 sklepów różnych branż, strefę Beauty Hall oraz strefę Food Hall, a w niej 3 bary i 17 konceptów kulinarnych.

• W wielu obiektach, po kilkunastu latach od otwarcia, toczyły się prace remontowe oraz modernizacyjne. W I poł. roku tego typu inwestycje ukończono w Galerii Mokotów w Warszawie, a także w Galerii Jurajskiej w Częstochowie.

PODAŻ

Opinie o końcu handlu w formule tradycyjnej są znacznie przesadzone. Sklepy stacjonarne dalej będą odgrywać dużą rolę w budowaniu sprzedaży i rozwoju firm handlowych. Ewidentnie natomiast zmodyfikowana zostanie strategia odnośnie liczby, typu lokalizacji, czy formatu.

Katarzyna Michnikowska | Associate Director | Dział Doradztwa i Badań Rynku

Fot. materiały prasowe, Park Handlowy Kasztelania, Chrzanów

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 32

• Właściciel Netto - firma Salling Group ogłosiła przejęcie 301 sklepów Tesco. Nabyte obiekty zostaną przekształcone w format Netto 3.0 w ciągu 18 miesięcy od zakończenia transakcji, której finalizacja ma nastąpić do końca roku obrotowego. Dodatkowo zakup obiektów Tesco zaanonsowały sieć supermarketów Kaufland oraz DOR Group, deweloper mieszkaniowy. Kaufland przejął nieruchomość w Poznaniu przy ul. Opieńskiego, natomiast DOR Group kupił działkę wraz z obiektem w Częstochowie przy ul. Drogowców.

• Liczba debiutów handlowych na polskim rynku była ograniczona. Pierwsze lokale w Polsce otworzyły marki: ULLA Popken (odzież plus size) w Galerii Bałtyckiej w Gdańsku, Modivo (odzież) w Galerii Młociny oraz Urban Outfitters (odzież)

w Elektrowni Powiśle w Warszawie. Powrót na polski rynek ogłosił Marks&Spencer, który udostępnił 100 najpopularniejszych produktów na platformie Frisco.

• W II kw. w centrach handlowych obserwowaliśmy liczne renegocjacje umów najemców z właścicielami. Rozporządzenia ograniczające działalność handlową z uwagi na pandemię COVID-19 wymusiły na sieciach handlowych konieczność skupienia się na podejmowaniu szybkich decyzji w obszarach związanych z zachowaniem ciągłości sprzedaży oraz minimalizacją kosztów.

• Postępuje proces rebrandingu sklepów Piotr i Paweł. Nowe, zmodernizowane lokale SPAR otwarto m.in. w CH Manhattan w Gdańsku, Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim, Galerii Sucholeskiej w Suchym Lesie koło Poznania oraz w Galerii Malta w Poznaniu.

• Decyzję o wycofaniu się z polskiego rynku podjęła francuska firma odzieżowa Camaieu. Z dniem 30 czerwca wszystkie sklepy stacjonarne oraz strona internetowa Camaieu zakończyły działalność.

• Z dniem 1 lipca zamknięto CH Sukcesja w Łodzi, właściciel ogłosił upadłość. Zamknięcie dwóch hipermarketów zapowiedział również Auchan, dotyczy to obiektu w Dąbrowie Górniczej przy ul. Katowickiej oraz w Mysłowicach.

POPYT

Fot. materiały prasowe, Stop Shop, Siedlce



33


NAJEMCA BRANŻA POWIERZCHNIA (M2) LOKALIZACJA

Grupa LPP moda 4 270 Galeria Chełm, Chełm

Spar operator spożywczy 2 663 Galeria Malta, Poznań

Aldi operator spożywczy 2 000 Zielone Arkady, Bydgoszcz

Intersport sport 1 500 Westfield Arkadia, Warszawa

Beauty Hall zdrowie i uroda 1 500 Elektrownia Powiśle, Warszawa

Spar operator spożywczy 1 257 CH Manhattan, Gdańsk

Spar operator spożywczy 1 100 Nova Park, Gorzów Wielkopolski

Interfit rozrywka i rekreacja 1 043 PH Kasztelania, Chorzów

Bike Moto Center sport 1 000 CH Metropolia, Gdańsk

Pepco operator niespożywczy 1 000 PH Mieszka, Szczecin

Action operator niespożywczy 972 PH Kasztelania, Chrzanów

WYBRANE OTWARCIA ZAANONSOWANE W I POŁ. 2020 R.

Fot. materiały prasowe, Galeria Chełm, Chełm

I poł

owa

2020

| P

olsk

a Dz

iał D

orad

ztw

a i B

adań

Ryn

ku |

Colli

ers

Inte

rnat

iona

l 34

PROGNOZY

• Na koniec czerwca 2020 r. w budowie pozostawało ok. 350 tys. m² powierzchni centrów handlowych. Szacowana na rok 2020 podaż (300-350 tys. m²) uplasuje się na poziomie nieznacznie wyższym niż w roku ubiegłym, o ile wszystkie plany deweloperów zostaną zrealizowane.

• Wśród budowanych obecnie centrów handlowych największym obiektem jest Galeria Wieliczka (31 tys. m²). Budują się także Karuzela w Kołobrzegu i Ełku oraz Color Park w Nowym Targu, wznowiono również budowę centrum Bawełnianka w Bełchatowie. Znaczące rozbudowy prowadzone są natomiast w Focus Park w Zielonej Górze, Gemini Park Tychy i Designer Outlet w Piasecznie pod Warszawą.

• Na rynku pojawia się coraz więcej projektów o funkcjach mieszanych typu „life style” i to nie tylko w Warszawie (Fabryka Norblina, Bohema), ale także w innych aglomeracjach (Fuzja w Łodzi, Stocznia Cesarska w Gdańsku). Prace rewitalizacyjne podzielone na etapy cały czas trwają w Browarach Warszawskich oraz Monopolis w Łodzi, gdzie otwarto pierwsze lokale gastronomiczne.

• Obserwujemy dalszy dynamiczny rozwój parków i centrów zakupów codziennych, anonsowane są m.in. kolejne inwestycje firm Saller, Hosso, Trei RE (Vendo), KG Group (Atut) oraz Napollo (N-Park).

• Aktywność w sektorze e-commerce wzrasta znacząco. Dla wielu firm biznes on-line osiągnie w perspektywie kilku lat poziom ok. 20-25% całości sprzedaży. W okresie pandemii COVID-19 sieci handlowe testują nowe rozwiązania. Wprowadzane są np. mobilne punkty odbioru (RTV Euro AGD), uruchamiana sprzedaż internetowa za pośrednictwem „marketplace” (Grycan, Auchan na Allegro), współpraca z operatorami TAXI (Auchan), „traffic meter” prognozujący bieżący ruch w wybranym sklepie (Carrefour), rozwijane usługi Click&Collect (Kaufland, Auchan), rozszerzane punkty odbioru o paczkomaty, sklepy spożywcze Żabka, stacje paliw Orlen, kioski Ruchu czy Pocztę Polską (MediaMarkt) oraz wiele innych.

Okres pandemii, wpływa na znaczące przyspieszenie dynamiki zmian w handlu, które idą w kierunku sprzedaży wielokanałowej. Czasowe zamknięcie centrów handlowych spowodowało, że wiele sieci zdecydowało się uruchomić dodatkowe kanały sprzedaży i dystrybucji czy to na platformach „marketplace” czy też rozszerzając zakres i formy elektronicznych zamówień oraz dostaw. Zdecydowanie strategia digitalizacji firm stała się fundamentalna dla rozwoju i zachowania stabilności biznesowej, a trend ten będzie coraz bardziej widoczny.

Dominika Jędrak | Dyrektor | Dział Doradztwa i Badań Rynku



35I p

ołow

a 20

18 |

Pol

ska

Dzia

ł Dor

adzt

wa

i Bad

ań R

ynku

| Co

llier

s In

tern

atio

nal

35

Research & Consultancy

KONTAKT

DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU

Dominika JędrakDyrektor+48 666 819 [email protected]

Colliers InternationalPl. Piłsudskiego 300-078 Warszawa

Wszelkie prawa zastrzeżone © 2020 Colliers International.

Niniejszy raport zawiera informacje oparte przede wszystkim na danych Colliers International, które mogą być pomocne w przewidywaniu trendów na rynku nieruchomości. Nie stanowi on jednak żadnej gwarancji i nie może być podstawą do odpowiedzialności za dokładność prognoz, danych liczbowych, lub wniosków w nim zawartych. Dane i analizy zawarte w raporcie nie mogą stanowić podstawy do decyzji o inwestowaniu, lub jakichkolwiek innych celów. Pojawienie się nowego wirusa (SARS-Cov-2) i uznanie przez Światową Organizację Zdrowia sytuacji za globalną pandemię 11 marca 2020 r., wpłynęło na aktywność rynkową w wielu sektorach, tworząc niespotykany dotychczas zestaw okoliczności, na których można by oprzeć swoją ocenę. Niniejszy raport nie stanowi, i nie może być uznany, za przykład doradztwa inwestycyjnego, czy doradztwa w zakresie wyceny, ani jako oferta kupna lub sprzedaży nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że niemożliwym jest przewidzenie wpływu, jaki pandemia może wywrzeć na podaż, popyt i zmienne cenowe na rynku nieruchomości, zalecamy przyjęcie, że nasze badania i analizy są znacznie bardziej wrażliwe na efekt niepewności rynkowej, pomimo naszej najwyższej staranności w zachowaniu solidnej i obiektywnej sprawozdawczości.

Zdjęcie na okadce: A2 Warsaw Park, materiały prasowe Panattoni

polska market insights - colliersdocs.colliers.pl/reports/colliers_raport_market-insights...handel...

Documents