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Plan General de El Verger

MEMORIA JUSTIFICATIVA

ÍNDICE

Plan General de El Verger ÍNDICE

I. ORDENACIÓN ESTRUCTURAL

I.1 MODELO TERRITORIAL PROPUESTO.

I.1.1 DESCRIPCIÓN DEL MODELO.

I.1.1.1 Análisis del territorio y estrategia de desarrollo.

I.1.1.2 Infraestructura verde.

I.1.1.3 Infraestructura de transporte.

I.1.1.4 Criterios y objetivos de planeamiento.

I.1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL MODELO A LA ORDENACIÓN

SUPRAMUNICIPAL.

I.1.2.1 Adecuación a la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana.

I.1.2.2 Adecuación a los principios rectores de la Ley de Ordenación

del Territorio y Protección del Paisaje.

I.1.2.3 Adecuación a los planes de acción territorial.

I.1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL MODELO PROPUESTO AL

PLANEAMIENTO DE LOS MUNICIPIOS COLINDANTES.

I.2 DIMENSIONES DE LA EVOLUCIÓN URBANA PREVISIBLE.

I.2.1 SUELO URBANO

I.2.2 SUELO URBANIZABLE

I.2.3 SUELO NO URBANIZABLE

I.3 SUFICIENCIA DE LA RED PRIMARIA DE RESERVAS DE SUELO DOTACIONAL.

I.3.0 INTRODUCCIÓN.

I.3.1 PARQUES PÚBLICOS.

I.3.2 PARQUE PÚBLICO NATURAL.

I.3.3 TERRENOS DOTACIONALES CUYA RESERVA CONVIENE PREFIGURAR.

I.3.4 SUELO DESTINADO A VIVIENDAS DEDICADAS A RESIDENCIA PERMANENTE

EN RÉGIMEN DE ALQUILER.

Plan General de El Verger I.3.5 EQUIPAMIENTOS Y REDES DE TRANSPORTE, INFRAESTRUCTURAS,

COMUNICACIONES Y SERVICIOS DE TITULARIDAD O DE CARÁCTER

SUPRAMUNICIPAL.

I.3.6 INFRAESTRUCTURAS, ESPACIOS LIBRES, JARDINES Y OTRAS DOTACIONES

QUE INTEGRAN LA ESTRUCTURA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO DE TODO

EL TERRITORIO ORDENADO.

I.3.7 VÍAS PÚBLICAS E INFRAESTRUCTURAS QUE PRESTEN SERVICIO Y

COMUNICACIÓN RECÍPROCA A LAS DOTACIONES.

II. ORDENACIÓN PORMENORIZADA.

II.0 OBJETO.

II.1 UNIDADES DE EJECUCIÓN.

II.2 RED SECUNDARIA DE SUELO DOTACIONAL.

II.3 ALINEACIONES Y RASANTES.

II.4 PARCELACIÓN DE TERRENOS.

II.5 ASIGNACIÓN DE USOS Y TIPOLOGÍAS.

II.6 REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.

II.7 ORDENANZAS GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.

II.8 PARCELAS AFECTAS A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN

PÚBLICA.

III. APROVECHAMIENTO TIPO Y ÁREAS DE REPARTO.

ANEJOS

ANEJO 1 SÍNTESIS ESTADÍSTICA.

ANEJO 2 CÁLCULO POBLACIONAL.

ANEJO 3 ESTUDIO DE NECESIDAD DE SUELO DOTACIONAL EDUCATIVO.

ANEJO 4 ESTUDIO DE DISPONIBILIDAD DE RECURSOS HÍDRICOS.

ANEJO 5 ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDAS.

Memoria Justificativa


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PLAN GENERAL DE EL VERGER

I.1 MODELO TERRITORIAL PROPUESTO.

I.1.1 DESCRIPCIÓN DEL MODELO.

I.1.1.1 Análisis del territorio y estrategia de desarrollo.

Como punto de partida para elaborar una propuesta de modelo territorial para El

Verger se ha analizado su término municipal desde el punto de vista del paisaje e

infraestructura verde y de sus grandes ejes vertebradores, partiendo de la realidad actual.

Con ello se pretende sintonizar desde el primer momento con los criterios y objetivos

establecidos por la Ley de Ordenación del Territorio y de Protección del Paisaje de la

Comunidad Valenciana (Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat), de acuerdo con

la concepción emanada del Convenio Europeo del Paisaje, según los cuales ordenación

del territorio y protección del paisaje son dos conceptos que, incorporados al propio

título de la Ley, resultan dependientes el uno del otro y deben inspirar todo proceso de

planeamiento a fin de posibilitar un desarrollo equilibrado y sostenible.

Este criterio general ha sido desarrollado por la Estrategia Territorial de la

Comunidad Valenciana (Decreto 1/2011, de 13 de enero, del Consell) en desarrollo de

lo establecido por el Capítulo 1 del Título III de la Ley de Ordenación del Territorio y

por lo tanto los criterios y directrices de este documento se adoptan como premisa para

la definición del modelo territorial que se propone, por tratarse de criterios de

ordenación territorial supramunicipal de carácter vinculante que definen objetivos,

estrategias y actuaciones concretas para el área funcional Marina Alta en la que está

integrado el territorio de El Verger.

Según se recoge en la memoria informativa, en el término municipal de El

Verger se distinguen seis unidades de paisaje diferenciadas que condicionan




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apriorísticamente la ordenación propuesta. Sin ánimo de realizar aquí un análisis

pormenorizado del paisaje, sí que resulta útil estudiar ahora, como punto de partida del

modelo territorial propuesto, el esquema básico de la estructura territorial de El Verger

basándonos en las citadas unidades.

Por otro lado, siguiendo las directrices en esta materia establecidas en la

Estrategia Territorial se han definido los elementos que integran la infraestructura verde

como sustrato territorial básico de El Verger.

Una vez analizada y aprehendida la realidad actual del territorio hemos

estudiado los problemas y necesidades que plantea, sus posibles soluciones y los

objetivos generales del plan partiendo, como hemos dicho anteriormente, de un modelo

territorial inspirado en los principios de equilibrio y sostenibilidad.

Se distinguen en el territorio tres unidades paisajísticas básicas que suponen, a su

vez, tres zonas de estructuración claramente diferenciadas: el núcleo urbano original, al

sudeste; al oeste el área montañosa de la Segària, que constituye el elemento de

infraestructura verde de mayor relevancia del término; y el resto del territorio ocupado

por la llanura aluvial.

Dentro de estas tres unidades básicas es posible distinguir varias áreas. Estas

subdivisiones vienen muy condicionadas por los grandes ejes de comunicación viaria

supramunicipal que, de una forma antrópica, han vertebrado el territorio de El Verger.

En función de los mismos se pueden distinguir tres zonas estructuralmente muy

diferenciadas de acuerdo con las cuales describiremos las unidades antes aludidas y el

modelo territorial que se propone.

La antigua vía de comunicación principal entre Valencia y Alicante, la carretera

N-332, supuso, en su momento, un eje vertebrador longitudinal que recorre el término

de norte a sur. A este eje se le sumó después, en paralelo, la autopista AP-7 y sus



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infraestructuras asociadas, potenciando aún más la división del término en dos mitades

extremas y una parte central, según se describe seguidamente.

a) Área oeste.

En esta área distinguimos dos ámbitos: la Segària y la Muntanyeta, y el antiguo

Safari Park.

La Segària y La Muntanyeta.

Al oeste de la autopista AP-7 se encuentra la unidad que hemos denominado

Segària - Muntanyeta, claramente diferenciada por ser el único hito geográficamente

elevado del término y estar delimitada por la propia autopista, que la recorre por su

vertiente este y por la carretera de Pego - El Verger (CV-700) que la recorre por su

vertiente norte.

Sus características geomorfológicas, que se describen detalladamente en la

memoria informativa, le confieren una elevada calidad visual. Probablemente sea el

elemento geográfico y paisajístico de mayor valor en el municipio, por lo que debe ser

objeto de especial protección, preservando esta zona de cualquier desarrollo urbanístico

y arbitrando medios para su mejora y conservación, según se desarrolla en el epígrafe

correspondiente a la infraestructura verde.

Ámbito del antiguo Safari Park y terrenos colindantes.

En este mismo extremo oeste existe un área orográficamente más baja

delimitada al norte y este por la autopista, al oeste por el límite del término municipal y

al sur por la carretera CV-700 y la unidad Segària - Muntanyeta. En este área se

encontraba enclavado el antiguo Safari Park, que cerró sus puertas a finales del año

2010.



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Colindante con la zona del antiguo parque zoológico existen terrenos cultivados,

encajados entre la carretera CV-700, el antiguo Safari Park y la autopista AP-7, con

algunas edificaciones diseminadas vinculadas a las explotaciones agrícolas. Se trata de

un suelo antropizado de carácter rural y de baja calidad paisajística que no reúne valores

dignos de una especial protección, pero que conviene preservar, por el momento, de una

eventual transformación urbanística, según el modelo de ocupación del territorio que se

plantea, proponiéndose su clasificación como suelo no urbanizable común.

Por lo que se refiere al ámbito correspondiente al antiguo Safari Park, se trata de

un espacio de especial relevancia para El Verger, ya que esta actividad de carácter

singular estuvo en funcionamiento durante más de treinta años, siendo en su momento

un parque zoológico pionero en toda España, por lo que su nombre ha estado asociado

desde entonces a la imagen turística de El Verger. El Plan General contempla la

posibilidad de que en este espacio, constituido por el antiguo Safari Park y los terrenos

colindantes, pueda dedicarse en un futuro a actividades de carácter singular, de marcado

interés público y que sean compatibles con los instrumentos de carácter supramunicipal

que afectan a su zona norte. En coherencia con ello el plan delimita esta zona como

SNUC-Ter, acotando las actividades de carácter terciario que puedan desarrollarse en

este suelo por ser acordes con su vocación histórica para albergar actividades de

carácter singular y de transcendencia supramunicipal que sean, además,

medioambientalmente adecuadas y compatibles con la configuración parcial del área

como un elemento de la infraestructura verde.

b) La franja central.

Se trata de una porción del territorio del El Verger que ha quedado

completamente encajada de norte a sur entre la autopista AP-7, que la limita al oeste y

la antigua carretera N-332, que la limita al este. En ella se pueden distinguir dos áreas.



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Campos de naranjos entre la Segària y el núcleo urbano principal.

Al sur de la que hemos denominado franja central se distingue un ámbito

homogéneo muy bien delimitada por la carretera CV-700, al norte; la propia autopista

AP-7 y la Segària al oeste, la carretera N-332 antigua y el pueblo, al este, y el término

de Ondara, al sur, ocupada por cultivos. Esta zona representa, junto con la zona de la

misma naturaleza existente junto al Safari Park y la zona de la vertiente sur del Girona,

ambas de menor superficie, el último vestigio del espacio territorial de El Verger donde

se concentra el suelo rural actualmente destinado a la agricultura de carácter

minifundista y mayoritariamente destinada al cultivo de cítricos.

Se trata del último paisaje rústico del municipio con campos de naranjos

alternando con alguna construcción de carácter rural, valorándose en la memoria

informativa como paisaje de cierta calidad. Reúne valores que no requieren una especial

protección por lo que se propone que se mantenga su clasificación como suelo no

urbanizable común (SNUC-Agr).

Las edificaciones de carácter residencial disperso o núcleos de edificaciones de

segunda residencia surgidos al margen de la ordenación urbanística que suelen ser muy

habituales en otra partes del territorio de la Comunidad Valenciana, especialmente en el

litoral, tienen sin embargo una presencia muy escasa esta zona de El Verger. No

obstante y con arreglo a la recomendación efectuada por el Área de Evaluación

Ambiental de la Conselleria de Medio Ambiente en el Documento de Referencia de

febrero de 2011, el Plan General identifica las zonas donde existe riesgo de formación

de núcleo de viviendas y establece medios para su control, no estimándose necesario

establecer medidas para la minimización del impacto territorial ya que las edificaciones

existentes no cumplen con los parámetros de densidad establecidos en la DT 4ª de la

LSNU



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Polígono industrial.

El resto de la franja central, al norte de la carretera CV-700 está ocupada por un

suelo de clara vocación industrial, por su posición estratégica, considerándose apto para

albergar los futuros desarrollos urbanísticos de esta clase de suelo propuestos.

Actualmente se encuentra clasificado como suelo urbanizable de uso industrial un sector

(sector E) de una forma bastante irregular, dejando dos ámbitos triangulares aisladas en

ambos extremos.

Se propone completar el resto de esta franja como suelo urbanizable de uso

industrial, configurando un área comprendida entre en el trazado de la carretera N-332

antigua y en la línea de afección del futuro ferrocarril Gandia - Dénia, que racionaliza la

ocupación del suelo y cubre las necesidades de este tipo de suelo para el horizonte

temporal del plan, dotando de una ordenación más homogénea a este ámbito.

En el plan se establecen medidas relativas a la afección de este suelo industrial a la N-

332 que lo delimita por su lado oeste y a la CV-700 que lo delimita por su lado sur, así

como de integración de su borde oeste como punto importante de visión desde el eje

central de infraestructuras viarias. Asimismo se establecen medidas relativas a la

afección de este suelo industrial a los elementos de infraestructura verde circundantes y

a los acuíferos, limitando en las normas urbanísticas los usos industriales intensivos,

según las recomendaciones que se recogen en el Documento de Referencia del plan.

c) Zona este.

Comprende los terrenos situados al este de la carretera N-332 antigua. En ella se

distinguen los siguientes ámbitos.



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El núcleo urbano original.

En el extremo sudeste del término municipal se encuentra el núcleo urbano

original o histórico de El Verger en colindancia con los términos municipales de Els

Poblets al este y Ondara y Dénia al sur, a cuyos límites se encuentra prácticamente

unido.

Su configuración longitudinal viene determinada por dos ejes vertebradores que

discurren en paralelo; por un lado la carretera N-332 antigua, al oeste, y por el otro el

río Girona, al este. Entre ambos se apoya históricamente su ordenación urbanística. El

núcleo se encuentra separado del límite con el término municipal de Dénia, al sur, por

una franja de terreno que se describe en la memoria informativa como la unidad

paisajística Vertiente sur del río Girona.

Adquiere una especial relevancia en la ordenación del suelo urbano y

urbanizable residencial existente al sureste del núcleo urbano la presencia de un

elemento de la infraestructura verde de El Verger de primera magnitud como es el

Corredor Verde del Riu Girona, por lo que siguiendo las directrices de la Estrategis

Territorial y las recomendaciones del Documento de Referencia, se implantan en el plan

una serie de medidas de ordenación dirigidas a la protección y puesta en valor del cauce

del río, según se desarrolla en el apartado de esta memoria correspondiente al suelo

urbano y urbanizable.

Se propone la ordenación de las pequeñas bolsas aisladas de terrenos que

separan el casco urbano actual de los limites citados anteriormente de manera que estos

suelos de borde se integren de una forma racional en el núcleo urbano de El Verger

ayudando a mejorar su estructura y a completar sus dotaciones. Con ello se consigue

además optimizar la ocupación del suelo en este área ya consolidada, dotando al

conjunto un tratamiento homogéneo o de ciudad compacta antes de dirigir los

desarrollos hacia el resto del territorio.



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Asimismo se debe procurar un modelo de ordenación de este área que permita

una transición lógica desde el núcleo urbano hacia los suelos rústicos circundantes,

tanto del propio término como de los municipios vecinos, evitando en la medida de lo

posible, las conurbaciones con los núcleos urbanos de estos y previendo espacios

dotacionales cuando dicha conurbación es inevitable en atención al grado de

consolidación del suelo.

El plan implementa medidas para el tratamiento de las zonas de borde urbano en

zonas con peligro de conurbación con los municipios colindantes, en las áreas sin

colmatar al oeste de la antigua N-332, en el borde oeste del suelo urbanizable industrial

y mediante el establecimiento de normas especificas para el tratamiento del borde

urbano como fondo escénico y elemento de transición, según las recomendaciones

establecidas en el Documento de Referencia del plan.

Sectores residenciales en la zona noreste.

El planeamiento vigente clasifica este área como suelo urbano con planeamiento

parcial aprobado (Zona Norte y Boticari C, D1, D2, D3, D4 y D5) y el resto como suelo

urbanizable residencial (sectores C, D1, D2, D3, D4 y D5) que ha sido desarrollado de

acuerdo con los oportunos programas para el desarrollo de las correspondientes

actuaciones integradas. Se trata del área de mayor dinamismo urbanizador y edificatorio

del término municipal, en gran parte debido a su proximidad al municipio de Dénia

donde, como es sabido, también existe una gran actividad inmobiliaria.

El presente documento propone la clasificación de este suelo como urbano,

respetando las ordenaciones pormenorizadas que figuran en los distintos planes de

desarrollo, en coherencia con su consolidación por la urbanización.



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I.1.1.2 Infraestructura verde.

La definición, protección y consolidación de la porción de infraestructura verde

definida en la Estrategia Territorial que corresponde a El Verger, como pieza del

sustrato territorial del área funcional Marina Alta, en desarrollo de la directriz 38 de la

citada Estrategia, es un objetivo esencial del presente Plan General.

Se definen seguidamente los elementos integrantes de la infraestructura verde dentro del

territorio de El Verger, con arreglo a los criterios de la citada directriz, identificándolos

con la nomenclatura utilizada en la cartografía del Plan General.

a) Sierra de Segària.

La porción de la sierra de Segària que se encuentra dentro del termino de El

Verger, en su extremo suroeste, forma parte tanto del Lugar de Interés Comunitario

Valls de la Marina como de la Zona de Especial Protección para las Aves Montañas de

la Marina, espacios ambos incorporados a la Red Natura 2000 en la Comunitat

Valenciana, declarados de conformidad con lo establecido en la Ley de Patrimonio

Natural y Biodiversidad (Ley 42/2007, de 13 de diciembre), por lo que es parte

integrante de la infraestructura verde de la Comunitat Valenciana, de conformidad con

lo establecido por la directriz 38, a) de la Estrategia Territorial.

Se considera este elemento del territorio de El Verger como un hito esencial de

su paisaje y consecuentemente con ello el Plan General, con independencia de las

determinaciones protectoras derivadas de la legislación medioambiental, le confiere una

especial protección como suelo no urbanizable de protección forestal (SNUP-F) y

establece las siguientes medidas concretas de conservación.



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No se permiten más usos que los autorizados en terreno forestal por la Ley,

Forestal (Ley 3/1993, de 9 de diciembre de la Generalitat) y demás normativa

sectorial que resulte de aplicación.

Los espacios naturales protegidos delimitados en la zona de Segària como LIC

Valls de la Marina y ZEPA Montañas de la Marina se regirán por su normativa

específica, sin perjuicio de que les sean aplicables los preceptos de la normativa

sectorial que contengan superiores medidas de protección.

En ningún caso se admitirá la tramitación para estos ámbitos de documentos

reclasificatorios a suelo urbanizable.

Mediante un proyecto unitario a través de un plan especial o a través de las

figuras de protección reguladas en la legislación sectorial de espacios naturales

protegidos, se podrán acometer las actuaciones tendentes a mejorar las

condiciones de accesibilidad, uso y disfrute de estos parajes por el conjunto de la

población, así como la fijación de su régimen de protección y de la regulación de

su aprovechamiento.

Asimismo la ordenación establecida por el plan garantiza su visibilidad desde el

eje de comunicación central del municipio, constituido por la autopista AP-7 e

infraestructuras paralelas, mediante la clasificación como suelos no urbanizables

protegidos y las medidas de disciplina urbanística en la propia Montaña de Segària y los

suelos situados en su entorno. Adicionalmente se localiza dentro de este espacio parte

del parque público natural municipal (PNL).

Por otro lado, la ordenación establecida garantiza el acceso a este importante

elemento de la infraestructura verde desde los parques y zonas verdes del núcleo urbano

en coherencia con las directrices de la Estrategia Territorial y siguiendo las

recomendaciones establecidas en el Documento de Referencia; de manera que se

preserva la continuidad de la infraestructura verde. En concreto esta conectividad se

produce de forma natural desde otro elemento básico de dicha infraestructura como es el

Riu Girona, situado al sur de dicho casco urbano, y junto al parque de red primaria



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PQL-1, a través del Camino de Xabia, Colada del Camino Viejo de Denia y finalmente

camino del Calvari, todos ellos elementos de la red primaria. Asimismo el acceso desde

la parte central del casco urbano queda garantizado directamente por el camino del

Calvari.

b) Marjal de Pego - Oliva.

Los terrenos ubicados al oeste de la carretera N-332 se encuentran en el área de

amortiguación de impactos del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales de la

Marjal de Pego - Oliva (aprobado por Decreto 280/2004, de 17 de diciembre, del

Consell de la Generalitat), siendo por lo tanto parte integrante de la infraestructura

verde, de conformidad con lo establecido por la directriz 38, b) de la Estrategia

Territorial, al formar parte de la red que comprende los espacios naturales protegidos de

la Comunitat Valenciana, declarados como tales por la Ley 11/1994, de 27 de

diciembre. Consecuentemente el planeamiento de desarrollo del presente plan, así como

los actos de edificación y uso del suelo, deberán ajustarse en esta zona, a las

determinaciones protectoras del citado Plan de Ordenación de los Recursos Naturales.

c) Cova Fosca - Corb Pedrera.

Con arreglo a su inclusión en el Decreto 65/2006, de 12 de mayo, del Consell,

por el que se desarrolla el régimen de protección de las cuevas y se aprueba el Catálogo

de Cuevas de la Comunitat Valenciana y como elemento integrante de la red de espacios

protegidos declarados de conformidad con el art. 16 de la Ley 11/1994 de espacios

protegidos de la Comunitat Valenciana, este elemento del territorio forma parte

integrante de la infraestructura verde de la Comunitat Valenciana, de conformidad con

lo establecido por la directriz 38, b) de la Estrategia Territorial.



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La cueva se sitúa a los pies de un acantilado de la sierra de Segària, en el

extremo más oriental de ésta. En la base de la boca arranca la vertiente de la montaña.

Unos metros más al norte encontramos el abrigo de Segària o refugio anexo a la Cova

Fosca. En la parte exterior de la entrada encontramos abundantes rocas caídas de

grandes dimensiones, estas nos indican que la primera sala podría ser más grande en

tiempos anteriores. Delante la boca de la entrada, en la zona de la vertiente se

encontraría la zona de influencia de la cavidad. Se trata de una cavidad con la boca en

forma de corazón invertido de unos 4 m de ancha por 7 m de alta, presenta dos salas,

después una larga y amplia galería interior, con otras anejas. La primera sala, después

de la boca principal de la entrada, presenta una planta aproximadamente semicircular

con 5,10 m de largo. La siguiente boca tiene forma de media luna, con la base plana,

1,45 m de ancha por 0,95 m de alta. La segunda sala es alargada, con 4,10 m y 2,55 m

de ancha y 1,75 m de alta. La boca en la tercera sala es similar a la anterior, presenta

1,80 m de ancho por 0,85 m de alto.

d) Vías pecuarias.

Las dos vías pecuarias de interés natural que transcurren por el territorio del El

Verger, denominadas Colada del Azagador Real y Colada del Camino Viejo de Dénia,

como elementos integrantes de la red de espacios naturales protegidos declarados de

conformidad con el art. 17 de la Ley 11/1994 de espacios protegidos de la Comunitat

Valenciana, y por su valor de conexión de los distintos elementos que conforman la

infraestructura verde forman parte de la misma, de conformidad con la directriz 38, b)

de la Estrategia Territorial. El Plan General les confiere una especial protección de

conformidad con las determinaciones protectoras de la legislación medioambiental.



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e) Zona húmeda Riu Racons.

Parte de los terrenos correspondientes a la ubicación del antiguo Safari Park en

el extremo noroeste del termino de El Verger, se encuentran en la zona de influencia de

la zona húmeda catalogada Desembocadura y frente litoral del Riu Racons, tal y como

se prevé en la Ley 11/1994, de 27 de diciembre de Espacios Naturales Protegidos de la

Comunitat Valenciana, por lo que forma parte de la infraestructura verde, de

conformidad con la directriz 38, d) de la Estrategia Territorial. Además de las

determinaciones protectoras que le confiere la legislación medioambiental, el Plan

General le confiere una especial protección como suelo no urbanizable protegido

hidráulico (SUNP-H).

f) Zona inundable EVC444 del Patricova.

Parte de los terrenos correspondientes a la ubicación del antiguo Safari Park en

el extremo noroeste del termino de El Verger, limitando al sur de la zona húmeda

catalogada a la que se refiere el apartado anterior, están afectados por la zona EVC444

del Plan de Acción Territorial de Carácter Sectorial sobre Prevención del Riesgo de

Inundación en la Comunitat Valenciana, como zona con riesgo de inundación 3. El Plan

General califica este suelo como suelo no urbanizable protegido hidráulico (SUNP-H).

g) Zona inundable EAC02 del Patricova.

La zona correspondiente al cauce del río Girona está incluida en el citado plan

de acción territorial con riesgo de inundación 1 y 6 dentro de la zona EAC02, por lo que

de conformidad con la directriz 38, h) de la Estrategia Territorial forman parte de la

infraestructura verde de la Comunitat Valenciana. Además de las determinaciones

protectoras establecidas en el Plan de Acción Territorial de Carácter Sectorial sobre



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Prevención del Riesgo de Inundación en la Comunitat Valenciana, el Plan General

califica este suelo como suelo no urbanizable protegido hidráulico (SUNP-H).

h) Áreas incendiadas.

La inclusión de las áreas incendiadas, al suroeste del término municipal, como

parte integrante de la infraestructura verde se deriva de lo establecido por la directriz

38, j) de la Estrategia Territorial, en relación con lo determinado en el art. 14, 1 de la

Ley de Ordenación del Territorio y en el art. 59 de la Ley Forestal de la Comunitet

Valenciana. El Plan General les confiere una especial protección forestal (SNUP-F).

i) Corredor verde del río Girona.

El tramo del río Girona que transcurre al sureste del término municipal de El

Verger y sus zonas circundantes forma parte del corredor verde específicamente

delimitado en la Estrategia Territorial para el área funcional Marina Alta, por lo tanto

con independencia de las medidas de protección derivadas de su clasificación como

zona inundable por el Patricova, requiere de una especial consideración cómo área

fluvial y como conector ecológico y territorial, integrante de la infraestructura verde de

la Marina Alta, en virtud de lo establecido en la directriz 38, m) de la Estrategia

Territorial. Por ello, se implantan en el plan una serie de medidas dirigidas a la

protección y puesta en valor del cauce del río, con apoyo en la ordenación de los suelos

colindantes. Entre las medidas citadas cabe destacar las siguientes.

Establecimiento de la obligatoriedad de incluir en los proyectos de urbanización

la parte proporcional de las obras de encauzamiento pendientes que deberán

coordinarse con el municipio de Els Poblets, en las fichas de planeamiento y

gestión de los sectores residenciales colindantes.



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Establecimiento de una franja de protección en la ordenación de los tramos no

construidos colindantes con el cauce del rio.

Delimitación de las franjas de afección propias del dominio público hidráulico,

reproduciendo en las fichas de planeamiento de los sectores colindantes y en las

normas urbanísticas, las limitaciones y condicionantes establecidos por la

legislación de aguas en las zonas de servidumbre y policía.

Se establecen condicionantes en las fichas de planeamiento y gestión de los

sectores colindantes para que la ordenación de desarrollo de los mismos ponga

en valor el cauce del riu Girona como Corredor Verde, mediante la

concentración de las zonas verdes de dichos sectores en colindancia con el

cauce, y medidas de restauración paisajística de los suelos degradados. En las

zonas verdes así establecidas resultará obligatorio un diseño propio del paisaje

de ribera.

Introducción en las normas urbanísticas de medidas de fomento de la renovación

urbana en ambos márgenes del riu Girona.

I.1.1.3 Infraestructura de transporte.

Ya hemos explicado anteriormente la trascendencia que las infraestructuras de

comunicación tienen sobre la estructura territorial de El Verger y la manera en que han

condicionado la ocupación de su territorio. Estas infraestructuras de comunicación se

describen pormenorizadamente en la memoria informativa, no obstante se recogen en

este apartado de la memoria justificativa para destacar su influencia sobre la ordenación

que se propone.

La mayor parte de estas vías atraviesan el término en dirección norte - sur,

siendo más limitada la comunicación este - oeste por el efecto barrera que producen las

grandes infraestructuras de comunicación supramunicipales situadas en la parte central

del término: autopista AP-7 y carretera N-332, ambas integradas en la red estatal. En



16


paralelo a las mismas, por su lado este, se propone una reserva de suelo para la

ejecución del ferrocarril Gandia - Dénia, de acuerdo con el proyecto elaborado por la

Generalitat. Se trata de un verdadero corredor de infraestructuras, que el plan propone

preservar de la urbanización, por su incidencia territorial, clasificándolo como suelo no

urbanizable protegido infraestructuras (SNUP-I), sujeto a las limitaciones que se

derivan de las correspondientes disposiciones de carácter sectorial. La existencia de este

corredor, apto también para el transporte de energía, acota perfectamente los suelos que

se pretenden preservar de la urbanización, al oeste del mismo, de aquellos situados al

este, donde el plan prevé un crecimiento moderado del suelo urbanizable. Sin perjuicio

de la clasificación del suelo que se contiene en este documento, se considera también

admisible la urbanización en torno a la futura estación de ferrocarril y su enlace con el

suelo urbano situado el este, junto a la carretera N-332 antigua.

En paralelo a las importantes infraestructuras viarias citadas en el párrafo

anterior se sitúa la carretera N-332 antigua en la misma dirección norte - sur. La

ejecución de la nueva variante ha supuesto la reurbanización del entorno de esta

verdadera calle Mayor de la Comunitat Valenciana. Al haber pasado esta vía a ser de

titularidad municipal no le resulta de aplicación la legislación estatal de carreteras, por

lo que no se establece una franja de protección.

De la N- 332 antigua al norte de la población y en la parte central del término

parten desde una rotonda las dos principales vías de comunicación en el eje este - oeste

del término municipal. Se trata de las carreteras provinciales CV-700 Pego - El Verger

que se dirige hacia el oeste y CV-723 El Verger - Els Poblets que se dirige hacia el este;

ambas se integran en la red viaria primaria.

El plan califica, asimismo, como red primaria determinados caminos de

titularidad municipal que cumplen una importante función estructural.

Camino Cremaella, en la parte no afectada por el suelo urbanizable industrial.



17


Camino del Calvari, que comunica el núcleo urbano con el cementerio y el

depósito municipal de agua potable.

Camino Portelles: desde el núcleo urbano hasta casi el linde con el término de

Benimeli.

Camino del campo de tiro: desde el anterior camino hasta esta instalación.

Camino de Xàbia, al sureste del término.

Se integran en la red primaria viaria las dos vías pecuarias existentes dentro del

término: Colada del Azagador Real y Colada el Camino viejo de Dénia, sujetas a lo

establecido en su correspondiente normativa reguladora.

I.1.1.4 Criterios y objetivos de planeamiento.

Desde la entrada en vigor de las normas subsidiarias de planeamiento municipal

de 1993 el municipio de El Verger ha tenido ocasión de agotar la práctica totalidad del

suelo urbanizable, según el modelo propuesto por dicho documento. Esta circunstancia,

las nuevas realidades en materia de infraestructuras viarias y la voluntad municipal de

crecer ordenadamente en el marco de las nuevas disposiciones en materia de urbanismo

y ordenación territorial, que fomentan un crecimiento sostenible y ambientalmente

integrado, recomiendan la redacción de un Plan General como propuesta de ordenación

territorial que permita alcanzar los siguientes objetivos fundamentales.

Definición y protección de los elementos integrantes de la infraestructura verde

de El Verger como sustrato fundamental de su territorio, en desarrollo de la

Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana.

Aseguramiento material y formal de recursos hídricos suficientes para los

desarrollos previstos en el horizonte temporal del plan y optimización de las

infraestructuras para un mejor aprovechamiento de los mismos. Ampliación y



18


mejora de las infraestructuras de saneamiento y depuración incluyendo las de

ciclo terciario para la reutilización de las aguas depuradas.

Definición y protección de un corredor de infraestructuras norte - sur en el que

se incorporan las grandes infraestructuras viarias existentes (AP-7, N-332),

proyectadas (ferrocarril Gandia - Dénia) o que en un futuro puedan preverse

(transporte de energía eléctrica…).

Racionalización de los asentamientos industriales situados entre la carretera N-

332 antigua y el corredor de infraestructuras, mediante la clasificación de un

ámbito de suelo urbanizable que engloba al existente.

Puesta en valor del tramo urbano de la carretera N-332 antigua, una vez ha

entrado en funcionamiento la variante, desarrollando el suelo urbanizable

anteriormente clasificado en su margen oeste y transformando la antigua

carretera en un paseo.

Previsión de suelo urbanizable en el entorno del núcleo urbano actual en

proporción suficiente para completar el mismo, según una previsión realista de

crecimiento demográfico en el horizonte temporal del plan de veinte años,

propiciando al mismo tiempo, la obtención de suelo dotacional que contribuya a

mejorar la calidad de vida de los residentes, dentro de los límites del índice

máximo de ocupación del suelo obtenido de conformidad con los criterios de las

directrices de la Estrategia Territorial y de los recursos hídricos legalmente

disponibles.

Protección del patrimonio histórico, catalogando y protegiendo todos los

elementos de interés del municipio.

Puesta en valor del corredor verde del río Girona, mediante el adecuado

tratamiento de sus franjas de afección, con apoyo en la ordenación de los nuevos

desarrollos colindantes.

Tratamiento de los bordes urbanos como elemento de transición con los suelos

colindantes y de separación de potenciales conurbaciones. En especial se

persigue la integración del borde oeste tanto en suelo residencial como



19


industrial, ya que se considera una pieza fundamental de la ordenación al ser la

silueta urbana vista desde la AP-7.

I.1.2 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL MODELO A LA ORDENACIÓN

SUPRAMUNICIPAL.

I.1.2.1 Adecuación a la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana.

La Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana formula unos objetivos y

unos principios directores de la ordenación del territorio vinculantes para el conjunto de

las administraciones públicas con ámbito competencial en la Comunitat Valenciana.

Para su consecución se formulan unas directrices que serán tenidas en cuenta en todas

las acciones que tengan incidencia en el territorio. Apartarse de lo establecido en las

directrices precisará de una adecuada justificación basada en el cumplimiento de los

objetivos y principios directores.

Los criterios y directrices de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana

se han adoptado como premisa para la definición del modelo territorial que propone el

presente plan, por tratarse de criterios de ordenación territorial supramunicipal de

carácter vinculante.

En cumplimiento del citado instrumento se han definido además los elementos

de la infraestructura verde a escala municipal y su conectividad, como se ha justificado

en el epígrafe anterior, en coordinación con los elementos de esta misma naturaleza de

los municipios colindantes. Todos ellos se califican además como elementos de la red

primaria, estableciendo medios concretos para su protección y puesta en valor.

Asimismo el plan tiene en cuenta las reducidas potencialidades energéticas locales, en

cumplimiento del objetivo 15 de la Estrategia Territorial y compatibiliza la



20


implantación de infraestructuras con la protección de los valores del territorio, de

acuerdo con el objetivo 20 de la citada Estrategia. A estos efectos se ha calificado una

franja de suelo no urbanizable de protección, en la que se incluyen las principales

infraestructuras que atraviesan de norte a sur el término municipal, agrupando las

mismas de forma que sus zonas de servidumbre, afección y/o protección se

complementen, liberando la mayor parte de suelo rural posible de las mismas y

definiendo un pasillo por el que debe discurrir cualquier nueva infraestructura líneal

que, en su caso, se construya (ferrocarril Gandia - Dénia, líneas de alta tensión…).

Asimismo se han contemplado los criterios de crecimiento de suelo mediante la

aplicación de los índices de ocupación de suelo que se formulan en el mismo con un

horizonte temporal de 20 años.

En materia de suelo residencial los principios directores, que son vinculantes

para las administraciones públicas se establecen en la directriz 78.

Compatibilizar el crecimiento urbanístico con el mantenimiento de la

funcionalidad de la infraestructura verde del territorio.

Integrar el crecimiento de los usos residenciales en el paisaje considerando su

localización en el territorio, ordenación pormenorizada y calidad arquitectónica

de forma que se preserve la identidad y los valores del paisaje donde se ubiquen.

Apoyar los crecimientos urbanos en el sistema de ciudades, reforzando las

polaridades de los nodos que produzcan una vertebración territorial más

eficiente.

Reforzar el carácter polinuclear de la Comunitat Valenciana y su diversidad

urbana.

Alcanzar masas críticas en los tejidos urbanos que permitan rentabilizar los

sistemas de transporte público y los equipamientos de cohesión social.



21


Procurar la creación de cinturones verdes alrededor de los núcleos urbanos, que

pueden estar formados por los paisajes agrícolas habituales de cada zona,

favoreciendo su singularidad física y visual.

Favorecer la diversidad urbana mediante la mezcla de usos, de tipologías, de

rentas, de comunidades y de un modelo urbanístico que preserve y extienda la

ciudad mediterránea tradicional.

Evitar los continuos urbanos y conurbaciones no deseadas favoreciendo modelos

compactos discontinuos apoyados en la estructura urbana existente.

Considerar la oferta de viviendas sin ocupar y el suelo urbano vacante a la hora

de planificar nuevos desarrollos.

Excepcionar las nuevas piezas urbanas en el territorio priorizando la

consolidación y extensión de los tejidos urbanos existentes.

Armonizar el crecimiento de los nuevos desarrollos urbanísticos con el

crecimiento de la población en el territorio.

Garantizar la correcta integración en el paisaje de los desarrollos de los

municipios rurales preservando su silueta tradicional y características y el

paisaje del entorno.

Potenciar el desarrollo del territorio en red, de forma que las ciudades sean

nodos de una densa malla de relaciones generadora de un mayor valor añadido al

conjunto del territorio.

Extender la infraestructura verde del territorio a los tejidos urbanos, conectando

e integrando paisajísticamente los espacios verdes urbanos con los elementos de

esta infraestructura en el exterior de dichos tejidos.

Desarrollar itinerarios peatonales y carriles bici para comunicar los núcleos

urbanos entre sí y de estos con otras implantaciones en el territorio.

Preservar las vistas principales hacia los elementos y paisajes más significativas

evitando su ocultación por nuevas edificaciones, y en especial en los accesos a

los municipios.

Fomentar la reconversión de espacios urbanos degradados u obsoletos,

adaptándolos a nuevos usos de mayor cualificación.



22


En lo relativo al suelo industrial o terciario ha de estarse a la directriz 92.

Compatibilizar el crecimiento del suelo para actividades económicas con el

mantenimiento de la integridad de la infraestructura verde del territorio.

Incentivar la promoción y gestión mancomunada de polígonos para actividades

económicas con el fin de minimizar la ocupación del suelo y la fragmentación

paisajística.

Reducir el número y la distancia de los desplazamientos por motivos de trabajo

mediante el equilibrio entre la localización de la población y el empleo.

Compatibilizar, cuando sea posible, los usos residenciales con los del suelo para

actividades económicas.

Concentrar las actuaciones estratégicas en materia de suelo para actividades

económicas en emplazamientos de elevada accesibilidad y disponibilidad de

sistemas de transporte intermodal.

Fomentar la integración paisajística de los desarrollos del suelo para actividades

económicas preservando en lo posible los elementos propios y de valor singular

del paisaje donde se ubican, así como los accesos a los mismos.

Procurar condiciones de urbanización y diseños arquitectónicos de calidad en las

áreas de actividad económica con especial incidencia en los frentes visibles

desde las carreteras.

Evitar como regla general los continuos urbanizados y la formación de

cinturones urbanos de usos del suelos industriales y terciarios.

Desarrollar los nuevos crecimientos de suelo para actividades económicas

partiendo de los tejidos existentes procurando evitar la dispersión de estos usos

en el territorio.

Facilitar la conexión de estos suelos con las zonas residenciales mediante

sistemas de transporte público y modos no motorizados.

Permitir crecimientos adaptados a las necesidades y características de los

municipios integrantes del sistema rural.



23


Reubicar los tejidos industriales y terciarios obsoletos o de localización

inadecuada.

Favorecer el suministro de materias primas minerales para actividades

económicas básicas o estratégicas sin menoscabar los valores ambientales y

paisajísticos del territorio.

Considerar la oferta de instalaciones para actividades económicas sin ocupar y el

suelo urbano vacante a la hora de planificar nuevos desarrollos.

Fomentar la rehabilitación y la integración paisajística de los tejidos industriales

y terciarios en desuso orientándolos hacia funciones acordes con la nueva

realidad económica.

En desarrollo de los principios directores a los que se ha hecho referencia, la

Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana establece unos criterios para el cálculo

del índice máximo de ocupación de suelo, en el Título IV, sobre ocupación racional y

sostenible del suelo, Capítulos III y IV referidos al suelo residencial y para actividades

económicas respectivamente.

Los criterios aplicados en la fórmula para la determinación del incremento

racional y sostenible de suelo para uso residencial y para actividades económicas han de

ser adaptados a la realidad territorial de cada municipio, y determinarse en función de

las necesidades que se puedan plantear. En particular, el crecimiento de suelo debe

justificarse de acuerdo y en cualquier caso teniendo en cuenta si están ocupados los

inmuebles existentes, para lo que se priorizarán las actuaciones de rehabilitación y

renovación de tejidos obsoletos; y si está colmatado el suelo urbano.

La aplicación de los criterios establecidos en la Estrategia Territorial en

desarrollo de lo dispuesto en la Ley de Ordenación del Territorio y demás disposiciones

de obligado cumplimiento, desplaza la aplicación de lo dispuesto en la disposición

transitoria cuarta del Texto Refundido de la Ley de Suelo que obliga a ejercer de forma

plena la potestad de ordenación, estableciendo una nueva ordenación o revisando la



24


existente, cuando la propuesta que se esté haciendo, por sí misma o en unión de las

aprobadas en los dos últimos años, impliquen un incremento superior al 20 por cien de

la superficie de suelo urbanizado o que lleve implícito un incremento de población de

esa magnitud. Por el contrario, la aplicación de los criterios establecidos en la Estrategia

Territorial sitúa el debate sobre esta cuestión en el marco definido por la misma.

De acuerdo con el informe del Sistema de Ocupación de Suelo en España

(SIOSE) resultan las siguientes superficies de suelo sellado en el municipio.

TOTAL SUELO SELLADO SIOSE 2010

Total suelo sellado: 2.664.549 m2.

Para una superficie total de suelo sellado de 266,45 ha, resulta un porcentaje de

suelo sellado del 32,90 por cien.

Porcentaje de suelo sellado = (266,45/ 810,00) x 100 = 32,90 %



25


TOTAL SUELO SELLADO EN NÚCLEOS URBANOS Y ENVOLVENTES DE

500 METROS

Total suelo residencial a efectos de cómputo: 48,72 ha.

Total suelo para actividades económicas a efectos de cómputo: 62,57 ha.



26


Con arreglo a los anteriores datos, de acuerdo con las directrices 80 a 86 de la

Estrategia Territorial, resulta una superficie máxima de crecimiento de suelo residencial

de 19,00 ha.



27


El presente documento clasifica dos sectores de suelo residencial con una

superficie total de 14,16 ha, inferior al máximo crecimiento admitido por la Estrategia

Territorial.

Con arreglo a los anteriores datos, de acuerdo con las directrices 95 a 101 de la

Estrategia Territorial, resulta una superficie máxima de crecimiento de suelo destinado a

actividades económicas de 36,44 ha.

El Plan General clasifica un único sector de suelo urbanizable industrial con una

superficie de 34,84 ha, cifra inferior a la máxima admitida por la Estrategia Territorial

para suelo destinado a actividades económicas.

Queda así justificada la adaptación de las previsiones del planeamiento a la

Estrategia Territorial, en materia de consumo de suelo.

I.1.2.2 Adecuación a los principios rectores de la Ley de Ordenación del Territorio

y Protección del Paisaje.

La elaboración del presente Plan General ha partido, de una concepción del

planeamiento basada en los principios rectores de la Ley de Ordenación del Territorio y

Protección del Paisaje.



28


El art. 4 de dicha Ley establece que los criterios de ordenación definidos por la

misma informarán los instrumentos de planeamiento territorial y urbanístico.

Calidad de vida de los ciudadanos.

De conformidad con el art. 5.2 de la Ley de Ordenación del Territorio el

municipio deberá destinar una parte de su participación en las plusvalías generadas por

las actuaciones urbanísticas a la mejora del entorno urbano. En especial deberá

potenciarse la integración paisajística por el oeste con la sierra de Segària. Las lomas

existentes en esta zona configuran un perfil paisajístico de gran belleza que caracteriza

el municipio, siendo visible desde toda la ladera este del término. Parte de estos terrenos

pasarán a ser públicos, de forma preferente. Asimismo, de conformidad con el art. 8 de

la Ley de Ordenación del Territorio, se prevén zonas verdes y parques públicos en una

proporción superior a 10 m2, por habitante en relación al total de población prevista.

Desarrollo sostenible.

El Plan General incluye, conforme al art. 11 de la Ley de Ordenación del

Territorio, un estudio sobre el paisaje que incorporará como hitos geográficos el lado

oeste del término donde se sitúa la sierra de Segària y la Muntanyeta que configuran el

perfil paisajístico más notable del municipio. Conforme al art. 13 de la citada Ley el

modelo propugnado es compacto, incorporando la ocupación de la zona actual de huerta

con destino a futuros desarrollos y preservando las zonas forestales y de protección

paisajística.

De acuerdo con el art. 14 de la Ley de Ordenación del Territorio los terrenos

forestales clasificados como no urbanizables que han sufrido los efectos de incendios se

clasifican como suelo no urbanizable protegido.



29


Los desarrollos urbanísticos se han previsto en zonas no inundables y que no

presentan riesgos para su urbanización. Asimismo estos desarrollos, conforme al art. 17

de la Ley de Ordenación del Territorio, conllevan medidas de ahorro de agua mediante

el reciclaje de las aguas residuales que generen con la implantación de la nueva

depuradora. Conforme al art. 21 de la Ley de Ordenación del Territorio, sin perjuicio de

la elaboración del correspondiente catálogo, se reflejan en el plano de ordenación la

totalidad de los yacimientos arqueológicos conocidos para su protección.

I.1.2.3 Adecuación a los planes de acción territorial.

La incidencia de los planes de acción territorial vigentes sobre el municipio se

trata de forma pormenorizada en los epígrafes II.2.1 (Planes de Acción Territorial) y

1.3.4. (Infraestructuras de Servicios) de la memoria informativa del Plan General, a los

que nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias.

Como se indica en los epígrafes antes citados de la memoria informativa la

presente propuesta de planeamiento se adapta a los planes de acción territorial que

exhaustivamente se recogen en la misma. Se resumen a continuación las

consideraciones antes citadas.

Plan Director de Saneamiento.

En relación al II Plan Director de Saneamiento, el presente documento adopta las

previsiones necesarias respecto de la estación depuradora de aguas residuales Dénia - El

Verger, reflejada en el citado Plan Director para su ubicación en término de Dénia, en el

límite con de El Verger. Esta estación depuradora da servicio conjunto a una parte de la

población de Dénia (zona norte) y a la zona norte de El Verger (norte de casco urbano,

zona industrial y sectores residenciales de la zona noreste) solucionando el tratamiento

de los vertidos de la misma. Conforme se expuso en la memoria informativa tiene



30


capacidad para depurar 1.500,00 m3/día, ampliable hasta 3.000,00 m3/día, por lo que la

conexión de futuros desarrollos urbanísticos a la misma quedará condicionada al

informe favorable de la Entitat de Sanejament d’Aigües y al abono, en su caso, del

oportuno canon, de acuerdo con las disposiciones vigentes.

Plan de Carreteras.

En base a la Ley de Carreteras de la Comunidad Valenciana, la ordenación del

sistema viario se realiza mediante el Plan de Carreteras de la Comunidad Valenciana, en

el que se recogen los objetivos a alcanzar dentro del plazo de vigencia del plan, en

relación con las comunicaciones y con la política territorial de la Generalitat.

En cumplimiento de estas prescripciones se redactó el segundo Plan de

Carreteras de la Comunidad Valenciana, el cual se aprobó el 6 de febrero de 1995, por

Decreto del Consell de la Generalitat, a propuesta de la Conselleria de Obras Públicas,

Urbanismo y Transportes.

Dentro de las propuestas que este plan establece para la comarca de la Marina

Alta, ha sido de especial importancia para el municipio de El Verger la ejecución de la

Variante Ondara - El Verger de la carretera N-332.

Como no podía ser de otra manera, el documento de planeamiento que nos

ocupa refleja el trazado de la carretera ejecutada y las zonas de protección aplicables a

la misma, de acuerdo con la legislación estatal en la materia.

Plan Eólico de la Comunidad Valenciana.

El Plan Eólico resultó aprobado en fecha 26 de julio de 2001 por acuerdo del

Gobierno Valenciano.



31


El Plan Eólico de la Comunitat Valenciana, como Plan de Acción Territorial de

carácter sectorial, es un instrumento de ordenación pormenorizada de incidencia

supramunicipal, que establece las prioridades de las actuaciones y proyectos en relación

con un sector determinado: el sector de la energía eólica. Este plan regula la instalación

de parques eólicos en las zonas calificadas como aptas para tal fin.

Por lo que respecta al régimen que el plan establece para el municipio de El

Verger sobre su posible aptitud para el aprovechamiento eólico, éste queda situado

dentro de la zona exterior residual, en la cual, la aptitud para ser soporte de este tipo de

instalaciones no viene determinada por el Plan, entendiéndose por ello que no es

susceptible de servir para dicho aprovechamiento según las previsiones del vigente Plan

Eólico.

En el presente Plan General se han tomado en consideración los criterios y el

régimen previsto para este municipio, con lo que se cumple la adecuación a las

condiciones derivadas de este Plan de Acción Territorial.

Plan de prevención de riesgos de inundación (PATRICOVA).

El Plan de Acción Territorial de Carácter Sectorial sobre Prevención del Riesgo

de Inundación en la Comunitat Valenciana (PATRICOVA), aprobado definitivamente

el 28 de enero de 2003, aborda el análisis relativo al impacto territorial asociado al

riesgo de inundación, con la precisión y el detalle posible, en consonancia con su

especial incidencia, en el ámbito de la Comunitat Valenciana. Tanto los criterios como

las previsiones en él recogidas han sido tenidos en cuenta en las propuestas que el Plan

General de El Verger plantea al respecto.

Debe recordarse que, de acuerdo con el art. 15 de la normativa urbanística del

plan de acción territorial que nos ocupa, la determinación del riesgo de inundación se

debe efectuar a partir de lo reflejado en los planes generales de cada municipio; los



32


estudios oficiales y planes aprobados por la Generalitat o por un organismo de cuenca; o

bien por los estudios de inundabilidad que se realicen al efecto. Debiendo tenerse en

cuenta que, en caso de contradicción entre estudios, prevalecerá lo señalado en los

desarrollados a mayor escala, siempre que los mismos se hubiesen realizado con similar

nivel de rigurosidad. Es decir, las determinaciones del PATRICOVA en materia de

inundación tienen un carácter indicativo que puede matizarse con estudios rigurosos ad

hoc realizados a mayor escala.

El PATRICOVA señala dos ámbitos con riesgo de inundación: el área del Safari

Park y el entorno del río Girona.

En el caso del Safari Park el plan señala un riesgo de inundación de nivel 3

(medio) que deberá tenerse en cuenta en futuras actuaciones sobre el área, toda vez que

se trata de una instalación sobre suelo no urbanizable, cuya existencia se limita a

constatar el nuevo Plan General, cumplimentando en este sentido lo exigido por el art.

22 de la normativa urbanística del PATRICOVA,

En el entorno del río Girona, junto al núcleo urbano de El Verger, el plan de

acción territorial refleja un área con riesgo de inundación de nivel 1 (máximo), que

afecta al cauce del río y una franja situada al este del mismo; y dos áreas con riesgo de

inundación de nivel 6 (mínimo), a ambos lados del cauce, en las proximidades del

término municipal de Els Poblets. La práctica totalidad de los ámbitos afectados se

encuentra clasificada como suelo urbano por el planeamiento vigente, excepto el

próximo a El Poblets que se clasifica como suelo urbanizable (sector B) en dicho

planeamiento.

En lo que respecta al actual suelo urbano, el art. 21.1 de la normativa urbanística

del PATRICOVA establece que debe mantenerse dicha clasificación, como propone el

presente documento. En lo relativo al suelo urbanizable (antiguo sector A), asimismo se

propone mantener la clasificación de suelo urbanizable en atención a lo dispuesto por el



33


art. 23 de la normativa urbanística del PATRICOVA que establece en este caso la

necesidad de efectuar un estudio de inundabilidad específico con carácter previo a su

programación.

Con independencia de que se proponga mantener la clasificación de suelo actual

se califican, asimismo, dos espacios libres integrados en la red primaria de dotaciones

públicas en las proximidades del cauce del río Girona con la finalidad de mejor integrar

el mismo en el núcleo urbano.

I.1.3 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL MODELO PROPUESTO AL

PLANEAMIENTO DE LOS MUNICIPIOS COLINDANTES.

La necesaria articulación con los municipios colindantes para el establecimiento

de determinaciones homogéneas, obliga a la incorporación de la clasificación y

calificación urbanística en las zonas limítrofes con los mismos. Las propuestas de

clasificación urbanística que se realizan en el presente documento son coherentes con la

de dichos municipios y no presentan ninguna colisión o incompatibilidad entre ambas.

En el epígrafe II.2.4 de la Memoria Informativa se recoge pormenorizadamente

la clasificación prevista en las zonas de colindancia con los municipios de Dénia, al

norte; Ondara, al sur; Els Poblets y Dénia, al este y Dénia, Benimeli y Beniarbeig al

oeste.

El Plan ha cuidado de forma especial que la clasificación, calificación y nivel de

protección de los suelos de su ámbito se adecue a la de los municipios vecinos en las

zonas de colindancia tal y como se refleja en el plano de ordenación estructural.

En el citado documento queda justificado que El Verger limita con suelo no

urbanizable de todos los municipios de su entorno, salvo el término municipal de Dénia,



34


en cuya colindancia, al norte, se encuentran dos ámbitos de suelo urbano y otro de suelo

urbanizable, al suroeste; en el límite sur con Ondara, al oeste de la AP-7, limita con

suelo urbanizable no programado residencial de este municipio y por ultimo lindando

con Els Poblets, limita con varios ámbitos de suelo urbano y urbanizable de este

municipio.

I.2 DIMENSIONES DE LA EVOLUCIÓN URBANA PREVISIBLE.

I.2.1 SUELO URBANO.

El planeamiento vigente clasifica un total de 115,22 ha dentro de la categoría de

suelo urbano. De la anterior cifra 96,43 ha tienen un uso global residencial siendo el de

los restantes 18,79 ha, industrial.

El presente documento respeta, en líneas generales, la anterior clasificación de

suelo urbano, perfilando mejor su delimitación en atención a la mayor calidad de la

cartografía de que ahora se dispone y clasificando como suelo urbano los sectores que

han sido desarrollados mediante los correspondientes programas, con el siguiente

desglose.

Suelo urbano residencial ...................................................................................... 176,36 ha

Suelo urbano terciario .......................................................................................... 4,42 ha

Suelo urbano industrial ........................................................................................ 36,83 ha

Total suelo urbano ............................................................................................... 217,61 ha

En concreto se incorporan al suelo urbano los sectores C, D y E (industrial),

clasificados en el planeamiento anterior como suelo urbanizable. Mantienen su

clasificación de suelo urbanizable, con una delimitación más ajustada, los antiguos

sectores residenciales A y B, situados al sur del núcleo urbano.



35


I.2.2 SUELO URBANIZABLE.

El planeamiento vigente clasifica un total de 103,65 ha de suelo urbanizable,

siendo 77,63 ha de uso residencial y 26,02 ha de uso industrial. El presente plan clasifi-

ca un total de 60,33 ha, con el siguiente desglose.

Suelo urbanizable residencial .............................................................................. 14,16 ha

Suelo urbanizable industrial ................................................................................ 34,84 ha

Suelo urbanizable red primaria ............................................................................ 11,33 ha

Total suelo urbanizable ........................................................................................ 60,33 ha

El suelo urbanizable residencial corresponde a los sectores R1 (Residencial sur)

y R2 (Residencial este), coincidentes en su localización con los anteriores sectores A y

B situados al sur del núcleo urbano.

Se clasifica un nuevo sector (I) de suelo urbanizable industrial, entre el corredor

de infraestructuras (suelo no urbanizable protegido infraestructuras) y el actual polígono

industrial clasificado como suelo urbanizable en el planeamiento anterior.

Se adscriben, en distinta proporción, a los tres sectores citados las siguientes

superficies de red primaria clasificada como suelo urbanizable a efectos de su

obtención.

Parque público PQL-1 ......................................................................................... 4,01 ha

Parque público PQL-2 ......................................................................................... 2,78 ha

Equipamiento educativo docente PED-2 ............................................................. 2,85 ha

Equipamiento educativo docente PED-3 ............................................................. 1,69 ha

Total red primaria clasificada como suelo urbanizable ....................................... 11,33 ha



36


I.2.3 SUELO NO URBANIZABLE.

El planeamiento vigente clasifica un total de 591,13 ha de suelo no urbanizable.

El presente plan clasifica 534,91 ha con el siguiente desglose.

Suelo no urbanizable común agrícola (SNU-Agr) .............................................. 113,64 ha

Suelo no urbanizable común terciario (SNU-Ter) ............................................... 45,66 ha

Suelo no urbanizable protegido infraestructuras (SNUP-I) ................................. 89,43 ha

Suelo no urbanizable protegido forestal (SNUP-F) ............................................. 186,62 ha

Suelo no urbanizable protegido paisajístico (SNUP-P) ....................................... 63,51 ha

Suelo no urbanizable hidráulico (SNUP-H) ........................................................ 33,20 ha

Total suelo no urbanizable ................................................................................... 532,06 ha

.En el siguiente cuadro se sintetizan las diferencias entre ambos planeamientos.

Plan anterior Nuevo Plan

ha ha

Suelo urbano 115,22 217,61

Suelo urbanizable 103,65 60,33

Suelo no urbanizable 591,13 532,06

Total término 810,00 810,00

Se observa que la superficie de suelo no urbanizable se ha reducido en 59,07 ha,

prácticamente coincidente con la del suelo urbanizable que propone el presente plan,

que es de 60,33 ha, como se ha dicho anteriormente.



37


I.3 SUFICIENCIA DE LA RED PRIMARIA DE RESERVAS DE SUELO

DOTACIONAL.

1.3.0 INTRODUCCIÓN.

El art. 52 de la Ley Urbanística define la red primaria de reserva de suelo

dotacional público, como aquella que está compuesta por las reservas de suelo

dotacional de titularidad y uso público y por los equipamientos de titularidad privada,

cuya función o relevancia contribuye a la articulación de la ciudad.

Los elementos de la red primaria cumplirán los requisitos de calidad,

funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico, debiendo justificar

cualquier alteración del plan que se mantienen dichas condiciones y que, en su caso, se

complementan los elementos de la red primaria en la medida que garanticen el

cumplimiento de los requisitos anteriores.

De acuerdo con el art. 52 citado el Plan General debe prever, como mínimo, los

siguientes elementos de la red primaria: parque público; parque público natural; terrenos

dotacionales cuya reserva convenga prefigurar; suelo destinado a viviendas dedicadas a

residencia permanente en régimen de alquiler para personas mayores, discapacitadas o

menores de 35 años; equipamientos y redes de transporte, infraestructuras,

comunicaciones y servicios de titularidad o carácter supramunicipal; infraestructuras,

espacios libres, jardines y otras dotaciones; vías públicas e infraestructuras que presten

servicio y comunicación recíproca a los restantes elementos de la red primaria.

Los componentes de la red primaria son los que figuran en los apartados

siguientes.



38


I.3.1 PARQUES PÚBLICOS.

De acuerdo con el art. 52.a) de la Ley Urbanística el Plan General debe prever

parques públicos en proporción no inferior a 5,00 m2s por habitante.

El art. 127 del Reglamento de Ordenación Territorial establece, adicionalmente,

que su superficie debe ser superior a 25.000,00 m2s y permitir la inscripción de un

círculo de 150,00 m de diámetro.

El Plan General califica dos parques públicos que verifican los anteriores

requisitos.

Parque público PQL-1 ......................................................................................... 40.058,60 m2s

Parque público PQL-2 ......................................................................................... 27.780,00 m2s

Superficie total ..................................................................................................... 67.838,60 m2s

En el correspondiente anejo a la presente memoria se calcula la población

potencial del plan, de acuerdo con los criterios del art.108.a) del Reglamento de

Ordenación Territorial y Urbanística, estimándose la misma en 11.983 habitantes.

Estándar de parque público = 67.838,60 m2s / 11.983 hab = 5,66 m2

s/hab

Resulta así un estándar de 5,66 m2s/hab superior a mínimo legal de 5,00 m2

s/hab.

I.3.2 PARQUE PÚBLICO NATURAL.

El Plan General califica como parque público natural (PNL) un área de

propiedad municipal, con una superficie de 3,8 ha, situada en la ladera norte de la

Segària.



39


El art. 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio, adicionalmente, establece

que toda clasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable, conllevará la

obligación de ceder gratuitamente a la Administración suelo no urbanizable protegido,

en una superficie igual a la reclasificada. Estas cesiones tendrán el carácter de dotación

de parque público natural perteneciente a la red primaria (PNL). En municipios en que

no sea posible hacer efectivas estas cesiones, podrán realizarse con terrenos aptos de

otro término municipal, bien entendido que, de acuerdo con el citado artículo, si la

Administración encargada de la gestión lo estima pertinente, dichas cesiones “podrán

ser sustituidas por aportaciones monetarias del valor equivalente del suelo cedido,

determinado conforme a la legislación en materia de valoraciones, que deberán ser

destinadas a programas y proyectos para la sostenibilidad y calidad de vida…”

El art. 52.b) de la Ley Urbanística determina que los planes generales deben

prever áreas destinadas a parques públicos naturales en las que deba materializarse la

anterior cesión, salvo que las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana

y de ocupación del territorio excluyan nuevas clasificaciones de suelo urbanizable.

El art. 21.1 del Reglamento de Gestión y Ordenación Territorial adicionalmente

dice que únicamente podrán ser objeto de cesión los terrenos en los que concurran las

siguientes circunstancias.

Que estén formal y expresamente declarados como suelo protegido en aplicación

de la legislación sectorial de espacios naturales protegidos, por tener la

consideración de parques naturales, parajes naturales, parajes naturales

municipales, reservas naturales, monumentos naturales, sitios de interés, paisajes

protegidos, y otras figuras previstas en esa legislación sectorial. La misma

consideración tendrán (i) los espacios pertenecientes a la red de espacios que

integran Natura 2000 y las zonas húmedas catalogadas.

Los que estén formal y expresamente declarados como suelo protegido en



40


aplicación de la legislación medioambiental, incluida la legislación sectorial de

espacios naturales protegidos y la legislación forestal.

Que ya esté incoado un procedimiento para la declaración de los terrenos como

suelo no urbanizable protegido en aplicación de la legislación sectorial, siempre

y cuando en dicho procedimiento se hayan adoptado medidas cautelares y los

terrenos hayan sido objeto de un informe favorable del Servicio de Ordenación

Sostenible del Medio de la Conselleria competente en materia de territorio.

Suelos pertenecientes a los entornos de protección, de amortiguación de

impactos, preparques, corredores biológicos y otros suelos vinculados a las

figuras de protección antes señaladas, siempre que fuesen suelos no urbanizables

de protección especial, y además hayan sido objeto de un informe favorable del

órgano competente de la Dirección General de Planificación y Ordenación

Territorial de la Conselleria competente en materia de territorio.

Que los terrenos estén formal y expresamente clasificados como suelo no

urbanizable protegido por el planeamiento territorial y urbanístico de

conformidad con la pertinente evaluación de su impacto ambiental.

En el documento de concierto del Plan General, se propuso por el Ayuntamiento

como suelo susceptible de cesión para parque público natural un área colindante con el

LIC/ZEPA Valls de la Marina / Montañas de la Marina, por entender que dicho suelo

cumplía con los dos requisitos mínimos exigibles, esto es, encontrase encuadrado en

una de las categorías a las que se refiere el art. 21 del Reglamento de Ordenación y

Gestión y ser el único ámbito protegido dentro del término municipal en el que se puede

encontrar una masa homogénea de terrenos de titularidad privada con la suficiente

extensión superficial.

Sin embargo, en el documento de referencia del Plan General de 19 de enero de

2010 se indica que tales suelos no resultan aptos para dicha cesión, entendiendo la

Generalitat que el parque natural debe localizarse dentro del ámbito del LIC/ZEPA

referido anteriormente, considerando, supuestamente, que este suelo resulta preferente



41


al estar incluido en el apartado a) del citado art. 21 del Reglamento de Ordenación y

Gestión.

Lo que no tiene en cuenta el citado documento es que los terrenos incluidos en el

ámbito LIC/ZEPA son mayoritariamente de dominio público, por lo que no resulta

posible localizar en los mismos dichas cesiones. Es decir, lo que requiere el municipio

no es más superficie de suelo público con destino a parque natural, sino recursos

económicos para financiar su protección y recuperación.

Por ello, la ausencia de un suelo adecuado en el término municipal para el citado

fin, unido al interés público existente en el desarrollo de acciones, proyectos y

programas para la sostenibilidad y calidad de vida encaminados a los objetivos que

seguidamente se resumen, justifican la sustitución de dicha cesión por una aportación

económica de valor equivalente, con destino a la financiación de dichas acciones, de

conformidad con lo establecido por el art. 13,6 de la Ley de Ordenación del Territorio y

24 del Reglamento de Ordenación y Gestión antes citados.

Por otro lado, la actual situación de crisis económica que afecta de manera

especial al sector inmobiliario desde el año 2008, está llevando al legislador autonómico

a reconsiderar, en la inminente modificación del ordenamiento urbanístico valenciano,

el planteamiento de esta carga adicional de los suelos urbanizables, conocida

comúnmente como ‘metro por metro’, que introdujo la Ley de Ordenación del

Territorio en un momento histórico en el que el alto valor del producto inmobiliario

permitía teóricamente su equidistribución entre los propietarios, sin merma de la

viabilidad económica de la actuación urbanística afectada. Sin embargo en el momento

actual, el equilibrio carga/aprovechamiento se encuentra muy comprometido si se

mantienen los mismos estándares dotacionales y adicionalmente la carga a la que nos

estamos refiriendo, en especial en sectores de baja densidad edificatoria.

En atención a las anteriores consideraciones el Plan General adopta las



42


siguientes determinaciones.

a) Introduce una disposición transitoria en las normas urbanísticas del siguiente

tenor literal.

“La obligación de cesión de parque público natural (PNL) derivada de la

clasificación de suelo no urbanizable a urbanizable a la que se refiere la

normativa vigente en el momento de aprobación del presente plan, queda

sustituida por la aportación monetaria de valor equivalente que se concreta en las

fichas de los sectores afectados, ante la inexistencia de un ámbito de suelo

protegido adecuado que cumpla con las condiciones legalmente establecidas.

Asimismo las fichas de cada sector concretan los programas o proyectos para la

sostenibilidad y la calidad de vida a la que la citada aportación económica debe

destinarse.

En caso de que con anterioridad a la aprobación provisional del correspondiente

programa haya entrado en vigor una norma mediante la que se elimine dicha

obligación de cesión de parque público natural, la carga de aportación monetaria

equivalente determinada en las fichas de los sectores afectados, quedará

extinguida.”

b) Concreta las siguientes acciones y objetivos de los programas o proyectos para

la sostenibilidad y la calidad de vida, que deben financiarse con cargo al sector

de suelo urbanizable afectado (SUB-I).

Protección y recuperación de los espacios naturales existentes en el

municipio.

Mejora paisajística de los frentes rurales y urbanos visibles desde el eje

principal de infraestructuras viarias en la AP-7.



43


Mejora de la red viaria rural que permita la continuidad de los distintos

elementos de la Infraestructura Verde, incluyendo recorridos peatonales y

cicloturisticos.

Potenciar la gestión integral de los recursos de agua existentes en el

término municipal.

c) Concreta, asimismo en las ficha del sector afectado (SUB-I), el sistema para la

determinación de la compensación económica sustitutiva y pormenoriza los

supuestos de inaplicación ante una futura norma que eventualmente pudiera

suprimir dicha obligación.

I.3.3 TERRENOS DOTACIONALES CUYA RESERVA CONVIENE PREFIGURAR.

El Plan General califica tres parcelas de uso dotacional educativo - cultural

como elementos de la red primaria.

PED-1 Colegio e instalaciones deportivas, al sureste del suelo urbano residencial, donde

se ubica el CEIP Segària, clasificada como suelo urbano.

PED-2 Parcela reservada para un nuevo centro de enseñanza secundaria, situada entre la

avenida de Alicante y el camino de Vinyals, clasificada como suelo urbanizable.

PED-3 Parcela reservada para un centro de enseñanza secundaria, delimitada por la

Ronda Oeste, la avenida Nou d’Octubre y el parque público PQL-1, clasificada

como suelo urbanizable, adscrita a los sectores de dicha clase de suelo a efectos

de su obtención.



44


I.3.4 SUELO DESTINADO A VIVIENDAS DEDICADAS A RESIDENCIA PERMANENTE EN

RÉGIMEN DE ALQUILER.

Las fichas de planeamiento y gestión de los sectores de suelo urbanizable de uso

residencial establecen la exigencia de que, como mínimo, un 10 por cien de la

edificabilidad residencial destinada a viviendas de protección pública se destine a

viviendas dedicadas a residencia permanente en régimen de alquiler para personas

mayores, discapacitadas o menores de 35 años.

De acuerdo con el art. 108 del Reglamento de Ordenación y Gestión, el suelo

podrá ser de dominio público o privado. En este último caso no computarán a los

efectos de la red primaria ni secundaria de suelo dotacional. Si es de dominio público

podrán computar a los efectos de red secundaria en un 25 por cien. En todo caso

formarán parte del sector correspondiente, a los efectos de su gestión y reparcelación,

computando a los efectos de edificabilidad en un 50 por cien. Ello no dispensará la

obligación de cumplir con el resto de los estándares establecidos en la legislación

vigente.

I.3.5 EQUIPAMIENTOS Y REDES DE TRANSPORTE, INFRAESTRUCTURAS,

COMUNICACIONES Y SERVICIOS DE TITULARIDAD O DE CARÁCTER

SUPRAMUNICIPAL.

El plan califica los siguientes equipamientos y redes de infraestructuras

comunicaciones y servicios de titularidad o de carácter supramunicipal, integrados en la

red primaria.

PAD-2 Casa cuartel de la Guardia Civil.

PAD-3 Oficina de correos.

PTD-1 Centro de salud.



45


PTD-2 Centro social y hogar del jubilado.

PID-3 1.1 Línea de alta tensión.

PID-3 1.2 Línea de alta tensión.

PID-3 2 Subestación de energía eléctrica.

PID-7 Gasoducto.

PRV-CR1 Autopista AP-7.

PRV-CR2 Carretera N-332.

PRV-CR3 Carretera CV-700.

PRV-CR4 Carretera CV-723.

PRV-VP1 Colada del Azagador Real.

PRV-VP2 Colada del Camino Viejo de Dénia.ç

PRV-FC Ferrocarril Gandia Dénia.

I.3.6 INFRAESTRUCTURAS, ESPACIOS LIBRES, JARDINES Y OTRAS DOTACIONES QUE

INTEGRAN LA ESTRUCTURA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO DE TODO EL

TERRITORIO ORDENADO.

Se integran en la red primaria las siguientes infraestructuras, espacios libres,

jardines y otras dotaciones de cualquier índole que, por su cometido específico, sus

dimensiones o su posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del

desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que cumplan análoga

función estructurante respecto a cada sector.

PAD-1 Ayuntamiento.

PRD-1 Polideportivo.

PRD-2 Polideportivo.

PRD*-3 Campo de tiro.

PID-1 1 Estación depuradora de aguas residuales antigua.

PID-2 1.1 Pozo Boticari.



46


PID-2 1.2 Pozo Escrivà.

PID-2 1.3 Pozo Ferrando.

PID-2 1.4 Pozo Pelús.

PID-2 2.1 Depósito de agua potable.

PID-2 3.1 Estación desaladora.

PID-2 4.1 Balsa de riego.

PID-5 1 Cementerio.

PID-5.2 Aparcamiento del cementerio.

PRV-CR5 Ronda Oeste.

PRV-CA1 Camino del campo de tiro.

PRV-CA2 Camino Cremaella.

PRV-CA3 Camino Calvari.

PRV-CA4 Camino de Portelles.

PRV-CA5 Antigua carretera N-332.

I.3.7 VÍAS PÚBLICAS E INFRAESTRUCTURAS QUE PRESTEN SERVICIO Y

COMUNICACIÓN RECÍPROCA A LAS DOTACIONES.

Los distintos elementos de la red primaria, relacionados en los apartados

anteriores, integran una red unitaria que presta servicio y comunicación recíproca a las

dotaciones calificadas.



II. ORDENACIÓN PORMENORIZADA



47


II.0 OBJETO.

El art. 37 de la Ley Urbanística se refiere a la ordenación pormenorizada como

todas aquellas determinaciones del planeamiento que de modo preciso y detallado

completan la ordenación estructural y relaciona, en concreto, las siguientes.

Delimitación de las unidades de ejecución, siempre que no se modifique el área

de reparto ni el aprovechamiento tipo.

Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.

Fijación de alineaciones y rasantes.

Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos

edificatorios previstos.

Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la

ordenación estructural.

Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de ordenación,

sobre y bajo rasante, como edificabilidad, altura, número de plantas,

retranqueos, volúmenes y otras análogas.

Ordenanzas generales de edificación.

En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la

promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación,

de conformidad con lo que determine la ordenación estructural.

Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al municipio.

La competencia para la aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la

ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.




48


II.1 UNIDADES DE EJECUCIÓN.

El art. 58 de la Ley Urbanística define las unidades de ejecución como el ámbito

de las actuaciones integradas. Se delimitan por criterios de coherencia de las

actuaciones urbanizadoras y deben incorporar todas las superficies suelo de destino

dotacional público precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas

edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares. La delimitación

exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la ordenación

pormenorizada.

El Plan General delimita las siguientes unidades de ejecución en suelo urbano,

cuyas características se contienen en las correspondientes fichas de gestión.

Superficie Sup. neta Edificabilidad Coef. edific. Porcentaje UE en suelo urbano

m2s m2s m2t m2t/m2s dotacional

UE‐1 Industrial 71.412,66 48.924,80 44.032,32 0,62 31,49%

UE‐2 Residencial norte 41.453,98 25.641,39 12.307,87 0,30 38,14%

UE‐3 Calle Xàbia 64.130,10 41.645,23 16.658,09 0,26 35,06%

UE‐4 Calle Sol 23.655,46 13.984,66 30.793,87 1,30 40,88%

UE‐5 Av. Nou d'Octubre 20.171,26 10.335,38 36.877,67 1,83 48,76%

UE‐6 Av. Lope de Vega 22.098,88 15.251,19 6.100,48 0,28 30,99%

UE‐7 Els Poblets 10.124,00 6.272,45 2.508,98 0,25 38,04%

253.046,34 162.055,10 149.279,28

Se trata en todos los casos de ámbitos cuyo desarrollo es necesario para

completar la trama urbana, pero sin entidad suficiente para constituir sectores de suelo

urbanizable. La proporción de suelo dotacional, en relación a la total superficie de su

ámbito se sitúa en torno al 38 por cien lo que garantiza la viabilidad de las actuaciones

en relación a las cargas de urbanización.

Se respetan, en todo caso los derechos consolidados y, a tal efecto, en las fichas

se establece que los titulares de éstos quedarán exentos de cesiones de suelo dotacional,



49


sin perjuicio de su participación en los gastos de urbanización, según establezca el

programa. De la misma forma, los propietarios de suelo exterior a la unidad de

ejecución que se beneficien de su urbanización, deberán participar en los citados gastos.

El Plan General admite la redelimitación de las unidades de ejecución en los

términos previstos por las disposiciones vigentes.

En suelo urbanizable el plan clasifica tres sectores cuya delimitación coincide

con la de las correlativas unidades de ejecución.

II.2 RED SECUNDARIA DE SUELO DOTACIONAL.

El Plan califica las siguiente superficies de suelo dotacional en suelo urbano.

Recreativo deportivo 12.566,05

Educativo cultural 6.386,62

Servicio administrativo 316,45

Servicio urbano infraestructuras 2.991,81

Dotacional múltiple 20.206,88

Total equipamientos 42.467,81

Área de juego 10.899,06

Jardín 117.777,32

Total zonas verdes 128.676,38

Viario de tránsito 625.637,74

Aparcamiento 1.074,77

Total red viaria 626.712,51

Total dotacional 797.856,70



50


II.3 ALINEACIONES Y RASANTES.

En los correspondientes planos de ordenación pormenorizada se dibujan las

alineaciones de las distintas superficies edificables y dotacionales. También se indican

las rasantes de la red viaria, salvo que coincidan con las actualmente existentes, debido

a la consolidación del ámbito.

II.4 PARCELACIÓN DE TERRENOS.

El plan regula la parcelación de los terrenos mediante el establecimiento de unos

parámetros urbanísticos de parcela mínima que figuran en las correspondientes fichas de

zona, integradas en las normas urbanísticas del presente documento. Estos parámetros

son los que constan en el Reglamento de Zonas.

II.5 ASIGNACIÓN DE USOS Y TIPOLOGÍAS.

Como en el caso anterior, la asignación de usos y tipologías admitidos en cada

zona se refleja en las correspondientes fichas.

El plan contempla los siguientes usos globales.

Alm Almacén.

D Dotacional.

Ind Industrial.

Par Aparcamiento.

R Residencial.

T Terciario.



51


La regulación pormenorizada de cada una de las categorías de usos se contiene

en las normas urbanísticas sin perjuicio de que el Ayuntamiento pueda dictar

ordenanzas complementarias de usos y actividades.

Se califican las siguientes zonas de ordenación urbanística.

NUH Zona núcleo histórico.

ENS Zona ensanche.

EDA Zona edificación abierta.

ADO Zona viviendas adosadas.

AIS Zona viviendas aisladas.

INA Zona industrial.

TBE Zona terciario.

II.6 REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.

La regulación de las condiciones de la edificación en cada una de las zonas

calificadas se contiene en las fichas incorporadas a las normas urbanísticas del plan.

II.7 ORDENANZAS GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.

Las normas urbanísticas establecen, con el carácter de ordenación

pormenorizada, las ordenanzas generales de la edificación que son susceptibles de ser

ampliadas y/o complementadas mediante ordenanzas municipales específicas.



52


II.8 PARCELAS AFECTAS A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE

PROTECCIÓN PÚBLICA.

Las fichas de gestión de las actuaciones de urbanización previstas establecen la

exigencia de que el 30 por cien de la edificabilidad residencial de los distintos ámbitos

se destine a viviendas de protección pública.

La justificación de esta determinación se contiene en el correspondiente anejo a

la presente memoria.



III. APROVECHAMIENTO TIPO Y ÁREAS DE REPARTO



53


El plan delimita una única área de reparto integrada por la totalidad del suelo

urbanizable previsto, que comprende tanto los sectores, como los suelos dotacionales de

destino público de la red primaria así clasificados.

El art. 34.c) de la Ley Urbanística define el aprovechamiento tipo como “la

edificabilidad unitaria ponderada con los correspondientes coeficientes correctores que

el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de

reparto (…) a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de igualdad, un

aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes

aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas.”

De acuerdo con la legislación autonómica la delimitación de áreas de reparto y el

cálculo del aprovechamiento tipo forman parte de la ordenación estructural del Plan

General. Como excepción, cuando se trate de áreas de reparto uniparcelarias, se

considerará ordenación pormenorizada.

El cálculo del aprovechamiento tipo de un área de reparto requiere, en primer

lugar, la determinación del uso y tipología característica. En nuestro caso dicho uso es el

residencial, expresándose el aprovechamiento en metros cuadrados de superficie

construida de dicho uso (m2tR).

A continuación se procede a la ponderación mediante coeficientes correctores de

los distintos usos y tipologías, cuando puedan dar lugar, por unidad de edificación, a

rendimientos económicos muy diferentes “a fin de compensar con más aprovechamiento

subjetivo la menor rentabilidad unitaria de éste” tal como establece el art. 119 del

Reglamento de Ordenación y gestión. En el caso presente se ha considerado que el valor

de repercusión del suelo industrial es del orden del 70 por cien del correspondiente al

III. APROVECHAMIENTO TIPO Y ÁREAS DE REPARTO.



54


suelo residencial, por lo que se adopta un coeficiente corrector de 0,70 para dicho usos

industriales, siendo la unidad el aplicable al uso característico residencial.

El aprovechamiento tipo se obtiene del cociente entre la suma de los

aprovechamientos del área de reparto y la superficie de ésta, excluida la del suelo

dotacional público ya existente y adscrito a su destino.

Se entiende que un suelo dotacional existente está afectado a su destino cuando

ya cumple con la finalidad prevista por el plan, incluso cuando, por modificarse la

ordenación preexistente, parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos,

siempre que la superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo plan fuera superior a

la anteriormente existente. En particular se considerará como suelo dotacional ya

existente y afecto su destino, el dominio público proveniente de caminos y vías

pecuarias de uso público histórico y tradicional.

En el siguiente cuadro se sintetiza el procedimiento de cálculo del que resulta un

aprovechamiento tipo de 0,284280 m2tR/m2

s referido al uso característico residencial.

Superficie CEB Edificab. Aprovech. Aprovech. Aprovech. Red prim.

objetivo subjetivo excedente adscrita Ámbito

Uso m2s

m2t/m2s

m2t

Coef. m2tR m2tR m2tR m2s

Sector 1 Residencial 71.790,68 0,35 25.126,74 1,00 25.126,74 18.367,76 6.758,98 16.596,74

Sector 2 Residencial 69.845,71 0,35 24.446,00 1,00 24.446,00 17.870,14 6.575,86 16.936,20

Sector 3 Industrial 348.402,07 0,50 174.201,04 0,70 121.940,72 89.139,23 32.801,49 79.755,33

PQL 1 40.058,60 0,00 10.249,06 ‐10.249,06

PQL 2 27.780,00 0,00 7.107,56 ‐7.107,56

PED 2 28.513,47 0,00 7.295,22 ‐7.295,22

PED 3 16.936,20 0,00 4.333,15 ‐4.333,15

Total área de reparto 603.326,73 223.773,77 171.513,46 154.362,11 17.151,35 113.288,27

Aprovechamiento tipo = 171.513,46 m2tR / 603.326,73 m2

s = 0,284280 m2tR/m2

s



55


En las correspondientes fichas de gestión se adscriben a los sectores distintas su-

perficies de elementos de la red primaria a efectos de su obtención con cargo a los exce-

dentes de aprovechamiento de los mismos: parques públicos PQL-1 y PQL-2 y equipa-

miento educativo cultural de nueva implantación (PED-2 y PED-3).

En las correspondientes fichas de gestión se adscriben a los sectores distintas

superficies de elementos de la red primaria a efectos de su obtención con cargo a los

excedentes de aprovechamiento de los mismos: parques públicos PQL-1 y PQL-2 y

equipamiento educativo cultural de nueva implantación (PED-3).

En suelo urbano incluido en unidades de ejecución su aprovechamiento tipo será

la edificabilidad bruta media de dicha unidad.


EQUIPO REDACTOR

56


Con esto se da por terminado el documento de Memoria Justificativa del Plan

General de El Verger.

E Q U I P O R E D A C T O R

EQUIPO JURÍDICO

Lorente Tallada Abogados

Jorge Lorente Pinazo Abogado

EQUIPO TÉCNICO

Ángel Abad Melis Arquitecto

José H. Garrido Pérez Arquitecto

COLABORACIÓN

Concha Requeni Rodrigo Abogada

Josefina Selma Calpe Abogada

Sara Moyano Fernández Arquitecta

Mª Carmen Veses Jiménez Arquitecta

Mª Carmen Domingo Lanzuela Arquitecta técnica

Mª Carmen Mata Ajado Economista

Virginia Murcia Botella Informática/Maquetación

EQUIPO DE APOYO

Maria Elisa Moll Pérez Licenciada en Ciencias Ambientales

Víctor Manuel Montiel i Ferrer Ingeniero Técnico Forestal

Noa Bas i Costa Licenciada en Ciencias Ambientales

Jaume X. Soler Marí Botánico

Pasqual Costa Cholbi Arqueólogo

Elena Ciller Abellán Arqueóloga

En Valencia, para El Verger a 25 de abril de 2013

Fdo: Ángel Abad Melis Fdo: Jorge Lorente Pinazo Arquitecto Abogado



ANEJOS



ANEJO 1. SÍNTESIS ESTADÍSTICA

Memoria Justificativa - ANEXOS

ANEXO 1. SÍSTESIS ESTADÍSTICA 1


1 SUPERFICIES DE ZONAS. 1.1 Zonas residenciales.

ZONA Superficie total m2s

Superficie Plta. Piso m2s

Superficie Patio m2s

IEN Plta. Piso m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s

Edificabilidad total m2t

Ámbito

NUH 1 2.200,89 2.200,89 0,00 2,00 1,00 4.401,78

NUH 2 5.614,93 5.614,93 591,08 2, 3 y 4,00 1,00 17.435,87

NUH 3 8.749,52 7.962,96 786,56 2, 3 y 4,00 1,00 24.675,44

NUH 4 4.304,10 3.927,35 376,75 3 y 4,00 1,00 14.122,48

NUH 5 2.364,74 2.364,74 0,00 2, 3 y 4,00 1,00 7.094,22

NUH 6 2.550,27 2.550,27 0,00 3,00 1,00 7.650,81

NUH 7 6.434,77 5.490,22 944,55 2, 3 y 4,00 1,00 17.415,21

NUH 8 3.803,79 3.803,79 0,00 4,00 1,00 15.215,16

NUH 9 2.361,16 2.361,16 0,00 3,00 1,00 7.083,48

NUH 10 5.303,39 4.817,15 486,24 3,00 1,00 14.937,69

NUH 11 6.104,20 5.926,61 177,59 3 y 4,00 1,00 20.920,73

NUH 12 3.364,87 3.364,87 0,00 3,00 1,00 10.094,61

NUH 13 2.431,84 2.431,84 0,00 3,00 1,00 7.295,52

NUH 14 1.530,21 1.530,21 0,00 2, 3 y 4,00 1,00 4.590,63

NUH 15 4.336,16 3.732,17 603,99 2 y 3,00 1,00 9.934,42

NUH 16 6.713,49 6.713,49 0,00 3 y 4,00 1,00 23.497,22

NUH 17 3.858,49 2.062,71 1.795,78 4,00 1,00 10.046,62

NUH 18 8.749,53 8.749,53 0,00 3 y 4,00 1,00 30.623,36

NUH 19 2.744,39 2.744,39 0,00 4,00 1,00 10.977,56

NUH 20 1.552,20 1.552,20 0,00 2, 3 y 4,00 1,00 4.656,60

NUH 21 625,59 625,59 0,00 4,00 1,00 2.502,36

NUH 22 3.849,00 3.849,00 0,00 3 y 4,00 1,00 13.471,50

TOTAL 89.547,53 TOTAL 278.643,25








IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ENS 1 6.319,78 6.319,78 0,00 4,00 1,00 25.279,12

ENS 2 4.620,94 4.620,94 0,00 3 y 4,00 1,00 16.173,29

ENS 3 4.301,04 4.301,04 0,00 3 y 4,00 1,00 15.053,64

ENS 4 4.416,52 4.416,52 0,00 4,00 1,00 17.666,08

ENS 5 4.445,26 3.878,44 566,82 4,00 1,00 16.080,58

ENS 6 2.353,10 2.353,10 0,00 4,00 1,00 9.412,40

ENS 7 4.115,05 4.115,05 0,00 4,00 1,00 16.460,20

ENS 8 5.029,41 4.203,40 826,01 3 y 4,00 1,00 15.537,91 UE‐5

ENS 9 778,01 778,01 0,00 3 y 4,00 1,00 2.723,04

ENS 10 3.824,67 3.824,67 0,00 3 y 4,00 1,00 13.386,35

ENS 11 2.364,47 2.364,47 0,00 4,00 1,00 9.457,88

ENS 12 779,98 779,98 0,00 4,00 1,00 3.119,92

ENS 13 3.978,15 3.551,25 426,90 2, 3 y 4,00 1,00 11.080,65

ENS 14 1.610,05 1.610,05 0,00 3 y 4,00 1,00 5.635,18

ENS 15 4.279,93 3.735,32 544,61 3 y 4,00 1,00 13.618,23

ENS 16 3.592,70 2.644,79 947,91 4,00 1,00 11.527,07

ENS 17 2.017,39 2.017,39 0,00 4,00 1,00 8.069,56

ENS 18 6.841,26 6.841,26 0,00 4,00 1,00 27.365,04 UE‐4

ENS 19 5.896,08 5.247,62 648,46 4,00 1,00 21.638,94 UE‐5

ENS 20 5.614,46 4.989,16 625,30 4,00 1,00 20.581,94

ENS 21 2.536,42 2.536,42 0,00 4,00 1,00 10.145,68

ENS 22 1.890,86 1.890,86 0,00 4,00 1,00 7.563,44

ENS 23 5.590,84 5.042,81 548,03 4,00 1,00 20.719,27 UE‐5

ENS 24 6.115,94 5.094,20 1.021,74 4,00 1,00 21.398,54

ENS 25 3.610,08 3.610,08 0,00 4,00 1,00 14.440,32

ENS 26 1.889,17 1.889,17 0,00 4,00 1,00 7.556,68

ENS 27 1.680,78 1.680,78 0,00 3 y 4,00 1,00 5.882,73

ENS 28 737,85 737,85 0,00 3 y 4,00 1,00 2.582,48

ENS 29 4.090,56 3.531,76 558,80 3 y 4,00 1,00 12.919,96

ENS 30 4.708,35 4.086,47 621,88 3 y 4,00 1,00 14.924,53

ENS 31 3.097,89 3.097,89 0,00 4,00 1,00 12.391,56

ENS 32 1.735,79 1.735,79 0,00 4,00 1,00 6.943,16

ENS 33 4.137,87 4.137,87 0,00 4,00 1,00 16.551,48

ENS 34 3.862,64 3.862,64 0,00 4,00 1,00 15.450,56

ENS 35 3.014,98 3.014,98 0,00 4,00 1,00 12.059,92

ENS 36 2.505,57 2.505,57 0,00 4,00 1,00 10.022,28

ENS 37 4.168,86 4.168,86 0,00 4,00 1,00 16.675,44

ENS 38 1.811,17 1.811,17 0,00 4,00 1,00 7.244,68








IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ENS 39 3.290,94 3.290,94 0,00 4,00 1,00 13.163,76

ENS 40 6.599,55 5.416,93 1.182,62 3 y 4,00 1,00 20.141,88

ENS 41 1.247,47 1.247,47 0,00 3 y 4,00 1,00 4.366,15

ENS 42 624,12 624,12 0,00 2 y 3,00 1,00 1.560,30

ENS 43 1.717,17 1.717,17 0,00 2 y 4,00 1,00 5.151,51

ENS 44 1.087,39 1.087,39 0,00 3 y 4,00 1,00 3.805,87

ENS 45 1.788,69 1.788,69 0,00 3 y 4,00 1,00 6.260,42

ENS 46 2.613,07 2.613,07 0,00 3 y 4,00 1,00 9.145,75

ENS 47 1.959,75 1.959,75 0,00 3 y 4,00 1,00 6.859,13

ENS 48 2.832,82 2.673,23 159,59 4,00 1,00 10.852,51

ENS 49 3.459,72 3.186,64 273,08 4,00 1,00 13.019,64

ENS 50 1.646,92 1.646,92 0,00 3 y 4,00 1,00 5.764,22

ENS 51 2.220,27 2.220,27 0,00 3 y 4,00 1,00 7.770,95

ENS 52 1.654,92 1.654,92 0,00 3 y 4,00 1,00 5.792,22

ENS 53 4.099,23 3.766,56 332,67 3 y 4,00 1,00 13.515,63

ENS 54 4.103,39 4.103,39 0,00 3 y 4,00 1,00 14.361,87

ENS 55 1.790,48 1.790,48 0,00 3 y 4,00 1,00 6.266,68

TOTAL 177.099,77 TOTAL 643.134,16


Superficie Plta. Piso

m2s Superficie Patio m2s

IEN Plta. Piso

m2t/m2s IEN Patio m2t/m2s

Edificabilidad total m2t Ámbito

EDA 1 25.563,55 25.563,55 0,5591 14.292,58

EDA 2 21.080,37 21.080,37 0,5591 11.786,03

EDA 3 23.625,91 23.625,91 0,5591 13.209,25

EDA 4 38.183,21 38.183,21 0,5591 21.348,23

EDA 5 34.018,63 34.018,63 0,5591 19.019,82

TOTAL 142.471,67 TOTAL 79.655,91




IEN Plta. Piso



AIS 1 11.553,45 11.553,45 0,00 0,4 4.621,38

AIS 2 415,73 415,73 0,00 0,4 166,29

AIS 3 8.946,71 8.946,71 0,00 0,4 3.578,68

AIS 4 3.300,94 3.300,94 0,00 0,4 1.320,38

AIS 5 6.538,92 6.538,92 0,00 0,4 2.615,57

AIS 6 6.146,66 6.146,66 0,00 0,4 2.458,66







IEN Plta. Piso



AIS 7 6.481,45 6.481,45 0,00 0,4 2.592,58

AIS 8 7.012,89 7.012,89 0,00 0,4 2.805,16

AIS 9 3.471,40 3.471,40 0,00 0,4 1.388,56

AIS 10 6.331,39 6.331,39 0,00 0,4 2.532,56

AIS 11 7.490,77 7.490,77 0,00 0,4 2.996,31

AIS 12 10.872,40 10.872,40 0,00 0,4 4.348,96

AIS 13 5.276,98 5.276,98 0,00 0,4 2.110,79

AIS 14 15.747,68 15.747,68 0,00 0,4 6.299,07 UE‐7

AIS 15 15.251,19 15.251,19 0,00 0,4 6.100,48 UE‐6

AIS 16 4.426,84 4.426,84 0,00 0,4 1.770,74

AIS 17 3.659,72 3.659,72 0,00 0,4 1.463,89 UE‐3

AIS 18 5.661,32 5.661,32 0,00 0,4 2.264,53 UE‐3

AIS 19 5.773,14 5.773,14 0,00 0,4 2.309,26 UE‐3

AIS 20 2.119,13 2.119,13 0,00 0,4 847,65 UE‐3

AIS 21 3.784,32 3.784,32 0,00 0,4 1.513,73 UE‐3

AIS 22 7.386,14 7.386,14 0,00 0,4 2.954,46 UE‐3

AIS 23 7.109,90 7.109,90 0,00 0,4 2.843,96 UE‐3

AIS 24 5.666,89 5.666,89 0,00 0,4 2.266,76 UE‐3

AIS 25 3.417,66 3.417,66 0,00 0,4 1.367,06 UE‐3

TOTAL 163.843,62 TOTAL 65.537,45



m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ADO1 1 15.547,34 15.547,34 0,48 7.462,72

ADO1 2 4.757,61 4.757,61 0,48 2.283,65

ADO1 3 5.116,25 5.116,25 0,48 2.455,80

ADO1 4 4.610,14 4.610,14 0,48 2.212,87

ADO1 5 1.600,15 1.600,15 0,48 768,07

ADO1 6 2.267,28 2.267,28 0,48 1.088,29

ADO1 7 10.563,14 10.563,14 0,48 5.070,31 UE‐2

ADO1 8 2.232,33 2.232,33 0,48 1.071,52

ADO1 9 8.627,67 8.627,67 0,48 4.141,28 UE‐2

ADO1 10 5.416,65 5.416,65 0,48 2.599,99

ADO1 11 6.605,27 6.605,27 0,48 3.170,53

ADO1 12 6.234,70 6.234,70 0,48 2.992,66

ADO1 13 12.218,25 12.218,25 0,48 5.864,76 UE‐2

ADO1 14 3.014,11 3.014,11 0,48 1.446,77 UE‐2

ADO1 15 10.135,33 10.135,33 0,48 4.864,96






m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ADO1 16 11.546,53 11.546,53 0,48 5.542,33

ADO1 17 12.793,69 12.793,69 0,48 6.140,97 UE‐2

ADO1 18 1.660,35 1.660,35 0,48 796,97

ADO1 19 4.453,38 4.453,38 0,48 2.137,62

ADO1 20 7.143,40 7.143,40 0,48 3.428,83 UE‐4

TOTAL 136.543,57 TOTAL 65.540,91

ADO2 1 20.099,97 20.099,97 0,523 10.512,28

ADO2 2 9.733,10 9.744,47 0,523 5.096,36

ADO2 3 10.129,09 10.129,09 0,523 5.297,51

ADO2 4 5.458,43 5.458,43 0,523 2.854,76

TOTAL 45.420,59 TOTAL 23.760,92



m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ADO3 1 3.024,41 3.024,41 0,00 0,55 1.663,43

ADO3 2 2.465,22 2.465,22 0,00 0,55 1.355,87

ADO3 3 27.775,69 27.775,69 0,00 0,55 15.276,63

ADO3 4 2.490,73 2.490,73 0,00 0,55 1.369,90

ADO3 5 4.922,83 4.922,83 0,00 0,55 2.707,56

ADO3 6 3.926,38 3.926,38 0,00 0,55 2.159,51

ADO3 7 10.990,16 10.990,16 0,00 0,55 6.044,59

ADO3 8 11.731,69 11.731,69 0,00 0,55 6.452,43

ADO3 9 5.487,54 5.487,54 0,00 0,55 3.018,15

ADO3 10 10.388,60 10.388,60 0,00 0,55 5.713,73

ADO3 11 10.625,79 10.625,79 0,00 0,55 5.844,18

ADO3 12 7.158,94 7.158,94 0,00 0,55 3.937,42

ADO3 13 3.181,39 3181,39 0,00 0,55 1.749,76

ADO3 14 5.838,85 5838,85 0,00 0,55 3.211,37

ADO3 15 9.487,08 9.487,08 0,00 0,55 5.217,89

ADO3 16 11.427,91 11.427,91 0,00 0,55 6.285,35

ADO3 17 17.084,76 17.084,76 0,00 0,55 9.396,62

ADO3 18 4.402,49 4402,49 0,00 0,55 2.421,37

ADO3 19 2.472,00 2.472,00 0,00 0,55 1.359,60

ADO3 20 9.810,00 9.810,00 0,00 0,55 5.395,50

ADO3 21 17.854,31 17.854,31 0,00 0,55 9.819,87

ADO3 22 3.710,77 3.710,77 0,00 0,55 2.040,92






m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

ADO3 23 19.666,65 19.666,65 0,00 0,55 10.816,66

ADO3 24 12.092,60 12.092,60 0,00 0,55 6.650,93

ADO3 25 3.656,15 3656,15 0,00 0,55 2.010,88

ADO3 26 5.062,82 5062,82 0,00 0,55 2.784,55

ADO3 27 7.522,43 7522,43 0,00 0,55 4.137,34

ADO3 28 2.667,26 2667,26 0,00 0,55 1.466,99

ADO3 29 11.213,59 11.213,59 0,00 0,55 6.167,47

ADO3 30 10.220,89 10.220,89 0,00 0,55 5.621,49

ADO3 31 6.583,09 6.583,09 0,00 0,55 3.620,70

ADO3 32 15.634,91 15.634,91 0,00 0,55 8.599,20

TOTAL 280.577,93 TOTAL 154.317,86

ADO4 1 7.800,89 7.790,48 0,4 3.120,36

ADO4 2 4.385,90 4.385,90 0,4 1.754,36

ADO4 3 1946,79 1946,79 0 0,2765 0 538,29

TOTAL 14.133,58 TOTAL 5.413,00




1.2 Zonas terciarias.



m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

TBE1 1 3.003,75 3.003,75 0,32 961,20

TBE2 1 1.902,71 1.902,71 0,5179 985,41

TBE3 1 17.624,14 17.624,14 0,48 8.459,59

TBE4 1 6.349,71 6.349,71 0,40 2.539,88

TBE4 2 4.654,98 4.654,98 0,40 1.861,99

TBE4 3 10.651,20 10.651,20 0,40 4.260,48

TOTAL 21.655,89 TOTAL 8.662,36

1.3 Zonas industriales.



m2s


IEN Plta. Piso

m2t/m2s

IEN Patio m2t/m2s


Ámbito

INA1 1 10.847,67 0,788 8.547,96

INA1 2 17.220,58 0,788 13.569,82

INA1 3 7.369,63 0,788 5.807,27

INA1 4 18.454,76 0,788 14.542,35

INA1 5 25.729,71 0,788 20.275,01

INA1 6 31.799,77 0,788 25.058,22

INA1 7 19.357,78 0,788 15.253,93

TOTAL 130.779,90 TOTAL 103.054,56

INA2 1 47.698,30 0,9 42.928,47

INA2 2 10.720,93 0,9 9.648,84 UE‐1

INA2 3 14.087,58 0,9 12.678,82 UE‐1

INA2 4 24.116,29 0,9 21.704,66 UE‐1

TOTAL 96.623,10 TOTAL 86.960,79




2 SUPERFICIES DE DOTACIONES. 2.1 Red primaria. 2.2.1 Zonas verdes.

PNL Superficie m2

1 37.947,76

TOTAL 37.947,76

PQL Superficie m2

1 40.058,60

2 27.780,00

TOTAL 67.838,60

2.2.2 Equipamientos e infraestructuras.

Equipamientos Superficie m2

PAD 1 Ayuntamiento 633,88

PAD 2 Casa Cuartel de la Guardia Civil 1.704,23

PAD 3 Oficina de Correos 236,02

PED 1 Colegio e instalaciones deportivas 15.913,02

PED 2 Instituto+colegio 1 linea 23.414,79

PED 3 Instituto 16.936,20

PRD 1 Polideportivo 10.171,98

PRD 2 Polideportivo 5.339,48

PRD* 3 Campo de tiro 6.497,13

PTD 1 Centro de salud 573,20

PTD 2 Centro social y hogar del jubilado 573,44

TOTAL 81.993,37




Infraestructuras Superficie m2

PID1 1 Estación depuradora aguas residuales antigua 723,13

PID2 1.1 Pozo Boticari 114,00

PID2 1.2 Pozo Escrivà 158,00

PID2 1.3 Pozo Ferrando 305,00

PID2 1.4 Pozo Pelús 164,54

PID2 2.1 Depósito de agua potable 819,77

PID2 3.1 Estación desaladora 1.659,20

PID2 4.1 Balsa de riego 1.975,50

PID3 1.1 Línea de alta tensión

PID3 1.2 Línea de alta tensión

PID3 2 Subestación de energía eléctrica 8.949,91

PID5 1 Cementerio 6.348,25

PID5 2 Cementerio (aparcamiento) 2.400,13

PID7 Gasoducto

TOTAL 23.617,43

2.2.3 Red viaria.

Red Viaria Superficie m2

PRV‐CR1 Autopista AP‐7 115.035,00

PRV‐CR2 Carretera N‐332 55.741,84

PRV‐CR3 Carretera CV‐700 12.076,40

PRV‐CR4 Carretera CV‐723 3.008,32

PRV‐CR5 Ronda Oeste 34.192,95

PRV‐CA1 Camino del Campo de Tiro 3.050,20

PRV‐CA2 Camino Cremaella 20.097,80

PRV‐CA3 Camino Calvari 4.140,00

PRV‐CA4 Camino de Portelles 10.134,70

PRV‐CA5 Carretera N‐332 (antigua) 32.404,40

PRV‐VP1 Colada del Azagador Real (5 m) 6.194,35

PRV‐VP2 Colada del Camino Viejo de Dénia (8 m) 41.781,68

PRV‐FC1 FF.CC. Gandia ‐ Dénia 19.427,85




2.2 Red secundaria. 2.2.1 Zonas verdes.

SJL Superficie m2

1 2.534,32

2 3.444,12

3 4.961,30

4 1.876,45

5 1.254,58

6 2.564,23

7 2.576,52

8 6.699,52

9 3.509,50

10 3.591,50

11 5.078,60

12 3.791,14

13 3.629,64

14 5.271,70

15 7.567,15

16 13.785,97

17 13.564,80

18 2.418,00

19 3.175,00

20 2.019,26

21 1.939,11

22 3.635,35

23 3.255,39

24 5.693,55

25 1.105,88

26 3.974,70

27 4.860,04

TOTAL 117.777,32




2.2.2 Equipamientos e infraestructuras.

Superficie m2

SRD 1 600,00

SRD 2 4.710,15

SRD 3 2.119,92

SRD 4 3.760,86

SRD 5 353,67

SRD 6 1.021,95

SED 1 6.074,19

SAD 1 316,45

TOTAL 42.649,96

SID Superficie m2

SID8* 1 2.991,81

SID3 1 21,12

SID3 2 160,53

SDM 1 271,95

SDM 2 3.028,17

SDM 3 1.777,08

SDM 4 1.841,17

SDM 5 1.873,00

SDM 6 1.102,40

SDM 7 500,00

SDM 8 1.522,41

SDM 9 594,75

SDM 10 3.303,76

SDM 11 1.000,04

SDM 12 1.060,00

SDM 13 2.332,15

SDM 14 312,43

TOTAL 42.649,96

2.2.3 Red viaria.

Red Viaria Superficie m2

SAV 1 Aparcamientos 1.074,77




3 RESUMEN DE SUPERFICIES DEL SUELO URBANO.

Suelo edificable

Superficie m2s

Edificab. m2t

NUH 89.547,53 278.643,25

ENS 177.099,77 643.138,16

ADO 1 129.400,17 65.540,91

ADO 2 45.420,59 23.760,92

ADO 3 280.577,93 154.317,86

ADO 4 14.133,58 5.413,00

EDA 142.471,67 79.655,91

AIS 163.843,62 65.537,45

TBE 1 3.003,05 0,00

TBE 2 1.902,71 985,41

TBE 3 17.624,14 8.459,59

TBE 4 21.655,89 8.662,36

INA 1 130.779,90 103.054,56

INA 2 96.623,10 86.960,79

TOTAL 1.314.083,65 1.531.846,03

Equipamientos Superficie m2

PAD 2.574,13

PED 32.849,22

PRD 15.511,46

PTD 1.146,64

PID 12.073,78

SRD 12.566,05

SED 6.386,62

SAD 316,45

SID 2991,81

SDM 20.206,88

Espacios verdes Superficie m2

SAL 10.899,06

SJL 117.777,32

Red viaria Superficie m2

RV 780.785,23

AV 1074,77

TOTAL SUELO URBANO

2.176.095,58




4 RESUMEN SUPERFICIES TÉRMINO MUNICIPAL.

SUELO URBANO 2.176.095,58 m2

Suelo urbano Superficie m2

Residencial 1.763.621,99

Terciario 44.185,79

Industrial 368.287,80

SUELO URBANIZABLE 603.326,73 m2

SUB residencial Superficie m2

SUB‐R1 71.790,68

SUB‐R2 69.845,71

TOTAL 141.636,39

SUB industrial Superficie m2

SUB‐I 348.402,07

TOTAL 348.402,07

SUB red primaria Superficie m2

PQL 1 40.058,60

PQL 2 27.780,00

PED 2 28.513,47

PED 3 16.936,20

TOTAL 113.288,27

SUELO NO URBANIZABLE 5.320,577,69 m2

Suelo no urbanizable Superficie m2

SNUC‐Agr 1.136.368,94

SNUC‐Ter 456.631,07

SNUP‐I 894.277,38

SNUP‐F 1.866.196,66

SNUP‐P 635.078,37

SNUP‐H 332.025,27

TOTAL MUNICIPIO 8.100.000,00 m2



ANEJO 2. CÁLCULO POBLACIONAL

ANEXO 2. CÁLCULO POBLACIONAL

1

Memoria Informativa - Anexos


G

CÁLCULO POBLACIONAL.

Según los datos obtenidos de las directrices 80 a 86 y 95 a 101 de la Estrategia

Territorial de la Comunidad Valenciana, la población censada estimada para el año

2030, que se obtiene partiendo de una población de 4.858 habitantes en 2010 y con una

tasa de crecimiento del 1,25 por cien, es de 6.228 habitantes.

Siendo.

Pt Población en el año t.

P0 Población actual, en el año cero.

t Número de años.

r tasa de crecimiento

En el caso de El Verger, por su proximidad a la costa, debemos añadir a la po-

blación censada la población estacional, que habita sus viviendas durante los fines de

semana y en la época estival.

Según la configuración del término, podemos considerar que los habitantes fijos

ocuparán las zonas de Núcleo Histórico y de Ensanche, mientras que el resto de zonas

de edificaciones de baja densidad serán ocupadas por habitantes estacionales.

Para calcular el número de habitantes estacionales consideraremos la edificabili-

dad residencial total de las zonas Viviendas Adosadas, Viviendas Aisladas y Edifica-

ción Abierta, así como los desarrollos residenciales SUBR-1 y SUBR-2, estimándose

que un 15 por cien de la edificabilidad total se destinará a usos terciarios.

ANEXO 2. CÁLCULO POBLACIONAL

2



G

Teniendo en cuenta las características generales de las viviendas de las zonas

Viviendas Aisladas y Viviendas Adosadas, en las que predominan las viviendas unifa-

miliares de dos plantas, tomamos como media una vivienda de 150 m2t de superficie

construida. Para la zona Edificación Abierta, donde encontramos principalmente blo-

ques de apartamentos, se considera una vivienda media de 100 m2t de superficie cons-

truida.

Para una ocupación media de 2,1 habitantes por vivienda, como establece el Re-

glamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, la población estacional

total asciende a 5.755 habitantes.

Si sumamos los habitantes estacionales a la población censada estimada para el

2030, obtenemos una población total estimada para la colmatación del plan de 11.983

habitantes, de los cuales 6.228 habitantes serían permanentes y 5.755 estacionales.

En el siguiente cuadro se sintetiza el procedimiento de cálculo.

Edificabilidad Superficie

Total Residencial Terciaria Vivienda Viviendas Habitantes Zona

m2t m2t m2t m2t/viv nº nº

NUH 278.643,25 189.095,72 89.547,53

ENS 643.138,16 466.038,39 177.099,77

Total habitantes permanentes 6.228

ADO1 65.540,91 55.709,78 9.831,14 150 371 780

ADO2 23.760,92 20.196,78 3.564,14 150 135 283

ADO3 154.317,86 131.170,18 23.147,68 150 874 1.836

ADO4 5.413,00 4.601,05 811,95 150 31 64

EDA 79.655,91 67.707,52 11.948,39 100 677 1.422

AIS 65.537,45 55.706,83 9.830,62 150 371 780

SUB‐R 1 25.126,74 21.357,73 3.769,01 150 142 299

SUB‐R 2 24.446,00 20.779,10 3.116,86 150 139 291

Total habitantes estacionales 5.755

Total habitantes 11.983



ANEJO 3. ESTUDIO DE NECESIDAD DE SUELO DOTACIONAL EDUCATIVO

ANEXO 3. ESTUDIO DE NECESIDAD DE SUELO DOTACIONAL EDUCATIVO

1



G

0 OBJETO.

El plan general debe incorporar las reservas de equipamiento docente ne-

cesarias para cubrir las necesidades actuales y las que puedan derivarse del incre-

mento poblacional que comporta la nueva ordenación propuesta.

De acuerdo con lo establecido en el art. 83.2 de la Ley Urbanística, la tra-

mitación de los planes generales exige el informe preceptivo, entre otros, de la

Conselleria competente en materia de Educación.

El presente anejo tiene por objeto justificar la adecuación de la superficie

de suelo dotacional educativo calificado al crecimiento poblacional estimado co-

mo consecuencia del desarrollo del plan.

1 SITUACIÓN ACTUAL.

El municipio de El Verger dispone de un único centro público de enseñan-

za denominado CEIP Segària que se corresponde con el perfil escolar 6I+12P de

educación infantil y primaria, en el que están escolarizados unos 405 alumnos de

edades comprendidas entre los 3 y los 12 años.

La parcela destinada actualmente a esta dotación de enseñanza está situada

en el sureste del término en zona calificada por el plan general como PED-1 y

tiene una superficie de 15.513 m2s.

Para responder a la demanda de equipamiento escolar para la población

comprendida entre 12 y 18 años, que hasta ahora cubría el municipio de Ondara,

la Comisióln Territorial de Urbanismo, en sesión celebrad el 28 de enero de 2013


2



G

(BOP de 26 de febrero), ha aprobado un plan especial de reserva de suelo dota-

cional para equipamiento educativo cultural en suelo no urbanizable común. Este

plan especial reserva una parcela de 23.414,79 m2s para construir un centro de

enseñanza secundaria. La parcela se sitúa al suroeste del núcleo urbano en zona

calificada por el plan general como PED-2.

2 DEMANDA POTENCIAL DE PLAZAS ESCOLARES

Considerando los parámetros establecidos por la Conselleria de Cultura

para establecer las reservas de dotación escolar obtenemos una población de 1.910

alumnos en educación infantil y primaria y 1.273 alumnos en educación secunda-

ria obligatoria, bachiller y ciclos formativos.

Se ha considerado la edificabilidad residencial del suelo urbano y del suelo

urbanizable, estimando que fuera del núcleo principal solo el 60 por cien de la

población tendrá carácter permanente, debido a las características turísticas del

municipio.

Para el cálculo del número de alumnos se determina el número potencial

de habitantes, a razón de 3,2 habitantes por vivienda y se considera que el 9 por

cien de dicha población requerirá educación infantil y primaria y que el 8 por cien

estará en edad de estudiar educación secundaria obligatoria, bachiller o ciclos

formativos.


3



G

En el siguiente cuadro se sintetiza el procedimiento de cálculo.

Edificabilidad Superficie Coeficiente Habitantes Alumnos

Total Residencial Vivienda Primera Viviendas

3,2 hab/viv I+P ESO+BACH+

CICLOS

Zona

m2t m2t m2t/viv Residencia nº nº 9% 6%

NUH 278.643,25 189.095,72 150 1 1.261 4.034 363 242

ENS 643.138,16 466.038,39 150 1 3.107 9.942 895 597

ADO1 65.540,91 55.709,78 100 0,6 334 1.070 96 64

ADO2 23.760,92 20.196,78 100 0,6 121 388 35 23

ADO3 154.317,86 131.170,18 100 0,6 787 2.518 227 151

ADO4 5.413,00 4.601,05 100 0,6 28 88 8 5

EDA 79.655,91 67.707,52 100 0,6 406 1.300 117 78

AIS 65.537,45 55.706,83 100 0,6 334 1.070 96 64

SUB-R 1 25.126,74 21.357,73 100 0,6 128 410 37 25

SUB-R 2 24.446,00 20.779,10 100 0,6 125 399 36 24

TOTAL 6.631 21.219 1910 1273

3 RESERVAS DE SUELO PARA CENTROS DE EDUCACIÓN INFANTIL Y

PRIMARIA.

El actual centro de enseñanza, CEIP Segària, con un perfil escolar 6I+12P,

cubre 450 plazas escolares, por tanto el plan debe reservar nuevo suelo para otras

1.460 plazas escolares, distribuidas como se describe a continuación.

La parcela de suelo dotacional educativo-cultural de la red secundaria,

delimitada por las calles Rafol d’Almunia, del Llebeig y el Paseo de la

Mar, de 6.074 m2s, se reserva para la construcción de un centro de ense-

ñanza infantil y primaria con perfil 3I+6P, con 225 plazas escolares.

Se reservará un mínimo de 12.000 m2s, cuando se desarrolle, en el sector

SUB-R1, para un centro de enseñanza infantil y primaria, con perfil

9I+18P, para 625 plazas escolares.


4



G

Se reservará un mínimo de 9.500 m2s, cuando se desarrolle, en el sector

SUB-R2, para un centro de enseñanza infantil y primaria, con perfil

6I+12P, para 450 plazas escolares.

En la parcela triangular de 23.414,79 m2s situada entre la avenida de Ali-

cante y el camino de Vinyals, reservada para un centro de enseñanza se-

cundaria por el plan especial de 15.500 m2s, se incluirá una línea de educa-

ción infantil-primaria con capacidad para 225 plazas escolares con un mí-

nimo de 5.500 m2s.

El total de plazas escolares previsto para infantil y primaria es de 1.975

plazas.

4 RESERVAS DE SUELO PARA CENTROS DE EDUCACIÓN SECUNDARIA

COMPLETA.

La demanda potencial de plazas escolares para enseñanza secundaria com-

pleta (ESO, bachillerato y ciclos formativos) es de 1.273 plazas escolares. La ac-

tual reserva de suelo para un centro de educación secundaria de perfil

20SO+6B+Ciclos Formativos cubre un total de 880 plazas.

Se reserva la parcela de suelo dotacional educativo-cultural de la red pri-

maria de 16.936,20 m2s delimitada por la Ronda Oeste (de nueva creación), la

avenida del Nou d’Octubre y el parque público PQL 1, para un centro de enseñan-

za secundaria de 12SO+4B+Ciclos Formativos, ampliable a 20SO+6B+Ciclos

formativos, lo que equivale a 500 plazas, ampliable a 880 plazas.

El total de plazas escolares para educación secundaria completa es de

1.760 plazas.



ANEJO 4. ESTUDIO DE DISPONIBILIDAD DE RECURSOS HÍDRICOS

Memoria Justificativa - Anexos

ANEXO 4. ESTUDIO DE DISPONIBILIDAD DE RECURSOS HÍDRICOS 1


1 ANTECEDENTES.

En la actualidad el municipio, dispone de seis puntos de toma para el abasteci-

miento de agua subterránea. De estos seis puntos de toma, dos de ellos se encuentran

totalmente instalados, otros dos de ellos tienen prevista su puesta en funcionamiento en

breve y finalmente dos sondeos han quedado fuera de servicio. Debido a la mala calidad

del agua de ciertas captaciones, tres de ellas bombearán directamente al depósito de

agua bruta de la planta potabilizadora, existente desde el año 1992.

2 ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL.

En la actualidad los pozos de abastecimiento de los que dispone el municipio son

los siguientes.

Pozo Boticari.

Pozo Escrivá.

Pozo Ferrando.

Pozo Pelús n º2.

En el siguiente cuadro se resumen las características de estos pozos.

Pozo Caudal Naturaleza Observaciones

Boticari 36,66 m3/s Sondeo En servicio

Escrivá 7,50 m3/s Sondeo En servicio

Ferrando 25,00 m3/s Pozo-galería En servicio

Pelús nº2 40,00 m3/s Sondeo En servicio

Total 109,16 m3/s




Los recursos disponibles ascienden 1.721.235 m3/año, calculados multiplicando

el caudal total de todos los pozos (109,16 m3/s) funcionando 12 horas al día y 365 días

al año.

Recursos disponibles = 109,16 m3/s x 43.200 s x 365 días = 1.721.235 m3/año

3 DEMANDA POTENCIAL DE AGUA.

La demanda potencial de agua se calcula para un el año horizonte 2030 para el

que se puede considerar la consolidación total del plan general.

Demanda potencial de agua para uso residencial.

Según los cálculos que constan en el correspondiente anejo la población censada

estimada para el año 2023 es de 11.983 habitantes, de los cuales 6.228 habitantes serían

permanentes y 5.755 estacionales, debido a las características turísticas del municipio.

Para el cálculo de las necesidades hídricas estimamos que la población estable habita

sus viviendas 265 días al año mientras que la estacional lo hace una media de 100 días

al año.

Consideramos un consumo medio de 250 l/han/día de acuer4do con los criterios

de la Confederación Hidrográfica del Júcar.

La demanda total de agua estimada para uso residencial en el año horizonte es de

556.480 m3/año.

Demanda uso residencial = [ (6.228 x 265) + (5.755 x 100) ] x 250 l/hab/día ) =

556.480.000 l/año




Demanda potencial de agua para uso industrial.

Las superficies totales de suelo urbano industrial y terciario son de 36,8 ha y 4,4

ha respectivamente. El nuevo sector industrial previsto por el plan general tiene una

superficie de 34,8 ha. La superficie total de suelo industrial y terciario prevista para el

año 2030 es, en consecuencia, de 76,0 ha.

La demanda potencial de agua para uso industrial se estima de 5 m3/ha/día que,,

considerando que el polígono industrial y los establecimientos comerciales funcionen

una media de 265 días al año da un total de 100.700 m3/año.

Demanda usos industrial y terciario = 76 ha x 265 días x 5 m3/ha/día = 10.700 m3/año

4 SUFICIENCIA DE LOS RECURSOS HÍDRICOS DISPONIBLES.

La demanda total estimada para el año 2030 es de 567.180 m3/año.

Demanda total = 556.480 + 10.700 = 567.180 m3/año

En el informe de la Oficina de Planificación Hidrológica relativo al expediente

de concesión de aguas subterráneas de varios aprovechamientos, del término municipal

de El Verger, con destino a abastecimiento, con fecha 25 de julio de 2012, se limita la

concesión a un volumen máximo anual de 664.814 m3/año, por tanto se conseguiría

cubrir la demanda potencial de agua prevista para 2030.

Demanda total = 567.180 m3/año < 664.814 m3/año = recursos disponibles



ANEJO 5. ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDAS

ANEXO 5. ESTUDIO DE DEMANDA DE VIVIENDAS 1



G

El art. 9 de la Ley de Ordenación del Territorio establece que los planes

generales deben incluir en su memoria justificativa el análisis y diagnóstico sobre la

situación de la vivienda, tanto libre como de protección pública, en su ámbito de

ordenación, a los efectos de establecer las reservas de suelo u otras medidas urbanísticas

necesarias para dar respuesta a las necesidades derivadas de dicho estudio. Bien

entendido que “su contenido estará adaptado al grado de complejidad del mercado de la

vivienda en el ámbito objeto del respectivo plan.”

El art. 46.4 de la Ley Urbanística, por su parte, establece que las directrices

definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán

criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad de vida de los

ciudadanos y, en concreto y como mínimo, respecto del acceso a la vivienda los

“objetivos de política de vivienda y, en especial, de atención a la demanda de la

sometida a protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de forma

vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que se refiere el

artículo 9 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, fijando el

porcentaje de suelo destinado a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de

reforma interior que desarrollen el plan.”

La disposición transitoria quinta de esta última Ley determina que “mediante

Decreto del Consell de La Generalitat, con carácter subsidiario y transitorio, se podrán

fijar porcentajes mínimos de reserva de suelo vinculado a la promoción de viviendas

sujetas a algún régimen de protección pública en suelo urbanizable o suelo urbano que

deba ser desarrollado mediante Planes de Reforma Interior, para los municipios de la

Comunitat Valenciana cuyos Planes Generales no estén adaptados a esta ley.”

El art. 10.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 estableció la

exigencia de “destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso

residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un




G

régimen de protección pública” Bien entendido que “esta reserva será determinada por

la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por

los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios

para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación

urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.

La disposición adicional undécima del anterior texto legal establece que la

reserva para vivienda protegida “se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo

procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley

8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma dispuesta por la legislación sobre

ordenación territorial y urbanística. En aquellos casos en que las Comunidades

Autónomas no hubieren establecido reservas iguales o superiores a la que se establece

en la letra b) del apartado primero del artículo 10 de esta Ley, desde el 1 de julio de

2008 y hasta su adaptación a la misma, será directamente aplicable la reserva del 30 por

ciento prevista en esta Ley…”

En desarrollo del Texto Refundido de la Ley de Suelo, la Orden de 28 de julio de

2008 de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda estableció los

indicadores de demanda de vivienda, asignando a El Verger al área de estudio número

8, con un indicador de demanda de vivienda de 2,479 m2t protegido por habitante.

De acuerdo con el art.4 de la citada Orden “el indicador territorial de demanda

tiene una vigencia de un máximo de cuatro años desde su publicación” por lo que en el

momento actual, habiendo transcurrido dicho plazo sin que la Generalitat haya procedió

a su preceptiva actualización, puede considerarse no aplicable, debiendo de estarse a los

dispuesto en la legislación estatal que, como se ha dicho, exige que un 30 por cien de la

edificabilidad prevista en actuaciones de nueva urbanización tenga las características de

vivienda de protección pública.

El presente plan general exige que un 30 por cien de la edificabilidad residencial

de los ámbitos de nuevo desarrollo se destine a viviendas objeto de protección pública.




G

Para una edificabilidad residencial de nuevo desarrollo establecida en

126.793,01 m2t, la aplicación del porcentaje legal nos conduce a una superficie

destinada a viviendas de protección pública de 38.037,90 m2t, conforme se justifica en

el siguiente cuadro.

Actuación Superficie Edificabilidad

de total edificable total residencial VPP

urbanización m2s m2s m2t m2t m2t

UE‐2 41.453,98 25.641,39 12.307,87 10.461,69 3.138,51

UE‐3 64.130,10 41.645,23 16.658,09 14.159,38 4.247,81

UE‐4 23655,46 13.984,66 30.793,87 26.174,79 7.852,44

UE‐5 20.171,26 10.335,38 36877,67 26.542,29 7.962,69

UE‐6 22.098,88 15.251,19 6.100,48 5.185,40 1.555,62

UE‐7 10.124,00 6.272,45 2.508,98 2.132,63 639,79

SUB‐R 1 71.790,68 25.126,74 21.357,73 6.407,32

SUB‐R 2 69.845,71 24.446,00 20.779,10 6.233,73

TOTAL 323.270,07 113.130,30 154.819,69 126.793,01 38.037,90

portada memoria justificativa - elverger.es · el territorio ordenado. i.3.7 vÍas pÚblicas e...

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