1

中華民國105年7月

2

簡易程序 鬆綁法令

➀

➁

➂

➃

➄

➅

健檢 補強重建 一條龍服務

簡易程序 鬆綁法令

自力都更

防災道路 及避難點

都更推動師 蹲點輔導

‧ 補助經費再提高 ‧ 專業團隊全程輔導

防災都更 行動方案

全面啟動

‧ 簡易都更程序簡化 ‧ 降低辦理都更門檻

‧ 整建維護耐震補強 同時進行

‧ 針對結構不安全及土 壤液化區，優先輔導

‧ 確保老舊窳陋地區公 共安全

‧ 鏈結老屋健檢結果， 接續補助與輔導

自力都更

整建維護耐震補強

健檢 補強重建 一條龍服務

3

壹、認識都市更新

貳、什麼是權利變換

參、簡易都更

肆、整建維護

伍、都市更新推動師（都更家教）

陸、自主更新

柒、綜合討論

簡報大綱

4

一、什麼是都市更新

二、都市更新相關法令

三、都市更新好處多

四、都市更新辦理內容

認識都市更新

5

依據都市更新條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施『重建』、『整建』、『維護』的都市改造方案。

什麼是都市更新

6

建築物之拆除與新建

什麼是都市更新

7

建築物之改建及修建或充實其設備

什麼是都市更新

外觀拉皮

8

加強更新範圍內之土地使用及建築管理

什麼是都市更新

9

中央法令 地方法令

一、都市更新條例

二、都市更新條例施行細則

三、都市更新權利變換實施辦法

四、都市更新建築容積獎勵辦法

五、都市更新事業接管辦法

六、都市更新事業優惠貸款要點

七、都市更新投資信託公司設置監督及管

理辦法

八、都市更新投資信託基金募集運用及管

理辦法

註：相關法規內容可至新北市都市更新處

查詢

http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?pa

rent_id=10010&type_id=10010

一、新北市都市更新單元劃定基準

二、新北市都市更新建築容積獎勵核算基準

三、新北市都市更新審議原則

四、新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔

項目及金額基準

五、新北市都市更新案件審查收費標準

六、新北市都市更新案件審查作業要點

七、新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與

資訊揭露處理要點

八、新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點

九、新北市協助民間推動都市更新補助要點

都市更新法令說明

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都市更新地區- ◎新北市政府公告劃定75處都市更新地區，可至http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10117

查詢劃定更新地區資料。

網站連結(新北市政府都市更新處/施政成果/劃定更新地區)

◎劃定都市更新地區好處

1.時程獎勵-

一年內申請事業計畫報核給予10％獎勵容積

二年內申請事業計畫報核給予9％獎勵容積

三年內申請事業計畫報核給予8％獎勵容積

四年內申請申請事業計畫報核給予5%。

2.劃定都市更新地區可免依「新北市都市更新單元劃定基準」檢討地區環境評估指標。

3.地主同意門檻低（人數60% 、 面積66.7%）。

主要是由政府公告劃定，若符合一定規模及環境條 件，亦可由民間建議政府劃定。

都市更新地區與都市更新單元

11

都市更新單元

都市更新單元係由所有權人依

據「新北市都市更新單元劃定

基準」提出申請，可單獨實施

都市更新事業的範圍。

都市更新地區與都市更新單元

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計畫道路

公設 用地

完整計畫街廓

計畫道路

計畫道路

1000㎡↑ 計畫道路

計畫道路

臨接2條以上計畫道路，且面積達1,000㎡者

計畫道路 或 已指定建築線之現有巷道

1500㎡↑

臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，面積達1,500㎡

完整 計畫街廓

計畫道路或 已指定建築線之現有巷道

1000㎡↑

鄰地已開闢完成

1000㎡應符合：相鄰土地已開發完成，無法合併更新，其面積達1000㎡且一次完成更新者

1 2

3 4

臨路條件及面積規定

新北市都市更新單元劃定基準

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面積達500㎡，有下列情形之一，並經新北市都市更新審議委員會同意者：

(一)經政府代管。 (二)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。 (三)祭祀公業土地。 (四)日據時期會社或組合名義登記。 (五)以神明會名義登記。 (六)土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。

更新單元面積規定 相鄰土地已開發完成，無法合併更新，其面積達1,000㎡且一次完成更新者，或其面積達500㎡且更新單元內之土地有下列情形之一者：

(一) 更新單元內4樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積1/2 。 (二)合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更新單元面積1/3 ，其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和1/2 ，且實施方式採100%協議合建者。 (三)更新單元內，合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者。 (四)更新單元內夾雜公有土地者。

新北市都市更新單元劃定基準

8米以上都市計畫道路

500 m2

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• 屋齡達30年之建物（含違建）投影面積應達所有建築物總投影面積1/2

• 建物投影面積占更新單元面積比例規定：

一般地區≧1/3

法定山坡地≧1/2

完整街廓或產權疑義之土地≧1/4

合法建築 原建照面積

更新單元面積

81.1.10前之 違建投影面積 ＋

一般更新單元現有建物規定

新北市都市更新單元劃定基準

防災更新單元現有建物年限規定 • 更新單元位於高潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達20年即可

註：土壤液化地可至經濟部中央地質調查所查詢http://map.tgos.tw/TGOSimpleViewer2/Web/Map/TGOSimpleViewer_Map.aspx

8

米計畫道路

30年以上

違 違

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註1: 依據新北市都市更新單元劃定基準第8點 。 註2:防災都更:一~九項選一項＋第十項

更新單元劃定評估指標須符合2項以上 未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標

(一)擬申請之更新單元內屬土造、木造、磚造、石造及三十年以上加強磚造建築物之樓地 板面積比例達1/2以上。

(二)擬申請之更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比例達1/2以上。

(三)擬申請之更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比例達1/2以上。

(四)擬申請之更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達法定容積。

(五)擬申請之更新單元符合下列規定之一者: 1.非工業區擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達4公尺。 2.工業區內擬申請之更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達8公尺。

(六)擬協助開闢取得更新單元內、毗鄰之計畫道路，或其他距更新單元300公尺範圍內之公園、綠地、廣場、兒童遊戲場等四項 用地，其開闢規模比例符合以下規定之一者: 1.計畫道路:應與建築基地毗鄰，其面積達200平方公尺，且開闢後整體通行淨寬達4公尺；或原無法通行之計畫道路，經更新 協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路，其開闢路段通行淨寬達6公尺。 2.計畫道路以外者:面積達200平方公尺或該公共設施用地之50%。

(七)擬申請之更新單元位於下列地區之一者:

1. 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等）300公尺範圍內。

2. 位於已開闢或已編列年度預算開闢、面積達0.5公頃以上之公園綠地200公尺範圍內。 3. 位於面積達1000平方公尺以上之廣場100公尺範圍內。

(八)擬申請未位於山坡地之更新單元面積在3000平方公尺以上且建築物總投影面積占更新單元面積達1/2以上者。

(九)擬申請之更新單元屬下列有受重大災害情形之虞情形之一者： 1.更新單元內現有建築物經建築師、結構技師或土木技師辦理鑑定簽證有下列情形之一者： (1)於七十八年五月五日內政部台內營字第六九一七○一號令修正建築技術規則前領得建造執照之建築物，依內政部建築物 實施耐震能力評估及補強方案相關規定辦理初步評估為有疑慮或確有疑慮者，其棟數比例達1/2以上。 (2)建築物耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準之棟數比例達1/2以上。 2.更新單元內有兩幢以上建築物，且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於3公尺之幢數比例達2/3以上。

(十)擬申請之更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區。(註:於都市更新事業計畫申請報核需檢附土壤改良或防 治土壤液化工法說明及必要之建築師、相關專業技師簽證文件。)

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辦理都更環境兩條件

一般都更：30年

防災型都更：20年

一般都更： 一~九項次選2項次

（位於土壤液化高潛勢地區）

其1、屋齡

其2.環境情境

一

建物 構造

二 集合住宅沒電

梯

三 停車位不足

四 土地

低度使用

五 巷道 狹小

六 公設

未開闢

七 T.O.D

八 大規模更新

九 具重大災害之

虞

十

液化高潛勢區

防災型都更： 一~九項只要選1項+第十項

建物占所有建物1/2以上

更新單元範圍內之

（位於土壤液化高潛勢地區）

鬆綁法令-降低土壤液化高潛勢區更新門檻

已完成，劃定基準已於105年04月29日發布實施

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一、改善居住環境

二、同意比例機制

三、賦稅減免

四、政府為人民把關

五、優惠補助

六、容積獎勵

都市更新好處多

18

舊屋換新屋 改善整體 居住環境

提供停車位 提升整體 都市景觀

傳統合建→需所有土地和建物所有權人100%同意始能合建

都市更新→達到同意比例門檻即可依規定提出都市更新事業申請 （詳見P.32）

都市更新好處多

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土地增值稅與契稅僅限以權利變換實施之都市更新案，才有優惠喔

三、相關稅賦減免項目，依都市更新條例第46條辦理 項目 條件 內容

地價稅

更新期間土地無法使用 免徵

1.更新期間仍可繼續使用 2.更新後兩年內

減半徵收

未依計畫進度完成者可歸責於土地所有權人 依法課徵

房屋稅 更新後兩年內 減半

土地增值稅

1.實施權利變換，以土地及建物抵付權利變換負擔者 2.實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現

金者 免徵

1.依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時 2.不願參加權利變換而領取現金補償者

減徵40％

契稅 實施權利變換，以土地及建物抵付權利變換負擔者 免徵

依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時 減徵40％

都市更新好處多

20

四、政府為人民把關- 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點

都市更新好處多

項目 規範內容 時間點

1.設立個案專線電話 實施者應設立個案專線提供權利人諮詢服務

自辦公聽會前設立公聽會說明

2.寄送資料及內容 各階段自辦公聽會實施者應寄送資料內容、表明內容

自辦公聽會時

3.架設個案網站 申請人或實施者應架設個案專屬網站之時間及內容（含公眾版及權利人版）

事業概要：核准前 事業計畫：自辦公聽會時 權變計畫：自辦公聽會時

4.提供計畫書內容 權利人得向本處申請概要、事業計畫、權利變換計畫書

視個案需求

5.提供書面或到場 諮詢服務

通知申請人或實施者提供書面資料或於一定時間、地點向權利人諮商說明

視個案需求

21

四、政府為人民把關

都市更新好處多

新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組 提供所有權人及實施者間良性溝通管道，得召開協調或諮詢會議協調相關事宜，就雙方爭議事項予以協調或諮詢。 以公正立場，提供專業諮詢，不介入雙方契約之私權爭議．其協調或諮詢結論將提供都市更新審議委員會審議之參考。 欲申請此小組之協調或諮詢，應以已辦竣事業計畫自辦公聽會並報核市府之案件為限。 協調諮詢範圍包含以下：

a. 都市更新之程序、更新單元範圍、建築規劃、 容積獎勵、 權利價值查估、選配程序等相關事項。

b. 新北市都市更新學會審議委員會會議決議由本小組進行協調諮詢事項。

c. 其他都市更新相關法規所訂之內容。

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中央與地方的補助不能重複申請喔

※中央：依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」申請重建、 整建或維護補助 ※新北市政府： 重建：依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請補助 整維：依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」申請補助

五、優惠補助

中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法 http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=13400&Itemid=57 新北市協助民間推動都市更新補助要點 http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10156 新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=C0150021

都市更新好處多

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建蔽率：

建築面積 占 基地面積 之比率。

容積率：

基地內建築物 總樓地板面積 與

基地面積之比。

認識建蔽率？容積率？

容積結構

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基準容積

其它都市計畫獎勵容積、開放空間、其他…

都市更新 獎勵容積

容積移轉

容積移轉上限 40％

都市更新上限 50％

建築基地未臨接8公尺以上計畫道路者，

基準容積率住宅區為200%，商業區為320%。

(住)300%

(商)440%-460%

板橋、中和、永和 三重、新莊、新店

(住)200%-260% (商)280%-380%

其他地區

容積結構

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鼓勵申請人優先捐贈市府列管消防救災通道範圍內之土地，協助政府打通防救災動線。

防災道路與避難點優先取得

基準容積

獎勵容積

容移

1

2

未開闢之道路用地需全持分捐贈

▽「新北市政府消防局狹小巷道消防救災動線管理要點」列冊列管巷道，排除全持分捐贈限制

送出基地樣態及要件

第三階段： 107年7月1日生效

第一階段：105年7月1日生效

26

★修正規定

放寬基地連接道路寬度條件

１、指定地區：「簡易都更」及「一般都更（都更條例辦理地區）」

◆基地連接道路寬度6公尺以上，面前部分須自行退縮達8公尺

◆基地內建物經本府建築主管機關認定「為危險或有安全之虞且須拆除重 建者」連接道路寬度及基地規模皆不受限

２、經公安、交通檢討無虞

３、移入上限：基準容積之15%

容積移轉有條件鬆綁

第一階段：105年7月1日生效

簡易都更

6公尺以上

建物安全

500m² 以上，足寬開闢8公尺以上（聯外道路系統）

上限：30或40％ 符合§47 Ⅱ執行原則規定/都更條例規定

500m²以上，自行退縮達8公尺（公安交通無虞）

上限：15％

未限制，自行退縮達8公尺（公安交通無虞）

上限：15％ 危險或有安全之虞且須拆除重建者

道路寬度

防災都更地區 一般都更

符合§47 Ⅱ執行原則規定/都更條例規定

27 27

更新單元獎勵上限 法定容積 X 1.5倍或 法定容積 X 0.3倍 +原建築容積

各項都市更新獎勵容積總和超過法定容積之30%者，其超出部分應配合申請經政府指定額外提供公施設施之容積獎勵(原則為設置老人活動設施、安養設施、公共托育設施或社會住宅等)，但法定容積未達300%或自組都市更新會者不受限制

容積獎勵如何計算

上限20%

另計

獎勵上限

處理占有他人舊違章建築戶

完整街廓或面積達3000m2以上

優先或迅行劃定更新地區自公告日起六年內實施都市更新事業者

綠建築評估系統取得候選證書及分級黃金級以上

整體規劃設計具有正面貢獻

保存維護具歷史、紀念藝術性等價值建築物

協助開闢或維護管理更新單元周邊公共設施

都市計畫

≤40%

都市更新

容積獎勵項目 更新後未達本市平均最小居住樓地板面積

依都更條例44條第1項第4款申請者(危險建築、合法四層樓、設置空橋平台、同意比較高、有助消防道路興闢)

實際核算

實際核算

≤20%

≤15%

≤10%

≤6%

≤20%

≤15%

≤15%

≤15% 捐贈公益設施獎勵

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四 級 分

三 級 分 一

級分

結 構 安 全 性 能 評 估 6級以上地震發生時

嚴重損壞但不崩塌

損壞 可修護

輕度損害 修護可繼續使用

修正「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」增訂結構安全獎勵項目

新增一般都更獎勵項目

新 建 住 宅 性 能 評 估 之

結 構 安 全 性 能 達

三級分或四級分證明

予 以 獎 勵 3 % 或 5 %

已完成，核算基準已於105年5月30日發布實施

鬆綁法令-獎勵提高結構安全

(法規標準)

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一、高氯離子相關獎勵： 都市計畫法新北市施行細則第55條

高氯離子鋼筋混凝土建築物經報本府建築主管機關專案核准拆除重建者 ，得就原規定容積率或原總樓地 板面積重建，原無訂定容積率者，得依重建時容積率重建，並酌予提高。但最高分別以不超過其原規定容積率 、重建時容積率或原總樓地板面積之百分之三十為限。

新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點 第11條：高氯離子建築物所有權人於完成拆除或補強防蝕工程後，得向本府申請補助，並得經區分所有權人 會議決議，將全數之補助成立專戶保管。前項補助依建物登記之主建物面積計算。其為拆除者，每平方公尺補助新臺幣（下同）二千元，每戶最高補助二十萬元；其為補強防蝕者，每平方公尺補助一千元，每戶最高補助十萬元。申請拆除重建經本府專案核准者，得先行核發百分之二十補助款。補助款戶數之計算以使用執照為準。拆除重建費用或補強防蝕費用之補助款不得重複申請。 第14條：實施都市計畫地區高氯離子建築物所有權人申請重建時，其原有建築基地之容積獎勵依都市計畫法臺灣省施行細則及相關法令規定辦理；申請重建時如有增加建築基地者，新增基地不予容積獎勵。 前項容積獎勵額度，由本府都市更新審議委員會、都市設計審議委員會或建造執照預審小組審定之。

二、容積移轉： 1.都市計畫容積移轉實施辦法 2.新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點

三、都市更新獎勵 1.都市更新條例第44條 2.都市更新建築容積獎勵辦法已於103年修正第13 、14 、16條文內容 3.新北市都市更新建築容積獎勵核算基準

容積獎勵之法令依據

30 海砂屋鑑定程序

地主

主管機關

白華.析晶 鋼筋腐蝕

混凝土剝落

委託＜一家＞ 專業鑑定機構

申請市府核定

新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物專業鑑定機構一覽表

1.新北市建築師公會 2.新北市土木技師公會 3.台北市建築師公會 4.台北市土木技師公會 5.台北市結構工程工業技師公會 6.台灣省土木技師公會 7.臺灣省結構工程技師公會

8.中華民國建築技術學會 9.財團法人中華建築基金會 10.財團法人中華營建基金會 11.中華綠建築暨景觀環境學會 12.財團法人臺灣營建研究院 13.國立交通大學土木系

現場履勘 市府邀集

其他鑑定機構

履勘委員 審議

拆除 重建

駁回

補強

補助上限 20萬/戶

重建時容積率 或

原總樓地板面積 之30％為限

31 都市更新辦理內容

(目的) (內容)

確定建築量體設計

確定房地分配

(各階段計畫)

確定實施者 申請容積獎勵 建築設計規劃 財務計畫 拆遷安置規劃

權利價值評估 選配意願 申請分配 拆遷安置計畫

事業計畫

權利變換計畫

32

迅行劃定

同意門檻比例

事業計畫

權利變換計畫 更新地區內 更新地區外

迅行劃定 優先劃定

土地及合法建物所有權人數

1/2(50%) 3/5(60%) 2/3(66.7%) 免檢核同意比例

土地及建物 樓地板面積

1/2(50%) 2/3(66.7%) 3/4(75%) 免檢核同意比例

都市更新實施同意比例

33

注意事項:

1.確定實施者

2.同意事業計畫的實質規劃設計內

容

3.簽署事業計畫同意書後，所有權

人不同意公開展覽之都市更新事

業計畫者，得於公開展覽期滿前

撤銷同意書，但出具同意書與報

核時之都市更新事業計畫權利義

務相同者，不在此限

4.填寫同意書時，得當場出具證件

供實施者核對資料，不需提供

任何證件影本給實施者

都市更新事業計畫同意書格式

34

事 業 計畫 辦 理 流 程

擬具都市更新事業計畫

取得更新事業計畫同意書

實施者舉辦公聽會

都市更新事業計畫報核

新北市政府都市更新處 收件審查

公開展覽30日

都市更新委員會專案小組審議

聽證

都市更新委員會大會審議

事業計畫核定發布實施

公辦公聽會

都市更新辦理內容

35

權利變換計畫 辦 理 流 程

都市更新辦理內容 擬具權利變換計畫

權利變換意願調查

土地權利協調處理

舊違章戶處理方案

更新前 價值評估

分配單元規劃

更新後價值評估

申請分配位置30日

自辦 公聽會

擬訂權利變換計畫草案

權利變換計畫報核

公開 抽籤

新北市政府都市更新處 收件審查

公開展覽30日

都市更新審議委員會 專案小組審議

聽證

都市更新審議委員會 大會審議

核定發布實施

通知 異議

補償金發放

公告 公告禁止事項

公辦 公聽會

36

何謂實施者:實施都市更新事業之機關、機構或團體

◎成立更新團體-由土地及合法建物所有權人組成都市更新會，自行實施

◎建商-由土地及合法建物所有權人委託『都市更新事業機構』辦理

逾七人之土地及合法建築物所有權人，依都市更新條例第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准

依都市更新條例第14條-都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限

都市更新實施者

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協議合建及權利變換

類別 協議合建 權利變換

同意比 全體所有權人同意 同意比機制(詳見P.32)

分配方式 協議；分配方式以私契約方式辦理，非屬更新委員會審議範圍

估價（權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。）

將更新前的權利價值，透過容積獎勵及共同負擔、轉換分配更新後的權利價值之房地

程序 擬訂都市更新事業計畫，經市政府核定即可申請建照

權利變換計畫需經市政府審議

都市更新實施方式

38

一、權利變換意義

二、共同負擔

三、信託管理

權利變換

39 權利變換意義

39

更新後之總價值扣除共同負擔並折價抵付房地予實施者

更新後總價值 甲 乙 丙

甲 乙 丙

實施者

(建商)

按更新前權利價值比例分回房地

更新前比例

共同負擔

權利變換

◎係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或 實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業。

◎都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新 後建築物及其土地之應有部分或權利金。

更新前總價值

40 權利變換意義

案例試算

甲 乙 丙

甲

乙 丙

實施者 (建商)

更新前資產總額4千萬

更新後資產總額1億

甲資產總額 400萬

10%

10%

甲應分配（1000萬- 共同負擔350萬=650萬）

甲實際選配（650萬- 600萬=找補50萬）

共同負擔3500萬

找補 50萬

10% 共同負擔

350萬

甲

更新後 資產總額

萬

10%

應分配 650萬 1000

實際選配 600萬

41 共同負擔

◎辦理都市更新所產生之相關費用，由實施者先行支付，再由地主依更新後房地折價抵 付予實施者 ◎共同負擔費用提列，由實施者依「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及 金額審議原則」，將共同負擔項目提列權利變換計畫書內，經審議委員會審議都市更新 的成本是否合理，以確保所有權人之權益 ◎共同負擔提列項目包括：(共七項) 壹、工程費用— 1.重建費用(建築設計費用、營建費用、工程管理費、空氣汙染防制費、 其他必要費用) 2.公共及公益設施(公共設施、公益設施認養捐贈費用、捐贈本市都市

更新基金) 3.申請各項建築容積獎勵後續管理維護計畫相關經費及委辦費 貳、權利變換費用—調查費、更新前土地及建物測量費用、土地改良物拆遷補償費、 占有他人土地之舊違章建築拆遷補償費、拆遷安置費、地籍整理 費用、審查費用、其他必要業務費 叁、貸款利息 肆、稅捐—印花稅、營業稅 伍、管理費用—行政作業費用、信託費用、人事行政管理費用、銷售管理費用、 風險 管理費 陸、都市計畫變更負擔費用 柒、容積移轉費用

42

資金信託 由受託人控管信託專戶資金動支情形專款專用於本工程，財務 透明度提高，資金無法挪用。

土地信託 (非強制之規定) 更新期間較長，可利用信託財產獨立特性，排除部份地主因後 來發生債務問題導致土地被查封，影響更新工程之執行。

信託管理

43

●興建資金由受託銀行控管，專款專用，增加透明度 ●受託人需將信託財產分別管理 ●避免興建工程中輟，以達到順利完工之目的 ●屬於信託財產之債權(如銀行存款)不得與非屬信託財產之債 務(如受託人自身之銀行貸款)互相抵銷 ●依法信託財產不得強制執行，且信託關係不因委託人死亡、 破產或喪失行為能力而消滅

信託管理

信託的保障

44 認識簡易都更

一、簡易都更意涵與精神

二、簡易都更申請條件及規定

三、簡易都更不適用規定

四、簡易都更申請程序

五、簡易都更 VS 都市更新

六、簡易都更推動目標

七、案例分享

45

新北市30年以上住宅戶數達62萬

戶，佔全市住宅總戶數40.33％，

建築物老舊情形普遍。

為促進老舊建築物重建，提供多元

的重建途徑，以提升都市整體防災、

居住安全及生活品質。

老舊建物基地範圍內全部所有權人

100%同意，老舊建物達一定比例

面積，符合重建後環境要求相關規

定，即能申辦「簡易都更」。

統計資料來源：內政部不動產資訊平台104年第2季

簡易都更意涵與精神

46 簡易都更意涵與精神

整合

所有權人

100﹪ 土

地

合法建物

更新概要申請

更新概要審查

事業計畫申請

都市更新及都市

設計聯席專案小

組審議

都更大會審議

公展15

天

事業概要核准

事業計畫核定

事業計畫公聽會

更新概要公聽會

一般都更程序繁複

簡易都更程序簡單

建照申請

建照核准

建築施工

都設大會審議

聽證會

7

建築施工

建照核准

建照申請

確認簡易都更獎勵 額度15％或20％ (危險建築10％)

四、五層樓公寓更新

有都市更新的意涵與精神，不需循都市更新條例繁複的

程序，讓改建程序簡單

47 申請條件及規定 法令依據

都市計畫法新北市施行細則第四十七條

各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外，於法定容積增加

建築容積後，不得超過下列規定：

一. 依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地一點五倍之法定容積

或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。

二. 前款以外之地區：建築基地一點二倍之法定容積。

舊市區小建築基地合併整體開發建築，或舊市區小建築基地合法建築物經本府

認定無法以都市更新或合併整理開發建築方式辦理重建者，得於法定容積百分

之二十之限度內放寬其建築容積額度或依該合法建築物原建築容積建築。

放射性污染建築物及高氯離子鋼筋混凝土建築物拆除重建增加之建築容積依放

射性污染建築物事件防範及處理辦法與本細則第五十五條規定辦理。

48

都市計畫法新北市施行細則第四十七條第二項處理原則

申請條件及規定 法令依據

49

49

簡易都更

都設審議

過去

一律

簡易都更

施行細則45條

規定

要都設審議 現

行 免都設審議

第45條 下列地區或建築應先經都設會審議通過後方得申請建造執照：

一、申請基地面積大於六千平方公尺且總樓地板面積大於三萬平方公尺。

二、廣場面積達六千平方公尺以上，公園面積達一萬平方公尺以上者。

三、工程預算三千萬元以上之公有建築物及工程預算五千萬元以上之公共設施。

四、都市更新單元。

五、申請容積達基準容積之一點五倍以上之建築基地。

六、樓地板面積六千平方公尺以上之立體停車場。但建築物附設停車空間不在此限。

七、採立體多目標使用之公共設施用地建築申請案且建築基地面積在六千平方公尺以上者。

八、都市計畫書指定地區。

現行簡易都更，無論基地量體大小，均須提送都市設計審議。

考量簡易都更環境及配置規定條件均已具體明確，未來將回歸都市計畫法新北市施行細則第45條規定。

105年6月修法重點-程序再簡化

50

屬都市計畫商業區或住宅區。

臨接計畫道路、現有巷道路寬達8公尺，或自行退縮達8公尺，基地

面寬達20公尺。

30年以上合法建築物坐落面積+違章建物投影面積≥1/2基地面積。

105年6月修法重點-適用再擴大

51 申請條件及規定

基地規模及使用分區

區位：都市計畫範圍內之住宅區及商業區

面積：最少500平方公尺(約151.25坪)

臨路條件

1. 臨接計畫道路或已指定建築線

之現有巷道，其臨路總長度達

20公尺。

2. 所臨接之計畫道路、現有巷道

之寬度應達8公尺或自行退縮

達8公尺。

52 申請條件及規定 現況樣態

1. 30年以上合法建築基地面積+違章建物投影面積≧1/2基地面積。

2. 依土壤液化潛勢查詢系統標示為高潛勢土壤液化地區，其合法建築物屋齡得以20年計算。

3. 重建基地範圍內之全部合法建築物因地震、水災、風災或其他重大天然事變，經本府工務局認定為危險或有安全之虞者，不受建築基地面積、臨路條件及地上物現況樣態限制

4. 檢附經本府消防局審查通過之劃設消防車輛救災活動空間證明文件及圖說。

違 違 違

A + ≧ 1/2 B

A：30年以上合法建物坐落之建築基地

B：違章建物投影面積

53

20%獎勵額度之建築配置方式

申請條件及規定

自計畫道路、現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築。

與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於3公尺，應以淨空設計。

設計建蔽率不超過法定建蔽率減10%。

基地內鄰棟距離達8公尺。

基地透水面積≧法定空地面積x80%。

4M

3M 3M

3M

8M或自行退縮達8M

臨路總長20M

建築線

鄰地境界線

鄰地境界線

8M 8M

建築線

2.5M人行使用 1.5M植栽槽

54

15%獎勵額度之建築配置方式

申請條件及規定

自計畫道路、現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築。

與鄰地境界線距離淨寬最小不得低於2公尺，應以淨空設計。

4M

2M 2M

2M

8M或自行退縮達8M

臨路總長20M

建築線

鄰地境界線

鄰地境界線

2.5M人行使用 1.5M植栽槽

1.5M植栽槽

2.5M人行使用

55

10%獎勵額度之建築配置方式

申請條件及規定

僅限經本府工務局認定為危險或有安全之虞者適用。

自計畫道路、現有巷道及永久性空地均退縮淨寬4公尺以上建築，應以淨空設計，退縮範圍應優先補足道路寬度達8公尺。

4M

面前道路路寬6M

建築線

2M人行使用 2M道路使用

建築物

4M

面前道路路寬4M

建築線 4M道路使用

建築物

申請重建之建築基地 申請重建之建築基地

56

基地涉及已向本府申請都市更新事業概要或事

業計畫範圍

基地涉及公辦更新範圍

簡易都更不適用規定

已透過都市更新整合基地，中途不宜由任一部分土地另行切割申請簡易都更。

基於獎勵不重複原則，對於更新案容積獎勵，應依都市更新條例相關容積獎勵規定辦理為準。

57 簡易都更申請程序 申請程序

應檢附之資料依105年 7 月 修 正 實 施 之「新北市政府辦理舊市區小建築基地合併整體開發申請獎勵注意事項」辦理

申請人向本府 城鄉局（都更處） 取得「簡易都更」

適用證明

文件審查及分會相關單位 都市設計審議

建照核判審查（工務局建照科）

建照執照核准

向市府工務局申請建造執照

符合「都市計畫法新北市施行細則 第 45 條 」 規定才須辦理，其餘則免。

58 簡易都更V.S.都市更新

申辦程序 最小基地規模 獎勵制

度

簡易都更

1. 全體同意（100%） 2. 法源依據：都市計畫法新北市施行

細則 3. 符合臨路條件、基地現況及重建後

環境要求，經都市設計委員會審議通過，直接申請建照

500m²以上 15%

或 20%

一般都市更新

1. 多數決機制（2/3人數及3/4土地以上同意）

2. 法源依據：都市更新條例 3. 依都更程序辦理，經都市更新及都

市設計委員會審議核定後申請建照

有條件放寬至500m²以上

上限50%

兩種機制比較

59 簡易都更V.S.都市更新

容積獎勵上限

依照容積移轉實施辦法及新北市政府都市計畫容積移轉許可審查要點規定辦理。

不得申請 都市更新獎勵

板橋、中和、永和 (住) 300% 三重、新莊、新店 (商) 440%-460%

(住) 200%至260% (商) 280%至380% 其他地區

簡易都更

法定容積

容積移轉 0.4倍

或 0.3倍

0.2倍 或

0.15倍

1倍

簡易都更獎勵

都市更新

法定容積

都市更新 獎勵

容積移轉

1倍

0.5倍

0.4倍

都市計畫法新北市施行細則第47條規

定，實施都市更新事業之地區，建築基地之法定容積增加建築容積後，為

1.5倍之法定容積，前款以外之地區，

為1.2倍之法定容積。

60

簡易都更重建後可以促進環境品質改善，並透過規劃提供貼心的建築設計，以及提供高齡者適用之設施。

•結合「在地就養 在宅老化」政策

•提供無障礙設施(無門檻友善設計、開門式浴缸)

•提供高齡者居家安全設施(防滑地磚、臥室設置呼救系統)

貼心好宅

•留設4公尺步道，供人行或自行車使用

•留設鄰棟3公尺間隔，留設防火間隔

•加強建築耐震，增加停車空間

•加強基地保水，減低暴雨衝擊

環境改善

推動目標

61 案例分享

重建前環境

重建後模擬示意圖

102年11月14日建照核准 汐止

協助開闢廣場 留設4M人行步道

留設開放空間

基地面積2,068㎡。

更新為14層銀級綠建築住宅，提供電梯以及106輛停車

位，建築臨路退縮留設4公尺步行空間。

集中留設約200㎡法定開放空間，並協助開闢約254㎡廣

場用地，提供附近居民使用。

62

重建前環境 板橋

基地面積1,021㎡。

更新為20層銀級綠建築住宅，提供電梯以及70輛停

車位，建築臨路退縮留設4公尺步行空間，增加了更

多的開放空間供周遭居民使用。

重建後模擬示意圖

案例分享

103年5月9日建照核准

社區及周遭居民休憩空間

63

基地面積1,375㎡。

更新為15層銀級綠建築住宅，提供電梯以及89輛停

車位，建築臨路退縮留設4公尺步行空間。

因應原住戶高齡者眾多，結合「在地就養，在宅老

化」政策，提供高齡者貼心設施，開放空間無障礙

設計及室內防滑地磚、緊急呼救系統、低檯度或開

門式浴槽、浴廁L型固定扶手。

重建前環境

重建後模擬示意圖

開門式浴缸

緊急呼救系統

板橋

L型固定扶手

案例分享

103年8月11日建照核准

64

基地面積1,347.90㎡。

更新為14層住宅，提供電梯以及68輛停車位，建築

臨路退縮留設4公尺步行空間。

採高齡者友善設計，提供無障礙設施等，並集中留

設法定空地成為 441 ㎡小型鄰里公園，讓周邊居民

增加休憩空間。

重建前環境

重建後模擬示意圖

無障礙昇降

無障礙車位

案例分享

五股 103年12月26日建照核准

小型鄰里公園

65

基地面積978.7㎡。

於102年12月底因火災導致房屋毀損，原住戶住戶協議以簡易都更的方式重建家園。

更新為10層住宅，提供電梯以及38輛停車位，建築臨路退縮留設4公尺人行空間並增設2處街角廣場。

案例分享

土城 104年12月10日建照核准

重建前環境 重建後模擬示意圖

街角廣場

街角廣場

66 都市更新整建維護

一、整建維護申請須知

二、整建維護辦理程序

三、新北市整建維護協助方式

四、立面修繕(外牆拉皮)簡介

五、案例介紹-外牆拉皮

六、增設電梯簡介

七、案例介紹-增設電梯

「建築物立面修繕、耐震補強及老舊公寓增設電梯」

67 整建維護申請須知

◎法令依據:

新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點。

◎背景說明:

為改善市容及提升高齡者與行動不便者生活便利性，推

動外牆拉皮、耐震補強及公寓增設電梯，透過經費補助、

專案輔導、程序簡化及貼心預審等方式提高民眾辦理誘

因。

68 整建維護申請須知 一、補助範圍

位於都市計畫範圍內之合法建築物，其年期(屋齡)達十五年以上，並符合下列之一：

1.連棟透天或獨棟式透天建築物連續達五棟以上。

2.非透天之三層樓以上建築物連續達二棟以上；但周邊無相連建築物者得以一棟申請。

3.非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各一棟以上。

4.六層樓以上整幢建築物。

5.四、五層樓集合住宅僅增設昇降設備者，得以一棟申請，且併同申請立面修繕及耐震

補強工程之費用補助。

6.經本府工務局初勘需辦理結構安全耐震能力初步、詳細評估或經耐震能力詳細評估結

果需辦理耐震補強工程。

透天5棟 公寓連續2棟 以上

大樓 增設電梯或耐震補強得以1棟

1 2 4 5 3

公寓及透天各1棟

6

69 整建維護申請須知

二、補助對象

申請人資格應符合下列規定：

1.申請範圍內土地及合法建築物所有權人。

2.依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會。

3.依有關法規規定設立之團體或事業機構。

4.依都市更新條例規定之實施者。

70 整建維護申請須知 三、補助額度

補助費用含規劃設計及工程實施經費：

1.由委員會視年度計畫補助額度及個案對環境貢獻度酌予補助，每

案以核准補助項目總經費 50% 為上限，如建物位於「整建維護

策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路，最高補助經費可達75%

，每個案子以新臺幣1,000萬元為上限。

2.立面修繕工程補助費用應達補助總經費50%以上，但四、

五層樓集合住宅僅增設昇降設備者，不在此限。

3.申請耐震補強補助：初評：6,000元或8,000元全額補助 詳評：45%，上限30萬 補強工程：50% 4.已存在違章建築者，委員會得酌減補助額度，15%為上限。

5.住宅使用樓地板面積未達總樓地板面積二分之ㄧ者，經委

員會審議後，得不予補助或酌減補助額度。

71 整建維護申請須知 四、提高補助地區

(一)位於市府指定之整建維護策略地區。 (二)臨三十公尺以上計畫道路。

(三)位於捷運站、火車站、歷史建 築、古蹟等 三百公尺範圍內且臨八公尺以上計畫道路。

72 整建維護申請須知

每案之建築物立面修繕工程補助額度，

應達補助總經費百分之五十以上。

但四、五層樓集合住宅僅增設昇降

設備者，不在此限。

可不可以僅申請屋頂防水? 植栽綠化? 或門窗修繕? 類

別 評估指標

補助項目 備註

一、建築物外部

公共安全

防火間隔或社區道路綠美化工程。

申請騎樓整平補助項目時，至少以一完整街廓（路段）為原則。

騎樓整平或門廊修繕工程。

環境景觀

無遮簷人行道植栽綠美化工程。

-

無遮簷人行道舖面工程。

無遮簷人行道街道家具設施。

其他 經委員會審議通過並經本府核定者。

-

五、補助項目

73 整建維護申請須知 五、補助項目

類別 評估指標

補助項目 備註

二、建築物本體及內部 公共

安全

供公眾使用之防火避難設施或消防設備。

- 供公眾使用之無障礙設施。

公共走道或樓梯修繕工程

建築物耐震補強評估、補強工程 經本府工務局初勘有辦理需要者

環境景觀

通往室外之通路或門廳修繕工程。

陽臺或露臺綠美化工程。

屋頂平臺綠美化工程。

屋頂平臺防水工程。

建築物立面修繕工程（含廣告招牌）。 含鐵窗及違建拆除費用。

建築物外部門窗修繕工程。

建築物外部門窗修繕工程，至少以一棟建築物為原則。

機能改善

四、五層樓之合法集合住宅建築物增設昇降設備。

-

其他 經委員會審議通過並經本府核定者。 -

74 整建維護辦理程序

180天(得展延180天)

公告申請期間

(依新北市政府公告為準) 申請方式三擇一

方式❶

100%同意，擬具整建維護輔助計畫書申請

方式❷

未取得100%同意，依都市更新條例規定，舉辦公聽會等程序後取得同意比例，擬定都市

更新事業計畫，送件申請

方式❸

申請人(至少１人同意書)於辦理說明會後，擬具整建維護申

請補助計畫書計畫書申請

都市更新審議委員會審議(預審)

依都市更新條例規定程序擬定都市更新事業計畫

擬具修正後整建維護補助計畫書送審

達事業計畫門檻 100%同意

都市更新審議委員會審議決定補助額度

計畫核定

檢具相關申請資料，申請核撥補助經費 30%

工程完工後提供完工書圖，經市府核撥補助經費

檢具相關成果資料，申請核撥補助經費 70%

整建維護完成、成果備查

90天

90天(得展延90天)

施工

60日

取得全部土地及合法建築物所有權人同意，免循都市更新條例辦理，程序簡便又快速。

人 先行預審確認補助項目及補助額度，有助於整合其他住戶意願。

75 新北市整建維護協助方式 只要填寫資詢

表，由專業的

輔導團隊現場

場勘，而且完

全免費喔!

(一) 經費補助：

每案補助費用包含規劃設計及工程實施經費，核准補助

金額以 50 ％為上限，如為策略地區還可提高至 75 ％，

申請耐震補強補助：初評：6,000元或8,000元全額補助

詳評：45%，上限30萬

補強工程：50%

每案補助總額以新臺幣1,000 萬元為上限。

(二) 免費輔導：

您只要撥打電話或填寫諮詢表，市府將派專業輔導團隊

到府服務，將由專業建築師提供免費諮詢及方案評估等，

作為您申請過程中強而有力的後盾。

「經費補助」、「免費輔導」、「簡化程序」及「貼心預審」

等四大協助措施。

76 新北市整建維護協助方式

(三) 簡化程序:

申請範圍內全部土地及合法建築物所有權人100%同意者，免循

都市更新條例規定執行，僅檢具整建維護申請補助計畫書及相關

文件進行審議。

(四) 貼心預審：

社區還可以先以 1 人名義申請貼心預審方式辦理，即早確認是否

符合補助規定並確認補助額度，有助於社區接續整合其他住戶的

意見，有效推動整建維護。

77 立面修繕(外牆拉皮)簡介 【施作項目】 依各申請案之個案現況執行外牆拉皮範圍、施工工法及使用材料。

正面梯間外牆正立面現況 二、三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落、 鼓脹及滲漏水現象

三樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落、 鼓脹及滲漏水現象

四及五樓梯間正面外牆磁磚嚴重剝落、鼓脹及滲漏水現象 右側外牆呈現嚴重漏水

78 立面修繕(外牆拉皮)簡介 【外牆規劃示意圖】

建議ㄧ:新設造型格柵

建議二:梯間扶手及粉刷更新

建議三:鐵窗拆除，鋁窗更新增設安全圍籬

建議四:全面更新外牆為貼磚

建議五:增設冷氣格柵

建議六:立面邊框及橫向飾條用深色系

79 立面修繕(外牆拉皮)簡介 本案現有違建以不

超出外牆線為基準，

陽台已外推或加窗

之住戶，採不增加

現有面積及範圍或

重新建造的原則下，

鼓勵住戶自行美化

整理

建議ㄧ:新設造型格柵

建議二:鐵窗拆除，鋁窗更新增設安全圍籬

建議三:全面更新外牆為噴塗

建議四:增設冷氣機格柵

建議五:立面邊框及橫向飾條用深色系

80 立面修繕(外牆拉皮)簡介

招牌高度、格式，大小將依新北市「招牌廣告及樹

立廣告管理辦法」規定設置辦理。

【招牌整理計畫】

3樓

2樓

1樓

1

6 5

4 3 2 4 3 2

6 5

81 案例介紹-外牆拉皮

一、申請補助經費: 190萬元(策略性地 區)。 二、辦理進度: 104年4月24日發布 實施。 104年11月完工。

◎ (新莊路案例)

82 增設電梯簡介

紅色區塊為電梯座落位置

法定空地

計畫道路

電梯增設之位置應座落基地範圍內之法定空地 (基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積)

【電梯座落位置】

83 增設電梯簡介

• 案例1(公寓基地範圍內)

依建築技術規則建築設計施工篇第55條第2項規定增設昇降機間及昇降機道於各層面積不得超過12平方公尺。

電梯規劃處

計畫道路

【電梯座落位置】

84 增設電梯簡介 【電梯座落位置】

• 案例2(公寓基地範圍內)

紅色區塊為可增設電梯範

圍

計畫道路

85 增設電梯簡介 【各類型電梯最小空間】

車廂空間90*120cm

最小升降路尺寸 約150*150cm

車廂空間100*120cm

最小升降路尺寸 約160*170cm

3人座 6人座 8人座

電梯車廂

車廂空間150*150cm

最小升降路尺寸 約210*220cm

3 (無障礙需求)

約150cm 約150cm

90cm 120cm

約160cm 約170cm

100cm 120cm

約210cm 約220cm

150cm 150cm

2 3 4 1 3人座

車廂空間 80*80cm 最小升降路尺寸 約120*120cm

約120cm 約120cm

80cm 80cm

86 增設電梯簡介

86

項次 類別 A B C

1 工程費用

組成

規劃設計 假設工程 基礎工程 泥作工程 鋼結構暨外牆工程 水電工程 電梯主體工程(項次2)

2 電梯型式及費用

單側開門 速度60m/min 車廂空間100*120cm 出入口80cm 最小升降路尺寸1 180*180cm

雙側開門 速度60m/min 車廂空間100*120cm 出入口80cm 最小升降路尺寸

180*180cm

特殊開門(L型) 速度60m/min 車廂空間100*120cm 出入口80cm 最小升降路尺寸

180*200cm 中央對開CO

中央對開CO

費用 約85萬 費用 約100萬 費用約 130萬

3 總工程費 約450-600萬(但仍需依實際施作建材及廠商報價為準)

【電梯型式及預估】 目前電梯增設型式可分成： 單側開門(中央對開CO或單邊2S)、雙側開門及特殊開門(L型)型式 表為6人座不同電梯型式初估價格表

87 案例介紹-增設電梯 ■本案採用4人座電梯型式，於104年9月

完工啟用。 ■本案成功之關鍵： 1. 要有足夠法定空地增建電梯。 2. 鄰居和睦，對樓上年長者、行動不便

者有同理心。 3. 一樓住戶不用出資亦不用支付管理維

修費用，且同意配合增建電梯。

■本案費用負擔參考，實際分配比例需 依個案情形而定

1. 一樓不負擔 2. 二樓負擔10% 3. 三樓負擔20% 4. 四樓負擔30% 5. 五樓負擔40%

(新店明德路)

更新前 更新後

• 5層樓公寓，屋齡35年 • 補助額度：218萬元(48.7%)

住戶開心電梯完工啟用，生活更便利

88 案例介紹-增設電梯 (蘆洲光華段) ■本案採用3人座電梯型式 ■成立管管理委員會，訂定規約，納入電梯保養

費用及設備維護管理費用，讓住戶有所遵循。 ■申請人沈小姐表示婆婆年歲已高，又住在5樓，

上下樓梯不太方便，因此當4樓住戶向她探詢增設電梯意願時，便立刻同意配合申請，一解婆婆上下樓梯之苦。

更新後

• 5層樓公寓，屋齡23年 • 補助額度：192萬元(49.68%)

更新前

89 案例介紹-增設電梯 (永和信義段) ■本案採用3人座電梯型式 ■申請人69歲的黃太太，看到鄰居97歲的老父親

出入不便，而76歲的兒子去年因故急需送醫時，甚至特別需要醫護人員出動擔架才有辦法下樓，狹窄老舊的樓梯確實是高齡住戶們長期以來的困擾，她心有所觸，決定整合住戶意見向市府申請增設電梯補助。

• 5層樓公寓，屋齡36年 • 補助額度：170萬元(48.62%)

更新前

更新後

90

申請條件：申請建築物結構安全耐震能力初步、詳細評估，或經建築物

結構安全耐震能力詳細評估後申請耐震補強工程者，得以一

幢(棟)為申請單位。

補助項目：耐震補強評估費用、補強工程費用

補助額度：每案原則補助總經費50%，如為策略地區補助經費可達 75 ％

，每案最高上限1,000萬元。其中耐震補強評估費用額度如下：

1.初評：6,000元或8,000元

2.詳評： 45% 、上限30萬元

初評

結構設計 補強施工 房屋健檢(工務局) (建議結構修復) 詳評

整建維護諮詢申請(都

更處)

詳評

免初評

結構設計 補強施工

案件來源 結構評估 設計施工

可分項申請

評估費用比照中央； 補強工程費用至多75%

一棟(幢)即可提出申請

90

房屋 健檢

(工務局)

90

耐震補強簡介

91 耐震補強簡介

初評

結構設計 補強施工 房屋健檢(工務局) (建議結構修復) 詳評

整建維護諮詢申請(都

更處)

詳評

免初評

結構設計 補強施工

案件來源 結構評估 設計施工

房屋 健檢

(工務局)

詳評受理單位：由住戶自己找｢營建署共同供應契約｣指定之｢公會｣報價處理。(如新北土木、建築師公會辦理或台灣省土木、結構、建築師公會)

詳評費用計算：依共同供應契約有規定計算方式，視樓地板面積而定，不足600平方公尺費用15萬元，以5層雙拼每戶30坪為例，詳評約34萬元/棟。

詳評補助費用：依照住戶與公會的合約補助，補助45%，上限30萬元。 詳評結果：通常會有2個以上的補強方案及費用概估，由住戶自行選擇，耐震補

強工程費用依詳評結果補助50%，每案上限1000萬(但需扣除詳評補助費用，如詳評已補助30萬，則補強工程費上限為970萬)。

92

92

結構補強：1棟 增設電梯：1棟

整幢

連續5棟 連續2棟

各1棟

結構/電梯 申請補助規模

立面整維 申請補助規模

整建維護耐震補強同時進行

93

防災

安心 整合

宣導

立即聯絡住戶，了解意願

派員到府說明協助方式及評估費用建議

社區居民取得共識

工務局：提供聯絡方式 都更處：進行聯絡

工務局：公會技師 都更處：都更推動師

都更處：都更推動師定點輔導 說明後續辦理流程 住戶意願整合，協助同意書簽署 提供公會名單媒合社區辦理評估作業

工務局

結構補強修復 或 拆除重建 \

鏈結老屋健檢結果，接續補助與輔導。

結構可補強輔導結構補強。結構不安全輔導更新重建。

健檢、補強、重建一條龍服務

✓

94 都市更新推動師（都更家教）

一、何謂都市更新推動師

二、誰有資格接受培訓？

培訓內容為何？

三、如何尋求都更家教協助？

能協助什麼？

四、推動師成果

95 何謂都市更新推動師（簡稱都更家教）

都市更新推動師就如同「家教」的角色般，從旁提供社區諮詢、法令說明、整合等，輔導民眾逐步完成自力更新重建、整建維護、簡易都更、因災受損或危險建物(經認定之海砂屋)重建等有關事務。

都市更新處網站提供「推動師」聯絡資訊，方便民眾自行連繫，也可以填寫諮詢單由都更處媒合，引薦推動師給社區。

96 誰有資格接受培訓？培訓內容為何？

具都市更新、社區營造相關工作經驗者：含具有建築、更新規劃、建築規劃、都市計畫、都市設計、景觀設計、建築經理、土地開發、營建土木、不動產估價、地政、不動產經紀等相關領域之工作經驗者

大專院校相關系所畢業者：相關科系包含都市計畫、都市規劃、建築、市政、地政、不動產、城鄉、景觀、土地管理、土木等

經由新北市里辦公室或公寓大廈管理委員會推薦。

社區營造相關工作經驗者：包含社區規劃師，以及從事社區營造、社區發展、長期投入社區之非政府組織(NGO)及非營利組織(NPO)之成員等

新北市現任里長

招募遴選

專業培訓

結訓

靜態課程

實習課程

觀摩參訪

培訓內容

100小時培訓與兩次測驗

報名培訓課程的資格類型

目前已有215位獲得推動師資格

97 如何尋求都更家教協助？能協助什麼？ 步驟一：民眾尋求都更家教協助之方法

都更處媒合

自行聯繫

尋求輔導

步驟二：都更家教協助之項目

EX： 建築師、更新規劃、估價師、測量師

1.自力更新：協助成立都市更新團體，辦理自力都更 2.整建維護：協助申請整建維護補助 3.簡易都更：協助辦理簡易都更重建 4.因災或海砂屋重建：協助社區辦理危險建物重建

法令諮詢、政策說明

社區陪伴及整合

協尋專業團隊

都更家教進入社區

透過都更處網站公佈之都更家教聯繫方式

填寫都更處網站之諮詢表傳真至都更處

98

輔導案件分布圖

備查數

新莊

2

圖例

新店

4

永和

5 中和

7

汐止

2

板橋

2

淡水

2

蘆洲

1 三重

4

已協助29處社區向都更處申請備查辦理自力更新，更有1案(新店區安和段)在推動師協助下， 104年5月23日成立更新會，並於104年6月15日提出都市更新事業計畫的申請。

新北市都市更新推動師輔導中社區

99 都更推動師定點輔導

99

都市更新推動師

重建

整建維護

政策宣導

民眾教育

法令諮詢

社區輔導

意見整合

協助成立更新會

推動 自力更新

協助申請整維補助

建物耐震能力

深耕地方、陪伴社區、持續輔導

屬高風險地區者，如結構不安全、土壤液化區，都更推動師將優先進行輔導。

都更推動師如同「家教」的角色。

輔導民眾ㄧ步一步完成整建維護申請或協助民眾辦理自力更新。

諮詢、輔導服務完全免費。

100 自主更新

一、自主更新定義

二、自主更新流程

三、自主更新與委辦實施更新的差異

101

依都市更新條例第15條-逾七人之土地及合法建築物 所有權人依第十條 及 第十一條規定自行實施都市更新事業時，

1.應組織更新團體

2.訂定章程載明下列事項： (1)團體之名稱及辦公地點

(2)實施地區

(3)成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。

(4)有關會務運作事項。

(5)有關費用分擔、公告及通知方式等事項。

(6)其他必要事項。

3.申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准

自主更新定義 定義：

102

中央優惠補助-重建 ◎法令依據：「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」

◎申請窗口：直轄市、縣(市)主管機關

◎申請補助對象： (一)依都市更新條例第15條規定核准立案之更新團體。 (二)依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或其 他依法成立之都市更新事業機構：以整建或維護方式實施 都市更新者為限。 (三)直轄市、縣(市)主管機關。

◎申請補助範圍： (一)以重建方式實施者，補助擬定都市更新事業計畫有關費用。 (二)以整建或維護方式實施者，補助擬訂都市更新事業計畫及 實施工程有關費用。

中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法

103

◎優先補助原則： (一)自籌款比例較高者。 (二)權利複雜程度較高者。 (三)住宅使用比例較高者。 (四)建築物使用年限較久者。 (五)實施規模較大者。 (六)位於重點再發展地區者。 (七)建築物經耐震能力初步評估較危險者。

◎補助類型及補助額度：

中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法

(一)以重建方式實施者補助上限580萬元

1.人數未達50人者（150萬元以下）。 2.人數50人以上，未達100人者每增加1人，再加計新臺幣一萬五千元。 3.人數100人以上，每增加一人，再加計新臺幣一萬元。

(二)以重建方式撥付費用

1.簽訂契約(撥付補助金額50%) 2.公開展覽後(撥付補助金額50%)

104

新北市政府補助-重建

民眾自主更新可依「新北市協助民間推動都市更新補助要點」申請最高630萬補助!

新北市協助民間推動都更要點

◎申請補助範圍：依都市更新條例第10 、11條劃定之都市更新 單元，且以實施重建者為限。

◎申請補助對象： (一)依都市更新團體設立管理即解散辦法第三條規定籌組都市 更新團體之發起人 。 (二)申請都市更新事業概要經核准，且載明實施者為都市更新 團體者，其申請人。 (三)依都市更新條例第15條經核准設立之都市更新團體。

105

階段性補助減輕負擔 即請即撥

更新團體籌組

權利變換與規劃團隊簽約

權利變換報核

權利變換公開展覽

概要核定

初期作業費

事業計畫與規劃團隊簽約

事業計畫報核

事業計畫公開展覽

更新團體立案

事業計畫發布實施

權利變換發布實施

• 分為 5階段補助 • 全程做完民眾才拿的到補助

• 前期民眾經費不足，難以推動下去

過去

• 分為12階段補助 • 民眾可以依自己需求申請，免走到核定即可請領

• 由原先的5階段再細分

• 多階段補助，申請更加容易

現在

民眾委託規劃團隊協助自力都更，為使更新案件足以順利推動，採多階段補助，做到哪，撥到哪。

協助自力都更-提高補助經費

250萬

250萬

80萬

40％

40％

60％

40％

20％

20％

20％

20％

20％

20％

106

補助額度提高 為鼓勵民眾自力都更，市府將補助額度提高，未來促使市容及環境品質透過自力都更獲得改善。

補助經費再提高 增加初期作業費補助

自力都更

初期作業費用 新 增 → 20 萬 更新團體 50 萬→ 110 萬 （尚未擬訂事業概要者，補助額度上限為80萬）

事業計畫 100萬→ 250 萬 權利變換計畫 100萬→ 250 萬

630萬 ↑

280萬

協助自力都更-提高補助經費

補助要點已於105年04月26日發布實施

107 新北市協助民間推動都更要點 ◎申請補助項目及金額上限： 註：目前事業概要無法報核，俟後續法令

修改完成後再行受理。

(一)初期作業費用，由發起人逕行提出申請。

(二)都市更新團體經核准設立

1.經政府核准籌組者或擬訂都市更新事業概要經政府核准者，申請

核撥補助費用之40%

2.經政府核准立案，申請核撥補助費用之60%

(三)擬訂事業計畫或權利變換計畫

1.簽定契約，申請核撥補助費用之20%

2.事業計畫或權利變換計畫報核，申請核撥補助費用之20%

3.事業計畫或權利變換計畫公開展覽後，申請核撥補助費用之20%

4.事業計畫或權利變換計畫發佈實施後得申請撥付剩餘補助費用

地主

更新會核准設立 (有概要者:110萬元) (無概要者: 80萬元)

權利變換計畫 核定 (250萬元)

事業計畫 核定 (250萬元)

初期費用 (20萬元)

108 新北市更新團體辦理都市更新組織流程 ◎更新團體組成流程圖

更新團體籌組發起

召開更新會成立大會

都市更新事業之實施

檢具文件申請立案核准

申請核准籌組

解散及清算

6個月未召開 撤銷核准籌組

◎申請籌組應檢具文件：

1.申請書

2.發起人名冊

3.章程草案

4.發起人在更新單元內之土地

或建物登記簿謄本

5.經主管機關核准之事業概要

或已達都更條例第十條第二項

前段規定比例之同意籌組證明

文件

直轄市、縣(市)政府

監督管理

◎申請立案應檢具文件：

1.申請書

2.都市更新會章程

3.會員名冊

4.理事、監事名冊

5.圖記印模

6.成立大會紀錄。

109

目前已有專業團隊，先向民眾說明都市更新相關法令，再

依社區意願協助辦理都市更新前期規劃，最後輔導至成立

更新會。

為提供民眾全程協助，後續將延長輔導至協助擬定都市更

新事業計畫或權利變換計畫階段。（預計106年正式啟動）

109

協助自力都更-專業團隊全程輔導

法令宣導

現在

後續

權利變換

事業計畫

前期規劃

更新團體

我們陪你走更遠

110

建築經理

公司

銀行業

營造業

市府團隊

簽訂合作意

向書

• 整合 • 財務評估及試算 • 營建管理 • 融資架構 • 信託規劃

• 協助融資 • 信託機制

• 工程興建 • 視情形酌予補

貼相關費用

協助自力都更-建立都更媒合平台 透過合作意向書(MOU)簽署，掌握資源網絡。

111 自主更新與委託實施更新的差異

項 目 自主更新 委託實施者

辦理主體 更新會(自主) 實施者（投資建商）

房屋分配 扣除 更新成本 負擔外

更新後其餘數全歸地主 列有合理利潤

風險管理(係數)

資金負擔 更新會負責籌措 實施者負責籌措

整合地主 自行整合作業 實施者負責作業

稅 捐 採權利變換減免稅賦 出售獎勵坪數免繳稅

權利變換有減免稅賦 採合建要繳稅

112

【民辦為主 公辦為輔】

把環境設好 把制度設好 把條件設好

全 民 都 更 全市普及、民眾參與

結論

113

新北市政府都市更新處 地址：(22066)新北市板橋區漢生東路266號2樓 聯絡電話： (02)2950-6206 網址：http://www.uro.ntpc.gov.tw/

★辦理都市更新過程如遭暴力介入，應即與警方聯繫。

都市更新諮詢服務

http://www.ntura.org.tw/http://www.ntura.org.tw/

114

都市更新常見諮詢課題綜合問答

115

Q1都市更新有哪些階段？各階段之目的為何？

A ：

都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段，以下就各階段之目的分別說明： 都市更新事業概要意義，在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，並且事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲得主管機關核准，則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展。 都市更新事業計畫由實施者負責擬定，承襲事業概要之開發構想，落實都市更新之執行，主要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準，並透過都市更新委員會之審議機制，保障更新單元權利關係人之權益，加上政府輔以監督執行成效，更加確保開發計畫之可行性。 都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要，以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換較傳統合建多了法令保障，且對參與者的權利與義務有明確的規範。

註：目前事業概要無法報核，俟後續法令修改完成後再行受理。

116

Q3如果不願參與更新後的分配，或應分配之土地及建築物太小時，該如何處置，權益會受損嗎？

A ：

對於不願參與分配者或應分配之土地及建築物太小（依新北市都市更新審議原則，最小分配單元為46㎡）以致無法分配時，依都市更新條例第31條規定，得以現金補償，其計算標準依權利變換實施辦法第7條之1，以更新前之權利價值依序扣除土地增值稅、田賦、地價稅及房屋稅計算，補償金發放時間，由實施者於權利變換發佈實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。惟不願參與分配者或應分配面積過小者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，得以選配屋為主，並於權利變換發佈實施後繳交差額價金。

Q2辦理都市更新要簽幾次同意書？

A ：

都市更新大致上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫。依都市更新條例第10條規定，事業概要須私有土地及合法建築物所有權人，人數及面積超過1/10之同意比例；另依都市更新條例第22條規定，事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人，人數超過3/5（未劃定更新地區2/3）之同意比例，面積超過2/3（未劃定更新地區3/4）之同意比例，因此都市更新過程中，依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書、事業計畫同意書）。值得注意的是，簽訂事業計畫同意書後，意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序，所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量。

註：目前事業概要無法報核，俟後續法令修改完成後再行受理。

117

Q4都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同？對民眾而言，何種方式較佳？

A ：

都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定，以協議合建方式實施都市更新事業時，需經土地及建物所有權人及面積皆超過4/5同意後實施。此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利。但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意。 而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，此方式可視為立體化市地重劃，且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之。根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。 上述兩者各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就無法進行審議；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障。

118

Q5辦理都市更新需要多久時間？

A ：

一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，時程從短至數月，長達一二年的都有，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。 都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，尚且關係到整體社會的公共利益，影響深遠，因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督，也因此需要一段比較長久的時間。在政府審核時程方面，辦理都市更新大概可分為三個階段：都市更新事業概要、都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等。每一階段的行政處理與審核時間不盡相同，這方面可參見新北市都市更新審議流程圖的說明。等到最後階段經政府審核通過之後，便可以依照一般的建管申請流程，進行營造施工。

註：目前事業概要無法報核，俟後續法令修改完成後再行受理。

119

Q6更新範圍決定後可否調整？程序如何？

A ：

申請事業概要核准或事業計畫報核時，實施者如欲調整更新單元範圍，需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會，通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人，藉以保障範圍內相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。惟都市更新事業計畫報核時，經各級主管機關審議修正者，依內政部函釋倘經直轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正，由直轄市、縣（市）主管機關據以通知實施者，可免再辦理公開展覽之程序。

Q7都市更新事業概要有時間限制嗎？

A ：

依都市更新條例第54條規定，都市更新事業概要計畫自獲准之日起一年內，應擬具都市更新事業計畫報核，如逾期未報核者，主管機關得撤銷其更新核准。但實施者整合地主如尚須時間或有其他正當之理由，可申請展期，展期之期間每次不得超過六個月，並以二次為限。因此都市更新事業計畫遲遲未能取得同意門檻比例，且於期限內未擬具都市更新事業計畫報本府核可者，本府得撤銷該更新核准，並建議申請人或實施者重新檢討更新單元範圍及其推動可行性重提都市更新事業概要計畫。

註：目前事業概要無法報核，俟後續法令修改完成後再行受理。

120 Q8土地不是我的，只有房子可以參與更新嗎？

A ：

依都市更新條例第39條規定，權利變換範圍內擁有合法建築物所有權的情況之下，應先行由土地所有權人及合法建築物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理，若協議不成時再按其合法建築物所有權佔原土地價值比例，納入權利變換計畫分配之，其他包含設定地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人，皆以上述方式比照辦理。 都市更新之精神主要為改善都市實質環境及機能之全面改善，為保障地主之權益，民眾如果僅有房屋，且屬合法建物所有權人，則亦可以參與都市更新，並就該房屋依其更新前之權利價值換算為更新後之房地分配，以保障民眾財產權益。

Q9我家附近有更新案，我想要一起參與更新，可以嗎？

A ：

都市更新單元之劃定係以考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時，當有助於土地開發之完整性，且有效提供都市開放空間、提升都市景觀品質、解決都市防災及公共設施保留地等問題，站在政府的立場上，若能創造各種利基，當然樂觀其成。反之，納入更新單元造成更新時程延宕、土地畸零不方整，且衍生更多議題，對都市整體環境並無益處時，將不建議納入更新單元。 民眾如欲參與周邊地區更新案時，請先與實施者協商，如仍有不同意見，則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時，表達具體意見，俾提供都市更新審議委員審議參考。

121 Q10事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後，若事後反悔可否撤銷？

A ： 事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，因事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲准，則實施者將可延續事業概要原則繼續發展，加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之1/10，同一更新單元範圍內可能會有多位申請者，提送事業概要計畫審查，地主可由各家申請者所提事業概要內容，選擇最適合自己的方案，在後續更新事業計畫階段簽訂同意書。因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序，惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容，以維護自身權益。 事業計畫階段簽訂之同意書，意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫，此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅，且因考量都市更新具有公益性，所以事業計畫同意書簽訂後，如事後不願參加，欲撤回同意書，其時間點大致可分為下列情形： 1. 實施者於事業計畫報核前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，致使未達法定同意門檻時， 實施者不得依規報核，如仍有報核之情事，市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其 申請。 2. 都市更新事業計畫報核後、公開展覽前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，經市府核算 未達法定同意門檻時，考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項，且更新整合不易， 允許實施者在一定期限內予以補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回其申請。 3. 都市更新事業計畫報核後，已辦理公開展覽程序，依都市更新條例第22條規定，公開展覽期 滿前所有權人都可撤回同意書，如撤銷同意書後未達法定門檻比例時，仍考量實施者更新整 合不易，給予一定期限內補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回其申請。 4. 公開展覽期滿後，所有權人除有民法第88條、89條、92條規定之錯誤、被詐欺或被脅迫等情 事或雙方合議撤銷者外，不得任意撤銷同意書，以避免影響都市更新事業之推動。 因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕，應於更新事業計畫報核前， 審慎選擇實施者，並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後，才簽訂�