בוסונמרוד

פעולהשיתוףמחייבים38תמ"אשלפרויקטיםכמושוניםגורמיםמולהדייריםשלקבוצתיתפקידיםובעלידיןעורכימקצוע,אנשיהיזם,

האינטרסים,בסבךלאיבודללכתקלברשויות.שחוזרותנפוצותמטעויותללמודחשובולכןכדאישלאמהכלשונים.בפרויקטיםעצמןעל

38:תמ"אעםלדרךכשיוצאיםלעשות

להתפצל1.

מולידדייריםריבוידעות.ריבויטבעיבאופןהצעתוכיסבוראחדדיירהיאפלונייזםשל

ביותר,האטרקטיביתכיסבורהשכנתוואילועדיף.מתחרהודווקא

הכושרשעתאתלנצלישכיסבוראחדדיירוחבריוהבניין,אתלחלוטיןלהרוסבמטרההדעותיהיובחיזוק.להסתפקמוטבכיסבוריםלהסכמותלהגיעמאודכדאי—יהיואשר

עבודהשכןמאוחד,אחדכגוףולפעולבמהירותהיאשוניםגופיםמולבמקבילדייריםמספרשל

הפרויקט.שללהריגתובדוקמתכוןשלכיוםהמהותיותהטעויות"אחתעירוניתהתחדשותלקדםשרוציםדיירים

־עצלביןבינםהפעולהשיתוףחוסרהיא38,ראדקומנכ"לנאור,אביאומרמם",־להתחדפרויקטיםבקידוםשמתמחהחברהמקריםמעטלארואים"אנחנועירונית.שות

נציגותתחתבמשותףפועליםלאשדיירים־יזאודיןעורכיעםחותמיםוחלקםאחת,בתחוםכיוםשישהמידעעודףשונים.מים

לעשותצריךמהיודעאחדכלכיוהחשיבהלאיוצריםמהרהכייתקדםשהפרויקטכדיהרבההכישפוגעהגורםוזה—חיכוכיםמעט

עירונית".התחדשותשלפרויקטבקידוםשלבבנייןשבומקרהעלמספרנאור

אמורשהיהאביב,תלבמרכזדיירים12ובנייה(,)הריסה38/2תמ"אתהליךלעבורביןפיצולבשלשנהבמשךהפרויקטנתקע

־לקחשבובבנייןדיירים"ארבעההדיירים.

אתששיתפוללאהתוכניתאתדםחוזהעליזםעםוחתמוהדיירים,שאר

non shopבלעדיותליזםשנותן)חוזהאלאנ"ב(.מסוימת,לתקופהלפרויקטולאבתמונההיולאהדייריםששאר

מכך,יתרהיזם.לאותומחויביםהיולקדםכדילהתארגןהתחילוהם

קיימובבניין,אחרתמ"אפרויקטלאחרבנציגות.ובחרודייריםאספתמכרזקיימהנציגותאותהמכן

באחר.ובחרהיזמים־ארשבואבסורד"נוצר

מלקדםמנועיםדייריםבעה־שבחהיזםעםהפרויקטאתלהמתיןועליהםהנציגות,רהשלהםהיזםעםשהחוזהעד

שלהםההתנהלותיפקע.הדייריםשארעלהשפיעה

תקועהיההפרויקטוכלהיושלאמפנישנהכמעט

הדרך".מתחילתמאוחדיםבמשרדשותףכהן,רזמשהעו"דלדברי

־עירובהתחדשותהמתמחהכהן־פרשקררזמתקייםשכאשרלכךגםחשיבותישנית,

יתקייםלאליזם,הדייריםביןומתןהמשא־שמזוהיאנבחרתדייריםקבוצתשבומצבזרעיטמוניםכאןגםכי—לבדהאותונהלת

קטנהדייריםקבוצתשיש"ברגעפורענות.עלוליםהכלל,בשםהיזםמולשמתנהלתמזהירשליליים",תרחישיםשנילהתרחש

תתוגמלקבוצהשאותה"הראשון,כהן.רזשגםהשני,לשאר;ביחסומוגדלשונהבאופן

־נאותייצגבהגינותתפעלקבוצהאותהאםתשרורעדייןהבניין,דיירישאראתמנה

מספיקהדיירים.שארמצדחשדנותאווירת־שמויחשודרצוןשבעיהיהשלאאחדדיירהאווירהאתלהרעילכדיכשורהאינושהו

כולו.בבנייןאו—משנייםאחדשיתקייםהיאעצתי"לכןלכללנציגותתהיהומתןהמשאשלשלבשבכל

עורךידיעליתקייםומתןשהמשאאוהדירות,־השלהמלצהשמובילמהכולם,עלשמוסכםדין־לכבלבדאחדדיןעורךלשכורשהיאשלי,נייהשמשמעותהבעצהמדוברמניסיון,הדיירים.לל

לפרויקט".שניםמספרשלחיסכון

מחוץלהישאר2.ההחלטותלמעגל

אנשיםקבוצתבכלכמולכדישמתגבשת

גםמשותפת,פעילותשנכנסמשותףבבניין

38,תמ"אשללתהליךעלשלוקחיםמייש

תפקידיאתעצמםמהצדלהתבונןשמעדיפיםומיוהניהול,הארגוןהמכונה)מצבהעבודהאתלעשותלאחריםולתתאףעלהטרמפיסט"(."תופעתהחברהבמדעי

בלתי־נמנעת,ואףטבעיתבדינמיקהשמדוברשלהפסיביהחלקמצדמוחלטמעורבותלחוסר

אשרמזיקותהשלכותלהיותעשויותהדיירים

הטעויות10לתמ"אבדרך

יצריםמעטולאהבנהחוסרחרדות,ציפיות,המעורביםהדייריםשלהדעתבשיקולמתערבבים

טעויות—התוצאה 38 תמ"אשלבפרויקטיםאלה השכניםמהתנהלותשנגרמיםועיכובים

מהןלהימנעשמומלץהעיקריותהבעיות

אטלמןליאואיור:

שמשתמשדיירככליהסירובבזכותהיזםמולמיקוח—הדייריםושאראתלמצואעלולבתשלוםמחויבעצמו

מאותבסךפיצוייםלשכניושקליםאלפי

התחדשותעירונית38ותמ"א

בפרויקט.לחבלעלולותהעתבבואינוב־טרסהמנכ"לרונן,עומרלדברי־באעירוניתהתחדשותפרויקטישמקדמת

התחדשותשלבפרויקט"הדייריםהשרון,זורהחתימהשלבעדמאודמעורביםעירונית

־נתאנחנוהחתימהלאחרמידאךהיזם.מולאתמשאיריםהדייריםמתח.בירידתקלים

להתעניין,בליבלבדהנציגותבידיהטיפול־שנה־שנבמהלךמלאה.שקיפותשישאף

משתניםהפרויקטיםאתשמתכנניםתייםמשתנות,שהתמורותלהיותויכולדברים,

שהפרויקטלפנירגעממשנזכריםהםאבל־השלבכלמעורביםלהיותעליהםמתחיל.

־להולאהשאלותאתהזמןכללשאולבים,בלבד".הנציגותבידיהכלאתשאיר

שקידמההפרויקטיםבאחדרונן,לדבריהפרויקטתוכניתאתהעבירההיאהחברה,־הנלידיבעירייהשאושרהכפיהסופיתהבנייןלדייריאותהתציגשזוכדיציגות,הדייריםכללעלמקובלהתכנוןכיותוודא"לאחרהקיימות.הדירותלמפרטותואמתתחילתביום—מהנציגותהאישורשניתן

עברההדירותאחתכיהתברר—העבודותתואםאינוהחדריםומיקוםמשמעותישיפוץהזההתהליךבבניין.הדירותולשארלתכנוןאתנקודתיבאופןמחדשלתכנןאותנוחייב

־המיכיעיכובויצרהדירה,באותההעבודותשהדייריםאףבפתאומיות,התגלההזהדע

מועד".מבעודכךעללהשיבנדרשובפעילותלמעורבותגםנדרשיםהדיירים

הכלשאחרימאחרזאת,העירייה.משרדימולמחויבת.באמתהעירייהשלהםהיחידיםהם—

־חבומבעלימשותףמנכ"לוייס,אבילדברילפעמים"לדייריםוייס,א.מקבוצתכרכםרתהחלטותקבלתעללהשפיעויכולתכוחיש

־לימאשריותראפילוהעירייהבמסדרונותהםהעיר,תושביגםהםהדייריםעצמו.זם

־כאנונתפשיםשל','מצביעיםשל','שכניםוחזותחייהםאיכותאתלשפרשרוציםשים

עלנתפשיםשלעתיםליזמיםבניגודהעיר,חשבוןעללהרוויחשרוציםכמיהעירייהידי

־בגנתקעתהתחדשותכשתוכניתלכן,העיר.

יכוליםהםהמוניציפלית,הביורוקרטיהלגליכלשהולפתרוןאולפשרההגעהעלללחוץעצמו".היזםמאשריותראפילו

כנשקבסירובלהשתמש3.

לדייריםבניגודבזכותשמשתמשים

מסיבותלפרויקטלסרבשונותענייניות

הדיירבחוקשמפורטותדייריםישהסרבן,

בסירובשמשתמשיםמיכלעלאךוהשכנים.היזםמולמיקוחככלי

החוקכילדעתזהמסוגהתנהגותששוקלנזיקיןתביעתלהגישלדייריםכיוםמאפשר

הכספייםהנזקיםבגיןהסרבןהדיירנגדעלולוהואהתנהלותו,בשללהםשנגרמופיצוייםבתשלוםמחויבעצמואתלמצוא

לשכניו.שקליםאלפימאותבסך־התלהליךדיירשלבלתי־מוצדק"סירוב

לקבלמהרצוןרקשנובעעירונית,חדשותבתוצאהלהסתייםסופויותר,גדולהתמורה־גרינשלמהאומרסרבן",הדיירלרעתשהיא"דיירתשנאור.אתגרינברגחברתמבעליברג,

־חביברחובמבצעיםשאנחנובפרויקטסרבניתהפרויקטכיוםלכך.דוגמההיאבחיפהרייךבה

הדרךבתחילתאבלאכלוס,לפניעומדכבררצוןמתוךההליךאתשעיכבהדיירתהיתהדברשלבסופויותר.גדולהתמורהלקבלהנזקיםעלנגדהתביעההבנייןדייריהגישו

העיקש.מסירובהכתוצאהלהםשנגרמוהעליון,המשפטלביתעדהגיעההתביעה־סיכיהמשפטביתקבעתקדימיתובהחלטה

מעכבתוהיאמוצדק,אינוהדיירתשלרובההפועלאלהפרויקטיציאתאתרבזמןבמשךאותהחייבהואכךבשלמוצדקת.סיבהכלללא

כפיצוישקלאלף400ולשלםלהליךלהסכיםדירתהאתלמכורהורההואבנוסף,לדיירים.נכסים".בכינוס

מרוויחהיזםכמהלבדוק4.

שמכאיביםהדבריםאחדהואלישראלימכליותר

עשהשמישהולגלותלהלןובכן,קופה.עליו

פרויקטיברובהחדשות:עושיםהיזמים38תמ"אהדיירים,קופה.שליופי

מ"ר25שלבתוספתלהסתפקצריכיםלעומתם,שדרוגלצדהטוב,במקרהדירתםשלהבנוילשטח

המשותפים.השטחים־החשאתהיזםעבורלעשותשינסומהםאלה

־עששליזמיברווחמדוברכילגלותעשוייםבוןבטוח.לאמוצדק?ברווחמדוברהאםאחוזים.רותשבהםבמקריםזה?לגבילעשותמהלהםישהאם

לא.ממש—חתוםבחוזהמדוברנכנסיםהדייריםשבהםלמקריםעד"אני

שיעורמהוובודקיםהיזםשללכיסמדייותרגינגיס,דןאומרטעות",וזאת—שלוהרווחבשיווקהעוסקתסוהואלדרחטיבתמנהלעללהסתכלצריך"דיירבוטיק.מיזמישללרווחיותהפרויקט.במסגרתמקבלשהואמהיזםכילזכורצריךלכך.קשראיןהיזםשל

סיכוניםעצמועלולוקחלפרנסתועובדכלכליתכדאייהיהלאהפרויקטאםרבים.

יגיע".לאהוא—נחשףשאליומקרהעלמספרגינגיסשםגן,רמתבמרכזשבוצעתמ"אבפרויקט

היזם,שלהיזמיהרווחרמתאתהדייריםגילוהםרגע"מאותולדעתם.מדיגבוההשהיתההיושלאהטבותעודמהיזםלהוציאניסו

עלברווחיםלהשתתףכמובהסכם,כתובותדברשלבסופוהחדשות.הדירותמכירתלאחרדרישתםעללוותרנאלצוהדייריםלעמודעליהםכילהםהסבירודיןשעורכיחתמו".שעליוהחוזהבתנאי

־נמהיהמהוויכוחיםגדולחלקכיייתכןמקצועאנשימעסיקיםהיוהדייריםאםנע

־ואדריכשמאיםדין,עורכיכמו—מטעמםהתמורותאםלהביןלהםמסייעיםשהיולים,

סבירות.הןבפרויקטשקיבלו־במשושותףמקרקעיןשמאיקמיל,אריה

כיאומרקמיל־טרשנסקי־רפאל,השמאותרד־לביהסףתנאיבבדיקתהיאהשמאי"חשיבות

הראויההתמורהבבחינתבבניין,38תמ"אצועלמשל,הדיירים.לנציגותובייעוץלדייריםזכויותהוספתשלפרויקטמציעשיזםייתכןכדאיהכלכלישמההיבטבעודקיים,מבנהעל

־ובהריסהשלבמסלוללבחורהקרקעלבעליהבניין".שלמחדשנייה

הסכמיםעללחתום5.יציאהנקודותללא

ימצאולאשהדייריםכדייזםעםקשוריםעצמם

שלארוכהלתקופהלאהיזםבעודשנים,וכראויבזריזותיפעל

התחייבויותיו,למילוילשיםחייביםהדיירים

אשריציאהוסעיפיקשיחיםמועדיםיהיוכילבהיזםחלילהואם—הזמניםבלוחותעמידהיבטיחו

אפשרותלהםתהיהבהתחייבויות,יעמודלאההסכם.אתלבטל

יזם,עםלחתוםממהריםדיירים"לעתיםמההסכם,יציאה'ל'סעיפידואגיםלאאבל

100%להחתיםמצליחלאשהיזםלמקרההתוכניתבקידוםמתעכבאומהדייריםאומרתעליה",שהתחייבהזכויותותוספת

המתמחהשות'שובממשרדשיףנעמהעו"דקיימתעירוניתהתחדשות"בחוזיבנדל"ן.לבצעהיזםהתחייבשבהםלמועדיםחשיבות

מהדיירים100%לאכללבדרךההסכם.אתוהיזםהמועד,באותוההסכםעלחותמים־ולהדייריםעםלהתקשרעצמועלמקבל־התתוךהבנייהוהיתריהתוכניתאתקדם

זמן".שלוקחתהליךלמועדים,חייבות־עיהתחדשותחברתמנכ"לסימון,אסףכיממליץישראל,אפריקהמביתרונית

היזםהתחייבויותייקבעוההסכםבמסגרתבזמןלכמת"ישמסוימים.זמניםללוחות

בגיןהסעדיםעלולסכםבפרויקטשלבכלדרךהחתימה,ביוםהחלהזמנים,לוחהפרת־הבהליךהביורוקרטיים,האישוריםקבלתתוךאךהעבודה,תוםלמועדועדעצמונייה

־מעונוספיםגורמיםכיבעובדההתחשבותחברתהמקומית,הוועדהכמובפרויקטרבים

"ישסימון.אומרהמים",ותאגידהחשמלשהתארכוומפרויקטיםעברמטעויותללמוד־הלילזרזהיזםאתולאלץהמידה,עליתרהפרויקט.שלויעילמהירסיוםלמעןכיםללוחותלהתכנסהדייריםעלגםזאת,עם

הפרויקט".וקידוםלחתימהקצוביםזמנים

הדמיותעללסמוך6.ומצגות

—הענייןלצורךאופריטכלעללסמוךפהבעלשניתןמידעמתחרהעדייןשבובזמןשללבםעלהיזם

לזכותכדיהדיירים"כשדייריםבפרויקט.

עםלהיפגשמעונייניםשירותיואתששכרוובהדמיהבמצגתלצפותבמטרההיזמיםאחדרזאומרעליהם",זאתאוסראני—הפרויקטשלשכךסיכויאיןהכישבלאולהםאומר"אניכהן.

והמצגתהסופית,בצורתוהפרויקטייראהרוצהלאאניאותם.להרשיםכדירקנועדהאתשעשההאדריכלאתשלקחהיזםשיזכה

מרשימה".הכיההדמיההבטחותעללהסתמךלאלהקפיד"ישהדייריםאתלמשוךכדיפהבעלהיזםשנתן

ישההסכמותכלאתאלאחוזה,עללחתימהשיף.עו"דמסבירהבמפורש",בחוזהלצייןניתנותפהשבעלההבטחותכלל"בדרך

עלמתחריםכשהיזמיםהראשונים,בשלביםהריםהבטיחויזמיםזהבשלבהדיירים.לב

—בפרויקטלזכותכדיכיסויללאוגבעות־תיבשללמהבטחותיהםהתנערומכןולאחרמשפטיים".רוצים

ביןנפרדומתןמשאניהול7.מהדייריםאחדלכלהיזם

38תמ"אשפרויקטכדינדרשתהפועל,אלייצא

כלליעיקרוןשלקביעתוהתמורותלחישובתקףושיהיהלדיירים,

שיטהכלכולם.עבורלכישלון.תובילאחרת

היזםמנהלרבים"במקריםסימון,לדבריחלקושקוף.גלוישאינובאופןומתןמשא־החהואהתהליךלאורךמהבעיותנכבדכאלוהנאהלטובותבאשרהדייריםשלשש

לעתיםלקבל.עלולכלשהושדיירואחרותמציעאכןוהיזםמוצדקים,בחשדותמדוברלאשאחריםהטבותהבנייןמדיירילאחדאתמקבלמישהואםלדוגמה,עליהן.ידעואפילואותשלום,תוספתללאהגןדירתכספי".סכום

בפרויקט,התמורות"עלכהן,רזלדברישטחשלבצורהלדייריםניתנותרובשלפיעללהיקבעהעתידית,לדירתםנוסףבנייה

־תואו—כולםעלשמוסכםכלליעיקרוןפיקבועה.אחוזיםתוספתאוקבועה,שטחספת

הפרויקטאתלקדםניסיוןכלזאת,לעומתעםהיזםשמנהלנפרדומתןמשאשלבצורה

־לחיבדוקמתכוןהוא—מהדייריםאחדכלהפרויקט".שלסולו

אתלסכםהדיןלעורךלתת8.היזםמולטרחתושכר

נקבע38תמ"אחוזיברובשמשלםמיהואהיזםכיעורךטרחתשכראתהדייריםששוכריםהדין

אתמממןכללי)ובאופןעםואיןהוצאותיהם(,כלמתחילההצרהבעיה.כך

שכרגובהיהיהמהשקובעזהגםהואכשהיזםשהואומתןמשאבסיסעלהדין,עורךשלהטרחה

כישמעונייניםדייריםעלעמו.ישירותמנהללהם,ורקאךבוודאותתינתןדינםעורךנאמנותכזה.מצבלמנוע

מתנהלשבה"סיטואציהכהן,רזלדבריאתמעמידההצדדים,ביןישירותומתןמשא־סעיישנםחריף.ענייניםבניגודהדיןעורךלטובתשקליםמיליונישמשמעותםבחוזהפיםיסכיםשהיזםוככלהדיירים,חשבוןעלהיזם

יותר,גבוהטרחהשכרהדיןלעורךלשלם־הסעיעללהיאבקהדיןעורךשלהמוטיבציה

תופעהזופוחתת.הדייריםלטובתהאלהפיםצריכיםהדייריםנפוצה.לצעריאךפסולה,שלהטרחהשכרגובהאתשקובעשמילדעתלקבלאמורוהיזםהם,ורקאךזההדיןעורךמוגמרת".כעובדההזההנתוןאת

—מתווךעםלחתום9.מאכער

בתחוםהמאכערגםהידועהפינוי־בינוי,

חתימות","קבלןבכינויבינייםגורםהוא

יכולותחסרמתווך,לבצעעצמומשל

אופינוי־בינויפרויקטיאתלהציגלומפריעשאינודבר—38תמ"אשחתםמיתמימים.דייריםבפניככזהעצמולהשתחררביכולתושאיןחוזהמאכערמול

להמשיךהיחידההדרךכילגלותעתידממנו,מכירתבאמצעותהיאבפרויקטולהתקדםרצינייזמילגורםהמאכערידיעלהפרויקט

עלכללבדרךשבאקופון,גזירתתוךיותר,הדיירים.חשבוןממליץכהןרזזה,מסוגבישמצבילמנועכדי

בדקדיןשעורךבלימסמךכלעללחתום"לאדרך—ובכלללא,אורציניהואשמולךהגוףאם

היזםעםמפורטלהסכםמידלהיכנסהיאהמלךדין".עורךידיעלנבדקשהואאחרי

החברהאתלבדוקלא10.החוזהנחתםשעמה

38התמ"איזמותתחוםקטנותבחברותרווילאאחדאףרובןשעלרקעבדיקתאךשמע,

משימהאינהאודותיהןלביצוע.מורכבתכה

ביותרהבסיסיהצעדאוביצעו,כברהןפרויקטיםאילולשאולהוא

באותםהדייריםעםקשרויצירתכעת,מבצעותבהםביקורואףדעת,חוותלקבלתהפרויקטים

אישית.התרשמותלשם־מתפדיירים"לעתיםשיף,עו"דלדברי

־מציאשריזמיםעםהסכםעללחתוםתיםמ"רתוספתמאוד,אטרקטיביותהצעותעיםהיותאבלוכדומה,באזורהמקובלמעל

ארוךבחוזהמדוברעירוניתשבהתחדשותהליכיכולל—ארוךכולווהתהליךטווח־ובהקייםהבנייןהריסתמורכבים,תכנוןהיזםכילוודאחייבים—חדשבנייןנייתובעלעירוניתבהתחדשותניסיוןבעלהוא

־הביאתלספקיכולאשרכלכלית,איתנותלסיומויגיעשהפרויקטכדיהראוייםטחונותבשלום".־האיתאתלבדוק"ניתןשיף,לדבריעוד

אוהדיןעורכידרךהיזםשלהפיננסיתנותלה־ניתןאצלםBDI,כמוחברותבאמצעות

־במחברותשלהפיננסימצבןעלדו"חזמיןתשלומים,מוסרכדוגמתנתוניםכולל—שק

משפטיות".ותביעותחוזרים צ'קים

כהן:רזעו"דמעוניינים"כשדיירים

כדייזמיםלהיפגששלבהדמיהלצפות

אוסראני—הפרויקטבלאועליהם.זאתסיכוישוםאיןהכיהפרויקטייראהשכך

הסופית"בצורתו