prednášky z agrárneho práva eu

Prednáška č.9 Nájom poľnohospodárskej pôdy

Prednášky z Agrárneho práva EU


Nájom poľnohospodárskej pôdyNájom poľnohospodárskej pôdy

Anna Bandlerová


Legislatíva EU

ktorá se vzťahuje k poľnohospodárskej pôde , nezasahuje do vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, nájomných vzťahov a pozemkových úprav.

Tieto otázky sú výhradne v okruhu pôsobnosti národného práva jednotlivých členských štátov .


Ak porovnávame pozemkové právo v štátoch EU, zistíme, že existuje mnoho prístupov k regulácii pozemkového vlastníctva a užívania pôdy.

Ochrana vlastníckych práv a práv s nimi súvisiacich je však ve všetkých štátoch obmedzená v zákonom vymedzených prípadoch verejného zájmu. Rozsah obmedzenia je rôzný.


O pozemkovej politike rozhodujú vlády a parlamenty jednotlivých štátov

Trh s pôdným fondom je regulovaný nejviac v štátoch , kde je obmedzený pôdny fond.

Patrí tam : Rakúsko, Francúzsko, Holansko, Belgicko ale aj Spolková republika Nemecko.


Na úpravy pozemkového práva v evropských štátoch pôsobí najmä produkcia tržných prebytkov čo uvoľňuje doterajšie prísné predpisy o užívání poľnohospodárskej pôdy len k poľnohospodárskej produkcii a k vnášaniu ekologických hladísk do hospodárenia s pôdou.


V agrárnom pozemkovom práve sa vyskytujú -základné problémy ako –

-územné plánovanie,

-hospodárskotechnické úpravy pôdy,

- limitovanie predaja,


-obmedzovanie nadmernej parcelácie a aglomerácie pozemkového vlastníctva, predkupné právo

- vyvlastnenie pôdy z výrobného, ekologického a sociálného hlediska atď.


Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy v SR

A). Občiansky zákonníkObčiansky zákonník (§§ 663 až 684) - všeobecný právny predpis,

B) Zákon č. 229/1991 ZbZákon č. 229/1991 Zb. (§§ 22 ods.. 2 až 6,8,9) v znení neskorších zmien - zákonný nájom,

C) Zákon č. 504/2003 Z. zZákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľ. pozemkov, poľ. podniku a lesných pozemkov


A) Občiansky zákonník

Definícia:

Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky a nájomca sa zaväzuje platiť nájomné.


Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy:

– zmluvné strany, – predmet zmluvy,– cena nájmu, ak sa zmluvné strany

nedohodnú na cene, platí sa nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.


– čas platenia nájomného - ak nie je dohodnuté inak alebo ak osobitné predpisy neupravujú inak, platí sa nájomné z poľ. a lesných pozemkov polročne pozadu 1.4. a 1.10.


Forma zmluvy: ústna, zmluva do 5 rokov nemusí mať písomnú formu

Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci alebo patria nájomcovi.


Občiansky zákonník (pokračovanie)

Právo nájomcu:– vec užívať, brať z nej

úžitky,– dať vec do podnájmu, ak

nebolo dohodnuté inak (výnimkou sú nebytové priestory),

– užívať vec spôsobom určeným v zmluve alebo primeraným obvyklým spôsobom.

Povinnosť nájomcu:– zachovať podstatu

užívanej veci,– oznamovať

prenajímateľovi potrebu opráv,

– starať sa o to, aby nevznikla škoda,

– platiť nájomné.


1. Občiansky zákonník (pokračovanie)

Ukončenie nájmu:– uplynutím doby, na ktorú bola nájomná

zmluva uzatvorená,– dohodou,– výpoveďou (výpovedná lehota je 1 rok k

1.10. bežného roka, ak zmluva alebo osobitné predpisy (504/2003 Zz) neustanovujú inak


– odstúpením zo strany nájomcu (ak bola prenajatá vec v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie),

– Odstúpením zo strany prenajímateľa (ak nájomca užíva vec tak, že prenajímateľovi vzniká škoda resp. hrozí vznik škody; ak nájomca nezaplatil nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného)


Zánik nájomnej zmluvy:– zničením prenajatej veci.


B )Zákonný nájom

Zákon č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov § 22,

Ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľ. a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vzniká dňom účinnosti tohto zákona medzi nimi nájomný vzťah.

Je možné ho vypovedať k 1.10. bežného roka s výpovednou lehotou 1 rok, ak nepríde k inej dohode


C) Zákon č. 504/2003 Z. z.C) Zákon č. 504/2003 Z. z.

1. Časť: Nájom pozemku na poľnohospodárske účely

2. Časť: Nájom pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku (pre účely podnikania)

3. Časť: Nájom podniku na poľnohospodársku výrobu

4. Časť: Nájom lesného pozemku na hospodárenie v lesoch

5. Časť: Spoločné a prechodné ustanovenia


Zákon č. 504/2003 Z. z.Zákon č. 504/2003 Z. z.

Nájomná zmluva k pozemkom na poľnohospodárske účely pre podnikanie ako aj pre prípad, že sa nepodniká sa riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ak zákon č. 504/2003 Z. z. neurčuje inak

.


Pozemkom, ktorý je predmetom nájmu na poľ. účely, sa rozumie:

pozemok, ktorý patrí do poľ. pôdneho fondu,

iný pozemok prenechaný na poľ. účely.


V zmluve je možné dohodnúť aj vykonávanie rybárskeho alebo poľovníckeho práva pri nájme pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku


Náležitosti nájomnej zmluvy

zmluvné strany - prenajímateľ, nájomca

predmet zmluvy,cena za nájom


Ak je prenajatý pozemok určený na podnikanie

nájomná zmluva musí obsahovať:

- dohodu o výške nájomného alebo– spôsob jej určenia, pričom výška

nájmu musí byť najmenej 1% (1.5%-SPF)z ceny poľ. pôdy určenej podľa vyhl.38/2005 Z z


Táto vyhláška č 38/2005 Z z pri stanovovaní hodnoty pôdy vychádza z kvality a bonity pôdy stanovenej podľa bonitných pôdno – ekologických jednotiek a nezohľadňuje súčasnú trhovú cenu pôdy


Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva, dotknutý štát by mal odstrániť všetky prekážky, ktoré bránia tomu, aby sa nájom pôdy realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite.“


Inými slovami :

bolo by potrebné vziať do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nie je možné zohľadniť budúce faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny (napr. priemyselná výstavba, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, ktoré majú výrazný dopad na trhovú cenu a nemožno ich predvídať na niekoľko desaťročí dopredu).


V prípade vzniku súdneho sporu o zaplatenie nájomného, súd pri stanovení výšky nájomného síce rešpektuje minimálnu výšku nájomného 1%, ale vychádza z hodnoty pozemkov určených podľa znaleckého posudku (ktorý vychádza z vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku).

(Rozsudok z 27.11.2007 k sťažnosti č. 74258/01 pre porušenie článku 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru.

In: Justičná revue, príloha č. 4, 2008, roč. 60, s.56 )


Forma zmluvy:

ústna, písomná – (pokiaľ sa na tom

zmluvné strany dohodli),

AK sa dáva pozemok do nájmu pre účely podnikania - len písomná

forma (§14),


Náležitosti nájomnej zmluvy (pokračovanie)

Čas nájmu - nájomná zmluva na pozemok na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzatvoriť:– na určitý čas - minimálne na 5 rokov,

maximálne na 15 rokov,– na neurčitý čas - min. 5 rokov,


Platenie nájomného

nájomné z pozemkov prenajatých na poľ. účely sa platí ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roka, ak nie je určené inak


Čas nájmu pri zmluve o nájme na určitý čas

pri založení alebo obnove ovocného sadu - max. 25 rokov,

pri založení alebo obnove škôlky pre ovocné alebo okrasné dreviny, vinohradu, chmeľnice - max. 30 rokov,

pri založení alebo obnove porastu špargle drobného ovocia - max. 15 rokov,

pri zriadení repozitória, ktoré je registrované - min. 50 rokov,

pri zriadení riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované - min. 10 rokov.


Práva nájomcu

brať úžitky z pozemku, ktorý má v nájme (§2),

využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľ. účely,

vykonať zmenu druhu pozemku len so súhlasom vlastníka pozemku,


dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak, a povinnosť oznámiť to prenajímateľovi

Práva nájomcu(2)


Nájomca,podnikateľ nie je povinný platiť nájomné (§5) :

ak vznikli mimoriadne okolnosti, ktoré nájomca nespôsobil a v dôsledku toho :

nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely

nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku,


má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného (toto právo má aj podnájomca),

Ak z toho dôvodu úžitky klesli pod polovicu bežného výnosu:


Ak nájomca obdržal náhrady a príspevky z verejných prostriedkov v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami

pripočítajú sa mu k úžitkom z prenajatého pozemku.


Pomernú úpravu nájomného môže podnikateľ ,ktorý je nájomcom žiadať:

ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami v priebehu 3 po sebe nasledujúcich rokoch klesli o viac ako 20%,


ak nemohol dosiahnuť výnos z dôvodu, že:

v dôsledku podstatnej zmeny hospodárskych pomerov sa :

zvýšili náklady na získavanie úžitkov z prenajatého pozemku alebo

sa znížila ich hodnota alebo výnos klesol nájomcovi pod polovicu obvyklého

výnosu.

Právo na odpustenie alebo zľavu nájomného môže podnikateľ ,ktorý je nájomcom žiadať


Právo požadovať primerané zníženie nájomného ma nájomca, ktorý je podnikateľ :

ak opatreniami podľa osobitných predpisov bolo sťažené alebo obmedzené užívanie prenajatého

pozemku alebo bola znížená intenzita jeho využitia,


Na primeranú zľavu má právo :

ak ide o dočasné vplyvy, ak výnos z prenajatého pozemku by

mu klesol pod polovicu bežného výnosu,


Na primerané predĺženie času nájmu

alebo na primeranú náhradu má nárok nájomca podnikateľ za predpokladu (§13), že :

vynaložil nevyhnutné náklady na : udržiavanie pozemku, zvýšenie hodnoty pozemku , výkonnosť pozemku (so súhlasom

prenajímateľa),


ak by sa výpoveď nájomnej zmluvy dohodnutej na čas neurčitý mala

skončiť skôr ako sa mu vrátia výdavky.


Nájomca podnikateľ má právo

na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške,

avšak iba vtedy, ak sú splnené dôvody uvedené v § 13 ods. 2

zákona (riadne a včas si plní svoje záväzky),


prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve

ak má byť nájomcom blízka soba prenajímateľa,

ak má byť nájomcom PO, kde prenajímateľ je členom alebo spoločníkom,

ak ide o pozemok určený na iné ako podnikateľské účely.

Právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy nájomca nemá ak :


Povinnosti nájomcu podnikateľaPovinnosti nájomcu podnikateľa

Ak nedošlo k inej dohode:

nájomca znáša obvyklé náklady, ktoré vznikli pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s udržiavaním tohoto pozemku tak, aby bol pozemok spôsobilý na dosiahnutie účelu nájmu (§3)


Povinnosti nájomcuPovinnosti nájomcu

platiť nájomné - ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roku (§4)


Povinnosti nájomcu Povinnosti nájomcu podnikateľa

Viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté a to podľa:

– prenajímateľov,– podľa druhu pozemkov.(Podrobný spôsob evidencie upravuje

ministerstvo predpisom. Viesť a uchovávať evidenciu o

dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky.


Práva a povinnosti prenajímateľa

právo na dohodnuté nájomné od nájomcu,

právo na nájomné voči podnájomcovi, ak pozemok bol daný nájomcom do podnájmu na viac ako 1 rok,


Práva a povinnosti prenajímateľa

právo požadovať pomernú úpravu nájomného (§10) a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí a to v prípade, ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami v v priebehu 3 po sebe nasledujúcich rokoch priebehu 3 po sebe nasledujúcich rokoch stúpli o viac ako 20 %.stúpli o viac ako 20 %.


Povinnosť oznámiť nájomný vzťah

Vznik nájomného vzťahu k poľnohospodárskemu pozemku, ak trvá

aspoň päť rokov, by mal vlastník oznámiť príslušnej správe katastra, ktorá by formou záznamu zaevidovala vznik tejto právnej skutočnosti (§34 a nasl. katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z v znení neskorších predpisov )


V praxi sa však toto ustanovenie nedodržiava

Za nerešpektovanie tohto ustanovenia hrozí účastníkom nájomného vzťahu len veľmi nízka sankcia (1000 Sk pre fyzickú osobu a túto pokutu nemožno uložiť opakovane, v prípade právnickej osoby je to 10 000 Sk s možnosťou opakovaného uloženia)..


Pokutu môže ukladať príslušná správa katastra, v obvode ktorej sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Správy katastra však nemajú dostatok prostriedkov na to, aby zisťovali, či pozemok je v skutočnosti užívaný nájomcom alebo vlastníkom


Skončenie nájmu - dohodnutého na neurčitý čas

výpoveďou k 1.11. (§6), výpovedná lehota je 1 rok, ak sa zmluvné strany

nedohnú inak, výpoveď podnikateľského nájmu musí mať

písomnú formu(§12), výpovedná lehota nesmie skončiť pred

uplynutím času nájmu uvedenom v § 8 - teda ak nejde o inú dohodu minimálna doba je 5 rokov.


Skončenie nájmu - dohodnutého na určitý čas

uplynutím dohodnutej resp. zákonom stanovenej lehoty,

prenajímateľ alebo nájomca musí písomne vyzvať rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu. Ak tak neurobia, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8

ak na pozemok nie je prístup podnikateľský nájom sa nekončí skôr než sa vykonajú pozemkové úpravy.


Súčasná situácia v nájme poľnohospodárskej pôdy v EU

Väčšina poľ. pôdy nie je užívaná samotnými vlastníkmi, ale sa prenajíma - tento trend je nielen na Slovensku, ale aj v ostatných krajinách EU,– v Belgicku sa prenajíma 67% p. p.,– vo Francúzsku sa prenajíma 64,9% p. p.,– v Nemecku sa prenajíma 62,1 % p. p.

(Zdroj: Tatík - Kniebügel, 2001)


Slovensko

Na Slovensku sa prenajíma viac ako 90% poľnohospodárskej pôdy. ,,Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov.


Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2800 právnických osôb a 20 000 samostatne hospodáriacich roľníkov.“Z tohto dôvodu si otázka nájmu poľnohospodárskej pôdy a jej právna úprava na Slovensku vyžaduje veľkú pozornosť.

[


Len z dôvodovej správy a z výročných správ Slovenského pozemkového fondu (SPF) vieme, že SPF prenajíma cca 500 000 ha vo vlastníctve štátu a neznámych osôb na základe vyše 2 500 nájomných zmlúv.


Na Slovensku:

Celkový výmera p. p. je 2 364 005 haNajväčším prenajímateľom je

Slovenský pozemkový fond, ktorý spravuje asi 25% p. p. - z toho:– 130 684 ha štátnej pôdy - 4% z

celkovej výmery p. p. na Slovensku,


– 578 535 ha p. p. neznámych vlastníkov - 21 % z celkovej výmery p. p. na Slovensku.

Zvyšných 75 % p. p. (1 654 786 ha ) je v súkromnom vlastníctve.


Nájom poľnohospodárskej pôdy v Nájom poľnohospodárskej pôdy v krajinách EUkrajinách EU

Dĺžka nájmu je rôzne upravená v jednotlivých krajinách EU


FrancúzskoFrancúzsko

Francúzske zákonodarstvo podporilo tvorbu dlhodobých prenájmov uzákonením:– prenájmu na 18 rokov, ktorý je

obnoviteľný po 9 rokoch, a– prenájmu na 25 rokov, ktorý je

obnoviteľný po tichom predĺžení z roka na rok a umožňuje nájomníkovi dosiahnuť dôchodkový vek.


Francúzsko

Najnižšia dĺžka nájmu poľnohospodárskej pôdy je 9 rokov,

Podmienky nájomnej zmluvy sú stanovené zákonom.

Vysoká ochrana sa poskytuje nájomcom oproti vlastníkom


Francúzsko

• Je skoro nemožné, aby vlastník pôdy získal pôdu pred skončením prenájmu

• zmluva sa automaticky obnovuje, pri dedení.

• Vlastník má možnosť získať pôdu iba, ak sa rozhodne sám na nej hospodáriť.


Francúzsko

Cena nájmu je pevne stanovený na úrovni miestnej správy.

Používa sa ako základ pri dohadovaní zmlúv.


RakúskoRakúsko

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa uzatvára na dobu 5 a viac rokov,

Nájom u trvalých trávnych porastov a viníc sa uzatvára až na dobu 10 až 15 rokov.


HolandskoHolandsko

upravuje zákon o poľnohospodárskom nájme,

Doba prenájmu je:– minimálne 9 rokov u farmy, – minimálne 6 rokov u pôdy bez poľ. budov,


HolandskoHolandsko

kratšie obdobie ( než 9 resp.6 rokov )

je možné len vo výnimočných prípadoch a môže sa udeliť len so súhlasom ,,Pôdnej rady,“ ktorá skúma, či je nájom v súlade so zákonom.


BelgickoBelgicko

upravuje zákon z roku 1988,

minimálny nájom je 9 rokov,

v Belgicku sa prenajíma 1 370 000 ha p.p., čo predstavuje 2/3 celkovej p. p.,

.


BelgickoBelgicko

belgická legislatíva kladie dôraz na práva nájomcu založených na bezpečnosti nájmu a slobode poľ. činnosti, čím sa snaží dosiahnuť dostatočnú motiváciu vlastníka pôdy na to, aby svoju pôdu znova prenajal


NemeckoNemecko

upravuje Občiansky zákonník (všeobecná časť)

aZákon o úprave poľnohospodárskeho

nájmu, ktorý je súčasťou Občianskeho zákonníka,


Nemecko

Podmienky nájomnej zmluvy sa stanovujú vzájomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom


Nemecko

dĺžka nájmu nie je upravená právnymi predpisom, ale z poľnohospodárskej praxe po zohľadnení záujmov oboch zmluvných strán je zaužívaná dĺžka nájmu u:– Poľnohospodárskej pôdy od 2 do 18 od 2 do 18

rokov,rokov,– Poľnohospodárskej pôdy spolu s poľ.

podnikom od 12 do 18 rokov.od 12 do 18 rokov.


Nemecko

vo všeobecnosti platí, že čím je prenajatá výmera pôdy väčšia tým je nájomná zmluva uzavretá na dlhšie obdobie


Nemecko :Ochrana nájomcu

ak nájomca preukáže , že ukončením nájomnej zmluvy by došlo k obmedzeniu jeho finančných prostriedkov predĺži sa nájomná zmluva


Nemecko

Cena nájmu sa nemení :-počas prvých dvoch rokov nájmu -počas dvoch rokov od poslednej úpravy

výšky nájmu . - Nájomné vo všeobecnosti vychádza z

hrubej priemernej marže; možnosť znížiť výšku nájmu v prípade významného poklesu hrubej priemernej marže.

prednášky z agrárneho práva eu

Documents