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OBJETIVO

Determinar los índices de variaciones existentes entre valores fiscales y los valores de mercado

Asunción-Paraguay

PARAGUAYPoblación > 7 millones de habitantesÁreas: 63% => urbana / 37% => rural

Edad: 56% 520 mil habitantes

Población Metropolitana < 3 millones de habitantesSólo urbana = 117 Km2

UBICACIÓN

DATOS

Valores fiscales: según Decreto N° 3180/19 endonde se fijan los valores fiscales inmobiliariosestablecidos por el SNC del Ministerio deHacienda. Ejercicio fiscal 2020.

Valores de mercado: en base a un estudio demercado (EM), previamente diseñado conformea la realidad actual.

VALORES FISCALES

Para inmuebles urbanos:

i. La ubicación dentro del municipio;

ii. La antigüedad, el tipo, la clase y característicasde las construcciones y el estado deconservación de las mismas; y,

iii. El tipo de pavimentación.

La tasa impositiva = 1% valor fiscal

VALORES FISCALESDecreto N° 3180/19 - Ejercicio fiscal 2020

VALORES FISCALESMapa de Zonas impositivas

Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#. Procesamiento propio en QGis

https://www.asuncion.gov.py/catastro/

ESTUDIO DE MERCADO (EM)

El estudio de mercado (EM):

i. Realización de una encuesta o pesquisa decampo de una muestra aleatoria;

ii. Tratamiento estadístico;

iii. Delimitaciones de las zonas económicashomogéneas.

Mapa del Plan Regulador




ZONAS DE ESTUDIO SIGLA Área totales%

Incidencia

Distribucación

de Muestras

Distribucación

de Muestras

final

1 AREA CENTRAL AC 152,34 1,32% 5,0 7,0

2 AREA RESIDENCIAL AR 5.711,37 49,65% 180,0 157,0

3 FRANJA MIXTA FM 2.526,87 21,97% 79,0 48,0

4 AREA INDUSTRIAL AI 553,03 4,81% 18,0 24,0

5 AREA VERDE AV 417,16 3,63% - -

6 AREA DE USO ESPECIFICO AE 412,41 3,59% - -

7 AREA DE TRANSICION AT 464,82 4,04% 15,0 18,0

8 OTRAS ÁREAS OTROS 562,72 4,89% - -

9 ZONA URBANIZADA NO PROGRAMADA ZE 703,02 6,11% - -

TOTAL GENERAL 11.503,74 100,00% 297,0 254,0

Cuadro con zonas según usos, áreas y la distribución de muestras prevista y final

para cada zona


Mapa georreferenciado de las muestras




Enfoques y Métodos de Valuación

IVS 105. 20.1. Enfoque de comparación demercado: estimación de valor mediante lacomparación del activo con activos idénticos ocomparables para los cuales se dispone deinformación de precio; y

IVS 410. 90.1 Método Residual: indica la cantidadresidual después de deducir, del valor delproyecto terminado todos los costes conocidosque se requieren para terminar el desarrollo.


OBSERVATORIO DE MERCADO

Datos almacenados en una herramientatecnológica innovadora para el país, paraprocesar y analizar datos de muestras tomadasde inmuebles en oferta firme y/o vendidos,para conocer la dinámica de valores en unazona de estudio.

Valor de mercado ≠ Valor estadístico

Valor estadístico, ayuda a:i. Conocer el mercado inmobiliario y sus

variaciones en el tiempo;ii. Realizar informes y seguimientos sobre el

mercado inmobiliario;iii. Suministrar información preliminar de

valores zonales;iv. Referencia para comprobación de valores,

en los EM.

OBSERVATORIO DE MERCADO

Cuadro de intervalos de valores de zonas económicas homogéneas

VALORES PROMEDIO

U$S/m2

N°ZONAS según PLAN

REGULADORBAJO MEDIO ALTO Ref. de Barrio

1 AREA CENTRAL (AC) 480,00 490,00 550,00 La Enc. / San Roque / La Catedral

2 FRANJA MIXTA (FM) 315,00 605,00 1.035,00 Sajonia / Mburicaó / Villa Morra

3 AREA DE TRANSICION (AT) 275,00 305,00 450,00 Dr. Francia / Gral. Díaz / San Roque

4 AREA INDUSTRIAL (AI) 150,00 290,00 345,00 Zeballos cue / San Pablo / Virgen de la Asunción

5 AREA RESIDENCIAL (AR) 105,00 240,00 860,00 Itá Enramada / Las Lomas / Villa Morra


Propuesta de Zonas de valoresESTUDIO DE MERCADO (EM)

Fuente: Procesamiento propio en QGis

Zonas impositivas actuales vs. Zonas de valores propuestas

11 Zonas impositivas

15 Zonas de valores


Fuente: Procesamiento propio en QGis


Zonas impositivas actuales vs. Zonas de valores propuestas

VALOR FISCAL DE LA TIERRA

según TIPO DE PAVIMENTO

VALOR DE MERCADO

según ZONA DE VALORES

PROPUESTAS

Zona urbana

impositiva

Zonas propuestas en

base al Plan Regulador

Asfalto /

Adoquinado

U$S/m2

Empedrado

U$S/m2

No

pavimentado

U$S/m2

Máximo

U$S/m2

Medio

U$S/m2

Mínimo

U$S/m2

5AT (medio / alto)

FM (medio)44,18 22,87 11,61 605,00 450,00 305,00

6

AC (medio

AR (medio)

AT (medio / alto)

37,08 19,06 9,88 490,00 370,00 240,00

7AR (bajo / medio / alto)

AT (bajo)29,46 14,90 8,14 860,00 370,00 105,00


AT (bajo)22,18 11,26 7,10 860,00 370,00 105,00

9AR (bajo / medio)

AI (bajo)14,73 8,14 4,85 240,00 170,00 105,00

10AR (alto)

FM (medio / alto)44,18 22,87 11,61 1.035,00 830,00 605,00

11AC (bajo / medio / alto)

FM (medio)62,03 37,08 18,54 605,00 530,00 480,00

12AI (bajo / medio / alto)

FM (medio / alto)44,18 22,87 11,61 1.035,00 490,00 150,00

13AR (alto)

FM (medio / alto)62,03 37,08 18,54 1.035,00 830,00 605,00

14AR (medio / alto)

FM (medio / alto)37,08 19,06 9,88 1.035,00 690,00 240,00

15AR (bajo / medio)

FM (bajo)22,18 11,26 7,10 315,00 220,00 105,00

Cuadro comparativo de Valores de Construcciones

Zonas 5 y 11

VALOR FISCAL DE LA

CONSTRUCCIÓN

según ANTIGÜEDAD

U$S/m2

COSTO UNITARIO BÁSICO DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN VALORES DE

MERCADO (CUB)

U$S/m2

CUBmedia= 302,97 U$S/m2Nueva

hasta 20 años

Antigua

mayor a 20 años

FactorT_PCUBPadrón

U$S/m2FactorRHmedio

CUBFinal

U$S/m2FactorRHmedio

CUBFinal

U$S/m2

R 251,41 125,79 1,97 597,29 0,84 500,80 0,46 273,54

A 202,72 101,88 1,74 527,02 0,84 441,88 0,46 241,36

B 154,38 86,29 1,16 351,34 0,84 294,59 0,46 160,91

C 129,78 64,11 1,00 302,97 0,84 254,03 0,46 138,75

D 103,96 52,85 0,65 196,93 0,84 165,12 0,46 90,19

E 77,80 40,20 0,35 106,04 0,84 88,91 0,46 48,56

F 73,99 41,41 0,95 287,22 0,84 240,82 0,46 131,54

G 59,43 33,27 0,61 184,14 0,84 154,39 0,46 84,33

H 29,80 16,63 0,40 119,69 0,84 100,36 0,46 54,82

Tipos de

Construcción

Nueva

hasta 20

años

Antigua

mayor a

20 años

Zonas 6 al 10

y 12 al 15

VALOR FISCAL DE LA

CONSTRUCCIÓN

según ANTIGÜEDAD

U$S/m2

COSTO UNITARIO BÁSICO DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN VALORES DE

MERCADO (CUB)

U$S/m2

CUBmedia= 302,97 U$S/m2Nueva

hasta 20 años

Antigua

mayor a 20 años

FactorT_PCUBPadrón

U$S/m2FactorRHmedio

CUBFinal

U$S/m2FactorRHmedio

CUBFinal

U$S/m2

R 182,45 91,83 1,97 597,29 0,84 500,80 0,46 273,54

A 84,21 42,28 1,74 527,02 0,84 441,88 0,46 241,36

B 64,11 35,87 1,16 351,34 0,84 294,59 0,46 160,91

C 54,41 26,86 1,00 302,97 0,84 254,03 0,46 138,75

D 43,32 22,00 0,65 196,93 0,84 165,12 0,46 90,19

E 32,40 16,81 0,35 106,04 0,84 88,91 0,46 48,56

F 61,51 34,65 0,95 287,22 0,84 240,82 0,46 131,54

G 51,98 25,82 0,61 184,14 0,84 154,39 0,46 84,33

H 25,99 13,00 0,40 119,69 0,84 100,36 0,46 54,82

Tipos de

Construcción

Nueva

hasta 20

años

Antigua

mayor a

20 años

COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor

de mercado - CONSTRUCCIÓN

Zonas 5 y 11

INDICES de VARIACION ENTRE

EL VALOR FISCAL Y EL VALOR

DE MERCADO (VF/VM)

Nueva

hasta 20 años

Antigua

mayor a 20 años

R 50,20% 45,99%

A 45,88% 42,21%

B 52,41% 53,63%

C 51,09% 46,20%

D 62,96% 58,60%

E 87,50% 82,77%

F 30,72% 31,48%

G 38,49% 39,45%

H 29,70% 30,34%

Promedio 49,88% 47,85%

Máxima Variación 29,70% 30,34%

Mínima Variación 87,50% 82,77%

Tipos de

Construcción

Zonas 6 al 10 y

12 al 15

INDICES de VARIACION ENTRE

EL VALOR FISCAL Y EL VALOR

DE MERCADO (VF/VM)

Nueva

hasta 20 años

Antigua

mayor a 20 años

R 36,43% 33,57%

A 19,06% 17,52%

B 21,76% 22,29%

C 21,42% 19,36%

D 26,23% 24,40%

E 36,44% 34,61%

F 25,54% 26,34%

G 33,67% 30,61%

H 25,90% 23,71%

Promedio 27,38% 25,82%

Máxima Variación 19,06% 17,52%

Mínima Variación 36,44% 34,61%

Tipos de

Construcción


de mercado - SUELOINDICES de VARIACION ENTRE EL VALOR FISCAL Y EL

VALOR DE MERCADO (VF/VM)

Zona urbana

impositiva

Zonas propuestas en


Máximo

%

Medio

%

Mínimo

%

5AT (medio / alto)

FM (medio)7,30% 5,08% 3,81%

6

AC (medio

AR (medio)

AT (medio / alto)

7,57% 5,15% 4,12%


AT (bajo)3,43% 4,03% 7,76%


AT (bajo)2,58% 3,04% 6,77%

9AR (bajo / medio)

AI (bajo)6,14% 4,79% 4,62%

10AR (alto)

FM (medio / alto)4,27% 2,76% 1,92%

11AC (bajo / medio / alto)

FM (medio)10,25% 7,00% 3,86%

12AI (bajo / medio / alto)

FM (medio / alto)4,27% 4,67% 7,74%

13AR (alto)

FM (medio / alto)5,99% 4,47% 3,06%

14AR (medio / alto)

FM (medio / alto)3,58% 2,76% 4,12%

15AR (bajo / medio)

FM (bajo)7,04% 5,12% 6,77%

Promedio 5,67% 4,44% 4,96%

Máxima Variación 2,58% 2,76% 1,92%

Mínima Variación 10,25% 7,00% 7,76%

Promedio Gral. de Valor de

suelo - ZUI:23,17 U$S/m2

Promedio Gral. de Valor de

suelo - ZVPropuesta:499,39 U$S/m2

Índice % Gral. 4,64%

Múltiplo Gral. 21,55


de mercado - SUELO

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Valor mín. ZUI_No pavimentado(U$S/m2)

11.61 9.88 8.14 7.10 4.85 11.61 18.54 11.61 18.54 9.88 7.10

Valor Mínimo de mercado (U$S/m2) 305.00 240.00 105.00 105.00 105.00 605.00 480.00 290.00 605.00 240.00 105.00

0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00

1,000.001,100.00

Val

ore

s (U

$S/m

2)

Zonas urbanas impositivas (ZUI)Zona 10 / Zona 13

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Valor medio ZUI_Empedrado (U$S/m2) 22.87 19.06 14.90 11.26 8.14 22.87 37.08 22.87 37.08 19.06 11.26

Valor Medio de mercado (U$S/m2) 450.00 305.00 275.00 275.00 150.00 860.00 550.00 345.00 860.00 605.00 240.00

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

800.00

900.00

1,000.00

1,100.00

Val

ore

s (U

$S/m

2)

Zonas urbanas impositivas (ZUI)

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Valor máx. ZUI_Asfalto / Adoquinado(U$S/m2)

44.18 37.08 29.46 22.18 14.73 44.18 62.03 44.18 62.03 37.08 22.18

Valor Máximo mercado (U$S/m2) 605.00 490.00 860.00 860.00 240.001,035.00605.00 605.001,035.00860.00 315.00

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

800.00

900.00

1,000.00

1,100.00

Val

ore

s (U

$S/m

2)

Zonas urbanas impositivas (ZUI)

Zona urbana

impositiva

Zonas propuestas en


Asfalto /

Adoquinado

U$S/m2

Máximo

U$S/m2

10AR (alto)

FM (bajo / alto)44,18 1.035,00

13AR (alto)

FM (medio / alto)62,03 1.035,00

Promedio 53,11 1.035,00


de mercado - SUELO


de mercado – SUELO(en 2 km2 = 200 Ha.)

2003 2020


de mercado – SUELO

VF = 22,18 U$S/m2VM = 180,00 U$S/m2

Índice = 12,32%

VF = 44,18 U$S/m2VM = 530,00 U$S/m2

Índice = 8,34%

VF = 44,18 U$S/m2VM = 1.035,00 U$S/m2

Índice = 4,27%

CASO 1 – ZONA 9? (15)

Fuente: https://www.ultimahora.com/desde-ayer-ya-no-se-gira-la-izquierda-lillo-y-denis-roa-n1065230.html

DISTRITO DIRECCIÓN ZONA MANZ LOTEZONA_IMPOSI

TIVA

VU_Suelo

U$S/m2

CUB_Const.

U$S/m2

LA RECOLETA Lillo esq. Denis Roa (Asfaltado) 14 915 xx 9 14,73 64,11Fuente: https://www.catastro.gov.py/liquidacion_impuestos

Valores de mercado propuestos - según Plan Regulador 14 915 xx 15 315,00 294,59

4,68% 21,76%

Valores de mercado ajustados a la condicion actual 14 915 xx n/a 733,43 294,59

2,01% 21,76%

Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#

VU_Suelo

U$S/m2

CUB_Const.

U$S/m2Observación

ZUI 14,73 64,11 Valor muy bajo

Zvalor 315,00 294,59 PR debe ser revisado

Vmercado 733,43 294,59 Valor puntual estimado

CASO 2 – ZONA 9

Fuente: Propia

DISTRITO DIRECCIÓN ZONA MANZ LOTEZONA_IMPOSI

TIVA

VU_Suelo

U$S/m2

CUB_Const.

U$S/m2

LA CATEDRALNapoleón Ortigoza c/ Gral. Francisco

Miranda (Adoquinado)11 586 xx 9 14,73 54,41

Fuente: https://www.catastro.gov.py/liquidacion_impuestos

Valores de mercado propuestos - según Plan Regulador 11 586 xx 9 240,00 90,19

6,14% 60,32%

Valores de mercado ajustados a la condicion actual 11 586 xx n/a 115,07 90,19

12,80% 60,32%

Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#

VU_Suelo

U$S/m2

CUB_Const.

U$S/m2Observación

ZUI 14,73 54,41 Valor muy bajo

Zvalor 240,00 90,19 Decreto debe ser revisado

Vmercado 115,07 90,19 Valor puntual estimado

CONCLUSIONES

1. El índice de variación entre valores fiscales ylos valores de mercado = 4,64%, según zonasde valores propuestos => SUB-VALORACIÓN;

2. Los valores fiscales tienen reducida (o NULA)integración con el mercado inmobiliario actual=> INCOHERENCIA.

RECOMENDACIONESA corto-mediano plazo

1. Revisar y adecuar la base de datos impositiva;

2. Planificar una transición del proceso deactualización (Zonas impositivas coherentes,Crear observatorio inmobiliario, etc.);

3. Establecer el certificado catastral como unafuente de información => Presentar comodeclaración jurada;

4. Reglamentar una “Auto-tasación” paraaumentar la base de datos.

RECOMENDACIONESA largo plazo

1. Revisar y adecuar la Ley de manera a incluirun proceso aplicable y de actualizaciónpermanente al sistema catastral(=>Multipropósito) alineados a valores demercado;

2. Crear alianzas entre instituciones yasociaciones (Ingenieros, Arquitectos,Valuadores, etc.).

AGUYJE!

MUCHAS GRACIAS!

MUITO OBRIGADO!

THANK YOU VERY MUCH!

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