presentación desarrollo urbano y asentamientos espontáneos

Desarrollo Urbano y

Asentamientos Espontáneos

ANTECEDENTES•La Falta de una política nacional y local así como el insuficiente controlurbano de los municipios, siguen propiciando el aparecimiento deasentamientos humanos irregulares.

•Procesos de ocupación y fraccionamiento informal del suelo no han contadocon una respuesta estatal eficaz , y los esfuerzos aislados de algunosmunicipios se han topado con fuertes limitantes originadas en la falta deherramientas de gestión adecuadas y una política nacional clara.

•En los municipios existen incipientes normas jurídicas que regulen demanera clara la regularización de asentamientos humanos informales.

•La falta de suelo con servicios a precios apropiados causado principalmentepor la especulación del mismo no ha permitido la existencia de una ofertasuficiente de este suelo, por lo que tanto los proyectos de vivienda socialcomo las soluciones de vivienda que genera el mercado informal se localicenen las periferias agravando el proceso de crecimiento expansivo ydescontrolado de las ciudades

ANTECEDENTES

•Los procesos de regularización existentes han fomentado la aparición denuevos asentamientos informales situación agravada por la falta demecanismos efectivos de control y sanción.

•Al tratarse de procedimientos de excepción (al margen de la normativaregular) es necesario un marco normativo especial que defina tanto losmecanismos y herramientas de gestión , control y sanción como los plazos.

•Los costos de transferencia de dominio y tasas de notarios y registradoresde la propiedad suelen ser en muchos casos un impedimento para laregularización

Problemática

A• INVASIONES

B• URBANIZACION

INFORMAL

C• DERECHOS Y

ACCIONES

A• INVASIONES

TERRENOS PÙBLICOS

TERRENOS PRIVADOS

Ocupación ilegal de predios públicos o privadosgeneralmente hechos por la fuerza.

En caso de predios privados la negociación entre propietario yposesionarios es difícil LA PROPIEDAD TIENE QUE SERTRASLADADA A LOS POSESIONARIOS O AL ESTADO

Es frecuente la presencia de dirigentes politizados y deconflictividad social,

Se produce venta múltiple de predios (varias veces el mismo lotea distintos posesionarios)

La ocupación tiende a ser densa y apresurada

Poca planificación urbanística, sin servicios y sin previsión deriesgos o protección de zonas sensibles

Ausencia absoluta de un trazado vial adecuado y áreas verdes ycomunales.

En predios públicos es necesario seguir complejos pasos legales

PROBLEMÁTICA ESPECIFICA

B• URBANIZACION

INFORMAL

URBANANO

URBANA

Fraccionamiento no autorizado de un prediopropiciado por el dueño del mismo, o intermediariosquienes usualmente mantiene la propiedad global otermina transfiriéndola por distintos tipos depresiones a la organización social creada por loscompradores

Usualmente cuenta con algún grado de planificación urbanaque puede o no respetar la zonifificación del sector

Los posesionarios gestionan los servicios básicos y las obrasde urbanización

Pueden tener distintos grados de consolidación en función del tiempo del asentamiento y de los servicios existentes

No suelen presentar grados significativos de conflictividadsocial

En muchos casos cuentan con reserva de espacios verdes ycomunales con distinto grado de calidad

Pueden encontrarse dentro o fuera del límiteurbano oficial


C• DERECHOS Y

ACCIONES

URBANO RURAL

Los habitantes son copropietarios del terreno

Figura legal de copropiedad utilizada para suplir la imposibilidad de fraccionar legalmente, tanto por formar parte del mercado informal (lotizadores) como por no cumplir con el lote mínimo definido por zonificación

En predios urbanos es una forma de “simular” la entrega de escrituras de cuerpo cierto por parte del lotizador informal, pero solo se entrega una cuota o participación del lote total que no ha sido fraccionado.

En predios rurales es más común su uso en sucesión por herencia cuando no es posible cumplir con el lote mínimo

Genera problemas complejos al momento de la legalización o regularización de la propiedad por la necesidad de contar con el consentimiento del 100% de derecho-accionistas, o la aplicación de la herramienta de partición administrativa ( COOTAD)

El Juez de lo Civil puede fraccionar legalmente los lotes


PUNTOS CRITICOS

ENTREGA ESCRITURAS

INDIVIDUALESPROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

PLANIFICACION URBANA

Gestión de Riesgos

Uso de SueloTamaño de lote

Servicios Subsidiaridad

¿QUIEN?¿QUE? RECURSOS

-Levantamientos-Proyecto Urbanización-Información: Posesionarios/Copropietarios- Procesos Legales

PúblicosPrivados

PUBLICO PRIVADO

Estado CentralMunicipio

Organización Social

ReubicacionesMitigación

REGULARIZACION FISICA

INFORMACION CATASTRAL

Inicio Proceso

Final Proceso

ENTREGA ESCRITURAS

INDIVIDUALES

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

¿Quién lo hace?¿Qué se necesita? ¿De donde vienen los recursos?

-Levantamientos-Proyecto Urbanización-Información: Posesionarios/Copropietarios- Procesos Legales Públicos

PrivadosPUBLICO PRIVADO

Estado CentralMunicipio

Organización Social

ENTREGA ESCRITURAS

INDIVIDUALES

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

PLANIFICACION URBANA

Gestión de Riesgos

Uso de SueloTamaño de lote

Servicios Subsidiaridad


Inicio Proceso

Final Proceso

ReubicacionesMitigación

REGULARIZACION FISICA

ENTREGA ESCRITURAS

INDIVIDUALES

RURAL

URBANO

BEDE

MIDUVI

MUNICIPIOS

• Financiamientos•Líneas de crédito

• Asistencia Técnica•Política en general

• Ejecutor Proceso

LEY DE TIERRAS(Tierras Agrícolas)

PLANIFICACION URBANA•Gestión de riesgos: es vital contar con políticas e información claras sobre la situaciónde riesgo de los lotes que forman parte del asentamiento con el fin de tomar decisionesmás precisas y prever posibles mitigaciones o reubicaciones parciales o totales (dentroo fuera del asentamiento)

•Uso de suelo y tamaño mínimo de lotes: se debe contar con la capacidad operativa,legal y administrativa que permita cierto grado de flexibilidad al momento deregularizar el asentamiento (capacidad de modificar la zonificación con la mismaordenanza de regularización)

•Servicios: la regularización debe estar atada a la capacidad del Municipio de dotar conservicios básicos al asentamiento o de la organización social de contar con alternativasen áreas no urbanas

•Subsidiaridad: en caso de que el municipio no cuente con los recursos necesarios parallevar todo o una parte del proceso de regularización contara con el apoyo del GobiernoCentral. En lo posible ( en base al grado de consolidación) el proceso de regularizacióndebe estar acompañado de la regularización física de la ocupación con miras a mejorarla calidad del hábitat


Inicio del proceso: la información catastral existente y la definición deparámetros técnicos apropiados servirán como base para el desarrollodel proyecto de regularización urbanística

•Final del proceso: el levantamiento y el proyecto de urbanizaciónservirán como insumos importantes para la actualización de lainformación del catastro municipal

PROPUESTA

PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO NACIONAL DE

REGULARIZACION

•Dotar de un marco normativo y de procedimientos nacional unificado quepermita una gestión más eficaz y coordinada de los procesos de regularización

•Establecer procedimientos que permitan adaptar las herramientas de gestióna las distintas realidades del mercado informal del suelo en cada región y/ocantón

•Tiempo 4 años a partir de la vigencia de la ley

•Fortalecer mediante la ley las carencias de los municipios

•Generar nuevos procesos administrativos y legales para procesos deregularización

•Fortalecer desde el estado central el talento humano de los GADS

TERRENOS PRIVADOS

Expropiación

Negociación

Reubicación

COMITÉ BARRIAL MUNICIPIO

VENTA DIRECTA

ADJUDICACIONMIDUVI

TASA UNICA POR

REGULARIZACION

+ 50% CONSOLIDACION

1. RIESGO NO MITIGABLE

2. .-50%CONSOLIDACION EN AREAS NO SERVIDAS

Aprobación Municipal

REGULACION

APROBACION

NOTARIA

PUBLICA

MUNICIPAL

REGISTRO

PROPIEDADLEVANTAMIENTO

FISICO

ESCRITURA INDIVIDUAL

A1

• INVASIONES PREDIOS PRIVADOS

A1• INVASIONES

PREDIOS PRIVADOS

PROPUESTA

Procedimiento Legal

Expropiación.- FIJACION PRECIOdescontado valor generado porintervención pública.

Transferencia de la propiedad global a favorde los posesionarios (Organización Social) oal Municipio dependiendo de la modalidadde entrega de títulos apropiada

Entrega de la propiedad individual en basea censos y levantamientos

• Procedimiento Administrativo

– Creación de unidades especializadasnacionales (coordinación) y locales (unidadejecutora)

– Procesos notariales y pagos de tasassimplificados y especializados (notaríasespecializadas)

– Creación de unidades de control y de gestiónde la sanción a los lotizadores

A2

• INVASIONES

TERRENOS PUBLICOS

-50% +50%

REUBICACION ADJUDICACION

MUNICIPIO



REGULACION

APROBACION

NOTARIA

PUBLICA

MUNICIPAL

REGISTRO

PROPIEDAD

LEVANTAMIENTO

FISICO

A2• INVASIONES

PREDIOS PUBLICOS

PROPUESTA

Procedimiento Legal

Delegación al Municipio de la facultad deentrega y cobro de los títulosindividuales

Entrega de títulos en base a censo ylevantamiento


– Creación de unidades especializadasnacionales (coordinación) y locales(unidad ejecutora)

– Procesos notariales y pagos de tasassimplificados y especializados (notaríasespecializadas)

– Creación de unidades de control y degestión de la sanción a los lotizadores

PROPIEDAD DE LA ORGANIZACION

SOCIAL

PROPIEDADLOTIZADOR

Reajuste Terrenos

-40% Obligatorio

+40% Opcional

Proceso de

Juzgamiento

Arts. 476 y 477 COOTAD

Pago o embargo

Venta Organización Social

B• URBANIZACION

INFORMAL



REGULACION

APROBACION

NOTARIA

PUBLICA

MUNICIPAL

REGISTRO

PROPIEDAD

LEVANTAMIENTO

FISICO

B• URBANIZACION

INFORMAL

Procedimiento Legal

Transferencia de la propiedad global anombre de la Organización Social (legalmenteconstituida)

Entrega de títulos individuales a cargo de laOrganización Social en base a listado desocios validado por el Estado


– Creación de unidades especializadas nacionales(coordinación) y locales (unidad ejecutora)

– En asentamientos con consolidación mayor al60% levantamiento y consolidación de lascondiciones de ocupación

– En asentamientos con consolidación menor al60% el proceso estará condicionado a un plan dereajuste de terrenos

Proceso Partición

administrativa 70%

Poder

100% Derechos y Acciones

Reajuste Terrenos

-40% Obligatorio

+40% Opcional

C• DERECHOS Y

ACCIONES



REGULACION

APROBACION

NOTARIA

PUBLICA

MUNICIPAL

REGISTRO

PROPIEDAD

LEVANTAMIENTO

FISICO

C• DERECHOS Y

ACCIONES

Procedimiento Legal

Consolidación del 70% de derecho-accionistaspara la habilitación del suelo o aplicación de lapartición administrativa

Entrega de títulos individuales a cargo de laOrganización Social en base a poder especialotorgado por los copropietarios


– Creación de unidades especializadas nacionales(coordinación) y locales (unidad ejecutora)

– En asentamientos con consolidación mayor al60% levantamiento y consolidación de lascondiciones de ocupación

– En asentamientos con consolidación menor al60% el proceso estará condicionado a un plande reajuste de terrenos

– Procesos notariales y pagos de tasas simplificadosy especializados (notarías especializadas)

– Creación de unidades de control y de gestión de lasanción a los lotizadores

LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE URBANIZACION

Restitución aerofotogramétrica como base para los levantamientoscomplementada con comprobación en sitio

Cada municipio deberá crear una unidad especializada que elaborará elproyecto de reajuste de terrenos o regularización física y legal, conparticipación de los socios de la Organización Social

La colocación de mojones en el sitio correrá a cargo de la OrganizaciónSocial con coordinación y validación de la unidad especializada

REGULACION - APROBACION

El municipio aprobará el fraccionamiento en base al proyecto dereajuste o al levantamiento del estado actual según el caso

Constará además el cronograma valorado de obras de urbanización conlas garantías y plazos previstos en la ley y el listado de socios con elnúmero de predio que le será adjudicado

En los Planes de Ordenamiento los Municipios deben prever Zonas deInterés Social Especial o similares figuras que permitan hacer los ajustesnecesarios de zonificación y usos de suelo en caso de que seaindispensable

CONSIDERACIONES FINALES

•Los responsables de la ejecución de las obras de urbanización en losplazos establecidos en la ordenanza de aprobación serán losbeneficiarios (adjudicatarios). El Estado podrá financiar todo o una parte

•Prohibición de Derechos y Acciones de aquí en adelante

•Prohibición a los nuevos propietarios de vender su lote por diez años

•No más lotes en el cantón

•No más de tres lotes en el país

•Proceso de legalización: 4 años improrrogables

•Asentamientos posteriores 2011 derrocamiento

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