presentación ec. leonardo mesais

Inversiones en el territorioDesarrollo sustentable o

salto sin paracaídas

La Economía y la Cuestión Ambiental

Crecimiento, desarrollo y medio ambiente

� Impactos sobre el medio ambiente de un crecimiento continuo a escala de la economía mundial.

Energía disipada

Extracción de Emanación de Población humana y Extracción de Emanación de

recursos residuos y

materiales desechos

� No existen límites para esta expansión?

� La economía mundial podrá seguir expandiéndose indefinidamente sin provocar serias repercusiones en el medio ambiente?

Población humana y Producción material


Residuos, Desechos Residuos, DesechosEnergía disipada Energía Disipada

Producción ConsumoReciclaje

Como se produce Que se demandaDonde se produce Quien demandaDonde se produce Quien demanda

A partir de que se produce

Factores estructurales Factores dinámicos

Tipos de productos generados Renta per capitaTecnologías Distribución de la renta, riquezaFactores espaciales y de oportunidadesEstructura empresarial Gustos y preferenciasFactores e influencias internacionales Importación de hábitos de consumo


Factores Naturaleza e demográficos intensidad de los

Escala de la impactos de la

economía actividadeconomía actividad

Producción material económica sobre el

per capita medio ambiente

Estilo de desarrollo


� En situaciones de rápida expansión demográfica y de acentuada pobreza el control de estos procesos se torno virtualmente imposible.

� La creciente concentración de población ocurre en países con baja capacidad de inversión en infraestructura social, se traduce en formidables impactos ambientales.traduce en formidables impactos ambientales.

Pobreza Segmento de renta media y alta:

Desigualdades Polución, congestión de vehículos,

distributivas Problemas degradación

Concentración ambientales

de población Segmento de baja renta: carencia

de servicios básicos.


� Considerable divergencia en un punto central: posibilidad del medio ambiente de soportar una expansión continuada del sistema económico.

� En un extremo los optimistas delirantes: con mercados libres y desarrollo tecnológico, suplementado por políticas públicas que apunten a la eficiencia económica, la humanidad podrá apunten a la eficiencia económica, la humanidad podrá encontrar formas de controlar los problemas ambientales y seguir creciendo. En el otro extremo los pesimistas exacerbados, para los cuales el planeta está en una trayectoria irreversible en el sentido de una gran catástrofe. Ambas posturas llevan al inmovilismo.

� No se podrá actuar en forma más efectiva para conducir a la humanidad en el sentido de la sustentabilidad?


� Será válido considerar, en principio, que una continuada expansión de la economía es compatible, en el largo plazo, con la sustentabilidad ecológica?

� Si la respuesta fuera positiva, será que nuestro elenco de tecnologías e instrumentos económicos es, en la práctica, tecnologías e instrumentos económicos es, en la práctica, consistente con ese objetivo?

� Si eso no ocurre, cuál será la trayectoria política e institucional más eficaz (menos costosa) para pasar de la situación actual a una economía global sustentable?

Elementos básicos de la cuestión ambiental

� La enorme escala de las operaciones de extracción y procesamiento primario en industrias extractivas, generan volúmenes elevados de residuos, muchos altamente perjudiciales para el medio ambiente.

� 1993.Extracción mundial de bauxita 106 millones de toneladas métricas. Contenido de metal aluminio 19,8%. Sobraron 86

Cobremillones de toneladas de residuos minerales. Cobre: 2,5 billones de toneladas de mineral removido, con una cantidad de metal correspondiente a menos el 0,4% en peso. Hierro: 989 millones de toneladas movilizadas, generando una cantidad de metal correspondiente al 53% del peso total. Uranio: extracción de 1,9 billones de toneladas de mineral con apenas 0,002% en peso de producto refinado. Enorme generación de residuos en la etapa de extracción.

¿Para que el uso de la Economía Ambiental?Punto de vista Macroeconómico

Valoración de activos y pasivos ambientales de la nación y suincorporación en las cuentas nacionales

Por Ejemplo: PIB con la inclusión de los activos y pasivosambientales

Punto de vista Microeconómico

Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no unaAyuda en la toma de decisiones sobre acometer o no unadeterminada política ambiental. (análisis de los instrumentoseconómicos de políticas ambientales).

Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no undeterminado proyecto.

Ayuda a determinar el costo de un daño ambiental incurrido ala sociedad para que ésta sea resarcida.

Ayuda a determinar los pagos por los bienes y serviciosambientales.

Principal: Crea la base para la conservación de los recursosnaturales

Principales corrientes de pensamiento

Hipótesis Ambiental

Foco de Análisis Medio Ambiente Medio Ambiente

Neutro/Pasivo con intervenciones

Economía de Mercado Economía Ambiental

o países desarrollados Neoclásica

Capacidades de Economía de la

generaciones futuras sobrevivencia

de atender necesidades

Países o regiones Variante Cepalina Ambientalismo de los

Pobres Fundamentalismo Socio pobres (Martines Allier)

ambiental Marxismo verde

CONSECUENCIAS SOCIALES

• AUMENTO DE LA INMIGRACIÓN POR MAYORES EXPECTATIVAS SOCIOLABORALES

DISMINUCIÓN / PÉRDIDA DE LA IDENTIDAD LOCAL• DISMINUCIÓN / PÉRDIDA DE LA IDENTIDAD LOCAL

• NUEVO CONTEXTO: EL ENTORNO PORTUARIO

CONSECUENCIAS ECONÓMICAS

DIVERSIFICACIÓN PRODUCTIVA

REPERCUSIONES REVALORIZACIÓN REPERCUSIONES

SECTORIALES

MAYORES NECESIDADES

DE FINANCIACIÓN

REVALORIZACIÓN DEL SUELO

CONSECUENCIAS TERRITORIALES

Mayor presión sobre

Espacios Naturales Protegidos

Suelos rústicos

amenazados

Crecimiento de los cascos urbanos

y de sus orlas periféricas

Deterioro

paisajístico

Amenazas al

sector turísticoy de sus orlas periféricas

Reconcentración de actividades

y servicios en la banda litoralMayor capacidad de

centralidad departamental

sector turístico

Consolidación del nodo

logístico

CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES

Recelo de la población autóctona.

Nuevos hábitos alimentarios

y sociales.

Campaña de sensibilización

ante la inmigración.

Difusión de las nuevas demandas alimenticias y

sociales (tradiciones

y costumbres foráneas).

Nuevas formas culturales

y religiosas.

Disuasión de la inversión por

infraestructuras insuficientes

Mayores costes del transporte.

Reserva de suelo para

equipamiento.

Ejecución de las propuestas

infraestructurales previstas

Mejoras en la red de suministro y

abastecimiento de combustible.


Reducción del nivel de vida por

dificultades en los abastecimientos.

Problemas higiénicos-sanitarios.

Planificación de las infraestructuras

adecuadas a las demandas previstas.

Campaña de educación sanitaria

(hábitos alimenticios e higiénicos

y prevención médica).

Incremento de los precios

de los suministros por

aumento de la demanda.

Saturación de los servicios

sanitarios

Número de plazas escolares

y de profesores insuficiente.

Inadecuación de

la oferta cultural

Políticas públicas de subvenciones

energéticas y de recursos básicos.

Planificación del equipamiento

sanitario ante las nuevas demandas.

Planificación de las dotaciones

educativas y de la correspondiente

oferta pública de empleo.

Planificación de las instalaciones

culturales y de ocio (bibliotecas,

museos, cines, teatros, ludotecas).


Inseguridad por focos de

marginalidad social.

Enriquecimiento especulativo

y endeudamiento familiar.

Asistencia social a colectivos desfavorecidos

(parados, drogo dependientes, violencia de

género,…)

Adecuación de los servicios policiales

a la nueva situación social.

Planificación de las necesidades

actualizadas de vivienda y potenciación

de la Promoción

Pública y la Protección Oficial.

Nuevas necesidades escolares

Disminución / pérdida

de la identidad local.

Atractivo tecnológico del

entorno portuario.

Menor seguridad ciudadana motivada por el

entorno portuario y la población de aluvión.

Pública y la Protección Oficial.

Plan de Guarderías y de

atención a niños en casa

Fomento de los aspectos culturales

autóctonos: fiestas, folclore,

gastronomía, arquitectura popular,

Impulso al turismo tecnológico (Puerto

robotizado) y difusión de las

excelencias de las nuevas instalaciones.

Centro de Acogida a Inmigrantes y

creación de nuevos centros policiales.

La valuación de los beneficios ambientales

�El valor total de un recurso.

�Métodos empíricos de valuación de beneficios ambientales.

�Métodos indirectos:

Método de los costos evitados o inducidos

Método de los precios hedónicos

Métodos directos: el método de la valoración

contingente

Inversiones en el territorioHerramientas financieras para el

Desarrollo Inmobiliario Desarrollo Inmobiliario

OBJETIVO

Ayudarlos a entender de que forma la globalización afecta la forma enque emprenderemos nuestros desarrollos inmobiliarios en el futuro,tanto para el constructor de una torre de oficinas en Shangai comopara el desarrollador de un pequeño conjunto de duplex en Punta delEste o Carrasco.

Hoy, la versatilidad es un factor clave para el éxito en los negocios. Losciclos macro-económicos son cada vez más cortos y los cambios detendencias son cada vez más bruscos. Por eso, los más ágiles en losnegocios, los más flexibles y los más versátiles son quienes mejorarbitran esas realidades mutantes logrando los mejores resultados

Temas a tener presentes

�Estudiar a fondo como inciden los ciclos económicos externos ennuestra actividad, y aprenderemos a identificar en que parte del cicloestamos antes de emprender un nuevo proyecto.�Conocer el origen de la actual crisis financiera, y tratar de analizar lascausas que llevaron a esta crisis.�Analizar los tres principales aspectos que diferencian los desarrollosinmobiliarios en Uruguay del resto del mundo: el funcionamiento de losinmobiliarios en Uruguay del resto del mundo: el funcionamiento de losciclos económicos, el aspecto impositivo y las alternativas de financiación.�Conocer la estructura óptima de capital que deberemos buscar paranuestros proyectos de inversión inmobiliaria en el futuro.�Tener un poco de claridad a las “novedosas” herramientas definanciación que surgieron en los últimos 10 años, y analizar las ventajas ydesventajas de las mismas.�Estudiar los principios básicos de los desarrollos sustentables, uno delos pilares del desarrollo inmobiliario en el siglo XXI;

Nuevos productos y jugadores financieros

� CMBS� REITS� CDOs� Oportunity Funds� Derivatives� Aumento de la securitización

Las tres diferencias

� Los ciclos económicos;� La estructura optima de capital;� El régimen impositivo

Fuentes convencionales de financiamiento. Instrumentos privados y públicos. Condiciones de aplicabilidad a proyectos urbanos.

Sistema financiero y mercado de capitales domésticos. Nuevos mecanismos de intermediación financiera. Gestión de fondeo corporativo y de proyectos. Complementariedad con el financiamiento bancario y otras fuentes no bancarias. Evaluación de viabilidad de productos de inversión vía mercados de capitales. Fideicomisos, fondos comunes de inversión y programas de deuda corporativa. Préstamos sindicados. Otros esquemas estructurados. Aplicación a proyectos urbanos. Limitaciones micro y macro. Estrategias de diseño. Presentación y desarrollo matricial de tipología de proyecto urbano / diseño. Presentación y desarrollo matricial de tipología de proyecto urbano / soluciones de financiamiento.

BIBLIOGRAFIAFoundations of Financial Markets and Institutions (3rd Edition) by Frank J.Fabozzi, Franco G Modigliani, Frank Jones, Michael G. Ferri , 2002.Mercados e Instituciones Financieras. Jeff Madura, 2001El Crack del Sistema Financiero y el Financiamiento al Sector Productivo enArgentina. A Cosentino. 2002.Los Estructurados como Solución de Financiamiento en Contextos de bajaProfundidad Financiera. A Cosentino. 2003.

Ingenierías financieras no convencionales. Innovaciones en financiamiento corporativo y de proyectos. Soluciones estructuradas

para proyectos urbanos. Diseño y Organización. Productos subyacentes de inversión y estrategias de Colocación. Perfil de

inversores objetivo.

Diseño de la estrategia de financiamiento. Instrumentos estructurados. Esquemas de financiamiento de proyectos urbanos. Evaluación y diseño de estrategias contingentes (esquemas mixtos de deuda y participación societaria, híbridos). Fideicomisos. Definición legal. Tipología. Funcionalidad. societaria, híbridos). Fideicomisos. Definición legal. Tipología. Funcionalidad. Diseños alternativos bajos criterios tailor made. El producto de inversión subyacente. Proceso metodológico de estructuración y colocación. Integración de capital y esquemas de calce con los requerimientos de desarrollo del proyecto. Preparado de información económica requerida. Management financiero y ajustes on-going. Esquema de valuación intertemporal como mecanismo de gestión de financiamiento. Consideraciones jurídicas asociadas.

Tecnología de Project Finance. Marco Conceptual. Esquemas Jurídicos y Funcionales. Condiciones de Aplicabilidad a proyectos urbanos.

Definición. Marco de consistencia. Condiciones de aplicación. Modelos funcionales. Estructuras jurídicas. Objetivos y limitaciones. Ventajas y desventajas. Tipología de proyectos urbanos elegibles. Su aplicación en contextos de elevado riesgo jurídico. Correlación entre riesgo soberano, rendimiento de títulos, tasas de descuento y tipo de inversión a financiar. Colaterales. Estructuras específicas. Procesos de diseño. Management Colaterales. Estructuras específicas. Procesos de diseño. Management financiero bajo estructuras de project finance. Actores, roles y funciones.

Aplicación de esquemas de Project Finance a proyectos urbanos públicos o mixtos. Marco conceptual. Esquemas jurídicos y

funcionales. Contribución a las políticas de inversión pública e infraestructura

Aplicación de las tecnologías de project finance al sector público. El

financiamiento de programas de inversión pública. Diseño de proyecto. Esquemas

dinámicos de garantías. Flujos de ingresos tributarios. Imposición de tasas

específicas, cargos por uso. La lógica inversa de la modelización financiera

convencional y la estimación de capacidad presupuestaria intertemporal para el convencional y la estimación de capacidad presupuestaria intertemporal para el

pago de servicios de deuda. Consorcios y corredores productivos / de

infraestructura. Proyectos inmobiliarios, residenciales y comerciales. Proyectos de

vivienda social, de infraestructura y de promoción a la actividad productiva.

Rentabilidad económica / beneficios sociales. Configuraciones jurídicas

tentativas. Actores, roles y funciones. Articulación pública-privada para el

financiamiento y desarrollo del proyecto. La participación de los gobiernos

subnacionales y del empresariado local. Esquemas de mitigación del riesgo

institucional. Productos subyacentes de inversión .

Valuación del proyecto como elemento crítico en la ingeniería de Financiamiento y en el diseño del productos subyacente de inversión

Los esquemas de valuación como estrategia de financiamiento. Cuantificación de

up side y de gaps respecto de precio de entrada al proyecto. Modelización de

escenarios prospectivos a distintos niveles de análisis. Presentación de criterios

metodológicos alternativos. Las limitaciones de inexistencia de información.

Criterios de ajuste. Análisis de divergencia entre los modelos de valuación. Crítica

al modelo de Discounted Cash Flow. Otros modelos alternativos. Parámetros para

realizar la valuación. Consideraciones metodológicas referidas a proyectos realizar la valuación. Consideraciones metodológicas referidas a proyectos

urbanos. El capital de riesgo en Argentina y otras economías emergentes.

Situación de los mercados de capitales. Los fondos de inversión y otros actores

participantes. Diseño de propuestas de participación accionaria en función del

perfil del inversor. Esquemas mixtos. Estructuración de financiamientos

transitorios. Riesgos asociados. Estrategias de gestión de financiamiento.

Esquemas de rondas de inversión. Particularidades en proyectos inmobiliarios.

Estamos listos para emprender

el camino?

Nos quedamoscómodos en

casa? Gratificacionesdesafíos, penas,desafíos, penas,

y alegrías

Vale la pena elesfuerzo?

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