presentatie supermarktvastgoed & huurrecht
TRANSCRIPT
![Page 1: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/1.jpg)
Supermarktvastgoed &
Huurrecht
Vrijdag 8 maart 2013
Jodit M. de Bruin
![Page 2: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/2.jpg)
2
Programma
• Inleiding huurrecht • Asbest • Exploitatieplicht • Afwijkende bedingen • Huurprijzen • Renovatie
![Page 3: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/3.jpg)
3
Inleiding (1)
Soorten huur Gebouwde onroerende zaken: 1. woonruimte 2. 290-bedrijfsruimte (o.a. supermarkt) 3. 230a-bedrijfsruimte/overige bedrijfsruimte 4. Overige zaken (o.a. roerende zaken)
![Page 4: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/4.jpg)
4
Inleiding (2)
Huurder 290-bedrijfsruimte geniet bescherming. • Kort gezegd 3 peilers:
1. Termijnbescherming (5+5 jaar) 2. Huurbescherming (huur eindigt in beginsel niet buiten de Ktr. om) 3. Huurprijsbescherming (art. 7:303 en 304 BW)
![Page 5: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/5.jpg)
5
Inleiding (3)
• Specifieke huurrechtbepalingen m.b.t. 290-bedrijfsruimte zijn in beginsel van semidwingend recht (Boek 7, afd. 6).
• D.w.z.: er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, althans huurder kan deze afwijkende bepalingen vernietigen.
• Er kan dus wel ten nadele van de verhuurder worden afgeweken!
![Page 6: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/6.jpg)
6
Inleiding (4)
Art. 3:52 BW: Recht op vernietiging verjaart 3 jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen ten dienste is komen te staan aan degene die deze bevoegdheid toekomt.
• Wanneer is dat?
![Page 7: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/7.jpg)
7
Inleiding (5)
• Hof Amsterdam 5 juni 2012, LJN: BZ0439
• Verjaring - niet bij wege van verweer!
![Page 8: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/8.jpg)
8
Asbest (1)
• Behoort het asbest tot het gehuurde?
• Zo ja, is de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW)?
![Page 9: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/9.jpg)
9
Asbest (2)
• Art. 7:215 lid 1 BW – toestemming verhuurder vereist “tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
• Belemmering gebruik? Gebrek?
![Page 10: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/10.jpg)
10
Asbest (3)
• Relevantie wel/niet gebrek:
- herstel gebrek (art. 7:206 lid 1 BW)
- evenredige huurprijsvermindering (art. 7:207 lid 1 BW)
- schadevergoeding (art. 7:208 BW)
![Page 11: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/11.jpg)
11
Asbest (4)
Art. 7:209 BW “Van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.”
• HP 3 september 2010, NJ 2010, 474 (KNP/Tamminga)
![Page 12: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/12.jpg)
12
Asbest (5)
• HP 3 september 2010, NJ 2010, 474 (KNP/Tamminga)
• Ktr. Rotterdam 12 augustus 2011, LJN:
BU6081 (woonruimte)
![Page 13: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/13.jpg)
13
Asbest (6)
• Ktr. Haarlem 1 maart 2012, LJN: BW4201 (WC Schalkwijk, Haarlem)
• Ktr. Haarlem 16 mei 2012, Journaal Huur en Verhuur augustus 2012, nr. 8, p. 230-231 (WC Schalkwijk, Haarlem)
![Page 14: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/14.jpg)
14
Asbest (7)
• Casus asbest
(Ktr. Amsterdam 28 januari 2013, LJN: BZ1004)
![Page 15: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/15.jpg)
15
Asbest (8)
• Dwaling?
• Asbest
• Gebrek?
• Informatieplicht/eigen schuld ING?
• Wetenschap Ahold?
• Uitvoering werkzaamheden
• Exoneratie ING?
• Naar maatstaven van R&B onaanvaardbaar?
![Page 16: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/16.jpg)
16
Asbest (9)
Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 12 huurovereenkomst:
“[Aan verhuurder is niet bekend/Aan huurder is bekend*]
dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid
van verhuurder met aanwezigheid van asbest in het
gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van
verhuurder ten aanzien hiervan.”
![Page 17: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/17.jpg)
17
Asbest (10)
Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.1 AB:
Zonder toestemming v/d verhuurder is
huurder bevoegd (…), mits niet de (bouwkundige)
constructie en/of technische voorzieningen betreffen.
Art. 13.2 en 13.4 AB: Buitenzijde en andere veranderingen:
altijd toestemming nodig
![Page 18: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/18.jpg)
18
Asbest (11)
Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.5 AB:
huurder dient steeds (nader) te onderzoeken of er sprake
is van asbest. Resultaten meedelen aan verhuurder en bij asbest:
overleg met verhuurder. Huurder vrijwaart verhuurder voor alle
mogelijke schade en gevolgen indien huurder,
bij asbest, overgaat tot uitvoeren werkzaamheden.
![Page 19: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/19.jpg)
19
Asbest (12)
Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.6 AB:
Huurder staat er voor in dat andere gebruikers v/h
gebouw geen hinder, schade en/of overlast ondervinden, ongeacht of
toestemming vereist is en/of is verleend.
![Page 20: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/20.jpg)
20
Asbest (13)
Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
• Is dit een goede oplossing?
• Wat zijn risico’s?
• Wat zou betere oplossing zijn voor de verhuurder?
![Page 21: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/21.jpg)
21
Exploitatieplicht (1)
• Volgt exploitatieplicht uit de wet?
• Art. 7:213 BW (goed huurderschap)
- Vz.rechter rb. Zwolle-Lelystad 26 juli 2006, WR 2007, 16
![Page 22: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/22.jpg)
22
Exploitatieplicht (2)
• Contractuele exploitatieplicht (bijv. Roz-model)
• Ktr. Breda 31 oktober 2007, LJN: BB6921 (Schuitema)
• Ktr. Dordrecht 7 mei 2007, LJN: BA4655 (supermarkt)
![Page 23: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/23.jpg)
23
Exploitatieplicht (3)
• Casus exploitatieplicht (Ktr. Breda 21 december 2000, Prg. 2001/5639) Unigro
![Page 24: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/24.jpg)
24
Exploitatieplicht (4)
Uitzonderingen op exploitatieplicht:
• Ktr. Utrecht 6 februari 2003, LJN: AF4867 (supermarkt)
• Hof Amsterdam 7 april 2005, WR 2006, 43
• Ktr. Amsterdam 6 april 2000, KG 2000, 98
![Page 25: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/25.jpg)
25
Exploitatieplicht (5)
Praktijkvoorbeeld:
Kan zich ook een uitzondering op de exploitatieplicht
voordoen als in de huurovereenkomst specifiek is bepaald
dat huurder daaraan ook gehouden is bij (o.a.):
verlieslatende exploitatie, tegenvallende omzet,
tegenvallende bezoekersaantallen enz.?
![Page 26: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/26.jpg)
26
Afwijkende bedingen (1)
Art. 7:291 BW
De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de
rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet
wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in
vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de
bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
![Page 27: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/27.jpg)
27
Afwijkende bedingen (2)
• Art. 7:307 is uitgezonderd
• Bestemmingsclausule (nauwe omschrijving conform bepaalde formule)
![Page 28: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/28.jpg)
28
Afwijkende bedingen (3)
• Ktr. Utrecht 14 augustus 2008, LJN: BE9749 (supermarkt)
• Ktr. Amersfoort 20 april 2007, WR 2007, 92 (Intertoys)
![Page 29: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/29.jpg)
29
Afwijkende bedingen (4)
• Casus afwijkende bedingen (Hof ‘s-Gravenhage 15 januari 2013, LJN: BY8258) Coop Vastgoed B.V.
![Page 30: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/30.jpg)
30
Huurprijzen (1)
Art. 303 en 304 BW (nadere huurprijsvaststelling)
Wanneer kan dat?
• Na afloop overeengekomen bepaalde duur
• Steeds wanneer 5 jaar is verstreken sinds de dag waarop laatste
gewijzigde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de
rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
![Page 31: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/31.jpg)
31
Huurprijzen (2)
Overeengekomen duur:
Ktr. Utrecht 8 april 2008, NJF 2008, 266 (Carpet-Land B.V.)
• (huurders)opties?
• breakoptie ten behoeve van huurder?
![Page 32: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/32.jpg)
32
Huurprijzen (3)
• Tussentijdse huurprijswijziging – van niet
verwaarloosbare betekenis
• Na 5 jaar weer ruimte voor huurprijsaanpassing
![Page 33: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/33.jpg)
33
Huurprijzen (4)
Voorbeeld:
• Huurovereenkomst loopt voor bepaalde tijd (nog 10 jaar).
• Partijen spreken in jaar 2 een nieuwe huurprijs af.
• Kan de huur ex art. 7:303 BW vervolgens worden aangepast na verloop van 8 jaar (na 10 jaar) of na 5 jaar (na 7 jaar)?
![Page 34: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/34.jpg)
34
Renovatie (1)
• Met instandhouding huurovereenkomst (art. 7:220 lid 2 BW)
• Bij beëindiging huurovereenkomst (art. 7:296 lid 1 sub b BW
![Page 35: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/35.jpg)
35
Renovatie (2)
Wetsvoorstel m.b.t. vervallen opzeggingsgrond dringend
eigen gebruik in de vorm van renovatie.
Laatste stand van zaken?
![Page 36: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/36.jpg)
36
Renovatie (3)
Praktijkvoorbeeld:
• Huurder is supermarkt.
• Art.11.1: Huurder werkt voortaan mee met overige winkeliers WC
om renovatie en/of uitbreiding WC te bewerkstelligen.
• Art. 11.2: Indien en voorzover WC wordt uitgebreid door
nieuwbouw, zal huurder als eerste in de gelegenheid worden
gesteld de nieuwe ruimte te huren. De eventuele nieuwe ruimte zal
alsdan worden verhuurd tegen de dan geldende huurprijs.
![Page 37: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/37.jpg)
37
Renovatie (3)
• Nieuwe verhuurder wil WC renoveren (sloop en vervangende
nieuwbouw). Na renovatie geen plaats voor huurder. Huurovk
opgezegd o.g.v. dringend eigen gebruik.
• Wijziging plaats (100 m² verkleining gehuurde).
• Huurder beroept zich op huurovk en wil maximaal
€ 170,-- per m² betalen.
![Page 38: Presentatie supermarktvastgoed & huurrecht](https://reader033.vdocuments.pub/reader033/viewer/2022060205/55a0e9091a28ab6a7a8b4604/html5/thumbnails/38.jpg)
38
Renovatie (4)
• Op basis daarvan renovatie niet rendabel vlg. verhuurder.
• Andere supermarkt is bereid € 225,-- per m² te betalen. Zij huurt al
900 m² (reeds gerenoveerd) tegen die prijs.