Delårsrapport Q1 2019

P R E S S - O C H A N A LY T I K E R P R E S E N TAT I O N

2 6 A P R I L 2 0 1 9

Koncernen 1)

Intäkter: 15,7 mdkr 2)

Balansomslutning: 17,5 mdkr

Antal byggrätter: 36 400

Antal anställda: 2 645

Börsvärde: 13,0 mdkr 3)

Norge Sverige

73 %

23 %

Finland

4 %

1) Enligt segmentsredovisning2) Rullande 12 månader3) 187 kr per aktie, 25 april 2019

Koncernen i sammandrag 1)

• Intäkterna minskade till 3 669 mkr (4 054) och rörelseresultatet minskade till 313 mkr (528). Rörelsemarginalen minskade till 8,5 procent (13,0)

• Resultatet inkluderar en engångskostnad för avveckling av husverksamheten (Region Hus) i dotterbolaget JM Entreprenad AB om –180 mkr

• Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 3 719 mkr (3 790), rörelseresultatet till 506 mkr (533) och rörelsemarginalen till 13,6 procent (14,1)

• Resultat fastighetsförsäljningar 38 mkr (11)0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2015 2016 2017 2018 April-mars2018/2019

%Mkr

Rörelseresultat Rörelsemarginal

J A N U A R I – M A R S 2 0 1 9

1) Enligt segmentsredovisning

Koncernen i sammandrag 1)

• Resultatet före skatt minskade till 291 mkr (512)

• Resultat per aktie minskade till 3,30 kronor (5,70)

• Räntabiliteten på eget kapital minskade till 18,4 procent (30,5)

• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 468 mkr (-18)

J A N U A R I – M A R S 2 0 1 9

Lunds Södra 3, Lund 90 bostäder

1) Enligt segmentsredovisning

Solna Trädgårdsstad, Solna 21 småhus

Koncernen i sammandrag

• Antal sålda bostäder 667 (480)

• Antal produktionsstartade bostäder 406 (570)

• Produktionsstart av 400 bostäder i Stockholm fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut

• Produktionsstarter i JM Utland har tyngdpunkt under andra halvåret 2019

• Byggrättsportföljen uppgick till 36 400 bostadsbyggrätter (34 900)

• Nettokostnaden för genomförd omställning av JM Entreprenad under 2019-2021 bedöms uppgå till 30-50 mkr

J A N U A R I – M A R S 2 0 1 9

Torstvet, Larvik, Norge 4 småhusHyllie Gränd 2, Malmö 35 bostäder

Rörelseresultat

Januari - marsEnligt segmentsredovisning, mkr 2019 2018

JM Bostad Stockholm 229 274

JM Bostad Riks 180 213

JM Utland 98 53

JM Fastighetsutveckling 6 2

JM Entreprenad -189 0

Koncerngemensamma kostnader -11 -14

Totalt 313 528

Positiv försäljningsutveckling i bostadsaffären – del av entreprenadverksamheten avvecklas

• Bostadsmarknaden i Stockholm har varit avvaktande men gradvis stabiliserats. Övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad

• I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under kvartalet och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil

• I Stockholm uppvisar kunderna stort intresse för våra projekt. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt ligger under normal nivå men har successivt förbättrats. Försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt

• Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 61 % (61) – normal nivå

• Stark finansiell ställning ger god förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition

Priser på andrahandsmarknaden

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

Q12010

Q12011

Q12012

Q12013

Q12014

Q12015

Q12016

Q12017

Q12018

Q12019

Stockholm, Innerstad Stockholm, Närförort Göteborg Malmö

Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden Q1 2010 – Q1 2019Kr/m2

Källa: Mäklarstatistik och WSP

Högre nivå försäljning av bostäder

354117

238 321 244 243 189 119 186

798

734

981

673

457 576

1 152

851

1 302

917

646 695

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Antal sålda bostäder

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland

Q1 Q2 - Q4

Lågt antal produktionsstarter – ökande under åretJM Bostad Stockholm och JM Utland

300 21589

343 286 271 170 69 46

1 143

642

1 068

757712 846

1 443

857

1 411

1 043

882 915

137

320

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Antal bostäder

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling

Q1 Q2 - Q4

BofinkenK A L L H Ä L L C E N T R U M , J Ä R FÄ L L A

Antal bostäder 68

Produktionsstartade Q1 2019 68

Färdigställt år 2020

Hyllie SöderlägeM A L M Ö

Antal bostäder 44

Produktionsstartade Q1 2019 44

Färdigställt år 2020

Antal bostäder 42

Produktionsstartade Q1 2019 42

Färdigställt år 2021

Grefsen Stasjon, hus 23O S LO, N O RG E

Genomsnitt produktionsstartade bostäder per etapp, flerbostadshus

6860

42

59

0

20

40

60

80

100

120

140

Q12016

Q22016

Q32016

Q42016

Q12017

Q22017

Q32017

Q42017

Q12018

Q22018

Q32018

Q42018

Q12019

Stockholm Riks Utland Medelvärde, total

Antal

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

Q12014

Q2 Q32014

Q4 Q12015

Q2 Q32015

Q4 Q12016

Q2 Q32016

Q4 Q12017

Q2 Q32017

Q4 Q12018

Q2 Q32018

Q4 Q12019

7 842 1) bostäder i pågående produktionA N D E L E N S Å L D A O C H B O K A D E I N N E B Ä R B A L A N S E R A D R I S K I P Å G Å E N D E P R O D U K T I O N Q 1 2 0 1 9

Antal

JM UtlandJM Bostad RiksJM Bostad Stockholm

Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%)Normal nivå sålt/bokat

Totalt

1) Inklusive 593 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ‒ ingår ej i andel sålda/bokade

Bostäder i pågående produktion

31 mar 2019

31 mar 2018

31 dec 2018

Antal bostäder 1) 7 842 7 672 7 835

Antal sålda bostäder 3 952 3 871 3 721

Antal bokade bostäder 457 460 442

Andel sålda bostäder, % 55 54 51

Andel bokade bostäder, % 6 7 6

Andel sålda/bokade bostäder, % 61 61 57

Antal osålda bostäder i avslutade projekt 2) 107 96 140

Antal osålda bostäder i balansräkningen 89 79 1251) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom

JM Fastighetsutveckling ‒ ingår ej i andel sålda/bokade 593 553 593

2) Efter sista inflyttning enligt plan

KO N C E R N E N

JM Bostad Stockholm

• Avvaktande marknad, särskilt för nyproduktion – gradvis stabilisering. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt ligger under normal nivå men har successivt förbättrats

• Positiv försäljningsutveckling – väsentlig förbättring jämfört med samma period föregående år. Tillgängliga bostäder för försäljning till allra största delen inflyttning 2020/2021 med huvuddelen 2020

• Produktionsstarter fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut. Goda förutsättningar för tydligt högre nivå återstoden av året

• Kassaflödet förstärks genom avyttring av bostäder i balansräkningen

Januari - mars HelårMkr 2019 2018 2018

Intäkter 1 435 1 475 5 786

Rörelseresultat 1) 229 274 989

Rörelsemarginal, % 16,0 18,6 17,1

Antal disponibla byggrätter 13 400 13 300 13 400

Antal bostäder i pågående produktion 3 042 3 510 3 115

1) Varav fastighetsförsäljningar - - 0

Ypsilon, Dalénum, Lidingö

JM Bostad Riks

• Stabil efterfrågan

• Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger på normal nivå

• God lönsamhetsnivå

• Kassaflödet belastas av investeringar i exploateringsfastigheter

Januari - mars HelårMkr 2019 2018 2018

Intäkter 1 110 1 269 4 456

Rörelseresultat 1) 180 213 751

Rörelsemarginal, % 16,2 16,8 16,9

Antal disponibla byggrätter 10 500 10 200 10 500

Antal bostäder i pågående produktion 2 547 2 210 2 418

1) Varav fastighetsförsäljningar - 0 1

Kvibergs Boulevard, Göteborg 72 bostäder

JM Utland

• God aktivitetsnivå i Norge med något högre priser och stabil bostadsmarknad i Finland

• Ökad försäljning

• Låg nivå produktionsstarter – ökande antal med tyngdpunkt andra halvåret

• Förbättrat resultat och marginal

• Kassaflödet förstärks av minskat rörelsekapital

Januari - mars HelårMkr 2019 2018 2018

Intäkter 860 710 3 580- varav JM Norge 721 604 2 987

Rörelseresultat 1) 98 53 331- varav JM Norge 89 50 297

Rörelsemarginal, % 11,4 7,5 9,2- varav JM Norge 12,3 8,3 9,9

Antal disponibla byggrätter 11 700 10 600 11 200

Antal bostäder i pågående produktion 1 660 1 399 1 7091) Varav fastighetsförsäljningar 38 11 12

Grefsen Stasjon, Oslo, Norge

JM Fastighetsutveckling

• Tre färdigställda hyresrättsprojekt i egen balansräkning- Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter‐ Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter‐ Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter

• Fyra pågående hyresrättsprojekt i egen balansräkning‐ Spaken, Hägernäs, Täby, 136 lägenheter‐ Alba Lilium, Bredäng, 137 lägenheter‐ Manegen, Täby Park, Täby, 128 lägenheter‐ Havreflingan, Järfälla 192 lägenheter

• 593 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion

Januari - mars HelårMkr 2019 2018 2018

Intäkter 24 15 73

Rörelseresultat 6 2 10

Antal disponibla bostadsbyggrätter 800 800 800

Antal bostäder i pågående produktion 593 553 593

Hyresrättsprojekt Havreflingan, Järfälla

JM Entreprenad

Januari - mars HelårMkr 2019 2018 2018

Intäkter 1) 312 698 2 716- varav Region Hus -50 264 770

Rörelseresultat -189 0 -156- varav Region Hus -193 -5 -176

Rörelsemarginal, % -60,6 0,0 -5,7- varav Region Hus - -1,9 -22,9

1) Varav internt 72 113 450

• God efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm

• Negativt resultat och marginal – Husverksamheten (Region Hus) avvecklas till en engångskostnad om -180 mkr

• Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt är slutförda

• Kassaflödet förstärks av erhållen likvid om 320 mkr hänförligt till reglerad kundfordran

Disponibel byggrättsportfölj

Antal byggrätter 1)

Region 2019-03-31 2018-03-31

Stockholm 14 2002)

14 1002)

Malmö/Lund 2 900 3 300

Göteborg 3) 3 700 3 300

Uppsala 4) 3 900 3 600

Norge 8 200 7 700

Helsingfors 3 500 2 700

Belgien - 200

Totalt 36 400 34 9001) Avrundat till jämna hundratal2) varav 800 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder3) avser Region Väst4) avser Region Öst

Jan -marMkr 2016 2017 2018 2019

Ingående balans 7 067 7 121 7 543 8 306

Tillkommer 1 903 2 017 2 402 737

Avgår -1 849 -1 595 -1 639 -132

Utgående balans 7 121 7 543 8 306 8 911

Ökad nivå exploateringsfastigheterB YG G R ÄT T E R I B A L A N S R Ä K N I N G E N

7 års produktion i balansräkningen

Antal byggrätter 1)

2019-03-31I balans-

räkningenProduktions-

starter2)

Genom-loppstid, år

3)

JM Bostad Stockholm 8 600 731 11,8

JM Bostad Riks 6 800 1 028 6,6

JM Utland 5 800 892 6,5

JM Fastighetsutveckling 200 320 0,6

Koncernen 21 400 2 971 7,21) Bostadsbyggrätter2) 12-månaders rullande3) Riktvärde 5 år

Projektfastigheter

Mkr 2019-03-31 2018-03-31 2018-12-31

Fastigheter under utveckling 912 955 816

Färdigställda hyresrättsfastigheter 820 1) 224 808

Färdigställda kontorsfastigheter 11 14 11

Totalt 1 743 1 193 1 635

1) Dalénum, Lidingö, 97 lägenheterTjärtunnan, Stureby, 187 lägenheterAlphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter

89 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 434 mkr

309 322

224

567

434

0

100

200

300

400

500

600

Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

Mkr

Kassaflöde

Kassaflödesanalys, mkr Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

Från den löpande verksamheten 1) 2) 3) -18 -204 -234 -17 468

Från investeringsverksamheten -1 -2 3 -8 2

Från finansieringsverksamheten 1 -286 11 -138 -9

Summa kvartalets kassaflöde -18 -492 -220 -163 461

Likvida medel vid periodens slut 2 564 2 078 1 854 1 682 2 150

1) Varav nettoinvestering projektfastigheter -118 -116 -88 -200 -107

2) Varav nettoinvestering exploateringsfastigheter -318 -255 -24 69 -83

3) Varav betald skatt -261 -137 -184 -115 -131

Enligt segmentsredovisning

Stark finansiell ställning och likviditet

130

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

-1 000

-500

0

500

1 000

1 500

2015 2016 2017 2018 31 mars2019

Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad

Mkr ggr

1) Enligt segmentsredovisning2) Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv

uppgår till 1 494 mkr (1 375)2)

Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 1)

• Soliditet 1) 40 procent (40)

• Tillgänglig likviditet 4 950 mkr (5 364) varav likvida medel 2 150 mkr (2 564)

• Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800)

• Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 3,8 år (2,4)

Finansnetto

Januari - marsMkr 2019 2018

Finansiella intäkter 1 1

Finansiella intäkter 1 1

Räntekostnader -14 -9

Räntekostnader pensioner -9 -8

Finansiella kostnader -23 -17

Finansnetto -22 -16

Resultatkomponenter bostadsaffärenS U C C E S S I V V I N S TAV R Ä K N I N G ( B R U T TO ) Q 1 2 0 1 9 ( Q 4 2 0 1 8 )

Kostnads-baserad effekt 488 mkr (492)

Omvärderingseffekt184 mkr (270)+ +

= Periodens resultat, 659 mkr (714)

Upparbetade kostnader ×täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden)

Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat

Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljnings-grad inom en period (IB – UB)(Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder)

Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ

Försäljningseffekt -13 mkr (-48)

Omvärderingseffekter - bostadsaffären

Mkr Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019

Koncernen 439 470 263 270 184

Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa

Q4 2018 -8 189 89 270

Q1 2019 -13 151 46 184

Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q1 2019 uppgick till 184 mkr med aktuell bedömning av marknadsförutsättningarna under innevarande prognosperiod.

JM nuläge

• Kundfokuserad – starkt varumärke

• 36 400 byggrätter i attraktiva lägen

• Fundamentalt goda förutsättningar

• Avvaktande marknad i Stockholm

• Gradvis geografisk breddning

• Hållbart samhällsbyggande

• Effektiva ledningssystem

• Satsning på digitalt stöd

• Stark balansräkning ger handlingsfrihet

• Väl avvägd riskprofil

Gustavslund, Helsingborg 30 bostäder