primer trimestre 2017 reporte de mercado de oficinas a+ ... el precio promedio de renta en el abd es...
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La demanda bruta registrada durante los primeros tres meses de 2017 fue de 139,400 metros cuadrados en los que sobresalen los pre-arrendamientos con los que contaba con anterioridad el corredor "Periférico Sur".
Durante el 1Q 2017 más de 142 mil metros cuadrados ingresaron al inventario existente y se estima que más de 500 mil metros cuadrados terminaran su construcción durante el año.
Los precios promedio de renta es de US $26.0 por metro cuadrado al mes (precios de salida ponderados), el cual registró un incremento del 3.2% con respecto a cierre de 2016.
El submercado "Polanco" es el corredor con los precios más altos ($33.5) seguido de Lomas Palmas ($32.2) y Reforma ($30.0), todos pertenecientes al CBD.
Market Overview
El mercado de oficinas clases A+ & A en la Ciudad de México cerró el primer trimestre del 2017 con un inventario de 5.75 millones de metros cuadrados existentes dentro de los 10 submercados, lo que representa un incremento del 3% con respecto al cierre del año pasado y un incremento del 13.8% con respecto al cierre del mismo periodo en 2016.
La oferta registrada durante el 1Q 2017 es de 764,600 metros cuadrados de los cuales el 32% corresponde al submercado "Norte" que, desde 2010, ingresó a los corredores de oficinas de la Ciudad de México.
El submercado que representa la oferta más baja es "Interlomas" con únicamente 9,700 metros disponibles.
Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A
Ciudad de México
Indicadores de Mercado
344edificios de Oficinas clases A+&A
10corredores de Oficinas
5.75millones de metros cuadrados
existentes
1.4 millones de metros cuadrados en
construcción
13.3%tasa de desocupación
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Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A
Ciudad de México
PIB creció 0.6% en el primer trimestre del año
Datos Económicos
De acuerdo con cifras del Instituto Nacional de Estadística
y Geografía -INEGI- en comparación con el el primer
trimestre de 2016 el Producto Interno Bruto del país
creció 0.6% durante el primer trimestre de 2017.
La informaciónindica que es el sector de las actividades
primarias es el que mejor comportamiento ha tenido
desde el 2016, ya que presentó un crecimiento de 6.5% en
comparación con los primeros tres meses del año anterior,
por otro lado, el PIB de las actividades terciarias creció
3.8% durante el mismo período,mientras que el de las
actividades secundarias se redujo 1.3 por ciento.
En cuanto al índice de opinión empresarial el sector manufacturero mostró un aumento mensual de 0.5 puntos, el de la construcción subió 3.1 puntos y el comercio 2.7 con relación al mes anterior.
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Reporte de Oficinas 1Q 2017Ciudad de México
Mercado de Oficinas
Cuenta con 10 corredores los cuales se engloban en tres grandes submercados: Central Business District, Suburban Business District y Alternative Business District.
Inventario
CBD
SBD
ABD
Total
Disponibilidad Tasa deDisponibilidad
DemandaBruta
USD / m² / mes Actividad en Construcción
2017e 2018e EnProyecto2019e
2,392,500 282,700 11.8% 42,600 $31.9 204,000 72,900 594,200
135,900 8.2% 9,000 $23.7 51,800 463,700
346,000 20.4% $23.9
116,800
284,500 739,500
13.3% 139,400 $26.0 671,284 409,100 1,797,4005,750,600
1,662,800
1,695,300
764,600
87,800
207,400
30,200
243,800
481,400
350,400
2017 incluye 1Q
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Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & ACiudad de México
Construcción
El 2017 será considerado un año record en lo que a construcción se refiere con más de 671,000 metros cuadrados de los cuales el 52% corresponden al corredor ABD (Insurgentes, Norte y Periférico Sur). Durante 2018 y 2019 este corredor también será el que mantenga la mayor cantidad de metros cuadrados en construcción, sin embargo se estima que algunos proyectos retrasen su entrega debido a la sobre oferta existente en estos corredores.
Torre M by Mítikah
El corredor "Interlomas" está mostrando actividad con dos nuevos proyectos denominados "Ampliación Paseo Interlomas" y "Centtral Interlomas" los cuales darán una oferta interesante al submercado.
El corredor "Bosques" sigue sin mostrar actividad en construcción desde 2010.
Absorción
La absorción bruta del mercado de oficinas a cierre de primer trimestre de 2017 fue de 139,400 metros cuadrados.
El corredor que mostó mayor actividad fue "Periférico Sur" esto debido a los pre arrendamientos con los que contaba el edificio "Gran Patio Revolución" con clientes como Alsea, IZA y CitiBanamex los cuáles representan el 86% del edificio.
Históricamente los submercados que muestran la mayor demanda de edificios clases A+ & A han sido: Insurgentes, Santa Fe, Polanco y Lomas Palmas.
A cierre de 1Q 2016 la absorción bruta fue de 118,800 metros cuadrados lo que nos muestra que durante el 1Q 2017 hubo un incremento del 17% con respecto a ese periodo y del 36% con respecto al cierre de 1Q 2015.
El corredor "Insurgentes" mostrará un incremento del 60% de su inventario
total existente en los siguientes tres años.
Precios de Renta
El precio promedio ponderado de renta en el mercado de Oficinas de la Ciudad de México cerró el primer trimestre del año en $26.0 por metro cuadrado al mes.
El corredor que muestra el precio más alto es el denominado CBD (Polanco, Lomas Palmas y Reforma) con US $31.9 / m² / mes, lo que representa un incremento del 4.1% con respecto al cierre de 2016.
El corredor SBD mostró un decremento de -1.3% con respecto al 2016 cerrando en US $23.7 / m² / mes en promedio.
Insurgentes, Periférico Sur y Norte (ABD) mostraron un incremento del 4.9% en total en comparación con el cierre del año pasado, siendo "Periférico Sur" el submercado que mostró el incremento más alto (7.5%).
Los precios promedio de renta en la Ciudad de
México oscilan entre US $20.5 y $33.5 / m² / mes .
Edificios clases A+&A
Estimamos que durante 2017 los precios se mantendrán estables y en 2018 sufrirán una baja debido a la sobre oferta que existirá en ciertos submercados.
Gran Patio Revolución
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Construcción Actividad en Construcción 2013-2016
1Q 2017/ Mercado de OficinasCiudad de México
Centtral Interlomas Sentura Tlalnepantla Latitud Polanco Corporativo Carracci - Insurgentes Torre Cuarzo - Reforma
� Durante el primer trimestre de2017, 142,300 metroscuadrados terminaron sucontrucción e ingresaron alinventario existente de oficinasClases A+ & A de la Ciudad deMéxico.
� El corredor "Periférico Sur"mostró la mayor cantidad demetros cuadrados terminadosen un solo edificio, "Gran PatioRevolución" con 80 mil metroscuadrados rentables, de loscuales el 86% ya se encuentraocupado.
� Se estima que durante lossiguientes 3 trimestres de 2017se integren al inventario másde 500 mil metros cuadradosde edificios clases A+ & A de loscuales el 34% se encuentran enel CBD (Central BusinessDistrict).
� El corredor "Lomas Altas" quedesde 2013 no mostrabaactividad en construcción,cuenta con el proyectodenominado "DENN", edificiocorporativo de 4,300 metroscuadrados en Venta aentregarse durante 2Q 2017.
� El submercado "Insurgentes"muestra la mayor actividad enconstrucción con más de 460mil metros cuadrados aentregarse en los siguientestres años seguido de "Polanco"con más de 254,000 metroscuadrados.
� En total, más de 1.4 millonesde metros cuadrados estan enconstrucción por lo que seestima que para cierre de 2020el inventario total de oficinassobrepase los 7 millones demetros cuadrados existentes.
Actividad en Construcción 2017-2019e
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El CBD conformado por Reforma, Polanco y Lomas Palmas cuenta con 2.4 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A.
La tasa de disponibilidad cerró en 11.8% lo que corresponde a 282,700 metros cuadrados de los cuales Polanco representa el 37% del área total disponible.
La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 42,600 metros cuadrados.
El CBD es considerado el corredor con los precios más altos registrados con un promedio de $31.9 por metro cuadrado al mes.
Cuenta con 458 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 56% se encuentran en Polanco.
Precios Promedio de Renta
Absorción
CBD- Reforma - Polanco -
- Lomas Palmas -
2.4millones de metros
cuadrados
Tasa de Disponibilidad
Inventario / Market Share
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El SBD conformado por los submercados Bosques, Santa Fe, Interlomas y Lomas Altas cuenta con 1.6 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A.
La tasa de disponibilidad cerró en 8.2% lo que corresponde a 135,900 metros cuadrados de los cuales Santa Fe representa el 68% del área total disponible.
La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 9,000 metros cuadrados, la más baja registrada desde 2007.
El precio promedio de renta en el SBD es de US $23.7 / m² al mes el cuál mostró un decremento de tres centavos de dólar en comparación con el cierre de 2016.
Cuenta con más de 186 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 79% se encuentran en Santa Fe.
Precios Promedio de Renta
Absorción
Tasa de Disponibilidad
Inventario / Market Share
SBD-- Bosques - Santa Fe -Interlomas - Lomas
Altas -
1.6millones de metros
cuadrados
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El ABD conformado por los submercados Insurgentes, Norte y Periférrico Sur cuenta con 1.7 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A.
La tasa de disponibilidad cerró en 20.4%, la más alta del merccado, lo que corresponde a 346,000 metros cuadrados de los cuales Norte representa el 72% del área total disponible.
La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 87,800 metros cuadrados, que en su mayoría corresponden a pre arrendamientos hechos el año anterior.
El precio promedio de renta en el ABD es de US $23.9 / m² al mes el cuál mostró un incremento de US$ 1.0 por m² al mes en comparación con el cierre de 2016.
Cuenta con más de 774 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 60% se encuentran en el corredor Insurgentes.
Precios Promedio de Renta
Absorción
Tasa de Disponibilidad
Inventario / Market Share
ABD- Insurgentes - Norte -
- Periférico Sur -
1.7millones de metros
cuadrados
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Ciudad de México 1Q 2017/ Mercado de Oficinas
Absorcion 1Q 2015 Absorción 2Q 2016 Absorción 1Q 2017
Transacciones 1Q 2017
Gran Patio Revolución Periférico Sur (ABD) Venta 16,500 m2 ALSEAEdificio Corredor Tipo de Operación M2 Inquilino / Comprador
Gran Patio Revolución Periférico Sur (ABD) Reubicación 16,000 m2 Citi Banamex
Artz Pedregal Periférico Sur (ABD) Pre Arrendamiento 9,800 m2 Janssen de México
Torre Virreyes Lomas Palmas (CBD) Reubicación 6,200 m2 Creel, García Cuellar
Miyana Polanco (CBD) Reubicación 3,300 m2 Energía Nueva
Torre Reforma Latino Reforma (CBD) Expansión 3,000 m2 Seguros Monterrey
Carso II Polanco (CBD) Expansión HAVAS
Torre Virreyes Lomas Palmas (CBD) Expansión 2,400 m2 Facebook
2,700 m2
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11.8%+ de Inventario Total en
comparación con 1Q 2016
17.4%+ de Absorción Bruta en
comparación con 1Q 2016
-5.3%Decremento en precio promedio de mercado
en comparación con 1Q 2016
Inventario TotalSanta Fe y Polanco han sobrepasado el millón
de metros cuadrados existentes y se espera que para 2019 Insurgentes llegue a la misma
cantidad y Reforma para 2020.
Edificios existentes clases A+ & A
Edificios en etapa de Construcción clases A+&A
Edificios en etapa de Planeación
Ciudad de México 1Q 2017/ Mercado de Oficinas
344
67
60
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Ciudad de México 1Q 2017/ Mercado de Oficinas
Variables - Mercado de Oficinas
Datos en comparación con 1Q 2016
Tasa de Disponibilidad
La tasa de desocupación mostró un incremento de 4 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de 2016.
Inventario
+ 606,800 m2
Tasa deDisponibilidad
+ 3.5%
AbsorciónBruta
+ 20,611 m2
Precios Promedio de
Renta
- US$ 1.5
Construcción
+113,600 m2
Corporativo Diagonal
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Ciudad de México 1Q 2017/ Mercado de Oficinas
INVENTARIO HISTÓRICO
1Q 2016
Resúmen
El mercado de oficinas A+ & A de la Ciudad de México cuenta con 5.7 millones de metros cuadrados dentro de sus 10 corredores de oficinas.
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Ciudad de México 1Q 2017/ Mercado de Oficinas
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Tania SánchezResearch Director+52 55 4742 [email protected]
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La atracción de talento a una firma de mediano tamaño como lo es Avison Young no resulta fácil en un mercado tan competido como el de la Ciudad de México. Para ello se requiere de un modelo de negocio con un enfoque y modelo diferentes. El que nuestra firma sea operada por sus socios, quienes detentamos la propiedad de casi la totalidad de las acciones de la misma, proporciona al talento existente y a nuestros clientes, realmente una opción distinta a las existentes, casi todas ellas empresas públicas.
Este ambiente de trabajo colaborativo nos permite realmente anteponer los intereses de nuestros clientes a cualquier otro. Buscamos una relación de largo plazo con nuestros clientes y no solo concretar transacciones para generar comisiones. Somos más que simples agentes inmobiliarios, somos una firma de servicios inmobiliarios realmente integrada.
El presente reporte del mercado de oficinas de la Ciudad de México, es un ejemplo de nuestras capacidades en proporcionar a nuestros clientes con información valiosa sino también la forma de interpretarla para poder anticipar tendencias y ciclos de mercado.
Esperamos que esta información le resulte de interés y no dude en contactarnos para cualquier duda u comentario. Por último, lo invitamos a seguir pendiente de futuras publicaciones de Avison Young sobre este creciente mercado de bienes raíces comerciales.
Cordialmente,
Guillermo J. SepúlvedaSocio y Director GeneralAvison Young - México
Guillermo SepúlvedaPrincipal+52 55 4123 [email protected]
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Carta del Director y Socio
Desde la apertura de nuestras oficinas en la Ciudad de México en diciembre de 2015, en Avison Young hemos venido trabajando en conjuntar un equipo de trabajo con profesionales probados en el sector comercial inmobiliario.
Somos la firma de servicios inmobiliarios comerciales de más rápido crecimiento a nivel mundial. El caso de México es un ejemplo de este vertiginoso crecimiento. En estos casi 18 meses desde nuestro arranque hemos doblado el tamaño de nuestro equipo y confiamos en volver a hacerlo en el corto plazo.
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