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Kanton Zürich Stadt Illnau-Effretikon
Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon mit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss § 85 PBG
Bericht gemäss Art. 47 RPV
10. September 2013
Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon, Bericht Art. 47 RPV Seite 2
130910_GP_Bericht.docx Basler & Hofmann West AG
HAE Hänseler Immokonzept AG
Thurgauerstrasse 105, 8152 Glattbrugg - Zürich
Basler & Hofmann West AG
Industriestrasse 1, CH-3052 Zollikofen
Bearbeitung:
- Niklaus Aeschbacher, dipl. Arch. FH / Raumplaner FSU
- Anne-Lene Mage, Dipl.-Ing. Stadt- und Regionalplanung TU
- Christine Hostettler, BSc in Raumplanung
Staufer & Hasler Architekten AG I BSA SIA, Frauenfeld
Robin Winogrond Landschaftsarchitekten, Zürich
Arbeitsmodell, Staufer & Hasler Architekten AG, 2012
Auftraggeber:
Auftragnehmer:
Richtprojekt:
Freiraumkonzept:
Titelbild:
Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon, Bericht Art. 47 RPV Seite 3
130910_GP_Bericht.docx Basler & Hofmann West AG
Inhaltsverzeichnis
Begriffsklärung ................................... ............................................. 5
1. Einleitung ........................................ ........................................ 6
1.1. Ausgangslage ........................................................................... 6
1.2. Zielsetzung ............................................................................... 8
1.3. Planungsgebiet ......................................................................... 9
1.4. Bearbeitung .............................................................................. 9
2. Rahmenbedingungen ................................. .......................... 11
2.1. Agglomerationsprogramm ...................................................... 11
2.2. Kantonale Richtplanung ......................................................... 12
2.3. Regionale Richtplanung ......................................................... 12
2.4. GIS-Browser Kanton Zürich, Online-Karten ............................ 13
2.5. Stadt Illnau-Effretikon ............................................................. 14
2.6. Umweltverträglichkeitsbericht ................................................. 15
3. Richtprojekt ...................................... .................................... 16
3.1. Einleitung ............................................................................... 16
3.2. Thesen Stadtplanung ............................................................. 17
3.3. Städtebau und Freiräume ....................................................... 18
3.4. Architektur .............................................................................. 20
3.5. Stellenwert Richtprojekt .......................................................... 21
4. Raumplanerische Nachweise ......................... ..................... 23
4.1. Städtebau und Architektur ...................................................... 23
4.2. Freiräume ............................................................................... 23
4.3. Freiflächenziffer ...................................................................... 23
4.4. Nutzungsmasse ...................................................................... 23
4.5. Baulinien ................................................................................ 24
4.6. Verschattung .......................................................................... 24
4.7. Sicherheit und Beleuchtung im öffentlichen Raum .................. 24
4.8. Lärm 24
4.9. EnergetischeVersorgung ........................................................ 25
4.10. Erschliessung ......................................................................... 26
4.11. Parkierung .............................................................................. 26
4.12. Grundwasser .......................................................................... 27
4.13. Geologie ................................................................................. 27
4.14. Altlasten ................................................................................. 28
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4.15. Regenwasser / Versickerung .................................................. 28
4.16. Störfall 28
5. Erläuterungen zum Privaten Gestaltungsplan ........ ........... 31
5.1. Vorschriften ............................................................................ 31
5.2. Gestaltungsplan ..................................................................... 34
6. Verfahren ......................................... ..................................... 36
6.1. Planungsablauf ....................................................................... 36
6.2. Öffentliche Auflage und Anhörung .......................................... 36
6.3. Kantonale Vorprüfung ............................................................. 37
Anhang ............................................ ............................................... 38
A.1. Richtprojekt (Architektur, Städtebau und Freiraumkonzept:
Gestaltungsrichtlinien) ............................................................ 38
A.2. Umweltverträglichkeitsbericht ................................................. 39
A.3. Stadtratssitzung (Protokollauszug vom 19.04.2012:
Genehmigung des Richtprojekts)............................................ 40
A.4. Inventarblätter Naturwerte (Objektblätter Nr. 97a, 97b, Plan) . 41
A.5. Freiflächenziffer (Berechnung, Plan) ...................................... 42
A.6. Baumassen und Nutzflächen (Massen-/ Flächennachweis,
Nutzungsschemata) ................................................................ 43
A.7. 2-Stunden-Schatten ................................................................ 44
A.8a Lärmgutachten nach LSV Eisenbahn- und
Strassenlärmimmissionen ....................................................... 45
A.8b. Lärmgutachten nach LSV Tiefgaragenzufahrt ......................... 46
A.8c. Lärmgutachten nach LSV Bushof ........................................... 47
A.9. Energiekonzept ...................................................................... 48
A.10a.Verkehrsbericht ..................................................................... 49
A.10b.Platzbedarf für Veloparkplätze ............................................... 50
A.11. Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer Bericht .... 51
A.12. Stellungnahme AWEL (Protokollauszug vom 17.02.2012:
Störfall) ................................................................................... 52
A.13. Landkaufverträge (Kaufverträge, Plan) ................................... 53
A.14. Rahmenvertrag
(Investorin / Arealentwicklerin und Stadt Illnau-Effretikon) ...... 54
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Begriffsklärung
Das Richtprojekt umfasst sowohl den architektonischen Entwurf als
auch das Freiraumkonzept über den gesamten Projektperimeter.
Unter ÖV wird der öffentliche Verkehr verstanden. Dieser umfasst
zum Beispiel Busse und Bahnen.
Unter LV wird Langsamverkehr verstanden. Dieser umfasst zum Bei-
spiel Zufussgehende und Velofahrende.
Unter MV wird der motorisierte Verkehr verstanden. Dieser umfasst
zum Beispiel Last- und Personenkraftwagen.
Unter PW wird Personenwagen verstanden.
Unter LW wird Lastwagen verstanden.
Unter OBV wird das oberirdische Bauvolumen gemäss § 258 Kanto-
nales Planungs- und Baugesetz bzw. § 12 Allgemeine Bauverord-
nung verstanden.
Agglomerationsprogramm Winterthur und Umgebung, 2. Generation,
Zürich: Kanton Zürich, Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Verkehr, Mai
2012
Richtprojekt
ÖV
LV
MV
PW
LW
OBV
AP
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1. Einleitung
1.1. Ausgangslage
Im Zentrum von Effretikon, beim Bahnhof und in der direkten Umge-
bung, besteht die Möglichkeit eine zukunftsorientierte Überbauung zu
realisieren. Eine ganzheitliche Planung ermöglicht es, unterschiedli-
che Aspekte wie attraktive Nutzungen, optimale Verkehrsorganisation
und aufenthaltsfreundliche Freiräume von hoher städtebaulicher, ar-
chitektonischer und landschaftsarchitektonischer Qualität zu realisie-
ren.
Abb.1: Lage des Planungsgebietes (ohne Massstab, genordet) Quelle: http://ilef.mapserver.ch/
Den Anfang nahm die Entwicklung zur Zentrumsüberbauung MITTIM
Effretikon mit einem Projekt von CH Architekten AG, welches auf die
stadtprägende Bahnhofstrasse abgestimmt war. Dieses Projekt fand
jedoch keinen grossen Anklang beim Stadtrat von Illnau-Effretikon
und bei den Bewohnern.
Zentrum Effretikon Bahnhof
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Im Jahr 2010 gab es einen neuen Studienauftrag im Konkurrenzver-
fahren um weitere Lösungen aufzuzeigen. Das Projekt von Staufer &
Hasler Architekten überzeugte hierbei mit vielfältigen Bauformen,
einem interessanten Nutzungskonzept, einem guten Verkehrskon-
zept, grosszügigen Freiräumen und einer identitätsstiftenden Gestal-
tung der Zentrumszone.
Abb.2: Luftbild, vor dem Bahntrassee der Perimeter von MITTIM Effretikon Quelle: http://www.mittim-effretikon.ch/
• Zwei Stadtwerkstätte 2009: Die Einwohnerinnen und Einwohner
von Illnau-Effretikon diskutieren Ideen, Wünsche und Vorstellun-
gen für ihre Stadt.
• Im Auftrag des Arealentwicklers analysiert Peter Kotz, Inhaber der
InterUrban AG, die Situation in Effretikon und untersucht Standort-
qualitäten und -schwächen.
• Anfang 2010 gibt der Stadtradt von Illnau-Effretikon drei Ver-
gleichsstudien für die Zentrumsüberbauung in Auftrag.
• Juni 2010: Das Konzept von Staufer & Hasler Architekten über-
zeugt sowohl die Hänseler Immokonzept AG als auch den Stadtrat
und eine Fachjury.
Das Konzept von Staufer & Hasler Architekten verdeutlicht, dass eine
zukunftsorientierte Bebauung des Zentrums auch Hochhäuser mit
einer Höhe zwischen 50 m und 55 m verträgt. Zusammenhängende
Freiräume, die auch den bestehenden Märtplatz mit dem Effimärt
einbeziehen, bilden eine lebendige Einheit mit Sichtbezügen und
Raumverbindungen.
Das Modellfoto in Abb. 3 zeigt das Überbauungskonzept. Das voll-
ständige Richtprojekt befindet sich im Anhang A.1.
Wichtige Schritte in der Projektentwicklung
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Abb.3: Modellfoto des Überbauungskonzeptes Quelle: Staufer & Hasler Architekten
1.2. Zielsetzung
Das Planungsgebiet ist gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Illnau-Effretikon der Zentrumszone (Z4.0) zugewiesen. Mit einem
privaten Gestaltungsplan gemäss § 85 Kantonales Planungs- und
Baugesetz (PBG, 1975) soll die planungsrechtliche Grundlage ge-
schaffen werden, um das Gebiet schrittweise in ein zeitgemässes
attraktives Quartier mit vielfältigen Nutzungen, durchmischtem Woh-
nen und hohem Erkennungswert zu transformieren. Aufgrund der
guten Erschliessungsqualität des Standortes und der attraktiven Lage
wird eine nachhaltige Gebietsentwicklung angestrebt.
Aufbauend auf dem architektonischen Richtprojekt von Staufer &
Hasler Architekten sowie dem Freiraumkonzept von Robin Winogrond
Landschaftsarchitekten wird eine vielfältige Nutzungsstruktur angebo-
ten und eine hochwertige städtebauliche Gestaltung sichergestellt.
Die nötigen Massnahmen bezüglich Lärmschutz und Störfall werden
im Richtprojekt berücksichtigt. Zudem wird eine zukunftsweisende
Energieversorgung vorgesehen. Es wird festgelegt, wie die Bahn-
hofstrasse gestalterisch aufgewertet und der Verkehr im Bereich des
Bahnhofes zweckmässig organisiert werden soll.
Vgl. Anhang A.1: Richtprojekt
Gestaltungsplan
Richtprojekt
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1.3. Planungsgebiet
Der Gestaltungsplanperimeter gliedert sich in vier Baufelder
(vgl. Abb. 4):
• A) Hinterbüel Süd
• B) Bahnhof Nord
• C) Bruggwiesen
• D) Bahnhof Süd
• E) Bruggwiesenstrasse/Tagelswangerstrasse
Abb.4: Situationsplan Richtprojekt (ohne Massstab) Quelle: Staufer & Hasler Architekten
1.4. Bearbeitung
Der Gestaltungsplan wurde im Auftrag der Hänseler Immokonzept
AG, Zürich, in Koordination mit der Stadt Illnau-Effretikon (Ivana Vall-
arsa, Abteilungsleiterin, Stadtarchitektin, Stadtverwaltung Illnau-
Effretikon und Dieter Fuchs, Leiter Tiefbau, Stadtverwaltung Illnau-
Effretikon) und Staufer & Hasler Architekten erarbeitet. Es erfolgte ein
Informationsaustausch mit der SBB, der ARIGON AG und dem Kan-
ton Zürich.
Die Gestaltung der Bahnhofstrasse und der Zugang zum Bahnhof
wurden an Besprechungen (Workshops) mit den oben genannten
Beteiligten thematisiert. Für die Bahnhofstrasse wird unter der Feder-
führung des Amtes für Verkehr des Kantons Zürich ein Betriebs- und
Gestaltungskonzept ausgearbeitet. Dieses ist wegleitend zur Ausar-
beitung der Vorschriften des Gestaltungsplans. Als Grundlage ist das
Richtprojekt dienlich. Dort werden detaillierte Aussagen zu Zweck,
Perimeter
Gestaltungsplan
Gestaltung Bahnhofstrasse
B A C
D
E
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Funktionalität und Gestaltung der Bahnhofstrasse gemacht. Dabei
werden auch gesetzliche Rahmenbedingungen, resultierend aus der
Einstufung der Bahnhofstrasse als Ausnahmetransportstrasse Typ 2
und Kantonsstrasse, berücksichtigt.
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2. Rahmenbedingungen
2.1. Agglomerationsprogramm
Illnau-Effretikon befindet sich im 2. Gürtel der Agglomeration Win-
terthur und grenzt direkt an die Agglomeration Stadt Zürich an.
Neben Winterthur Mitte und Neuhegi-Grüze strebt das AP (Agglome-
rationsprogramm Winterthur und Umgebung, 2. Generation) an Effre-
tikon bis 2030 zum urbanen Zentrum von überregionaler Bedeutung
für die gesamte Region zu entwickeln. Dem Projekt MITTIM kommt
hierbei eine wesentliche Rolle zu: Eine hohe städtebauliche Qualität,
vielfältig nutzbare öffentliche Räume und Freiräume, der Ausbau als
ÖV-Drehscheibe sowie das Alterszentrum (angrenzend an den Peri-
meter MITTIM) und dessen Einbezug in die neue Zentrumsgestaltung
sorgen für eine funktionale Urbanität mit hoher baulicher Dichte. Die
künftige Arbeitsplatzdichte in MITTIM von 150 Arbeitsplätzen je Hek-
tar entspricht den Anforderungen des APs.1
Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht
Das Projekt MITTIM kommt dem Ziel des AP nach, die verschiedenen
Verkehrsarten miteinander zu verknüpfen und ein funktionierendes
Gesamtverkehrssystem zu unterstützen. Umweltfreundliche Ver-
kehrsarten werden besonders gefördert: Der Busbahnhof wird aus-
gebaut und ermöglicht eine höhere Kapazität, Strassen- und Frei-
räume werden für den Langsamverkehr attraktiv gestaltet, der Si-
cherheitsstandard im gesamten Perimeter wird ausgebaut. Für dieje-
nigen, welche die Verkehrsart wechseln, werden kurze Wege gene-
riert.
Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht
Natur und Landschaftsraum werden durch das Projekt MITTIM indi-
rekt berührt. Orts- und Landschaftsbild werden durch die neue Zent-
rumsüberbauung positiv beeinflusst. Die erhöhte bauliche Dichte im
Zentrum unterstützt den haushälterischen Umgang mit dem Boden
und verhindert somit eine Zersiedelung der Landschaft und die Zer-
störung von Natur und Lebensräumen. Im neuen Zentrum selbst wird
1 MITTIM: ca . 630 gener i er te A rbe i t sp lä t ze , Per imeter ca . 41 ‘900.00 m² ;
AP: 34 Arbe i t sp lä t ze j e Hek tar gefo rde r t
Siedlung
Verkehr
Natur und Landschaft
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der Erholungsbedarf mittels hochwertigen Grünraums (Stadtgarten)
gedeckt.
2.2. Kantonale Richtplanung
Der Planungsperimeter befindet sich vollständig innerhalb des kanto-
nalen Siedlungsgebietes. Der Gestaltungsplan entspricht der kanto-
nalen Richtplanung.
Die öffentliche Fusswegverbindung und der Veloweg in der Hinter-
büelstrasse werden verlegt.
2.3. Regionale Richtplanung
Gemäss Regionalem Richtplan Winterthur und Umgebung von 1997
stellt Effretikon eine Gemeinde mit Wachstumskapazitäten bzgl.
Wohn- und gemischter Nutzung im S-Bahn-Bereich dar. Die Gemein-
de wird als Arbeitsplatzschwerpunkt deklariert. Die Nutzungsvielfalt
und hohe bauliche Dichte des Zentrums Effretikons wird mit MITTIM
unterstützt. Damit kann Effretikon seiner Aufgabe als Zentrum der
Kleinregion „Unteres Kempttal“ mit Hilfe des Projektes MITTIM ge-
recht werden.
Für den Bahnhof Effretikon sind 60 Park-and-Ride-Parkplätze und
400 Veloabstellplätze angedacht. Die Angaben haben hinweisenden
Charakter.
Entlang der Bahnhofstrasse (Kantonsstrasse) mit Verlängerung über
den Rosenweg in die Hinterbüelstrasse führt eine regionale Veloroute
durch den Perimeter. Diese Streckenführung bleibt bestehen.
Das Wanderwegnetz wird trotz Überbauung der Bruggwiesenstrasse
(Baubereich C1) nicht beeinträchtigt. Die Zufussgehenden können
das Gebäude auf Geländeniveau queren. Die bewährte Fusswegach-
se bleibt bestehen.
Richtplanung
Öffentliche Fusswegverbindung / Veloweg
Regionale Zentrumsfunktion
Parkierung
Velowege
Wanderwege
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2.4. GIS-Browser Kanton Zürich, Online-Karten
Innerhalb des Perimeters befindet sich ein kontaminierter Standort
auf Parzelle 168. Der Standort gilt als belastet, jedoch ohne schädli-
che oder negative Einwirkungen.
Bahnhofstrasse, Illnauerstrasse und Geleise liegen innerhalb eines
Prüfperimeters für Bodenverschiebungen. Dieser entfaltet seine
Rechtswirkung, sobald es zum Abführen von mehr als 50 m³ Boden-
material kommt. In diesem Fall muss eine kommunale Bewilligung
eingeholt werden.
Die Bahnhofstrasse wird als Ausnahmetransportstrasse Typ 2 (Ver-
sorgungsroute) geführt. Dieser Status wird beibehalten. Es gilt § 22
der kantonalen Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV: 1983).
Der Grossteil des Perimeters gilt als Gebiet geringer Grundwasser-
mächtigkeit (weniger als 2.0 m) oder geringer Durchlässigkeit und
Randgebiet mit unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernut-
zungsgebiet. Der gesamte Planungsperimeter von MITTIM befindet
sich innerhalb des Gewässerschutzbereiches Au. Bauliche Tätigkei-
ten bedürfen einer kantonalen Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 des
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG: 2011).
Der Grossteil des Perimeters liegt in der Zone D zur Wärmenutzung
aus dem Untergrund. Damit ist eine Wärmenutzung durch Erdsonden
grundsätzlich zulässig. Thermoaktive Elemente (Energiepfähle, Bo-
denplatten, etc.) sind unter besonderen Auflagen zulässig: Die Unter-
kante muss mindestens 2.0 m über dem höchsten Grundwasserspie-
gel HHW liegen.
Altlasten
Kommunales Bodenverschiebungs-verfahren
Ausnahme-transportstrasse
Grundwasser
Energie
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2.5. Stadt Illnau-Effretikon
Abb.5: Ausschnitt Zonenplan, Februar 2011 (ohne Massstab, genordet) Quelle: http://ilef.mapserver.ch/
Gemäss gültiger Bau- und Zonenordnung befindet sich das Pla-
nungsgebiet in der Zentrumszone 4.0. Im Bereich zwischen Bahn-
hofstrasse und Baulinie gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Für den Ge-
staltungsplanperimeter wird mit dem vorliegenden privaten Gestal-
tungsplan die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Überbauung
geschaffen.
Das Planungsgebiet ist heute weitgehend überbaut. Die bestehenden
Bauten werden, mit Ausnahme von zwei Schutzobjekten und dem
Gebäude auf Parzelle Nr. 164 mit dem Neubau der Zentrumsüber-
bauung MITTIM Effretikon schrittweise abgebrochen.
Zonenplan
Zentrumszone
Bestehende Nutzung der Grundstücke
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Der bestehende Bahnhof2 bleibt als denkmalpflegerisch geschütztes
Objekt in Substanz und Charakter bestehen und stellt ein wichtiges
Identifikationsobjekt für das Zentrum Effretikon dar. Neben dem
Bahnhof soll auch das Gebäude der Bahnhofstrasse 293 im Rahmen
des Gestaltungsplanes bestehen bleiben.
Im kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventar sind innerhalb
des Perimeters 26 Bäume bezeichnet, welche als wertvoll bewertet
werden:
Im Norden im Übergang zwischen Bahnhofstrasse zur Rikonerstrasse
befinden sich 9 Spitz- und Feldahorne, welche bei einem Abgang
durch Spitzahorne ersetzt werden müssen. Im Süden in der Bahn-
hofstrasse befinden sich 17 Spitzahorne, welche bei einem Abgang
ebenfalls durch solche zu ersetzen sind. Sollten die beiden inventari-
sierten Baumgruppen „verschwinden“, müsste ein entsprechender
Ersatz gepflanzt werden, dieser muss aber nicht genau an derselben
Stelle sein.
Vgl. Anhang A.4: Inventarblätter Naturwerte
2.6. Umweltverträglichkeitsbericht
Auf Grund der zusätzlich erforderlichen 750 Parkplätze (exklusive 60
PP für Stadt und 80 PP für SBB) wird der UVP-auslösende Grenzwert
von 500 Parkplätzen überschritten. Der Schwellenwert für Verkaufs-
flächen wird um 2‘200 m² überschritten. Somit ist auch aus diesem
Grund eine UVP-Pflicht gegeben. Die Beurteilung der Umweltverträg-
lichkeit erfolgt einstufig mit einer abschliessenden Voruntersuchung.
Im Rahmen der UVP werden Aussagen zu Bauvorhaben, verkehrli-
cher Erschliessung und Parkierung, energetische Versorgung, Luft-
verhältnisse, Lärm und Erschütterungen, nichtionisierender Strah-
lung, Flora & Fauna, Gewässerschutz, Boden, Störfälle sowie Orts-
bild / Lichtemission / Denkmalpflege / Archäologie gemacht.
Vgl. Anhang A.2: Umweltverträglichkeitsbericht
2 Der B au wurde 1961 du rc h den Arch i tek ten Max V ogt er r i ch te t , der m i t
übe r 100 Bauten von 1957 b is 1989 a ls Arch i t ek t de r SBB-Kre isd i rek t ion I I I d ie Bahnarch i t ek tur der Nordos tschwe iz prägte .
3 D ie B auher rschaf t h ieß Kar l Co rrod is S öhne. Das t rad i t i one l le W ohn-
und Geschäf tshaus wurde 1914 er r i ch te t .
Schutzobjekte
Bauminventar Illnau-Effretikon
UVP-Auslösung
UVP-Inhalte
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3. Richtprojekt
3.1. Einleitung
Das Richtprojekt Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon umfasst
Aussagen zu Architektur, Städtebau und Freiraum. Es basiert auf
dem Ergebnis eines städtebaulichen Konkurrenzverfahrens, welches
im Jahr 2010 unter drei Teams durchgeführt wurde. Ziel des Studien-
auftrages war die Erarbeitung einer tragfähigen konzeptionellen
Grundlage, auf welcher das Areal schrittweise in ein Quartier mit
Mischnutzung transformiert werden kann. Als Sieger ging das Kon-
zept des Teams mit den Staufer & Hasler Architekten, Frauenfeld,
und den Robin Winogrond Landschaftsarchitekten, Zürich, hervor.
Mit neuem Wohn- und Gewerberaum und einem grosszügigen Stadt-
garten wird die Zentrumsüberbauung das Gebiet rund um den Bahn-
hof Effretikon beleben.
Die Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon steht für eine offene
städtebauliche Vision. Das von Staufer & Hasler Architekten gestalte-
te Projekt vereint Dichte und Grosszügigkeit. Mit dem vorliegenden
Bebauungsvorschlag werden die Flächen optimal genutzt, wodurch
auf der Fussgängerebene viele Freiräume entstehen. Ein grosszügi-
ger Stadtgarten und der neue Stadt- und Bahnhofplatz laden Anwoh-
nende und BesucherInnen zum Verweilen ein.
Neben 300 bis 400 Wohnungen werden die neuen Gebäude eine
Vielzahl von Läden, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben be-
herbergen. Geplant ist eine Nutzung von rund 60 % Wohnen und
40 % Dienstleistung / Gewerbe und Verkauf / Restaurants.
Zur Überbauung gehört auch eine Verbesserung der Verkehrssituati-
on: Der Ortskern wird zur ÖV-Drehscheibe, die sowohl das «neue»
als auch das «alte» Zentrum rund um den Effimärt für Pendelnde,
Anwohnende und Einkaufende erschliesst. Das Verkehrskonzept
bietet eine funktionale und qualitativ hochwertige Lösung sowohl für
den motorisierten Individualverkehr als auch für den Langsamver-
kehr.
Die Zentrumsüberbauung soll auch in Sachen Umweltschutz höchs-
ten Ansprüchen gerecht werden. Die Zentrumsüberbauung MITTIM
Effretikon wird das erste Stadtzentrum Europas sein, das null CO2-
Ausstoss verursacht. Die Überbauung setzt auf erneuerbare Res-
Ergebnis Konkurrenzverfahren
Kernidee
Attraktive Nutzungen
Energie
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sourcen wie Solarenergie und Erdwärme und speist ihre eigene Ab-
wärme wieder in den Energiekreislauf ein.
Das Siegerkonzept wurde parallel mit der Ausarbeitung des Gestal-
tungsplanes zu einem Richtprojekt mit Freiraumkonzept weiterentwi-
ckelt. Parallel wurden ein Verkehrs- und Erschliessungskonzept so-
wie ein Energiekonzept ausgearbeitet. Am 19. April 2012 befand der
Stadtrat Illnau-Effretikon das Richtprojekt MITTIM Effretikon für gut
und genehmigt dieses.
Vgl. Anhang A.3: Stadtratssitzung
3.2. Thesen Stadtplanung4 Städtebauliches Ziel der Zentrumsentwicklung Effretikon ist eine
Ortskernaufwertung, indem das Zentrum von einem Durchgangsort
zu einer Aufenthaltsstätte entwickelt werden soll.
Folgende städtebauliche Thesen sind hierbei wegleitend:
• Es soll ein Zentrum mit hoher Lebensqualität für alle Nutzer-
gruppen entstehen. Wichtig ist die soziale Integration, welche
durch die nachstehenden Punkte unterstützt wird.
• Das neue Zentrum soll ein breites Wohnungsangebot für un-
terschiedliche Nutzersegmente (hauptsächlich: ältere Men-
schen, Familien, Single-Haushalte, Studierende / Auszubil-
dende) bieten.
• Eine mannigfaltige Freiraumstruktur, welche individuell auf die
stadträumlichen Gegebenheiten reagiert, belebt das Zentrum
und trägt zur Adressbildung bei. Die Bahnhofstrasse wird zum
Identitäts- und Stimmungsträger.
• Gewerbeflächen für Arbeitsplätze an bester Lage werden ge-
neriert.
• Ein vielfältiges Angebot im Detailhandel und in der Gastrono-
mie rundet den breiten Variantenfächer an Nutzungsmöglich-
keiten für Anwohnende, BesucherInnen und Werktätige im
neuen Zentrum ab.
• Arbeiten, Wohnen und Einkaufen werden am gleichen Ort er-
möglicht. Es entsteht ein Zentrum mit kurzen Wegen.
4 Quel l e : www.m i t t im -ef f re t i kon.ch, Zug r i f f 24 .07.2012
Vom Siegerkonzept zum Richtprojekt
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• Es werden Bauten realisiert, welche energetisch und ökolo-
gisch vorbildlich betrieben werden können.
• Die verkehrliche Abwicklung im neuen Zentrum basiert auf ei-
ner optimalen Berücksichtigung des öffentlichen Verkehrs
(ÖV), des Langsamverkehrs (Zufussgehende und Velofahren-
de) und des motorisiertem Verkehrs (MV) und reflektiert somit
das Zentrum als verkehrliche Drehscheibe Effretikons.
3.3. Städtebau und Freiräume
Der Hauptraum entlang der Bahnhofstrasse wird als pulsierende
Raumfigur ausformuliert. An den Nahtstellen zu den bestehenden
Siedlungsstrukturen sollen undefinierte Zwischenräume verhindert
werden. Sowohl nach innen wie nach aussen will das Bebauungs-
konzept angemessen dimensionierte und differenzierte Raumzu-
sammenhänge gestalten; sie erfahren jeweils individuelle Zuordnun-
gen hinsichtlich architektonischer Charakteristik, Nutzungen und At-
mosphäre. Wie auf einer Perlenkette reiht das Konzept eine Abfolge
von Raumausweitungen entlang der Bahnhofstrasse auf. Über den
Park und die „Geleisefenster“ wird das neue Zentrum in Querrichtung
über die Grenzen des Perimeters hinaus mit der Umgebung vernetzt.
Die neue Bahnhofstrasse soll den Mischverkehr von Fussgängern,
MV und ÖV diskret und dennoch gut lesbar regeln. Vor allem Fuss-
gänger sollen zum „Mäandern“, dem Überschreiten der Strasse in
Quer- und Diagonalrichtung, eingeladen werden um die Nutzungs-
magnete entlang der Bahnhofstrasse zu besuchen. So wird für eine
Belebung des Raumes gesorgt und die zentrale Quartiererschlies-
sungsfunktion der Bahnhofstrasse unterstützt. Diese ist als „Rück-
grat“ des Projektes MITTIM Effretikon zu verstehen. Die Bahn-
hofstrasse wird in ihrem Verlauf leicht optimiert und punktuell ange-
passt: Hochstämmige Laubbäume mit starkem Erkennungswert durch
spezifische Form oder Farbe vermitteln Ortsbezug. Auf den wichtigs-
ten Plätzen entlang der Bahnhofstrasse werden Sonderbeläge zur
Versiegelung verwendet. Im Betriebs- und Gestaltungskonzept des
Kantons Zürich wird die Ausgestaltung der Bahnhofstrasse festgehal-
ten.
Der Bahnhofplatz wird als urban gestalteter, repräsentativer Aussen-
raum städtebaulich in die neue Zentrumsüberbauung eingebunden.
Er befindet sich vis-à-vis zum denkmalgeschützten Bahnhofsgebäude
Raumbildung
Belebte Bahnhofstrasse
Bahnhofplatz
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und verhilft diesem wieder zu seiner ursprünglichen städtebaulichen
Prägnanz. Der Platz erweitert sich nahtlos in eine gedeckte Halle
hinein. Platz und Sockelbau bieten den Rahmen für unterschiedlichs-
te Ereignisse wie Märkte, Events und Ähnliches. Im Alltag wird der
Platz durch Kleinstanbieter, wie Imbisse oder Stände, belebt. Die
vielfältige Einzelhandelsstruktur durchzieht auch das Erdgeschoss
und bietet ein Pendant zum Grossanbieter im Untergeschoss. Unter
einem markanten Solitärbaum laden Sitzgelegenheiten zum Verwei-
len ein. Gastronomische Einrichtungen mit Aussenmöblierung werden
in Rücksicht auf die Beschattung des Platzes untergebracht. Diverse
Nutzende werden von dort in die erdgeschossigen Verkaufsbereiche
und zum Grossanbieter im Untergeschoss geführt.
Der Stadtgarten formt eine ruhige „Oase“ im Stadtgefüge. Als Be-
standteil des geschützten historischen Gebäudes wird er im Stil eines
Parks angelegt. Seine Nutzungsstruktur wird von umliegenden Ein-
richtungen definiert. Mit dem neuen Pavillongebäude, den Bewoh-
nenden des Alterszentrums und den BesucherInnen und Bewoh-
nerInnen des neuen Zentrums wird der Stadtgarten zum Treffpunkt
aller Generationen. Zeitgemässe Elemente, wie Spielbereich oder
Aperoplatz, tragen dem Rechnung und bereichern seine Nutzungspa-
lette. Organische Wegstrukturen verbinden die unterschiedlichen Sei-
ten des Villenparks und offerieren Orte der Musse.
Der Raum am westlichen Kopfende des Stadtgartens stellt die Dreh-
scheibe der aus der Unterführung ankommenden Zugreisenden an
der Schaltstelle zu Stadt und Busbahnhof dar und ist wichtiger Kreu-
zungspunkt quartiersquerender Wegeverbindungen. Dadurch ist der
Platz hoch frequentiert und belebt. Zugleich bietet er den Passieren-
den Kurzaufenthalte in den gastronomischen Aussenbereichen, wel-
che sich in den als Ausleger des Stadtparks verstandenen Baumin-
seln installieren. Bauten mit öffentlichen Nutzungen wie die Stadtver-
waltung oder Bibliothek / Ausstellungsräume in der Corrodi-Villa sind
an dieser Schlüsselstelle im verbindenden Zentrumsbereich ange-
ordnet.
Als grosszügiges „Gegenüber“ zum Effimärt präsentiert sich auf der
Nordseite des Perimeters schliesslich ein semi-urbaner Platz von
übersichtlicher Grossflächigkeit zur Aufnahme von Verkaufs- und
Freizeitnutzungen. Eine leichte topografische Erhöhung bietet sich
unter einer lockeren Baumgruppe als bespielbare Bühne, Ausstel-
lungsbereich und Sitzgelegenheit an. Sie bildet in Synergie mit der
Stadtgarten
Transit Lounge
Hinterbüel
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Begrünung und dem Pavillon mit flexibler Nutzung eine interessante
Raumstruktur, die eine individuelle Aneignung des Platzes durch die
jeweilige Nutzergruppe erlaubt.
3.4. Architektur
Die drei Türme in den Randlagen spannen ein übergeordnetes Be-
zugsfeld auf. Zwei von ihnen begleiten als markante Zeichen den
Bahnraum. Im Nordwesten formt ein drittes Hochhaus den Auftakt in
das innerstädtische Bahnhofsquartier. Den Hochhäusern kommt auch
im kleineren Massstab eine wichtige Rolle zu: Der Platz gibt dem
Hochhaus eine Adresse und Identität, das Hochhaus dem Platz Re-
präsentanz und Urbanität. Die Haupterschliessung soll demnach
auch von dem jeweiligen Platz her erfolgen. Öffentliche Nutzung im
Erdgeschoss und Büronutzungen stärken die Wechselbeziehung zwi-
schen Gebäude und Platz und unterstreichen die Urbanität des Quar-
tiers. Alle Türme sollen Wohnungen anbieten. Die unterschiedlichen
Nutzungstypologien sollen anhand der Fassade ersichtlich sein: Da-
bei ist das Gestaltungsprinzip für alle Türme gleich, um dem Quartier
ein einheitliches Bild zu verleihen. Die Sockel werden gegenüber dem
Gebäudekubus im Erscheinungsbild abgesetzt. Die Wohngeschosse
erhalten Loggien. Sie sind Gestaltungselement und dienen dem
Lärm- und Sonnenschutz. Weitere Details zu deren Lage und Funkti-
on sind dem Richtprojekt zu entnehmen.
Im Innern des Gesamtareals säumen zwei prägnante Kopfbauten
flankierend den fliessenden Strassenraum. Sie besetzen wichtige
Orte an Plätzen. Als Folge dieser mehrseitigen Orientierung wird kei-
ne Hauptfassade ausgewiesen, ist das Verhältnis der Kopfbauten zur
Strasse und den Platzsituationen aber sehr prägend und vor allem im
Erdgeschoss sensibel zu gestalten.
Die aufgesattelten und raumbildenden Winkelbauten reagieren auf
Kontext und Orientierung und formen zusammen mit den Kopf- und
Sockelbauten die beiden neuen Haupträume: Bahnhof- und Stadt-
platz. Grundsätzlich wird bei den Riegelgebäuden eine Differenzie-
rung der Fassaden gewünscht, welche die 2 - seitige Ausrichtung der
Wohnungen und die unterschiedlichen Qualitäten des Aussenraumes
unterstreicht. Zum (teils lärmbelasteten) Strassenraum hin soll eine
Fassade ausgebildet werden, welche den Bewohnenden Intimität
verschafft und zugleich Qualitäten wie die weite Sicht über die Bahn-
Hochhäuser
Kopfbauten
Riegelgebäude
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geleise nutzt. Zur Hof- bzw. Parkseite soll eine sogenannte Hof- oder
Parkfassade ausgebildet werden, welche vom bereits intimisierten
Verhältnis zum Aussenraum profitiert und das Wohnen in vollen Zü-
gen zum Ausdruck bringt. Hiermit sollen anonym wirkende Gebäude
verhindert werden und das Wohnen auf jeder Seite spezifisch abge-
zeichnet werden.
Die Sockelbauten werden mit zwei Geschossen als bindende Ele-
mente zwischen Kopf- und Riegelbauten ausgebildet. Mit ihrer platz-
fassenden städtebaulichen Funktion sind sie prägendes Element zur
Strukturierung des Freiraums. Auf Grund ihrer starken städtebauli-
chen Wirkung wird die Möglichkeit zur flexiblen Konturgestaltung der
Sockelbauten erlassen. Somit wird ein Reaktionsvermögen hinsicht-
lich Platzgestaltung und -nutzung bewahrt. Die Sockelbauten dienen
der kommerziellen Nutzung und treten somit in Wechselwirkung zu
den aktiv genutzten Freiflächen. Diese Wirkung wird durch begehbar
gestaltete Flachdächer unterstützt. Eine teilweise Dachbegrünung
trägt zur optischen Aufwertung für Nutzende der umliegenden hoch-
geschossigen Bebauung und zur Verbesserung des Stadtklimas bei.
Diese Anforderungen werden im Laufe des Realisierungsprozesses
mit für die jeweiligen Schritte geeigneten Massnahmen zur Qualitäts-
sicherung weiter verfolgt.
Vgl. Anhang A.1: Richtprojekt
3.5. Stellenwert Richtprojekt
Das Richtprojekt der Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon zeigt
die Idee der Bebauung, Erschliessung und Parkgestaltung, den mög-
lichen Nutzungsmix und deren Machbarkeit auf. Der Gestaltungsplan
verankert einerseits die fixen städtebaulichen Rahmenbedingungen
des Richtprojektes, welche zur Identitätsbildung des Quartieres un-
abdingbar sind. Andererseits visualisiert der Gestaltungsplan Spiel-
räume dort, wo aus heutiger Sicht keine konkreten Aussagen ge-
macht werden können und müssen.
Zur Erreichung der angestrebten hohen städtebaulichen, architekto-
nischen und aussenräumlichen Qualitäten werden im Gestaltungs-
plan nur wenige quantitative Vorgaben gemacht. Umso detaillierter
werden im Richtprojekt qualitative Anforderungen festgehalten und
beschrieben.
Sockelbauten
Qualitative Gestal-tungsanforderungen
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Der Stadtrat Illnau-Effretikon hat am 19. April 2012 das Richtprojekt
MITTIM Effretikon für gut befunden und genehmigt. Damit kommt
dem Richtprojekt eine erhebliche Bedeutung bei der Beurteilung ein-
zelner Bauvorhaben hinsichtlich der gestalterischen Qualität zu.
Vgl. Anhang A.3: Stadtratssitzung
Im Weiteren dient das Richtprojekt als Basis für den Umweltverträg-
lichkeitsbericht, in welchem alle umweltrelevanten Aspekte behandelt
werden.
Vgl. Anhang A.2: Umweltverträglichkeitsbericht
Basis für UVB
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4. Raumplanerische Nachweise
4.1. Städtebau und Architektur
Grundlage für die qualitativen Anforderungen der Themen Städtebau
und Architektur bildet das Richtprojekt.
Vgl. Anhang A.1: Richtprojekt
4.2. Freiräume
Grundlage für die qualitativen Anforderungen des Themas Freiräume
bildet das Freiraumkonzept, welches Teil des Richtprojektes ist. Das
Freiraumkonzept berücksichtigt Bäume des kommunale Natur- und
Landschaftsschutzinventars sowie Vorgaben der kantonalen Ver-
kehrssicherheitsverordnung in Bezug auf die Deklaration der Bahn-
hofstrasse als Ausnahmetransportroute.
Vgl. Anhang A.1: Richtprojekt
4.3. Freiflächenziffer
Es wird für den gesamten Perimeter eine Freiflächenziffer von ca.
26% erreicht. Eingerechnet werden neben dem Stadtgarten auch
Privatgärten und Gründächer sowie Bahnhofplatz, Transit Lounge
und der Platz Hinterbüel in ihrer jeweils minimalen Ausdehnung ge-
mäss § 257 des Kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG,
1975).
Vgl. Anhang A.5: Freiflächenziffer
4.4. Nutzungsmasse
Die Baumassenziffer des Projektes MITTIM liegt über der bisher zu-
lässigen Baumassenziffer von 4.0 m³/m² gemäss Bau- und Zonen-
ordnung der Stadt Illnau-Effretikon. Grund hierfür ist unter anderem
das grosse Gebäudevolumen der Hochhäuser mit bis zu 18 Ge-
schossen. Mit ihnen wird eine Erhöhung der baulichen Dichte im
Zentrum Effretikons angestrebt, was einer haushälterischen Boden-
politik entspricht.
Vgl. Anhang A.6: Baumassen und Nutzziffern
Richtprojekt
Freiraumkonzept
Freiflächen
Bauliche Dichte
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4.5. Baulinien
In Kohärenz zum städtebaulich funktionalen und wohlproportionierten
Richtprojekt ist eine vollflächige Bebauung der Baubereiche gerecht-
fertigt. Ausnahmen bestehen für die Baubereiche A3 und C2, deren
platzdefinierende Seiten flexibel bebaut werden dürfen. Bisher
rechtsgültige Baulinien werden im gesamten Perimeter ausser Kraft
gesetzt.
4.6. Verschattung
Die Studie zu Zwei-Stunden-Schatten untersucht den induzierten
Schattenwurf der drei Hochhäuser auf betroffene Nachbarbauten.
Das Hochhaus im Baubereich D1 verschattet für ca. 1 Stunde den
Kopfbau im Baubereich C3. Es sind Wohn-, Büro- und Gewerbenut-
zungen der platzabgewandten Seite betroffen. Der aktiv nutzbare,
repräsentative Bahnhofplatz erfährt keine Verschattung. Das Hoch-
haus im Baubereich B1 verschattet den Kopfbau im Baubereich A4,
den Sockelbau im Baubereich A2 sowie Teile des aktiv nutzbaren
Platzes Transit Lounge. Es sind Wohn-, Büro- und Gewerbenutzun-
gen betroffen. Zum grossen Teil befinden sich Verkehrsflächen gerin-
gerer Aufenthaltsqualität (Unterführung) im verschatteten Bereich.
Der Platz Hinterbüel ist nicht betroffen. Das Hochhaus im Baubereich
A1 verschattet zum grössten Teil den Verkehrsknoten Illnauerstrasse-
Rikonstrasse.
Vgl. Anhang A.7: 2-Stunden-Schatten
4.7. Sicherheit und Beleuchtung im öffentlichen Raum
Der Aussenraum soll nachts hohe Sicherheit ausstrahlen, wozu die
Raumbildung wie auch die Beleuchtung wesentlich beitragen. Gute
Einsicht in die offen gestalteten Plätze und den Stadtgarten sowie ein
normgerechtes Beleuchtungsniveau sollen die sichere Begehung und
Querung aller Freiräume gewährleisten.
4.8. Lärm
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon gelten im
Perimeter die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III, da
Vollflächige Bebauung
Studie: Zwei-Stunden-Schatten
Sichtverhältnisse
Eisenbahn- und Strassenlärm
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es sich um eine Überbauung innerhalb der Zentrumszone 4.0 han-
delt. Die Lärmsituation auf dem Gestaltungsperimeter gestaltet sich
komplex, vor allem für den geforderten Wohnanteil von ca. 60 %. Das
Geleiseareal an der Strecke Zürich-Winterthur und die Bahnhofstras-
se als kantonale Strasse belasten das Gebiet von zwei Seiten. Mit
Massnahmen allein an der Fassade – Balkone, Erker, Loggien usw. –
können die Werte nicht in allen Fällen eingehalten werden, da die
Wirkung dieser Massnahmen auf maximal 3 bis 5 dB(A) beschränkt
ist. Aus diesem Grund muss auch mit der Anordnung der Wohnungs-
grundrisse reagiert werden, d.h. es müssen Wohnungen entworfen
werden, bei denen alle Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räu-
men lärmabgewandt organisiert sind. Wo diese Grundrisslösung nicht
angeboten werden kann, werden Atriumtypen empfohlen, welche die
Belüftung auf einen inneren ruhigen Raum ermöglichten. Entspre-
chende Grundrisse können dem Richtprojekt entnommen werden.
Eventuell sind Ausnahmebewilligungen zu beantragen, sollten die
ergriffenen Massnahmen nicht ausreichen.
Für alle Tiefgarageneinfahrten können die Planungswerte nach LSV
am Tage und in der Nacht eingehalten werden. Schallreflektierende
Bereiche sind zwingend erforderlich. Wohnnutzungen sind in diesem
Zusammenhang zulässig. Die Lärmemissionen des Bushofs befinden
sich ebenfalls im Sollbereich.
Vgl. Anhang A.8: Lärmgutachten
4.9. EnergetischeVersorgung
Ziel ist es, einen null CO2-Ausstoss während der Nutzungsphase bei
der energetischen Versorgung mit Wärme und Strom sicher zu stel-
len. Je Bauetappe wird mit Hilfe von Wärmepumpen und Kältema-
schinen mittels Erdsonden für den nötigen Wärme- und Kältebezug
aus dem Erdreich gesorgt. Abwärme wird ins Erdreich zurückgeführt
und dort gespeichert. Die Stromversorgung erfolgt durch Fotovoltaik-
Anlagen, wobei der Spitzenbedarf durch Oekostrom abgedeckt wird.
Die Stadt Illnau-Effretikon ist im Besitz des „Energiestadt“-Labels.
Dieses wird mit dem Projekt MITTIM Effretikon und dem null CO2-
Ausstoss-Ziel unterstützt. Auf Grund der sich häufig ändernden Rah-
menbedingungen der Energielabel, wird jedoch auf die Ausrichtung
der Energieversorgung im Perimeter auf bestimmte Label verzichtet.
Vgl. Anhang A.9: Energiekonzept
Tiefgaragen und Bushof
Null CO2-Ausstoss
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4.10. Erschliessung
Durch die angestrebte Nutzungsintensivierung innerhalb des Perime-
ters erhöht sich der Anteil des projektinduzierten Verkehrs im Be-
triebszustand 2020 gegenüber heute auf bis zu 18%. Mit einem By-
pass beim Kreisel Rikoner-/Illnauerstrasse von der Bahnhofstrasse in
die Illnauerstrasse kann die fehlende Leistungsfähigkeit eliminiert
werden. Damit kann das künftige Verkehrsaufkommen zu den Spit-
zenstunden des Verkehrs an Werktagen von allen Knoten mit einer
ausreichenden bis sehr guten Qualität verarbeitet werden.
Effretikon ist mittels öffentlicher Verkehrsmittel derzeit gut erschlos-
sen. Die Qualität soll mittels Fahrplanverdichtung für die Buslinien
noch erhöht werden.
Die Beruhigung der Bahnhofstrasse (eventuell Tempo 30) führt zur
Geschwindigkeitsanpassung zwischen motorisierten Fahrzeugen und
Velos, was das Gefahrenpotential reduziert. Die Aufenthaltsqualität
und Zugänglichkeit öffentlicher Haltestellen wird für Zufussgehende
dadurch ebenfalls erhöht. Der gesamte Perimeter ist für den Lang-
samverkehr sehr gut erreichbar und zu durchwegen.
Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht
4.11. Parkierung
Gemäss Vorgaben der "Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-
Bedarfs in kommunalen Erlassen", herausgegeben von der Baudirek-
tion des Kantons Zürichs mit Stand Oktober 1997, werden Grenzbe-
darf und massgeblicher Bedarf der Parkplatzanzahl für den Perimeter
ermittelt. Es ist die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr am
Ziel- und Quellort zu berücksichtigen. Dabei gelten folgende Rege-
lungen:
a) Für die Bewohner ist mit einer Erschliessung durch den öffent-
lichen Verkehr der Güteklasse B zu rechnen. Das zulässige
Parkplatzangebot beträgt 55 bis 80 % des Grenzbedarfes.
b) Für Angestellte ist mit einer Erschliessung durch den öffentli-
chen Verkehr der Güteklasse C zu rechnen. Das zulässige
Parkplatzangebot beträgt 45 bis 65 % des Grenzbedarfes.
c) Für Kunden und Besucher ist mit einer Erschliessung durch
den öffentlichen Verkehr der Güteklasse D zu rechnen. Das
Erhöhtes Verkehrsaufkommen
Öffentliche Verkehrs-mittel
Langsamverkehr
Bedarfsermittlung PW
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zulässige Parkplatzangebot beträgt 70 bis 100 % des Grenz-
bedarfes.
Die zulässige Parkierungsanzahl liegt gemäss kantonaler Wegleitung
bei 609 bis 878 Parkplätzen (exkl. Parkflächen für Stadt und SBB). Im
Perimeter werden 750 Abstellplätze (exkl. Stadt und SBB) realisiert.
Grösstenteils werden sie unterirdisch angeordnet.
Im gesamten Perimeter sind gemäss kantonaler Wegleitung für Be-
wohner, Angestellte, Kunden und Besucher insgesamt 1‘100 Veloab-
stellplätze vorzusehen. Neben diesen werden zusätzlich 400 Abstell-
plätze für Bahnkunden geboten.
Die Forderung gemäss Agglomerationsprogramm den MV-Anteil auf
maximal ein Drittel zu beschränken, kann jeweils für Bewohner, An-
gestellte, Kunden und Besucher eingehalten werden.
Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht und Platzbedarf für Veloparkplät-
ze
4.12. Grundwasser
Gegenwärtig wird davon ausgegangen, dass im gesamten Perimeter
kein Grundwasser zur Trinkwassergewinnung vorhanden ist. Für den
gesamten Perimeter kann der Gewässerschutz mit untergeordneter
Priorität behandelt werden. Während der Bauausführung muss die
Verschmutzung von Grundwasser und Grundwasserleiter vermieden
werden. Wo Wasser und Wasserströme auftreten, sind im Bauge-
suchsverfahren respektive bei einer Realisierung entsprechende
technische und bauliche Wasserschutzmassnahmen zu treffen, die
den Durchfluss der Grundwasserströme, falls vorhanden, garantieren.
Vgl. Anhang A.11: Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer
Bericht
4.13. Geologie
Die Oberflächenschichten im Perimeter sind setzungsempfindlich und
nicht tragfähig. Sie sind als Fundationsunterlage nicht geeignet. Die
folgende Schicht der Seeablagerungen ist relativ setzungsempfindlich
und weist eine mittlere Tragfähigkeit auf. Die mitteldicht bis dicht ge-
lagerte Schotterschicht ist ein gut tragfähiger, wenig bis mässig set-
zungsempfindlicher Baugrund, welcher mittlere Gebäudelasten tra-
Anzahl PW und Velo
Untergeordnete Priorität
Vielfältiges Bodenprofil
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gen kann. Jedoch ist auf seine geringe Mächtigkeit zu achten. Die
Moräne-Schicht ist, mit Ausnahme von nur mitteldicht gelagerten,
aufgelockerten bzw. verschwemmten Bereichen, prinzipiell ein sehr
gut tragfähiger und nur wenig setzungsempfindlicher Baugrund. Als
sehr gut tragfähige, inkompressible Schicht gilt die anschliessend
anstehende Moräne.
Vgl. Anhang A.11: Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer
Bericht
4.14. Altlasten
Innerhalb des gesamten Perimeters ist Parz. 168 als einziger Altlas-
ten-Standort verzeichnet. Ein erdverlegter Tank mit 5‘000 Litern
Heizöl begründet die Bezeichnung des „belasteten Standortes ohne
schädliche oder lästige Einwirkungen“ im Kataster der belasteten
Standorte des Kantons Zürich. Massnahmen zum Umgang mit den
Altlasten werden im Zuge des Vorprojektes und Bewilligungsverfah-
rens bestimmt.
4.15. Regenwasser / Versickerung
Flächen, welche durch Asphalt und Sonderbeläge versiegelt werden,
werden teilweise versickerungsfähig ausgelegt. Mit Hilfe entspre-
chender technischer Massnahmen wird Regenwasser auf Wegen und
Plätzen grossflächig über eine sandig-kiesige Fundationsschicht in
den Untergrund abgeführt. Auf Grünflächen kann das Regenwasser
direkt versickern. Regenwasser auf Fahrbahnen und Gründächern
wird in die Kanalisation geführt. Bei Bedarf kann die Bewilligungsbe-
hörde ein Retentionskonzept verlangen.
4.16. Störfall
Die Bahnstrecke durch Effretikon ist als Gefahrentransportroute für
Substanzen wie Benzin und Propan deklariert. Betroffen sind insbe-
sondere die Gebiete zwischen Bahnhofstrasse und Bahngeleisen.
Dort ist mit erhöhtem Personenaufkommen zu rechnen. Hinsichtlich
des daraus resultierenden erhöhten Störfall- und Risikopotentials gilt
es, zum Geleisefeld hin Schutzmassnahmen gegen Hitze und Brand
im Zusammenhang mit dem Ausfluss von Benzin vorzusehen. Diese
Vorkehrungen geschehen mit technischen und baulichen Mitteln, wie
Belastet ohne schädliche Einwirkungen
Versickerung und Kanalisation
Erhöhtes Störfall- und Risikopotential
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Mauern und/oder Einhausungen sowie wie auch durch Massnahmen,
welche die innere Organisation der Häuser betreffen, wie die Anord-
nung der Zu-/Ausgänge. Es müssen die Anforderungen gemäss Art.
19 Abs. 1 der beiliegenden Vorschriften eingehalten werden. Im Ge-
staltungsplan sind diese weitestgehend visualisiert und damit festge-
halten.
Da die Gebäude gekühlt werden, ist im Rahmen des Baubewilli-
gungsverfahrens zu überprüfen, ob die Gebäude der Störfallverord-
nung unterstellt werden müssen.
Vgl. Anhang A.12: Stellungnahme AWEL und Anhang A.2.: Umwelt-
verträglichkeitsbericht
Die Umweltverträglichkeitsprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass der
Private Gestaltungsplan mit der Umweltgesetzgebung vereinbar ist –
vorbehältlich der in späteren Verfahrensschritten zu erbringenden
Nachweise.
Für folgende Untersuchungsschwerpunkte sind mit dem Vorhaben
MITTIM Effretikon Verbesserungen gegenüber der heutigen Situation
zu erwarten:
Verkehr: Mit der Aufwertung des Bushofs durch zusätzlichen Halte-
kanten ist eine Verbesserung des ÖV-Angebotes zu erwarten. Eine
Beruhigung und Aufwertung der Bahnhofstrasse führt zu erhöhter
Aufenthaltsqualität. Der Perimeter wird fuss- und veloverkehrsfreund-
lich ausgebaut.
Boden: Das Schadstoffpotential durch den belasteten Standort wird
mit Abbruch-/Aushubarbeiten reduziert.
Flora und Fauna: Mit dem Stadtgarten wird ein grossflächiger Grün-
bereich geschaffen. Dieser hat einen höheren ökologischen Wert als
vereinzelte Grünflächen mit gleichem Flächenbedarf in der Summe.
Städtebau/Denkmalpflege: Unter Rücksichtnahme auf wertvolle
denkmalgeschützte Bausubstanz wird das Zentrum Effretikons städ-
tebaulich und funktional aufgewertet.
Für folgende Untersuchungsschwerpunkte sind mit dem Vorhaben
MITTIM Effretikon verbleibende oder zusätzliche Belastungen gegen-
über der heutigen Situation zu erwarten:
Ergebnis
Verbesserungen
Verbleibende / zusätzliche Belastungen
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Verkehr: Es ist eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens zu erwar-
ten. Diese ist in Relation zum zusätzlich geschaffenen Nutzflächen-
angebot vertretbar.
Energie: Aufgrund des zusätzlichen Nutzflächenangebotes wird der
Primärenergiebedarf wahrscheinlich zunehmen.
Luft: Die projektinduzierten Luftschadstoff-Emissionen führen zu ge-
ringen Zunahmen der Gesamtemissionen des Strassenverkehrs.
Lärm: Es ist mit einer Zunahme der Lärmemission durch Strassen-
und Schienenverkehr zu rechnen. Die Grenzwerte für Gewerbenut-
zungen können überall eingehalten werden. Für Wohnnutzungen
müssen teilweise bauliche Massnahmen ergriffen und Ausnahmebe-
willigungen ersucht werden. Für Parkierungsvorgänge und den Bus-
hof werden die Grenzwerte eingehalten.
Erschütterungen und Körperschall: Der künftig zunehmende Schie-
nenverkehr erfordert entsprechende Schutzmassnahmen.
NIS: Das Projekt MITTIM Effretikon erzeugt weitere Orte empfindli-
cher Nutzung, bei welchen die Anlagengrenzwerte überschritten wer-
den.
Grundwasser: Es sind Massnahmen zum Schutz der grundwasser-
führenden Schichten nötig, da Einbauten in diesen Bereichen geplant
sind.
Störfallvorsorge: Auf Grund des erhöhten Störfallrisikos durch Bahn-
anlage und Personenansammlungen sind entsprechende Massnah-
men zur Störfallvorsorge durchzuführen.
Lichtemissionen: Es ist mit zusätzlichen Lichtemissionen zu rechnen.
Unter Berücksichtigung entsprechender BAFU-Empfehlungen in der
Planung ist mit keiner unverhältnismässigen Lichtverschmutzung zu
rechnen.
Vgl. Anhang A.2: Umweltverträglichkeitsbericht
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5. Erläuterungen zum Privaten Gestaltungsplan
5.1. Vorschriften
Der bestehende Rahmenvertrag zwischen der Investorin / Arealent-
wicklerin und der Stadt Illnau-Effretikon ist übergeordneter Bestand-
teil des Gestaltungsplans und beinhaltet ergänzende Vereinbarun-
gen.
Vgl. Anhang A.14: Rahmenvertrag
Die zulässigen Nutzungsarten tragen in ihrer Vielfalt zur Belebung
des Zentrums bei ohne dessen Aufenthaltsqualität zu stören (bspw.
durch erhöhte Lärmemission). Sie generieren Arbeitsplätze, Dienst-
leistungsangebote, Möglichkeiten für Freizeit-, kulturelle und soziale
Aktivitäten aber auch hochwertigen Wohnraum. Publikumsorientierte
Einrichtungen sind vorzugsweise in Erdgeschossen unterzubringen,
um deren Erreichbarkeit zu gewährleisten und von einem positiven
Synergieeffekt mit Strassenraum und Freiflächen zu profitieren.
Wohnnutzende in höheren Geschossen profitieren somit von einer
guten Aussicht und dem Schutz der Privatsphäre. Mit einem Wohnan-
teil von mindestens 55% im gesamten Perimeter wird den Wachs-
tumsprognosen für Effretikon Rechnung getragen.
Lage und Abmessungen der oberirdischen Baukörper entsprechen
einem sensiblen städtebaulichen Gesamtkonzept, welches die Zent-
rumsfunktion Effretikons stärken soll und gleichzeitig dessen indivi-
duelle Rahmenbedingungen berücksichtigt. Als besondere Gebäude
gelten in Übereinstimmung mit § 273 des Kantonalen Planungs- und
Baugesetzes (PBG, 1975) Wartehäuser für die Kunden des öffentli-
chen Verkehrs, Veloabstellmöglichkeiten, Entsorgungseinrichtungen,
Transformatorenstationen usw.
Bei der Gestaltung der Bauten, Freiflächen und Verkehrsräume ist
der besonderen Zentrumslage an einem Verkehrsknotenpunkt Rech-
nung zu tragen. Zugleich ist auf die baulich vielfältig strukturierte Um-
gebung Rücksicht zu nehmen. Die Gestaltungsprinzipien sind im
Richtprojekt festgehalten. Zudem ist der Rahmenvertrag der Investo-
rin/ Arealentwicklerin und der Stadt Illnau-Effretikon geltend.
Die Baumreihe in der Bahnhofstrasse soll zum Identitäts- und Stim-
mungsträger werden, Schatten spenden und zwischen dem Massstab
der Architektur und dem Niveau der Bahnhofstrasse sowie der ange-
Art. 1: Bestandteile Geltungsbereich
Art. 4: Nutzweise
Art. 5: Baubereiche
Art. 8: Gestaltung
Art. 9: Freiräume
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gliederten Plätze vermitteln. Weitere Bepflanzung, u.a. entlang der
Gartenstrasse, soll zwischen bestehenden Wohnquartieren und Neu-
bauten vermitteln. Für den neuen Stadtgarten ist eine reichhaltige
und bunte Mischung an Sträuchern und Bäumen anzustreben, um
einen Beitrag zur ökologischen Aufwertung im Zentrum Effretikons zu
leisten.
Der betroffene Baubereich einer Etappe muss nutzungs- und funkti-
onsfähig sein und sich städtebaulich in seine Umgebung integrieren.
Werden für einzelne Etappen verlangte Anforderungen wie Wohnan-
teil, zulässige Baumassen oder Parkplatzzahlen nicht erbracht, ist ein
Nachweis erforderlich, aus welchem hervorgeht, wie die Vorgaben in
Bezug auf den gesamten Perimeter realisiert werden können.
Die Parkierung erfolgt hauptsächlich in unterirdischen Einstellhallen
um das städtebauliche Quartiersbild nicht negativ zu beeinflussen.
Zufahrten zu Einstellhallen und oberirdisch angelegte Parkierungsflä-
chen dürfen sich weder auf den Verkehrsfluss des MVs noch auf den
Langsamverkehr, auf Verkehrswege und -flächen zur Rettung sowie
auf das städtebauliche und architektonische Umfeld negativ auswir-
ken. Oberirdisch wird eine geringe Anzahl von Parkflächen auf weni-
gen Freiflächen sowie vereinzelt im Strassenraum zur Verfügung ge-
stellt. Als Knotenpunkt für das Wechseln zwischen öffentlichem, mo-
torisiertem Verkehr und Veloverkehr ist es nicht nur für den Freizeit-
veloverkehr, sondern auch für Pendelnde wichtig, ausreichend Velo-
parkplätze im Planungsperimeter zur Verfügung zu haben. Die Velo-
abstellplätze befinden sich in Bahnhofs- und Geleisenähe, neben
dem Busbahnhof und der Unterführung. Letztere stellt eine wichtige
Querungsachse der Geleise für den Langsamverkehr dar. Es sind
mindestens 400 gedeckte Veloabstellplätze vorzusehen. Die ange-
sprochene Hauptzielgruppe besteht aus den ÖV-Pendlern. Weitere
dezentral im Perimeter zur Verfügung gestellte Veloabstellplätze dür-
fen auch ungedeckt sein.
Um dem hohen Pendleraufkommen gerecht zu werden, dem Ziel zur
Stärkung des ÖVs nachzukommen und das Zentrum Effretikons als
verkehrlichen Knotenpunkt zu stärken, ist ein Bushof mit mehreren
unabhängig befahrbaren Anlegekanten zu realisieren. Der Baukörper
dient zum Sicht- und Lärmschutz des Quartiers vor allfälligen Belas-
tungen durch die SBB-Geleise. Er befindet sich an funktional und
städtebaulich prominenter Stelle im Zentrum des Perimeters zwi-
schen beiden Geleiseunterführungen. Der Bushof hat sich auch archi-
Art. 10: Etappierung
Art. 12: Parkierung
Art. 13: Öffentlicher Verkehr
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tektonisch in das Umfeld zu fügen. Durch den Busverkehr dürfen
Langsamverkehr und Aufenthaltsqualität auf angrenzenden Freiflä-
chen nicht beeinträchtigt werden.
Da nahezu alle Wohngebiete Effretikons in einem Radius von 1‘000m
vom Zentrum entfernt liegen, ist eine gute Zentrumserschliessung für
Zufussgehende und velofahrende elementar. Dies führt zu einem
belebten Quartier und positiven Effekten für Gewerbe, Gastronomie
und Dienstleistung. Das Projekt MITTIM unterstützt das gute beste-
hende Fusswegenetz. Um für einen qualitativ hochwertigen Standard
zu sorgen, ist ein barrierefreier und sicherheits- und ordnungsgewäh-
render Ausbau zu realisieren.
Es ist für eine Strom- und Wärmeversorgung mit null CO2-Ausstoss
für alle Neubauten im Perimeter zu sorgen. Das bedeutet, dass die
Gebäude durch ihren Betrieb keine zusätzliche Klimabelastung verur-
sachen. Dementsprechend sind keine Verbrennungsanlagen sowohl
für fossile als auch für erneuerbare Energiequellen zulässig. Da der
Perimeter sich nicht vollständig autark versorgen kann, ist zur Spit-
zenlastdeckung „Grüner Strom“ zu nutzen. Das Projekt MITTIM Effre-
tikon soll mit energetisch und ökologisch vorbildlichen Bauten Leucht-
turmcharakter besitzen.
Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon wird die
Lärmempfindlichkeitsstufe III verlangt. Als erschwerende Bedingun-
gen zur Gewährleistung der Vorgaben gelten die SBB-Geleise. Diese
werden durch Sonderbaukörper, wie dem Bahnhofsgebäude, Bushof
und Veloparkplätzen vom Quartier abgeschirmt. Für weitere bauliche
Massnahmen zum Schutz vor Geleiselärm hat die SBB Sorge zu tra-
gen. Zusätzliche Massnahmen an den Gebäuden, wie Loggien und
eine sinnvolle Nutzungs- und Grundrissgestaltung tragen ebenfalls
zum Schutz vor Lärmeinwirkungen bei.
Die an den Geltungsbereich angrenzenden Geleise unterliegen der
Störfallverordnung. Auf Grund von erhöhten Gütertransportfrequen-
zen und Transport von Gefahrengut bestehen Störfallpotentiale. Es
sind entsprechend den Vorschriften Massnahmen zur Gewährleistung
der Sicherheit von Personen und Bauwerken einzuhalten.
Art. 14: Zufussgehende und Velofahrende
Art. 15: Energie
Art. 17: Lärmschutz
Art. 19: Störfallvorsorge
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5.2. Gestaltungsplan
Lage und Abmessung der fünf Baufelder ergeben sich aus dem städ-
tebaulichen Konzept, welches im Richtprojekt verankert ist. Baufeld B
und D bestehen jeweils aus Hochhaus und Riegelbau, welche an
Geleisen und Bahnhofstrasse orientiert sind. Baufeld A und C fassen
Gebäudekomplexe, welche aus mindestens drei architektonischen
Gebäudeelementen bestehen. Baufeld E umfasst das bestehende
Gebäude auf Grundstück Nr. 164 und sichert dessen Bestand.
Eine unterschiedliche Intensität in der Farbgebung der Baubereiche
visualisiert sowohl die Gebäudetypologie als auch das Höhenniveau.
Prinzipiell besteht für alle Baubereiche eine Anbaupflicht. Ausnahmen
bilden die Baubereiche A3 und C2. Da sie zur räumlichen Definition
der jeweils angrenzenden Plätze beitragen, besteht für deren Gebäu-
dekubatur eine Gestaltungsfreiheit.
Spielräume für Baubereichsgrenzen sind dort verortet, wo keine Kon-
flikte mit Erschliessungsräumen, Geleisen und städtebaulichen Zielen
bestehen. Sie ermöglichen städtebauliche und architektonische Fle-
xibilität, um beispielsweise Grundflächen zu vergrössern und Fassa-
denvorsprünge oder -anbauten zu ermöglichen.
Die drei Plätze Bahnhofplatz, Transit Lounge und Hinterbüel sind in
ihrer räumlichen Abmessung nicht eindeutig definiert. Diese ist von
Gestalt und Masse der angrenzenden Verkehrsräume und Bauten
abhängig. Es wird bewusst für ein städtebauliches Reaktionsvermö-
gen gesorgt.
Im Gestaltungsplan wird schematisch visualisiert, wo der motorisierte
Verkehr geführt werden darf. Es wird zwischen Personenwagen (PW)
und Lastwagen (LW) eine Differenzierung vorgenommen. Somit ist
ablesbar, wie der Perimeter, einzelne Baufelder und bestimmte Ziele,
wie der Parkplatz Nord, erschlossen werden. Ein exakter Erschlies-
sungsvorgang wird im Richtprojekt vorgeschlagen und somit die
Machbarkeit zur funktionsfähigen Erschliessung nachgewiesen.
Das bestehende Velo- und Fusswegenetz wird aufrechterhalten und
in seiner Qualität ausgebaut. Im Gestaltungsplan ist ablesbar, welche
Nutzungsstruktur das Langsamverkehrsnetz flankiert und wo der Ver-
kehrsraum von motorisiertem Verkehr und Langsamverkehr geteilt
werden muss.
Baufelder
Baubereiche
Spielraum
Plätze
Zu-/ Ausfahrt Tiefga-rage PW und LW sowie Anlieferung
Öffentliche Fusswegverbindung / Velowege
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Diese Linie markiert die maximal zulässige Ausdehnung der über-
baubaren Fläche für Baubereich C1 solange das Gebäude auf
Grundstück Nr. 166, Bahnhofstrasse 27 noch besteht. Wird das Ge-
bäude rückgebaut, darf Baubereich C1 in seiner maximalen Fläche
überbaut werden.
Die Arkadenbaulinie verdeutlicht, dass im Baubereich D1 mit Ausrich-
tung zur Bahnhofstrasse eine Arkade gebaut werden muss. Sie si-
chert den nötigen Platzbedarf für Strassenraum, Trottoir und deren
Nutzer.
Der Perimeter für das Betriebs- und Gestaltungskonzept „Bahn-
hofstrasse“ des Kantons Zürich wird im Gestaltungsplan verortet. Es
ist erkennbar, dass sich Baukörper und Freiflächen an der Bahn-
hofstrasse orientieren und diese eine zentrale städtebauliche und
verkehrliche Funktion innerhalb des Perimeters erfüllt. Im Richtprojekt
wird aufgezeigt, wie die Bahnhofstrasse gestaltet werden kann, um
deren oben genannte Funktionen als „Rückgrat“ des Projektes
MITTIM Effretikon zweckmässig zu erfüllen.
Für Bereiche zu denen aus heutiger Sicht keine konkreten Aussagen
gemacht werden können und müssen, besteht eine städtebauliche
Entfaltungsmöglichkeit.
Abstand zum Altbestand Bahnhofstrasse 27
Arkadenbaulinie
Betriebs- und Gestal-tungskonzept „Bahn-hofstrasse“ Kt. ZH
Allgemein
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6. Verfahren
6.1. Planungsablauf
Schritt Zeitraum
1. Studienauftrag Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon
2011
2. Überarbeitung / Präzisierung Siegerkonzept zum Richtprojekt
Bis März 2012
3. Genehmigung des Richtprojektes durch den Stadtrat Illnau-Effretikon
19. April 2012
4. Erarbeitung Gestaltungsplan
Erarbeitung UVB
Laufende Optimierung Richtprojekt
Laufende Koordination mit Stadt Illnau-Effretikon, SBB, Hänseler Immokonzept AG usw.
November 2012
5. Beschluss Stadtrat Stadt Illnau-Effretikon
6. Öffentliche Auflage / Anhörung / Kantonale Vorprüfung
7. Bereinigung
8. Beschluss Stadtrat Stadt Illnau-Effretikon
9. Zustimmung Gemeinderat Stadt Illnau-Effretikon
10. Volksabstimmung 1. Quartal 2015
11. Genehmigung durch Baudirektion des Kantons Zürich
12. Folgeverfahren / Projektierung / Realisierung
6.2. Öffentliche Auflage und Anhörung
Mit Beschluss vom XY hat der Stadtrat Illnau-Effretikon den Entwurf
des privaten Gestaltungsplanes „Zentrumsüberbauung MITTIM Effre-
tikon“ für die öffentliche Auflage und die Anhörung freigegeben.
Die öffentliche Auflage fand vom XY bis zum XY statt. Es sind XY
Einwendungen eingereicht worden.
Planungsablauf
Beschluss Stadtrat
Öffentliche Auflage
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6.3. Kantonale Vorprüfung
Parallel zur öffentlichen Auflage wurden der Gestaltungsplanentwurf
und der Umweltverträglichkeitsbericht dem Kanton zur Vorprüfung
bzw. Beurteilung eingereicht.
Mit Ausnahme von XY konnten alle von den kantonalen Amtsstellen
vorgebrachten Einwände bzw. Anträge bereinigt und/oder berücksich-
tigt werden.
Folgende XY Anträge aus der kantonalen Vorprüfung können nicht
berücksichtigt werden:
…
Beschluss Kanton
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Anhang
A.1. Richtprojekt (Architektur, Städtebau und Freiraumkonzept: Gestaltungsrichtlinien)
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A.2. Umweltverträglichkeitsbericht
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A.3. Stadtratssitzung (Protokollauszug vom 19.04.2012: Genehmigung des Richtprojekts)
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A.4. Inventarblätter Naturwerte (Objektblätter Nr. 97a, 97b, Plan)
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A.5. Freiflächenziffer (Berechnung, Plan)
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A.6. Baumassen und Nutzflächen (Massen-/ Flächennachweis, Nutzungsschemata)
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A.7. 2-Stunden-Schatten
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A.8a Lärmgutachten nach LSV Eisenbahn- und Strassenlärmimmissionen
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A.8b. Lärmgutachten nach LSV Tiefgaragenzufahrt
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A.8c. Lärmgutachten nach LSV Bushof
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A.9. Energiekonzept
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A.10a.Verkehrsbericht
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A.10b.Platzbedarf für Veloparkplätze
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A.11. Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer Bericht
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A.12. Stellungnahme AWEL (Protokollauszug vom 17.02.2012: Störfall)
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A.13. Landkaufverträge (Kaufverträge, Plan)
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A.14. Rahmenvertrag (Investorin / Arealentwicklerin und Stadt Illnau-Effretikon)