problemas de vivienda

ANLISIS Y SOLUCIONES AL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN EL PER (ANALYSIS OF THE HOUSING PROBLEM IN PER AND ITS SOLUTIONS)

Jos Grana Mir Quesada LIMA - PER

127-11

RESUMEN

Al analizar la situacin de la vivienda en el Per encontraremos problemas comunes a todos los pases Iberoamericanos, pero dramticamente aleccionadores debido a la gravedad con que se presentan: tugurizacin, grave dficit de viviendas y ms grave dficit de servicios. Barrios enteros de viviendas construidas por sus propios pobladores, a medio terminar y sin agua potable.

Y el dficit sigue aumentando, y las soluciones se alejan de nuestra limitada capacidad de inversin, cada vez ms restringida por el tremendo peso de la deuda externa.

El Estado realiza obras sustituyendo la iniciativa privada; se ha abocado a la construccin de conjuntos habitacionales, que al plantear competencia subsidiada y absorber los recursos disponibles, han paralizado prcticamente el aporte privado, que era mayor; y se estn descuidando las obras de infraestructura de agua potable, que slo el Estado se encuentra en la aptitud y el deber de solucionar.

Tenemos una Ley de Inquilinato que, al imponer topes y controles a los alquileres, ha creado una situacin de virtual estancamiento en este campo. Y a pesar de que slo mediante una ley adecuada se podra atraer importantes inversiones, nos falta la madurez y la autoridad poltica para ello.

Analizaremos estos y otros problemas relativos a la vivieda en el Per, y veremos algunas propuestas de solucin originales como un Banco de Materiales, de gran xito a slo cuatro aos de su creacin, o las Mutuales de Alquiler, destinadas a ampliar el nmero de propietarios para darle la necesaria garanta poltica al sistema.

Veremos cmo para poder atender una de las necesidades ms sentidas de la poblacin, dentro de nuestras limitaciones de inversin y nuestras limitaciones polticas, sera necesario definir claramente el mbito del Estado y propiciar la inversin privada, mediante un plan nacional de vivienda completo, coherente y de largo plazo.

SUMMARY

On analyzing the housing situation in Per, we shall find problems that are common to all Latin American counries but which are dramatically enlightening here due to their grave nature: the mushrooming slum reas, serious shortage of housing and even more serious shortage of services. Whole districts of houses put up by the inhabitants themselves, half-completed and lacking drinking water.

The shortage contines to worsen and the solutions escape our limited capacity for investment, which is more and more restricted by the tremendous burden created by the foreign deb.

The State carries out building works substituting prvate initiative; it has set about constructing housing estates, which, due to the creation of subsidized competition and the absorption of resources, have practically paralysed prvate contributions, which used to be greater; and work to lay on drinking water infrastructure, which only the state has the capacity and duty to solve, is being neglected.

We have a Rent Act which, by imposing limits and controls on rent, has created a situation of virtual standstill in this field. And inspite of the fact that only by means of an adequate law could important investment be attracted, we lack the mturity and political authority to do this.

We shall analyze these and other problems related to housing in Per and we shall look at some original proposals for their solution, such as a Materials Bank, which is enjoying great success only four years after being set up, or the Mutual Benefit Societies for Leaseholders, designed to increase the number of owners and so provide the system with the necessary political guarantee.

We shall see how in order to be able to attend to one of the most deeply-felt needs of the population, within our limited capacity for investment and our political limitations, the scope of the State would need to be clarly defined and prvate investment propitiated by means of a comprehensive, coherent national plan for housing on a long-term basis.

1. El dficit de vivienda

El problema de la vivienda en el Per se ha resumido, con frecuencia, en el dficit de 1.000.000 de viviendas. El orden de magnitud de esta cifra es correcto, pero el asunto no es slo cuantitativo, sino cualitativo. Apro-ximadamente la mitad de la poblacin del Per vive en condiciones de hacinamiento, y ms de 2'000,000 de viviendas no cuentan con servicio de agua potable, por lo que se est convirtiendo en un problema emergente generador de mayores problemas sociales.

Pero lo ms preocupante, es que a pesar de los grandes esfuerzos realizados, estos dficit cuantitativo y cua-litativo siguen creciendo. El nmero de viviendas que se construyen en el pas en un ao, es mucho menor que el que se requiere simplemente para cubrir el aumento de la poblacin. El problema bajo otro en-foque, es dficit ms escaso crecimiento.

La inversin para solucionar este dficit, sera 14,000 millones de dlares, es decir, 6 veces la inversin total del pas, pblica y privada, en un ao. La magnitud de la

Consejo Superior de Investigaciones Cientficas Licencia Creative Commons 3.0 Espaa (by-nc)

http://informesdelaconstruccion.revistas.csic.es

64 informes de la Construccin. Voi. 36, n. 362, juiio, 1984

tarea es tal, que ha escapado a la posibilidad de ejecucin durante un slo perodo de gobierno. Se requerir que 2 3 gobiernos comprometan su apoyo decidido, lo cual hace pensar en la necesidad de lograr un plan nacional de largo plazo, aprobado por la mayora de las fuerzas polticas de la nacin, pues ninguna ya, puede excluirse de este problema nacional.

Tratando de llevar el problema a un plano realista, limitndolo al campo de accin urbana, y considerando que se requiera resolver el dficit habitacional en el lapso de 10 ao, resulta que sera necesario construir 120,000 viviendas anuales. De ellas, 80,000 seran para cubrir el crecimiento vegetativo y 40,000 para conjurar el dficit habitacional de nuestras ciudades en ese lapso.

Para alcanzar esta meta, sera necesario duplicar el nmero de viviendas que se ha venido construyendo en los mejores aos, y consecuentemente duplicar la inversin. Las tres principales fuentes de recursos con que se cuenta para ello son: Los programas directos del Estado, la inversin privada a travs del Sistema de Crdito Mutual Hipotecario y la inversin privada en viviendas para alquilar.

En la primera mitad de la dcada de los aos 70, se construan aproximadamente 45,000 viviendas por ao, de las cuales el Estado slo ejecutaba aproxi-madamente 4,000. En 1980, slo se registr la cons-truccin de 1 5.000 viviendas en total. En los ltimos 3 aos, el nmero de viviendas construidas por el Estado ha aumentado notablemente pasando de 10.000 uni-dades por ao, pero al no haberse logrado simultnea-mente la reactivacin del sector privado, el registro total de viviendas construidas no alcaza las 25.000 unidades anuales.

En otras palabras, el avance alcanzado recientemente por la inversin estatal con tan grande esfuerzo no ha sido suficiente para compensar la reduccin de la inversin privada y, actualmente, se estn construyen-do menos viviendas formales que hace 10 aos. Si comparamos estas cifras con los resultados de los cen-sos de poblacin y vivienda, podemos obtener el n-mero aproximado de familias que se obligado a cons-truir su vivienda por sus propios medios en los llama-dos pueblos jvenes, pudiendo apreciarse que hace 10 aos se realizaba aproximadamente 15.000 viviendas anuales por el sistema de auto-construccin y, en los' ltimos aos, esta cifra debe estar superando las 50.000 unidades anuales. El caso de las viviendas para alquilar, es an ms grave, y aunque las estadsticas son muy deficientes, se puede estimar que de un prome-dio de 16.000 viviendas anuales que se construan en los ltimos aos, el ao pasado, no se debe haber superado las 1.000 unidades.

De lo expuesto, debemos concluir, que para resolver el problema de la vivienda en el Per, no se puede pretender hacerlo, exclusivamente con el esfuerzo directo del Estado, sino que se hace imperiosa una revisin global de todos sus aspectos para lograr la efectiva participacin del esfuerzo y el ahorro privado, o de lo contrario, como ha venido sucediendo en los ltimos aos, el dficit de viviendas continuar aumen-tando a razn de 80 casas por da (Cuadro 1).

2. El sistema de financiamiento de vivienda

En 1979 se cre el Fondo Nacional de la Vivienda, llamado FONAVI, con el objeto de captar recursos destinados exclusivamente a la solucin del problema habitacional en el pas. Este fondo se forma con el aporte

CUADRO 1

Estimacin de la construccin de viviendas en todo el pas (N. de viviendas)

Aos

1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983

Sector no Pblico

42,954 34,734 46,331 46,055 43,197 27,505 18,472 15,320 10,191 12,291 19,522 1 7,026 14,110

Sector Pblico

4,813 7,214 3,177 3,027 2,020 1,667 1,155 2,001 5,996 3,129

11,815 5,754 8,735

Total Computado oficialmente

47,767 41,948 49,508 49,082 45,217 29,172 19,627 17,321 16,187 1 5,420 31,337 22,789 22,845

Autoconstruccin (Estimados segn

Censos)

11,833 19,052 12,892 14,718 20,183 37,728 48,773 52,679 55,413 57,880 43,663 54,020 55,655

Gran Total

59,600 61,000 62,400 63,800 65,400 66,900 68,400 70,000 71,600 73,300 75,000 76,800* 78,500*

Fuente: Revista Estadstica del Banco de la Vivienda. 1 970-1 977. Boletn Estadstico del Banco de la Vivienda. Noviembre 1 983. Memoria de ENACE 1 980-1 982. Memoria del Banco de la Vivienda. 1 969-1 979. Resultados del Censo Nacional de 1981. 8vo. de Pobl. y 3ro. de Viv. * Proyectado.



65 Informes de la Construccin. Vol. 36, n. 362, julio, 1984

de los empresarios a base de un 4 % del monto de nminas y 0.5 %*que aportan los empleados y obreros. Los beneficiarios, que deben ser aportantes del Fondo, podran aspirar a un prstamo o al alquiler de una vivienda construida con estos fondos.

En la ley original se especificaba que los prstamos que otorgara el FONAVI sean repagados en 25 aos, sin intereses y a base de un 5 % anual del valor actualizado de la vivienda. Es decir, mediante cuotas que iran creciendo cada ao en funcin del costo de la cons-truccin.

El nuevo Gobierno considerando que el aumento del costo de a construccin, podra llevar a un incremento de las cuotas a mayor velocidad que el aumento de capacidad adquisitiva de los prestatarios, cre el sis-tema llamado de Hipoteca Social.

Este sistema es la suma de todos los recursos a intereses normales que aportan las Mutuales y el Banco Hipotecario, con los recursos a un inters simblico que aporta el FONAVI, para ofrecer crditos a intereses subsidiados aproximadamente a la tercera parte de los del mercado. Pero esta solucin se ha encontrado en la realidad con serios problemas.

El principal obstculo pareca ser la dificultad para financiar la construccin de viviendas, debido a la incapacidad de los prestatarios para cubrir las elevadas cuotas mensuales que resultan de las altas tasas de inters. No pareca posible financiar una vivienda con intereses de ms del 80 % pues resultaba que el prestatario tena que pagar el primer ao ms de la mitad del valor del prstamo solicitado.

Al crear la Hipoteca Social se opt por subsidiar los intereses, pero para lograr que las cuotas mensuales, sean realmente accesibles a la capacidad adquisitiva de la poblacin, se hizo necesario aumentar la pro-porcin de los fondos subvencionados hasta 70 %, con lo cual los recursos que dispone anualmente el FONAVI no alcanzan sino para la ejecucin de aproximada-mente 12.000 viviendas. Lo cual est muy lejos de significar una solucin al problema habitacional del pas.

El subsidio que tiene que dar el Estado para ello, es del orden del 1 % del Producto Bruto Interno del pas. Este es, de lejos, el mayor de los subsidios que otorga el Estado y con un beneficio altamente concentrado.

Ante esta situacin, la Hipoteca Social se est apli-cando prcticamente slo para los programas habi-tacionales del gobierno y casi nada para financiar a los compradores de los proyectos promovidos por la iniciativa privada. Inclusive, por este mecanismo de la Hipoteca Social, est resultando que los fondos del sector privado captados por las Mutuales estn de-rivndose a financiar exclusivamente las ventas de los programas del gobierno.

El subsidio es tan alto y el nmero de unidades tan reducido, que el Gobierno se encontraba con ms de 150.000 postulantes inscritos para conjuntos habi-tacionales de 1.000 unidades, teniendo que adoptarse un sistema de sorteo para su adjudicacin. (Ver fo-to n. 1, pg. siguiente).

Se estn captando ahorros privados para financiar proyectos estatales, cuando lo que se debera hacer es utilizar el FONAVI para fomentar un aporte adicional del sector privado, para lograr regresar por lo menos a los

. niveles de inversin de hace 10 aos, en que el sector privado prob ser un eficiente colaborador en resolver el problema habitacional.

Es curioso que en la mayora de las actividades econmicas la poltica del Gobierno est tendiendo hacia una mayor participacin privada, pero en el caso de la vivienda, se est siguiendo una tendencia con-traria, que est ahuyentando a los empresarios, ante la imposibilidad de competir con el Estado. Se est llegando a una peligrosa estatizacin del problema de la vivienda, al estar quedndose slo el Estado con la responsabilidad de resolverio sin tener los recursos suficientes para ello. Esto es una carga poltica muy pesada.

La escasez de recursos se debe a la decisin inicial de subvencionar los intereses cuando en realidad el origen del problema no son los intereses sino la inflacin. En un proceso inflacionario como el nuestro, es necesario pensar que no puede establecerse el lmite de las cuotas mensuales que debe pagar una persona durante 10 aos en proporcin a los ingresos que tiene el da de hoy. No se puede limitar el prstamo a una familia, en funcin a sus ingresos actuales, cuando segu-ramente esa misma familia a los tres aos tendr ingresos 3 4 veces mayores. Ni es aceptable subven-cionar durante 10 aos cuando a partir de los 2 3 aos, el prestatario contar con capacidad de pagos mayores por efecto de la inflacin.

El sistema actual no permite la recuperacin de los capitales e incrementa el subsidio ao por ao. Deber estudiarse la implementacin de un sistema de cr-ditos indexados, teniendo cuidado que el incremento de los ingresos de los prestatarios, para no hacer imposible su capacidad de cumplimiento.

Hace unos meses el Banco Hipotecario acord iniciara modo de ensayo y sin mayor publicidad un sistema de crdito indexado para viviendas. El sistema ha tenido gran acogida a pesar de no contar con ningn apoyo del FONAVI.

Debemos agregarle ahora, un pequea porcin de ayuda o subsidio del FONAVI, y el xito estar ase-gurado. Y este aporte deber hacerse en base a un monto fijo de slo el equivalente a unos mil o dos mil dlares por prstamo, para apoyar con mayor nfasis a los que piden prstamos menores, y poder repartir la



m Informes de la Construccin. Vol. 36, n. 362, ju l io, 1984

Foto 1. Inscripcin de postulantes para las viviendas de un conjunto habitacional construido por el Gobierno peruano. El alto subsidio del FON A VI. atrajo tantos inscritos que tuvo que adoptarse un sistema de sorteo.

porcin subsidiada a prcticamente todos los peruanos que construyan una casa.

Esta es la nica forma de asegurar la reposicin de los recursos, que haga posible aumentar ao a ao el nmero de viviendas por financiar. Y si a esto aadimos la posibilidad de obtener prstamos en el exterior y lograr una mayor participacin del ahorro privado a travs del Sistema Mutual, podemos ver con ms op-timismo la factibilidad de una solucin al problema del financiamiento de viviendas.

3. E! aporte de las viviendas de alquiler

Las viviendas de alquiler han representado histrica-mente la tercera parte del total de las viviendas de nuestras ciudades. Son pues un aporte fundamental para la solucin habitacional en nuestro pai's y un complemento indispensable para cubrir una porcin de la poblacin que por las limitaciones de su poder adquisitivo, en un momento dado, no pueden aspirar an a la construccin de la vivienda propia.

Por ello, puede afirmarse que el problema de la vivienda no puede ser resuelto sin que se resuelva, en paralelo, el problema de la vivienda de alquiler.

En 1977 el gobierno militar de ese entonces promulg una Ley del Inquilinato que nos ha llevado a una situacin de casi paralizacin en la construccin de viviendas de alquiler. La ley estableci alquileres m-ximos en funcin al valor de tasacin del inmueble, limit los aumentos futuros de la merced conductiva y prohibi el deshaucio de los inquilinos aunque hubie-se vencido el contrato de arrendamiento.

Los controles al monto del alquiler y al plazo del contrato, que son un atentado contra la libertad de contratacin y lesionan el elemento fundamental del contrato de alquiler que es su temporalidad, ahu-yentaron a los inversionistas y prcticamente parali-zaron la construccin de viviendas de alquiler pro-duciendo el aceleramiento del proceso de tugurizacin.

La ley que pretenda ayudar a los inquilinos result a la larga perjudicndolos. Los inversionistas se dirigieron a




Otros sectores y para las personas que requieren hoy una vivienda de alquiler, les resulta prcticamente imposible encontrarla. Se cometi el error de legislar pensando nicamente en los que tenan vivienda alquilada en aquel entonces, olvidndose que los que no la tienen, seran a la larga la mayora.

Dos aos despus de la Ley del Inquilinato se tuvo que promulgar un Decreto Ley que liber los controles a los alquileres a partir de 1979, con la intecin de corregir el error, pero el efecto fue casi nulo y nos encontramos ahora en una situacin de estancamiento y distorsin. Se produce un proceso de tugurizacin de las viviendas con alquileres congelados y al reducirse la oferta, se aumenta de manera oculta el arrendamiento de las pocas viviendas que quedan en el mercado.

En los ltimos aos, se ha debatido varias veces este problema y se han presentado numerosos proyectos de ley, algunos de los cuales eliminan paulatinamente los alquileres controlados, pero otros pretenden mantener y generalizar el sistema de regulacin de alquileres inclusive a locales comerciales.

En los ltimos tiempos, se ha distorsionado con ex-clusivos fines polticos el problema del inquilinato, pretendindose la proteccin ciega a los conductores, dndoles un estatus preferencial, sin reparar que al desactivar de ese modo la inversin se hacen ms inaccesibles los inmuebles; sin percatarse que cual-quier sistema de regulacin de alquileres pondna en desventaja a la vivienda frente a las otras alternativas d inversin, pues los inversionistas se dirigin'an exacta-mente a lo otros campos no controlados. La pro-mocin de la vivienda de alquiler no se lograr mediante controles sino mediante la garanta de liber-tad de contratacin.

Consideramos indispensable una nueva ley que ga-rantice a los inversionistas la libertad de contratacin en forma clara, valiente y con amplio respaldo poltico, para terminar con la situacin de parlisis en la cons-truccin de viviendas de alquiler en que nos encontra-mos en este momento.

4. Mutuales de alquiler

Creemos que, si bien es indispensable, una ley de promocin a las viviendas de alquiler que garantice la libertad de contratacin, esto no sena suficiente. El Decreto Ley del ao 79 que permite la libre contra-tacin para las viviendas que se construyan a partir de esa fecha, no ha logrado hacer regresar a los inversio-nistas a este campo.

Es que debemos percatarnos que, en este caso, el principal problema que enfrentamos no es la capacidad econmica, sino primordialmente un problema de con-fianza. En este aspecto, la Ley del Inquilinato ha causado un dao irreparable. La vivienda de alquiler es una inversin que se hace pensando probablemente en 30 40 aos, y mientras haya alguien que recuerde la

posibilidad de una ley como la Ley del Inquilinato, continuar afectndonos el dao causado.

Se requerir crear adems, un sistema que asegure polticamente a largo plazo a los inversionistas. Por difcil que esto parezca, hay que crearlo y puede hacerse.

Analizando el problema en su origen, encontramos que polticamente resulta siempre deleznable la imagen de un propietario de 30 40 viviendas frente al grupo de sus numerosos inquilinos. La solucin sena pues invertir esa figura. Para cambiar esta imagen es nece-sario que los propietarios de las viviendas de alquiler sean ms que los inquilinos.

Esto se podna lograr mediante la creacin de un sistema de "Mutuales de Alquiler^'. Un nuevo concep-to que anteponga a la imagen de unos pocos inqui-linos la obligacin de pagar el justiprecio por los ahorros de varios miles de ahorristas. Un sistema que asegure polticamente a largo plazo a los inversio-nistas.

Estas entidades podnan captar los recursos de los ahorristas que histricamente invertan en viviendas de alquiler y que hoy por la inseguridad creada o la falta de capacidad para financiar una vivienda completa, lo hacen en locales comerciales o en moneda extranjera. Para ello podrn crearse Acciones o Bonos de Vivienda de Alquiler, revaluables de acuerdo a la revaluacin de los inmuebles que los representan y que los garan-tizan. Con lo cual resultanan sumamente slidos, renta-bles y un gran atractivo para propiciar el ahorro, en una economa con una inflacin como la nuestra.

Actualmente el Sistema Mutual de Vivienda en el Per cuenta con 1'393,000 ahorristas. Si el sistema de Mutuales de Alquiler alcanzara esta magnitud habra-mos logrado el seguro de confianza que buscbamos. La confianza generada atraena, adems. Compaas de Seguros, Entidades Financieras o personas naturales que en otros tiempos realizaron importantes inver-siones en viviendas de alquiler, lo que sumado al inters que podnan generar los Bonos Revaluables, inclusive frente a la inversin en moneda extranjera, nos hace pensar con confianza en la importancia que podna adquirir un sistema como las Mutuales de Alquiler, para ayudar a la solucin del dficit habi-tacional en el Per.

5. Agua potable: Funcin del Estado

El crecimiento de las principales ciudades del Per, est colmando la capacidad de suministro de agua de los pequeos nos junto a los cuales fueron construidas. En el caso de Lima, similar al de Trujillo y otras ciudades de la costa, existen grandes zonas de la ciudad donde el agua no llega o llega slo por horas, y si no se inicia el prximo ao el proyecto de Transvase de las aguas del no Mantaro de la vertiente del Atlntico, en el lapso de cinco aos, esta deficiencia afectara a toda la ciudad.



Informes de la Construccin. Vol. 36, n. 362, julio, 1984

Los problemas del suministro de agua son nuevos en nuestras principales ciudades, y la necesidad de rea-lizar cuantiosas inversiones para solucionarlos viene a aadirse a los trabajos no menos costosos que sig-nifican las Plantas de Tratamiento de Agua y las Redes de Distribucin que ya acusaban un gravsimo dficit, debido a que el crecimiento de las ciudades ha sobre-pasado la velocidad de ejecucin de estas obras.

El monto requerido para solucionar el dficit actual de agua potable en nuestras ciudades, sin tener en cuenta el crecimiento vegetativo, es superior a los mil mi-llones de dlares. Esta cifra supera largamente el monto que el Estado puede invertir, no slo en agua potable, sino en todo su programa de vivienda.

En un pas con escasa capacidad para invertir resulta de capital importancia priorizar las inversiones. En este caso, debe considerarse utilizar prioritariamente los fondos disponibles del Estado, en la solucin de los problemas de agua potable, porque el Estado tiene la obligacin de velar por la salud de la poblacin y de proporcionar la infraestructura bsica, por cuanto se trata de un servicio colectivo donde el sector privado difcilmente puede participar, y slo el Estado se encuentra en la aptitud y deber de solucionar.

Es necesario crear conciencia, de que antes que la obligacin del Estado de atender al problema de la construccin de casas, est la de solucionar las nece-sidades de agua potable, porque en la construccin de las viviendas el sector privado s puede colaborar, y se ha demostrado que el poblador puede organizarse para construir su casa, pero muy difcilmente para los ser-vicios de agua potable, cuyo monto por unidad es mucho menor. La suma a invertirse es, aproxima-damente, la dcima parte del costo de la vivienda, por lo que se trata de un problema ms que de inversin, de organizacin, que el Estado s est en la posibilidad y obligacin de resolver.

Si el Gobierno no destinara los fondos suficientes para solucionar definitivamente, los problemas de infraes-tructura sanitaria y los dedicara antes a la construc-cin de viviendas, por cada casa que construyera estaa dejando 8 10 casas sin agua. El planeamiento debe basarse en un concepto de prioridad de inversin eficaz.

En nuestras ciudades existen 810.000 viviendas que no cuentan con servicio de agua potable, y lo ms dramtico, es que 600.000 de ellas son construidas de material noble. Si estos pobladores tuvieron recursos para edificar la casa, que es la mayor parte de la inversin, es seguro que no hubieran tenido mayor problema en pagar la instalacin de agua, si el Estado les hubiera dado la oportunidad.

No podemos seguir viendo todos los das, barrios enteros de nuestras ciudades, con casas de dos o tres pisos de ladrillo, algunas con baos listos, pero que no tienen la conexin de agua potable, que les hubiera costado menos que el televisor, que si tienen.

Entendemos hasta cierto punto la necesidad poltica, de que los gobiernos construyan hermosos conjuntos de viviendas en vez de trabajos de alcantarillado subte-rrneos, y hasta comprendemos su conveniencia en ciertos momentos, para dar el impulso inicial a una actividad paralizada, pero creemos que creando con-ciencia de la necesidad de atender prioritariamente la infraestructura sanitaria, ayudaremos a nuestros gobier-nos a realizar las obras que ms requieren los po-bladores de nuestras ciudades.

6. La auto-construccin y un banco de materiales

En la actualidad ms de la mitad de las viviendas que se ejecutan en nuestro pas son hechas por personas que no tienen la capacidad de utilizar los sitemas de cr-dito convencionales y se ven en la obligacin de construirlas por sus propios medios, mediante lo que se ha denominado el sistema de auto-construccin.

Ese meritorio esfuerzo de miles de peruanos que cons-truyen su casa con la nica ayuda de parientes y vecinos, se convierte en una tarea interminable, cuyo resultado es el espectculo desesperante de barrios enteros inconclusos que vemos todos los das en las zonas marginales de nuestras ciudades. (Ver foto N. 2).

La solucin de fondo debe lograrse mediante el incremento de las inversiones en vivienda de alquiler y la ampliacin de los sistemas de financiamiento a estratos ms bajos, pero como estas soluciones nunca podnan alcanzar al 100 % de la poblacin, se haca socialmente necesario ayudar a estos pobladores a que construyan sus viviendas directamente.

Para ello se cre el Banco de Materiales. Un sistema de crdito por el cual se otorgan prstamos a 3 aos destinados exclusivamente a la adquisicin de una lista predeterminada de materiales suficientes para cons-truir una sencilla vivienda de 30 m^ El Banco entrega directamente los materiales que el solicitante ha esco-gido de esa lista bsica, otorgando prstamos que no exceden el equivalente a mil dlares y proporciona adems asistencia tcnica.

Por la gran acogida que ha tenido el Banco de Materiales y la amplitud que han alcanzado sus tareas a nivel nacional, consideramos que debe ahora asumir una nueva responsabilidad. Creemos que tiene la obli-gacin y posibilidad de influir en el abaratamiento de los materiales de construccin, mediante la estandari-zacin y simplificacin de especificaciones tcnicas de algunos elementos bsicos de la construccin de inters social, inclusive desarrollando algunos elemen-tos prefabricados. En base a la clientela y la gran influencia que tiene en los proveedores, deberfa tratar de lograr este aporte adicional a la solucin de los problemas de vivienda en nuestro pas.

Los prstamos se otorgan para viviendas en urbaniza-ciones populares donde muchas veces no se puede



Informes de la Construccin. Vol . 36, n. 362, ju l io , 1984

Foto 2.Trabajador peruano construyendo su vivienda por sus propios medios. Existen barrios enteros de casas realizadas por auto-construccin, muchas de ellas de material noble, pero inconclusas y sin agua potable.

exigir la garanta hipotecaria, y por lo tanto slo se limitan por la capacidad de pago del trabajador. Sin embargo, el porcentaje de cumplimiento de los pagos es de los ms altos del sistema financiero. La nica explicacin para ello es que se est atendiendo una de las necesidades ms autnticamente sentidas y valo-radas por la poblacin trabajadora. Es que se est ayudando a alguien que est dispuesto a sacrificar varios meses de su trabajo en la tarea de realizar su mayor anhelo.

Todos los tcnicos y polticos de las ms diversas tendencias coinciden en elogiar esta idea, que est mejorando el nivel de vida en nuestros barrios po-pulares, apoyando el trabajo conjunto y armonioso de trabajadores y vecinos.

El Banco de Materiales es una exitosa solucin peruana que ha nacido como respuesta a una necesidad y una realidad peruanas.

7. La iriversin pblica y la inversin privada

Hablar de inversin es hablar de futuro, de nuestras posibilidades de crecimiento y progreso. No podemos referirnos al desarrollo a largo plazo, si no analizamos el tema de las inversiones.

Para desarrollarnos ser necesario invertir e invertir bien. La inversin planificada es la forma de asegurar la

solidez del crecimiento futuro. Las buenas inversiones no slo colaboran con aumentar el nivel de vida durante su construccin, sino que aseguran un beneficio social a las generaciones futuras y por ello son el smbolo tangible del crecimiento verdadero e irreversible de un pas. Para crecer debemos producir ms, pero para lograr el desarrollo y progreso ser necesario un gran esfuerzo de inversin.

En el Per el reto es enorme. Hacia el ao 2.000 ser necesario haber construido 3.000.000 de viviendas, ms sus respectivos hospitales, carreteras, hidroelc-tricas y sistemas de agua potable. Sin embargo, el monto de la inversin en el ao 83 ha cado en 34.6 % con respecto al ao anterior.

Ante la gravedad del dao que se est ocasionando al futuro de nuestro pas, y ante la evidencia de que una tendencia de este tipo, nos llevana en pocos aos a tensiones sociales y niveles de vida inaceptables, es que creemos firmemente que se hace necesario rees-tructurar nuestra escala de prioridades y realizar cual-quier esfuerzo, para mantener un ritmo de inversin mnimo a pesar de las exigencias o urgencias de otros tipos de gastos corrientes.

Sabemos que atravesamos una poca difcil no slo para el Per, pero es por ello ms necesario que sepamos establecer cul es ese mnimo de inversin que el futuro de nuestro pas exige. Debena pre-




establecerse el porcentaje mnimo de inversin anual que el pas requiere para mantener un nivel de vida ade-cuado, el cual no podna ser reducido aunque signifi-que otros sacrificios temporales. Y debemos hacerio, conscientes de que mantener el ritmo de inversin pblica en hospitales, carreteras, irrigaciones o agua potable para el futuro de nuestro pas, debe de hacerse an a costa de recortar algunas veces los gastos de defensa y la burocracia, exigir con esta premisa nuevos trminos para el pago de la deuda externa, explicando que ese ritmo mnimo de crecimiento ser la mejor garanta de poder pagar la deuda en el futuro.

Tambin tenemos que se conscientes que para man-tener un ritmo mnimo de inversin durante largo plazo, ser necesario basarse en el ahorro interno y no en endeudamiento externo. Para ello debemos fomentar todos los instrumentos de ahorro y esta meta de inversin nos forzar a ello.

Todos los pases que han progresado significativa-mente en los ltimos tiempos, es porque han hecho paralelamente un esfuerzo considerable de ahorro e inversin (Cuadro 2).

Debemos establecer, como un objetivo nacional, una meta mnima de inversin, que nos exiga destinar anualmente un porcentaje de nuestra produccin para invertir en nuestro desarrollo futuro. Debemos aprender del ejemplo que vemos todos los das en nuestros pue-blos jvenes. De barrios enteros de peruanos que cons-truyen sus casas con sus propios manos, sacrificando horas y meses de trabajo, para asegurarse un nivel de vida digno en el futuro.

Tan importante como establecer las metas o criterios para asegurar un mnimo de inversin del sector pblico, ser crear las condiciones necesarias para estimular la inversin privada. La inversin privada, que en 1974 representaba un 4.9 % del PBI, se ha reducido en 1983 a 3.6 %, es decir, una disminucin del 38 %. La inversin privada fue disminuyendo desde los aos 74 al 870, revirtindose esta tendencia entre los aos 80 y 82, pero producindose una fuerte cada nuevamente en 1983 (Cuadro 3).

Conscientes de que el monto que el Estado pueda destinar a inversiones en nuestro pas ser siempre

CUADRO 2 Inversin y crecimiento

CUADRO 3 Coeficiente de la inversin en construccin

(FBKF/PBI)

Per Colombia Mxico Corea del Sur Japn

Inversin Bruta 1960

25% 2 1 % 2 0 % 11 % 34%

Intema/PBI 1980

16% 2 5 %

' 28 % 31 % 3 2 %

Crecimiento 1960-1980 (Promedio

Anual) I

1.1 % 3.0% 2.6% 7.0% 7.1 %

Construccin/PBI Sector Pblico Sector Privado

74 75 76 77 78 79 80 81 82 83*

8.5 8.9 8.0 7.2 6.4 6.3 7.2 7.6 7.7 7.0 3.6 4.2 3.7 3.2 2.6 2.8 3.5 4.0 3.7 3.4 4.9 4.6 4.2 4.0 3.8 3.5 3.7 3.6 4.0 3.6

Fuente: Reporte del Banco Mundial de 1982.

* Estimado Fuente: Cuentas Nacionales del Per INE (Ago. 83).

limitado y escaso, el siguiente paso deber ser esta-blecer criterios para una estricta priorizacin de esas inversiones.

El primer concepto debena ser el criterio de lo sus-tituible. Siendo los recursos escasos, el Estado no debe invertir donde el sector privado puede hacerio.

El Estado no puede invertir en industrias, en minena o en pesquena, distrayendo fondos que son necesarios para obras como carreteras o agua potable en las que el sector pblico es difcilmente sustituible.

En el caso de la vivienda, se han destinado im-portantes recursos en la construccin de viviendas, reemplazando al sector privado, a pesar de que es-casean los fondos para realizar los trabajos de infraes-tructura de agua y desage que el Estado es el nico que puede solucionar.

La inversin actual en vivienda es insuficiente para mantener un nivel de vida aceptable en el futuro. El Estado debe concentrar sus recursos en solucionar los problemas de infraestructura urbana y dar los me-canismos legales y crediticios para recuperar la inver-sin privada en el campo de la vivienda del que se est retirando.

Se requiere una nueva ley de alquileres que, eliminando los controles, logre reactivar la inversin paralizada en viviendas de alquiler. Se requiere fomentar el ahorro interno para vivienda con mecanismos como las Mu-tuales de Alquiler; establecer un sistema de crdito accesible a los compradores de los proyectos privados reestructurando la asignacin de los recursos del FONAVI y apoyar la labor del Banco de Materiales que cuenta con el aporte de mano de obra de los prestata-rios.

Un programa de esta amplitud hace pensaren la conve-niencia de un plan nacional de vivienda completo, coherente y de largo plazo, que defina clara y rea-lsticamente el mbito de inversin del sector pblico y del sector privado. La complejidad y la magnitud de la tarea son tales, que se requerir obtener el consenso y la aprobacin de la mayona de las fuerzas polticas y productivas del pas.

^ ^ ^



problemas de vivienda

Documents