procedimentos de avaliação de ativos florestais no brasil
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O que são investidores & fundos de investimento TIMOs & Gestores de ativos florestais Appraisals & AppraisersTRANSCRIPT
Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil
Silvana NobreAtrium Forest Consulting, Brasil
O que são investidores & fundos de investimento TIMOs & Gestores de ativos florestais
Appraisals & Appraisers
Seminários CEF/SEABN
15 Fevereiro 2012
12:30h - 13:30h
Auditório Florestal
Instituto Superior de Agronomia
Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil
Silvana Nobre Atrium Forest Consulting, BrasilLuiz C. E. Rodriguez Professor ESALQ-USP, BrasilBruno Kanieski MSc Eng Florestal, ESALQ-USP, BrasilChris Singleton Certified Appraiser AFM - EUAJohn Welker Vice President AFM - EUA
Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]
Procedimentos de Avaliação de ativos florestais no Brasil
Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]
1. Um pouco de história
2. Organização do Mercado
3. Quem são os investidores
4. As TIMOs
5. Amadurecimento do mercadoNr de transações
Origem dos Appraisals
6. Appraisals Definição
Composição
Cálculos
7. Conclusões
Um pouco de História
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Nos anos 70, o congresso americano aprovou leis que encorajavam investidores institucionais a diversificarem seus portfólios. Antes dessa legislação somente as empresas da indústria florestal plantavam e mantinham florestas.
Desde o início dos anos 90, já em virtude das possibilidades da lei de diversificação dos portfólios, houve uma mudança fundamental na estrutura de posse das florestas. As grandes empresas de produtos florestais iniciaram a venda dos seus ativos florestais a investidores. E entregaram, então, a gestão das florestas a empresas que supostamente teriam conhecimento para maximizar a produção florestal.
Menos de 30 anos depois, em 2002, e segundo o Yale's Program on Private Forest Certification, aproximadamente $14.4 bilhões em ativos florestais já eram gerenciados por TIMOs.
Últimos 5 anos: Americanos investem fora dos EUA, (i) oportunidade: grandes empresas florestais brasileiras tem restrições sociais, expansão da área florestal brasileira; (ii) condições favoráveis brasileiras
Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Um pouco de História
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Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
O que permeia a história durante esse período:
a floresta entendida como um investimento comparável a outros investimentos financeiros tradicionais
Organização do Mercado
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Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Investidores: Qualquer pessoa que disponibiliza um capital para um negócio com a expectativa de retorno financeiro. O investidor utiliza o investimento para fazer crescer o montante dos seus recursos.
“Brokers”: Um indivíduo ou firma que cobra uma taxa para executar uma compra ou uma venda a serviço de um investidor.
“Gestão do investimento”: é a gestão profissional de ativos para atingir as metas dos investimentos em benefício do investidor. Os serviços de “management investment” incluem análises financeiras, seleção de ativos, monitoramento do investimento. Existem em todos os tipos de investimento.
Gestão Florestal: “active management”, gestão das atividades silviculturais para garantir o crescimento otimizado da floresta e colheita apropriada.
Atores e funções
Organização do Mercado
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Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Disponibilizar Recursos
Alocar os recursos Monitorar Valor Gerir tecnicamente
o ativo
Investidores Executor Cliente Cliente
“Brokers” Executor
Gestores de investimento Executor Cliente
Gestores operacionais Fornecedor de
Informação Executor
“brokers” especializados em florestas, economistas florestais, gestores operacionais florestais se organizaram para realizar as funções de escolher terras e florestas, calcular e reportar os valores dos ativos florestais e gerir as florestas em organizações especializadas
TIMOTimber Investment Management Organization
Quem são os investidores
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Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Endowment funds, doação, é uma transferência de dinheiro ou propriedades a uma instituição. Instituições como universidades, fundações, igrejas ou instituições de caridade administram endowments. Criam fundos para investimentos regidos por políticas de aplicação dos recursos determinadas pelos doadores.
Um fundo criado por uma entidade patronal para facilitar e organizar o investimento de fundos de aposentadoria de funcionários. O fundo de pensão é um ativo comum destinado a gerar crescimento estável de longo prazo, e pagamento das pensões aos empregados quando chegam ao final de seus anos de trabalho e começarem a aposentadoria. Os fundos de pensão controlam grandes quantidades de capital e são os maiores investidores em muitos países.
1. Fundos de pensão
2. Fundos de doação
3. Fundos familiares ou de grupos
Quem são os investidores?
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Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
FundoAtivo (bilhões
de US$)Início Origem
Valor por cidadão (US$)
Japan Government Pension Investment Fund 1.370 2006 Non-Commodity 10.800
Norway Government Pension Fund of Norway 560 1990 Oil 91.000
Netherlands Stichting Pensioenfonds ABP (ABP) 313 1922 Non-Commodity
South Korea National Pension Service (NPS) 270 1988 Non-Commodity 5.000
United States California Public Employees' Retirement System (CalPERS) 202 1932 Non-Commodity 126.250
Canada Caisse de dépôt et placement du Québec (The Caisse, or CDPQ) 199 1965 Non-Commodity
Malaysia Employees Provident Fund 130 1991 Non-Commodity 4.500
Netherlands Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn (PFZW, formerly PGGM) 123 1969 Non-Commodity
Canada CPP Investment Board (Canada Pension Plan) 122 1997 Non-Commodity 3.500
Canada Ontario Teachers' Pension Plan 109 1990 Non-Commodity
Brazil Caixa de Previdencia dos Funcionários do Banco do Brasil (PREVI) 80 1904 Finance
Ireland National Pension Reserve Fund (NPRF) 30 2001 Non-commodity
12 maiores fundos 3.508
300 maiores fundos 6.000
todos os fundos 20.000
País
67 vezes o que precisamos para reduzir o desmatamento do mundo pela metade
US$ 20 trilhões = US$ 15 bilhões X 20 anos (Relatório Stern) X 67 vezes
92 vezes o PIB de Portugal
10 vezes o PIB do BrasilBrasil: US$ 342 bilhões em fundos de pensão
Quem são os investidores?
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1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
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do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Instituição de Educação 2005 2006 2007 2008 2009 2010Harvard University 25,473 28,916 34,635 36,556 25,662 27,557 Yale University 15,224 18,031 22,530 22,870 16,327 16,652 Princeton University 11,207 13,045 15,787 16,349 12,614 14,391 University of Texas System (system-wide) 11,610 13,235 15,614 16,111 12,163 14,052 Stanford University 12,205 14,085 17,165 17,200 12,619 13,851 Massachusetts Institute of Technology 6,712 8,368 9,980 10,069 7,982 8,317 University of Michigan 4,931 5,652 7,090 7,572 6,001 6,564 Columbia University 5,191 5,938 7,150 7,147 5,893 6,517 Northwestern University 4,215 5,141 6,503 7,244 5,445 5,945 Texas A&M University System (system-wide) 4,964 5,643 6,590 6,659 5,084 5,738
10 maiores 119,584 todas (77) 246,745
Fonte: Wikipedia & Relatórios anuais das Universidades
Fundo de doações em bilhões US$
Quem são os investidores?
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História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
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6. Appraisals
7. Conclusões
Rank Organização País Escritório CentralEndowment
(bilhões $USD)1 Bill & Melinda Gates Foundation United States Seattle, Washington 36,700 2 Stichting INGKA Foundation Netherlands Leiden, Netherlands 36,000 3 Wellcome Trust United Kingdom London 22,900 4 Howard Hughes Medical Institute United States Chevy Chase, Maryland 16,100 5 Ford Foundation United States New York City, New York 13,800 6 The Church Commissioners for England United Kingdom London 10,500 7 J. Paul Getty Trust United States Los Angeles, California 10,100 8 Li Ka Shing Foundation Hong Kong Hong Kong 10,100 9 Robert Wood Johnson Foundation United States Princeton, New Jersey 10,000 9 Mohammed bin Rashid Al Maktoum Foundation United Arab Emirates Dubai 10,000
10 William and Flora Hewlett Foundation United States Menlo Park, California 8,500 10 maiores 184,700 28 maiores 289,460
25 Calouste Gulbenkian Foundation Portugal Lisbon 3,800
28 Maiores Funcações em Março de 2008
Fonte: Wikipedia & Relatórios anuais das Instituições
As TIMOs
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6. Appraisals
7. Conclusões
TIMO – Timber Investment Management Organization
As TIMOs atuam primeiramente como brokers para clientes institucionais. A primeira responsabilidade é alocar o recurso, isto é, encontrar, analisar e comprar propriedades florestais que atendam as necessidades dos investidores seus clientes. Uma vez o investimento tendo sido feito, à TIMO é dada a responsabilidade de atingir os retornos esperados pelos investidores..
Serviços prestados (fonte: websites das TIMOs)
Acquisitions & Sales Active Management
Timberland Accounting Timberland management
Client reporting Harvest optimization
Marketing supporting Apply Forest Technology
"We're actually investment advisers"
As TIMOs
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do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
As TIMOs brasileiras
2001 – PISA – Paraná
Início 2001
R$ 1,9 bilhão em 2008
100% estrangeiros
Duas formas de investimento Compra de ativos Novos Plantios
Previsão: R$ 1 bilhão de $$
brasileiro entre 2008 a 2018
Hoje:
30%/70%
Brasileiros/Estrangeiros
As TIMOs
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7. Conclusões
As TIMOs brasileiras
Disponibilizar Recursos
Alocar os recursos Monitorar Valor Gerir tecnicamente
o ativo
Investidores Executor Cliente Cliente
“Brokers” Executor
Gestores de investimento Executor Cliente
Gestores operacionais Fornecedor de
Informação Executor
Arranjos Locais
?
As TIMOs
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7. Conclusões
As TIMOs brasileiras
667.444 ha 2010!!R$ 2,3 bilhões
Amadurecimento do mercado
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7. Conclusões
Aumenta a quantidade de transações de florestas:
Mais de 9,3 milhões de hectares de floresta mudaram de proprietário entre 1999 e 2004, mais da metade foram comprados por instituições financeiras. (Warnell School of Forest Resources at the University of Georgia- 2004)
Amadurecimento do mercado
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6. Appraisals
7. Conclusões
Origem dos Appraisals:
1989 - FIRREA – Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act: regulação federal para os appraisals e obrigatoriedade de certificar appraisers.
1991 - Office of Management and Budget Circular A-129; obrigatoriedade do uso de appraisals & certified appraisers por agências federais.
Como as florestas eram negociadas por instituições financeiras como os demais ativos, os appraisals também eram necessários.
Regulamentação dos appraisals florestais Necessidade de confiabilidade dos valores para as negociações e
monitoramento.
Regulamentação dos appraisals florestais. USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/toc.htm
IVS (International Valuation Standards) http://www.ivsc.org/
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7. Conclusões
Definição:
O ato ou processo de estimar o valor, uma análise, uma opinião.
Por que fazemos um appraisal?o estimativa do valor para vendao conhecer o valor do ativo para relatórios financeiroso doações, divórcios etc..
Inspeção da propriedade
Análise do ambiente
Região
Uso do solo
Cálculos
(C) Cost Approach
(S) Sales Comparison
(I) Income Approach
ConciliaçãoConciliação
(I)
(C)(S)
Análise do ambiente
Cost ApproachIncome Approach
Sales Comparison
Appraisal
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7. Conclusões
T1
T2
T3
T4
T5
T6 ... ... Tn
-1Tn
Perspectiva do vendedor:
ele não gostaria de vender por menos de (C)
Perspectiva do comprador:
ele não pode comprar por mais de (I)
Perspectiva do mercado:
em geral, deve existir uma disposição para pagar (S)
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7. Conclusões
Custos (Cost Approach)
Estimativa do custo de construir ou reproduzir o que já existe na propriedade.
Decompor o ativo em partes: terra nua: metodologia de cálculo baseada na comparação com as vendas de
terra na região
madeira pré-comercial: custo de estabelecimento da floresta X preço proporcional da madeira
madeira comercial: preço da madeira na região X produtividade
benfeitorias: pesquisa de valor do mercado de construções
outras coisas que porventura tenham valor na fazenda, estradas, aceiros.
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7. Conclusões
Vendas (Sales Comparison)
Seleção das vendasSale Subject 1 2 3 4 5 6 7 8 9
State XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX
County Garça Borda Borda Garça Garça Casa Grande Pedra Alta Pedra Alta Fogo Verde Jacaré
Date 2010 2009 2010 2009 2010 2011 2011 2010 2011
Size (Hectares) 5.800 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000
Sales Price 3.000.000 12.000.000 13.500.000 18.000.000 34.000.000 7.250.000 8.700.000 11.000.000 65.000.000
R$/Hectare 2.500 3.333 3.000 1.800 2.000 2.500 3.000 1.500 6.500
Value Components (R$)
Timber 7.240.914 - 2.569.306 - - 18.616.872 - - - 47.789.592
Improvements 195.000 600.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.200.000 1.700.000 2.000.000 500.000 -
Allotments - - - - - - - - - -
Bare Land Value (R$) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408
Bare Land R$/Hectare 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721
Land Class Hectare
Savanna 3.300 1.000 1.800 2.000 8.000 1.000 1.200 1.700 3.000 3.500
Degraded Pasture 500 1.200 1.700 2.500 2.000 - 1.700 1.200 5.000 -
Cropland - - - - - - - - -
-
Timberland 2.000 - 100 - - 2.000 - - -
6.500
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do mercado
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7. Conclusões
Ajuste da composição (land mix)
Land Mix Adjustment Table Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3 Sale 4 Sale 5 Sale 6 Sale 7 Sale 8 Sale 9
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Hectares 5.800 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000
Sale Price (just bare land) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408
sale price $/Hectare (just bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721
Land Breakdown
Savanna 3.300 1.000 1.800 2.000 8.000 1.000 1.200 1.700 3.000 3.500
Degraded Pasture 500 1.200 1.700 2.500 2.000 - 1.700 1.200 5.000 -
Cropland - - - - - - - - -
-
Timberland 2.000 - 100 - - 2.000 - - -
6.500
Sale Land Class Value Per Ha
Savanna $ / Hectare 1.686 3.038 3.816 1.723 6.391 3.083 3.155 2.203 2.670
Degrated Pasture $ / Hectare 595 1.073 1.348 608 2.257 1.089 1.114 778 943
Cropland $ / Hectare
Timberland $ / Hectare 764 1.377 1.729 781 2.896 1.397 1.430 998 1.210
Total Sale Land Class Values
Savanna 5.562.621 10.026.310 12.591.512 5.685.528 21.089.914 10.172.919 10.410.637 7.270.570 8.811.376
Degraded Pasture 297.649 536.495 673.756 304.225 1.128.495 544.340 557.060 389.039 471.486
Cropland - - - - - - - -
Timberland 1.527.747 2.753.678 3.458.199 1.561.503 5.792.245 2.793.944 2.859.232 1.996.828 2.420.003
Total Adjusted Land Value 7.388.017 13.316.483 16.723.467 7.551.257 28.010.654 13.511.203 13.826.930 9.656.436 11.702.865
Land Mix Adjustment
Per Hectare Value in terms of Subject 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018
Sale price per hectare (just bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721
Land Mix Adjustment 183 232 439 - 198 768 416 74 352 297
Indicated subject Value per Ha 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018
Appraisal
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6. Appraisals
7. Conclusões
Sale 7
5Km
Sales 2384
6 10Km 2.330 2%
9 15Km 2.018 18% Road frontage
1 20Km 1.274 87% 5Km 0%
2 20Km 2.296 4% 10Km 20%
4 20Km 1.302 83% 15Km 22%
5 20Km 4.829 -51% 20Km 33%
8 30Km 1.665 43% 30Km 30%
Land adjusted price
Distance from road frontage adjustment
Ajustes das características diferentes das vendas
Appraisal
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6. Appraisals
7. Conclusões
Sales Subject 1 2 3 4 5 6 7 8 9
State XX XX XX XX XX XX XX XX XX XX
County Garça Borda Borda Garça Garça Casa Grande Pedra Alta Pedra Alta Fogo Verde Jacaré
Date 2010 2009 2010 2009 2011 2011 2011 2011 2011
Size (Hectares) 5.800,00 2.200 3.600 4.500 10.000 3.000 2.900 2.900 8.000 10.000
Sale Price/Hectare (bare land) 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721
savana's price per hectare 1.686 3.038 3.816 1.723 6.391 3.083 3.155 2.203 2.670
pasture's price per hectare 595 1.073 1.348 608 2.257 1.089 1.114 778 943
ajusted price 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018
Distance from Road Frontage 0 Km 20Km ni ni 20Km 20Km 10Km 5Km 30Km 15Km
Gov Support (Sudene) no yes yes no no no yes yes no no
Topography Adjustment 812 <600 735 850 <600 <600 600 600 600 720
Value Components (R$)
Timber 7.240.914 0 2.569.306 0 0 18.616.872 0 0 0 47.789.592
Improvements 600.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.200.000 1.700.000 2.000.000 500.000 0
Allotments 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Bare Land Value (R$) 2.400.000 7.430.694 11.000.000 15.000.000 12.183.128 5.550.000 6.700.000 10.500.000 17.210.408
Bare Land R$/Hectare 1.091 2.064 2.444 1.500 4.061 1.914 2.310 1.313 1.721
Land Mix Adjustment 183 232 439 -198 768 416 74 352 297
Indicated subject Value per Ha 1.274 2.296 2.883 1.302 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018
Time Adjustment -2,0% -3,0% -2,0% -3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Adjustment -25 -69 -58 -39 0 0 0 0 0
Adjusted Bare Land $/hectare 1.248 2.227 2.826 1.263 4.829 2.330 2.384 1.665 2.018
County Adjustment 28% 28% 0% 0% -57% -11% -11% 2% 4%
Adjustment 346 617 0 0 -2.737 -261 -267 29 75
Adjusted Bare Land $/hectare 1.594 2.844 2.826 1.263 2.093 2.069 2.117 1.694 2.093
Road frontage 33% 0% 0% 33% 33% 20% 0% 30% 22%
Adjustment 531 0 0 421 697 414 0 508 460
Adjusted Bare Land $/hectare 2.126 2.844 2.826 1.684 2.790 2.483 2.117 2.202 2.553
Topography Adjustment 28% 0% 0% 28% 28% 28% 28% 28% 0%
Adjustment 602 0 0 477 790 703 600 624 0
Adjusted Bare Land $/hectare 2.728 2.844 2.826 2.161 3.581 3.186 2.717 2.826 2.553
Average 2.825
LandValue 16.382.579
Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]
Appraisal
Fluxo de Caixa Futuro (Income Approach)
Nosso tradicional método de fluxo de caixa descontado das atividades florestais até a colheita, com todas as receitas e despesas.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑜𝑃𝑟𝑜𝑗𝑒𝑡𝑜=∑ 𝑉𝑃 𝑑𝑎𝑠𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠−∑𝑉𝑃 𝑑𝑎𝑠𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠
Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]
Cost Sales Income
9,000
15,000
12,000
Conciliação
Cost Sales Income
10,000
8,000
13,000
Conciliação
Appraisal
Cost Sales Income
10,000
14,000
16,000
ConciliaçãoCaso 1
Caso 2
Caso 3
Qual é o valor da floresta?
Que conselho devemos dar ao investidor, nos casos 1, 2 e 3 ?
Conclusões
Atrium Forest Consulting – Brasil [email protected]
Conteúdo
1. Um pouco de
História
2. Organização do
Mercado
3. Quem são os
investidores?
4. As TIMOs
5. Amadurecimento
do mercado
6. Appraisals
7. Conclusões
Floresta como investimento: um modelo que veio para ficar Tendência: Arranjos produtivos locais têm sido favoráveis
para o que recebe o investimento
Engenheiros florestais podem ser appraisers
Appraisal: compreensão do mercado