procjembeni elaborat - bale

IZVRŠITELJ USLUGE:

Goran Pamić, bacc.ing.

Stalni sudski vještak graditeljstva i procjena nekretnina

52100 Pula, Županska 23

OIB 23813084306 NARUČITELJ USLUGE :

OPĆINA BALE

Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

OIB: 05198666627

PROCJEMBENI ELABORAT

NEKRETNINA:

KATASTARSKA ČESTICA: 3666/8

KATASTARSKA OPĆINA: Bale.

ADRESA NEKRETNINE: Grote 36, Bale

VLASNIK NEKRETNINE: OPĆINA BALE

ADRESA VLASNIKA: ----

OIB VLASNIKA: 90437354734

ZADATAK I SVRHA:

TRŽIŠNA VRIJEDNOST : ili

Pula, 12. ožujka 2020. godine El.br.: B2/2020

Procjenitelj:

Građevinsko zemljište stambena namjena, u naravi izgrađena čestica sa

zasnovanim pravom građenja unutar naselja Bale, obuhvat DPU "Grote".

23.200,00 € 174.800,00 kn

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine, zemljišta sa zasnovanim pravom

građenja, bez građevine, za prodaju.

Goran Pamić, Stalni sudski vještak i procjenitelj nekretnina

G: +385 95 373 4467 1/25

SAŽETAK

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13. 4698

14.

15.

16.

17. 2821

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

40.

41.

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE, k.č. 3666/8, k.o. Bale

Naručitelj

Adresa naručitelja

OIB naručitelja

Općinski sud

ZK odjel

Katastarska općina

PODACI O DOKUMENTACIJI

Pula

Rovinj

Upisana

Ucrtano stanje nekretnine

Legalna

Katnost građevine

Godina gradnje

Mjesto, adresa i kućni broj nekretnine

Naselje

Grote 36, Bale

Bale.

Status u zemljišnim knjigama

Status u katastarskom operatu

Legalitet nekretnine

Udio vlasništva

Upisana prava, ( utjecaj na utrživost )

Posjedovni list

Broj katastarske čestice

Broj ZK uloška/poduloška/suvlasnički dio

Vlasništvo

Bale.

3666/8

OPĆINA BALE

1/1

DA (Pravo građenja)

STATUS LEGALITETA NEKRETNINE

m3

--- godina

NP (m2) --- m2

---

Upisana pozitivna zabilježba

Mogućnost upisa pozitivne zabilježbe

Površina građevinskog zemljišta (m2) 320 m2

DA

PREDMET PROCJENE

NE

23.200,00 EUR

Grijanje ---

Klimatizacija ---

Energetski certifikat i razred ---

Tip nekretnine

Vrsta nekretnine

Opis nekretnine

Sadašnjeg građevinska vrijednost - EUR

100

PROCJENA VRIJEDNOSTI

Tržišna vrijednost nekretnina

PODACI O NARUČITELJU

OPĆINA BALE

Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

05198666627

PODACI O NEKRETNINI

Zemljište

Građevinsko zemljište

Izgrađeno zemljište s pravom građenja

BP (m2) --- m2

NKP (m2) --- m2

V (m3) ---

Stanje nekretnine Izgrađeno zemljište

Dovršenost (%)

Tržišna vrijednost €/m2 72,50 EUR/m2

Metoda procjene Poredbena

Tržišna vrijednost budućeg stanja - EUR

Dan vrednovanja 12. ožujka 2020. godine

Dan kakvoće 12. ožujka 2020. godine


G: +385 95 373 4467 2/25

2. OVLAŠTENJE


G: +385 95 373 4467 3/25

3. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

Izračun vrijednosti proveden je prema važećoj pravnoj osnovi, literaturi i javno dostupnim

podacima na službenim web stranicama i to:

3.1. PROPISI O VLASNIŠTVU

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst-NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09),

- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08,

126/10, 55/13, 60/13 ),

- Zakon o zaštiti osobnih podataka ( NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12)

3.2. GRADITELJSKI PROPISI

- Zakon o gradnji ( NN 153/13, 20/17, 39/2019),

- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19 ),

- Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN 86/12, 143/13, 65/17 ),

-

- Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade ( NN 93/17 ),

- Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima ( NN 112/17, 34/18 ),

- Pokazatelji troškova građenja (HKA, I/2014)

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN100/12)

-

-

- HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)

3.3. PROPISI O VREDNOVANJU NEKRETNINA

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 ),

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina ( NN 105/15 ),

- Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN 114/2015, 122/2015)

3.4. PROPISI O VODNOM DOPRINOSU

- Uredba o visini vodnog doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13 ),

3.5. POSEBNI PROPISI LOKALNE SAMOUPRAVE

- Odluka o komunalnom doprinosu Općine Bale ( SG Općine Bale br.:6/04)

- Odluka o donošenju ID Prostornog plana Općine Bale, ( SG Općine Bale br.:07/06, 06/14, 03/16).

- Odluka o donošenju ID Urbanističkog plana uređenja naselja Bale, ( SG Općine Bale br.:08/15).

- Odluka o donošenju ID detaljnog plana uređenja područja Grote, ( SG Općine Bale br.:02/17).

3.6. JAVNO DOSTUPNI PODACI

- Državna geodetska uprava - DGU http://www.katastar.hr/dgu/

-

- Cestovna mreža Istarske Županije ( NN 103/18 ),

- European Valuation Standards (EVS).blue book 8. izdanje (TEGoVA)

Oćina Bale-Valle - službena web stranica, ( SG Općine Bale br.:06/2014 ),

http://www.opcina.bale-valle.hr/

Pravilnik o utvrđivanju obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN 136/06; 135/10;

14/11; 55/12)

Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa ( NN 136/06,

135/10, 14/11, 55/12 ),

Pravilnik o energetskom pregledu zgrada i energetskom certicificiranju ( NN 84/14, 150/14, 133/15,

22/16, 49/16, 17/17, 77/17 ),


G: +385 95 373 4467 4/25

http://www.katastar.hr/dgu/

















4. OPĆI PODACI

4.1. PODACI O ZADATKU I NARUČITELJU

Zadatak:

Dan vrednovanja: 12. ožujka 2020. godine

Dan kakvoće: 12. ožujka 2020. godine

Dan i vrijeme očevida: 03. ožujka 2020. godine, od 15.30 - 16.45 sati.

Naručitelj: OPĆINA BALE

Adresa: Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

OIB naručitelja: 05198666627

Svrha procjene:

4.2. PODACI O NEKRETNINI

Objekt vrednovanja:

Adresa nekretnine: Grote 36, Bale

Zemljišno knjižni odjel: Rovinj.

ZK uložak broj: 4698

Katastarska čestica broj: 3666/8

Katastarska općina: Bale.

Površina zemljišta: m2

Površina zgrade: m2

Opis nekretnine, opći:

Namjena nekretnine: Gradnja građevina stambene namjene unutar naselja, za stalno i

povremeno stanovanje

Građevinsko zemljište stambena namjena, u naravi izgrađena čestica sa

zasnovanim pravom građenja unutar naselja Bale, obuhvat DPU "Grote".

Izgrađeno građevinsko zemljište s građevinom stambene namjene na

formiranoj građevinskoj čestici u skladu s detaljnim planom uređenja

područja Grote u naselju Bale, zemljište oznake k.č.br.: 3666/8 u k.o. Bale.

Čestica je zatečena u uporabi i održavanom stanju, s izgrađenom

građevinom stambene namjene, obiteljska kuća katnica s uređenom

okućnicom novijeg vremena gradnje. Predmetna čestica je u razini

pristupne prometnice, makadamskog puta na zapadnoj i južnoj strani, u

cijelosti ograđena i s jasno vidljivim granicama čestice. Na prometnici ima

dijelom izvedene sekundarne komunalne i energetske infrastrukture, a na

predmetnom zemljištu su izvedeni priključci i formiran je kolni i pješački

ulaz u česticu.

Na pisani zahtjev naručitelja pristupio sam izradi procjembenog elaborata

tržišne vrijednosti građevinskog zemljišta sa zasnovanim pravom građenja

bez građevine, na području DPU Grote u naselju Bale, zemljište oznake S-

24 koje čini k.č.br.: 3666/8, k.o. Bale.

Osnovne napomene o

nekretnini:

Sva saznanja su u okvirima vršenja očevida, obilaska terena i utvrđivanja

stanja građevinskog zemljišta s priloženom dokumentacijom. Opis je

načinjen u obimu koji je potreban za izvođenje zaključaka o vrijednosti

nekretnine. Za sve dijelove nekretnine, koji su zatvoreni i nepristupačni,

procjenjuju se na temelju dostavljenih i prikupljenih podataka procjenitelja,

a procjena pretpostavlja da se stanje nekretnine nije bitno promijenilo od

dana očevida do dana vrednovanja. Nekretnina, predmetom elaborata, je

izgrađena s građevinom stambene namjene temeljem Ugovra o osnivanju

prava građenja, zatečena u uporabi i hortikulturno je uređena.

---

320

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine, zemljišta sa zasnovanim pravom

građenja, bez građevine, za prodaju.


G: +385 95 373 4467 5/25

4.3. PROSTORNA IDENTIFIKACIJA

Područje lokalne jedinice: Oćina Bale-Valle.

Naselje: Bale-Valle.

ID DPU Grote (SG Općine Bale 2/2017), DETALJNA NAMJENA POVRŠINA

Naselje Bale razvijati će se kao jedinstveno središnje naselje, unutar koje ce

se stvarati uvjeti za prostorni razvoj središnjih funkcija naselja i društvenih

djelatnosti (uprave, predškolskog odgoja, osnovnog školstva, zdravstva,

kulture i informatičke djelatnosti te sporta i rekreacije stanovništva) i

stanovanja. Ostala građevna podrucja naselja unutar obuhvata ID UPU-a

namijenjena su pretežito stanovanju kao prevladavajućoj funkciji naselja.

Unutar granica građevnih područja naselja mogu se razvijati i turizam i

ugostiteljstvo, obrtničke - servisne djelatnosti, te pružanje osobnih usluga

(odvjetničkih, posredničkih, projektantskih, frizerskih, zdravstvenih i

terapeutskih, rekreacijskih, njege tijela i sl.), i to u sklopu stambenih

građevina, ili u građevinama na zasebnim građevnim česticama. Predmetna

nekretnina je označena kao stambena namjena - gradnja građevina

stambene namjene. Pod stambenim građevinama podrazumijevaju se

obiteljske samostojeće, ugrađene i poluugrađene građevine sa najviše četiri

zasebne stambene jedinice. Stambene građevine

mogu imati i manje poslovne prostore (mješovita

namjena: tihi obrt, trgovine, ured i sl.), ali najmanje 70% bruto površine

osnovne građevine mora biti namijenjeno stambenim dijelovima zgrade.

Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena niti obujam

nekretnine.

Nekretnina se nalazi u zoni mješovite namjene, oznake "S", u centralnom

dijelu naselja, izgrađenog građevinskog zemljišta područja naziva Grote,

stambena zona, nastalo u XX i početku XXI stoljeća.

Područje karakterizira otvorenost, obiteljske kuće s većim okućnicama

katnosti do 2 nadzemne etaže, sa stambenim jedinicama. U produžetku

naselja, cca 500 m udaljenom, su poslovno trgovačke građevine u kojima se

obavljaju poslovne i dnevne potrebe, s trgovinama, restoranima i ostalim

sadržajima koji karakteriziraju razvijeno naselje. Naselje Bale ima vrtić,

osnovnu školu, a strukovne srednje škole i gimnazija, kao i sve upravne,

bolničke i dr. ustanove se nalaze u relativno maloj udaljenosti. Mikro-

lokacije nekretnine, koja je predmet elaborata, se može označiti, ukupno,

kao mirna i rijetko naseljena stambena sredina sa zelenim površinama oko

zgrada.

Položaj u naselju i

okruženje:

Tip razvoja i korištenja u

naselju:


G: +385 95 373 4467 6/25

Prometna povezanost:

ŽUC Istarske županije - karta prometnica.

Oštećenja: Prometnica je neuređena, makadamski put.

Topografija:

Tip lokalne prometnice i

pristup:

Udaljenost od grada Rovinja, prometnicama ŽC 5096, cca. 14,00 km,

osobnim i javnim prijevozom.

Udaljenost od Županijskog središta, grada Pula, prometnicama D 21/75 i

gradskim prometincama, cca. 22,50 km, osobnim ili javnim prijevozom.

Udaljenost od piključka na autocestu A 9 ( E 751), mjesnim prometnicama,

D 21 i 303, cca. 16,30 km.

Udaljenost do zračne luke "Pula", mjesnim prometnicama, D 75/21 66 i D

401, cca. 25,50 km.

ID DPU Grote (SG Općine Bale 2/2017), PROMET

Postojeća prometnica u neposrednoj blizini promatrane nekretnine je

makadamski put, neizgrađena prometnica na kojoj se odvija kolni i pješački

promet, formirana za pristup do neizgrađenog zemljišta, s motornim

prometom manjeg intenziteta. Oblikom ne odgovara prostorno planskoj

dokumentaciji. Pristup s prometnice do promatrane nekretnine je moguć sa

sjeverne strane u razini.

Parcela je zaravnjena, a okolni teren, prometnice i javne površine je

prilagođen okolišu izgrađenog zemljišta.


G: +385 95 373 4467 7/25

4.4. OBLIK I FORMA NEKRETNINE:

Oblik i forma:

Veličina zemljišta: k.č. 3666/8., k.o. Bale, sveukupne površine 320 m2.

Zatečeno stanje zemljišta:

4.5. JAVNO PRAVNO STANJE

Služnost na nekretninu: Postoji upis osnivanja prava građenja na predmetnoj nekretnini.

Zaštita kulturne baštine: Nekretnine su izvan kulturno povijesne (urbanističke) cjeline Bale.

Izvan zaštićenog obalnog područja mora.

Vodozaštitna zona: Izvan zaštićenog područja vodnog sliva.

Areološki lokalitet: Izvan arheloškog lokaliteta.

4.6. PROSTORNO PLANSKI PODACI

Izgrađeno građevinsko zemljište sa građevinom stambene namjene i

uređenom okućnicom u uporabi, na kojem je zasnovano pravo građenja.

ID DPU Grote (SG Općine Bale 2/2017), UVJETI GRADNJE - PLAN PARCELACIJE

Područje, prema prostorno planskoj dokumentaciji u kojem se nalazi

predmetna nekretnina, je označena kao građevinsko područje naselja -

neizgrađeni dio, prikazano na kartografskom prikazu "NAMJENA", ID

UPU naselje Bale, gdje su utvrđena područja korištenje i namjena površina

(SG Općine Bale 8/2015). Građevinsko područje je prostor namijenjen

izgradnji i razvoju naselja a ovim se Planom prikazuje dvojako - kao

neizgrađeni i izgrađeni dio. Istovjetni uvjeti uređivanja prostora

primjenjivati će se kako za neizgrađeni tako i za izgrađeni dio

Zaštićeno obalno

područje mora:

Izjave u urbanističkom

planiranju:

Promatranu nekretninu čini k.č. 3666/8, k.o. Bale, oznake zemljišta KUĆA

I DVORIŠTE, površine 320 m2, građevinska čestica bez izgrađene

građevine, izlomljenog, geometrijski formiranog oblika sukladno prostorno

planskoj dokumentaciji. Sjeverna i zapadna strana predmetne čestice,

cjelokupna dužina, je ulična strana. Sjeverna strana je prislonjena uz

neizgrađenu česticu iste namjene, a istočna na planom predviđene zaštitne

zelene površine.


G: +385 95 373 4467 8/25

Iznimno dijelovi naselja na području Općine Bale koji su registrirani kao

povijesne cijeline uređivati će se prema posebnim odredbama definiranim

ovim Planom do donošenja prostornih planova užeg područja.

Veličina, prostorni raspored i oblik građevinskih područja naselja i dijelova

naselja određeni su u kartografskom prikazu br. 1.

Predmetna nekretnina se nalazi u zoni obuhvata DPU područja Grote u

naselju Bale, gdje je namjena građevnih parcela određena putem oznake

parcele što je prikazano na listu 1: Detaljna namjena površina i na listovima

3: Uvjeti gradnje. Na grafičkom listu 3b: Uvjeti gradnje, vidljiva je

maksimalna površina unutar koje se mogu smjestiti građevine na parceli te

obavezni građevni i regulacijski pravac. Veličina te oblik površine za

izgradnju građevina utvrđena je na grafičkom listu 3b: Uvjeti gradnje, a

numerički pokazatelji dani su u Tablici u poglavlju 2.2.1. Tekstualnog

obrazloženja DPU-a.

građevinskog područja. U građevinskom području Općine Bale određeni su

negradivi dijelovi građevinskog područja kao područja u kojima se ne mogu

graditi građevine visokogradnje. Negradivi dijelovi građevinskog područja

namijenjeni su isključivo uređivanju zelenih parkovnih površina, sportskih i

rekreativnih površina, vrtova, pješačkih i kolnih površina te

infrastrukturnim građevinama i vodovima.

ID DPU Grote (SG Općine Bale 2/2017), UVJETI GRADNJE - UVJETI GRADNJE

Uvjeti prostornog

planiranja:

Predmetna nekretnina je u zoni stambene namjene - označena oznakom

građevinske čestice S-24. Način gradnje poluugrađene građevine (PU),

planirane površine čestice 321 m2, s najmanjim koeficijentom izgrađenosti

k-ig 0,25 i dozvoljenim 0,45. Dozvoljena katnost građevine je jedna

podzemna i tri nadzemne etaže (Po+P+1+Pk). Koeficijent iskorištenosti

čestice (k-is), određuje se kao trostruki iznos utvrđenog k-ig, ali ne može

iznositi više od 1,35.

Maksimalna visina svih gradevina unutar gradevnih podrucja naselja i

izdvojenih dijelova naselja iznosi najviše 7,0 metara.

Iznad maksimalne visine može se izvoditi krovna konstrukcija maksimalne

visine od 3,2 m mjereno od vijenca građevine do sljemena krovišta,

računajući i strojarnice dizala, postolja za klimatizacijske i slične uređaje, te

ograde na krovovima nagiba krovnih ploha manjih od 5% koje mogu biti

maksimalne visine do 1,2 m iznad vijenca građevine.


G: +385 95 373 4467 9/25

5. PODACI S OČEVIDA

5.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

5.2. VLASNIŠTVO I LEGALITET

Izvadak iz zemljišne knjige, broj zk uloška : 4698.

Posjedovnica

PRVI ODJELJAK k.č. Oznaka zemljišta Površina

3666/8 KUĆA I DVORIŠTE 320 m2

DRUGI ODJELJAK Nema upisa.

Vlastovnica 1. Vlasnički dio: 1/1

Ime vlasnika: OPĆINA BALE

Adresa vlasnika: ----

OIB vlasnika:

Teretovnica 1.

Očevidom na licu mjesta identificirana je predmetna nekretnina u naselju Bale-Valle, temeljem

dostavljene dokumentacije i upisane anagrafske oznake u dostavljenoj dokumentaciji, u naravi

izgrađeno građevinsko zemljište na kojem je zasnovano pravo građenja, formirana građevinsnka čestica

oznake k.č.br.: 3666/8, kuća i dvorište, sveukupne površine čestice 320 m2 u k.o. Bale, u sjevernom

dijelu naselja Bale-Valle. Prema Izvatku iz zemljišne knjige, ZK odjela Rovinj, zk. uložak broj: 4698 i

prema Izvodu iz posjedovnog lista br.: 2821, Odjela za katastar nekretnina Rovinj je utvrđeno da je

usklađen katastar nekrentina sa zemljišnikom. Na temelju dostavljenog katastarskog plana i izvatka iz

prostorno planske dokumentacije je utvrđena točna lokacija predmetne nekretnine, a očevidom

konfiguracija zemljišta, izgrađenost, uređenje okoliša, te sve ostale odlučne činjenice predmetne čestice.

Tijekom očevida je utvrđeno da je izgrađena građevina stambene namjene dovršena i u uporabi, te da

je dvorište hortikulturno uređeno i održavano, a kako građevina nije predmetom elaborata stoga nije

vršen očevid na istoj i u daljnjem postupku se ne razmatra.

Vlasništvo nekretnine nije predmet procjene niti provjera s upravno-pravnog naslova. Uvidom u

izvadak iz zemljišne knjige broj: 4698 za predmetnu česticu, sa stanjem na dan 19.02.2020. godine, je

utvrđeno je da:

90437354734

Smještaj vozila kod građevnih čestica svih vrsta i namjena građevina koje

imaju neposredni kolni pristup s javno prometne površine, rješavaju se

unutar građevne čestice u garaži ili otvorenom parkiralištu, a broj je

određen u tekstualnom dijelu detaljnog plana s obzirom na namjenu

parcele.

Građevna čestica može biti ograđena. Ograde oko građevne čestice treba

riješiti kao zidane, zidano žbukane, kamene, betonske, zelene živice, uz

kombinaciju niskog punog zida i transparentne metalne ograde.

1.1 Zaprimljeno 13.07.2010. broj Z-1856/10

Temeljem ovjerene preslike Ugovora o osnivanju prava građenja od 29.

lipnja 2010. godine, ovjerenog u Uredu javnog bilježnika u Rovinju Davor

Dušić br. OV- 3233/10, na nekretnien Općine Bale, uknjižuje se pravo

građenja za korist

LATAL MIROSLAV, OIB: 38797093062, PULA, KOSOVA 40

1.2 Zabilježuje se da je pravo građenja upisano u novi Zk uložak broj 7563

ove kat. općine.


G: +385 95 373 4467 10/25

5.3. DOSTAVLJENA DOKUMENTACIJA I INFORMACIJE

Sudionici na očevidu:

Izvadak iz ZK:

Posjedovni list:

Kopija katastarskog plana:

Nije dostavljena i nije predmetom elaborata.

Akti za gradnju: Nije dostavljena i nije predmetom elaborata.

Akti za uporabu: Nije dostavljen i nije predmetom elaborata.

Nije dostavljen i nije predmetom elaborata.

Ostala dokumentacija:

Informacije sudionika: Nema drugih.

5.4. KOMENTAR LEGALITETA GRAĐEVINE

5.5. POVRŠINA I VOLUMEN GRAĐEVINE

5.5.1. PREDMETNE ČESTICE - EVIDENTIRANA POVRŠINA

R.br.

1. m2

m2

5.5.2. PREDMETNA POVRŠINA ZK ULOŠKA

R.br.

1. m2

m2

Izgrađena čestica k.č.br.: 3666/8, k.o. Bale, je formirana građevinska čestica sukladno ID DPU Grote

naselja Bale i kao takva je evidentirana u katastarskom operatu i zemljišniku, a evidenirano stanje je

usklađeno, te se temeljem dostavljene dokumentacije može smatrati legalnom. Izgrađena građevina i

legalitet nisu predmetom ovog elaborata.

Mjerenje nije obaveljno nego su preuzete mjere površina iz evidencija nadležnih službi države, te ova

procjena pretpostavlja da iste odgovaraju stvarnom stanju, bez provjere geodetskim mjerenjem.

KUĆA I DVORIŠTE 1.

Projektna dokumentacija:

Ostala neregistrirana opterećenja (npr. favoriziranje), povlastice, prava,

posebnosti, prava služnosti, ugovora kao i nečistoća, (npr. zagađenih

područja), prema iskazu vlasnika ne postoje.

Bez sudionika s procjeniteljem.

Energetski certifikat SZ:

Predočen neslužbeni izvod iz katastarskog plana, Odjela za katastar

nekretnina Rovinj-Rovigno od 20. veljače 2020 godine.

Verificirani izvadak iz zemljišne knjige, uložak broj: 4698., izvornik

neslužbene kopije ZK odjel Rovinj-Rovigno, sa stanjem na dan 19. veljače

2020. godine.

Neregistrirana prava i

obveze:

Prijepis posjedovnog lista 2821, neslužbena kopija, preuzet sa službenih

stranica DGU tijekom izrade elaborata.

Broj k.č. Udio dijela Način uporabe kat. čestice Kategorija

Sveukupno P zemljišta:

Površina

3666/8 1/1 320

320

Broj k.č. Udio dijela Način uporabe kat. čestice

Sveukupno P predmetnog zemljišta: 320

Kategorija Površina

3666/8 1/1 KUĆA I DVORIŠTE 1. 320

Dostavljena preslika Ugovor o osnivanju prava građenja na nekretninu

k.č.br.: 3666/8, površine 320 m2, k.o. Bale.


G: +385 95 373 4467 11/25

5.6. FOTODOKUMENTACIJA

Pristupni put uz zapadnu granicu Pristupni put uz južnu granicu

dio k.č. 3666/8 s građevinom dio k.č. 3666/8 s građevinom

dio k.č. 3666/8 s građevinom dio k.č. 3666/8 s građevinom

6. KAKVOĆA PROMATRANE NEKRETNINE

6.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Kategorija zemljišta: I kategorija.

Izgrađenost: Izgrađena građevina stambene namjene s pravom građenja.

Komunalna opremljenost: Uz predmetnu površinu nije izvedena komunalna infrastrukutra,

neizgrađene prometnice, bez asfaltnog zastora, nogostupa, javne rasvjete i

odvodnje oborinskih voda.

Položaj nekretnina u

naselju:

Čestica se nalazi unutar zone stambene namjene - gradnja stambenih

građevina pretežitp neizgrađeni dio, u neposrednoj blizini glavnih

prometnica, obrazovnih i upravnih ustanova, mora, smještajnih kapaciteta,

blizini središta naselja s vrlo dobrom infrastrukturom.


G: +385 95 373 4467 12/25

6.2. RAZVOJ, GRADILIŠTE I OSTALO

Vrsta prometnice:

Infrastruktura:

Vodovodna mreža: izvedena u javnoj površini uz predmetnu nekretninu.

Elektroenergetska mreža: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Telekomunikacijska mreža: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Odvodnja otpadnih voda: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Plinska mreža: nema izgrađene u naselju.

Komunalna zona:

Uvjeti za stanovanje: Nema.

Nema.

Parkiranje: Sukladno uvjetima građenja.

Buka:

Zagađenje:

6.3.

6.4. VODNI DOPRINOS

7. OPĆE VRIJEDNOSTI ODNOSA NA TRŽIŠTU

7.1. GOSPODARSKO STANJE U RH

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Općine Bale. Izračun

komunalnog doprinosa temelji se na Podatku o prosječnim troškovima gradnje m³ etalonske

građevine u Republici Hrvatskoj (NN 059/2010). Zgrada se, sukladno odluci nadležne jedinice lokalne

samouprave nalazi u I zoni gdje je određena jedinična cijena 44,00 kn/m³ obujma građevine.

Obujam objekta obračunava se prema odredbama Pravilnika kojim se to regulira.

KOMUNALNI DOPRINOS

Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem članka 44.

Zakona o financiranju vodnog gospodarstva (»Narodne novine«, broj 107/95, 19/96, 88/98 i

150/05,78/10). Vodni doprinos se obračunava na temelju glavnoga projekta ili druge projektne

dokumentacije za koju se, prema propisima o gradnji, ishoduje građevinska dozvola ili potvrda

glavnoga projekta.

Nekretnina se nalazi u Zoni B, stambene namjene.

Uvjeti za poslovnu

djelatnost:

Odlukom o komunalnom doprinosu, Općine Bale, dio naselja u kojem se

nalazi predmetna nekretnina je I zona za plaćanje komunalnog doprinosa u

ukupnom iznosu od 44,00 kn/m3 BRV-a.

Granica parcele i

susjedske sličnosti:

Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati i uočljivi.

Na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bili općepoznati i uočljivi.

Tlo, podzemne vode (ako

je očito vidljivo):

Tlo je pretežito, homogeno, s uređenom sabirnom mjesnom prometnicom,

rezerviranom za pješački promet, bez vidljivih podzemnih voda.

Gospodarska se aktivnost u Hrvatskoj u drugom tromjesečju 2019. nastavila povećavati, iako po

zamjetno nižoj stopi nego na početku godine. Tako se realni BDP povećao za 0,2% u odnosu na prvo

Predmetne nekretnine su iste namjene i uporabe, te sličnog oblika i veličine

kao i granične čestice.

Sabirna mjesna promtnica, ulica s pješačkim i motornim prometom,

manjeg intenziteta.

Komunalna opremljenost

prometnice: neizgrađena.


G: +385 95 373 4467 13/25

Izvor: HNB - Informacija o gospodarskim kretanjima - rujan 2019.

7.2. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA U RH

Izvor: https://www.burza-nekretnina.com/statistike

7.3. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA NA USPOREDIVOM PODRUČJU

Nastavlja se trend rasta prosječnih realiziranih cijena nekretnina. Rast cijena je ipak bitno niži od rasta

cijena traženih nekretnina. Rast cijena nekretnina od početka ove godine najviši je rast u zadnjih 11

godina.

Rast cijena u Hrvatskoj nije ujednačen. Rast cijena je veći u većim gradovima i priobalju, dok je promet

nekretninama u slavonskim županijama i Lici vrlo slab.

Zadnjih mjeseci na rast cijena je, između ostalog, utjecala i potražnja izazvana istekom roka za

podnošenje zahtjeva za državne subvencije stambenih kredita, za što je rok isticao krajem rujna. Većina

oglašenih nekretnina i dalje ne pronalaze kupce, što nam ukazuje da su većina traženih cijena

previsoke.

Lokacija na kojoj se nalazi predmetna nekretnina je dobra. Radi se o nekretnini koja se nalazi u

turistički aktivnom naselju, blizini mora, važnih gradskih i državnih prometnica, kao i trgovačkih

centara, pogodnoj kako za gospodarske tako i za obavljanje proizvodnih djelatnosti.

Godišnji se rast plasmana banaka na kraju srpnja usporio s obzirom na to da se kreditiranje poduzeća

smanjilo pod utjecajem nagodbe grupe Agrokor s vjerovnicima, dok se kreditiranje stanovništva

ubrzalo, čemu je pridonio snažniji rast stambenih kredita, ali i blago ubrzanje godišnjeg rasta

gotovinskih nenamjenskih kredita. U prvom je tromjesečju 2019. manjak proračuna opće države prema

metodologiji ESA bio podjednak kao u istom razdoblju prošle godine (2,4 mlrd. kuna), pri čemu

podaci Ministarstva financija upućuju na ujednačen godišnji rast prihoda i rashoda u drugom

tromjesečju.

Stambena novogradnja je i dalje motor rasta prosječnim cijenama i to posebno u velikim gradovima.

Vlasnici nekretnina bi cijenu trebali prilagoditi tržištu, kako bi lakše prodali nekretninu.

Predviđa se usporen rast cijena u narednim mjesecima.

tromjesečje ove godine, dok je na godišnjoj razini realna stopa rasta iznosila 2,4%. Dostupni mjesečni

pokazatelji upućuju na to da bi se rast realnog BDP-a u trećem tromjesečju mogao ubrzati. Na tržištu

rada u drugom se tromjesečju nastavio rast zaposlenosti, ali istodobno je nezaposlenost ostala

nepromijenjena u odnosu na početak godine. Plaće su nastavile rasti, ali slabijim intenzitetom nego u

prva tri mjeseca 2019. Podaci za srpanj pokazuju da nezaposlenost i dalje stagnira, dok se rast plaća

ubrzao. Ubrzanju godišnjeg rasta potrošačkih cijena s 0,6% u lipnju na 1,1% u srpnju ponajviše je

pridonijelo povećanje godišnje stope promjene cijena neprerađenih prehrambenih proizvoda i odjeće.

HNB je nastavio provoditi ekspanzivnu monetarnu politiku te je tijekom kolovoza otkupom deviza od

banaka ublažio jačanje kune, pa je dodatno porasla ionako visoka kunska likvidnost domaćih kreditnih

institucija. U takvim su se uvjetima nastavila povoljna kretanjatroškova financiranja.

Kako na tržištu ima malo sličnih nekretnina u promatranoj zoni stoga je uzeta slična pozicija i

namjena, približno isto vrednovanih mjesta. Zadnje prosječne kupoprodajne cijene sličnih nekretnina,

po površini, namjeni i drugim usporedivim pokazateljima, na bliskim lokacijama, jesu 63,10 - 88,30 €

/m².

Trenutno je blagi porast potražnje na tržištu nekretnina, a prevelika ponuda, uglavnom slabije

atraktivnih, nekretnina na prodaju te ekonomski aspekti društva, koji nisu značajno smanjili cijene

atraktivnih nekretnina, te se očekuje utrživost predmetne nekretnine u kraćem vremenskom razdoblju.


G: +385 95 373 4467 14/25

https://www.hnb.hr/documents/20182/121663/i-040.pdf/e1e49e05-ab3d-4426-ac41-9f00eb6d0e6d

https://www.burza-nekretnina.com/statistike

7.4. INDEKS CIJENA NEKRETNINA

Izvor: https://www.dzs.hr/Hrv_Eng/publication/2016/13-01-02_04_2016.htm

Metodologija te obveza razvoja i provedbe ICSN-a definirani su Uredbom Komisije (EU) br. 93/2013

o utvrđivanju detaljnih pravila za provedbu Uredbe Vijeća (EZ) br. 2494/95 o harmoniziranim

indeksima potrošačkih cijena u vezi s utvrđivanjem indeksa cijena stambenih objekata u vlasništvu

stanara od 1. veljače 2013.

ICSN se temelji na mnogo opširnijoj i obuhvatnijoj bazi podataka koja obuhvaća transakcije u

trgovanju stambenim objektima na teritoriju Republike Hrvatske i registrirane na temelju Prijave

prometa nekretnina pri Poreznoj upravi Ministarstva financija. Dobra svojstva baze podataka na kojoj

se temelji izračun ICSNa, ponajprije njezin obuhvat i opširnost, omogućuju konstrukciju indeksa koji

vjerodostojnije odražava dinamiku ostvarenih cijena stambenih objekata u Hrvatskoj od postojećeg

HICN-a.

ICSN se temelji na različitoj stratifikaciji uzorka od one koja se primjenjivala pri računanju starog

HICN-a, u skladu s Uredbom Komisije 93/2013, u kojoj je definirano da indeks cijena stambenih

nekretnina mora obuhvaćati kategorije izdataka ukupno na razini Republike Hrvatske te izdvojene

kategorije za nove i postojeće stambene objekta.

ICSN je konstruiran s pomoću baze podataka koja pokriva sve transakcije na teritoriju RH registrirane

pri Poreznoj upravi. S obzirom na to da se ICSN temelji na novom izvoru podataka, koji

se prvi put koristi za potrebe službene statistike, treba napomenuti da će se indeks ICSN objavljivati uz

veći vremenski pomak u odnosu na HICN.

Državni zavod za statistiku (DZS) razvio je indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za Hrvatsku u

suradnji s Hrvatskom narodnom bankom. Taj se indeks na tromjesečnoj razini, počevši od 20. siječnja

2016., objavljuje na stranicama DZS-a, dok u bazi podataka Eurostata zamijenjuje hedonistički indeks

cijena nekretnina (HICN), koji je dosad reprezentirao kretanje cijena stambenih objekata u Hrvatskoj.

Istodobno, zaključno s drugim tromjesečjem 2015., Hrvatska narodna banka je prestala s

konstrukcijom i objavom hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN).


G: +385 95 373 4467 15/25

https://www.dzs.hr/Hrv_Eng/publication/2016/13-01-02_04_2016.htm

8. ODABIR METODE I OBRAZLOŽENJE

8.1. OPĆENITO O ODABIRU METODE

- približna vrijednost zemljišta

- približna vrijednost nekretnina,

- pregledi tržišta nekretnina,

- poredbeni pokazatelji,

- koeficijenti za prilagodbu,

- koeficijenti za preračunavanje,

- indeksni nizovi,

- stope kapitalizacije.

8.2. ODABIR METODE

a)

b)

Tržišna vrijednost definira cijenu koja se u trenutku procjene, prema statusu izrađene projektne

dokumentacije i statusu legaliteta, te stvarnim obilježjima građenja nekretnina može postići na tržištu,

ne uzimajući u obzir neuobičajene ili osobne elemente. Kod tržišne vrijednosti vrijedi princip "highest

and best use" kako bi se procjenjivala u scenariju koji rezultira maksimalnu vrijednost, a prikladna je za

nekretnine koje generiraju prihod. .

Vrijednosti, koje se dobiju temeljem dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih

kupoprodajnih ugovora i koeficijenti koje propisuje Zakon o procjeni nekretnina i Pravilnik o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, su:

Obzirom na gore sve navedeno odabire se poredbena metoda procjene, glavna metoda, kao

najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta prema odredbama Pravilnika o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, gdje se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri

kupoprodajne cijene, (transakcije), poredbenih nekretnina i troškovna za građevinu, kao pomoćna

metoda.

S obzirom na zonu i položaj nekretnine, koja je predmetom procjene, zemljište koje se nalazi unutar

granica područja PPUO Bale, u postupku procjene, prema potrebi, posebno će se odrediti vrijednost

zemljišta istih kategorija ako su dostupne, a onda drugih kategorija, te će se, ovisno o tome koje

kategorije je poredbeno zemljište, odrediti i vrijednost zemljišta građevinske namjene.

Za izračun tržišne vrijednosti zemljišta, pored koeficijenta međuvremenskog izjednačenja, primjenit će

se čl. 27., Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina koji omogućava izvođenje drugih

koeficijenata za preračunavanje razlika u vrijednosti drugih obilježja istovrsnih nekretnina.

Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koristit će se slijedeći korekcioni faktori:

međuvremensko izjednačavanje cijena definiranih za tri geografska područja, (indeks cijena stambenih

nekretnina Državnog zavoda za statistiku), podaci preuzeti sa www.dsz.hr - hedonistički pristup

regresijskih modela, revalorizacija jediničnih cijena s obzirom na vrijeme prodaja usporednih

nekrentina.

kategorija zemljišta koja se utvrđuju prema spremnosti za gradnju na temelju prostorno planske

dokumentacije i na temelju tehničkih, stvarnih i gospodarskih obilježja, uzimajući u obzir uvjete

Kako, za područje u kojem se nalaze promatrane nekretnine, postoji dijelom uređena baza podataka,

propisana Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti

nekretnina, kod ove nekretnine poslužiti će, dostupni podaci iz baze podataka MGIPU E-nekretnine,

kao i podataka koji su dostavljeni iz dostupne baze podataka nadležne lokalne jedinice, e-izvatka i

osobnog poznavanja ponude nekretnina, temeljem koje je rađen odabir, a potom uvidom u zemljišne

knjige, glavnu knjigu i zbirku isprava nadležnog Općinskog suda. Prikupljeni podaci su arhivirani u

digitalnoj bazi procjenitelja samo za potrebe izrade ovog elaborata, a isti se mogu provjeriti u

nadležnom općinskom sudu.


G: +385 95 373 4467 16/25

c)

9. PRIBAVLJENI PODACI

9.1. POREDBENE NEKRETNINE I IZVOR

e- nekretnine (MGIPU)

9.1. OBILJEŽJA PREDMETNE NEKRETNINE

Dan vrednovanja: 12. ožujka 2020. godine

1

Lokacija: Bale

koeficijenti za preračunavanje kojima se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog

odstupanja u njihovim obilježjima.

Vrsta. S 24

Mjera: 1,35

Kategorija:

Posebna obilježja poredbenih nekretnina mi nisu poznata, te se stoga pretpostavlja da na poredbenim

nekretninama nema:

1. Neuknjiženih tereta, (plodouživanje, legalnost dijela ili cijele nekretnine i sl.),

2. Nedostataka i posebnih obilježja, (zagađenje tla, buka i sl.).

Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama.

Ostale poznate prednosti i nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu.

Za usporedbu se uzimaju, kao poredbene nekretnine, četiri građevinske čestice stambene namjene,

istih obilježja prodanih na slobodnom tržištu sa drugih bliskih podudarnih područja, iz baze e-

nekretnine, u vremenskom periodu od 2016 - 2020. godine, što je period manji od četiri godine koji

propisuje Pravilnik.

Obilježja koja utječu na vrijednost procijenjivane nekretnine.

Površina zemljišta: 320,00

zaštite okoliša i ostale utjecajne čimbenike. Sukladno čl. 10. Pravilnika o procjenama vrijednosti

nekretnina zemljište koje je predmet procjene je zemljište I kategorije, (I kategorija zemljišta koja

obuhvaća katastarske čestice na kojima su ispunjeni uvjeti za izdavanje građevinske dozvole prema

posebnom zakonu kojim se uređuju pitanja gradnje). S obzirom na navedeno pri usporedbi vrijednosti

zemljišta sa dostupnim podacima prema potrebi mogu se koristiti koeficijenti za različitu kategoriju

zemljišta, (Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, PRILOG 4: ORIJENTACIJSKI

ODNOSI VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA OVISNO O SPREMNOSTI ZA GRADNJU).

S obzirom da postoji dijelom uređena baza podataka s vrijednostima, a bez koeficijenata propisanih

Zakonom o procjeni vrijednosti nekrtnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina

propisuju, kod ove nekretnine ćemo se služiti dostupnim podacima o prodaji sličnih nekretnina

prikupljenih u bazi podataka MGIPU dostavljenih od nadležnih PU, evidentiranih temeljem

kupoprodajnih ugovora, odnosno promjena u zemljišnim knjigama. Podaci su arhivirani osobno kod

procjenitelja, a mogu se provjeriti na nadležnom općinskom sudu. Koristeći njihove podatke koji se

smatraju najrelavantnijima za postignute prodajne cijene nekretnina nisu zatraženi drugi podaci. Prema

dostupnim podacima odabrane su četiri nekretnine stambene namjene (bilo da se radi o jednoj ili više

k.č. ili njihovih dijelova koje čine jednu građevinsku cjelinu), koje se u nastavku razmatraju kao

usporedne nekretnine, obzirom da se radi o nekretnini koja se nalazi u području s malim brojem

nekretnina istovrsne namjene kao i predmetna i gdje nema evidentiranih kupoprodaja tog tipa, a ista se

nalazi u pretežito stambenom području gdje je omogućena izgrađenost u sličnim omjerima.

Način i uporaba podataka u odabranoj metodologiji su propisani zakonskom regulativom,

međunarodnim standardima, te su uobičajeni na lokalnom tržištu.


G: +385 95 373 4467 17/25

9.2. POREDBENE NEKRETNINE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 590 63,10 1.

2. 479 88,30 1.

3. 735 69,87 1.

4. 191 70,09 1.

9.3. ANALIZA PRIKUPLJENIH PODATAKA

Isključivanje neuobičajenih okolnosti.

9.4. GRUBO ČIŠČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/m

2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 590 63,10 1. %

2. 479 88,30 1. %

3. 735 69,87 1. %

4. 191 70,09 1. %72,84

Prosječna vrijednost - privremena prosječna postignuta kupoprodajna vrijednost usporedivih

nekretnina iznosi 72,84 €/m2.

Nekertnine, koje su predmetom utvrđivanja tržišne vrijednosti, djelomično odstupaju svojim

obilježjima od usporedivih nekretnina, zemljišta na promatranom i usporedivom području, te će se

navedena odstupanja uzeti u obzir primjenom čl. 62. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti

nekretnina, a kako je prikazano u daljnjem postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina.

Bale

Kako nije bilo isključivanja neuobičajenih okolnosti u promatranom području u kojem se nalaze

nekretnine, približno istih ili sličnih obilježja kao nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne

vrijednosti, pronađene su četiri realizirane kupoprodaje unatrag tri godine od dana utvrđivanja tržišne

vrijednosti koje zadovoljavaju propisane kriterije.

Bale 4827/9 30.04.2019.

S 1,20 -15,44

Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća

od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene istovrsnih nekretnina u promatranom cjenovnom bloku

ili tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine. Analizirajući predmetne kupoprodaje

nekretnina iz evidentiranih kupoprodajnih cijena vidljivo je da nema zemljišta koje značajno odstupa

od ostalih cijena u nacrtu izvatka, te će se sukladno čl. 4. stavak 3., Pravilnika o metodama procjene

vrijednosti nekretnina izostaviti iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a prosjek će se

izračunati iz preostalih cijena.

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rodaj

i

nek

rtn

ine

Vrs

ta g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(n

amje

na)

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Odstupanje %

17,51

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak

kup

op

rod

aje

nek

rtn

ine

Vrs

ta g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(n

amje

na

i

pra

vila

)

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Bale 4298/2

09.02.2017.4826/2Bale

4298/2 18.01.2019. S 1,50

Bale

Bale

18.01.2019. S 1,50

Cjenovni blok

Bale 4826/2 09.02.2017.

S 1,50

Bale 4268/3 28.11.2018. S 1,20 Bale

S 1,20 Bale

Bale

Bale 4268/3 28.11.2018. S 1,20 -4,25

Razloga za isključenje pojedinih transakcija iz daljnjeg izračuna, jer ne zadovoljavaju prethodno zadane

parametre, nema.

4827/9 30.04.2019. S 1,50 -3,92

Prosječna cijena u €/m2:


G: +385 95 373 4467 18/25

10. IZJEDNAČENJA I ANALIZE

10.1. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJER

edn

i b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Ko

rekci

jski fa

kto

r

1. 590 63 1,09 €

2. 479 88 0,99 €

3. 735 70 1,04 €

4. 191 70 0,99 €€

10.2. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

stan

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

Ko

efic

ijen

t za

pre

raču

nav

anje

1. 590 69 1,06 €

2. 479 87 0,95 €

3. 735 73 1,06 €

4. 191 69 0,95 €75 €

11. STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN

11.1. STATISTIČKA OBRADA POREDBENIH ZEMLJIŠTA

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

1. Bale 63

2. Bale 88

3. Bale 70

4. Bale 70

Bale 4298/2 1,50 0,45 1,35 82,65

Bale 4827/9 1,50 0,45

69,30

1,35

Prosječna cijena u €/m2: 74,68

68,67590

156

16%

Od

stup

anje

od

pro

sjek

a u %

Od

stup

anje

od

pro

sjek

a (a

pso

lutn

o)

Kvad

rat

od

stup

anja

(ap

solu

tno

)

21,542%73,14

Standardno odstupanje (+-): 6,24 8%

Pravilo dva sigma (+-): 12,48

Prosječna cijena u €/m2: 74,68

Mje

ra g

rđev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Međuvremenski i

interkvalitativno

izjednačena cijena

73,14

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(pro

cjen

jivan

e

nek

retn

ine)

Prosječna cijena u €/m2:

Međ

uvre

men

ski i

inte

rakti

vn

o

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

€/

m2

4826/2

65,55

Bale 4268/3 1,20

74,47

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

eja

(po

redb

ene

nek

rtn

ine)

4298/2 479 87,12 82,65 -11% -7,97 64

4827/9

Bale 4826/2 09.02.2017. 108,67 118,05 68,67

Bale 4298/2 18.01.2019. 118,67 118,05 87,12

1,350,451,204826/2Bale

Bale 4827/9 30.04.2019. 119,24 118,05

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

9,13

Bale 4268/3 28.11.2018. 113,50 118,05 72,80

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji

nek

rtn

ine

Baz

ni in

dek

s n

a d

an

skla

pan

ja

kup

op

rod

aje

Baz

ni in

dek

s n

a d

an

vre

dn

ovan

ja

Međuvremenski

izjednačena cijena

0,45 1,35 77,38

4268/3 735 72,80 77,38 -4% -2,70 7

83

Kat

asta

rska

čest

ica

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

191 69,30 65,55 12%


G: +385 95 373 4467 19/25

11.2. KUMULATIVNI IZRAČUN ZEMLJIŠTA NEOPTEREĆENOG PRAVOM GRADNJE

=

Tržišna vrijednost ukupno zaokruženo: = €

11.3. OBRAČUN ZA PRAVO GRAĐENJA - NEKRETNINA STAMBENE NAMJENE

PARAMETAR VRIJEDNOST

Građevinsko zemljište : m2

€/m2

€

god.

god.

%

%

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

Naručitelj izrade procjembenog elaborata je procjenitelju dostavio presliku Ugovora o pravu građenja u

kojem je navedeno vrijeme trajanja prava građenja, s iznosom godišnjih obroka (anuiteta) koji su u

gornjem obračunu navedeni kao mjesečna naknada.

Tržišna vrijednost pravom građenja opterećenog zemljišta: 23.214

€Utvrđeni koeficijent tržišne prilagodbe za pravom građenja opterećene čestice

prema članku 25. stavak 2. Pravilnika (nema podataka): 1,00

Korigirana financijsko-matematička vrijednost pravom građenja opterećene čestice: 23.214 €

Dodaci ili odbici zbog posebno ugovorenih klauzula: -

Zakonski ostvariva godišnja kamata na pravo građenja: 11

Multiplikator predvidivog ostatka vijeka korištenja (prilog 14. Pravilnika): 0,97

Sadašnja vrijednost kamate na pravo građenja: 11

Financijsko-matematička vrijednost pravom građenja opterećene čestice: 23.214

Tržišna vrijednost prava građenja: 4 -

TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVOM GRAĐENJA OPTEREĆENOG ZEMLJIŠTA

Ukupna tržišna vrijednosti neopterećenog zemljišta u €: 23.898

Faktor diskontiranja predvidivog vijeka korištenja (prilog 8. Pravilnika): 0,9709

Diskontirana vrijednost zemljišta: 23.203

Mjesečna naknada za vrijeme prava građenja u €: 11

A/ Iznos ukamaćivanja vrijednosti zemljišta (god. kamata na nekretninu): 7

B/ Zakonski ostvariva godišnja kamata na pravo građenja: 11

Razlika (A - B): 4 -

Multiplikator predvidivog ostatka vijeka korištenja (prilog 14. Pravilnika): 0,97

Ukupna tržišna vrijednosti neopterećenog zemljišta u €:

Ugovoreno trajanje prava građenja:

Ostatak trajanja prava građenja:

Tržišna kamatna stopa (prilog 13. Pravilnika):

Kamatna stopa prava građenja:

Kamata na nekretninu u €: 7

3,00%

4,50%

10

-

TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA GRAĐENJA

Tržišna vrijednost zemljišta S namjene u €/m2:

23.898

23.900,00

Privremena vrijednost:

Preliminarna vrijednost

zemljišta I kategorije:74,68 € x 320,00 =

Nakon provedenih izjednačenja i analiza pribavljenih podataka poredbenih nekretnina pravilo dva

sigma je zadovoljeno jer je izračunom dobiveni iznos manji od 40%.

23.897,60 €

Površina : 320,00

74,68

23.898

OSNOVICA I POLAZIŠTA ZA PRAVO GRAĐENJA


G: +385 95 373 4467 20/25

12. ZAKLJUČAK

Poštena tržišna vrijednost i apsolutno vlasništvo su prethodno već definirani.

(slovima: dvadesettritisućedvijestotine eura)

odnosno:

(slovima: stotinusedamdesetčetiritisućeosamstotina kuna)

13. IZJAVE, PRETPOSTAVKE I OGRANIČAVAJUĆI UVJETI

Svrha procjene je bilo iznošenje mišljenja o sadašnjoj poštenoj tržišnoj vrijednosti apsolutnog

vlasništva nad predmetnom nekretninom, izgrađenog građevinskog zemljišta sa zasnovanim pravom

građenja, k.č.br.: 3666/8, oznake KUĆA I DVORIŠTE, sveukupne površine čestice 320 m2, upisane u

ZK uložak 4698 za k.o. Bale, u naravi uređena okućnica na kojoj je izgrađena građevina stambene

namjene, katnica, u naselju Bale, kao da je ponuđene na prodaju na otvorenom tržištu.

Vrijednost ili vrijednosti navedene u elaboratu temelje se na navedenim pretpostavkama i važeće su

jedino uz uvažavanje istih. Mišljenje o procjenjenoj vrijednosti je iznešeno temeljem navedenih

podataka o nekretninama i tržištu.

Primjenjivana metoda izrade procjembenog elaborata rezultirale je slijedećim vrijednostima:

Potvrđujem da osobno nemam nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na

predmetnoj imovini, te da nemam nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene

vrijednosti nekretnine.

METODA IZRAČUN U € VRIJEDNOST € IZRAČUN U kn

174.801,42

Paritet obračunske vrijednosti kn/€ iznosi 7,530815 kn/1 €, prema srednjem tečaju HNB na dan

vrednovanja.

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U KUNAMA 174.800,00

23.200,00 €

174.800,00 kn

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U € 23.200,00

23.214,00 7,53 knPoredbena

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U kn/m2

Prema gore navedenoj analizi utvrđena je sadašnja poštena tržišna vrijednost nekretnine, koja je na dan

12. ožujka 2020., razumno predstavljena iznosom od :

546,30

72,50 POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U €/m2

Iako je procjena rezultat profesionalnog i neovisnog rada izvršenog u skladu sa zakonskom

regulativom, ona kao mišljenje, nema snagu dokazane činjenice.

Nekretnina je procijenjena pod pretpostavkom postizanja cijene koju bi trebalo primiti za prodanu

imovinu u uobičajenoj transakciji između sudionika na tržištu na dan vršenja očevida na nekretnini.

U procjenjenu vrijednost nisu uključeni troškovi i porezi kod kupoprodaje.

Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon cjelovitog čitanja

elaborata, priloga, pretpostavki, ograničavajućih uvjeta, drugih podataka, te općih uvjeta poslovanja.

Kod izrade procjembenog elaborata sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim

dostupnim podacima.

Naknada za izradu izvještaja o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine ne ovisi o donesenom zaključku

o procijenjenoj vrijednosti iste.


G: +385 95 373 4467 21/25

Kao osobno mišljenje, procjena može varirati ovisno o osobi koja vrši procjenu istih činjenica. Iz tog

razloga, procjenitelj jamči da su konačne vrijednosti samo njegova najbolja procjena na dan ispitivanja

nekretnine. Ne postoje jamstva, bilo u pisanoj formi ili implicirana, da će se nekretnina prodati za

iznesenu procijenjenu vrijednost.

Procijenjena vrijednost nekretnina podložna je promjenama u skladu sa situacijom na tržištu.

Procijenjena vrijednost nekretnina u direktnoj je ovisnosti s odnosom ponude i potražnje na tržištu,

vremenom i uvjetima prodaje, visinom kamatnih stopa, načinom reklamiranja te ostalim subjektivnim

čimbenicima. Procijenjena vrijednost nekretnine uzima u obzir atraktivnost nekretnine na tržištu.

Moguće je da netko iznese drugačije mišljenje ili tumačenje navedenih podataka.

Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

Pretpostavljeno je da pravni položaj nekretnine u potpunosti odgovara službenoj dokumentaciji

dobivenoj od strane nadležnih institucija. Ograđujem se od odgovornosti za podatke dobivene iz

provedenog istraživanja kao i time uzrokovanih mogućih odstupanja, preklapanja i navođenja na krive

zaključke.

Procjena podrazumijeva isključivanje odgovornosti za pojavu naknadnih ekonomskih ili fizičkih

čimbenika koji mogu utjecati na iznešeno mišljenje.

Ne odgovaram za točnost oko pitanja pravne prirode, prirodnih svojstava nekretnine ili anketnih

podataka, kao niti za točnost bilo kakvih podataka arhitektonske, strukturalne, mehaničke ili

građevinske naravi.

Nijedno mišljenje nije prikazano kao pravno pitanje ili kao uvjet stjecanja prava vlasništva predmetne

nekretnine za koje je pretpostavljeno da je potpuno i prenosivo. Smatram da je nekretnina slobodna od

svih tereta (hipoteka, prava retencije, ostalih mjera osiguranja tražbina te ograničenih stvarnih prava),

osim ukoliko je suprotno izričito navedeno u izvještaju. Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine

određena je pod pretpostavkom da takvi tereti i druga ograničenja koja smanjuju tržišnu vrijednost

nekretnine ne postoje.

Pretpostavka je da ne postoje skrivena ili neuobičajena svojstva nekretnine, površine tla i podzemlja

koja bi utjecala na postizanje veće ili manje tržišne vrijednosti nekretnine. Nisu ispunjene pretpostavke

za postojanje odgovornosti u slučaju pojave takvih uvjeta, nepredviđenih troškova ili poduzimanja

istraživanja spomenutih svojstava.

Analiza se temelji na pretpostavkama da je pravni položaj nekretnina u cijelosti u skladu sa pravnom

stečevinom Europske unije, zakonodavstvom Republike Hrvatske kao i propisima jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave ukoliko drugo nije izričito rečeno.

Određivanje zona, dobivanje građevinskih i uporabnih dozvola te poštivanje zabrana je u skladu sa

potrebnim dozvolama, suglasnostima i mišljenjima nadležnih državnih tijela ili tijela jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave kao i odobrenjima vlasnika nekretnina te se mogu dobiti ili

postojeće produžiti što je uzeto u obzir prilikom određivanja procijenjene vrijednosti.

Sve procijenjene vrijednosti navedene u procjembenom elaboratu tržišne vrijednosti nekretnina

relevantne su za očekivanu upotrebu u skladu sa najboljom namjenom nekretnine i nisu nužno

adekvatne za drugu primjenu.

Ovaj procjembeni elaborat je u cijelosti izrađen osobno od procjenitelja u dva istovjetna pisana

primjerka koji se predaju naručitelju i vrijedi samo za spomenutu namjenu te se bilo koje drugo

korištenje ili pozivanje na isti smatra nevažećim.

Osobni podaci koji su prikupljeni u svrhu izvršenja naručene usluge, obrađivani i dalje korišteni u

elaboratu, su iz dostavljene dokumentacije od naručitelja ili su prikupljeni iz javno dostupnih zbirki

podataka, a u obradi ovog elaborata su točni, potpuni, ažurni te prikupljeni i obrađeni na pošten način.

Podaci su prikupljeni u svrhu s kojom su osobe, odnosno vlasnici korištenih osobnih podataka

upoznati i iste su dale privolu, a obrađivani su samo u svrhu koja je podudarna sa svrhom prikupljanja.

Prikupljeni podaci su primjereni, relevantni i nisu prekomjerni. Brigu o zaštiti osobnih podataka dužni

su voditi i primatelji osobnih podataka, fizičke ili pravne osobe, državna ili druga tijela kojima se

osobni podaci otkrivaju putem ovog elaborata.


G: +385 95 373 4467 22/25

14.1. Izvadak iz zemljišne knjige - verificirani uložak, preslika službene kopije,

14.2. Izvod iz katastarskog plana, preslika.

U Puli, 12. ožujka 2020. godine PROCJENITELJ:

Samo je procjenitelj ovlašten za izmjene pojedinih dijelova procjembenog elaborata. U suprotnom

isključujem svoju odgovornost za neovlaštene izmjene.

Sastavni dijelovi ove procjene su:

Osobni podaci su zaštićeni od neovlaštenog pristupa i uporabe, do predaje naručitelju elaborata u

pisanom obliku, te se čuvaju u obliku koji omogućava identifikaciju fizičke osobe onoliko vremena

koje je potrebno za ostvarenje svrhe prikupljanja podataka, odnosno do dovršetka elaborata.


G: +385 95 373 4467 23/25

14. PRIVITCI:

14.1. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE


G: +385 95 373 4467 24/25

14.2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA


G: +385 95 373 4467 25/25

procjembeni elaborat - bale

Documents