procjena prometne vrijednosti nekretnina d.o.o.-ekonomsko dvoriste.pdf · prozori su drveni...

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

ŽELJKO POSAVAC, inž.građ.

Čepin, Risnjačka 10

PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Naručitelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i završne radove

u građevinarstvu u stečaju

Đurđenovac, Kolodvorska 38

Objekt: Ekonomsko dvorište, kč.br. 1198, k.o. Đurđenovac

Đurđenovac, Kolodvorska ulica

U Čepinu, ožujak 2012. godine

SADRŽAJ :

I UVOD

II TEHNIČKI OPIS

III IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI

NEKRETNINE

IV TEHNIČKA I FOTODOKUMENTACIJA

1. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE

2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA

3. POLOŽAJNA SKICA OBJEKATA

4. FOTODOKUMENTACIJA

5. RJEŠENJE VJEŠTAKA

Predmet: PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Naručitelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i završne radove

u građevinarstvu u stečaju

Đurđenovac, Kolodvorska 38

Objekt: EKONOMSKO DVORIŠTE, kč.br.1198, k.o. Đurdenovac

Adresa: Đurđenovac, Kolodvorska ulica

Procjenitelj: ŽELJKO POSAVAC, inž.građ.

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

Čepin, Risnjačka 10

I UVOD

U svrhu izrade procjene prometne vrijednosti predmetne nekretnine izvršen je

uvid u raspoloživu tehničku dokumentaciju te očevid na terenu. Izvršene su potrebne

izmjere i detaljan pregled konstruktivnih i drugih elemenata objekta. Podaci potrebni za

izradu procjene uzeti su iz postojeće tehničke dokumentacije predočene od strane

predstavnika naručitelja. Očevidom su utvrđene geometrijske i kvalitativne osobine

objekta i ugrađenih materijala.

Procjena prometne vrijednosti nekretnine izvršena je na temelju uvida u kvalitet

građenja i ugrađenih materijala, veličine i položaja, načina održavanja i starosti objekta,

te ponude i potražnje.

Imovinsko - pravna provjera, kao i provjera sa upravno-pravnog stajališta nije

predmet ove procjene.

II TEHNIČKI OPIS

Parcela ekonomskog dvorišta kč.br. 1198, k.o. Đurđenovac u Đurđenovcu,

Kolodvorska ulica, locirana je uz javnu asfaltiranu prometnicu u građevinskoj zoni

mjesta Đurđenovac.

Površina parcele iznosi 7127 m2 i raspolaže priključkom na gradsku vodovodnu i

kanalizacijsku mrežu.

Ispred parcele izgrađeno je parkiralište sa 14 parkirališnih mjesta, te pješački i

kolni prilaz.

Za manipulativne površine i prilaze svim skladištima unutar parcele izgrađena je

tucanička cesta širine 4,00 m i dužine 100 m kao i asfaltni plato površine od 900 m2.

II – 1 OBJEKT 1 – UREDI , TRGOVINA I SKLADIŠTE

Građevina je izgrađena uz Kolodvorsku ulicu. Na parceli ispred iste izgrađeno

je parkiralište, te pješački i kolni prilaz sa javne ceste. Objekt je priključen na gradski

vodovod i kanalizaciju te na električnu mrežu. Grijanje objekta predviđeno je na

električnu struju i kruto gorivo.

Građevina predstavlja prizemni objekt sa temeljima od opeke normalnog formata.

Nosivu konstrukciju predstavljaju zidovi od opeke debljine 38 cm. Stropna konstrukcija

izvedena je kao drveni grednik a krovište je drveno, dvostrešno pokriveno utorenim

crijepom. Limarija je pocinčana. Prozori su djelomično plastični sa IZO staklom i

drveni dvostruki sa jednostrukim ostakljenjem.

Ulazna vrata na objektu su aluminijska i bravarska.

Pregradni zidovi su od opeke normalnog formata debljine 12 cm obostrano žbukani.

Strop je stukatur žbukan krečnim mortom.

Unutrašnja vrata su drvena ličena uljanom bojom. Podovi su betonski i parket ovisno o

namjeni prostorija.

Pročelja su izvedena od fasadne opeke i fugirana krečnim mortom.

Svjetla visina ureda iznosi 3,15 mʹ a skladišnog prostora 3,85 mʹ i 4,45 mʹ gdje su

izvedena otvorena krovišta ili drveni grednik na jednom dijelu. Netto površina dijela

objekta sa uredima iznosi 92,40 m2 a površina objekta sa skladištima je 406,64 m

2.

Ukupni volumen objekta iznosi 3423,57 m3.

Građevina je slabo održavana i vlažna po zidovima.

II – 2 OBJEKT 2 – RADIONICA

Građevinu predstavlja slobodnostojeći prizemni objekt izgrađen u unutrašnjosti

parcele uz tucaničku internu prometnicu. Temelji su izvedeni od opeke normalnog

formata. Nosiva konstrukcija su zidovi od opeke normalnog formata debljine 38 cm.

Stropna konstrukcija je drveni grednik a krovna dvostrešno drveno krovište sa

pokrovom od utorenog crijepa.

Strop je štukatura žbukana krečnim mortom, podovi su betonski. Unutarnji i pregradni

zidovi od opeke normalnog formata su žbukani.

Prozori su drveni dvostruki potpuno devastirani, ulazna vrata su tesarske izvedbe.

Pročelja su izvedena kao fasadna opeka fugirana krečnim mortom.

Objekt je priključen na električnu struju. Netto površine je 51,90 m2 a volumen iznosi

243,88 m3.

Objekt je slabo održavan sa vlagom po zidovima

II – 3 OBJEKT 3 – SKLADIŠTE

Skladište je izgrađeno kao polumontažna prizemna građevina izvedena u

unutrašnjosti parcele uz asfaltni plato, sa armiranobetonskim temeljima i nadtemeljnim

AB zidom visine 1,40 cm. Na nadtemeljni zid usidreni su drveni lamelirani lučni nosači

raspona 15 m sa svjetlom visinom u sljemenu od 6,00 mʹ .Lukovi su međusobno

povezani drvenim gredama a ukručeni čeličnim šipkama ϕ 30 mm. Drvene grede osim

što povezuju lučne nosače služe i za pričvrščivanje salonitnog pokrova koji

predstavljaja čeone i bočne zidove pročelja skladišta iznad betonskih nadtemeljnih AB

zidova.

Pod skladišta izveden je od betona. Objekt je priključen na električnu struju. Limarija je

pocinčana. Ulazna vrata skladišta su u bravarskoj izvedbi.

Netto površina skladišta iznosi 365,05 m2 a volumen 1949,50 m

3.

Objekt je izgrađen 1977. godine. Građevina je slabo održavana.

II – 4 OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA

Građevina je izvedena uz među parcele sa pristupom sa interne tucaničke

prometnice. Objekt predstavlja drvenu, prizemnu šupu izvedenu tesarskom izvedbom sa

dva poprečna lica od opeke normalnog formata.

Svjetla visina objekta je 2,20 mʹ.

Objekt je potpuno devastiran. Netto površina objekta iznosi 113,18 m2 a volumen

322,48 m3.

II – 5 OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA

Građevina je izvedena uz internu tucaničku prometnicu neposredno iza glavnog

uličnog objetka. Nosivu konstrukciju predstavljaju drveni stupovi sa ispunom od opeke

normalnog formata. Krovište je drveno, dvostrešno, otvoreno sa pokrovom od utorenog

crijepa i salonit ploča. Svi otvori izvedeni su u tesarskoj izvedbi. Na objektu nema

priključaka.

Svjetla visina šupe je 3,30 mʹ, ukupne netto površine 159,51 m2 i volumena 781,00 m

3.

Objekt je devastiran – neupotrebljiv.

III IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

III - 1 OBJEKT 1 – UREDI TRGOVINA I SKLADIŠTA

Netto korisna površina …………………………………… 499,04 m²

Starost građevine ………………………............................ 98 god.

Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.

Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 2.700,00 kn/m²

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST

Vrsta radova Pv kn/m²

Konstrukcija 70 % 1.890,00

Obrtnički radovi 21 % 567,00

Instalacije 9 % 243,00

UMANJENJE KONSTRUKCIJE

U = 0.8 x n/N x n + N/2N

U = 0.8 x 92/100 x 92 + 100/200

U = 0,71

Fu = 1 – U = 0,29

Sgv = C x Nkp x Fu

Sgv = 1.890,00 x 499,64 x 0,29

Sgv = 273.523,82 kn

VRIJEDNOST OBRTNIČKIH RADOVA

Sv = C x Nkp x Fu

Sv = 567,00 x 499,04 x 0,25

Sv = 70.738,92 kn

VRIJEDNOST INSTALACIJA

Sv = C x NKP x Fu

Sv = 243,00 x 499,04 x 0,25

Sv = 30.316,68 kn

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 1 ..................... 374.579,42 kn

III - 2 OBJEKT 2 - RADIONICA


Starost građevine …………………………........................ 92 god.









U = 0.8 x n/N x n + N/2N

U = 0.8 x 92/100 x 92 + 100/200

U = 0,71

Fu = 1 – U = 0,29

Sgv = C x Nkp x Fu

Sgv = 1.890,00 x 51,90 x 0,29

Sgv = 28.446,82 kn


Sv = C x Nkp x Fu

Sv = 567,00 x 51,90 x 0,25

Sv = 7.356,82 kn


Sv = C x NKP x Fu

Sv = 243,00 x 51,90 x 0,25

Sv = 3.152,92 kn

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 2 .................... 38.956,13 kn

III - 3 OBJEKT 3 - SKLADIŠTE


Starost građevine ………………………............................. 35 god.









U = 0.8 x n/N x n + N/2N

U = 0.8 x 35/100 x 35 + 100/200

U = 0,19

Fu = 1 – U = 0,81

Sgv = C x Nkp x Fu

Sgv = 1.600,00 x 365,05 x 0,81

Sgv = 473.104,80 kn


Sv = C x Nkp x Fu

Sv = 360,00 x 365,05 x 0,50

Sv = 65.709,00 kn


Sv = C x NKP x Fu

Sv = 40,00 x 365,05 x 0,50

Sv = 7.301,00 kn

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 3 ..................... 546.114,80 kn

III - 4 OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA





Obzirom da je građevina neupotrebljiva procjenjuje se da nema građevinske

vrijednosti.

Vrijednost predstavljaju samo iznosi za komunalni i vodni doprinos.

III -5 OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA





Obzirom da je građevina neupotrebljiva procjenjuje se da nema građevinske

vrijednosti.

Vrijednost predstavljaju samo iznosi za komunalni i vodni doprinos.

III - 6 VANJSKO UREĐENJE

TUCANIČKA CESTA

100,00 x 4,00 = 400,00 m2 x 150,00 kn/m

2 = 60.000,00 kn

ASFALTNE POVRŠINE

900,00 m2 x 250,00 kn/m

2 = 225.000,00 kn

Obzirom na starost i način održavanja vrijednost prometnih površina umanjuje

se za 70%.

VANJSKO UREĐENJE UKUPNO ...................................... 85.500,00 kn

III - 7 ZEMLJIŠTE

Parcela označena kao kč.br. 1198, k.o.Đurđenovac u Đurđenovcu, Kolodvorska ulica

nalazi se u građevinskoj zoni ukupne površine 7127 m2.

Parcela se nalazi uz županijsku cestu i raspolaže priključcima na gradsku vodovodnu i

kanalizacijsku mrežu i električnu struju.

Početna cijena općine Đurđenovac iznosi 24,90 kn/m2.

CIJENA ZEMLJIŠTA

7127,00 m2 x 24,90 kn/m

2 = 177.462,30 kn

ZEMLJIŠTE UKUPNO ........................................................... 177.462,30 kn

III - 8 KOMUNALNI DOPRINOS

Brutto zapremina građevina ............................................................ 6720,43 m3

Jedinična cijena komunalnog doprinosa za poslovne prostore ....... 1,00 kn/m3

KOMUNALNI DOPRINOS

6720,43 m3 x 1,00 kn/m

3 = 6720,00 kn

VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA ..................... 6.720,00 kn

III - 9 VODNI DOPRINOS

Brutto zapremina građevina ............................................................ 6720,43 m3

Jedinična cijena vodnog doprinosa za proizvodne pogone ............... 2,80 kn/m3

VODNI DOPRINOS

6720,43 m3 x 2,80 kn/m

3 = 18.817,20 kn

VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA ............................... 18.817,20 kn

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

OBJEKT 1 – UREDI,TRGOVINA I SKLADIŠTE .............. 375.579,42 kn

OBJEKT 2 – RADIONICA .................................................. 38.956,13 kn

OBJEKT 3 – SKLADIŠTE ................................................... 546.114,90 kn

OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA ............................................. 0,00 kn

OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA .............................................. 0,00 kn

VANJSKO UREĐENJE ....................................................... 85.500,00 kn

ZEMLJIŠTE .......................................................................... 177.462,30 kn

---------------------------------------------------------------------------------------------

UKUPNO GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sgv) .............. 1.222.612,70 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp)

Z -dodatak na lokaciju……………………………………… 0,1

Pp -dodatak na poslovne prostorije…………………………. - 0,1

Pk -dodatak na ukupnu korisnu površinu………………........ 0,0

Mp-mogućnost proširenja ...................................................... + 0,1

Fp -dodatak na ponudu i potražnju ........................................ - 0,3

Sp= 1.222.612,70 x (1+ 0,1 - 0,1 + 0,0 + 0,1- 0,3)

Sp= 978.090,16 kn

PROMETNA VRIJEDNOST ……………………….. 978.090,16 kn

REKAPITULACIJA

1. PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINA ...... 978.090,16 kn

2. KOMUNALNI DOPRINOS .................................... 6.720,00 kn

3. VODNI DOPRINOS ................................................. 18.817,20 kn

----------------------------------------------------------------------------------------

SVEUKUPNO: ....................................................... 1.003.627,36 kn

Ili

prema srednjem tečaju HNB na dan 27. ožujka 2012.godine

za 1 EUR = 7,53 kn

133.283,83 EUR- a

U Čepinu, 27. ožujka 2012. godine Vještak:

Željko Posavac inž.građ.

P R I L O Z I

procjena prometne vrijednosti nekretnina d.o.o.-ekonomsko dvoriste.pdf · prozori su drveni...

Documents