procjena vrijednosti nekretnine · 2009-01-19 · ured ovlaštenog inženjera građevinarstva –...
TRANSCRIPT
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
NEKRETNINA: Skladišna halla, Gaženička bb, Zadar, č.z. 8499/8 NARUČITELJ: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar VLASNIK: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar SVRHA: Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
VRIJEDNOST: 2.135.133,77 Kn ili 294.501,21 €
U Zadru, 30. lipanj 2006. godine I Z R A D I O: _____________________
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak
Dražen Džepina dipl.ing.građ.
Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
2
SADRŽAJ: --------------- Opis nekretnine .......................................................................................... 3 Tehnički podaci ………………………………………………………………… 4 Proračun građevinske površine ..…………………………………………….. 5 Procjena građevinske vrijednosti ............................................................... 6 Procjena vrijednosti pripreme i priključka ................................................... 7 Izračun nove i sadašnje građevinske vrijednosti......................................… 8 Izračun sadašnje tržišne vrijednosti .......................................................... 9 Rekapitulacija vrijednosti nekretnine ......................................................… 10 Fotografije ................................................................................................. 11 Preslik zemljišno knjižnog izvatka............................................................ 12 Preslik katastarskog plana …………………………………………………… 13
OPIS NEKRETNINE
LOKACIJA
Predmet ove procjene je skladišna halla na adresi Gaženička bb, Zadar u gradskom predjelu Gaženica. Pristup nekretnini je asfaltiranom gradskom prometnicom. Skladišna hala izgrađena je kao prizemni čvrsti objekat. Iskoristivost zemljišta na kojem se nalazi skladišna halla je ograničavajuća iz razloga što se nalazi između (spojena je) dvije hale. Skladišna halla se nalazi u zoni poslovne izgrađenosti niže gustoće (industrijska zona). Zgrada je evidentirana u Zemljišno – knjižnom ulošku 11678, Katastarska općina Zadar, izgrađena na čestici zemlje 8499/8. Skladišnoj halli pripadaju zajednički dijelovi i uređaji zgrade. Visina skladišne halle iznosi 4,45 m. Prostor je građevinski uređen ali neodržavan i trenutno se koristi kao skladišni prostor.
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
3
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
4
TEHNIČKI PODACI Godina izgradnje 1971 g. Građevinska dozvola Nije priložena Namjena Poslovna konstrukcija Temelji Armirano – betonski Nadtemeljni zidovi Armirano – betonski Nosiva konstrukcija Betonski blokovi, stupovi, grede Stropna konstrukcija Sistem istega Stepenište - Krovna konstrukcija Ravni krov Seizmičko osiguranje Dokazano projektom : instalacije Vodovodna Priključak na gradsku mrežu Odvodnja Priključak na gradski kolektor Električna Priključak na niskonaponsku mrežu Gromobranska - Telefonska - Grijanje - Klimatizacija - Ventilacija Prirodna Hidrantska mreža - Protupožarna dojava - Protuprovalna dojava - Satelitska TV - završni radovi Hidroizolacija Izvedena Fasada Ožbukana, sep, salonit Pokrov Ravni krov, termo paneli Limarija Pocinčani lim Pregradni zidovi Opeka kant, ožbukani, oličeni Podovi Betonska podloga, parket dotrajali Fasadni otvori Željezni, ostakljeni Unutarnji otvori Drveni oličeni Oprema sanitarija - Vlažnost Uočena Praktičnost prostora Prosječna Održavanje Ispodprosječno Posebna napomena
PRORAČUN GRAĐEVINSKE POVRŠINE a) Neto građevinska površina Napomena: Predmetnoj halli dodan je dio površine halle koji se vodi u z.k izvatku i č.z. 8499/22 i to se vodi pod skladišna halla sjever, prema zahtjevu gosp. Anke Hirc.
PRIZEMLJER. br. Naziv prostora Dimenzije Površina Koeficijent NKP m2 1. Skladišna halla (jug) 38,75x13,65 528,93 1,00 528,93 2.. Skladišna halla (sjever) 38,75x9,50 368,13 1,00 368,13 UKUPNO NETTO KORISNA POVRŠINA 897,06 R.br.
REKAPITULACIJA NETTO GRAĐEVINSKIH POVRŠINA m 2
1. Skladišna halla (jug) 528,93 2. Skladišna halla (sjever) 368,13 SVEUKUPNO 897,06 b) Bruto građevinska površina
Naziv prostora Netto korisna površina (NKP) m2
Koeficijent Brutto razvijena površina (BRP) m2
Skladišna halla (jug)
528,93
1,081
572,00
Skladišna halla (sjever)
368,13
1,081
397,95
SVEUKUPNO
969,95
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak
Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected] 5
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
6
PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Procjena je izvršena izmjerom i uvidom na licu mjesta, te uvidom u dostupnu dokumentaciju. Istraživanje koje smo proveli da bi dali svoje mišljenje obavljeno je uz pretpostavku da se procjena traži u cilju prodaje na otvorenom tržištu. Dakle potrebno je utvrditi onu vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između prodaji sklonog prodavatelja i istog takvog kupca kada obadvije stranke imaju sve bitne podatke o posjedu i nijedna od njih nije prisiljena na tu transakciju. Procjena vrijednosti nekretnine provedena je na osnovu slijedećih zakona i propisa: - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiriranih objekata (NN
52/84), - Važećih građevinskih propisa i normativa RH, - Podataka gradskih organa o utvrđivanju prometne vrijednosti građevinskog zemljišta, - Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji, - Rješenja gradske uprave, u pogledu visine troškova pripreme zemljišta i troškova
komunalne naknade, - Podataka o cijenama Agencija za promet nekretnina , - Zakona o obveznim odnosima, Informator 1993., - Podataka tvrtki koje prodaju nekretnine, - Podataka Porezne uprave, - Podataka iz arhive vještaka. Vrijednost nekretnina izražena je u hrvatskim kunama i Eurima u odnosu ( 7,25:1)
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
7
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA, PRIPREME I PRIKLJUČAKA
R.b.
Vrste troškova Površina zemljišta
m2
Brutto razvijena površina BRP m2
Cijena
Ukupno
€
€
1. Naknada 969,95 - 65,00 63.046,75 2. Priprema 969,95 11,00 10.669,45 3. Komun.doprinosi 969,95 8,20 7.953,59 4. Priključci 969,95 1,90 1.842,91 UKUPNA VRIJEDNOST PRIPREME I PRIKLJUČAKA 83.512,70 Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti objekta.
SGV = NGV - U Nova građevinska vrijednost izračunava se kao produkt netto korisne površine Nkp i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena 1 m2 objekta određuje se prema podacima građevinskih poduzeća, prema podacima biltena standardna kalkulacija IGH, te normativa i standarda u građevinarstvu, tako da se izračuna suma umnožaka količina i jediničnih cijena po stavkama troškovnika. NGV = Nkp x Jc
Jc = 280,00 € / m2
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti objekta (nije amortizacija) je funkcija prosječnog vjerojatnog vijeka trajanja konstrukcije (N) i starosti konstrukcije (n) i postotka učešća pojedinih radova u ukupnoj cijeni građenja objekta. Umanjenje vrijednosti računa se prema izrazu U = 0,80 x n/N x( n+N)/2N
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI Prosječna starost objekta (n) 35 godina Vjerojatni vjek trajanja (N) 120 godina Godina izgradnje 1971 g. U = 0,8 X n/N X (N + n)/2N 0,151 16%
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
8
IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) Netto korisna površina Nkp (m2)
Jedinična cijena ekvivalentnog objekta
Faktor izgrađenosti
Nova građevinska vrijesnot
€ /m2
Nkp x Jc (€)
897,06
280,00
1,00
251.176,80
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) Vrsta radova
Nova građevinska vrijednost Umanjenje Sadašnja građevinska vrijednost
%
€ /m2
%
€ /m2
€/m2
Konstrukcija
50
140,00
16
22,40
117,60
Obrtnički radovi
20
56,00
16
8,96
47,04
Završni radovi
20
56,00
16
8,96
47,04
Instalacije
10
28,00
16
4,48
23,52
Ukupno
280,00
44,80
235,20
Sadašnja građevinska vrijednost dobije se da se pomnoži Netto korisna površina i sadašnja građevinska cijena za 1 m2 netto površine. Netto korisna površina NKP (m2)
Sadašnja cijena ekvivalentnog objekta
Faktor izgrađenosti
Sadašnja građevinska vrijednost
€ /m2
Nkp x Jc (€)
897,06
235,20
1,00
210.988,51
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
9
IZRAČUN SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Faktori koji određuju tržnu vrijednost nekretnine Fl faktor lokacije
0,70 – 1,50
Ovisi o makro i mikro lokaciji položaju i prostoru, infrastrukturi
Fp faktor za poslovne objekte
1,00 – 5,00
Za objekte poslovne namjene. Ovisi o vrsti djelatn. uređenosti i opremlj. za obavljanje tog posla
Fkp faktor korisne površine
0,80 – 1,20
Ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fkv faktor kvalitete
0,20 – 1,50
Ovisi o opremlj. u odnosu na prosječni tipski građ. objekat, te kvaliteti ugrađenih materijala
Fi faktor izgrađenosti
0,20 – 1,00
Ovisi o izgrađenosti pema prosječnom tipskom objektu
Fpp faktor ponude i potražnje
0,20 – 2,00
Ovisno o ponudi i potražni na tržištu
SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST Stv Nkp SGV Fl Fp Fkp Fkv Fi Fpp Stv (€)
897,06
235,20
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
210.988,51
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
10
REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE R.br.
VRIJEDNOSTI
(€)
1. VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA, PRIPREME I PRLJUČAKA
83.512,70
2.
VRIJEDNOST SKLADIŠNOG PROSTORA
210.988,51
3.
UKUPNO
294.501,21
JEDINIČNA CIJENA 1 m2
NKP (m2)
€ / m2
ZEMLJIŠTE, PRIPREMA I PRIKLJUČCI
969,95
86,10
SKLADIŠNI PROSTOR
897,06
235,20
SVEUKUPNO: 2.135.133,77 Kn 294.501,21 €
Zadar, 30. lipanj 2006. godine S A S T A V I O: ____________________________ Dražen Džepina dipl. ing. građ.
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
11
Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]
12