prodaja, zakup i koncesije nekretnina u vlasniŠtvu ... · hgk – sektor za trgovinu, dvanaesti...

HGK – Sektor za trgovinu, Dvanaesti forum poslovanja nekretninama 1

mr.sc. Olga Jelčić – Prodaja, zakup i koncesije nekretnina u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i Republike Hrvatske

mr.sc. OLGA JELČIĆ sutkinja Vrhovnog suda RH

PRODAJA, ZAKUP I KONCESIJE NEKRETNINA U VLASNIŠTVU JEDINICA LOKALNE SAMOUPRAVE I REPUBLIKE HRVATSKE

1. UVOD Država i jedinice lokalne te područne samouprave na području Republike Hrvatske vlasnici su značajnog broja i površine nekretnina bilo da se radi o nekretninama koje potpadaju pod posebni pravni režim odnosno za koje su posebnim zakonima propisana pravila posjedovanja, korištenja, uporabe i raspolaganja (poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, vodno dobro, poslovni prostor i dr.) ili onima za koja važe opća pravila kao i za nekretnine u vlasništvu fizičkih i ostalih pravnih osoba. U pravilu posebni pravni režim važi za nekretnine od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku pa imaju njezinu osobitu zaštitu, ali to mogu biti i druge nekretnine kao primjerice poslovni prostor. Na korištenje i raspolaganje nekretninama u državnom vlasništvu i vlasništvu jedinica lokalne samouprave za koje nije propisan posebni pravni režim primjenjuje se opće stvarnopravno uređenje prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.1 Kada se radi o raspolaganju nekretninama u vlasništvu države i drugih pravnih osoba javnoga prava2 postoje bitne razlike glede mogućnosti, pretpostavki i načina njihova otuđenja, davanja na korištenje i stvarnopravnog opterećenja, ovisno o pravnom uređenju pod koje se prema posebnim ili općim propisima podvodi određena nekretnina. Raspolaganja3 nekretninama u javnom vlasništvu4 su moguća otuđenjem, (prodaja, zamjena i iznimno darovanje), osnivanjem prava građenja, stvarne služnosti, hipoteke, prijenosa fiducijarnog vlasništva, davanjem u zakup i koncesiju te koncesijskog odobrenja i u novije vrijeme u obliku javno-privatnog partnerstva.5 Zajedničko je za sve oblike navedenih raspolaganja nastojanje da se propisivanjem postupka za raspolaganje, uvjeta i bitnih sastojaka ugovora (javni natječaj, tržišna cijena, mogućnost odustanka od ugovora, sredstva osiguranja i sl.) osigura ravnopravan položaj svih interesenata za sklapanje ugovora s pravnom osobom javnoga prava, transparetnost raspolaganja i istovremeno zaštite interesi

1 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06 i 141/06 – dalje: ZV 2 Osobe javnoga prava su one koje na temelju zakona ili akta donesenog na temelju zakona obavljaju javne ovlasti. U pravne osobe javnoga prava ubrajaju se država, jedinice lokalne i područne samouprave, različite ustanove koje dobivaju sredstva iz državnog proračuna, javna poduzeća i sl. – vidjeti o tome P. Klarić- M. Vedriš "Građansko pravo", izdanje Narodne novine 2006. str. 53. 3 Pod pojmom "raspolaganja" razumijeva se ne samo otuđenje, nego i stvarnopravno opterećenje, davanje u zakup, koncesiju, korištenje i dr. Kako se u praksi događa da se ovaj pojam uže tumači (smatra se da je to samo otuđenje) valja istaći da ZV raspolaganje tretira kao vlasničko ovlaštenje koje obuhvaća različite vrste raspolaganja (čl. 30. st. 2.), a primjerice u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu u V. dijelu, kojim se uređuje raspolaganje tim zemljištem, regulirani su prodaja, zakup, koncesija i zamjena. 4 Izričaj "javno vlasništvo" ne označava neki poseban oblik vlasništva različit od privatnog vlasništva, nego pravo vlasništva čiji su titulari pravne osobe javnoga prava. 5 Vlada RH donijela je Smjernice za primjenu ugovornih oblika javno-privatnog partnerstva (JPP) NN98/06.



Republike Hrvatske. Međutim razina normiranosti raspolaganja nekretninama u javnom vlasništvu u nekim zakonima nije zadovoljavajuća niti dovoljno precizna, koriste se određeni pravni standardi koji omogućavaju različito tumačenje, što u praksi izaziva teškoće ali omogućuje i zloporabe (u dokaz tome su mnogobrojne afere o kojima čitamo u tisku u vezi s raspolaganjem nekretninama u javnom vlasništvu). Svrha je u ovom radu u najkraćim crtama nešto reći o općim načelima i pravnim režimima koji važe za nekretnine u javnom vlasništvu te dati pregled pravila za prodaju, zakup i osnivanje koncesije na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te jedinica lokalne samouprave prema pozitivnim propisima, uzimajući pri tom u obzir pravila stvarnog i obveznog prava kao i upozoriti na neke dileme i teškoće u primjeni određenih zakonskih rješenja. 2. PRAVNI REŽIM NEKRETNINA U JAVNOM VLASNIŠTVU

2.1. Vlasništvo pravnih osoba javnoga prava – opća načela

U odredbi čl. 35. ZV, pod naslovom "Osobito o vlasništvu Republike Hrvatske i drugih osoba javnoga prava", propisana su opća načela korištenja, upravljanja i raspolaganja stvarima u vlasništvu države i jedinica lokalne i područne samouprave, osim što se st. 1. čl. 35. ZV odnosi na sve pravne osobe javnoga prava. Opća načela su sljedeća:

Republika Hrvatska i druge pravne osobe javnog prava kao vlasnici imaju u pravnim odnosima jednak položaj kao i privatni vlasnici, ako zakonom nije što drugo određeno (čl. 35.st. 1. ZV);

tko odlučuje ili upravlja stvarima u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne samouprave dužan je postupati kao dobar domaćin i odgovara za to6 (čl. 35. st. 7. ZV);

ako posebnim zakonom nije drukčije određeno stvarima u vlasništvu Republike Hrvatske raspolaže, upravlja i koristi se Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo, a u vlasništvu jedinica lokalne te područne samouprave njezino poglavarstvo (čl. 35. st. 2. ZV);

namjena stvari u vlasništvu Republike Hrvatske određuje se zakonom ili odlukom za to zakonom ovlaštenog nadležnog tijela (čl.35. st. 3. ZV),

na pravo vlasništva jedinica lokalne i područne samouprave na odgovarajući se način primjenjuju pravila o vlasništvu Republike Hrvatske, ako nije što drugo određeno zakonom, niti proizlazi iz naravi stvari (čl. 35. st. 8. ZV).

Izjednačavanje položaja pravnih osoba javnog prava kao vlasnika nekretnina s privatnim vlasnicima glede vlasničkih ovlaštenja trpi iznimke kada je to zakonom izričito određeno, bilo zato što su drukčija pravila posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja nekretninama uvjetovana obavljanjem javnih ovlasti pravnih osoba javnoga prava ili se radi o nekretninama koje su prema odredbama čl. 52. Ustava Republike Hrvatske7 dobra od interesa za Republiku Hrvatsku i imaju njezinu osobitu zaštitu. U svemu onome (stjecanje, vlasničke ovlasti, zaštita i prestanak prava 6Tako i čl. 67. st. 2. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi NN 33/01, 60/01 i 129/05. 7 Ustav Republike Hrvatske NN 41/01 – pročišćeni tekst i 55/01.



vlasništva) što posebnim zakonom nije uređeno ili kada pravila posebnog uređenja na to upućuju, na pravo vlasništva nekretnina Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave primjenjuju se podredno pravila ZV, pod uvjetom da nisu u suprotnosti s pravilima određenim posebnim zakonom (čl. 2. st.5. ZV). Obveza je svakoga tko "odlučuje i upravlja" nekretninama (stvarima) u vlasništvu Republike Hrvatske te jedinica lokalne i područne samouprave postupati kao dobar domaćin. Pravni standard "dobar domaćin" podrazumijeva ponašanje koje se zahtjeva od prosječno savjesnog i pažljivog vlasnika pri uporabi i korištenju svoje nekretnine. Primjerice u odredbi čl. 22. st. 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu određeno je da se pri odlučivanju o vlasničkim i drugim stvarnim pravima na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske obvezatno osigurava zaštita i unapređenje gospodarskih, ekoloških i drugih interesa Republike Hrvatske i njezinih građana, što bio mogao biti opći obrazac obvezatnog postupanja pri odlučivanju i upravljanju državnim nekretninama odnosno šire nekretninama u javnom vlasništvu. Pri raspolaganju nekretninama u javnom vlasništvu mjerodavna je i odredba čl. 10 st. 1. Zakona o obveznim odnosima8 prema kojoj je sudionik u obveznom odnosu dužan postupati pažnjom dobrog gospodarstvenika. Onaj tko odlučuje i upravlja nekretninama u javnom vlasništvu istovremeno je odgovoran za svoje postupanje i kada se radi o građanskopravnoj odgovornosti, to je odgovornost za naknadu štete po općim pravilima obveznog prava.

2.2. TIJELA OVLAŠTENA ZA RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U JAVNOM VLASNIŠTVU 2.2.1. Tijela ovlaštena za raspolaganje državnim nekretninama

Državnom imovinom uključujući i nekretnine upravlja, raspolaže i koristi se Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlašteno tijelo, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno.9 Posebnim zakonima ali i pojedinačnim odlukama Vlade prenesena je ovlast određivanja namjene i raspolaganja stvarima u državnom vlasništvu na određena druga tijela (primjerice ministarstva, jedinice lokalne ili područne samouprave) to osobito kada se radi o nekretninama koje su od interesa za Republiku Hrvatsku.

Vlada Republike Hrvatske je povjerila Povjerenstvu za poslove upravljanja i raspolaganja imovinom Republike Hrvatske odlučivanje o upravljanju i raspolaganju državnom imovinom tj. stjecanju, otuđenju, davanju u zakup, davanju u najam, davanju na korištenje, odnosno na privremenu uporabu, o opterećenju založnim pravom, pravom građenja, služnošću ili drugim teretom, te da određuje

8 Zakon o obveznim odnosima NN 35/05 – dalje: ZOO. 9 Čl. 35.st. 2. ZV i čl. 10. st. 1. Zakona o Vladi Republike Hrvatske NN 101/98, 15/00, 117/01, 199/03 i 30/04. Zakonom i izmjenama i dopunama Zakona o Vladi RH iz 2003. stavljena je izvan snage odredba tog zakona prema kojoj Vlada nije mogla povjeriti drugom tijelu da odredi namjenu državne imovine namijenjene za opću ni za javnu uporabu.



namjenu navedene imovine i obavlja ostale vlasničke ovlasti u slučajevima kad pojedinačna vrijednost raspolaganja ne prelazi iznos od 10.000.000,00 kuna.10

Središnji državni ured za upravljanje državnom imovinom ovlašten je raspolagati imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, odlučivati o njezinom stjecanju i otuđenju u slučajevima kad pojedinačna vrijednost raspolaganja ne prelazi iznos od 100.000,00 kuna, te za obavljanje poslova i odlučivanje vezano uz dodjelu na korištenje poslovnih prostora tijelima državne vlasti i dodjelu na korištenje stanova za službene potrebe kao i poslova sklapanja ugovora o zakupu poslovnih prostora na temelju čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.11, 12 O upravljanju i raspolaganju državnom imovinom za koju te ovlasti nisu prenesene na druga tijela odlučuje Vlada Republike Hrvatske.

Vođenje upravnih i stručnih poslova (pribavljanje potrebnih isprava, izrada nacrta ugovora odnosno odluke, upućivanje zahtjeva nadležnom državnom odvjetništvu za davanje mišljenja o nacrtu određenog ugovora te dostavljanje predmeta Povjerenstvu) u vezi s upravljanjem državnom imovinom u nadležnosti Središnjeg državnog ureda za upravljanje državnom imovinom,13 koji vodi i evidenciju o državnoj imovini koja nije posebnim zakonom povjerena na upravljanje drugom tijelu državne uprave. Radi operacionalizacije rada Središnjeg državnog ureda sva tijela državne vlasti te pravne i druge osobe koje posjeduju, uporabljuju, koriste, upravljaju ili raspolažu imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, dužni su žurno, a najkasnije u roku od 15 dana, Uredu dostavljati podatke o stjecanju i raspolaganju tom imovinom, kao i o svim drugim bitnim promjenama vezanim uz nju.

Zakonom o državnom odvjetništvu14 propisano je da su nadležna državna tijela Republike Hrvatske (to su Središnji ured i druga tijela kojima je državna imovina povjerena na upravljanje) dužna prije sklapanja pravnog posla o stjecanju ili otuđenju nekretnina od nadležnog državnog odvjetništva15 pribaviti mišljenje o pravnoj valjanosti toga pravnog posla (sada čl. 16. st. 4. ZDO, prije novele ZDO iz 2007. godine mišljenje se je pribavljalo od Državnog odvjetništva Republike Hrvatske), s tim da su državna tijela koja imaju pravnu službu dužna uz zahtjev dostaviti i mišljenje svoje službe. Državno odvjetništvo je u roku od 30 od dana primitka sve potrebne dokumentacije dužno dati mišljenje o nacrtu ugovora. Novelirani čl. 16. ZDO iz 2007. ne sadrži više presumpciju da će se u slučaju propuštanja roka od 30 dana smatrati da je mišljenje državnog odvjetništva pozitivno

10 Odluka o osnivanju povjerenstva za imovinu Vlade Republike Hrvatske (u nazivu povjerenstva pogrešno se koristi izričaj "za imovinu Vlade", jer Vlada Republike Hrvatske nije niti može biti titular prava vlasništva) i povjeravanja tom Povjerenstvu poslova upravljanja i raspolaganja imovinom Republike Hrvatske – NN 21/04 – dalje Povjerenstvo. 11 Odluka o davanju ovlaštenja Središnjem državnom uredu za upravljanje državnom imovinom za raspolaganje imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske do određenog iznosa odnosno za obavljanje određenih poslova vezanih uz imovinu u vlasništvu Republike Hrvatske – NN 21/04. 12 Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine – NN 92/96, 92/99, 80/02 i 81/02. – dalje: Zakon o naknadi. Radi se o ugovorima vezanim uz zakup poslovnih prostora koji se vraćaju u postupku denacionalizacije. 13 Uredba o unutarnjem ustrojstvu Središnjeg državnog ureda za upravljanje državnom imovinom NN11/04 i 121/04. – dalje: Središnji ured. 14 Zakon o državnom odvjetništvu NN 51/01, 58/06, 16/07 i 20/07 – dalje: ZDO. 15 Prema odredi čl. 14. st. 1. ZDO stvarna i mjesna nadležnost državnog odvjetništva određuje se prema odredbama zakona kojima se utvrđuje nadležnost sudova pred kojima izvršavaju svoje ovlasti, ako tim zakonom nije drukčije određeno.



i da ne postoje pravne zapreke za sklapanje pravnog posla. Tako propisan rok za davanje mišljenja državnog odvjetništva je mislim instruktivan, jer njegovim propuštanjem ne nastupaju nikakve pravne posljedice.

Citirana odredba ne propisuje pravne posljedice nepribavljanja mišljenja od nadležnog državnog odvjetništva ili sklapanja pravnog posla unatoč negativnom mišljenju o njegovoj valjanosti. Mislim, da zbog okolnosti što mišljenje nadležnog državnog odvjetništva o namjeravanom pravnom poslu nije pribavljeno ili je ugovor sklopljen unatoč tome što je mišljenje bilo negativno pravni posao nije ništetan. Naime, prethodno mišljenje državnog odvjetništva nema značenje obvezatne suglasnosti na ugovor, nego je to preventivna mjera da se izbjegnje da se sklapanje nevaljanog pravnog posla, pa se samo zbog toga ugovor ne bi mogao pobijati ili zahtijevati da se utvrdi ništetnim. U sudskoj praksi o tom pitanju zauzeto je stajalište: "Za sklapanje spornog ugovora nije bila potrebna suglasnost javnog pravobranitelja, već je javni pravobranitelj trebao dati samo mišljenje o pravnoj valjanosti ugovora, pa suprotno ocjeni sudova, ista odredba nema karakter prinudnog propisa čije bi kršenje imalo za posljedicu apsolutnu ništavost ugovora u smislu odredbe čl. 103. st. 1. Zakona o obveznim odnosima" (sada čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima).16

Za raspolaganje nekretninama u državnom vlasništvu ZV ne propisuje obvezatan način postupanja ovlaštenog tijela (primjerice prodaju nekretnine putem javnog natječaja, tržišnu cijenu i sl.) pa proizlazi da ako posebnim zakonom za određene nekretnine ili u određenim slučajevima nije što drugo propisano, da se nekretninama u državnom vlasništvu može raspolagati kao s onima u privatnom vlasništvu ili po općim pravilima obveznog prava ili posebnog zakona s obzirom na vrstu pravnog posla čiji su objekt nekretnine.

2.2.2. Tijela ovlaštena za raspolaganje nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave

Nekretninama (stvarima) u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave17 upravljaju, raspolažu i koriste se općinska, gradska i županijska poglavarstva te Gradsko poglavarstvo Grada Zagreba, ako posebnim zakonom te ovlasti nisu prenesene na neko drugu pravnu osobu javnoga prava (čl. 35. st. 2. ZV). U općini koja na temelju čl. 44. st. 2. ZLPS ili statuta18 ne bira općinsko poglavarstvo izvršne poslove, u koje spadaju upravljanje, raspolaganje i korištenje nekretninama u vlasništvu općine, obavlja općinsko vijeće, koje je predstavničko tijelo općine.

Poglavarstvo jedinice lokalne i područne samouprave ne može svoje ovlasti upravljanja, raspolaganja i korištenja nekretnina (stvari) u vlasništvu te jedinice prenijeti na neko drugo tijelo, jer je takva ovlast predviđena samo za Vladu Republike Hrvatske u odnosu na državnu imovinu. Međutim, poglavarstvo može za obavljanje 16 VSRH Rev 2966/1998 od 3. 4. 2002.: Zakon o obveznim odnosima NN 35/05; dalje ZOO. 17 Prema čl. 3. st. 1. i 2. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi (NN 33/01, 60/01 i 129/05 – dalje: ZLPS) jedinice lokalne samouprave su općine i gradovi, a jedinice područne (regionalne) samouprave su županije. Grad Zagreb ima položaj jedinice područne (regionalne) samouprave prema Zakonu o gradu Zagrebu (NN 62/01). 18 Čl. 44. st. 2. i 3. ZLPS određeno je da općina koja ima do 3.000 stanovnika za obavljanje izvršnih poslova ne bira poglavarstvo, već njegove dužnosti obavlja predstavničko tijelo (općinsko vijeće). To isto može statutom odrediti općina koja ima od 3.001 do 10.000 stanovnika.



stručnih poslova (objavljivanje javnog natječaja, izrada nacrta ugovora i dr.) angažirati svoje stručne službe, ali one nisu ovlaštene donositi bilo kakve odluke iz nadležnosti poglavarstva.

Ne postoji zakonska obveza poglavarstva da prije sklapanja pravnog posla o stjecanju ili otuđenju nekretnina u svome vlasništvu od nadležnog državnog odvjetništva pribavi mišljenje o pravnoj valjanosti toga pravnog posla, jer takva obveza prema odredbi čl. 16.st. 4. ZDO postoji samo za državna tijela Republike Hrvatske koja upravljaju nekretninama u vlasništvu države.

Pri raspolaganju nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave nadležno poglavarstvo je obvezatno postupati u skladu s odredbom čl. 391. ZV, osim kada je posebnim zakonom propisan drukčiji način raspolaganja određenim nekretninama (primjerice poslovnim prostorom). O raspolaganju nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave primjenom odredbe čl. 391. ZV bit će naknadno više riječi.

Ako zakonom nije što drugo određeno niti proizlazi iz naravi ili vrste nekretnine na pravo vlasništva jedinice lokalne i područne samouprave na odgovarajući se način primjenjuju pravila o vlasništvu Republike Hrvatske (čl. 35. st. 8. ZV).

2.3. NAMJENA NEKRETNINA U JAVNOM VLASNIŠTVU

2.3.1. Određivanje namjene nekretnina

Za nekretnine (stvari) u vlasništvu Republike Hrvatske namjena se propisuje zakonom, ali ona može biti određena i odlukom nadležnog tijela čije se ovlaštenje za donošenje takve odluke temelji na zakonu (čl. 35. st. 3. ZV). Analognom primjenom odredbe čl. 35. st. 3. ZV proizlazi da o namjeni nekretnina u vlasništvu jedinice lokalne odnosno područne samouprave odlučuje u skladu sa statuom njezino poglavarstvo, na što upućuje i odredba čl. 48. st. 1. toč. 4. ZLPS (poglavarstvo "upravlja i raspolaže" nekretninama u vlasništvu jedinice lokalne odnosno područne samouprave), ovo pod uvjetom da namjena nekretnine nije zakonom određena (primjerice za određene zaštićene dijelove prirode). Pri određivanju namjene nekretnina neovisno tko o tome odlučuje (zakonodavac ili ovlašteno javno tijelo) dužan je postupati kao dobar domaćin, što znači da namjena treba biti određena u skladu s interesima Republike Hrvatske i njezinih građana odnosno kada se radi o vlasništvu jedinice lokalne samouprave namjena mora biti određena, mislim, u interesu te jedinice samouprave i njezinih građana.

S obzirom na namjenu stvari u državnom vlasništvu i vlasništvu jedinica lokalne te područne samouprave odredbama čl. 35. st. 4. do 6. ZV izvršeno je razvrstavanje imovine u javnom vlasništvu na javna dobra u općoj uporabi, javna dobra u javnoj uporabi te vlasništvo na stvarima koje nisu namijenjene za opću ni javnu uporabu.19

19 O tome T. Josipović: "Stvari u vlasništvu države i drugih osoba javnog prava (javno vlasništvo)", Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, br. 1., 2001. str. 95-153.



Od pojma "stvari (nekretnina) u javnom vlasništvu" kojim su obuhvaćene sve stvari u vlasništvu sve stvari u vlasništvu Republike Hrvatske i lokalne samouprave treba razlikovati dobra (nekretnine) od interesa za Republiku Hrvatsku za koje je posebnim zakonima propisan pravni režim dijelom različit od općeg stvarnopravnog uređenja. Radi se o nekretninama koje mogu biti u privatnom i javnom vlasništvu, ali su propisanim načinom njihova korištenja i uporabe obuhvaćeni svi vlasnici takvih nekretnina neovisno jesu li pravne osobe javnoga prava ili fizičke odnosno privatne pravne osobe, s tim da potonjima pripada pravo na naknadu za ograničenja kojima su podvrgnute njihove vlasničke ovlasti. Nekretnine od interesa za Republiku Hrvatsku koje su istovremeno u javnom vlasništvu s obzirom na namjenu mogu biti javna dobra u općoj uporabi kao npr. javno vodno dobro u općoj uporabi. 2.3.2. Javno dobro u općoj uporabi Iako je javno dobro u općoj uporabi u vlasništvu države ili druge osobe javnog prava, ono je namijenjeno za uporabu svih građana, svatko je ovlašten koristiti se njime u skladu s njegovom namjenom koju je odredilo nadležno državno tijelo i s potrebnom pažnjom da pritom ne ograničava druge u njegovom korištenju i da ga ne oštećuje. Javno dobro u općoj uporabi su primjerice javno vodno dobro,20 nacionalni parkovi, parkovi prirode, trgovi i dr. Način korištenja javnog dobra u općoj uporabi odgovara djelom sadržaju pojma općeg dobra (npr. pomorsko dobro, javne ceste), samo što za opće dobro važi nevlasnički režim i takva nekretnina ne treba biti upisana u zemljišnu knjigu kada njome upravlja i o njoj vodi brigu Republika Hrvatska, dok je javno dobro u općoj uporabi predmet vlasništva određenog nositelja toga prava, pa je sukladno tome uređen njegov pravni status i u vlastovnicu zemljišnoknjižnog uloška kao vlasnik upisuje se Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne samouprave, s tim da se u istom listu navodi i državno tijelo ili ustanova koja njime upravlja (čl. 23. st. 5. Zakona o zemljišnim knjigama21). Zbog istovjetnog korištenja općeg i javnog dobra u općoj uporabi vrijedi pravilo da ako zakonom nije što posebno propisano, na javna dobra u općoj uporabi na odgovarajući se način primjenjuju pravila koja važe za opća dobra. Javna dobra u općoj uporabi dok god su u tom pravnom režimu su neotuđiva. Međutim, budući da se namjena javnog dobra u općoj uporabi određuje ili zakonom ili odlukom nadležnog tijela na isti se način jednom određena namjena može izmijeniti tako da se ograniči njegova uporaba s obzirom na određene korisnike ili opseg te način uporabe kao i odrediti njegovo korištenje u neku drugu svrhu.

2.3.3. Javno dobro u javnoj uporabi

Javna dobra u javnoj uporabi su stvari u vlasništvu države i jedinica lokalne te područne samouprave koja služe za neposredno obavljanje njihove javnopravne funkcije, kao i za obavljanje prava i dužnosti njihovih tijela i ustanova (primjerice zgrade, poslovni prostori). Povjerenstvo Vlade za upravljanje imovinom Republike Hrvatske je nadležno stvarima koje predstavljaju javna dobra u javnoj uporabi odrediti namjenu i određene stvari zadržati za svoju neposrednu uporabu ili ih dati na 20 Čl. 61. st. 1. Zakona o vodama NN 107/95 i 150/05: "Javno vodno dobro je javno dobro u općoj uporabi i u vlasništvu je Republike Hrvatske". 21 Zakon o zemljišnim knjigama NN 91/96, 68/98, 137/99,114/01 i 100/04; dalje: ZZK



upravljanje drugim državnim tijelima, radi korištenja u skladu s njihovom namjenom. Stoga pravo na posjed stvari koje su javna dobra u javnoj uporabi imaju isključivo državna tijela kojima su dana na upravljanje, pa su ona ovlaštena isključiti iz posjeda tih stvari svakog drugoga. Jednako kao i javno dobro u općoj uporabi, javno dobro u javnoj uporabi u zemljišnu knjigu se upisuje u skladu s odredbom čl. 23. st. 5. ZZK (nositelj prava vlasništva i tijelo koje nekretninom upravlja).

2.3.4. Stvari u vlasništvu države i jedinica lokalne te područne samouprave koje nisu javno dobro

U vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave mogu biti nekretnine i druge stvari koje po svojoj namjeni nisu javno dobro u općoj ni u javnoj uporabi, kao što su primjerice poljoprivredno i šumsko zemljište, poslovni prostori i dr. Pravni režim na tim stvarima uređen je općim pravilima stvarnog prava, ali nerijetko i posebnim zakonom. Budući da se kroz različite oblike uporabe, korištenja i raspolaganja ovim stvarima ostvaruju određeni prihodi, oni predstavljaju čisti prihod državnog proračuna i zbog toga se za ove stvari koristi i naziv "financijska državna imovina".22 Stvarima u javnom vlasništvu koje nisu javno dobro u općoj niti javnoj uporabi određuje namjenu i vlasnička ovlaštenja izvršava Povjerenstvo Vlade za upravljanje imovinom Republike Hrvatske, ako to nije povjerilo kojem drugom tijelu, ustanovi ili osobi (čl. 35. st. 6. ZV), a za jedinice lokalne te područne samouprave njihova poglavarstva. Budući da odredba čl. 23. st. 5. ZZK posebno ne regulira upis prava na nekretninama u javnog vlasništvu koje nisu u općoj ili javnoj uporabi, za upis prava na ovim nekretninama važi opći režim upisa prava u zemljišnu knjigu kao za sve ostale vlasnike.

3. RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U VLASNIŠTVU JEDINICA LOKALNE I PODRUČNE SAMOUPRAVE NA TEMELJU ČL. 391. ZV

Općine i gradovi vlasnici su vrijednih nekretnina kao što su neizgrađeno i izgrađeno građevinsko zemljište s pripadajućim objektima, nekretnine na kojima su stekli pravo vlasništva kao pravni slijednici bivših društveno-političkih organizacija i mjesnih zajednica (stanovi, poslovni prostori), pretvorbom društvenog u pravo vlasništva na temelju posebnih propisa, zatim kao ošasnu imovinu, na temelju propisa o denacionalizaciji i sl.. Županije su vlasnici upravnih zgrada u kojima obavljaju javne funkcije, određenih nekretnina u zaštićenom području te iznimno i drugih nekretnina.23 U odredbi čl. 391. st. 1. ZV (prije njezinih izmjena i dopuna 2000. i 2006. godine), bilo je propisano, očito u cilju zaštite javnih interesa i pravne sigurnosti, da poglavarstva nekretninu u vlasništvu jedinice lokalne i područne samouprave mogu otuđiti ili njom na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drukčije određeno. Ova odredba odnosi se isključivo na raspolaganje nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave,

22 O tome T. Josipović, ibidem. str. 103. 23 Vidjeti o tome D. Sarvan "Pretvorba, raspolaganje i upravljanje nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave" u zbirci radova Upravljanje nekretninama u jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, Novi Informator, str. 79.



a ne i drugim stvarima. To pravilo je bilo dosta restriktivno, jer se odnosilo beziznimno na sve pravne subjekte i sve vrste pravnih poslova (primjerice osnivanje hipoteke), tako da je bila isključena svaka mogućnost raspolaganja nekretninama neposrednom pogodbom ili darovanjem, (osim ako posebnim zakonom za određene slučajeve nije bilo što drugo određeno). Ovaj propis prisilne je naravi, jer je u slučaju sklapanja pravnog posla bez provođenja javnog natječaja ili uz naknadu koja nije tržišna, propisana posljedica ništetnost (ništavost) takvog pravnog posla (st. 2. čl. 391.ZV). O ništetnosti ugovora koji je sklopljen, a da prethodno nije raspisan javni natječaj u sudskoj praksi je izneseno stajalište: "Budući da nije sporno da sklapanju predmetnog ugovora kojim je tuženik Općina J. kao jedinica lokalne samouprave prodao tužitelju nekretninu za koju se u ovoj parnici traži izdavanje tabularne isprave nije prethodio javni natječaj, to sukladno čl. 391. ZV postoji ništavost ugovora. Stoga priznanje tužbenog zahtjeva za izdavanje tabularne isprave na temelju takvog ugovora predstavlja raspolaganje stranke koje je u suprotnosti sa prisilnim propisima i koje je prema odredbi iz č1. 3. st. 3. toč. 1. ZPP-a sud dužan onemogućiti."24 Mislim da odredba o obvezi raspisivanja javnog natječaja na temelju kojeg jedinice lokalne i područne samouprave mogu raspolagati nekretninama što uključuje otuđenje, osnivanje prava građenja, služnosti, hipoteke, zakupa i dr. ostavlja otvorenim mnoga pitanja kao što su primjerice način objavljivanja i rok trajanja takvog natječaja, obvezatan sadržaj oglasa, prava i obveze sudionika u natječaju i dr. pa bi ih trebalo regulirati posebnim podzakonskim aktom ili pravilnikom, jer ovakva podnormiranost omogućuje netransparentnost raspolaganja i izbjegavanje cilja zbog kojeg je javni natječaj propisan. Mislim, također da javni natječaj nije pogodan za sve vrste raspolaganja nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne samouprave, jer se određeni pravni poslovi kao što je npr. osnivanje hipoteke, zamjena nekretnine, služnosti ne sklapaju ili ne mogu sklapati na temelju javnog natječaja. Iako nije mijenjana odredba st. 1. čl. 391. ZV ovaj članak je doživio promjene kroz dvije izmjene i dopune. Novelom ZV iz 2000. godine (stupila je na snagu 29. srpnja 2000.)25 bio je dopunjen čl. 391. ZV novim st. 2., tako što je određeno da se st. 1. toga članka (obvezatan natječaj i tržišna cijena) ne odnosi na pravne poslove koje međusobno sklapaju Republika Hrvatska i jedinica lokalne samouprave, odnosno jedinica područne samouprave, ako je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana. Dakle, odstupanje od pravila iz st.1.čl. 391. ZV učinjeno je u odnosu na Republiku Hrvatsku, općine, županije i Grad Zagreb, tako da mogu međusobno bez raspisivanja javnog natječaja sklapati sve vrste pravnih poslova kojima su predmet nekretnine a naknada ne mora biti tržišna, te je na taj način omogućeno i besplatno raspolaganje. Ova iznimka ne važi generalno i uvijek, nego se veže uz pretpostavku da je raspolaganje " u interesu i cilju općeg gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana",26 što treba shvatiti da se odnosi na dobrobit građana općine, županije i Grada Zagreba koji na taj način raspolažu nekretninom u svom vlasništvu. Tako određeni kriteriji za odstupanje od pravila iz st. 1. čl. 391. ZV vrlo su općeniti i apstraktni, pa se postavlja pitanje mogućnosti prosudbe o valjanosti konkretnog pravnog posla (osim ako iz okolnosti

24 VSRH Gzz-37/1999 od 16. 9. 1999., objavljeno u Izboru odluka VSRH (dalje: IO VSRH) iz 2000 knjiga 1.,rješidba br. 12. 25 Zakon o dopuni ZV NN 73/00. 26 Odnosi se na građane jedinice lokalne ili područne samouprave koja nekretninom u tom slučaju raspolaže.



sklapanja i sadržaja ugovora nije očito da je ugovor štetan), koje se može postaviti, jer i nadalje važi odredba (nakon novele st. 3.čl. 391. ZV), o ništetnost pravnog posla sklopljenog protivno odredbama toga članka.

Odredbom čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama ZV27 iz 2006. izmijenjen je st. 2. čl. 391. ZV te su u taj članak dodani su novi stavci 3.i 4. Novelom je proširen krug osoba s kojima jedinice lokalne odnosno područne samouprave mogu sklapati pravne poslove ne primjenjujući odredbu st. 1. čl. 391. ZV i predviđeni su posebni slučajevi prodaje nekretnina . Tako se javni natječaj ne mora provoditi niti naknada mora biti tržišna kada pravo vlasništva stječu uz Republiku Hrvatsku i jedinicu lokalne odnosno područne samouprave (to je bilo predviđeno i prije novele) još i pravne osobe u vlasništvu ili u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu općine, grada, županije ili Grada Zagreba, ako je to u interesu i cilju općeg gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana. Pretpostavke za takvo raspolaganje ostale su iste tj. da je to od „interesa i cilja općeg gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.“ Dakle, i nadalje ostaje problem ocjene jesu li ispunjene pretpostavke za sklapanje konkretnog ugovora i ocjene njegove ništetnosti.

Bez provođenja postupka javne dražbe, ali po utvrđenoj tržišnoj cijeni poglavarstvo jedinice lokalne samouprave odnosno područne samouprave može prodati zemljište u svom vlasništvu pravnoj i fizičkoj osobi (koje nisu pravne osobe javnoga prava) kojoj je dio tog zemljišta potreban za formiranje neizgrađene građevne čestice u skladu s lokacijskom dozvolom ili detaljnim planom uređenja, ako taj dio ne prelazi 20 % površine planirane građevne čestice kao i osobi koja je na zemljištu u svom vlasništvu, bez građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta nadležnog tijela državne uprave, izgradila građevinu u skladu s detaljnim planom uređenja ili lokacijskom dozvolom, a nedostaje joj do 20% površine planirane građevne čestice, pod uvjetom da se obveže da će u roku od jedne godine od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora ishoditi građevinsku dozvolu. Predmet prodaje u ovom slučaju može biti samo neizgrađeno građevinsko zemljište.

Odredba st. 3. čl. 391. ZV motivirana je praktičnim razlozima usklađivanja neizgrađenih i izgrađenih katastarskih čestica s dokumentima prostornog uređenja u smislu čl. 43. a Zakona o prostornom uređenju,28 kada se provodi parcelacija zemljišta u skladu s rješenjem o utvrđivanju građevine čestice vezana uz uspostavu "površine nužne za redovnu uporabu građevine."29 Budući da je prijenos prava vlasništva moguć samo na cijeloj katastarskoj čestici ili njezinom idealnom dijelu u pravilu, kada se ne prodaje idealni dio katastarske čestice, prije prodaje bit će nužno izvršiti parcelaciju

U slučaju prodaje nekretnine bez javnog natječaja radi formiranja građevne čestice vlasniku koji je na svom zemljištu već izgradio zgradu, ali bez građevinske dozvole ili 27 Zakon i izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 79/06.; dalje ZID ZV, koji je stupio na snagu 25. srpnja 2006. 28 Zakon o prostornom uređenju NN 30/94, 68/98, 61/00, 32/02 i 100/04. 29 N. Gavella u radu "Stvarnopravno uređenje u hrvatskom pravnom poretku" smatra da je funkcionalno određenje nekretnine tj. "zemljište nužno za redovnu uporabu građevine" neprihvatljivo i protivno načelu jedinstvenosti nekretnine, koje iziskuje da se vlasnikova privatna vlast na nekretnini proteže na cijelu, geometrijski određenu česticu zemljišta (ili više njih), a ne da njezin doseg ovisi o prosudbi nekog tijela vlasti o tome koliko bi vlasniku bilo "nužno za redovnu uporabu zgrade".



drugog odgovarajućeg akta nadležnog tijela državne uprave, postavlja se pitanje pravnih posljedica na egzistenciju kupoprodajnog ugovora, ako kupac ne ispuni preuzetu obvezu da će u roku od jedne godine od dana sklapanja tog ugovora ishoditi građevinsku dozvolu. Naime, ishođenje građevinske dozvole u roku od jedne godine od sklapanja ugovora je buduća neizvjesna činjenica koja ne ovisi samo o volji kupca nego i o trajanju postupka za donošenje odgovarajuće odluke nadležnog tijela te njegove procjene o tome uklapa li se izgrađena zgrada u detaljni plan uređenja. Budući da u citiranoj odredbi nisu predviđene posljedice neispunjenja uvjeta u navedenom roku, čini se da treba primijeniti opća pravila obveznog prava (čl. 297. st. 2. ZOO), pa ako kupac ne ishodi građevinsku dozvolu do učinka kupoprodajnog ugovora neće doći, pri čemu ostaje neriješen problem formiranja građevne čestice u skladu s lokacijskom dozvolom ili detaljnim planom uređenja.

Izmjene ZV kojima je iznimno omogućeno raspolaganje nekretninama bez raspisivanja javnog natječaja odnose se na ugovore koji budu sklopljeni nakon stupanja na snagu ove novele (25. srpnja 2006.). Nova odredba st. 4. čl. 391. ZV predstavlja pokušaj definiranja pojma tržišne cijene za slučaj prodaje zemljišta prema odredbi st. 3. istoga članka i glasi: “Tržišna cijena iz stavka 3. ovoga članka je vrijednost izražena u cijeni koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu i koja ovisi o odnosu ponude i potražnje u vrijeme njezinog utvrđivanja na području jedinice lokalne samouprave".Ovako "preciziranje" tržišne cijene nije potpuno niti novo,30 jer se postavlja pitanje na koji se način utvrđuje odnos ponude i potražnje (primjerice vještačenjem ili ga određuje poreska uprava). O relevantnim podacima za utvrđivanje tržišne cijene u sudskoj praksi je zauzeto stajalište: "Pri definiranju tržišne cijene u citiranoj odredbi uzeti su u obzir standardni ekonomski kriteriji. Tržište je skup i splet redovnih odnosa između ponude i potražnje na određenom području i u određeno vrijeme. Stoga za određivanje tržišne cijene konkretnoga građevinskog zemljišta svakako bi bila prije svega mjerodavna tržišna cijena koja se formira na području gdje se ono nalazi. Međutim, u danim okolnostima gdje izgleda da takvog tržišta nema, bit će potrebno utvrditi na kojem se području, koje je najbliže onom gdje se sporno građevinsko zemljište nalazi, promet građevinskim zemljištem obavlja i koje s obzirom na karakteristike područja (eventualno gradsko područje, blizine mora, prometnica, uređenost zemljišta) i eventualnih ostalih faktora tržišta najviše odgovara području na kojem se nalazi građevinsko zemljište za koje se pravična naknada utvrđuje." 31 Zakonom o poticanju ulaganja32 u odredbi čl. 3. izrijekom je otklonjena primjena odredbe čl. 391. ZV i čl. 6. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora,33 nekretnina i objekata (odnosi se zapravo na st.1. toga članka koji određuje obvezatno raspisivanje natječaja i prodaju samo po tržišnoj cijeni) radi "poticanja ulaganja domaćih i stranih pravnih ili fizičkih osoba pri sklapanju pravnih poslova davanja u zakup, osnivanja prava građenja, prodaje ili davanja na korištenje nekretnina ili drugih infrastrukturnih objekata pod komercijalnim ili pogodovanim uvjetima, uključivo i bez naknade objekata" u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica

30 Na istovjetan način je definirana tržišna cijena u odredbi čl. 33. st. 2. Zakon o izvlaštenju NN 9/94, 35/94, 112/00, 114/01 i 79/06 – dalje: ZI. 31 VSRH, Rev-191/1993 od 25. veljače 1993., objavljeno u IO VSRH iz 1994., rješidba br. 26. 32 Zakon o poticanju ulaganja NN 73/00. 33 Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora, NN 91/96, 124/97 i 17/04 – dalje:ZZPPP.



lokalne odnosno područne samouprave, s tim da prednost pri dodjeli poticajnih mjera imaju trgovačka društva u pretežitom vlasništvu domaćih pravnih ili fizičkih osoba. U citiranom zakonu su određene djelatnosti za obavljanje kojih se mogu dati poticajne mjere. 4. NEKRETNINE U JAVNOM VLASNIŠTVU - POSEBNI PRAVNI REŽIMI

Uvodno je bilo riječi da je korištenje i gospodarenje nekretninama od interesa za Republiku Hrvatsku uređeno posebnim zakonima pa se dosljedno tome tim zakonima uređuje i raspolaganje kada su u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave. Radi se o nekretninama u vlasničkom režimu koji po svojoj pravnoj naravi jeste vlasništvo u smislu općeg stvarnopravnog uređenja, ali su vlasnička ovlaštenja u određenoj mjeri ograničena ili modificirana neovisno o tome radi li se o vlasništvu pravnih osoba javnoga prava ili fizičkih i drugih pravnih osoba. Pravna osnova uspostavljanja posebnog pravnog režima za određene nekretnine je Ustav Republike Hrvatske (čl. 52. st. 1.) prema kojemu se za nekretnine i stvari od osobitog kulturnoga, povijesnoga, gospodarskog i ekološkog značenja zakonom određuje da su od interesa za Republiku Hrvatsku te imaju njezinu osobitu zaštitu. Posebnim zakonima pod takvu zaštitu stavljeni su poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, vodno dobro, zaštićeni dijelovi prirode, željeznička infrastruktura i dr. Budući da je korištenje posebnih dijelova zgrada (poslovni prostori i stanovi), od kojih je velik broj u javnom vlasništvu, gospodarski i društveno značajno, pravni odnosi koji nastaju njihovim korištenjem uređeni su posebnim zakonima, iako nisu svrstani u dobra od interesa za Republiku Hrvatsku.. 4.1. NEKRETNINE OD INTERESA ZA REPUBLIKU HRVATSKU I PRAVNA OSNOVA PRELASKA U JAVNO VLASNIŠTVO 4.1.1. Poljoprivredno zemljište

Republika Hrvatska na temelju čl. 3. st. 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu34 postala je vlasnik zemljišta koje je na dan stupanja na snagu toga zakona bilo u društvenom vlasništvu i zakonom definirano kao poljoprivredno zemljište,35 s tim da su društvene pravne osobe koje ga do tada koristile nastavile s korištenjem do njihove pretvorbe u poduzeća kojima je poznat vlasnik. Prema tome svo poljoprivredno zemljište koje je bilo u društvenom vlasništvu bez obzira tko je bio nositelj prava korištenja prešlo je u državno vlasništvo na temelju zakona, zbog čega drukčiji upis u zemljišnoj knjizi ne utječe na stečeno pravo Republike Hrvatske. Iznimno poljoprivredno zemljište koje je ranijim vlasnicima oduzeto nakon 15. svibnja 1945. državno je vlasništvo pod raskidnim uvjetom da na temelju odredbi Zakona o naknadi ne bude vraćeno prijašnjim vlasnicima. Odredbe ZPZ 91 o prelasku u vlasništvo Republike Hrvatske poljoprivrednog zemljišta u društvenom vlasništvu nisu se odnosile na zemljište u zadružnom vlasništvu.

34 Zakon o poljoprivrednom zemljištu NN 34/91 – dalje ZPZ 91 stupio je na snagu 23. srpnja 1991., kasnije izmjene i dopune NN 54/94 – pročišćeni tekst, 48/95, 19/98 i 105/99. 35 Prema podacima Statističkog ljetopisa iz 2005. od ukupne površine poljoprivrednog zemljišta u RH 33% je u vlasništvu države. Citirano prema radu I. Suman Podgajski "Raspolaganje poljoprivrednim zemljištem" u zbirci radova Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske i opća dobra, Inženjerski biro 2007, str. 58.



Prema odredbi čl. 1. ZPZ 91 poljoprivrednim zemljištem smatraju se oranice, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare koje nisu posebno vrijedni biotopi, kao i drugo zemljište koje se koristi ili ne koristi, a može se privesti poljoprivrednoj proizvodnji (prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu36 poljoprivrednim zemljištem smatraju se i maslenici). Ako je poljoprivredno zemljište u smislu ZPZ 91 u društvenom vlasništvu bilo obuhvaćeno prostornim planom za izgradnju gradova i naselja, te se nalazilo unutar granica građevinskog područja, to se zemljište smatra građevinskim i vlasništvo je općine ili grada odnosno Grada Zagreba,37 bez obzira što se prema zakonu smatra poljoprivrednim zemljištem.

Za raspolaganje poljoprivrednim zemljištem u državnom vlasništvu mjerodavne su odredbe ZPZ (stupio je na snagu 28. srpnja 2001.), jer prema odredbi čl. 69. toga zakona postupci prodaje, davanja u zakup i koncesije na poljoprivrednom zemljištu u vlasništvu države započeti do njegova stupanja na snagu dovršit će se prema odredbama toga zakona.

Ovlašteno tijelo raspolaže poljoprivrednim zemljištem na temelju zakona i to ugovorima o kupoprodaji, zamjeni, zakupu, osnivanjem služnosti i davanjem koncesije. 4.1.2. Šume i šumsko zemljište

Stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o šumama38 16. listopada 1990. šume i šumsko zemljište prešli su u državno vlasništvo, tako što je određeno da su šume i šumska zemljišta na teritoriju Republike Hrvatske, osim šuma i šumskih zemljišta u privatnom vlasništvu, u državnom vlasništvu Republike Hrvatske, što znači da su sva zemljišta koja su se po definiciji tada važećeg Zakona o šumama smatrala šumama i šumskim zemljištem prešla u državno vlasništvo. Podržavljene su bile šume i šumsko zemljište u zadružnom vlasništvu, a jedino šume i šumsko zemljište u privatnom vlasništvu nisu prešle u vlasništvo Republike Hrvatske.

Prema odredbi čl. 4. ZŠ 90 šumom se smatra zemljište obraslo šumskim drvećem u obliku sastojine na površini većoj od 10 ari, ali ne i odvojene skupine šumskog drveća na površini do 10 ari, šumski rasadnici, vjetrobrani, pojasevi, drvoredi, ni parkovi u naseljenim mjestima. Šumskim zemljištem, smatra se zemljište na kojem se uzgaja šuma ili koje je zbog svojih prirodnih osobina i uvjeta gospodarenja predviđeno kao najpovoljnije za uzgajanje šuma. U odredbi čl. 4. st. 2. sada važećeg Zakona o šumama39 pojam šuma je šire definiran, tako da se smatraju šumom i šumski rasadnici40 te sjemenske plantaže koje su sastavni dio šume, šumska infrastruktura, protupožarni prosjeci te ostala manja otvorena područja unutar šume, šume u zaštićenim područjima prema posebnom propisu, šume od posebnoga

36 Zakon o poljoprivrednom zemljištu NN 66/01, 87/02, 48/05 i 90/05 – dalje ZPZ 37 Vidjeti o tome J. Jug "Nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, županija, gradova i općina – raspolaganje i koncesija" u zbirci radova Nekretnine kao objekti imovinskih prava, Narodne novine 2006., str. 8. 38 Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o šumama NN 41/90 - ZID ZŠ, 52/90 – pročišćeni tekst – dalje ZŠ 90, te kasnije izmjene i dopune NN 5/91, 9/91, 61/91, 26/93, 76/93, 29/94, 76/99, 8/00, 13/02, 100/04 i 160/04. 39 Zakon o šumama NN 140/05 i 82/06 – dalje: ZŠ. 40 ZŠ 90 šumom se nisu smatrali šumski rasadnici i vjetrobrani.



ekološkoga, znanstvenoga, povijesnog ili duhovnog interesa, vjetrobrani i zaštitne zone – zaštitni pojasevi drveća površine veće od 10 ari i širine veće od 20 m.

U praksi se postavilo pitanje jesu li prešle u državno vlasništvo šume i šumska zemljišta u društvenom vlasništvu koja su bila obuhvaćena šumskogospodarskim područjem, ako su iste nekretnine prije 16. listopada 1990. bile prostornim planom predviđene za izgradnju građevinskih objekata, ukoliko nije bio proveden postupak njihova izdvajanja iz šumskogospodarskog područja.

Odgovor na pitanje o razgraničenju šume i šumskog zemljišta od građevinskog zemljišta, ujedno implicira i odgovor o vlasništvu takve nekretnine, jer je u vrijeme stupanja na snagu ZID ZŠ 90 na neizgrađenom građevinskom zemljištu u društvenom vlasništvu pravo raspolaganja imala općina ( čl. 25. st. 1. Zakona o građevinskom zemljištu41). Prema odredbi čl. 3. ZGZ građevinskim zemljištem se smatra zemljište koje se nalazi u gradovima i naseljima gradskog karaktera kao i drugo zemljište koje je izgrađeno ili prostornim planom određeno za izgradnju građevinskih objekata ili za javne površine. Iz citirane odredbe moglo bi se zaključiti da je dovoljno da se zemljište nalazi u gradu ili naselju gradskog karaktera, odnosno da je prostornim planom određeno za izgradnju građevinskih objekata ili javne površine, da bi se smatralo građevinskim zemljištem. Međutim, sve šume i šumska zemljišta obuhvaćena su šumskogospodarskim područjem, a prema čl. 15. ZŠ 90 odluku o izdvajanju šume i šumskog zemljišta u državnom vlasništvu iz šumskogospodarskog područja i prenošenje prava na drugu pravnu osobu, mogao je donijeti Hrvatski sabor ili tijelo koje za to on ovlastio radi njihovog korištenja u druge namjene, ako je za to postojao opći interes. Smatralo se da postoji opći interes ako je šuma ili šumsko zemljište potrebno radi provedbe prostornog plana općine odnosno uvjeta uređenja prostora u skladu s tim zakonom, za građenje objekata za zaštitu od poplava ili privođenja drugoj kulturi koja daje veću korist društvenoj zajednici. Dakle, postojanje prostornog plana općine je tek pretpostavka za izdvajanje šume ili šumskog zemljišta iz šumskogospodarskog područja kada nije potrebno dokazivati postojanje općeg interesa, ali do pravnog izdvajanja i stjecanja ranije prava korištenja, sada vlasništva dolazi tek po provođenju odgovarajućeg postupka predviđenog za izdvajanje odnosno ako se radi o privatnom vlasništvu izvlaštenje šume ili šumskog zemljišta. Zato držim da time što je određena šuma ili šumsko zemljište, koje se 16. listopada 1990. nalazilo unutar šumskogospodarskog područja, a istovremeno je bilo obuhvaćeno prostornim planom općine, nije postalo građevinskim zemljištem na kojemu bi općina imala pravo korištenja42 odnosno sada vlasništvo.

Načelno šuma i/ili šumsko zemljište je neotuđivo, prije nego bude izdvojeno iz šumskogospodarskog područja pod pretpostavkama koje predviđa zakon, ali se pravo vlasništvo šume i šumskog zemljišta može opteretiti služnostima i dati u zakup.

41 Zakon o građevinskom zemljištu (NN 48/88-pročišćeni tekst, 16/90 i 53/90; dalje ZGZ), prestao je važiti stupanjem na snagu ZV. 42 O tome vidjeti D. Damjanović: "Neka otvorena pitanja pretvorbe društvenog vlasništva s posebnim osvrtom na stanove" u zborniku radova Nekretnine u pravnom prometu, Inženjerski biro 2005.



4.1.3. Javno vodno dobro i vodne građevine

Vodno dobro može biti u privatnom vlasništvu i vlasništvu Republike Hrvatske, samo što u potonjem slučaju potpada pod pravno uređenje javnog dobra u općoj uporabi. Javno vodno dobro prema odredbi čl. 60. st. 1. Zakona o vodama43 čini vodno dobro kao skup zemljišnih čestica određene vrste i namjene (čl. 57. st.. 1. Zakona o vodama) koje su do 4. siječnja 1996., kada je stupio na snagu Zakon o vodama, bile upisane u zemljišnim knjigama kao javno dobro, vodno dobro, državno vlasništvo ili vlasništvo jedinica lokalne samouprave odnosno koje su na osnovi zakona postale vlasništvo države.44 Oboriva je presumpcija da su javno dobro u općoj uporabi i one zemljišne čestice iz čl. 57. st. 1. Zakona o vodama koje 27. prosinca 1995. ili nisu bile upisane u zemljišnim knjigama ili su bile upisane ali nitko nije naveden kao njihov vlasnik. Čini se da bi ovu odredbu trebalo shvatiti da se rečena predmnijeva odnosi i na slučaj kada u zemljišnu knjigu na navedenim zemljišnim česticama u društvenom vlasništvu nije bio upisan nositelj prava korištenja ili raspolaganja ili je bila upisana općenarodna imovina. Kao vlasnik nekretnina u pravnom režimu vodnog dobra i/ili vodne građevine (regulacijske i zaštitne vodne građevine) u zemljišnoj knjizi upisuje se Republika Hrvatska, odnosno županija na vodnim građevinama za melioracijsku odvodnju i navodnjavanje i zemljišnog pojasa oko tih građevina.

Prema odredbi čl. 57. st. 1. Zakona o vodama vodno dobro obuhvaća vodonosna i napuštena korita površinskih kopnenih voda, uređeni i neuređeni inundacijski (poplavni) pojas, te otoke koji su nastali ili nastanu u vodonosnom koritu presušivanjem vode njenom diobom na više rukavaca, naplavljivanjem zemljišta ili ljudskim djelovanjem. Pripadnost nekoga zemljišta vodnom dobru utvrđuje se rješenjem ministarstva nadležnog za vodno gospodarstvo, po prethodno pribavljenom mišljenju Hrvatskih voda.

Javno vodno dobro je neotuđivo, ali se može dati u zakup i u koncesiju te osnovati pravo služnosti.

U vlasništvu Republike Hrvatske su regulacijske i zaštitne vodne građevine,45 koje su utvrđene dobrom od interesa za Republiku Hrvatsku, ali nemaju status javnog dobra u općoj uporabi. Regulacijske i zaštitne vodne građevine su nasipi, obaloutvrde, umjetna korita vodotoka, odteretni kanali, lateralni kanali za zaštitu od vanjskih voda, odvodni tuneli, brane s akumulacijama, ustave, retencije i druge pripadajuće im građevine, crpne stanice za obranu od poplava, građevine za zaštitu od erozija i bujica, te druge građevine pripadajuće ovim građevinama (čl. 9. toč. 1. Zakona o vodama). O promjeni namjene ovih građevina te prava koja su sadržajno istovjetna pravu služnosti odlučuje Vlada Republike Hrvatske ili od nje ovlaštena tijela.

Vodne građevine za melioracijsku odvodnju (osnovna i detaljna kanalska - melioracijska mreža, crpne stanice za melioracijsku odvodnju, drenaže i drugi objekti pripadajući ovim građevinama) i vodne građevine za melioracijsko navodnjavanje

43 Zakon o vodama NN 107/95. i 150/05. 44 Pretpostaviti je da se to odnosi i na takva čestice koje su u zemljišnim knjigama bile upisane kao društveno vlasništvo s pravom upravljanja, korištenja ili raspolaganja u korist bivših društvenopolitičkih zajednica. 45 U vlasništvu RH nisu regulacijske i zaštitne vodne građevine koje se grade na zemljištu u privatnom vlasništvu i sredstvima vlasnika, a služe isključivo za potrebe poljoprivrede ili druge dozvoljene djelatnosti (čl. 10. st. 3. Zakona o vodama).



(akumulacije i druge zahvatne građevine, razvodna mreža i drugi objekti pripadajući ovim građevinama) koje su izgrađene do 4. siječnja 1996. kao i one čije je građenje financirano sredstvima proračuna ili naknadama korisnika na slivnom području, vlasništvo su županije na čijem se području nalaze (čl. 11. Zakona o vodama).

Iz citiranih odredbi čini se proizlazi da navedene vodne građevine mogu biti samo u vlasništvu države ili županija do prenamjene, stoga, iako nije u zakonu izričito rečeno, one su neotuđive.

4.1.4. Zaštićena područja

Zaštićena područja su dio zaštićene prirodne vrijednosti46 i mogu biti u privatnom i javnom vlasništvu. Danom stupanja na snagu Zakona o zaštiti prirode47 (23. travnja 1994.) zemljišta unutar granica nacionalnih parkova i parkova prirode na kojem su pravo korištenja i raspolaganja imale društvene pravne osobe prenesena su u vlasništvo države, ako posebnim zakonom nije bilo drukčije određeno (čl. 40. st. 1.). Posebnim zakonom je bilo drukčije propisano kada su određene nekretnine, koje ulaze u zaštićena područja već ranije prešla u vlasništvo Republike Hrvatske ili jedinice lokalne i područne samouprave (primjerice poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište). Odredbom čl. 47. st. 1. Zakona o zaštiti prirode48 u vlasništvo države prešli su svi speleološki objekti (prirodno formirane podzemne šupljine kao što su špilje, jame, ponori i dr.). Zemljište unutar granica zaštićenih dijelova prirode koje čine strogi rezervat, posebni rezervat, park-šuma, zaštićeni krajolik, spomenik prirode i spomenik parkovne arhitekture (čl. 3. st. 1. alineje 3., 4., 5., 6., 7. i 8. Zakona o zaštiti prirode 94) na kojima su pravo korištenja i raspolaganja imale društvene pravne osobe preneseno je u vlasništvo županija ili Grada Zagreba na čijem se području nalaze, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno.

Zakonom o zaštiti prirode iz 2005. (čl. 8. st. 1.) u zaštićena područja svrstani su regionalni park i spomenik prirode, ali time nije mijenjan njihov vlasnički status.

Nacionalni park i park prirode proglašava zakonom Hrvatski sabor, stroge i posebne rezervate Vlada Republike Hrvatske uredbom na prijedlog Ministarstva, a zaštićena područja u vlasništvu županije ili Grada Zagreba proglašava županijska skupština ili Gradska skupština Grada Zagreba uz prethodno pribavljenu suglasnost nadležnog ministarstva odnosno nadležnog tijela. Ako se zemljište nalazi na području više županija, tada ih zaštićenim područjem proglašava Vlada uredbom na prijedlog nadležnog ministarstva (čl. 21. Zakona o zaštiti prirode). Nekretnini koja je utvrđena zaštićenim područjem to svojstvo može prestati ako nestanu obilježja zbog kojih je proglašeno zaštićeno područje. Odluku o prestanku svojstva zaštićenog područja za određenu nekretninu donosi isto tijelo koje ju je proglasilo zaštićenim područjem uz prethodnu suglasnost Ministarstva.49

46 Zaštićene prirodne vrijednosti su prirodne vrijednosti proglašene zaštićenima od tijela utvrđenog Zakonom o zaštiti prirode, a odnose se na zaštićene kategorije (strogi rezervati, nacionalni parkovi, posebni rezervati, parkovi prirode i dr), zaštićene biljnje, glivlje i životinjske svojte, te zaštićene minerale i fosile (čl.7. toč. 49.). 47 Zakon o zaštiti prirode NN 30/94, 72/94 i 107/03 – dalje: Zakon o zaštiti prirode 94. 48 Zakon o zaštiti prirode NN 70/05, koji je sada na snazi. 49 Čl. 25. st.1. Zakona o zaštiti prirode.



Nekretnine u zaštićenom području osim u strogom rezervatu, mogu se dati u koncesiju ili koncesijsko odobrenje.

5. RASPOLAGANJE NEKRETNINAMA U JAVNOM VLASNIŠTVU PREMA POSEBNIM ZAKONIMA

Interes Republike Hrvatske za nekretnine određene vrste i namjene te osobita zaštita koju zbog toga imaju odražava se u posebnom propisivanju načina i postupaka pri njihovom raspolaganju kada su u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave. Naime, raspolaganjem nekretninama u javnom vlasništvu treba ostvariti više interesa koji su ponekad suprotstavljeni, jer s jedne strane postoji ekonomski interesi javnopravnog vlasnika za što profitabilnije korištenje tih nekretnina, a s druge potreba građana da im se omogući pod najpovoljnijim uvjetima njihovo stjecanje odnosno korištenje. Posebnim zakonima i propisima donesenim na temelju tih zakona uređeni su otuđenje (prodaja, zamjena i darovanje), osnivanje prava građenja i služnosti, te davanje u zakup i koncesiju nekretnina u javnom vlasništvu. Međusobni odnosi u povodu nekretnina u javnom vlasništvu između javnopravnih vlasnika i drugih fizičkih i pravnih osoba uređuju se propisima i ugovorom, u koji se često unose uglavci javnopravne naravi.

Raspolaganje nekretninama u javnom vlasništvu moguće je kroz javno-privatno partnerstvo, kao oblik suradnje između javnih i privatnih partnera čiji je cilj osigurati financiranje, izgradnju, obnovu, upravljanje ili održavanje infrastrukture ili pružanje usluga (toč. 2. st. 1.Smjernica Vlade). Javni partner može biti Republika Hrvatska i jedinica lokalne i područne samouprave, trgovačka društva u njihovom većinskom vlasništvu, te javne ustanove. Sudjelovanje javnog partnera može biti i u obliku uloga u stvarima ili pravima, a to mogu biti darovnica, davanje zemljišta u zakup privatnom partneru, koncesija, pravo građenja, i prijenos vlasništva neke građevine,50 uz poštivanje prisilnih propisa koji uređuju raspolaganje pravima i obvezama od strane javnog sektora (toč. 2. st. 4. Smjernica).

5.1. PRODAJA I ZAMJENA Mogućnost otuđenja nekretnina u javnom vlasništvu uređena je dosta restriktivno, tako da za neke nekretnine važi pravilo o neotuđivosti (javna dobra u općoj uporabi) odnosno neotuđivosti dok se ne izdvoje iz posebnog pravnog režima, dok su za druge predviđena posebna pravila i kriteriji otuđenja prema vrsti nekretnina, ali i nekim drugim kriterijima kao npr. za područja s otežanim uvjetima gospodarenja u poljoprivredi.

50 U Smjernicama se govori o „prijenosu vlasništva neke građevine“ što bi se doslovno moglo shvatiti da se prijenos građevine može izvršiti bez zemljišta, odnosno da u ovom slučaju ne važi načelo jedinstva nekretnine, što mislim ne bi bilo točno, jer se u daljnjem tekstu određuje da raspolaganje mora biti učinjeno uz poštivanje prisilnih propisa koji uređuju raspolaganje pravima i obvezama javnog partnera, tako da bi prijenos vlasništva građevine ustvari predstavljalo prijenos vlasništva ili osnivanje prava građenja na zemljištu čija je ona pripadnost.



5.1.1. Prodaja i zamjena poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države 5.1.1.1. Prodaja na temelju javnog natječaja Poljoprivrednim zemljištem u državnom vlasništvu, osim onoga obuhvaćenog denacionalizacijom, bez obzira na vrstu pravnog posla, raspolaže se na način utvrđen zakonom (čl. 1. st. 2. ZPZ). Međutim, da bi se uopće moglo pristupiti raspolaganju poljoprivrednim zemljištem pretpostavka je bila da Hrvatski sabor utvrdi mjerila i kriterije kojima uređuje postupak, sadržaj i količinu privatizacije poljoprivrednog zemljišta (čl. 68. st. 1. ZPZ), da Vlada Republike Hrvatske donese Strategiju gospodarenja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države, a jedinice lokalne samouprave Program raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države za svoje područje (čl. 55. ZPZ). Hrvatski sabor i Vlada Republike Hrvatske donijeli su navedene akte, dok još 96 jedinica lokalne samouprave nije izradilo programe raspolaganja poljoprivrednim zemljištem,51 pa one ne mogu raspolagati poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države koje se nalazi na njihovom području. Dakle, poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države raspolaže se na temelju odredbi ZPZ, navedenih Mjerila, Strategije i programa nadležnih tijela te podredno općih pravila obveznog i stvarnoga prava. Ne temelju ZPZ postupak prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države započinje objavljivanjem javnog natječaja. O pravnoj naravi javnog natječaja u sudskoj praksi je rečeno: "Sam javni natječaj nije opća ponuda za sklapanje ugovora nego samo poziv da se učini ponuda pod objavljenim uvjetima. Na taj način se pošiljatelj općeg poziva na stavljanje ponuda stavlja u položaj da između više ponuda izabire najpovoljniju i s ponuditeljem te za njega najpovoljnije ponude može sklopiti posao. U ovom slučaju oglašivatelj bi s obzirom na odredbu čl. 35. st. 2. ZOO (sada 256. st. 2. ZOO) mogao odgovarati samo za štetu ukoliko bi bile ispunjene sve zakonom predviđene pretpostavke za takovu odgovornost."52 Javni natječaj provodi općinsko odnosno gradsko vijeće odnosno skupština Grada Zagreba na čijem se području zemljište ili pretežiti dio površine zemljišta nalazi (kada se nalazi na području dvije ili više jedinica lokalne samouprave), koje donosi i odluku o najpovoljnijoj ponudi uz suglasnost Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodnog gospodarstva (dalje: Ministarstvo). Odluka o izboru najpovoljnijeg ponuditelja je akt poslovanja (nije upravni akt, pa se ne može pobijati u upravnom postupku odnosno upravnom sporu). Na osnovi odluke o izboru najboljeg ponuditelja kupoprodajni ugovor u ime države sklapa općinski načelnik, odnosno gradonačelnik. Odluku o prodaji poljoprivrednog zemljišta neposrednom pogodbom donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva poljoprivrede, a ugovor u ime države sklapa ministar. Stručne poslove u vezi s postupkom prikupljana isprava i prodaje obavlja upravno tijelo u općini ili gradu odnosno Gradu Zagrebu nadležno za poljoprivredu

51Mjerila i uvjeti za provedbu privatizacije poljoprivrednog zemljišta NN 13/02 – dalje: Mjerila; Strategija gospodarenja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države iz 2001. Citirano prema Suman Podgajski, ibid., str. 59. 52 VSRH Rev-3771/1999 od 3. 2. 2000., IO VSRH iz 2000. knjiga 2., rješidba br. 223.



Prema odredbi čl. 22. st. 2. ZPZ odlukom o prodaji, ali i drugim raspolaganjima, poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države beziznimno se moraju osigurati zaštita i unapređenje gospodarskih, ekoloških i drugih interesa Republike Hrvatske i njezinih građana. Ova odredba je načelne naravi, a trebala bi se ostvariti kroz primjenu citiranih Mjerila Hrvatskog sabora, kojima se određuju površine poljoprivrednog zemljišta koje se pojedinačno mogu prodati prema namjeni gospodarskog korištenja, programa raspolaganja poljoprivrednim zemljištem i poštivanjem zakonskih kriterija pri odabiru najpovoljnijeg ponuditelja s najboljim gospodarskim programom korištenja poljoprivrednog zemljišta. ZPZ određuje da se poljoprivredno zemljište u vlasništvu države prodaje javnim natječajem, pri čemu nije propisano na koji se način objavljuje natječaj da bi bio dostupan zainteresiranim kupcima niti koje osnovne podatke mora sadržavati. Međutim, određeno je da u natječaju nadležna porezna uprava utvrđuje početnu cijenu za prodaju poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, koja je tržišna cijena na području gdje se zemljište nalazi.53 Postavlja se pitanje može li se donijeti odluka o izboru najboljeg ponuditelja odnosno može li se poljoprivredno zemljište prodati po cijeni nižoj od početne, ako ni jedan od ponuditelja za zemljište nije ponudio početnu ni višu cijenu od te, kao i je li moguće u takvom slučaju početnu cijenu utvrditi vještačenjem. Gramatički tumačeći odredbu st. 3. čl. 26.a ZPZ čini se da je samo određena porezna uprava nadležna za utvrđivanje početne odnosno tržišne cijene, zbog čega bi bile isključene navedene mogućnosti, to pak može izazvati dosta problema u prometu poljoprivrednog zemljišta u državnom vlasništvu. Podnormiranost propisa koji se odnose na prodaju (ali i druge načine raspolaganja) državnog poljoprivrednog zemljišta može uzrokovati nejednako postupanje nadležnih tijela prilikom raspolaganja zemljištem, neravnopravnost zainteresiranih za kupovinu a pravne poslove netransparentnim. Prvenstveno pravo kupnje ima fizička ili pravna osoba koja je sudjelovala u natječaju pod uvjetom da:

je upisana u upisnik poljoprivrednih gospodarstava, ima prebivalište, odnosno sjedište na području jedinice lokalne samouprave

koja provodi natječaj, prihvati najvišu cijenu koju je ponudio bilo koji od ponuditelja, koji ispunjava

natječajne uvjete i ponudi priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta.

ZPZ i Mjerilima je propisan redoslijed prvenstvenog prava kupnje, što znači da prvi u redoslijedu isključuje ostale. Uz to zakonom su propisani kriteriji za odabir najboljeg ponuditelja između onih koji imaju prvenstveno pravo kupnje, ali ne proizlazi da bi neki kriterij imao prednost u odnosu na ostale, nego se svi uzimaju u obzir (čl. 26. ZPZ). Ugovor se može sklopiti samo s domaćom fizičkom ili pravnom osobom, jer stranci u Republici Hrvatskoj ne mogu imati u vlasništvu poljoprivredno zemljište. Ugovor o prodaji mora biti sklopljen u pisanom obliku i nepostojanje suglasnosti Ministarstva ugovor čini ništetnim. Odredba st. 4. st. 25. ZPZ glasi: "Ugovor o prodaji sklopljen na temelju odluke općinskog načelnika odnosno gradonačelnika bez suglasnosti Ministarstva iz članka 23. stavka 2., odnosno članka 24. ovoga Zakona je ništav." 53 Čl. 1. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama ZPZ iz 2005. (odnosi se na čl. 26.a ZPZ).



Pretpostaviti je da je došlo do greške u redigiranju teksta ove odredbe, jer Ministarstvo ne daje suglasnost na ugovor nego na odluku općinskog ili gradskog vijeća o najboljem ponuditelju, pa nepostojanje suglasnosti na navedenu odluku ugovor čini nišetetnim. Obvezan uglavak ugovora je izjava kupca kojom dozvoljava u korist prodavatelja uknjižbu založnog prava (hipoteka). Čini se da ni ova odredba nije sasvim jasna, naime moglo bi se zaključiti da kupoprodajni ugovor mora uvijek sadržavati citiranu izjavu, iako se hipoteka može osnovati samo radi osiguranja određene egzistentne ili buduće tražbine vjerovnika odnosno u ovom slučaju prodavatelja, a kada takva tražbina ne postoji ne postoji ni temeljna pretpostavka za osnivanje hipoteke. Prema čl. 47. st. 1. ZPZ nacrt ugovora o prodaji dostavlja se prije njegovog potpisivanja na prethodno mišljenje Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana donošenja odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja. Budući da je ZPZ donesen prije ZID ZDO koji je drukčije odredio nadležnost za davanje mišljenja o određenim pravnim poslovima (o tome je već ranije bilo riječi), postavlja se pitanje kojem će se državnom odvjetništvu obratiti nadležno tijelo radi davanja prethodnog mišljenja na nacrt ugovora o raspolaganju poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države. S obzirom da je u odredbi čl. 7. st. 2. ZID ZDO određeno da nadležno državno odvjetništvo u smislu toga zakona daje mišljenje o određenim pravnim poslovima kada je to propisano drugim zakonima, mislim da bi trebalo primijeniti pravilo "lex posterior derogat priori" te da bi za prethodno mišljenje bilo nadležno državno odvjetništvo prema ZID ZDO. Odvojeno je reguliran ugovor o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države na područjima s otežanim uvjetima gospodarenja u poljoprivredi koji su utvrđeni posebnim propisom. Ovaj se ugovor sklapa na temelju javnog natječaja i prema kriterijima koji su propisani čl. 26. ZPZ. Za raspisivanje natječaja, donošenje odluke o najboljem ponuditelju i za sklapanje ugovora nadležna su prethodno navedena tijela jedinice lokalne samouprave s tim da na odluku o najboljem ponuditelju treba dati suglasnost Ministarstvo. Ponuditelj mora dati ovjerovljenu izjavu da će u tim područjima prebivati, odnosno imati sjedište i obavljati poljoprivrednu djelatnost najmanje 10 godina, s tim da je u ovom slučaju predviđena mogućnost obročne otplata kupovnine s rokom od 20 godina i uz poček od 2 godine. Postoji zakonsko ograničenje raspolaganja kupljenim poljoprivrednim zemljištem kroz vrijeme od 10 godina od dana sklapanja ugovora. Ako kupac poljoprivrednog zemljišta promijeni prebivalište ili sjedište na području s otežanim uvjetima gospodarenja u poljoprivredi prije isteka vremena od 10 godina, kupoprodajni ugovor se na temelju zakona raskida danom promjene prebivališta ili sjedišta. Do raskida ugovora dolazi bez daljnjeg sporazuma stranaka i bez bilo kakvog upozorenja kupcu od strane prodavatelja. U svemu ostalom primjenjuju se odredbe o prodaji na temelju javnog natječaja. Kada je jedinica lokalne odnosno područne samouprave stekla vlasništvo poljoprivrednog zemljišta nakon stupanja na snagu ZPZ 91 (primjerice kao nečiji ošasnu imovinu, na osnovi pravnog posla i sl.) to zemljište može prodati na temelju odredaba čl. 391. ZV, dakle ne primjenjuju se odredbe ZPZ koje se odnose na prodaju državnog zemljišta.



5.1.1.2. Prodaja izravnom pogodbom Prodaja poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske izravnom pogodbom je iznimka i moguća je jedino kada ponuditelj priloži dokaz da je takva prodaja u interesu Republike Hrvatske ili zahtjev podnese obrazovna ustanova za potrebe svog rada iz područja poljoprivredne proizvodnje ili slične institucije za čiju djelatnost je potrebno poljoprivredno zemljište (čl. 28. st. 1. ZPZ). U potonjem slučaju predmnijeva se postojanje interesa Republike Hrvatske. Zakon pobliže ne određuje tko bi ponuditelju mogao izdati dokaz i kako uopće dokazati da je predloženi pravni posao od interesa za državu. Ovaj pravni posao sklapa se uz tržišnu cijenu. Odluku o prodaji neposrednom pogodbom donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva, a pisani ugovor u ime Republike Hrvatske potpisuje ministar. 5.1.1.3. Zamjena poljoprivrednog zemljišta Na prijedlog općinskog ili gradskog vijeća ili županijskog poglavarstva odnosno skupštine Grada Zagreba odlukom Ministarstva može se izvršiti zamjena poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države za poljoprivredno zemljište u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba radi okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta (čl. 51. ZPZ). Zakon ne uređuje daljnje uvjete (npr.podjednaka vrijednost zemljišta) te postupak sklapanja ugovora o zamjeni nekretnina niti sadržaj i oblik tog ugovora, zbog čega treba primijeniti opća pravila o sklapanju ugovora ove vrste. S obzirom na objekt ugovora o zamjeni nekretnina očito se može sklopiti samo izravnom pogodbom. 5.1.2. Neotuđivost šuma i šumskog zemljišta, javnog vodnog dobra u općoj uporabi 5.1.2.1. Izdvajanje šuma iz šumskogospodarskog područja Šume i šumsko zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske, dok su u tom pravnom režimu, ne mogu se prodati, zamijeniti ili na neki drugi način otuđiti (čl. 52.. st.1. Zakona o šumama). To važi i za opožarena područja koja se ne mogu privesti ni nekoj drugoj namjeni 5 godina od opožarenja. Stoga se šumom i šumskim zemljištem ne može raspolagati u svrhu osiguranja tražbine (ne može se osnovati hipoteka ili izvršiti prijenos vlasništva radi osiguranja tražbine) niti može biti predmet ovrhe. Otuđenje šume i/ili šumskog zemljišta u vlasništvu države moguće jedino izdvajanjem iz šumskogospodarskog područja, ako za to postoji interes Republike Hrvatske. Predmnijeva se da takav interes postoji ako je šumu ili šumsko zemljište potrebno izdvojiti radi provedbe detaljnog plana uređenja, obrane Republike Hrvatske i obilježavanja mjesta masovnih grobnica žrtava Domovinskog rata. U smislu čl. 51. st. 3. Zakona o šumama54 odluku postojanju interesa Republike Hrvatske donosi Vlada Republike Hrvatske po prethodno pribavljenom mišljenju skupštine županije odnosno Skupštine Grada Zagreba na čijem se području namjerava graditi ili izvoditi

54 Prema odredbi čl. 52. st. 3. Zakona o šumama interes RH utvrđuje se na način i postupku propisanom za izvlaštenje - Zakon o izvlaštenju NN 9/94, 35/94, 112/00, 114/01 i 79/06.; dalje ZI. 55 Čl. 2. st.1. podstavak 1. Pravilnika o utvrđivanju naknade za prenesena i ograničena prava na šumi i šumskom zemljištu NN 131/06.



radove, a na prijedlog pravne ili fizičke osobe koja pokreče ovaj postupak. Odluku o utvrđivanju interesa Republike Hrvatske izvan navedenih slučajeva donosi Vlada Republike Hrvatske uz prethodno mišljenje Odbora za prostorno uređenje i zaštitu okoliša i Odbora za gospodarstvo, razvoj i obnovu Hrvatskog sabora. U odluci o utvrđivanju interesa Republike Hrvatske za izdvajanje šuma iz šumsko-gospodarskog područja određuje se istovremeno prijenos prava vlasništva odnosno osnivanje prava građenja na izdvojenoj šumi ili šumskom zemljištu na pravnu ili fizičku osobu koja je zahtijevala izdvajanje. Odluka o utvrđivanju interesa Republike Hrvatske i prijenosu prava upravni je akt i ima konstitutivno značenje, pa je upis u zemljišne knjige je deklaratoran. Za izdvojene šume i šumsko zemljište iz šumskogospodarskog područja plača se naknada ako to zahtjeva opći interes.55 Napomenuti je da je prometna vrijednost šumskog zemljišta u građevinskom području jednaka prometnoj vrijednosti građevinskog zemljišta (čl. 7. st. 4. Pravilnika). Odlukom Vlade Republike Hrvatske o davanju ovlaštenja Ministarstvu poljoprivrede, šumarstva i vodnog gospodarstva za donošenje odluka o izdvajanju šuma i/ili šumskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske iz šumsko-gospodarskog područja to je Ministarstvo ovlašteno za donošenje odluka o izdvajanju šuma i/ili šumskih zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske iz šumsko-gospodarskog područja i prijenos prava vlasništva na druge pravne ili fizičke osobe. Ministar je ovlašten da u ime Vlade Republike Hrvatske, s investitorom, sklapa ugovore o naknadi za šume i/ili šumska zemljišta, za koje je doneseno rješenje o izdvajanju iz šumskogospodarskog područja.56 Protiv tog rješenja nije dopuštena žalba, nego se može pokrenuti upravni spor. Načelo je da se izdvajanjem šuma i šumskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske ne može smanjiti njihova ukupna površina, zbog čega sredstva dobivena za izdvojenu šumu ili šumsko zemljište Hrvatske šume moraju uložiti u nabavku druge šume ili šumskog zemljišta ili podizanje nove. 5.1.2.2. Zamjena šuma i/ili šumskog zemljišta U postupku komasacije šuma i šumskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske moguće je uz prethodnu suglasnost Vlade zamijeniti šumu i šumsko zemljište za poljoprivredno zemljište i obratno, te za šumu i šumsko zemljiš te u vlasništvu drugih vlasnika (čl. 60. Zakona o šumama). 5.1.2.3. Otuđenje nekretnina koje se nalaze u zaštićenom području Zakon o zaštiti prirode ne sadrži zabranu otuđenja nekretnina i prirodnih vrijednosti u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu i spomeniku prirode, koje su u vlasništvu države i jedinice lokalne odnosno područne samouprave, te poljoprivrednih zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske, koja su prema odredbama posebnog zakona utvrđena kao pašnjaci, livade, ribnjaci, trščaci i močvare a nalaze se u parku prirode i regionalnom parku, kako je to bilo propisano u čl. 193. st.1.i 2. Zakona o zaštiti prirode iz 2003. godine.57 Prema odredbi čl. 113. st. 1. Zakona o 56 Odluka Vlade RH NN 63/06.



zaštiti prirode vlasništvo na nekretninama u zaštićenim područjima može se stjecati pod uvjetima propisanim tim zakonom ili drugim zakonima. Budući da taj zakon nije posebno propisao pravila za otuđenje ili raspolaganje pravnim poslovima nekretninama koje su utvrđene zaštićenim područjem i u vlasništvu su Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave, raspolaganje tim nekretninama ovisi o tome jesu li podvrgnute posebnom pravnom režima kao npr. Zakonu o šumama, ZPZ i dr., u kom slučaju raspolaganje je moguće prema odredbama posebnog zakona, u protivnom se primjenjuju opća pravila ZV.

5.1.3. Prodaja poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske

Poslovni prostori nisu zakonom određeni kao stvari od interesa za Republiku Hrvatsku i nemaju njezinu osobitu zaštitu, ipak je ZZPPP posebno uređeno davanje u zakup poslovnih prostora zbog gospodarskog značaja djelatnosti koje se obavljaju u tim prostorima, broja radnih mjesta kojima se omogućava zapošljavanje velikog broja radnika i u vezi s tim zbog specifičnosti ugovornog odnosa između zakupodavca i zakupnika.58 U naslovu ZZPPP uz zakup stoji i prodaja poslovnog prostora, a zapravo se dosta uopćeno govori samo o prodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske. Republika Hrvatska je po raznim osnovama (denacionalizacija, imovina bivše SFRJ, JNA, društvenopravnih osoba iz Srbije i Crne Gore i dr.) stekla dosta velik broj poslovnih prostora, pa je jedan dio povjerila na privremeno upravljanje nekim gradovima i općinama59

Zakonom i poticanju razvoja malog gospodarstva60 kao jedna od poticajnih mjera i aktivnosti radi ostvarenja ciljeva razvoja malog gospodarstva predviđeno je davanje u zakup nekretnina i drugih infrastrukturnih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske, pod pogodovanim uvjetima uključivo i bez naknade, te prodaja nekretnina i drugih infrastrukturnih objekata u vlasništvu Republike Hrvatske pod pogodovanim uvjetima (čl. 6. st. 1. toč. 4. tog zakona). U svrhu realizacije citirane odredbe donesen je 2004. godine Zakon o izmjenama i dopunama ZZPPP tako što je unesen novi čl. 33.a, koji glasi: "Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske može se prodati zakupniku koji je prema Zakonu o poticanju razvoja maloga gospodarstva (»Narodne novine«, br. 29/02.) mikro ili mali subjekt maloga gospodarstva, ako podnese zahtjev za kupnju, a uredno izvršava sve obveze iz ugovora, pod uvjetima i prema postupku koje će uredbom propisati Vlada Republike Hrvatske." Vlada Republike Hrvatske je trebala donijeti uredbu u kojoj bi bili propisani uvjeti i postupak prodaje poslovnog prostora u vlasništvu države pod beneficiranim uvjetima do 17. veljače 2005., ali je to učinila tek nedavno donošenjem Uredbe o prodaji

57 Zakon o zaštiti prirode NN 162/03, koji je stavljen izvan snage Zakonom o zaštiti prirode iz 2005. 58 ZZPPP stavljen izvan snage Zakon o poslovnim zgradama i prostorijama – NN 52/71, koji je između ostalog regulirao zakup poslovnih prostorija. 59 Primjerice Gradu Zagrebu odlukom o upravljanju određenim poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske NN 139/98 60 Zakon o poticanju malog gospodarstva NN 29/02.



poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske.61 Uredbom su propisani uvjeti i postupak za prodaju poslovnoga prostora u vlasništvu ili suvlasništvu Republike Hrvatske, kojeg koristi zakupnik, na temelju zakupnog odnosa s Republikom Hrvatskom, a koji ima status mikro ili malog subjekta maloga gospodarstva. Prema odredbi čl. 35.a. ZZPPP ovlast zahtijevati prodaju poslovnog prostora u vlasništvu države ima sadašnji zakupnik – mikro subjekt malog gospodarstva (zapošljava prosječno godišnje manje od 10 radnika) te mali subjekt malog gospodarstva koji prosječno godišnje ima zaposleno manje od 50 radnika, te ostvaruje ukupni godišnji promet do 16.000.000,00 kn i uredno izvršava svoje obveze iz ugovora o zakupu.

Pravo na kupnju poslovnoga prostora, može ostvariti zakupnik koji se nalazi u zakupnom odnosu s Republikom Hrvatskom bez prekida u trajanju od najmanje pet godina, a iznimno i zakupnik – obrtnik, koji se nalazi u zakupnom odnosu s Republikom Hrvatskom, u trajanju kraćem od pet godina koji je- prije toga bio u zakupnom odnosu s jedinicom lokalne odnosno područne (regionalne) samouprave, u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina, koji je:

prije toga bio u zakupnom odnosu s jedinicom lokalne odnosno područne (regionalne) samouprave i Republikom Hrvatskom, u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina ili

kao nasljednik obrtnika nastavio vođenje obrta ili kao član porodičnog domaćinstva preuzeo obrt, a bio je u zakupnom odnosu u ukupnom neprekinutom trajanju od najmanje pet godina, u koje vrijeme se uračunava i vrijeme zakupa njegova prednika ili

morao napustiti poslovni prostor, zbog povrata tog prostora u vlasništvo prijašnjem vlasniku, u vezi s denacionalizacijom, a do tada je bio u zakupu u neprekinutom trajanju od najmanje pet godina. Pravo na kupnju poslovnoga prostora, ne može ostvariti zakupnik poslovnog prostora koji je isti dao u podzakup.

Zahtjevi za kupnju poslovnog prostora podnose se Središnjem državnom uredu najkasnije u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu Uredbe, ako ugovor o zakupu nije istekao, odnosno ako je ugovor istekao a zakupnik je nastavio koristiti poslovni prostor bez protivljenja zakupodavca u roku od šest mjesec od dana prihvaćanja ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu. Odluku o prodaji poslovnog prostora donosi Povjerenstvo na zahtjev zakupnika. Ugovor o prodaji mora sadržavati odredbe prema kojima se zakupnik obvezuje da u narednih deset godina od dana sklapanja ugovora neće otuđiti kupljenu nekretninu, a u slučaju prestanka obavljanja djelatnosti da Republika Hrvatska ima pravo nazadkupnje, te da je Republika Hrvatska ovlaštena navedena prava upisati u zemljišnu knjigu. Prije sklapanja ugovora o prodaji Središnji državni ured je dužan pribaviti mišljenje nadležnog državnog odvjetništva o pravnoj valjanosti pravnog posla.

Vlada Republike Hrvatske je donijela Odluku o prodaji poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske u zgradama namijenjenim stambenom zbrinjavanju hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata i članova njihovih obitelji62 kojom je predviđena prodaja članovima obitelji hrvatskih branitelja i hrvatskim braniteljima 61 Uredba o prodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske NN 102/07 – dalje: Uredba, koje je stupila na snagu 10. 10. 2007. 62 NN 27/06



navedenih poslovnih prostora putem javnog nadmetanja s početnom cijenom koju procjeni ovlašteni sudski vještak. 5.2. ZAKUP Ugovorom o zakupu nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne odnosno područne samouprave Vlada Republike Hrvatske u ime vlasnika ili od nje ovlašteno tijelo (zakupodavac) obvezuje se uz naplatu prepustiti drugoj strani (zakupniku) određenu nekretninu na korištenje.63 Opća pravila o zakupu, koji nije uređen posebnim zakonom za određene vrste stvari sadržana su u odredbama čl. 519. do 549. ZOO, koja se primjenjuje supsidijarno ako posebni zakon nije što drugo propisao ili neka pitanja nije regulirao. 5.2.1. Zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države Postupak, uvjeti i kriteriji te ovlaštena tijela za sklapanje ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države gotovo su istovjetni kao pri njegovoj prodaji. Poljoprivredno zemljište može se dati u zakup domaćoj i stranoj fizičkoj i pravnoj osobi uz uvjet da se bavi poljoprivrednom djelatnošću. Programom raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu države jedinica lokalne samouprave može ograničiti maksimalnu površinu predviđenu za zakup te utvrditi maksimalnu površinu koja se može dati u zakup po pojedinoj osobi. Zakonom propisano vrijeme trajanja zakupa ovisi o vrsti korištenja poljoprivrednog zemljišta, tako zakup za sadnju voćnjaka, vinograda i lavande može trajati do 25 godina, za sadnju maslinika 50 godina, a za sve ostale vrste korištenja do 10 godina. Poljoprivredno zemljište daje u zakup općinsko odnosno gradsko vijeće ili Gradska skupština grada Zagreba, na temelju raspisanog javnog natječaja, nakon što je prethodno nadležna stručna služba obavila pripremne stručne poslove.U natječaju za zakup poljoprivrednog zemljišta mora biti navedena visina zakupnine prema tržišnoj cijeni na području gdje se zemljište nalazi, koju je utvrdila nadležna porezna uprava. Pri odlučivanju o ponudama danim na javni natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta nadležno tijelo koje je raspisalo natječaj mora se rukovoditi prvenstvenim pravom zakupa (da je ponuditelj sudjelovao u natječaju, da je upisan u upisnik poljoprivrednih gospodarstava, da ima prebivalište, odnosno sjedište na području jedinice lokalne samouprave koja provodi natječaj, da prihvati najviši iznos zakupnine koji je ponudio bilo koji od ponuditelja koji ispunjava natječajne uvjete i da ponudi priloži gospodarski program korištenja poljoprivrednog zemljišta.) te prema redoslijedu (čl. 33. st. 1 ZPZ) i kriterijima (čl. 33.st. 2. ZPZ) koji su istovjetni onima pri prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, te u skladu s tim donijeti odluku o najpovoljnijoj ponudi uz suglasnost Ministarstva. Zanimljiva je odredba čl. 33.a ZPZ prema kojoj se smatra nevažećom ponuda u kojoj ponuditelj koji ispunjava natječajne uvjete ponudi zakupninu koja prelazi dvostruki iznos početne cijene. Za odlučivanje o zakupu poljoprivrednog zemljišta koje se proteže na području dvije ili više jedinica

63Općenito o zakupu P. Klarić –M. Vedriš , ibid., str. 515 i dr.



lokalne samouprave važi isto pravilo kao i pri prodaji. Primjedbe koje su dane na zakonsko uređenje postupka prodaje poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države odnose se i na zakup. S najpovoljnijim ponuditeljem općinski načelnik odnosno gradonačelnik na temelju odluke o izboru povodom javnog natječaja za zakup, sklapa ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu države, s tim da je prije toga potrebno pribaviti mišljenje o valjanosti nacrta ugovora od nadležnog državnog odvjetništva. Kod ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta nema odredbe o njegovoj ništetnosti, ako je sklopljen na temelju odluke o izboru najpovoljnijeg ponuditelja s kojom se nije suglasilo Ministarstvo. Suglasnost ima značenje izjave volje na određenu pravnu radnju, pa propisivanjem da na odluku o izboru najpovoljnijeg ponuditelja Ministarstvo daje suglasnost, čini se da znači da se suglasnošću uvjetuje valjanost odluke na temelju koje se sklapa ugovor o zakupu. Stoga ako odluka o najpovoljnijem ponuditelju nije valjana, zbog toga ne bi bio valjan ni ugovor koji je sklopljen na temelju takve odluke. O ovom pitanju može se razmišljati i na način da kada je zakonodavac htio da je davanje suglasnosti Ministarstva pretpostavka valjanosti ugovora on je to izričito propisao, pa kada to kod ugovora o zakupu nije učinjeno, nema ni posljedice ništetnosti ugovora. Preostaje da sudska praksa na to pitanje odgovori. Za ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta propisan je pisani oblik čiji nedostatak ima za posljedicu da je ugovor bez pravnog učinka. Taj ugovor se sklapa na određeno vrijeme a obvezatan sadržaj ugovora je propisan odredbom čl. 35. ZPZ. Zakupljeno zemljište ne može se dati u podzakup. Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta u državnom vlasništvu prestaje istekom vremena na koje je sklopljen, na temelju sporazuma ugovaratelja, promjenom namjene poljoprivrednog zemljišta ili ako se koristi suprotno odredbama ugovora. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu prije isteka vremena na koje je sklopljen iz razloga predviđenih u odredbi čl. 39. ZPZ (neplaćanje zakupnine, nekorištenje zemljišta u skladu s gospodarskim programom i sl.). Na sve što nije uređeno ZPZ na raskid ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta primjenjuju se pravila obveznog prava. Za zakup obradivog poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske koje nije obrađeno u prethodnom vegetativnom periodu (radi se o sekvestraciji kada se može dati u zakup i poljoprivredno zemljište u vlasništvu drugih pravnih i fizičkih osoba bez njihove suglasnosti) na rok od tri godine predviđen je jednostavniji postupak. Natječaj za zakup se objavljuje na oglasnoj ploči općine odnosno grada. U tom slučaju o davanju u zakup navedenog zemljišta odlučuje općinsko odnosno gradsko vijeće ili gradska skupština za Grad Zagreb i ne traži se suglasnost Ministarstva na tu odluku (čl. 10.a ZPZ). Pri odabiru najpovoljnijeg ponuditelja treba voditi računa o kriterijima iz čl. 33. ZPZ, ali se ne traži gospodarski program, niti je uvjet da ponuditelj prihvati najviši iznos zakupnine koji je ponudio neki drugi ponuditelj.



5.2.2. Zakup šuma i šumskog zemljišta u vlasništvu države U zakup se mogu davati samo šumska zemljišta, a ne i šume i to do privođenja namjeni koja je određena šumskogospodarskim planovima (čl. 58. Zakona o šumama). Na temelju odredbe čl. 58. st. 2. Zakona o šumama Vlada je donijela Uredbu o načinu i kriterijima za davanje u zakup šumskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske64 kojom je u bitnome propisala postupak i mjerila za donošenje odluke te sklapanje ugovora o zakupu. Šumsko zemljište može se dati u zakup u svrhu odmora, rekreacije i sporta, pašarenja i žirenja te postavljanja pomičnih naprava, reklamnih panoa, privremenih kioska i drugih građevina gotove konstrukcije do 12 m2. Na prijedlog Hrvatskih šuma d.o.o. Ministarstvo daje u zakup šumsko zemljište na način da prethodno upućuje javni poziv na prikupljanje ponuda (propisan je način objavljivanja poziva). Izbor ponuditelja se obavlja prema kriterijima visine zakupnine koju nudi pojedini ponuditelj, programu korištenja šumskog zemljišta i davanju dokaza o osiguranim financijskim sredstvima za plaćanje zakupnine. Prednost pod istim uvjetima imaju fizičke i pravne osobe s prebivalištem, odnosno sjedištem u jedinicama lokalne samouprave na brdsko-planinskom području. Odluku o davanju u zakup šumskog zemljišta donosi ministar na prijedlog stručnog povjerenstva i ovlašten je sklopiti ugovor o zakupu po prethodno pribavljenom mišljenju nadležnog državnog odvjetništva. Ugovor o zakupu šumskog zemljišta može se sklopiti na vrijeme do pet godina. Zakupnik nije ovlašten zakupljeno šumsko zemljište dati u podzakup. U zakonu ni u Uredbi nije propisan oblik za sklapanje ugovora o zakupu. Međutim,s obzirom na postupak koji je predviđen za sklapanje ugovora (prethodno pribavljanje mišljenja nadležnog državnog odvjetništva o ugovoru) mislim da treba uzeti da se za ovaj ugovor traži pismeni oblik, tim više što se ugovor o zakupu nekretnine može upisati u zemljišne knjige. 5.2.3. Zakup javnog vodnog dobra i zemljišta koje se nalazi u zaštićenom području u vlasništvu Republike Hrvatske Načelno dio javnog vodnog dobra može se dati u zakup pravnim i fizičkim osobama radi gospodarskog korištenja, osim kada je zakonom propisano da se daje u koncesiju. Zakon o vodama nije uredio postupak i kriterije za sklapanje ugovora o zakupu javnog vodnog dobra, pa će se na sklapanje ugovora o zakupu primjenjivati opće odredbe ZV kojima se uređuje raspolaganje stvarima u vlasništvu Republike Hrvatske (čl. 35. ZV) i na odgovarajući način pravila obveznog prava. Zakon o vodama određuje da se ugovorom o zakupu uporaba zakupljenog dijela vodnog dobra za druge osobe može ograničiti ili potpuno isključiti. Hrvatske vode koje upravljaju javnim vodnim dobrom na temelju zakona su ovlaštene sklopiti ugovor o zakupu javnog vodnog dobra pod uvjetom da to neće utjecati na ostvarivanje namjene vodnog dobra odnosno održavanju i poboljšanju vodnog režima. Ugovor o

64 Uredba o načinu i kriterijima za davanje u zakup šumskog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske NN 108/06



zakupu sklapa se kada za to stavi ponudu zainteresirana osoba i pod pretpostavkom da zakonom nije isključena mogućnost predloženog zakupa. Zakon o zaštiti prirode posebno ne predviđa davanje u zakup nekretnina na zaštićenom području. Kada se radi o određenom poljoprivrednom zemljištu ili šumskom zemljištu koji su utvrđeni zaštićenim područjem, moguće ih je dati u zakup na temelju propisa kojima je uređen poseban pravni režim na toj vrsti zemljišta. 5.2.4. Zakup poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave Odredbama čl. 6. i 6.a ZZPPP na istovjetan način je uređen postupak i određeni su kriteriji za zakup poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave, kao i pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu. Poslovni prostori u javnom vlasništvu daju se u zakup putem javnoga natječaja, s tim da uvjete i postupak natječaja ovisno o titularu prava vlasništva svojom odlukom određuje Vlada Republike Hrvatske, odnosno županijska skupština i skupština Grada Zagreba te općinsko i gradsko vijeće, koji su ujedno ovlašteni provesti postupak i donijeti odluku o najpovoljnijoj ponudi. Tu ovlast mogu prenijeti na neko drugo tijelo, kao što je to primjerice učinila Vlada Republike Hrvatske kada je ovlastila Povjerenstvo Vlade za upravljanje i raspolaganje imovinom Republike Hrvatske za davanje u zakup poslovnih prostora. ZZPPP je propisano da se smatra najpovoljnijom ponudom ona koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine. Novelom ZZPPP iz 2004. godine u zakon je unesena iznimka u odnosu na obvezatno objavljivanje javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora u javnom vlasništvu, tako što su dosadašnji zakupnici poslovnog prostora stavljeni u povoljniji položaj, jer im je omogućeno da kroz pravo na prvozakup i dalje ostanu u zakupnom odnosu, bez da se za to natječu s drugim interesentima. Naime, zakupodavac je dužan postojećem zakupniku koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Zakupodavac kao ponuditelj nije vezan s uvjetima postojećeg ugovora o zakupu tako primjerice može zahtijevati višu zakupninu. Ako zakupnik u roku od 30 dana ne prihvati ponudu, zakupodavac će raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem će početni iznos zakupnine biti onaj koji je ponuđen zakupniku, a prvenstveno pravo za sklapanje ugovora imaju osobe iz Zakona o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskoga rata i članova njihovih obitelji (čl. 6.a st.3. ZZPP). Ugovor o zakupu koji bi bio sklopljen protivno odredbama čl.6.a. ZZPPP je ništav. 5.3. OSNIVANJE SLUŽNOSTI NA NEKRETNINAMA U JAVNOM VLASNIŠTVU Pravo služnosti je ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje titulara tog prava da se na određeni način njome služi ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik je dužan to trpjeti (čl. 174. st. 1. ZV). Za pravo služnosti važe osnovna načela da svaka služnost mora imati razumnu svrhu (čl. 175. st.1. ZV) i da se poslužno dobro mora koristiti obazrivo.



Na nekretninama u vlasništvu države i jedinica lokalne te područne samouprave, za koje važi poseban pravni režim, propisima je omogućeno da se daju na korištenje određenim fizičkim i pravnim osobama putem osnivanja stvarne ili osobne služnosti. Osnivanje služnosti na rečenim nekretninama u posebnim propisima je uređeno uglavnom sumarno, osim kada se radi o služnostima u šumi i na šumskom zemljištu, koje su regulirane s dvije Uredbe Vlade Republike Hrvatske.65 U odnosu na osnivanje, prava i obveze, zaštitu i prestanak prava služnosti što nije posebnim zakonom uređeno ravna se prema općim pravilima stvarnog prava. Odredbama ZPZ određeno je da se na poljoprivrednom zemljištu koje je obuhvaćeno hidromelioracijskim sustavom, bez obzira u čijem je vlasništvu (dakle i na takvom zemljištu u državnom vlasništvu) mogu osnovati služnosti u svrhu dovođenja i odvođenja voda, s tim da je ovlaštenik prava služnosti dužan plaćati naknadu (čl. 14. ZPZ). Odluka o osnivanju služnosti upravni je akt (protiv nje se može pokrenuti upravni spor) i donosi je županijska skupština odnosno skupština Grada Zagreba. Zakon o vodama istom odredbom (čl. 61. i 62.) uz istovjetan postupak i uvjete daje mogućnost davanja u zakup i osnivanja služnosti na javnom vodnom dobru, pa razlika proizlazi iz razlike između pravila obveznog prava koja se primjenjuju na zakup i pravila stvarnog prava koja uređuju služnost, a koja pravila se supsidijarno primjenjuju. Zakon o zaštiti prirode ne predviđa mogućnost osnivanja prava služnosti radi specifičnog korištenja nekretnina u vlasništvu države odnosno jedinice lokalne ili područne samouprave koje se nalaze u zaštićenom području. Međutim mislim, da bi se služnost mogla osnovati na nekretnini u zaštićenom području, kada to nije protivno izričitoj zabrani u propisu koji uređuje nekretnine u tom području, tako da bi se služnost mogla osnovati prema propisima koji uređuju posebni režim na određenoj nekretnini (poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište). 5.3.1. Služnosti na šumama i šumskom zemljištu u vlasništvu države Pravo služnosti se može osnovati u šumi i šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske primjerice radi izgradnje vodovoda, električnih vodova, eksploatacije mineralnih sirovina, obavljanja turističke djelatnosti, uzgoja stoke, podizanja višegodišnji nasada i dr. (čl. 57. st. 1. Zakona o šumama). Po svojoj pravnoj naravi nabrojane služnosti su osobne, jer omogućuju korištenje šume i šumskog zemljišta u državnom vlasništvu određenim ovlaštenicima služnosti. Za sklapanje ugovora o osnivanju služnosti ovlašten je nadležni ministar, osim za ugovor o služnosti radi eksploatacije mineralnih sirovina. Za osnivanje prava služnosti prema zakonu Vlada je dužna donijeti provedbene propise. Do sada su donesene Uredba o služnosti za obavljanje turističke djelatnosti i Uredba o služnosti za dugogodišnje nasade, pa se na temelju čl. 89. Zakona o šumama do donošenja novih propisa primjenjuju provedbeni propisi doneseni na temelju prethodnog Zakona o šumama.

65 Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje prava služnosti u šumi ili šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, u svrhu obavljanja turističke djelatnosti NN 69/07- dalje: Uredba o služnosti za obavljanje turističke djelatnosti i Uredba o postupku i mjerilima za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskom zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske radi podizanja višegodišnjih nasada NN 104/06 – dalje: Uredba o služnosti za dugogodišnje nasade.



Prema citiranim Uredbama postupak za osnivanje služnosti u šumi ili na šumskom zemljištu se pokreće ili objavom poziva za podnošenje zahtjeva (za podizanje višegodišnjih nasada) ili na prijedlog za osnivanje služnosti (obavljanje turističke djelatnosti). Ovlaštenici služnosti mogu biti pravne i fizičke osobe koje se bave odgovarajućom djelatnošću u vezi s kojom se služnost osniva. Služnost se osniva na određeno vrijeme i za nju ovlaštenik služnosti plaća naknadu. Odluku za osnivanje služnosti donosi Povjerenstvo za imovinu Vlade Republike Hrvatske. U Uredbama su detaljno razrađeni postupak i uvjeti za osnivanje služnosti. 5.4. DAVANJE KONCESIJE 5.4.1. Općenito o koncesijama

Koncesijom se stječe pravo gospodarskog korištenja prirodnih bogatstava te drugih dobara za koja je zakonom određeno da su od interesa za Republiku Hrvatsku, te pravo obavljanja djelatnosti od interesa za Republiku Hrvatsku kao i izgradnju i korištenje objekata i postrojenja potrebnih za obavljanje tih djelatnosti (čl. 1. st. 1. Zakona o koncesijama66).

ZK uređuju osnove (ima 10 članaka) glede predmeta koncesije, provođenja postupka i nadležnosti tijela za donošenje odluke o davanju koncesije te sklapanje ugovora o koncesiji. Budući da ZK ima značenje općeg zakona, on se primjenjuje samo kada posebnim zakonom nije što drugo određeno za konkretni objekt koji se daje u koncesiju, pa i onda kada je takav posebni zakon donesen prije ZK67 i drukčije uređuje koncesiju. Supsidijarno se na koncesije primjenjuju opći stvarnopravni i obveznopravni propisi, ako posebnim zakonom, kojim je davanje određene koncesija regulirano, nije što drugo propisano.

S obzirom da se koncesija stiče i na dobrima koja su u vlasničkom režimu, postavilo se je pitanje pravne naravi koncesije, odnosno odluke kojom se ona stiče. ZK koristi izričaj da se koncesijom "daje" koncesionaru određeno pravo korištenja nekog dobra ili ga se ovlašćuje za obavljanje neke djelatnosti, iz čega se zaključuje da je odluka o davanju koncesije po svojoj pravnoj naravi upravni akt, jednostran i autoritativan, koji mora biti utemeljen na propisu kojim se određuje i uređuje ovlast davanja koncesije.68 Glede pravne naravi odluke o koncesiji stajalište je Ustavnog suda Republike Hrvatske i sudske prakse69 da je "svaka odluka o dodjeli koncesija, neovisno o području na koje se donosi, kao i tijelu koje donosi takvu odluku (tijela državne uprave, a u slučaju koncesija Hrvatski sabor ili Vlada Republike Hrvatske), autoritativna je i konkretna odluka s neposrednim pravnim učinkom, dakle, upravni akt. Prema tome, osporavana Odluka Vlade Republike Hrvatske o dodjeli koncesije ima karakter upravnog akta i protiv njega se, pozivom na odredbu članka 6. Zakona o

66 Zakon o koncesijama NN 89/92 – dalje: ZK. 67 Vidjeti o tome M. Žuvela: "Opći i posebni koncesijski režimi" u knjizi D. Sarvan, M. Žuvela: "Koncesije u pravnom sustavu Republike Hrvatske" Novi Informator 2006., str. 176. 68 O tome vidjeti I. Borković: Upravno pravo, Narodne novine 2002. str. 28. 69 Rješenje Ustavnog suda RH br. U-II-2330/2005 od 7. rujna 2005. Presuda Vrhovnog suda RH br. Rev-471/04 od 29.lipnja 2004. : „Kako tužitelj odluku o dodjeli koncesije nije pobijao u upravnom postupku, u kojem bi se mogla utvrditi nezakonitosti radnji tuženika, to ne postoji pravna osnova po kojima bi tuženici bili u obvezi tužitelju naknaditi nastalu štetu.“



upravnim sporovima („Narodne novine“ broj 53/91., 9/92. i 77/92.), može pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom Republike Hrvatske.“ Koncesija se ne može dati na "šumskim dobrima" u vlasništvu države, što treba shvatiti na šumama i šumskom zemljištu te na druga dobra utvrđena posebnim zakonom. Pravilo je da ovlaštenik koncesije ili koncesionar može biti domaća ili strana pravna osoba (čl. 1. st. 3. ZK) s tim da u tom zakonu nisu postavljeni daljnji uvjeti kojima bi koncesionar morao udovoljavati. Međutim, valja upozoriti na odredbu čl. 612. st. 2. Zakona o trgovačkim društvima70 prema kojemu inozemna trgovačka društva i inozemni trgovci pojedinci ne mogu obavljati djelatnost na području Republike Hrvatske dok tu ne osnuju podružnicu, pa kako se koncesija daje za gospodarsko korištenje i obavljanje djelatnosti, da bi strane osobe dobile koncesiju u Republici Hrvatskoj trebaju imati podružnicu. Koncesija se može se dati najdulje na vrijeme od 99 godina, s tim da je posebnim zakonima propisano vrijeme na koje se daje koncesija za korištenje određenih dobara odnosno obavljanje određene djelatnosti te izgradnju i korištenje objekata i postrojenja za obavljanje tih djelatnosti, a trajanje koncesije u svakom konkretnom slučaju u okvirima toga zakona uređuje se ugovorom o koncesiji. Kako je postojanje interesa Republike Hrvatske pretpostavka za donošenje odluke o davanju koncesije to je odredbom čl. 2. ZK određeno da tu odluku donosi Hrvatski sabor,71 ako posebnim zakonom nije drukčije određeno. Prijedlog za donošenje odluke o koncesiji Hrvatskom saboru podnosi Vlada Republike Hrvatske nakon pribavljenog mišljenja poglavarstva (u ZK pogrešno stoji "izvršni odbor") općine ili grada ili županije na čijem se području stječe pravo gospodarskog korištenja prirodnih bogatstava i drugih dobara od interesa za Republiku Hrvatsku. Odluka o koncesiji donosi se na temelju provedenog javnog prikupljanja ponuda ili javnog natječaja, a ako je to određeno posebnim zakonom može se donijeti i na zahtjev (čl. 3. ZK). Stručne poslove oko pripreme odluke o koncesiji, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno, obavljaju nadležna ministarstva ili poglavarstva županije odnosno grada (čl. 6. ZK). Postavlja se pitanje tko obavlja ove poslove kada se koncesija odnosi na područje općine, jer to zakon ne određuje. Budući da je odluka o dodjeli koncesije upravni akt mora biti sastavljena u skladu s odredbom čl. 206. Zakona o općem upravnom postupku,72 što znači da mora biti obrazložena, ovo stoga što protiv nje nezadovoljna strana može izjaviti pravni lijek, pa joj moraju biti poznati razlozi odluke. U ugovor o koncesiji se unosi uglavak o osiguranju odgovarajućih jamstava za ostvarivanje gospodarske svrhe koncesije u skladu s interesima Republike Hrvatske, te visina naknade za koncesiju. Na temelju Pravilnika o ustroju i vođenju registra koncesija 73 svi se ugovori o koncesiji upisuju u jedinstveni registar koncesija koji je ovlašteno voditi Ministarstvo financija. Na temelju ovlasti iz čl. 3. st. 2. Pravilnika Ministarstva financija je poslove vođenja Registra povjerilo Financijskoj agenciji (FINA). Registar koncesija je

70 Zakon o trgovačkim društvima NN 111/93., 34/99., 52/00. i 118/03. 71 U ZK stoji Zastupnički dom Sabora Republike Hrvatske kako je glasio naziv Hrvatskog sabora u vrijeme donošenja ZK 28. 12. 1992., a ovaj se zakon od tada nije mijenjao. 72 Zakon o općem upravnom postupku NN 53/91. i 103/96. 73 NN 164/04, stupio je na snagu 26. 11. 2004.



jedinstvena elektronička evidencija svih ugovora o koncesijama sklopljenim na području Republike Hrvatske.74 Podatke za upis u Registar FINI dostavlja koncedent. Registar je javan u ograničenom opsegu, jer su javni podaci o davatelju koncesije i koncesionaru, datumu početka i isteka koncesije te vrsti i lokaciji korištenja koncesije. 5.4.2. Koncesija na poljoprivrednom zemljištu u javnom vlasništvu

Koncesija za korištenje poljoprivrednog zemljišta, osim onoga koje se na temelju odluke Vlade ne može da u koncesiju, može se dati u svrhu biljne i stočarske proizvodnje na vrijeme od 10 do 30 godina, za dugogodišnje nasade i ribnjačarstvo na vrijeme od 20 do 40 godina. Odluka o davanju koncesije donosi se na temelju javnog natječaja s tim da su u odredbi čl. 44. ZPZ propisani pretpostavke i redoslijed za ostvarenje prvenstvenog prava na koncesiju te kriteriji kada je više osoba u istom redoslijedu prvenstvenog reda. Da bi interesent ostvario prvenstveno pravo uvjet je da prihvati najviši iznos naknade koji je ponuđen.

Odluku o raspisivanju javnog natječaja za davanje koncesije i odluku o davanju koncesije donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva. Na osnovi odluke o davanju koncesije ministar i koncesionar sklapaju pisani ugovor o koncesiji.

Poljoprivredno zemljište za koje je dana koncesija ne može se dati u podzakup ili u potkoncesiju, ali prava i obveze koncesionara mogu se prenijeti na nasljednika prvog nasljednog reda pod uvjetom da se bavi poljoprivrednom proizvodnjom. Za koncesiju se plaća godišnja naknada. 5.4.3. Koncesija javnog vodnog dobra Koncesija na javnom vodnom dobru se može dati za gradnju trajnih građevina i/ili ugradnju uređaja na javnom vodnom dobru. Koncesija se dodjeljuje na temelju javnog natječaja, s tim da odluku o koncesiji za postrojenja za proizvodnju električne energije 20 MWH i više donosi Hrvatski sabor, za postrojenja manje snage Vlada Republike Hrvatske , a za sve druge namjene ministarstvo nadležno za vodno gospodarstvo. Prije donošenja odluke o koncesiji moraju biti izdani vodopravni uvjeti. Za dodjelu koncesije na području zaštićenom posebnim zakonom mora se ishoditi suglasnost nadležnog ministarstva. Na osnovi odluke o koncesiji sklapa se ugovor o koncesiji, čiji sadržaj je propisan odredbom čl.146. st. 2. Zakona o vodama, a u ime Republike Hrvatske sklapa ga ministarstvo nadležno za vodno gospodarstvo. Vodopravni uvjeti sastavni su dio ugovora. Prava i obveze koncesionara iz ugovora o koncesiji mogu se prenijeti na drugu osobu uz suglasnost tijela koje je dodijelilo koncesiju, te na nasljednika, koji treba podnijeti zahtjev za izmjenu ugovora u roku od tri mjeseca ako hoće produženje koncesije. Za ugovorenu koncesiju plaća se naknada. 74 Pristup WEB servisu Registra koncesija moguć je preko stranica Ministarstva financija (www.mfin.hr) i FINA (www.fina.hr).



5.4.4. Koncesija nekretnina u javnom vlasništvu na zaštićenom području U zaštićenom području u vlasništvu Republike Hrvatske koncesijom se stječe pravo gospodarskog korištenja prirodnih dobara ili pravo obavljanja djelatnosti od interesa za Republiku Hrvatsku, te pravo na izgradnju i korištenje objekata i postrojenja potrebnih za obavljanje tih djelatnosti u zaštićenim područjima i speleološkim objektima na kojima je to dopušteno sukladno tom zakonu. Koncesija se ne može dati u strogom rezervatu, ali Vlada može svojom odlukom odrediti i druga pojedina zaštićena područja, na kojima se ne može dati koncesija. Koncesija se dodjeljuje na temelju provedenoga javnog prikupljanja ponuda. Odluku o dodjeli koncesije donosi Ministarstvo za nacionalne parkove i posebne rezervate, za parkove prirode ako posebnim zakonom nije što drugo određeno i za speleološke objekte, a za druga zaštićena područja odluku o dodjeli koncesije donosi nadležno tijelo županije ili Grada Zagreba uz prethodnu suglasnost Ministarstva. Na osnovi odluke o koncesiji davatelj koncesije i koncesionar sklapaju ugovor o koncesiji u skladu s odlukom o koncesiji, čiji je sadržaj određen u odredbi čl. 138. st. 1. Zakona o zaštiti prirode te utvrđuju visinu naknade za koncesiju. Prava i obveze koncesionara iz ugovora o koncesiji mogu se prenijeti na drugu osobu uz suglasnost davatelja koncesije s tim da važenje koncesije prestaje ako nasljednici odnosno pravni slijednici, u roku od šest mjeseci od dana smrti koncendenta odnosno prestanka pravne osobe, ne zatraže da davatelj koncesije potvrdi tu koncesiju. Ako davatelj koncesije ne potvrdi koncesiju, koncesija se oduzima. Koncesija na zaštićenom području ili speleološkom objektu daje se na rok od četiri do trideset godina. Koncesijsko odobrenje pravnim i fizičkim osobama koje su registrirane za obavljanje obrta može dati Javna ustanova koja upravlja zaštićenim područjem na vrijeme do tri godine za gospodarsko korištenje prirodnih dobara ili obavljanje druge djelatnosti na zaštićenom području. Djelatnosti za koje se može dati koncesijsko odobrenje na zaštićenom području, način izdavanja koncesijskih odobrenja, uvjete i način utvrđivanja visine naknade za njihovo izdavanje, uvjete i način obavljanja djelatnosti za koju se sklapa ugovor o koncesijskom odobrenju utvrđuje Javna ustanova uz suglasnost Ministarstva. Na temelju odluke o koncesijskom odobrenju Javna ustanova i ovlaštenik sklapaju ugovor o koncesijskom odobrenju na koji se na odgovarajući način primjenjuju odredbe o ugovoru o koncesiji. Odluka o koncesijskom odobrenju donosi se na temelju provedenog javnog prikupljanja ponuda ili na zahtjev. UMJESTO ZAKLJUČKA U vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne te područne samouprave značajan je dio nekretnina različite namjene i vrste, koje su posebnim zakonima podvrgnute različitim pravnim režimima. Samo površan pogled na te zakone pokazuje mnoge nepotrebne razlike koje postoje kod uređenja raspolaganja nekretninama u njihovom



vlasništvu i tendenciju uređenja pravnih odnosa u vezi raspolaganja s jedne strane s pozicije javne vlasti, a s druge primjenom općih pravila stvarnog i obveznog prava, što izaziva nedoumice glede primjene propisa. Radi jednakopravnosti svih sudionika u postupku raspolaganja nekretninama u javnom vlasništvu (to se odnosi kako na predstavnike javne vlasti tako i na fizičke i pravne osobe), pravne sigurnosti i konačno efikasnosti raspolaganja, mislim da bi bilo korisno ujednačiti postupke raspolaganja tim nekretninama i nužno donijeti podzakonske propise što su Vlada Republike Hrvatske i druga nadležna tijela prema prijelaznim i završnim odredbama pojedinih zakona već bili dužni učiniti.

prodaja, zakup i koncesije nekretnina u vlasniŠtvu ... · hgk – sektor za trgovinu, dvanaesti...

Documents