programma dag 3 - spryg...• beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt immers...
TRANSCRIPT
Integraal Vastgoedrekenen
DAG 121 september 2016
2
Uw docenten
Docent: André Deleroi MSc MRICS RT REVRICS registered valuer, CIS HypZert (MLV) valuer
Functie: Senior taxateur en adviseur
Docent: Léon van der Wal MScFunctie: Consultant
3
Programma dag 1
7.30 Ontvangst
8:00 Algemene introductie en actualiteiten
9:00 Theorie en rekenbegrippen inclusief casussen
12:30 Lunch
13:00 Vervolg
15.00 Netwerkborrel
4
Aandachtspunten
• Mobiele telefoons stil
• Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen
• Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze
5
LeerdoelenWaar liggen onze ambities
6
Leerdoelen basiskennis vastgoed
• Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt• Weten welke partijen actief zijn en wat zijn de diverse belangen• Weten hoe een waarde tot stand komt• Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering• Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen
kunnen stellen• Bekend raken met actuele ontwikkelingen• Beknopte kennis opdoen over huurcontracten• Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt
immers veelal in grote mate (mede) de waarde• Weten waar je informatie kunt vinden om iets van een pand te
kunnen vinden
7
Introductie vastgoedmarktSpelers
8
Spelers en belangen
Spelers Focus
• Grondeigenaren Sluitende exploitatie
• Ontwikkelaars Marge maken
• Beleggers Rendement maken
• Gebruikers Genot van de zaak
Daarnaast
• Gemeenten
• Provincies
• Adviseurs/taxateurs
• Financiers / Banken
9
Activamarkt vs ruimtemarkt
Lokale en nationale
economie
Toekomst
verwachting
Kapitaal
markt
Cash flow
Marktwaarde
vastgoed
Geëiste
rendement
Aanbod
(eigenaren die
verkopen)
Vraag
(investeerders
die kopen)
Vraag
(huurders)
Aanbod
(verhuurders)
Huur &
bezetting
Ontwikkelmarkt
Indien ja
Toevoeging
aan
voorraad
Is ontwikkeling
winstgevend?
Stichtingskosten
incl grond
Activamarkt
Ruimtemarkt
10
Introductie vastgoedmarktSectoren
11
Sectoren
• Residentieel vastgoed• Koop• Huur• Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi’s• Woonconcepten (studenthotel, Friends-concept etc.)
• Commercieel kantoren• Commercieel retail• Commercieel bedrijfspanden• Commercieel logistiek• Commercieel recreatief• Commercieel parkeren• Commercieel specials (hotels, (lucht)havens ed.)
12
De cyclus van vastgoed
13
Algemene introductie en actualiteiten
14
De nieuwskoppen in onze ‘eigen’ media
15
Maar ook in de landelijke media
16
Nog even de crisis
17
Vastgoedmarkt na de crisis
• Warner Bros. economics: Road Runner
Bron: ROZ/IPD (eigen bewerking)
18
Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie
Grondopbrengsten
Verkoopopbrengsten
Huuropbrengsten
Tijdelijke verhuuropbrengsten
Erfpacht-, haven- kadegelden
Direct Indirect
financieel of maatschappelijk
Kosten
Opbrengsten
Verwerving/inbreng
Bouw- en woonrijpmaakkosten
Plankosten
Kosten (tijdelijk) beheer
Werkgelegenheid
Energie, water en afval
Parkeerinkomsten
Detailhandelsomzet
Woningwaarde (OZB)
Veiligheid
Sociale cohesie
Uitkeringen
Zorgkosten
Infrastructuur/mobiliteit
Politie-inzet
Fysieke en sociale beheerkosten
19
Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector…
20
Vastgoed rekenen en waarderenDe basis principes
21
Vastgoed rekenen
• Alles heeft waarde
• Value, worth or price
• Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie
• Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt Alles wat verder nog de ‘waarde’ bepaalt
22
De vastgoedketen en rekenmethodieken
23
Waarderingsmethodieken
• Comparatief
• Direct
• Regressie (hedonisch)
• Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering)
• Bruto aanvangsrendement (BAR)
• Netto aanvangsrendement (NAR)
• Discounted Cash Flow methode (DCF)
• Residuele methode
24
Comparatieve methode
25
WaarderingsmethodiekenComparatief
26
WaarderingsmethodiekenComparatief
27
Kapitalisatie methode
28
WaarderingsmethodiekenKapitalisatie methode
• Bij regulier commercieel vastgoed meest gebruikt
• Ook bij beleggershuurwoningen veel gebruikt
• Niet transparant
• Veel correcties nodig op afwijkingen van standaard
• Banken zijn er gek op, net als buitenlandse partijen.
29
DefinitiesBAR
Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen.
Totale investering:
• koopsom +
• kosten koper +
• achterstallig onderhoud +
• CW (markthuur – contracthuur) +
• CW leegstand +
• CW erfpacht +
30
Waardemethodiek:Bruto Aanvangsrendement (BAR)
B e l e g g i n g s w a a r d e
?
H u u r
E x p l o i t a t i e k o s t e n
G r o o t
o n d e r h o u d
R e s t w a a r d e
Tijd
Kasstroom eerste jaar
B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = k a s s t r o o m ( t = 1 ) / B A R
31
DefinitiesNAR
Het Netto Aanvangs Rendement is een ratio's om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen.
Eerste jaar markthuur – marktconforme exploitatiekosten• NAR =
Totale investering
Typische vraagstelling:
• Wat is de prijs die in de markt voor een object wordt betaald?
32
BAR 8% BAR ?%
100% verhuurd0% aanvangsleegstandcontracthuur = markthuur
geen achterstallig onderhoudkosten koper 7%
100% verhuurd m.u.v. jaar 110% aanvangsleegstandcontracthuur = 80% markthuurna 1e jaar: markthuur = contracthuurachterstallig onderhoud = 10.000kosten koper 7%
koopsom + k.k. = 107.000 koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur – contracthuur) + achterstallig onderhoud = 107.000
33
Waardoor wordt het BAR bepaald?
• Lage BAR kan betekenen:― Laag risicoprofiel
― Strategische locatie met groeipotentieel
― Sterke huurder, langjarig contract
― Verwachte waardegroei
― Eindwaarde overtreft de investering
― Hoge inflatieverwachting en derhalve huurgroei (inflation hedge)
― Gunstige financierbaarheid
• Een hoge BAR kan betekenen:― Hoge risicoverwachting
― Twijfels over de locatie
― Twijfels over de huurder en verhuurbaarheid
― Weinig tot geen waardegroei
― Lage eindwaarde (grondwaarde blijft over, vastgoed is incourant)
― Slechte financierbaarheid
34
Waardemethodiek:BAR uitdagingen
• Gebruik begrip BAR is niet eenduidig
• Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken
• Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet)
• Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON
• BAR zegt niets over leegstand op termijn• Wat als huurovereenkomst verloopt?• Huurder heeft contract van 20 jaar?
• BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling
• BAR zegt niets over onderhoud & beheer
• BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling
Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering
35
Discounted Cashflow methode
36
WaardemethodiekDCF methode
B e l e g g i n g s w a a r d e
?
H u u r
E x p l o i t a t i e k o s t e n
G r o o t
o n d e r h o u d
R e s t w a a r d e
Tijd
B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m
37
WaarderingsmethodiekenDCF methode
Gebaseerd kasstroominschattingen:
• Kasstroomparameters
• Inschatting exploitatiescenario• Verhuurscenario • (Huur)prijsontwikkelingen
• Inschatting discontovoet
• Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR
• Voordelen van een DCF
• Inzicht in kasstroomontwikkeling
• Transparantie aannames
• Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario’s
• Goed te gebruiken bij incourant vastgoed
• Goed te gebruiken voor Financial Engineering
38
Financiële rekenkunde
Centraal staat geld & tijd
Oftewel: de waardeontwikkeling van geld in de tijd
39
Indexeren
Indexeren is het aanpassen van een bepaalde periodiek terugkomend bedrag aan de inflatie
• Soms berust dat op een afspraak:
• Prijsindexatie van de lonen
• Indexatie van pensioenen
• Huurverhoging
• Soms houd je er zelf rekening mee:
• Indexatie van budget onderhoudskosten in de tijd
40
Indexeren
Indexeren = cashflow * (1 + index)^t
41
Oefening: Wereldreis
Stel:
• Je krijgt nu een bonus van € 10.500 (na belasting);
• Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken;
• Een mooie wereldreis kost nu € 11.163,-;
• De inflatie bedraagt structureel naar 1,5% per jaar;
• Je verwacht 2,5% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito);
• Je kunt kosteloos inleggen en opnemen.
Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?
42
Wereldreis
2021
43
DCF methodiek
• In feite wordt bepaald wat ‘iemand’ nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis.
• Naast de DCF is het aan te bevelen ook een BAR- en NAR-waardering te maken
• DCF methodiek geeft inzicht in kasstromen en kan risico’s kwantificeren en zichtbaar maken. Vaststellen van de discontovoet is bijzonder lastig en discutabel. Het hangt immers altijd samen met wat het risico is dat in de kasstromen is opgenomen versus wat in de discontovoet zit. Hier zit veel discussie en ruis op de lijn.
• Vandaar altijd toetsen met BAR en NAR
44
Financiële rekenkunde (eindwaardeberekening)
jaar storting rente saldo
0 1.000 - 1.000
1 - 60 1.060
2 - 64 1.124
3 - 67 1.191
4 - 71 1.262
5 - 76 1.338
saldot = storting x (1 + rente)^t
Voorbeeld: Planeconomie eindwaardeberekening
45
Financiële rekenkunde (contante waarde berekening)
jaar cashflow cw
0 - -
1 - -
2 - -
3 - -
4 - -
5 1.338 1.000
contante waarde = cashflow / (1 + rente)^t
46
Toekomst en heden
To e ko m st i g ka p i t a a l = >
C o n t a n t e w a a rd e = >
E W t = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t
C W t = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t
€100,- €104,- €108,16 €112,50 etc
€112.50 €108,16 €104,- €100,-
47
RekencasusKantoorbelegging
48
RekencasusKantoorbelegging
Vragen:
(1) Wat is de beleggingswaarde van deze woning?
(2) Wat is het BAR van deze woning?
BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR)
Uitgangspunten
BVO 160 m2
GBO 125 m2
Huurprijs 1.125€ per maand
Onderhoud 1.200€ per jaar
OZB 0,096% van de WOZ waarde
Waterschap 173€ per jaar
Verzekering 300€ per jaar
Beheer 300€ per jaar
Inflatie 2,00%
Huurstijging tov inflatie 0,00%
WACC (=IRR-eis) 6,75%
Waarde als koopwoning 280.000 von
Kosten koper 3,00%
Exploitatieperiode 25 jaar
49
DCF-berekening Internal Rate of Return (IRR)
Typische vraagstelling bij discontovoet als input:
• Wat is de waarde van een toekomstige kasstroom gegeven mijn discontovoet?
• Welke kostprijsdekkende huur moet ik vragen om aan mijn rendementseis te voldoen?
Typische vraagstelling bij discontovoet als output:
• Is de IRR van een beleggingsvoorstel hoger dan mijn gewenste rendement?
• Effecten van ‘hold and sell’
• Financial Engineering vraagstukken
50
Rendementseis (discontovoet)
• Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs.
• De rendementseis (= rentepercentage) is ‘input’ in de berekening van de contante waarden van kasstromen
• De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.
51
DCF-berekening (IRR)
• Definitie: De Internal Rate of Return is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering.
• Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0
• De IRR is een resultante (‘output’) van de bekende of geraamde kasstromen!
52
Residuele methode
53
WaarderingsmethodiekenResiduele methode
Waarde te realiseren vastgoed (100)
Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70)
Grond (30)
Waarde te realiseren vastgoed (100)
Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100)
Waarde te realiseren vastgoed (100)
Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130)
Grond (-30)
Grond (0)
0
Grondquote (30%)
Grondquote (0%)
Grondquote (-30%)
54
WaarderingsmethodiekenResiduele methode
De residuele rekensom
Opbrengst 200.000
Bouwkosten 120.000
Overige kosten 30.000
Resteert 50.000
55
Stichtingskostenopzet
Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt:
• Bouwkosten
• Bijkomende kosten
• Algemene kosten
• Winst & risico
• Rentekosten
• BTW
• Hoe omgaan met grondkosten
56
Merk op: Marge (winst) op het einde van het project
Cash flow projectontwikkelaarBeleggingsgvastgoed
marge
oplevering
nu start bouw
grondkosten
57
Cash flow projectontwikkelaar Koopwoningen
Nu Start bouw
Oplevering
Afname grond
1ste termijn koper
2de termijn aannemer
2de termijn koper
3de termijn aannemer
3de termijn koper
4de termijn aannemer
4de termijn koper
5de termijn aannemer
5de termijn koper
Conclusie:
- Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw
- Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten
58
WaarderingsmethodiekenResidueel (m.n. grond / overtollig vastgoed)
59
Casus Residuele grondwaardeberekening
(1) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als huurwoning?
(2) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als koopwoning?
Beleggers huurwoning Koopwoning
Beleggingswaarde 235.547€ VON-prijs 280.000€
Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO Bouwkosten 700€ excl. BTW per m² BVO
Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten
Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende kosten
Winst & Risico 3,00% over ontwikkelomzet excl. BTW Winst & Risico 6,00% over ontwikkelomzet excl. BTW
Rente tijdens de bouw 5,25% Rente tijdens de bouw 5,25%
Bouwperiode 8 maanden Bouwperiode 8 maanden
60
Samenvatting
61
Het vastgoed proces en de rekenmethodieken
62
Het vastgoed proces en de rekenmethodieken
(residuele) grondwaarde berekeningen
(bouwrijp)
DCF-berekeningen
BAR / NAR berekeningen
Tijd
ProjectontwikkelingGrondexploitatie Beleggingsfase
(residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat)
63
Verdieping
64
Rendement
65
Rendement
• R = Rendement
• O = Opbrengst
• K = Kapitaal
Rt =
Formule Rendement
O t
K t -1
66
Rendement
• R = Rendement in jaar t
• K = Kapitaal in jaar t
• I = Inkomsten eind jaar t
• U = Uitgaven begin jaar t
Formule Rendement
Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling
Rt = It - Ut + Kt - Kt-1
Kt-1
67
Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Investering -15.200.000
Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349
Verkoop 16.757.349
Gerealiseerde waardemutaties 335.147
Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT
Directe kasstroom
Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568
Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908
Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT
Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%
Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%
Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807
TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%
Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009
IRR 7,38%
Total Rate of Return (TRR)
Directe opbrengsten
Indirecte opbrengsten
Hoe bereken je IRR, TRR?
68
Financiering
69
Motieven voor financieringLiquiditeitsbehoefte
• Vastgoed aankopen
• Grond aankopen
• Locatie met tijdelijke exploitatie
• Investeringen in groot onderhoud
• Renovatie
• Subsidie volgt later
• Planontwikkeling
70
Redenen om vreemd te financieren
1. Hefbomen
2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen
3. Participatiegraad verlagen
4. Risicobeperking / risicospreiding
5. Verhandelbaarheid verhogen
6. Disciplinerende werking
71
Casus Financiering
Indirecte kasstroom 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Investering -15.200.000
Marktwaarde 15.200.000 15.504.000 15.339.658 16.106.640 16.428.773 16.422.202 16.757.349
Verkoop 16.757.349
Gerealiseerde waardemutaties 335.147
Ongerealiseerde waardemutatie 304.000 -164.342 766.982 322.133 -6.571 INDIRECT
Directe kasstroom
Bruto huuropbrengsten 1.064.000 712.000 1.100.483 1.119.192 1.138.218 1.157.568
Exploitatiekosten -127.680 -129.851 -132.058 -134.303 -136.586 -138.908
Opbrengsten uit vastgoedbelegging 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 1.018.660 DIRECT
Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20%
Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04%
Geconsolideerd beleggingsresultaat 1.240.320 417.807 1.735.407 1.307.022 995.061 1.353.807
TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24%
Netto kasstroom -15.200.000 936.320 582.149 968.425 984.889 1.001.632 17.776.009
IRR 7,38%
72
Hefbomen
• De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?)
• Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren?
• Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen
• En verhoog je het rendement op eigen vermogen
• Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde)
• Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.
73
HefbomenPrincipe op basis van kasstromen
Investering
Netto kasstroom
Lening
Storting EV
Rente en aflossing
Dividend
Kasstroom project
Kasstroom Financiering (VV)
Kasstroom eigen vermogen (EV)
74
Hefboom 60% VV
LTV 1-LTV
rEVrVV
rproject
LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen
75
Hefboom 80%
LTV 1-LTV
rEVrVV
rproject
LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen
76
Cash flow waterfall
Kasstroom project
Senior Debt Service
1e achtergestelde lening
2e achtergestelde lening
Kasstroom EV
77
Senior lening
Achtergestelde lening
Participatie lening
Preferente aandelen
Eigen vermogen
Mezzanine
FinancieringslegoVoorbeeld mezzanine kapitaalstructuur
78
Vragen?
79
Docent
André Deleroi MSc MRICS RT REV, senior taxateur en consultant
E-mail: [email protected]
M: +31(0)6 270 660 47
Beurs-WTC - Beursplein 37
P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam
T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation
2003 – heden : Fakton
• financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken
• Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets
• Expert van parkeervraagstukken
1998 – 2003 : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur
80
Docent
Léon van der Wal MSc, consultant
E-mail: [email protected]
M: +31(0)6 256 393 56
Beurs-WTC - Beursplein 37
P.O. Box 30188 - 3001 DD Rotterdam
T: +31(0)10 300 6000 - www.fakton.nl/valuation
2015 – heden : Fakton, consultant
• financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken
• taxaties ontwikkelingslocaties
2014 – 2015: SENS Real Estate, Assistant Project Manager