PROJEKAT

OMLADINSKOG STADIONA

U BEOGRADU

INFRASTRUKTURA I INVESTICIONI PRIHODI

Omladinski stadion je izgrađen 1957. godine. Od tada do danas, OFK

Beograd je zajedno sa ostalim klubovima sportskog društva jedini korisnik

ovog objekta. Formalni vlasnik stadiona je Republika Srbija, a korisnik Grad

Beograd. Grad Beograd je pravo korišćenja prenosio svojim odlukama na

Sportsko društvo i OFK Beograd, na periode od po 15 godina, a to pravo

korišćenja je isteklo u aprilu 2009 godine. S obzirom da se u međuvremenu

promenio Zakon, i ta pravna kategorija- prenos prava korišćenja sa pravom

raspolaganja više ne postoji, postavlja se pitanje: ko je suštinski vlasnik

stadiona, ko je u obavezi da održava objekat, ulaže u njega, rekonstruiše

isti, i dovede ga na nivo standarda koje propisuje FIFA i UEFA. Uz sve to,

imamo i jednu otežavajuću okolnost, a to je da je stadion napravljen na

klizištu, a bez odgovarajućih temelja i šipova, i zapadna i južna tribina su

toliko devastirane da nisu za bezbednu upotrebu.

U današnje vreme, kada se čitav svet suočava sa velikom ekonomskom krizom,

nerealno je očekivati da će sama država snositi troškove izgradnje i održavanja

sportskih objekata. Ipak, s obzirom na situaciju u kojoj se nalazi Omladinski stadion,

svesni smo da rešenje moramo tražiti.

• Problemi koji danas postoje u oblasti infrastrukture sportskih

objekata, a koji se dobrim delom odnose i na Omladinski stadion,

mogu se svrstati u sledeće dve kategorije:

Problemi ekonomske i političke prirode

Problemi pravne prirode

Problemi ekonomske i političke prirode

1. Sportski klubovi danas nisu u mogućnosti da izmiruju ni svoje tekuće

troškove iz ostvarenih prihoda, a još manje da iz tih prihoda kroz štednju,

finansiraju održavanje i izgradnju sportskih objekata

2. Zbog broja postojećih sportskih klubova i sportskih objekata kojima je

potrebna finansijska pomoć, nije za očekivati da država to čini, jer bi reč

bila o iznosu koji država nije u mogućnosti da odvoji u tu svrhu..

Problemi pravne prirode

1. Imovinska prava na sportskim objektima u najvećem broju slučajeva nisu rešena.

U skladu sa odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji, investitor u

izgradnji po pravilu može biti samo lice koje je ili vlasnik ili nosilac prava

dugoročnog zakupa na zemljištu.

Problem leži upravo u činjenici da sportski klubovi, u najvećem broju slučajeva,

nisu ni vlasnici zemljišta, ni nosioci prava dugoročnog zakupa na zemljištu.

Ukoliko bi banke ili investicioni fondovi, bili zainteresovani da investiraju u

izgradnju navedenih objekata, svakako bi tražili adekvatno obezbeđenje za

novac koji ulažu.

Sportski klubovi ne mogu da stave pod hipoteku sportske objekte, na kojima

nemaju pravo svojine već koje samo koriste.

Takođe, stavljanje hipoteke na sportskim objektima u svojini lokalne

Samouprave, nije moguće prema propisima koji regulišu javnu svojinu

i zaduživanje lokalnih samouprava.

Zaključak je da nerešeni imovinsko-pravni odnosi na sportskim objektima u

mnogome otežavaju izgradnju novih ili rekonstrukciju postojećih sportskih

objekata i to kako u administrativnom smislu (postupku pribavljanja

građevinske dozvole), tako i u finansijskom smislu (pribavljanje finansijskih

sredstava).

2. Nepostojanje zakonske regulative koja na integralan način rešava pitanje imovine sportskih klubova

• Zakonom o sportu iz 2011. godine precizirano je kako sportsko udruženje

može sticati imovinu i za koje svrhe se imovina sportskog udruženja može

koristiti.

• Ipak Zakon o sportu nije predvideo jasan mehanizam za rešavanje

imovinskih odnosa na postojećim sportskim objektima.

Zakon o javnoj svojini

Zakon o javnoj svojini iz 2011. godine sadrži pravila kojima se preciziraju

uslovi i postupak za raspolaganje nepokretnostima u svojini lokalnih samouprava.

Zakon predviđa da se nepokretnosti od lokalne samouprave po pravilu stiču

po tržišnoj vrednosti, u postupku javnog nadmetanja, odnosno prikupljanjem

pisanih ponuda.

Problem predstavlja utvrđivanje tržišne vrednosti nekog sportskog objekta kao

što je fudbalski stadion, i to pre svega zbog činjenice da se ovakvim objektima do

danas nije prometovalo.

Problem predstavlja i to što zakon dozvoljava da se u postupak sticanja prava

svojine na sportskim objektima, mogu uključiti, ne samo sportski klubovi koji su

koristili taj stadion, nego i sva treća lica koja su zainteresovana.

Zakon o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama

Zakon o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama iz 2011. godine

predstavlja u ovom momentu najprimereniji pravni okvir za izgradnju

novih ili rekonstrukciju postojećih sportskih objekata.

Ovaj Zakon otvara prostor za fleksibilnije rešavanje svih prethodno

navedenih problema, i to u dogovoru i partnerstvu sa lokalnom

Samoupravom, kao nosiocem prava svojine na sportskim objektima.

Prednosti Zakona o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama

Jedan od načina za realizaciju projekta javno privatnog partnerstva je

osnivanje zajedničkog društva od strane lokalne samouprave i

sportskog kluba („Društvo za posebne namene“) na koje bi lokalna

samouprava prenela vlasnička prava na sportskom objektu.

Izgradnja bi bila olakšana tako što bi sve dozvole za izgradnju bile

izdavane na ime Društva za posebne namene.

Finansiranje izgradnje bilo bi olakšano jer bi finansijeru (banci ili investicionom

fondu) mogla da se ponude različita obezbeđenja za njegovo ulaganje:

• da bude partner u projektu, odnosno da bude jedan od članova Društva za

posebne namene

• da ima zalogu na pojedinim pravima privatnog partnera

• da ima zalogu na sportskom objektu i sl.

Realizacijom projekta bi bili zadovoljeni interesi svih partnera u projektu, pri

čemu bi interes sportskih klubova pre svega bio dobijanje modernih sportskih

objekata, interes javnog partnera bi bio unapređenje sporta kao delatnosti od

posebnog značaja za Republiku Srbiju, dok bi svi učesnici u projektu imali pravo na

učešće u profitu ostvarenom realizacijom projekta javno privatnog partnerstva.

Mane Zakona o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama

Rok na koji se zaključuje javni ugovor ne može biti duži od 50 godina i ovaj rok

se po pravilu ne može produžiti.

Procedura za zaključenje javnih ugovora je teoretski komplikovana a u praksi

netestirana i nerazrađena.

Konkretno, što se tiče Omladinskog stadiona, stav Grada za sada je, da ne

namerava u narednom periodu da ulaže u fudbalske stadione, ali da je

raspoložen da dozvoli OFK Beogradu mogućnost iznalaženja rešenja kojim bi

sve strane bile zadovoljne.

Osnovno pitanje je ima li smisla započinjati rekonstrukciju, ili je Omladinski

stadion već toliko dotrajao da bi bilo isplativije izgraditi potpuno novi?

Mišljenja sam, da treba izgraditi novi stadion, pre svega jer je ovaj izgrađen

davno, na lošim temeljima, i imajući u vidu da se zapadna i južna tribina nalaze

na klizištu a bez neophodno urađenih šipova.

Izgradnja Omladinskog stadiona od interesa je za sve – za državu koja će

uposliti građevinsku operativu i ubirati poreze; za Beograd koji će urbanistički

rešiti jedan deo grada, dobiti vlasništvo nad jednim delom novoizgrađenog

objekta i otvoriti nova radna mesta; i za građane, koji će dobiti novo mesto na

kojem mogu provesti kvalitetno vreme sa svojom porodicom i prijateljima.

Naravno, sigurni smo da kada rešimo sve ovo o čemu sam govorio do

sada, dolazi najteži deo posla- pronalaženje investitora. Svesni smo da je

velika svetska ekonomska kriza, da zainteresovanih investitora ima sve manje,

a i da naša zemlja nije baš preterano primamljiva za strane investitore.

Međutim, naš deo posla je da pokušamo da im jasnim pravnim rešenjima

napravimo takav ambijent da oni budu sigurni za svoja uložena sredstva. Ipak,

nemoguće je pronaći finansijska sredstva za izgradnju samo sportskog

objekta, bez komercijalnih sadržaja. Objekti moraju biti multifunkcionalni.

Fudbalski klub u Srbiji ima godišnje 30 utakmica u prvenstvu, i 3-4 u kupu.

Ako znamo da polovinu tih utakmica klub igra u gostima, dolazimo do činjenice

da je stadion uposlen samo 17-18, a neiskorišćen 350 dana u godini.

Jasna je neisplativost izgradnje takvih sportskih objekata.

Osim toga, neophodno je napraviti i detaljnu analizu, šta je potrebno od

komercijalnih sadržaja u određenom delu grada, da bi investitori pronašli svoj

poslovni interes u izgradnji tih sadržaja uz sportske objekte. Da li će to biti tržni

centri, multipleks bioskopi, hoteli, zabavni parkovi, apartmani ili neki drugi

sadržaji, to treba odlučiti na osnovu pravilne poslovne analize.

Za sve ovo o čemu sam govorio, preduslov je da se reše imovinsko-pravni

odnosi na postojećim sportskim objektima.

Da li će to biti učinjeno kroz postupak sticanja svojine na osnovu zakona o

javnoj svojini, ili kroz model javno-privatnog partnerstva, ostaje dilema,

ali treba što pre krenuti ka konačnom pravnom rešenju i pronalaženju

investitora koji bi prepoznao svoj poslovni interes kroz izgradnju novog

multifunkcionalnog objekta.