2007-2012

Анализ на пазара на недвижими имоти в България

Настоящият анализ на състояните на пазара за недвижими

имоти е изготвен от ХЕЛАКС ЕООД , дружество специализирано

в осъществяването на пазарни проучвания и изготвянето на

анализи с цел подпомагането на инвеститори за вземането

на обосновани и печеливши дългосрочни решения.

страница 4 Характеристики и тенденции в развитието на пазара за имоти в България

страница 9 Съотношение със световни тенденции на пазарите за недвижими имоти

страница 11 Развитие на пазара за недвижими имоти - 2007 г.

страница 16 Развитие на пазара за недвижими имоти - 2008 г.

страница 30 Развитие на пазара за недвижими имоти - 2009 г.

страница 48 Развитие на пазара за недвижими имоти - 2010 г.

страница 64 Развитие на пазара за недвижими имоти - 2011 г.

страница 71 Прогнози за развитие на пазара за недвижими имоти-2012-2014

Съдържание

Характеристики и основни тенденции в развитието на пазара на недвижими имоти

Основната тенденция, наблюдавана в началото на периода, е тази на

растеж. След присъединяването на страната към Европейския съюз през 2007

г. са инициирани различни инвестиционни проекти, концентрирани както по

Черноморието, така и в планинските райони и големите градове на страната.

Засиленото строителство от периода се отразява под формата на подем в

почти всички останали сектори на икономиката. Подобно развитие може да

бъде сравнявано единствено с бума на пазара от 2003 г., когато цените на

недвижимите имоти се удвояват. Очакваните прогнози от експертите са за ръст

на пазара с 25 %, с увеличение до 100 % в следващите години. Всичко това се

възприема изключително положително от инвеститорите, в резултат на което

засилено строителство се наблюдава в следните райони:

Черноморския регион;•

планинските курорти;•

София, Пловдив, Варна, Бургас;•

Тенденцията за строежи на курортни селища и други вилни постройки

допълнително усилва интереса на инвеститорите, които възприемат подобни

инвестиции за високо рентабилни. Друг засилващ се тренд, оценен положително

от чуждестранните инвеститори в страната, е интересът към голф игрища.

Тяхната значимост във връзка предлаганите туристически услуги в страната е

оценена високо и от правителството, което подкрепя продължаващите усилия

в тази насока. Така описаните пазарни сили имат за своя последица и ръст на

туристическия пазар в страната - в размер на 22 % в началото на периода.

Характеристики и тенденции

Всяка една от тези тенденции, започнали малко преди присъединяването

на България към Европейския съюз и достигнали пиковата си точка през 2008

г., не остават подминати от краха на световните пазари и световната финансова

криза. В резултат на което ръстът отбелязан през 2007 - 2008 г. няма да бъде

повторен през нито една от последващите 2009, 2010 или 2011 г. Напротив, в

края на 2011 г. за основно опасение може да бъде индентифициран страхът,

че финансовите институции в най-големия собственик на недвижими имоти в

страната.

Независимо от това, модата за инвестиране в недвижими имоти е

непреходна, промените засягат единствено динамиката и спецификите в начина

по който тя се осъществява. Съгласно данни предоставени от Българската агенция

за инвестиции за последните 15 години в страната са били инвестирани около

40 млрд. евро, които за периода 2005 - 2009 г. предимно са били в сферата

на недвижимите имоти. Това обаче следва да бъде отдадено на ненаситения

пазар към новите и модерни имоти, липсващи преди на пазара. Всичко това

бе осъществявано в една макроикономическа обстановка, положително

оценявана както от кредитори, така и от инвеститори, и благоприятстваща

толерантни към риск решения. Подобни показатели на макроикономическата

обстановка неименуемо се отразяват благоприятно и на засилване ръстта на

чуждестранните инвестиции в страната. От този период датират и много голяма

част от мащабните проекти за изграждането на търговски центрове, офиси и

мултифункционални комплекси, разположени както в Черноморския регион,

така и в планинските курорти. Предвид големия размер на инвестициите (някои

от тях са на стойност над 500 млн. евро), много от тях получават обещание за

държавна подкрепа със сертификат за т.нар. инвеститорски клас. Независимо

от това, редица от тях не биват реализирани в цялост.

В периода 2007 - 2008 г. недвижимите имоти и строителството са едни

от четирите сектора, кoито привличат около 80 % от преките чуждестранни

инвестиции. Тази тенденция се изменя като 2010-2011 г. водещи по инвестиции

сектори са телекомуникационния и енергийния.

По данни от БНБ, 170 млн. евро са били инвестирани именно в “операции

с недвижими имоти, наемодателна дейност и бизнес услуги”, 100 млн. евро

- в строителство, докато преработващата промишленост и енергетиката са

привлекли съответно 510 млн. евро и 279 млн. евро.Така очертаната тенденция

се очаква да продължи и да се засили в следващите години, следвайки темпа

на излизане на света от настоящата икономическа криза.

Долупосочените графики обхващат в голяма степен остновната тенденция,

характерна за анализирания период. която може да бъде синтезирана на кратко

така: от възход към падение.

Съотношение със световните

тенденции на пазара за

недвижими имоти

Началото на периода е белязано от възходящия ръст на Китай - тенденция,

която ще се задълбочи и доразвие в следващите години. Това намира отражение

и в световния ръст на икономиката, белязал началото на периода. За разлика

от Китай, в САЩ не може да бъде отбелязан същия прогрес, независимо от

солидното количество потребление както от страна на домакинствата, така и от

страна на бизнеса. В дъното на така очертаната започваща се стагнация в САЩ

може да бъде поставен сектора на недвижимите имоти. Към всичко това може

да бъде добавен и спадът в износа на суровини и машини - несъответстващ на

търсенето на световно ниво. Тенденциите в Европа обаче имат по-положителен

отенък. Потреблението в Германия е рекордно високо в началото на 2007

г., което неминуемо се отразява и на имотния пазар. Голям разцвет бележи

имотния пазар в Русия, където цените на недвижима собственост продължават

да растат. В централната част на Москва средната цена на новопостроено

жилище достига 17 937 долара за квадратен метър - ръст с 23 % в сравнение

с предходната година. Законът не поставя пречки пред придобиването на

недвижима собственост от чужденци. Не по същия начин стои правната

рамка в Швейцария. Правителството отпуска годишна квота от разрешителни

за чужденци, които не са постоянно пребиваващи в страната. Допълнителни

разрешителни са предвидени и от отделните кантони, всеки от който поставя

своя собствени правила.

Най-големи опции за инвестиции в Швейцария предлага френската

част, с най-либерален - кантона Вод, както и в планинските райони. В обобщение

следва да бъде отбелязано, че Швейцарските имоти са изключението в Европа,

което устоява на драматичното покачване на цените. Плавно покачване на

цените на имоти се наблюдава е в Монако, където сектора с недвижими имоти

отново е във възход. Годишният ръст е с приблизително над 10 % - тенденция,

която се очаква да се запази.

Определено като бум следва да бъде отбелязано развитието на пазара

за недвижими имоти в Обединените Арабски Емирства. Мащабът на

предприетите строителни дейности е придизвикателство за въображението.

Джумейра Палм се очертава като един от най-големите изкуствени островни комплекси. Кеят Дубай,

гигантска извита рамка

около Джумейра Палм,

е по-голяма от Манхатън

и побира 700 хил. души,

в близост до 12 км плаж

и 200 хотела.

През март 2006 г. влиза в сила и разрешението за чужденци относно правото им

да придобиват и да се разпореждат с недвижими имоти в определени квартали

в Дубай. Резултатът е потресаващ - държавата е залята от нови строителни

проекти, особено ттакива за жилища.

Както вече бе отбелязано, подобен възход на пазара за недвижими имоти

се наблюдава и в Китай, където навлизат редица инвестиции от Сингапур, Хонг-

Конг, САЩ и Европа. Скокът в цените на недвижимости е главоломен, като

тези в Шанхай само се показват с 34.5 %. Тук обаче следва да бъдат отнесени

и засилената регулация от страна на държавата, която предвижда спрямо

чужденците, желаещи да закупят имот в страната, изискване да са работили

или учили в Китай минимум за период от 1 г. Придобиването на земя от

чуждестранни компании или физически лица пък е изцяло забранено.

Развитие на пазара за

недвижими имоти - 2007 г.

В рамките на описаната международна обстановка в предходния раздел,

2007 г. може да бъде определена като положителна година за развитието на

българския пазар на недвижими имоти благодарение на засиления интерес от

страна на чуждестранните инвеститори. Oсновният интерес е концентриран към

закупуването на имоти, предимно разположени по Черноморието, планинските

райони и в големите градове. Пазарът на недвижими имоти следва да бъде

определен като абсолютния лидер за българската икономика през 2007

г. с приходи от около 11.6 билиона евро - сума, надвишаваща постигнатите

предходната година 9 билиона евро. Така отбелязания голям приход се дължи

както на завишения брой сделки с недвижими имоти, така и с покачване на

цените на недвижимостите. Тази тенденция намира отражение и в строителния

сектор, който отбелязва прираст от 15 % на годишна база. Подобен бум в тези 2

сектора може да бъде отдаден на редица фактори. Сред тях като водещи обаче

следва да бъдат отбелязани следните 3 тренда, а именно: липсата както на

модерни апартаменти, така и на бизнес сгради, съчетано с присъединяването

на страната към Европейския съюз. Огромното предизвикателство, пред което

е изправен пазарът на недвижими имоти, произтича от нарастващия брой

туристи, необходимстта от развитие на инфраструктурата, както и увеличения

търговски обем. Изправен пред всички тези предизвикателства, започват

да се наблюдават изменения в пазара на недвижими имоти. Развиваното

строителство е ново и модерно, неотстъпващо по качество на някои от най-

добрите строителства по Средиземноморието. Възходящата тенденция може

да бъде най-добре проследена чрез развитието на черноморските комплекси.

• Северното черноморие

От най-слаборазвит регион, в района на Северното черноморие в периода

след 2007 г. се наблюдават едни от най-бързо развиващите се и иновативни

инфраструктурни проекти. Балчик и Каварна стават местата, където са

разположени 3 класни голф игрища, придружени от първокласни апартаментни

комлекси, разположени на първа линия. Като цяло обаче Северният район

остава по-високо профилиран, привличащ класа над средно статистическия

турист. Всичко това е отразено и в по-високото качество на строителството,

характерно за региона, кореспондиращо съответно и на по-високите цени.

Централни Черноморски курорти•

Обхваща региона от Варна до Бургас, към който попадат най-големите,

развити и популярни курорти и справедливо може да бъде определен като

сърцето на летния туризъм в България. Посещаемостта е високо - от около 35

000 туриста седмично, кацащи на летище Варна и Бургас. Районът се развива

интензивно, което намира отражение в бума на строителството, който се

наблюдава.

Южното Черноморие•

Този район е разположен на юг от Бургас до границата на страната.

Увеличеният поток от туристи също оказва положително влияние върху пазара

на недвижими имоти тук, макар и да не се наблюдава същият бум, характерен

за Централните Черноморски курорти. Независимо от това характерна черта за

региона са инвестициите в по-малки смеен тип хотели, които привличат свой

тип аудитория.

В обобщение следва да бъде заключено, че през 2007 г. България оглавява

класацията по бум на търсенето и атрактивност на предлаганите имоти на

Балканите. Периодът справедливо може да бъде определен като ключов за

изграждането на страната на имидж като туристическа локация. Това, което

прави страната толкова атрактивна е предлаганото високо за цената си качество

на недвижимите имоти. Същевременно туристическият поток поддържа

целогодишни високи нива именно поради ключовата география на страната -

през лятото се предлагат атрактивни оферти в Черноморския район, докато

зимните курорти (в частност Банско, Боровец и Пампорово) представят една

алтернатива спрямо Алпите. Всичко това намира отражение в увеличеното

посещение на страната, рефлектиращо върху преките и косвени инвестиции в

страната и съответно в разрасналия се и достигнал своя връх. Общо през 2007

г. са осъществени 325 385 сделки или с 4 % повече от тези за 2006 г. Всичко това

се отразява положително на кредитния рейтинг на страната, който е определен

от агенция Fitch на “БББ”. Интерес представлява и фактът, че България е и

дестинацията избрана от 12 % от търсещите кредитиране за закупуване на

втори дом в друга държава европейци. Това число много се приближава до

14 % процента, отредени на търсещите финансиране граждани на континента,

желаещи да закупят лятна вила / зимна резиденция в рамките на Франция.

Съгласно всички статистики България е и държавата от всички Балкански страни

към който е насочен най-висок инвеститорски интерес. Всичко това естествено

може да бъде обяснено и от простия факт, който Тhe Observer отбелязва, а

именно: “Двустаен апартамент в България може да бъде закупен за 35 000 -

40 000 паунда, за разлика от апартамент със същата големина и качество, но в

Испания, който е на стойност 155 000 паунда. Къщите в България се продават

на цени 3 пъти по-ниски от тези в Англия.”

Всичко това води до растежа на пазара на български имоти, белязан в

началото на периода - една тенденция, която ще бъде задълбочена през 2008.

Развитие на пазара за

недвижими имоти - 2008 г.

2008 г. може справедливо да бъде определена като годината на

очакванията - очакванията, че разрастналата се финансова криза няма да

засегне България, а дори и да я засегне същата бързо ще отмине. Поради тази

причина и през първите 9 месеца от годината не се наблюдават почти никакви

промени на пазара на недвижими имоти. Коренни различия обаче се появяват

последните 3 месеца - критични както за недвижимостите, така и за цялата

икономика на страната. Именно през този период се наблюдава стагнация на

пазара, главно поради забавянията във вземането на решения при купуването /

продаването на имотите. Така бъдещите купувачи, заели изчаквателна позиция,

бързо се превръщат в наематели, а собствениците на имоти очакват с надежда

настъпващата година.

Статистиката сочи обаче, че ръстът на цените на недвижимите имоти средно

за 2008 г. е бил с 26% в сравнение с 2007 г. В периода октомври - декември 2008

г. обаче, възходящата тенденция на пазара се забавя до такава степен, че не

могат да бъдат определени реални актуалните цени на пазара. Независимо

от това може да бъде заключено, че цените на недвижимости от последните

месеци на годината са с 15-20 % по-ниски от тези поддържани първите 9 месеца

на 2008 г. По-високите цени на сключваните сделки могат да бъдат обяснени

с предпочитанието на купувачите към имоти с по-високо качество и стандарт.

Тенденцията да бъдат търсени действително имотите от по-висок клас, успешно

подхваната през 2008 г. продължава и през 2009 г. Отделно от нея обаче през

2008 г. е забелязано увеличено търсене на имоти от най-долния сегмент на

недвижимости.

Основни фактори за повишаване на цените на недвижимото имущество в

България:

а) нарастването на доходите на населението;

б) традиционната практика семейството да има собствено жилище - 96 % от

физическите лица в България притежават свое жилище;

в) гъвкав кредитен пазар;

г) ниските лихвени равнища в световен мащаб предизвикват ръст в цените на

финансовите и реалните активи;

д) стабилен икономически ръст;

е) силно търсене;

ж) и други;

Към така определените тенденции следва да бъде отбелязано, че

към покупката на недвижимости са насочени около 1/3 от преките чужди

инвестиции (ПЧИ). Ако към тях трябва бъдат добавени и средствата за ремонтни

и довършителни работи, се оказва, че именно в имотния сектор се вливат около

половината от всички ПЧИ. Имотите са движещата сила и при кредитирането,

като само за 2007 г. банките са отпуснали 2.2 млрд. лева жилищни заеми.

Именно това обосновава значимостта на сектора - както за хилядите участници

на пазара, така и за икономиката като цяло.

Именно за периода и Световната банка е отредила на България 46 място

по привлекателност на инвестиции - с 2 места пред Румъния, заемаща 48 такова.

Независимо от това осезаемото строителство е довело до осезаем недостиг

на опитна работна ръка. Към него следва да бъдат прибавени и недотам

благоприятните юридически и административни условия, всички от които в

своята цялост водят до така определения резултат.

Не трябва обаче да бъде подминаван с лека ръка и фактът, че така

отчетеният ръст се дължи в голяма степен на фактът, че инвеститорите залагат

предимно на краткосрочни стратегии с цел бърза печалба. Още към този момент

се очертава и тенденцията, която впоследствие ще се доразвие - а именно

пренасочването на инвеститорския интерес към дългосрочните проекти.

Индиции за подобна последващa промяна в тенденциите е и разразилата се

криза, предизвикана от американските ипотеки. Всичко това и предвиждайки,

че едно задълбочаване на кризата неимоверно ще измени пазарните сили,

извежда на преден план въпроса за качеството на строителството. Към 2008

г. обаче вече се наблюдава и изчерпването на потенциала на краткосрочните

стратегии, а именно: купуването, последвано от бързо продаване при печалба

вече не e водещ мотив при инвестирането в недвижими имоти.

Еуфорията от 2007 г. се прехвърля в началото на 2008 г. и намира своето

отражене в редицата мащабни проекти, инициирани в началоото на годината.

Започналата криза, изразяваща се към онзи момент в затегнатите мерки по

отпускане на кредитен ресурс и увеличенте лихвени нива, които на практика се

отразяват в белязания застой на финансиране и спиране на част от проектите.

Отражението на тези тенденции ще бъде разгледано поотделно в отделните

сегменти на сектора “недвижими имоти”, а именно:

• пазар на земя:

Цените на терените отбелязаха ръст през 2008 г., особено за привлекателни

локации. Като се има предвид, че цената на земята обикновено формира до 30%

от стойността на готовото строителство, завишаването спира инвестиционните

намерения и отдръпва потенциалните инвеститори от закупуване или

обезщетяване на терени с изготвен проект на идейна фаза. В края на 2008 г.

се получи голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените

ценови нива, което логично започна да понижава цената на земята. И в

момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при

нелогично високи цени на РЗП и съответно не позволяващи възвръщаемост от

инвестицията в тях. Същевременно исканите обезщетения от собственици на

терени достигнаха до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни

локации в столицата и до 35% в другите градове на страната. Това от своя

страна отдръпна потенциалните инвеститори от закупуване или обезщетяване

на терени с изготвен проект на идейна фаза. Така в края на 2008 се получи

голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива,

което логично започна да понижава цената на земята.

• жилищни имоти:

В жилищния сектор наблюдаваният ценови ръст от 15% за големите градове

през първата половина на годината доведе до съревнования не само сред

потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори кой първи да купи или

да започне да строи. Наложените ограничения при отпускането на ипотечни

кредити през третото тримесечие на годината обаче отдръпна голяма част от

купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране

от банките при покупка на жилища. Същевременно конкуренцията сред

инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране

на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без

необходимата инфраструктура. Понастоящем само в столицата са обявени близо

2,2 милиона кв.м жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици).

Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени

в някои райони и спад до 15% в други. Процентното изменение на цените на

жилища в строеж за 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен

засиленият растеж през първата половина на годината и последващият спад до

15% в други. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008

г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиленият растеж през

първата половина на годината и последващият спад за периода октомври –

декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар

и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20–22 % в

цените на жилищни имоти в страната.

Търговски площи•

Ръстът на заплатите и оптимистичните очаквания за доходите доведоха

до бурно развитие на търговските обекти, и по-специално на моловете. От

своя страна развитието на “Витоша”, “Граф Игантиев”, „Раковски”, „Патриарх

Евтимий”, „Солунска”, „Алабин” и превръщането им в първокласни търговски

улици се спира от липсата на места за паркиране и трафика в центъра на града.

В полза на моловете е и това, че напълно покриват международните стандарти

и събират под един покрив най-популярните масови марки.

Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на

наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци на

2008 г. Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон

от 15,00 – 80,00 евро/кв.м за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м за другите

големи градове на страната. Наемите на магазини по основните търговски

улици в големите градове изпреварват нивата от търговските центрове, като се

движат в рамките на 70 – 130 евро/кв.м.

от банките при покупка на жилища. Същевременно конкуренцията сред

инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране

на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без

необходимата инфраструктура. Понастоящем само в столицата са обявени близо

2,2 милиона кв.м жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици).

Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени

в някои райони и спад до 15% в други. Процентното изменение на цените на

жилища в строеж за 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен

засиленият растеж през първата половина на годината и последващият спад до

15% в други. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008

г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиленият растеж през

първата половина на годината и последващият спад за периода октомври –

декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар

и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20–22 % в

цените на жилищни имоти в страната.

Търговски площи•

Ръстът на заплатите и оптимистичните очаквания за доходите доведоха

до бурно развитие на търговските обекти, и по-специално на моловете. От

своя страна развитието на “Витоша”, “Граф Игантиев”, „Раковски”, „Патриарх

Евтимий”, „Солунска”, „Алабин” и превръщането им в първокласни търговски

улици се спира от липсата на места за паркиране и трафика в центъра на града.

В полза на моловете е и това, че напълно покриват международните стандарти

и събират под един покрив най-популярните масови марки.

Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на

наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци на

2008 г. Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон

от 15,00 – 80,00 евро/кв.м за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м за другите

големи градове на страната. Наемите на магазини по основните търговски

улици в големите градове изпреварват нивата от търговските центрове, като се

движат в рамките на 70 – 130 евро/кв.м.

Само през 2006 г. бяха открити три мола – Mall of Sofia (35 000 кв. м), City

Center Sofia (20 000 кв. м) и Sky City Center (15 000 кв. м). И в момента в ход са

няколко мащабни проекта - Carrefour Mall (60 000 кв. м), България мол, който

предстои да бъде завършен през следващата година (50 000 кв. м), „Сердика

център” (85 000 кв. м), Olympian Mall на бул. „Европа” (45 000 кв. м).

Задават се и още по-мащабни здания. Ако всички те бъдат осъществени,

площта на търговските центрове ще бъде очетворена. Според изчисленията на

УниКредит това означава, че, ако към момента на глава от населението се пада

търговска площ от 0.07 кв. м., след завършването на проектите този показател

ще достигне 0.3 кв. м.

През 2008 г. отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други

градове на страната след столицата – мол „Варна” и Парк мол в Стара Загора.

Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0–7,5%.

Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно

постижими в края на 2008 г. В строеж в страната към момента са били 17 мола и

още 15 сравнително големи търговски центъра, като се очаква със завършването

им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м нови търговски площи. Отражението

на кризата се прояви в посока постепенно намаляване на наемите предвид

по-ниската покупателна активност в последните месеци на 2008 г. Наемните

нива в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00 – 80,00

евро/кв.м за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м за другите големи градове

на страната. Наемите на магазини по основните търговски улици в големите

градове изпреварват нивата от търговските центрове, като се движат в рамките

на 70 – 130 евро/кв.м. Успехът на първите обаче не е задължителен и за всички

последващи и бързо стана ясно, че пазарът на търговски площи в България

няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към

настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и

търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля

1,02 милиона кв.м. (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от

над 10 000 кв.м.). Отпадането на много проекти обаче направи добра услуга на

пазара на търговски площи, тъй като далеч по-сериозен проблем щеше да е

осъществяването на всички първоначално замислени обекти и настъпване на

свръхпредлагане в този сегмент още преди концепцията за мол да е успяла да

се развие в страната и да се наложи сред българските потребители. В сектора

инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на Мол

Варна от шотландската Милър Груп, на Карфур Мол на бул. Цариградско шосе

от гръцката Асос Кепитъл, както и придобиването на Сити Център София от

фонда Heitman European Property Partners. Доходността от търговски площи за

2008 г. се движеше около 7,0 – 7,5%, но трябва да се отчете, че сделките бяха

договорени през 2007 и началото на 2008 година. Последните индикации на

пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008. В

строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски

центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв.м.), като се очаква със завършването

им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м. нови търговски площи. На идейна

фаза са още 750 хиляди кв.м. търговски площи - т.е. още 25 обекта, най-

голям брой от които в София, Варна и Бургас. По отношение на наемните нива

първата половина на годината беше успешна и се наблюдаваше стабилен ръст

поради засиления интерес от страна на местни и международни търговски

марки. Отражението на кризата се прояви в посока постепенно намаляване

на наемите предвид по-ниската покупателна активност в последните месеци

на 2008 г. Тепърва предстои установяването на защитимите наемни нива във

всички градове, в които функционират или предстои изграждането на молове.

Наемните нива в търговските центрове варират в широкия диапазон от 15,00

– 80,00 евро/кв.м. за столицата и 10,00 – 60,00 евро/кв.м. за другите големи

градове на страната, като конкретните стойности се определят от редица

 

фактори като локация, големина

на помещенията, типа на

наемателя и др. Наемите на

магазини по основните търговски

улици в големите градове за

момента изпреварват нивата от

търговските центрове, като се

движат в рамките на 70 – 130

евро/кв.м.

офис площи•

Предвиждането през 2008 г. е увеличаване в следващите три години на

количеството офис площи. Около 450 хил. кв. м. офисни площи са ефективно

започнати през периода, като по-голяма част от тях ще бъдат завършени в

периода 2008-2011 г. Повечето от новите офис сгради се намират около големи

булеварди. Все по-атрактивни за такъв тип строителство стават и парцелите

около летището. Развитието на офис строителството в централната градска

част, където са най-високите наеми, се спъва от затрудненото придвижване и

липсата на подходящи терени.

Динамично се развива строителството на офис сгради и в другите големи

градове като Пловдив, Варна и Бургас. Цените за наем там обаче са около 30 на

сто по-ниски в сравнение с тези в София.

Двигател на търсенето на офис площи са големите международни

компании, които вече присъстват на пазара, но искат да разширят или преместят

офисите си на по-атрактивни локации. Все по-активни на пазара стават и по-

малките български фирми, чиито мащаби вече позволяват да изнесат офисите

си от апартаментите, ползвани досега за бизнес и да потърсят по-модерни

работни места.

Като цяло обаче в последните години доходността от строителството

на офис площи пада. Преди години печалбата от вложенията в офис сгради е

била около 10%, докато в момента е около 7%. Още през тази година обаче се

очертва тенденцията доходността да продължи да пада, като едновременно

с това ще се увеличава значението на качеството на строителството. В този

смисъл няма как да не бъде отбелязан и спада както в отдаването под наем,

така и по отношение на продажбите. Сделките с офиси представляват едва 6–7

% от извършените през годината транзакции с недвижими имоти. До известна

степен липсата на големи инвестиционни продажби се обяснява с факта, че през

2008 г. бяха завършени едва 3–4 по-големи офис проекта, сред които София

Бизнес Център с отдаваема площ от 23 600 кв.м, Авто Юнион Ццентър – 9 400

кв.м, „Екс Ес Тауър” – 5440 кв.м.

Общата площ на усвоените през годината офиси се изчислява на отдаваема

площ от 23 600 кв.м, Авто Юнион Ццентър – 9 400 кв.м, „Екс Ес Тауър” – 5440

кв.м. Общата площ на усвоените през годината офиси се изчислява на около 140

хиляди кв.м, като в тази стойност се включват както наетите, така и продадените

офис площи. На практика това е спад от 15% спрямо данните за 2007 г. - 165 000

кв.м. Наемните нива в много райони значително се понижиха в последните

месеци до 11,00–13,00 евро/кв.м.

И при този сегмент, както и при търговските площи, се наблюдава

повишаване на процента на доходност спрямо края на 2007 г., когато Лендмарк

България беше продадено при доходност между 7% и 8% за различните имоти

в портфолиото. През 2008г. нямаше достатъчно инвестиционни сделки, които

да дадат яснота за доходността, като според нас минималната постижима

доходност за момента е 8.5%. Понастоящем 721 хиляди кв.м. офис площи са в

строеж само в столицата, като за останалата част от страната тази цифра е 356

хиляди кв.м. Значителен е и броят на отпадналите проекти, най-много от които

в столицата – проекти с предвидена офис площ от близо 850 хиляди кв.м.

 

логистични площи•

Пазарът на логистични площи в най-голяма степен зависи от пазара на

земя и затова през изминалата година претърпя съществени затруднения

при развитието си. Високите цени на парцелите повишиха риска и понижиха

възвръщаемостта на инвестицията, което на практика обезсмисли изграждането

на нови логистични центрове и складови бази. През годината бяха обявени

два мащабни проекта за индустриални паркове – логистичен парк с 538 000

кв.м складови площи край Божурище и един в Пловдив с площ от 80 000 кв.м.

И докато първият проект е все още на идейна фаза, Пловдивският парк към

края на 2008 г. има издадени виза за проектиране и разрешително за строеж

и строителните работи могат да започнат. През лятото на 2008 г. бе открита

първата сграда (А1) от Логистичен парк „Варна”, а в края на есента и Сграда А2

от комплекса получи разрешение за ползване при 100% заетост на площите.

Напредък отбеляза и проектът София Еърпорт Център, в който вече са напълно

отдадени под наем първите две сгради/ Общият обем на усвоените логистични

площи се изчислява на 38 700 кв.м, което е значително по-малко от данните за

2007 г. Наемните нива останаха стабилни през цялата година – с преобладаващи

нива от 4,00–5,50 евро/кв.м за страната и 5,00–6,00 евро/кв.м за столицата, ,

като недостигът на модерни логистични площи даде възможност дори за ръст

на наемите от 10-15% през последните месеци.

Ако трябва да обощим 2008 г. в няколко изречения, то всичко се върти

около финансовата криза в сектора. Има спад в цената на терените, забавяне

на ръста при наемите на търговски площи и понижение на наемните нива

предвид очакване за свито потребление, спад между 15 и 20% в наемните нива

на офисите през последното тримесечие на 2008 г., най-вече за проекти извън

центъра на София, ограничено предлагане в логистичния сектор поради ниската

възвръщаемост от подобни проекти в резултат на завишените цени на парцели.

Плюсовете са в повишаване на доходността във всички сегменти спрямо нивата

от края на 2007 г.

Временното отдръпване на капитали има и оздравителен ефект върху

пазара. Бумът на нови и все по-мащабни проекти през 2007 г. и 2008 г. криеше

сериозната опасност от създаване на ситуация на свръхпредлагане. По този

начин предприетите мерки за ограничаване на финансовата криза под формата

на ограничения и дори откази за финансиране подействаха като естествен

регулатор за стабилизиране на пазара на недвижими имоти в България.

В последните няколко години пазарът на недвижими имоти в България е

изключително динамичен, развива се успешно, като се очаква тази тенденция

да се запази. Засилва се търсенето на жилища и апартаменти в по-големите

градове. Приемането на България в ЕС, добрите икономически перспективи,

благоприятното географско местоположение и миграционните процеси в

страната са сред първостепенните фактори, влияещи на пазара на недвижимите

имоти.

Средната цена на жилищните имоти в България през първите три месеца

на 2008 г. е нараснала с 6,8% по данни на Националния статистически институт

(НСИ). Oт своя страна пък интересът на чуждестранните инвеститори продължава

да е основен двигател за пазара на недвижими имоти, а напоследък все повече

и за икономиката на България. За периода 1998 - 2006 г. към недвижимите

имоти и строителството са били насочени 16% от чуждестранните инвестиции,

класирайки сектора на трето място след производството (25%) и финансовото

посредничество с 21%. През 2007 г. обаче над половината от чуждестранните

капиталовложения са били в секторите недвижими имоти и строителство,

показват данните на Българската народна банка.

С 200 процента са се повишили цените на недвижимите имоти в България

през последните десет години, съгласно данни от Националния статистически

институт (НСИ) и Агенцията по вписванията. От 2000 г. до есента на 2008 г.,

когато кризата удари и България, цените на жилищата са препускали нагоре.

След този период започва спад. Средният ръст на нарастване на цените за тези

десет години за столицата е 171 процента.

Чуждестранните инвестиции в недвижими имоти са се повишили с близо

24 на сто, а ръстът при строителството достига 43%. Общо за 2007 г. преките

чуждестранни инвестиции са над 6 млрд. евро, като в операциите с недвижими

имоти са насочени 2.15 млрд. евро чуждестранни инвестиции, а 0.7 млрд. евро

- в строителството. През 2008 г. резултатите не бележат ръст, а стабилност и

задържне на нивата.

След 6-7 години възход, интересът от страна на външни и местни

инвеститори се очертава спад през първото тримесечие на 2009 г., а преките

инвестиции в сектора със сигурност няма да достигнат нивата от миналата

година. Секторът на недвижимите имоти в България е в период на корекция

на цените и печалбите. Пазарът на ваканционни имоти по Черноморието

и в планинските курорти е в застой, включително и поради изключителното

презастрояване. Същевременно обемът на търговските площи в молове ще

продължи да се увеличава, но по-бавно в сравнение с периода 2006-2008 г.

България все още е привлекателна дестинация за инвестиции, но за

предпазливо инвестиране. Цените в страната са едни от най-ниските в Европа,

особено след спада от 2008 г. Тези в София са около 800 евро, което е едно от

най-ниските нива за европейска столица. Това определя конкурентните позиции

на страната спрямо останалия пазар. Иначе, през предхождащите 10 години

всички пазари преживяха бум, не само българския. Потоците от капитали,

насочени към недвижимите имоти, са в световен план. Българският пазар като

цяло изостава от тенденциите и процесите може би с половин до една година.

Дългосрочните прогнози остават трудни, поради прякото въздействие

върху икономическия живот, които се очаква да имат развитието на кризата по

света.

Развитие на пазара за

недвижими имоти - 2009 г.

Развитието и тенденциите на пазара за недвижими имоти през 2009 г.

може да бъдат обобщени посредством представянето на следните данни,

които красноречиво показват пазарните сили, определящи пазара за периода,

а именно:

• 36% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2008 г.

• 40% спад в броя на реализираните продажби на имоти спрямо 2008 г.

• 23% спад в средните цени на апартаментите в София и 55% годишен спад

в обема на покупко-продажбите в столицата

• 22.5% спад в средните цени на апартаментите във Варна

• 41% спад в средните цени на апартаментите в Банско спрямо 2008 г.

• 40% спад в цените на апартаментите в Слънчев бряг и другите южни морски

курорти

• 53.5% спад в средните цени на продадените селски имоти

72% от желаещите да купят имот в София и Варна търсят такъв за 40 000 •

евро; в Пловдив и Бургас сумата е едва 25 000 евро

пазарът на наеми е обхванат от тотална релокация•

Всичко това е ясен индикатор за продължителния процес на спад в

офертните цени на имотите, съответно сключването на сделки при договаряне на

по-ниски от офертните цени и търсенето само на изгодни оферти. Ограниченото

банковото финансиране и преобладаващите покупки с налични парични

средства са само част от причините за така очертаните тенденции. Към тях

следва да бъдат добавен шокът, преживян от хората, във връзка несигурността

относно доходите им. Като естествен резултат на това се явява отлагането на

покупките на имоти за бъдещ момент, като реализираният спад на приключените

покупко-продажби за 2009 г. е в размер на 40 % спрямо предходната година.

Този процент варира за различните райони - между 30% и 70 % като най-голям

е спадът при ваканционните имоти на морето, в ски курортите, селските имоти

в областите Велико Търново, Монтана, Кърджали и Ямбол.

Въпреки сериозния спад в сделките в ски курортите, Банско успя частично

да възвърне интереса на купувачите през втората половина на годината със

средно 41% по-ниски цени от 2008 г.

Независимо от района и типа на имота, основната тенденция e една и

съща за всички – eдинствено изгодните цени привличат купувачи. Същите

следят отблизо пазара и реагират много бързо при появата на изгодни оферти.

В резултат на това 2009 г. стана първата година от новия век, в която цените на

имотите в България отбелязаха спад и то значителен.

Въз основа всичко това може обосновано да заключим, че през 2009 г.

имотният пазар навлезе в много тежък цикъл на спад в цените на имотите,

какъвто не се е случвал никога за краткия период на съществуването на този

пазар в България. В началото на 2009 г. за 3 месеца пазарът беше тотално

замрял в изчакване на по-добри времена, след което започна поетапен спад

в цените на имотите и това доведе до събуждане на пазара на нива далеч от

познатите от предходни години. Спадът при различните типове имоти беше

различен – при някои, като например имотите в София, спадът се реализира

по-бързо, пазарните процеси протекоха по-динамично и сделки имаше през

цялата година. Докато на други места – например Варна, цените спаднаха

едва през второто полугодие и това доведе до един вял пазар на жилищни

имоти в морската ни столица и активизация едва в последното тримесечие на

годината.

С оглед необходимостта от разглеждането на сегмент по сегмент на

всяка от съставните части на пазара на недвижими имоти, по-долу ще бъдат

представени основните елементи, които общо изграждат понятието “Български

пазар за недвижими имоти”, а именно:

ИМОТИТЕ В СОФИЯ

Пазарът на имоти в столицата показа по-голяма зрялост и гъвкавост от

пазарите в други райони. Средните цени на сключените сделки по тримесечия

бяха:

• 1-во тримесечие – 1050 евро на кв.м.

• 2-ро тримесечие – 1020 евро на кв.м.

• 3-то тримесечие – 945 евро на кв.м.

• 4-то тримесечие – 980 евро на кв.м.

Това показва, че най-голям спад в средните цени на апартаментите в

София имаше през 3-тото тримесечие – юли-септември, когато са сключени и

най-малко сделки. Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има

през 4-тото тримесечие – с около 50% повече от предходното тримесечие.

Това се дължи на реализирани покупки, които са били отлагани през цялата

година и също така на намиране на изгодни цени след по-големия спад през

3-тото тримесечие. В края на годината има леко завишение в средните цени

на закупените апартаменти, тъй като през ноември месец най-активни бяха

купувачите във високия сегмент, които купуваха апартаменти на средни цени

от 1100 евро на кв.м.

Средната цена на продадените през 2009 г. в София апартаменти е 74 500

евро, което е с около 23% по-ниска стойност от средната цена на продадените

през 2008 г. апартаменти – 96 200 евро.

Като цяло отстъплението в София от нивата спрямо 2008ма е 28,17%. Най-

много, с над 30%, са паднали цените в районите с най-голямо надценяване и

най-голям процент панелни жилища - Овча Купел, Надежда, Люлин. Купувачите

не бяха склонни да вложат парите си в панелно жилище при наличието на голям

брой изгодни предложения за покупка на нов, завършен имот. Голям спад

отбелязва и стойността на жилищата в центъра на столицата, където освен

абсолютната висока стойност, проблем се оказаха и замърсяването, шума и

липсата на места за паркиране. Така централните райони отстъпиха мястото си

сред най-предпочитаните локации и най-желани локации на 2009 година бяха

елитните южни райони с много зелени площи и свободни паркоместа. Там и

спадът в цените не бе толкова значителен и заедно с Лозенец останаха малкото

места в столицата, където цената на кв.м. се задържа над 1000 евро.

Предвид това сделките за покупко-продажби на имоти в София са

концентрирани в следните райони: Драгалевци, Лозенец, Младост, Витоша,

широк център. Средните цени на осъществените сделки са близо до средните

за 2008 г. - на нива от около 90 000 евро (при 96 200 евро средна цена за

2008 г.). Това се дължи на факта, че купувачите с налични парични средства се

възползват от спадналите цени на имотите и купуват по-големи и по-престижни

имоти. Има търсене и на апартаменти на цени между 30 000 евро и 50 000 евро,

но тъй като купувачите на такива имоти обикновено не разполагат с парични

средства и разчитат на банково финансиране, сделките в този ценови сегмент

все още са рядкост.

Докато търсенето на имоти в жилищни имоти в София е на добри нива

и клиентите са доста смели в избора и решенията си, покупко-продажбите на

имоти във Варна са на ниски нива от началото на годината. Купувачите с интерес

към Варна са по-колебливи в избора си, а реализираните покупко-продажби са

на цени значително по-ниски от тези през 2008 г. Тогава средната цена беше

по-висока от тази в София - 107 500 евро, докато за първите 3 месеца на 2009

г. средните цени на реализираните сделки във Варна са около 70 000 евро.

Отделна тенденция поддържат жилищните наеми в София

Последно тримесечие на 2008 г.

Октомври - 670 Евро

Ноември - 748 евро

Декември - 650 евро

Първо тримесечие на 2009 г.

Януари - 580 евро

Февруари - 650 евро

Март - 430 евро

Както се вижда, има ръст в средните наемни нива на жилищните имоти

в края на миналата година до ноември. От декември 2008 и през януари 2009

средните цени на реализираните сделки с наеми са се понижили леко, може

би поради усетения в края на годината силен ефект от финансовата криза и

нарастване на сигурността на доходите на наемателите. След леко повишение

на средните наемни нива през февруари следва спад на средните цени на

наемите през март.

В столицата офиси в сгради клас А се отдават вече на по-ниски нива от

тези през 2008 г. Офертните цени сега са между 11 и 17 евро за кв.м. и това

представлява спад от около 15%. Въпреки това обаче, през последните месеци

търсенето на офиси от висок клас е ниско.

Офисите в сгради от по-нисък клас от своя страна се предлагат между 7 и

10 евро на кв. м., като задържат офертните цени от 2008 г. Този тип офиси са

предпочитани от наемателите - това са предимно нови сгради в комуникативни

райони на града. Именно с такива офиси са основната част от сключените

сделки през 2009 г.

Характерно за София, е увеличеното предлагане на офиси едновременно

за под наем и за продажба през последните 3 месеца. Има добри предпоставки

за сключване на изгодни сделки с наеми от страна на фирми, които искат да

сменят досегашните си офиси с нещо по-добро и представително за цена сходна

с тази, която досега са плащали.

В заключение, най-големият български град заема трето място по спад

в целия Стар континент. София отстъпва единствено на Дъблин и Лисабон,

където цените на имотите са паднали съответно с около 26% и 24%. Следващи в

подреждането са Букурещ със спад от над 15%, както и Люксембург, Амстердам,

Прага, Париж, Атина, които бележат по-умерено понижение - между 5% и 10%.

Движението на цените на жилищата в швейцарската столица Берн пък е с

положителен знак - там нивата са скочили с около 10% през 2009 спрямо 2008

година, сочи анализът.

Предвид това и с оглед останалите показатели България заема второ

място в Европа по спад на цените в национален мащаб, показва доклада на

компанията в оценката на този показател. По-съществено е било понижението

единствено в Ирландия, където цените са паднали с над 20% за година. По-

ниски с 5% до 10% са били ценовите нива в Люксембург, Чехия, Франция,

Холандия, Португалия.

ВАРНА

До средата на годината пазарът на покупко-продажби беше замрял и

продажбите представляваха едва 11% от реализираните сделки. Останалите

сделки бяха с наеми. Продажбите до средата на годината бяха с евтини селски

имоти или с изключително луксозни и скъпи апартаменти във Варна и околните

курорти - с цени над 200 000 евро.

През втората половина на 2009 г. пазарът и във Варна се раздвижи поради

това, че продавачите започнаха да намаляват цените на имотите и на пазара се

появиха изгодни оферти. За второто полугодие вече продажбите съставляват

40% от общия обем на сделките в района, като този обем се запазва стабилен

за 2-те полугодия, т.е. продажбите на имоти във Варна нараснаха тройно за

втората половина на 2009 г.

Изключително активни купувачи бяха руските клиенти, които традиционно

харесват Варна и района. Имаше и британски купувачи - предимно на евтини

селски имоти. Българските клиенти предпочетоха да наемат имоти в изчакване

на изгодни сделки.

Средната цена на продадените във Варна апартаменти през 2009 г. е 83

300 евро, което е с 22.5% по-ниско от средните цени през 2008 г. (107 500 евро).

Същевременно се запазва тенденцията средните цени във Варна да са по-

високи от тези в София, а спадът в средните цени и в двата града е съпоставим.

Като цяло отчетеният спад във Варна за 2009 г. е 28%, за който влияние оказа

отливът на чуждестранни купувачи. Близо 40% по-ниски бяха цените в широкия

център на морската ни столица през 2009 в сравнение с 2008 година. Много от

нивата в града паднаха под тези през 2007 г.

Наемните нива на жилищни имоти във Варна от своя страна през

изминалите месеци са се изравнили с наемните нива в София.

Последно тримесечие на 2008 г.

Октомври - 310 Евро

Ноември - 457 евро

Декември - 430 евро

Първо тримесечие на 2009 г.

Януари - 550 евро

Февруари - 600 евро

Март - 470 евро

От своя страна наемните нива на офиси от висок клас във Варна също са

сравними с тези в София - 10-15 дори до 18 евро на кв.м., като тук също важи

тенденцията за спад в търсенето на такъв тип офиси през последните месеци.

Офисите в сгради с по-нисък клас са с наемни нива между 5 и 10 евро на кв.м.

На фона на значително нарасналото предлагане обаче, търсенето е доста вяло,

а и офертните цени не са достигнали справедливите за сегашната икономическа

обстановка стойности.

Характерно и за морската столица е увеличеното отдаване на офиси под

наем, респективно тяхната продажба през последните 3 месеца. Основните

офисни наематели са фирми, искащи да сменят досегашните си офиси с нещо

по-добро и представително за цена сходна с тази, която досега са плащали.

ВАКАНЦИОННИ ИМОТИ

Пазарът на ваканционни имоти през 2009 г. е доста интересен и динамичен.

Факт е, че сделките са спаднали спрямо началото на 2008 г., но динамиката

се поражда от гъвкавостта на строителите и собствениците на такива имоти в

предлаганите от тях оферти и цени. В този пазарен сегмент има много интересни

предложения и вече се осъществяват доста изгодни сделки. Например в Банско

има цени на отлични вече построени и обзаведени апартаменти от 600 евро на

кв. м.

Купувачите през тази година избягват покупките „на зелено”, като 75%

от реализираните сделки с ваканционни имоти са с вече построени и дори

обзаведени апартаменти.

Интересно е да се отбележи, че средните цени на реализираните сделки

през 2009 г. и в този сегмент не се различават много от тези през 2008 г. - 61

000 евро за планинските курорти и 80 000 евро за морските курорти, като обаче

в момента на такива цени се купуват по-атрактивни имоти в по-качествени

комплекси, които представляват и по-добра инвестиция.

През февруари по-търсени са имоти в планинските курорти, докато през

март започва да се усеща увеличение в търсенето на имоти в морските курорти

заради наближаващия летен сезон.

Предвид спецификите обаче на отделните недвижими имоти в зависимост

от това дали се намират в планински или морски курорт, по-долу същите ще

бъдат представени в зависимост от локацията им:

СКИ ИМОТИ

Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. е 38

700 евро, а през 2008 г. е била 66 000 евро – спад от 41% на годишна база.

Това дава идеална възможност вече и за български купувачи да се сдобият с

ваканционни апартаменти на добри цени – средно от около 650 евро на кв.м.

От края на 2009 г. и в Пампорово вече има изгодни оферти на цени от 500

евро на кв.м., докато в Боровец цените не са спаднали с повече от 10-15% до

средно 1400 евро на кв.м. Поради слаб интерес и в двата курорта и липса на

реални сделки през 2009 г., трудно може да се направи съпоставка с нивата от

2008 г.

ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ

Средната цена на закупените апартаменти в южните черноморски курорти

през 2009 г. беше 50 000 евро, докато за 2008 г. беше 82 000 евро – 40% годишен

спад. В района на Слънчев бряг средните цени на продадените през 2009 г.

апартаменти бяха 660 евро на кв.м, а в Свети Влас – около 1000 евро на кв. м.

В Созопол цените останаха по-високи от тези в Слънчев бряг и околностите,

което предопредели и по-слабия интерес. Средните цени на продадените

апартаменти в Созопол през 2009 г. бяха 1100 евро на кв.м.

В Златни пясъци апартаментите в комплекси с уникално местоположение

се продаваха без изменение спрямо 2008 г. – за около 2200 евро на кв.м. Малко

по-далеч от плажа в популярния курорт по северното Черноморие се сключваха

сделки на цени от 700 до 1400 евро на кв.м.

СЕЛСКИ ИМОТИ

За пръв път от години цените на селските имоти започнаха да бележат

спад още в началото на 2009 г., т.е. те много бързо реагираха на промяната в

икономическата обстановка и настъпването на кризата в България.

Селските имоти поддържаха стабилен темп на нарастване на цените през

последните години, като дори през 2008 г. средните им стойности нараснаха с

24% спрямо 2007 г., въпреки намалелите обеми на продажби с 43.5% през 2008

спрямо 2007 г. Но ето че кризата не подмина и този тип имоти и през 2009 г.

техните цени спаднаха с над 50% на годишна база, като ги върнаха на нива от

2004/05 г.

Анализите на ХЕЛАКС ЕООД за 2009 г. посочиха още към края на март

2009, че спадът в средните цени на селските имоти е с 40% спрямо средните

нива за 2008 г, а спадът в обемите на продажби продължи до края на април и

достигна 55% спрямо същия период на 2008 г. Месец май 2009 доведе промяна

в пазара на имоти и активизация поради намалелите цени, като това се отрази и

в сегмента на селските имоти. От месец май до края на август средните цени на

реализираните сделки с недвижими имоти продължиха да спадат и достигнаха

допълнителен спад от 33% спрямо периода 1-4.2009, а обемите от сключени

сделки се повишиха с 35% спрямо същия този период.

За 2009 г. спадът в обемите на продажби на селски имоти е 41% спрямо 2008

г. (след спад от 43.5% за 2008 спрямо 2007 г.) Средните цени на продадените

селски имоти спаднаха от 30 800 евро за 2008 до 14 300 евро за 2009 г., което

представлява спад от 53,5% спрямо средните цени през 2008 г.

Именно ниските цени върнаха и интереса и на купувачите към евтини

селски имоти. Този път обаче не само британци се интересуват от покупка

на селски имоти, а и много българи, руснаци, както и представители на най-

разнообразни националности от цяла Европа и целия свят.

Спадът в средните нива на продадените селски имоти е различен за

отделните региони на страната. Най-голям спад бележат селата около София,

Варна, Бургас, Кърджали, Видин и Монтана – това са региони, в които цените

бяха нараснали значително през последните години. Спад има дори и в района

на Велико Търново, който традиционно е атрактивен за покупки на селски

имоти. Изключение от общата тенденция на спад правят единствено селските

имоти около Пловдив и Стара Загора, чиито спад е доста малък в сравнение с

останалите региони. Това се дължи на факта, че продавачите на имоти в тези

места не бяха склонни да свалят цените на имотите си и това доведе до много

малък обем продажби в тези райони, както и поради факта, че в тези райони

има пазар и за по-качествени и скъпи селски имоти за постоянно живеене.

Средни цени на селските имоти за 2009 г. и спад спрямо 2008 г.

• Софийските села – 19250 евро -35%

• Област Варна и Добрич - 14800 евро -53%

• Област Бургас - 19700 евро -32%

• Област Пловдив – 16200 евро -6%

• Област Ст. Загора - 13500 евро 0%

• Област Видин - 7000 евро -44%

• Област В.Търново - 11525 евро -19%

• Област Ямбол - 12900 евро -21%

• Област Кърджали - 11300 евро -58%

• Област Монтана - 4800 евро -39%

• Област Плевен – 4800 евро -28%

Въз основа на гореизложеното може да бъде определена средна цена на

сключените сделки със селски имоти за 2009 г. от 14 300 евро, което се явява

спад спрямо 2008 г. от -53,5%. Спадът на сключените сделки със селски имоти

за 2009 спрямо 2008 г. от своя страна пък е -41%. Всичко това съотнесено към

средните цени, поддържани от селските имоти през годините, може да бъде

проследено от следната тенденция:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:

• 2004 г. – 11 300 евро

• 2005 г. – 15 450 евро +37%

• 2006 г. – 18 510 евро +20%

• 2007 г. – 24 800 евро +34%

• 2008 г. – 30 800 евро +24%

• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%

На база на така описаната картина на пазара на недвижими имоти в България,

може да бъде изграден следния профил на купувачите на недвижимости на

база националността им. По този критерий 25% от продажбите са осъществени

с български купувачи – те са купували предимно в София, но също така и Варна,

Банско, Пловдив, Слънчев бряг. Оставащите 75% от продажбите са осъществени

с чуждестранни клиенти. Най-многобройната група от тях са британците, които

съставляват 45% от чуждестранните купувачи – през 2009 г., закупувайки

предимно евтини селски имоти. Техният дял нарасна от 30% до 45% след спада

на цените. 25% от чуждестранните купувачи са руснаци и още 5% са други

рускоговорящи клиенти – предимно в морските курорти, но също така и много

активно в Банско. През втората половина на 2009 г. нараства делът на гръцките

клиенти, като за цялата година той е 5% от чуждестранните купувачи – за тях

засега основен интерес представлява Банско, както и някои селски имоти.

Останалите чуждестранни купувачи (общо 20%) са от най-различни страни от

целия свят - Франция, Италия, Малта, Кипър, Словакия, Норвегия, Холандия,

Сирия, ЮАР, ОАЕ, САЩ и много други.

Спадът на цените в по-малките градове не бе толкова осезаем, тъй

като пазар почти липсваше. Кризата оказа своето влияние, като намали до

минимум броя на желаещите да закупят ново жилище, а единичните сделки

не позволяват да се направи точна статистика. В районите, в които въпреки

всичко се реализираха продажби, цените паднаха средно с 20%. Най-силен

традиционно бе спадът във Видин, най-стабилни се оказаха нивата в Сливен и

Ямбол.

На пазара на наеми от друга страна бе регистриран 43% ръст в предлагането,

породен предимно от невъзможността жилищата, закупени с инвестиционна

цел, да бъдат продадени на добри цени. Това даде възможност на наемателите

да търсят предоговаряне на цените на ползваните имоти или да предприемат

преместване. В резултат на понижените цени се оказа възможно вместо в

Люлин клиентът да живее в Борово, Лозенец или в центъра на града. Изгодни

предложения имаше във всички райони на столицата. За кратко през септември

се появи нагласа за ръст на цените, но след като търсенето на студентите намаля,

пазарът се върна на старите нива.

През 2009-та година въпросът за оборота и изтъргуваните обеми

измести този за ценовите нива. Стагнацията от първото тримесечие доведе

до преосмисляне на поведението на всички участници. Когато продавачите,

предприемачите и посредниците възприеха новите условия на пазара и

започнаха да се съобразяват с тях, като ги отразяват и в цените, дойде и горещо

чаканият оптимизъм. През месец май, при новите цени, купувачите се завърнаха

и започнаха да правят огледи. Но през целия период те останаха господари

на пазара – бяха по-осъзнати, по-запознати със ситуацията и до сключване на

сделка прибягваха, когато попаднеха на добро съотношение атрактивна цена-

добра локация-високо качество на имота.

През 2009та година 42% от купувачите са били с пари в брой, а 37% от

продавачите - с финансови проблеми. От друга страна едва 22% от закупените

недвижимости са посредством използван ипотечен кредит. Външното

финансиране бе в изключително малък процент и при новите абсолютни цени

на имотите се движеше около 20 000 евро за покупка на апартаменти.

Имотите, които се предлагаха на малко по-ниски от средните пазарни

цени, се реализираха в рамките на две седмици, докато всички предложения

без коментар на цената, останаха на пазара в рамките на цялата година.

Сделките за имоти ново строителство (задължително след Акт 14) заемаха

36% от общия обем реализирани през годината продажби, а делът на панелните

апартаменти намаля до 12%. Сделките с панелки се сключваха при много ниски

цени и предимно заради тях. Масивното старо строителство и новите жилища,

получили Акт 16 в рамките на годината, бяха най-търсени и най-търгувани.

Младите хора бяха сред най-активните купувачи за периода. Хората между 26

и 35 години сметнаха момента за подходящ да се сдобият със самостоятелност,

като напуснат жилището на родителите си. В същото време много хора на зряла

възраст вложиха спестените си средства в жилище за децата и дори внуците

си.

Пролетта донесе оживление и на пазара на наеми. Много наематели

започнаха да търсят нови и по-атрактивни оферти за по-добри имоти на цени,

близки до плащаните от тях в момента. Тенденциите към ръст на предлагането

се запазиха за дълъг период от време и през септември то продължи да расте,

като атрактивни оферти се появиха във всички райони на столицата, включително

в идеалния център, където апартаментите се използват за офиси. Търсенето

през 2009та година беше най-активно в средния ценови сегмент - между 200-

270 евро на месец. Най-желани се оказаха необзаведените двустайни жилища

в районите с добра инфраструктура.

През годината се увеличи значително броят на отдадените под наем

офиси и магазини в кварталите. Тази тенденция бе резултат на тоталната

релокация на наемателите. Много търговци, които поради спадналите обороти

не могат да си позволят наемите на големите улици, се преместиха в сгради

със смесено предназначение в кварталите. Собствениците на малък бизнес

също предпочетоха да се възползват от новите пазарни условия и да изберат

по-голям апартамент за своя офис или пък да се позиционират на по-добра

локация.

Предприемачите, които можеха да си позволят това, изчакаха няколко

месеца преди да отстъпят в ценовите нива, а скоро след като реализираха

имотите, създаващи им най-големи проблеми, задържаха цените в очакване на

по-добрите времена. Според гилдията на предприемачите жилищата вече се

търгуват на своята себестойност, което обаче не кара купувачите да повярват,

че и през първите месеци на 2010-та цените няма да продължат да падат.

Съмненията се засилват с прогнозите за тежка за икономиката на страната зима

и ръст на безработицата.

Бъдещето на пазара на жилища обаче се държи не от тези две страни, а

от един трети играч – банките. От тяхното поведение през предстоящата 2010

година ще зависи настъпването на трайна стабилност, последвана от ръст след

излизането от кризата или ще станем свидетели на объркване и ниски цени.

Ако през следващата година банките изкарат на пазара придобитите от лоши

кредити имоти и решат да ги реализират бързо, почти независимо от цената,

има риск да станем свидетели на срив. Ако финансиращите институции намерят

механизъм да задържат тези проблемни имоти извън пазара, до пролетта на

новата година при най-търсените и атрактивни жилища предлагането ще се

изчерпа. Двустайни жилища в кварталите с добра инфраструктура, след Акт 16

и с добро изложение и етаж и към момента се появяват рядко и се реализират

в рамките на седмица. Този недостиг ще се задълбочи, а пропастта между

добрите и по-лошите имоти трайно ще се задълбочи.

И към момента пазарът е наситен с оферти за големи жилища, чиято обща

стойност надхвърля значително бюджетите на кандидат купувачите.

Всичко това поставя България на второ място в Европа по спад на цените

в национален мащаб. По-съществено е било понижението единствено в

Ирландия, където цените са паднали с над 20% за година. По-ниски с 5% до 10%

са били ценовите нива в Люксембург, Чехия, Франция, Холандия, Португалия.

Средната цена, на която са се търгували жилищата в страната ни, е била с

около 18% по-ниска през 2009 спрямо предходната 2008 година.

Страната ни е “първенец” в Европа и по отношение на средния престой

на жилищата на имотния пазар. Двойно е скочил периодът, в който даден имот

в България е очаквал своя купувач през 2009 година и вече достига 12 месеца.

Второто място в класацията по този показател заема Италия, като периодът,

в който дадено жилище е престоявало на пазара в апенинската страна, се е

удължил с около 70% през 2009 година спрямо 2008-ма. С приблизително 40%

се е увеличил броят на дните, през които имотите в Холандия и Чехия са били

със статута „продава се”, сочат данните на ERA Европа.

С близо 30% е спаднал броят на сключените през 2009 година сделки в

България в сравнение с 2008 година. Малко над 217 000 транзакции са били

осъществени през цялата минала година, докато през 2008 г. те са били 788

000 сделки.

Обемът на сключените в страната ни транзакции я поставя наред с

Гърция, Румъния и Холандия, където понижението в реализираните обеми е

аналогично. Челната позиция в това подреждане пък заемат Кипър и Ирландия.

Броят на реализираните сделки в островната държава е паднал с близо 50%, а в

Ирландия тази стойност е над 40%. Има държави, които отбелязват ръст в броя

сделки. Това са Турция, която през 2009 година реализира с около 20% повече

сделки в сравнение с 2008 година, и Швеция, която бележи ръст в обема на

транзакциите от приблизително 5%.

В обобщение следва да бъде констатирано, че имотният пазар следва пряко

развитието на икономиката на страната и съответно, когато икономиката започне

да излиза от кризата, тогава и имотният пазар ще започне да се възстановява.

Тъй като голяма част от сделките с имоти се сключват със средства от външни

за страната ни източници – чуждестранни купувачи, българи, които работят

в чужбина и т.н., възстановяването на имотния пазар следва да изпревари с

няколко месеца същинското икономическо възстановяване на страната ни.

На база на това и 2010 г. се очертава като година на корекции в пазарните

цени и малък обем от сделки в качеството му на пазарен механизъм на

саморегулация. Колкото по-бързо се установят пазарни нива на цените на

имотите, толкова по-бързо ще започне да се увеличава обемът на реализираните

покупко-продажби. Възстановяването на пазара ще дойде първо по отношение

на увеличение на броя сделки, предимно качествени имоти в София и Варна, а

едва след това по отношение на нарастване на цените на имотите. За нарастване

през 2010 г. не можем да говорим, а когато това стане, цените ще се увеличават

плавно, съизмеримо с нарастването на БВП на страната.

Накратко казано, през 2010 г. пазарът ще трябва да приключи процеса на

саморегулация и установяване на пазарни цени, след което около средата на

2010 можем да наблюдаваме плавен ръст в реализираните покупко-продажби

на имоти.

Важно е да подчертаем, че не бива да се мисли, че имотният пазар в

България се е сринал. Напротив, той просто е в определена фаза на развитие,

коригират се допуснатите грешки от бързия ръст през последните години, а

тенденциите следват общата икономическа обстановка не само в България, но

и в целия свят. Пазарът в момента е спокоен и дава добри възможности поради

по-разумните цени и по-доброто предлагане на качествени имоти. Всеки, който

има интерес и възможност да закупи имот, може спокойно и информирано да

го направи.

Развитие на пазара за

недвижими имоти - 2010 г.

С края на 2010 г. приключи и първото десетилетие от реалното

съществуване на пазар на имоти в България. Едно динамично десетилетие,

в което станахме свидетели на бум в имотния сектор, последван от огромен

спад в цените и обемите от сделки. 2010 г. носи стабилизация на пазара и в

новото десетилетие българският имотен пазар навлиза във фаза на стабилност

и много по-голяма зрялост - тенденция доказана от развитието на пазара през

следващата година.

За цялостното и пълно разбиране на пазара на недвижимости през 2010

г. следва да бъдат отчетени следните показатели, а именно:

8.3% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2009 г.•

10% ръст в броя на реализираните продажби на имоти в цялата страна •

спрямо 2009 г.

7.8% спад на средните цени на кв.м. на продадените апартаменти в София, •

2% ръст в средните общи продажни цени и 5% годишен ръст в обема на

покупко-продажбите в столицата.

стабилни ценови нива в Банско, но липса на динамика на пазара•

27% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и •

околните курорти и ръст на интереса и продажбите.

18.8% спад в средните цени на продадените селски имоти.•

Така основни акценти през годината могат да бъдат описани като по-голяма

динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите

големи градове, макар, че на фона на активността в София, пазарът в другите

областни градове е доста вял; Засилен интерес към ваканционни апартаменти

на ниски цени; увеличение на дела на руските купувачи сред чужденците,

купуващи в България с около 40% спрямо 2009 г.; тотално отдръпване на

британските купувачи от имотния пазар в България

2010 година беше годината, в която пазарът се очакваше да приключи

пренастройването си от режим на работа в бум, рязко преминал в криза, към

нормални за настоящите условия темпове и динамика. И можем да кажем, че

това наистина се случи. 2010 г. приключи за имотния пазар с вече стабилизирани

цени и започващо нарастване на сделките, оправдавайки нашите очаквания и

прогнози.

На два пъти през годината под влияние на лоши икономически новини и

прогнози пазарът показа нестабилност и рязко свиване на интереса и сделките.

Тези шокове обаче и в двата случая отминаха бързо и през следващите месеци

динамиката се възвръщаше, което показа, че пазарът е стигнал до устойчиви

нива и трябва да има силен шок в икономическата конюнктура, който пряко

да засегне България, за да се говори за опасност от допълнително свиване на

пазара.

Спадът в средните цени на реализираните продажби на имоти през 2010 г.

е 8.3%, което е значително по-малка стойност от реализирания среден спад на

цените през 2009 г. от 36%. Прави впечатление, че данните за цени и обеми вече

започват да приемат и положителни стойности, което говори, че постепенно

пазарът се нормализира и започва да се възстановява.

И през 2010 г. цените бяха определящи при сключването на сделки.

Купувачите продължават да следят отблизо пазара и реагират много бързо при

появата на изгодни оферти. Именно затова съветът ни към продавачите, които

търсят бързи продажби, продължава да бъде да обявяват максимално изгодна

и пазарно обоснована цена.

С оглед цялостното изследване на всеки един сегмент от пазара на имоти,

по-долу ще бъде представена информация за отделните сегменти именно на

този пазар:

ИМОТИТЕ В СОФИЯ

Пазарът на имоти в столицата беше най-динамичен в цялата страна

през 2010 г. Средните цени на сключените сделки по тримесечия бяха, както

следва:

1-во тримесечие - 1040 евро на кв.м. - 1050 евро на кв.м. (2009) -0.9%

2-ро тримесечие - 870 евро на кв.м. - 1020 евро на кв.м. (2009) -15%

3-то тримесечие - 840 евро на кв.м. - 945 евро на кв.м. (2009) -11%

4-то тримесечие - 930 евро на кв.м. - 980 евро на кв.м. (2009) -5%

В началото на 2010 г. се търгуваха повече имоти във високия ценови

клас. Най-ниската стойност на средните цени на продадените апартаменти в

София беше достигната през 3-тото тримесечие на 2010 г., след което имаме

покачване с около 10%. Съпоставяйки тези тенденции със случилото се и през

2009 г. на пазара можем да кажем, че се е оформила една годишна цикличност,

при която в първите месеци на годината се продават по-скъпи имоти, след

което се търгуват имоти на по-ниски цени през 2-ро и 3-то тримесечие и нивата

на цените се покачват в края на годината поради възвръщане на интереса и

платежоспособното търсене предимно към имоти в по-високия ценови клас.

Средната цена на продадените през 2010 г. в София е 76 000 евро, евро,

което е с около 2% по-висока стойност от средната цена на продадените през

2009 г. апартаменти - 74 500 евро. Това е минимален ръст на средните цени,

който показва, че след второто тримесечие, когато все още имаше спадове на

цените в рамките на около 10-15% на тримесечна база, през третото и четвъртото

тримесечие на 2010 г. пазарът се е стабилизирал и годишните данни сочат дори

лек ръст.

Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2010 (920 евро на кв.м.) спрямо

тази от 2009 (998 евро на кв.м.) виждаме спад в цените с около 7.8%. И при

средните цени от последните тримесечия на 2009 и 2010 г. се вижда лек спад

в цените с 5% на годишна база. Т.е. от една страна имаме спад с между 5 и 8%

в цените на кв.м., а от друга, имаме минимален ръст на цените на база общи

покупни цени през 2010 и на обема от сделки. Това може да се тълкува като

достигане до точка на обръщане на пазарните тенденции от спад в стабилизация

и постепенно преминаване към нарастване на цените.

Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има през 4-тото

тримесечие - с около 20% повече от предходното тримесечие. Новината през

2010 г. за имотите в София беше силният пазар и през традиционно слабите

летни месеци на годината. През втората половина на годината сделките в София

нараснаха с 30% спрямо първата половина на годината и с 16% спрямо втората

половина на 2009 г. Това заедно със стабилизацията на цените показва една

започваща тенденция на излизане на пазара от кризата.

Тъй като имотният пазар в София е индикативен за общите тенденции на

пазара, то можем да кажем, че през втората половина на 2010 г. тенденциите са

се обърнали в положителни и перспективите пред имотният пазар в България

започват да се подобряват.

Около 30% от продажбите в София са в комплекси от затворен тип, като

това са предимно апартаменти във високи ценови клас. Прави впечатление, че

има завръщане на интереса към апартаменти в централните части на столицата.

Този интерес беше значително намалял през 2009 г.

Факт е, че намалението на цените в София е много по-малко на фона на

повечето населени места в България - 23% спад в цените за 2009 спрямо 2008

г. за София при 36% среден спад за страната. През първото тримесечие на 2010

г. цените на имотите в София и Варна на база реално сключени сделки остават

непроменени от последното тримесечие на 2009 г.

Това, разгледано по квартали обуславя следното намаление на търсенето

в следните райони:

Банишора - 25%

Бели брези - 24%

Борово - 25%

Бояна - 17%

Бъкстон - 23%

Витоша - 18%

Враждебна - 22%

Гео Милев - 16.6%

Драгалевци - 18.5%

Иван Вазов - 15.4%

Изток - 6%

Изгрев - 17%

Княжево - 26%

Лозенец - 22.5%

Манастирски ливади - 23%

Младост 1 - 25%

Младост 2 - 17%

Младост 4 - 20%

Стрелбище - 15%

Студентски град - 16%

Център - 26%

Хладилника - 21.2%

Яворов - 8%

Най-голям спад в офертните цени на имотите има в кварталите, където

цените бяха едни от най-високите в столицата и където предлагането е най-

голямо. В повечето от кварталите спадът е близък до средните стойности, а

в квартали като “Иван Вазов”, “Изток” и “Яворов” спадът в офертните цени е

доста по-нисък от средните нива за София.

По различна е ситуацията в сегмента наеми. Има ръст в сключените сделки

в София от началото на годината с около 30% спрямо последното тримесечие

на 2009 г., но сделките се сключват на 30% по-ниски цени. Ако в края на

миналата година надделяваха наемите на луксозни апартаменти със средни

наемни цени от 600-700 евро на месец, то през 2010 г. преобладават наемите

на апартаменти под 450 евро на месец - средно 390 евро на месец за януари и

430 евро на месец за февруари и 400 евро за март 2010 г., като през февруари

и март има частично завръщане на търсенето на луксозни наеми и сключване

на сделки с наем над 1000 евро на месец.

ДРУГИТЕ ГОЛЕМИ ГРАДОВЕ

От средата на 2010 г. се забеляза оживление на имотния пазар и в другите

големи градове на страната освен в гр. София. Това оживление обаче все още

е далече от динамиката и зрелостта на пазара в столицата. Все пак, можем

да кажем, че интересът към апартаменти във Варна, Бургас, Пловдив, Велико

Търново и др. градове леко се засили и се реализираха сделки с апартаменти

в порядъка между 20 000 и 40 000 евро. Ето средните цени на продадените

апартаменти за някои от големите градове:

Варна - 77 200 евро / 920 евро на кв.м.

Бургас - 41 800 евро / 650 евро на кв.м.

Пловдив - 43 400 евро / 650 евро на кв.м.

Велико Търново - 36 100 евро / 500 евро на кв.м.

ВАРНА

Цените на градските имоти във Варна остават стабилни, а интересът към

тях - сравнително слаб. Средната офертна цена на кв.м. във Варна е около

900 евро, което прави имотите във Варна по-скъпи от очакваните нива от

купувачите и пазарът на градски имоти в морската столица продължава да има

ниска активност.

При наемите от друга страна се наблюдава спад от 30% в цените на

сключените сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. и спад от 27% спрямо

последното тримесечие на 2009 г. Средната цена, на която се осъществяват

наемните отношения за апартамент с 1 спалня, ново строителство за първото

тримесечие на 2010 г. е 380 евро, като до сключване на сделки се стига с

допълнително предоговаряне на цената, докато през 2009 г. средната наемна

цена беше 540 евро по данни на “ХЕЛАКС”. Има и спад от 20% в броя на

реализираните наеми във Варна през 2010 г. спрямо 1-3.2009 г.

Поради свития наемен пазар, наемодателите често са склонни да отдават

своите имоти и за по-кратък период (1-3 месеца). Чуждестранни и български

клиенти от вътрешността на страната вече активно търсят жилища под наем за

летния период в кк. Златни пясъци и в топ центъра на град Варна.

ОФИС ПЛОЩИ

Като цяло в София офис площите са общо 950 хил. кв. м. 70% от тях са

ситуирани в предградията. Делът на свободните площи в столицата е 15%,

а очакванията на ХЕЛАКС са за увеличаването им до 20% през тази година.

Наемът на площите е между 13 и 16 евро на кв. метър, а в централните части

на столицата първокачествените площи се наемат за 20 евро на кв. метър.

Относно останалите градове в страната, пазарът на офис площи е още в много

начален етап и единственото изключение е Варна, където бяха реализирани

добри проекти. Русе ще има своя първи бизнес парк едва към края на 2010

година. Пазарът в градовете извън София страда от липсата на чуждестранни

компании, които предпочитат да отварят офисите си в столицата.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

През последните години ситуацията на пазара за търговски площи в

България се промени и днес в повечето големи градове има форми на модерни

търговски доставки.

В София има най-голям брой търговски площи. Към 2009 година те достигат

80 хил. кв. метра и очакванията са за продължаващ ръст и през тази година.

Средните наеми за търговска площ в София са около 23 евро за кв. метър,

докато в другите градове са доста по-ниски - между 16 и 18 евро за кв. метър.

ВАКАНЦИОННИ ИМОТИ

Неведнъж вече сме отбелязвали, че най-пострадал от кризата е именно

сегментът на ваканционните имоти - с най-драстичен спад на цените (нерядко

над 50%) и в пъти намаляло търсене. Съдбата на построените, но непродадени

имоти ще бъде решена през тази и следващата година, като най-вероятно

те ще бъдат разпродадени на цени доста под себестойността им, а техните

собственици/предприемачи ще се наложи да преглътнат немалки загуби.

За това говори и тенденцията от началото на годината на значително

намаление на офертните цени от страна на строители и продавачи на

ваканционни имоти в морските и ски курортите.

Макар, че цените на ваканционните имоти вече са доста атрактивни,

кандидат-купувачите са доста взискателни и имат дълъг списък от изисквания

- започвайки с изключително изгодна цена (около 300 - 500 евро/м2), добра

локация, добро качество, наличие на добро управление и поддръжка на

сградата, възможности за организирано отдаване под наем и генериране на

приход от инвестицията.

Липсват всякаква продажби “на зелено”, като кандидат-купувачи няма

дори за имоти, оферирани на изключително ниски цени. Имаме причини да

смятаме, че такъв тип продажби няма да има през следващите години.

Множество строителни проекти са замразени в съвсем начална фаза

поради липса на финансиране и пренасищане на пазара. Още повече са

проектите с парцел и строително разрешение, които са стопирани. Все повече

такива проекти се оферират на пазара, но кандидат-инвеститори липсват и за

тях поради лошите перспективи пред новото строителство.

Предвид така очертаното общо състояние на пазара на ваканционни

имоти, внимание следва да бъде отделено на всеки отделен сегмент от този

пазар, а именно:

СКИ ИМОТИ

Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. е 42 800

евро, а през 2009 г. беше 38 700 евро - ръст от 10.5% на годишна база. Този

ръст идва предимно от продадените по-големи като квадратура апартаменти,

докато цената на кв.м. се запазва същата като през 2009 г. - средно от около

650 евро на кв.м. За разлика от лекия ръст в средните цени на закупените

апартаменти в Банско, обемите от сделки бележат спад през 2010 спрямо 2009

г.

Макар и вече и в Боровец (от 650 евро до 1400 евро на кв.м.), и в

Пампорово (от 450 до 1000 евро на кв.м.) да има изгодни оферти за продажба

на апартаменти, интересът към тези курорти остава минимален и сделки там се

сключват много рядко. Една от основните причини за това е и че британските

купувачи изцяло липсват от пазара, гърците също на този етап не се интересуват

от покупки на имоти в България, а руснаците не познават много добре тези ски

курорти и засега предпочитат морските дестинации. Българските купувачи на

ваканционни имоти са все още много малко.

Това беше относително успешен зимен сезон за продажбите на имоти в

Банско с троен ръст в реализираните сделки спрямо първото тримесечие на

2009 г. Средната цена на продадените апартаменти в Банско за 1-3.2010 г. се

задържа на нивата от втората половина на 2009 г. - 650 евро на кв.м. и около

40 000 евро средна цена на продадените апартаменти. Офертните цени на

апартаментите в Банско започват от 500 евро на кв.м.

Основните купувачи на апартаменти в Банско са руснаци, но също и

британци, българи и гърци. Гръцките купувачи бяха доста активни през месец

януари, но след това изведнъж напълно се отдръпнаха и може би няма скоро

да се върнат поради тоталния срив на гръцката икономика.

За разлика от Банско, пазарът на имоти в Боровец и Пампорово дори и

през зимния сезон не отбеляза развитие и цените на имотите там по-скоро

остават офертни, отколкото на реално сключени сделки.

ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ

Продажбите в летните курорти обикновено се активизират през лятото.

През тази година има ръст в реализираните продажби от 20% средно за северното

и южното Черноморие спрямо продажбите от лято 2009 г. Продължават да

преобладават покупките на апартаменти на ниски цени - между 20 000 и 40

000 евро. Макар и да не липсва интерес към съответните имоти, купувачите са

все още нерешителни и до сделки се стига след продължително проучване.

Средната цена на закупените апартаменти в курортите Слънчев бряг и

Св. Влас през 2010 г. беше 36 500 евро, докато за 2009 г. беше 50 000 евро

- 27% годишен спад. Цените на квадратен метър остават стабилни и варират

от 350 до 700 евро. При тези по-ниски и изгодни цени е отчетен ръст в броя

на реализираните продажби по Южното Черноморие спрямо 2009 г. Средната

цена на кв.м. на продадените апартаменти е 510 евро, като цените на кв.м.

варират между 370 и 770 евро на кв.м. В по-ниския ценови клас са апартаменти

близо до Слънчев бряг или необзаведени, а над 500 евро на кв.м. са предимно

напълно завършени и обзаведени апартаменти в курорта.

Интересът към Созопол и другите южни курорти беше минимален, основно

заради изгодните оферти, предложени на пазара - вариращи между 25 000 - 30

000 евро.

От началото на годината обаче се забеляза известно завръщане на

интереса към скъпи и елитни имоти от южните ни черноморски курорти с цени

между 80 000 до 130 000 евро. Основните купувачи са руснаци и рускоговорящи

клиенти. Има известно раздвижване и на пазара на имоти в Бургас - интересът

там е предимно от страна на български клиенти, като сделки се сключват и за

продажба, и за наеми на жилищни и търговски имоти в града.

От началото на годината продавачите масово намаляват цени на

ваканционни имоти и по северното Черноморие, а именно в Бяла, Каварна,

Златни пясъци и другите курорти около Варна. Цените на имотите в тези морски

дестинации започват от 360 евро на кв.м. за напълно завършени апартаменти.

и по-високите цени на имотите там.

Средните цени на продадените апартаменти в курортите по Северното

Черноморие бяха 44 600 евро, като на кв.м. цените варират между 600 и 1400

евро.

СЕЛСКИ ИМОТИ

Селските имоти бяха едни от най-засегнатите от кризата имоти със спад в

цените от над 50% през 2009 г. Именно това увеличи и интереса към тях през

2010 г., особено през първите месеци на годината, което доведе до почти 50%

ръст на продажните на селски имоти спрямо 2009 г. Разбира се, този ръст се

мери на фона на много ниски нива от 2009 г. и е под предкризисните нива, но

все пак е положителна тенденция, тъй като за пръв път от 2007 г. наблюдаваме

ръст в броя на реализираните сделки със селски имоти. Въпреки нарасналите

продажби обаче цените на селските имоти продължиха да спадат и през 2010

г.

Движението на средните цени в отделните региони на страната е различно,

като има и райони с повишение на цените. Тъй като селските имоти са по-

специфичен вид имоти и техните цени зависят в голяма степен от конкретните

параметри, следва да проследим внимателно дали тези увеличения за отделните

райони ще останат стабилни през 2011 г. Има региони като Плевен, в който

цените бяха стигнали до изключително ниски нива и в момента също са на едни

от най-ниските стойности в страната, но бележат огромен ръст заради ниската

база. Прави впечатление, че най-голям ръст бележат цените на селските имоти

около Бургас - тези данни са на база предимно на ремонтирани качествени

къщи, които се върнаха за препродажба на пазара през 2010 г. и намериха

своите нови собственици, тъй като са готови за обитаване.

Като цяло, през 2010 г. не липсваше интерес към скъпи нови или

ремонтирани къщи, в които купувачите могат да се нанесат веднага. Интерес

към тях проявяват много руски купувачи, които предпочитат да си спестят

усилията по ремонта, макар и да платят по-висока покупна цена.

Средни цени на селските имоти за 2010* г. и изменение спрямо 2009 г.

Софийските села - 16 300 евро -15%•

Област Варна и Добрич - 13 600 евро -8%•

Област Бургас - 26 400 евро +34%•

Област Пловдив - 18 000 евро +11%•

Област Ст. Загора - 13 900 евро +2%•

Област Видин - 6 800 евро -2%•

Област В.Търново - 11 200 евро -3%•

Област Ямбол - 13 300 евро +3%•

Област Кърджали - 11 300 евро 0%•

Област Монтана - 4 900 евро 0%•

Област Плевен - 7 800 евро +60%•

Накратко може да бъде обобщено, че средна цена на сключените сделки

със селски имоти за 2010 г. е 11 600 евро, което се явява спад спрямо 2009 г. с

-18.8%. Белязаният ръст в сключените сделки със селски имоти за 2010 спрямо

2009 г. +49%. Движението на средните цени на селските имоти е посочено

именно по-долу:

2009 г. - 14 300 евро -53.5%•

2010 г. - 11 600 евро -18.8% - през 2010 г. цените на селските имоти се •

върнаха на нива от 2004 г.

КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

На база на така очертаните тенденции, не може да бъде подминат и

профилът на купувачите, квалифицирани по националности. Българските

купувачи през 2010 г. са купували предимно имоти в София, но също така и във

Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Слънчев бряг и др.

Най-многобройната група от чуждестранни инвеститори в недвижими

имоти през 2010 г. са руснаците, които съставляват 20% от чуждестранните

купувачи. Техният дял нарасна с 40% през 2010 г. и така руските купувачи са

чужденците, които оказват най-голямо влияние на пазара на имоти в България

към момента - най-вече в частта ваканционни апартаменти към момента, като

има индикации за интерес и в други пазарни сегменти.

От месец май 2010 г. британците поетапно се изтеглиха от пазара и към

момента интересът от тяхна страна продължава да бъде много слаб. Те са

активни основно в качеството си на продавачи, като броят на британците,

които са обявили своите имоти за продажба през 2010 г. е нараснал почти

двойно спрямо 2009 г.

Останалите чуждестранни купувачи са от най-различни страни (над 50 на

брой) от целия свят, като сред тях са: Австралия, Австрия, Белгия, Германия,

Гърция, Дания, Естония, Испания, Италия, Кипър, Китай, Канада, Люксембург,

Латвия, Норвегия, Португалия, Полша, Румъния, САЩ, Швеция, Украйна,

Финландия, Франция, Холандия, Южна Африка и др.

ОБОБЩЕНИЕ

На базата на цитираните по-горе индикатори и при ръст на икономиката,

то пазарът на недвижими имоти следва да преодолее шока от драматичния

спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат

обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. средните цените

на имотите в страната да преминат към тенденция на нарастване в рамките на

2-5%. След активната корекция на цените на офертите през втората половина

на 2009 г., през 2010 г. съответно намаленията на офертните цени на имотите

са минимални. Освен това, повечето от новите оферти за продажба биват

обявявани директно на реалните за пазара в момента цени. Това показва, че

имаме един завършен цикъл на спад в цените на имотите, който започна в края

на 2008 г. и продължи около година и половина.

Делът на намалените оферти общо за страната към 31.12.2010 г. е 24% от

активните оферти. За сравнение - в началото на 2010 г. са били 18%, т.е имаме

нарастване само с около 6% на броя на намалените оферти за 12-те месеца на

2010 г. Намалени са цените предимно на имоти, които са били надценени за

настоящите пазарни условия и които на практика са били извън пазара през

2009 г.

Средното намаление на офертните цени на имотите в страната е 22%,

като в началото на годината е било 20%. Т.е. през 2010 г. имаме минимално

увеличение в средното намаление на цените само с 2%.

В София средният процент на намалението на офертните цени към

момента е 22%, като в началото на 2010 г. е бил 17%. Т.е имаме 5% среден

спад в офертните цени на имотите в София през 2010 г. За Варна средното

намаление на цените е 19%, отново е нараснало с 5% през 2010 г.

Ясно изразена е тенденцията на спад в темповете на намаление на

офертните цени през 2010 г. Пазарът намери баланс на определени ценови нива

и в момента всички изчакват да видят дали ще има признаци за увеличаване на

обема на сделките, което ще бъде сигнал за възстановяване. В някои пазарни

сегменти увеличението на обемите е факт, докато при други (напр. селските

имоти) има спад в продажбите. Има и доста оферти, които са изтеглени от

пазара - тествани са на определени ценови нива и след като не са реализирани

сделки, продажбата им е стопирана за момента.

По типове имоти за цялата страна средните намаления в офертните цени

от 2009 г. до момента са:

• апартаменти - 18%, като при апартаментите най-голям спад има в офертните

цени на двустайните апартаменти и мезонетите - с 20%, а най-малък спад има

при най-малките и най-големите апартаменти.

• къщи - 22%

• земя - 26%, като при земеделската земя спадът е 30%

• офиси - 28%

• магазини - 30%

Вижда се, че най-малък е спадът при апартаментите, които макар и в условия

на криза са търсени от купувачите за решаване на основни жилищни нужди.

Наблюдаваната активизация на интереса на купувачите, отбелязана още

в началото на 2011 г., както и засилено предлагане на имоти за продажба и

под наем, говори, че всички, които са изчаквали, вече се връщат към пазара и

търсят добри сделки.

Нашите наблюдения върху имотния пазар показват, че макар този пазар

да е композиран от по-слабо ликвидни активи, той е изключително динамичен

и реагира светкавично на всякакви икономически и политически новини и

тенденции. Несигурността относно антикризисните мерки, данъчната политика

и др. оказаха моментално влияние върху имотния пазар през месец май. Що

се отнася до чуждестранното търсене на имоти в България – то също спадна

драстично през месец май вследствие на новините около гръцката криза и

заплахите за европейската икономика.

Всичко това показва, че пазарът на недвижими имоти следва пряко

развитието на икономиката. Ако има допълнително влошаване на европейската

и съответно бългрската икономика, както много икономисти прогнозират, то

това неминуемо ще рефлектира и върху пазара на недвижими имоти.

Също така, имотният пазар показа тясна взаимовръзка с тенденцията на

българските фондови борси. През месец май индексите на БФБ отбелязаха

рекордно ниски нива (виж графиките). Същото се случи и с пазара на имоти –

рекордно нисък обем на продажби, сходен с най-ниските нива в началото на

кризата.

Общият обем сделки за 2010 спрямо това на 2009 г. е нараснал, каквато

тенденция считаме че макар и плавно и постепенно ще се засили в следващия

период.

Развитие на пазара за

недвижими имоти - 2011 г.

Пазарът на недвижими имоти през 2011 г. може да бъде определен с една

дума: достъпен. Жилищата на българския пазар на недвижими имоти през

2011 г. са най-достъпни от шест години насам. Коефициентът за достъпност, с

който се измерва времето, необходимо да се закупи един имот с получаваните

доходи, е паднал до най-ниската си стойност от 2007 г. насам, когато беше пикът

на пазара на имоти. Ако домакинствата заделят целия си доход за покупка на

собствен имот, то ще са им необходими 3 години и половина, по данни към

второто тримесечие на 2011 г. Това е с 3,4 години по-малко спрямо 2007 г., сочи

сравнителният анализ. Естествена причина за повишаващата се достъпност на

жилищата епродължаващият спад в цените на недвижимите имоти в страната

и ръстът в доходите на населението, макар и слаб, отчитан от Националния

статистически институт.

Подобно на движението в страната, коефициентът за достъпност на

жилищата в София през 2011 г. също достига до най-ниската си точка за

разглеждания период. В столицата върхът на показателя е отбелязан през 2008

г., като намалението за последните 30 месеца е двойно и в размер на 4,2 години.

Анализът на финансовата институция показва още, че тежестта на ипотечните

жилищни кредити върху домакинските бюджети намалява от 2006 г. насам.

Делът на вноската по ипотечен кредит в общия доход на домакинството спада

постепенно от 41,8% през 2006 г. до 32,7% през второто тримесечие на 2011

г. Изключение за наблюдавания период прави 2005 г., когато вноската е била

33,7% от домакинския бюджет, което анализаторите обясняват с по-малкия

размер на изтеглените тогава ипотеки. Низходящата тенденция се обяснява

най-вече с намаляването на средния размер на изтеглените ипотечни кредити,

както и в по-малка степен - с нарастването на средния доход на домакинствата,

отчитан от НСИ.

2011 г. отново бележи спад в цените като цяло, но с по-бавни темпове в

сравнение с пика на кризата отпреди година. Сключиха се и някои по-мащабни

сделки, една от които беше за Мол София. С плахи темпове в по-големите

градове на страната отново започна да се строи. Реализират се обаче основно

обекти, които са били проектирани преди кризата.

Това е една от причините да не може да се каже категорично, че кризата

си е отишла безвъзвратно от сектора на имотите у нас. Основен двигател на

жилищния пазар например остават неотложните жилищни нужди основно

на купувачите до 45 годишна възраст. В сегмента на търговските площи

свръхпредлагането доведе до невиждано за последните години на бум в

строителството явление – година без нови молове в столицата. Огромна част

от офис площите стоят незаети, а търсенето през годината се движеше основно

или от фирми, които искаха да сключат изгодна сделка, или от чужди компании,

които се разшириха на българския пазар.

Що се отнася до кредитирането, действително охотата на банките да

финансират сделки е поне с една идея по-голяма в сравнение с желанието

им през миналата година. Цената на заемите обаче е по-висока, както и

изискванията към потенциалните купувачи. Лошите и преструктурирани

кредити обаче отчитат нови и нови рекорди. Към края на октомври те са вече

над 9 млрд. лева, или 22% от общия кредитен портфейл на банките. Засилиха

се и предупрежденията, че финансовите институции ще се превърнат в най-

големия държател на активи, ако тенденцията се задържи. Все по-осезаем

става и натискът върху сектора на имотите на дълговата криза в еврозоната.

Процесът по намаляването на задлъжнялостта в частния сектор стартира първо

от банките и това продължава да бъде тяхна основна грижа. Рекордните темпове

на ръст на кредитирането също остават в предкризисната история. Може да

се очаква покачване на цената на заемния ресурс заради новите капиталови

изисквания към финансовите институции и вероятно по-разумна политика на

кредитиране. Всичко това няма как да не засегне и сектора на имотите.

В рамките на така очертаните условия на пазара на недвижими имоти,

следва да бъдат отбелязани някои тенденции, като:

Промяната във взискателността на купувачите като през годината се е •

наблюдавало засилено търсенев сегмента на качествените двустайни

апартаменти на добра локация и с добра комуникация.

Нещо повече, освен изгодна сделка се търсят завършени жилища, а не такива •

на шпакловка и замазка, с нормални размери на помещенията вътре, с добро

разпределение и поддържани общи части. Към това клиентите подхождат

по-отговорно, с добра финансова преценка.

Подобрение в качеството на предлагането на пазара на жилища обаче не •

се наблюдава. Изключенията според него са малко – най-често това са

проекти, започнати през 2010 г. с ясна цел за реализация. Голяма част от

започнатите обекти преди кризата и довършени по време на нея обаче са с

незадоволително качество.

Жилищният пазар през 2011 г. се движи основно от покупките на основно •

жилище за домакинствата, посочват от Адрес. Очаква се основните жилищни

нужди да останат основен двигател на пазара и през следващата година,

както и да няма значими колебания в цените.

ОФИСНИ ПЛОЩИ

Предлагането на офиси за цялата година значително надвишава търсенето и

интереса към тях, като тази тенденция ще се запази и през 2012 г.

През цялата 2011 г. изградените нови офис площи, които излязоха на

пазара в София, са между 130 и 150 хил. кв. м – близо два пъти по-малко в

сравнение с пиковата 2010 г. В процес на реализация са около 560 хил. кв. м

нови офиси, като от тях активно се строят около 300 хил. кв. м. Във фокуса на

големите международни инвеститори попаднаха няколко проекта от клас А с

добра локация и комуникативност, които се наложиха като успешни бизнес

сгради.

Наемните нива в по-нискокачествените офис сгради продължават да

падат. При проектите с по-високо качество обаче цените се стабилизираха още

в началото на 2011 г., но по-сериозни движения през следващата година не се

очакват.

Основен двигател на пазара на офиси през годината беше релокацията на

фирмите и експанзията на нови компании, основно в IT сектора и аутсорсинга.

България обаче все по-често губи битката с останалите страни от Централна и

Източна Европа за привличането на нов бизнес. В тази насока Полша и Румъния

са основните ни конкуренти.

Останалите участници на пазара – сгради от клас А с по-лоша локация, нови

проекти с по-ниско качество, както и стари проекти клас В и С, продължават да

се борят за наематели. Процентът на свободните площи в тях е висок, а някои

от сградите са напълно празни.

ГОДИНА БЕЗ МОЛОВЕ

2011 г. справедливо може да бъде определена като “Годината без

молове”. Година без нови молове. За разлика от 2010 г., когато бяха завършени

рекорден обем нови обекти в цялата страна, то през изминалата година нямаше

нови откривания на търговски центрове. Подобно явление се оценява като

положително предвид свръхпредлагането в сектора и пониженото потребление

заради кризата. Следва да бъде взето предвид, че общият обем модерни

търговски площи в мол схеми е приблизително 560 хил. кв.м, от които около

една трета се намират в София.

Активността в посока на развитие на нови проекти също е по-силна в

столицата. Продължава изграждането на най-големия мол в страната – Парадайз

Център (82 хил. кв. м отдаваема площ), чието откриване е насрочено за есента

на 2012 г. Наред с това беше възобновено строителството на България Мол

(33 хил. кв. м отдаваема площ), а през септември 2011 г. стартира и проектът

Саут Ринг Мол (72 хил. кв.м). Догодина се очаква да бъдат завършени Галерия

Бургас и The Strand също в Бургас.

По отношение на наемните нива в сегмента на търговските площи през

годината ситуацията се стабилизира и в средносрочен план не се очакват

сериозни промени в цените, посочват консултантите. За София средните нива

на търговски площи в мол схеми за момента се установяват на около €27/

кв.м. за обекти между 100 и 200 кв.м. При търговските центрове в останалите

градове в страната средните наеми се очаква да се стабилизират при нива от

около €14-15/кв.м.

ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ

Инвестиционни сделки в сектора на индустриалните и логистични площи

през годината нямаше. Завършените складове са основно за собствено ползване,

а празните площи достигат около 5%.

Поради повишения инвестиционен риск и свитото търсене по-голямата

част от идейните проекти за логистични и индустриални паркове са на етап

планиране и изграждане на инфраструктура. Компаниите, които стоят зад тези

проекти, са в очакване на предварително осигурени наематели и дългосрочни

договори за наем. През годината обаче се наблюдаваше съществено

разместване на наемателите заради оптимизирането на разходите. Наемните

нива на първокласните площи се установиха в рамките на 3,5-4 евро/кв. м.

И в този пазарен сегмент клиентите са станали значително по-взискателни.

Затова се очаква в близко бъдеще да се изграждат проекти, съобразени с

търсенето и изискванията на конкретни клиенти на логистични услуги.

ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

Пазарът на земеделска земя е единственият, който се радваше на отчетлив

ръст през годината. Покачването на цените в сегмента беше от порядъка на 7-12%

и напълно оправда очакванията на Българската асоциация на собствениците

на земеделски земи (БАСЗЗ).

На отделни места, където се развива сериозно интензивно земеделие,

ръстът на цените надвиши 20-25%, посочва председателят на организацията

Борислав Петков.

През годината висока активност е отчетена на вторичния пазар на земеделска

земя в страната. Инвеститори, които са концентрирали обработваеми площи,

са успели да ги продадат с много висока печалба, каза още Петков.

Очаква се през следващата година сериозни инвестиции да бъдат

привлечени в регионите на Хасково, Ямбол и Видин.

В обобщение, следва да бъде заключено, че имотите през 2011 г.

са достъпни обективно погледнато и че пазарът на недвижими имоти се

стабилизира. Водещите причини за покупката на имот обаче остават в следното

съотношене:

за задоволяване на основни жилищни нужди (68,42%);•

при нужда от по-голям апартамент (10,52%);•

за развиване на бизнес (7,90%);•

покупка за ползване от роднини (7,86%);•

инвестиция (5,30%);•

Прогнози за развитие на

пазара за недвижими имоти -

2012-2014 г.

Докато някои инвеститори вече зачеркват 2012 г. като губеща,

редица възприемат възможностите, които пазара предлага при тези условия,

за благодприятни. Един от ключовите въпроси в сектора е колко ще трае

спадът на пазара. Дали 2012 г. ще бъде „година три“ от петгодишнен период на

възстановяване или „година три“ от десетилетие на възстановяване?

Както обикновено повечето брокери направиха смели прогнози за

тази година и високата активност от сделки в края на 2011 г. бе приета като

доказателство, че инвестиционните обеми ще се задържат на добри нива.

Други обаче са по-сдържани. Според тях възстановяването на обема от сделки

на пазара на имоти бележи частична корекция спрямо спада, причинен от

влошаването на нагласите заради еврокризата. Те смятат, че условията ще

стават все по-изгодни за инвестиции. Цитираното по-долу мнение е индикатор

именно за това: „Активите само ще поевтиняват, така че защо да бързаме“.

Инвеститорите ще трябва да са свръхпредпазливи в условията на нулев

ръст, негативни наемни настроения и надценени активи в най-горния сегмент

на пазар.

Стената от задължения накрая започва да се пропуква, като 2011 г. завърши

със значителен брой европейски банки, които извадиха кредити и активи на

пазара. Сега е ред и на банките в континентална Европа да разтоварят своите

баланси и потокът от активи на пазара се очаква да се увеличи. Основният

въпрос в момента е колко още може да се понижат цените и как това ще засегне

общия пазар на имоти.

Тази година се очаква да бъде ключова за сектора на имоти в Европа. Както

се сочеше и за миналата години – онези, които не се адаптират, ще изчезнат.

Някои държави като Гърция, Португалия, Италия, Ирландия, Испания, ще се

превърнат в забранена територия за инвеститорите. Дори и колосите на пазара

като Великобритания и Франция вече не се смятат за безопасни убежища,

каквито бяха някога.

На базата на това могат да бъдат направени следните прогнози за

българския пазар на недвижими имоти, като:

Главната търговска улица в София “Витошка” ще претърпи своя ренесанс •

през август тази година, когато ще бъде открита новата метроотсечка.

През 2011 г. незаетите площи на улицата достигат 10%, същият е процентът

на магазините с нови наематели. За да се привлекат атрактивните търговски

марки обратно на централната софийска улица, освен метрото ще е необходима

и ясна визия за създаването на приятен облик на булеварда и реновирането на

пешеходната зона. Заведенията, които сега заемат голяма част от площите на

“Витошка”, са добра краткосрочна тенденция, но ако трафикът се активизира,

наемните нива ще се увеличат и големите марки ще се върнат.

Търговски площи•

Събитията на годината по отношение на търговските площи са откриването

на първия магазин на мебелната верига от типа “Направи си сам” IKEA у нас и

анонсирането на навлизането на шведската модна верига H&M през март тази

година. Най-активни на пазара са били дискаунт веригите, които са провели

активна експанзия – през втората полoвина на 2011 г. Lidl е открила 10 нови

магазина, Kaufland - 1 хипермаркет в София, Billa е изместила фокуса си към

кварталните магазини.

През 2011 г. не е открит нито един нов търговски център. В 2012 г. обаче

се очаква да отворят врати два мола в София – Paradise Centre и Bulgaria Mall, а

догодина още един - Sofia Ring Mall. В Бургас през тази и следващата година ще

бъдат открити два нови мола – The Strand, който ще бъде първият лайфстайл

търговски център от открит тип, и Galeria Burgas.

Средното ниво на свободните площи в търговските центрове през втората

половина на 2011 г. е 6%, като в The Mall, Mall of Sofia и Сердика Център е

около 2%, а по-високи нива са достигнати в Sky City Centre. При наемните нива

се наблюдава спад от 27%, което се дължи най-вече на падането на наемите на

бул. “Витоша”.

Жилищни площи•

Налице е потенциален недостиг на жилищни площи от средновисокия и

високия клас. Свободните жилища са 18%, което е с 2% по-малко от 2010 г. В

същото време през 2011 г. не са започнати нови мащабни проекти в сегмента.

Много от съществуващите площи от високия клас не отговарят на изискванията

на клиентите. 50% от потенциалните купувачи искат да живеят в комплекс от

затворен тип в покрайнините на София.

Решаващи при покупката са достъпът до жилището, качеството му,

наличието на зелени площи и цената. Няма промяна на стойностите през 2011

г., които варират между 850 и 1600 евро на кв.м. Отстъпките от официалната

цена са между 10 и 15%. Средната цена, на която се стига до сделка, е над

150 000 евро. Купувачите са основно мениджъри или хора със собствен бизнес

между 26 и 45 години.

Около една трета от сделките се сключват благодарение на банково

финансиране, докато през 2010 г. покупката на скъпо жилище се е извършвала

изцяло със собствени средства. Очакванията на консултантите са цените на

имотите от високия клас да се покачват заради недостига на подходящи площи

в сегмента.

Офис площи•

През втората половина на 2011 г. предлагането на офис площи в София се е

увеличило с 12%, като свободните площи са 25% към края на годината. Офисите

клас А са едва 19% от всички офис площи, помещаващи се в общо 16 сгради в

столицата. Търсенето през втората половина на годината се е увеличило повече

от два пъти в сравнение с първата половина. Основната част от търсенето се

дължи на премествания, както и на идващи да работят у нас международни

компании, предимно във фармацевтичния и IT сектора.

Наемите остават стабилни – от 6 евро кв. м. за клас А в периферията на

София до 11 евро кв. м. в центъра, където наемните нива са паднали с около

1 евро кв.м. Незаетите площи леко се увеличават през второто полугодие и

достигат 25.2%.

Към края на 2011 г. офис площите в строеж са 300 000 кв.м, като 70%

са разположени в периферията на София и само няколко могат да бъдат

категоризирани като клас А. През тази година не се очаква стартиране на нови

офис проекти. Това ще доведе до недостиг на качествени офиси в края на

годината и съответно до увеличение на цените.

Логистични и индустриални площи•

Търсенето на логистични и индустриални площи за отдаване под наем

нараства през втората половина на 2011 г. основно от страна на международни

компании. Нивото на свободни площи достига до 25% в края на годината

най-вече заради свиване на дейността на собствениците и преотдаването на

площите. Площите в сегмента, които в момента се строят, са за собствени

нужди, а не за отдаване под наем.

Наемните нива остават без съществена промяна през втората половина

на 2011 г. (около 4 евро за кв.м за първокласните локации в София). Очаква се

те да се запазят и през 2012 г.

Всичко това, отчетено на фона на девет големи инвестиционни сделки

на общо стойност 200 млн. евро в имотния пазар у нас през 2011 г., при

доходностпри офисите - 9,5%, а при търговските площи – 9%, възвръща

оптимизма. Типовете инвеститори са риск-ориентирани фондове, които

търсят висока възвращаемост на собствените средства. Най-активни са били

инвеститорите от Великобритания, Гърция, Израел и Франция.

Всичко това позволява България да попане в Топ 10 на ръста на инвестициите

сред Естония, Словакия, Чехия, Унгария, Русия и Хърватия. Подобни трендове на

пазара на недвижими имоти са повече от благоприятни и покачват оптимизма

за периода 2012-2014 г.

ХЕЛАКС ЕООД

гр. София, п.к. 1403, ул. “Сердика” 36, ет. 5, ап. 17България

тел: 00359 887 887 621