property times Украина h1 2014 Возрождение из пепла...property times...

Property Times Украина H1 2014 Возрождение из пепла?

DTZ Research

22 июля 2014 года

Содержание

Экономический обзор 2

Офисная недвижимость 5

Торговая недвижимость 11

Складская и логистическая недвижимость 17

Инвестиции в недвижимость 22

Определения 25

Автор

Марта Костюк

Директор, аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента

+ 38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Контакты Магали Мартон

Руководитель подразделения аналитики, Континентальная Европа, Ближний Восток и Африка

+33 (0)1 4964 4954

[email protected]

Ханс Вренсен

Руководитель подразделения аналитики в мире

+44 (0)20 3296 2159

[email protected]

На фоне внешних угроз суверенитету Украины, в первой половине 2014 года экономическая ситуация в стране ухудшилась, и крупные компании заняли выжидательную позицию. Существенная девальвация украинской гривны дополнительно оказала негативное влияние на деловую динамику в Украине. Ожидания международного бизнес сообщества касательно долгосрочного развития страны остаются достаточно положительными.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в Украине и негативную динамику рынка офисной недвижимости в Киеве, в первой половине 2014 года были сданы в эксплуатацию приблизительно 60% от общего объема нового предложения офисных помещений, запланированного к вводу в 2014 году. Это привело к росту вакантности в сегменте, которая превысила 23% по состоянию на июнь 2014 года, а также снижению арендных ставок на офисные помещения в Киеве.

Хотя сегмент торговой недвижимости в Украине был достаточно устойчивым к воздействию последствий финансового кризиса в 2008-2009 годах, он существенно пострадал в первой половине 2014 года. Увеличение предложения в сегменте на фоне неблагоприятной деловой среды позволяет ритейлерам улучшить свои арендные условия и расширить сети, но сильно ухудшает позиции арендодателей.

В первой половине 2014 года новое предложение на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области было существенным, и это на фоне негативной деловой динамики. Как результат, общая рыночная вакантность в сегменте достигла около 10% в июне 2014 года. Арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области в долларовом эквиваленте снизились.

Объекты складской и логистической недвижимости в Киевской области являются перспективными с точки зрения вторичного инвестирования. Это связано с возможностью приобрести активы в сегменте по цене ниже себестоимости их строительства, со ставкой доходности на уровне около 15% на фоне сравнительно низкой вакантности и минимальных арендных ставок.

На рынке недвижимости в Украине было зафиксировано лишь несколько небольших вторичных инвестиционных сделок в первой половине 2014 года, что связано со сложной политической ситуацией в стране, а также несоответствием между оценками покупателей и продавцов касательно стоимости активов. Ставки доходности наилучших объектов коммерческой недвижимости в Украине остаются высокими, отображая как страновые риски, так и возможности для инвесторов (График 1).

График 1

Ставки доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве и других столицах Центральной и Восточной Европы (%)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели представлены на конец периода.

0

5

10

15

20

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Будапешт Варшава Прага

Бухарест Москва Киев

mailto:[email protected]


Украина H1 2014

www.dtz.com Property Times 2

Экономический обзор

В течение всего 2013 года общая деловая активность в Украине оставалась низкой, а отрицательная экономическая динамика наблюдалась в стране, начиная с третьего квартала 2012 года.

В конце 2013 года в Украине усилился политический кризис, и проходили массовые протесты населения, которые стали реакцией на решение руководства страны развивать более тесные политические связи с Россией вместо проведения структурных реформ и усиления экономического, социального и институционального сотрудничества с ЕС. Протестное движение усилилось и распространилось по всей Украине вследствие попыток власти силовым путем остановить мирные протесты.

После двух месяцев эскалации политического кризиса в Украине, в конце января 2014 года премьер министр и кабинет министров ушли в отставку, а Президент Виктор Янукович и его правительство покинули страну. Парламент избрал исполняющего обязанности Президента Украины, и было сформировано новое правительство.

В первом туре президентских выборов 25 мая 2014 года новым Президентом Украины был избран прозападный бизнесмен Петр Порошенко. Международное сообщество и бизнес в Украине приветствовали такой результат выборов.

Тем не менее, Украина столкнулась с новыми угрозами. После аннексии АР Крым Российской Федерацией в марте 2014 года, в восточных регионах Украины начался вооруженный конфликт, который продолжается до сих пор.

На фоне внешних угроз суверенитету Украины, в первой половине 2014 года экономическая ситуация в стране ухудшилась, и крупные компании заняли выжидательную позицию. Существенная девальвация украинской гривны дополнительно оказала негативное влияние на деловую динамику в Украине.

Однако с другой стороны, ожидания международного бизнес сообщества касательно долгосрочного развития Украины остаются достаточно положительными. Это связано с большим потенциалом Украины, заявленными намерениями новых властей провести необходимые реформы для привлечения иностранных инвестиций в страну, а также комплексной поддержкой, которую оказывают страны ЕС и Большой семерки, и международные финансовые институции (МВФ, Всемирный банк, ЕБРР).

В апреле 2014 года МВФ утвердил программу Stand-By для Украины в размере $17,01 миллиардов. Первый транш в размере $3,19 миллиардов был предоставлен в начале мая 2014 года, из которых около $2 миллиардов были направлены на поддержку бюджета страны.

График 2

Основные макроэкономические показатели в Украине (%)

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Консенсус-прогноз, Oxford Economics

* Прогноз

Экономический рост

По данным Государственного комитета статистики Украины, в 2013 году в Украине был зафиксирован нулевой рост ВВП.

В первом квартале 2014 года реальный ВВП снизился на (-1,1%), учитывая Автономную Республику Крым.

Отрицательная экономическая динамика в Украине в первом квартале 2014 года преимущественно связана с экономическим и политическим кризисом в начале года, а также с военным противостоянием в восточных регионах страны. Следствием этих факторов является неблагоприятный деловой климат в Украине, снижение внутреннего потребления и ухудшение динамики розничной торговли, спад промышленного производства и сокращение инвестиционной активности в стране.

Официальные данные о динамике экономического роста во втором квартале 2014 года будут опубликованы в сентябре 2014 года. Тем не менее, в апреле-июне 2014 года в Украине, по всей вероятности, продолжился экономический спад.

В июле 2014 года был опубликован прогноз МВФ, согласно которому падение ВВП в Украине в 2014 году составит (-6,5%) в связи с продолжением военного противостояния на востоке страны. Эксперты Oxford Economics ожидают в 2014 году более умеренное падение ВВП на уровне (-5%), а также возобновление экономического роста в размере 0,5% в 2015 году и 3,5% в 2016 году.

В связи с обострением политической ситуации в Украине, динамику экономического развития страны в краткосрочном периоде сложно прогнозировать. Тем не менее, Украина владеет большим потенциалом, который будет реализован в случае эффективного решения ряда проблем экономического и институционального характера, что также обеспечит дальнейшее устойчивое экономическое развитие страны.

-40

-20

0

20

40

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

*

20

15

*

Экономический рост Безработица

Инфляция Промышленное производство



Промышленное производство

В 2013 году объем промышленного производства в Украине сократился на (-4,7%) в годовом исчислении.

В январе-мае 2014 года сокращение объемов промышленного производства составило (-4,6%). Негативная динамика была зафиксирована в обрабатывающей промышленности (-7,2% в годовом исчислении), в добывающей промышленности (-1,6%), а также в секторе производства и распределения электроэнергии, газа и воды (-0,4%).

Согласно прогнозам Oxford Economics в июне 2014 года, в 2014 году в Украине будет наблюдаться незначительный рост объема промышленного производства на уровне 0,3%. В 2015 году и 2016 году ожидается рост показателя на 8,6% и 7,1% соответственно. Сельское хозяйство

В 2013 году объем производства сельскохозяйственной продукции в Украине увеличился на 13,7% по сравнению с негативной динамикой, зафиксированной на уровне (-4,5%) в 2012 году. Благодаря рекордно высокому урожаю, положительная динамика в сельском хозяйстве стала одним из основных факторов роста ВВП в Украине в 2013 году.

В январе-мае 2014 года объем производства сельскохозяйственной продукции всеми категориями предприятий вырос на 4,7% в годовом исчислении.

Безработица

Согласно методологии Международной организации труда, которая определяет долю безработных в общем населении в возрасте от 15 до 70 лет, уровень безработицы в Украине в конце 2013 года составил 7,2% по сравнению с показателем на уровне 10,7% в Европейском союзе (28).

В январе-марте 2014 года уровень безработицы в Украине вырос до 8,8%. Официальные данные об уровне безработицы во втором квартале 2014 года будут опубликованы в сентябре 2014 года.

Согласно прогнозу Oxford Economics в июне 2014 года, уровень безработицы в Украине снизится до 7,5% в конце 2014 года и 7% в 2014 году. Хотя уровень безработицы остается относительно низким в Украине, неполная занятость распространена в стране. Это может привести к росту безработицы в связи с текущей неблагоприятной экономической ситуацией и обязательствами перед МВФ. Инфляция

В январе-июне 2014 года уровень потребительских цен в годовом исчислении вырос на 5,8% по сравнению с дефляцией в (-0,5%) в первом полугодии 2013 года.

Базовый индекс потребительских цен, который характеризует инфляцию, вызванную давлением со стороны спроса, в первой половине 2014 года вырос на 4% в годовом исчислении.

Эксперты Всемирного банка ожидают, что девальвация гривны, потрясения, связанные с импортом российского газа, и отмена субсидий на газ и электричество в Украине в краткосрочном периоде приведут к ускорению инфляции, снижению доходов населения и ослаблению потребительского спроса в стране.

Согласно последнему Консенсус-прогнозу, опубликованному Министерством экономического развития и торговли Украины по результатам экспертного семинара в мае 2014 года, инфляция ожидается в диапазоне 0,6-12,5% (7,7% в среднем) в 2014 году и 0,4-13% (8,6% в среднем) в 2015 году.

Эксперты Oxford Economics ожидают, что инфляция в Украине до конца 2014 года составит 7,2% и 8% в 2015.

Национальная валюта

Несмотря на ожидаемую девальвацию, в течение 2013 года официальный средний курс гривны к доллару США, в общем, оставался стабильным.

В первом квартале 2014 года в Украине произошла существенная девальвация украинской гривны. Так, согласно официальному курсу Национального банка Украины, с конца 2012 года до февраля 2014 года курс гривны к доллару США был на уровне 7,9930 гривен за доллар США, но уже в апреле 2014 года достиг 10 гривен за доллар США. В средине июня 2014 года, курс НБУ составлял 11,72 гривен за доллар США.

Согласно последнему Консенсус-прогнозу по материалам семинара в мае 2014 года, средний курс гривны к доллару США ожидался в конце 2014 года на уровне 10,84 гривен за доллар и 11,20 гривен за доллар США в 2015 году.

Oxford Economics прогнозирует среднегодовой курс в Украине на уровне 11,17 гривен за доллар США в 2014 году и 12,30 гривен за доллар США в 2015 году. Потребительские настроения

По данным компании GfK Украина, в июне 2014 года потребительские настроения достигли самого высокого уровня с начала 2014 года. Эксперты считают, что такая динамика показателя связана с улучшением экономических ожиданий населения ввиду постепенной стабилизации политической ситуации в Украине после избрания нового Президента, а также снижения угрозы полномасштабной войны в стране. Однако слабая динамика текущего материального положения населения сдерживает рост внутреннего спроса в Украине.



Доходы домохозяйств

В январе-мае 2014 года среднемесячная номинальная заработная плата в Украине в гривнах по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года выросла на 5,3% и составила 3 328 гривен (эквивалент $283, исходя из официального курса НБУ в мае 2014 года), но снизилась в долларовом эквиваленте приблизительно на 29%.

В январе-мае 2014 года реальная заработная плата в Украине выросла на 0,7% в годовом исчислении по сравнению с ростом на уровне 9,8% в аналогичном периоде 2013 года.

По официальным данным, в первом квартале 2014 года реальный располагаемый доход на душу населения в Украине вырос на 1,9% в годовом исчислении.

Анализ доходов населения в Украине исключительно на основании данных об официальной заработной плате часто не отображает реальную ситуацию в связи с тем, что некоторая часть зарплат в стране до сих пор выплачивается «в конвертах». Согласно результатам исследования компании GfK, около 26% заработной платы в Украине выплачивается неофициально.

Розничная торговля

Низкая инфляция в сочетании с некоторым увеличением доходов населения создали предусловия для позитивной динамики розничной торговли в Украине. Также, положительную динамику розничной торговли часто объясняют постепенным выходом сектора из тени и развитием в стране новых форматов торговли.

Рост розничного товарооборота предприятий в первом полугодии 2014 года составил 0,8% по сравнению с показателем в 11,2% в аналогичном периоде 2013 года.

В январе-июне 2014 года снижение розничного товарооборота в Киеве составило (-4,6%) по сравнению с ростом на уровне 12,3% в первом полугодии 2013 года.

Внешняя торговля и иностранные инвестиции

В январе-мае 2014 года объемы экспорта товаров в Украину сократились на (-5,1%) в годовом исчислении, тогда как объемы импорта в течение периода сократились на (-18%) по сравнению с показателем за аналогичный период 2013 года.

По состоянию на 1 апреля 2014 года, кумулятивный приток ПИИ в Украину уменьшился на 10,6% с начала года и составил $52 179,4 миллионов (или $1 151,6 на душу населения).

В течение первого квартала 2014 года приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Украину составил приблизительно $570,2 миллионов (График 3). Около 76,9% ПИИ в течение периода поступило из ЕС.

График 3

Чистый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) ($ млрд.) и рост чистого притока ПИИ (%) в Украине

Источник: Государственный комитет статистики Украины

Прогноз

Эксперты Всемирного банка ожидают, что девальвация национальной валюты, потрясения, связанные с импортом российского газа, и отмена субсидий на газ и электричество в Украине в краткосрочном периоде приведут к ускорению инфляции, снижению доходов населения и ослаблению потребительского спроса в стране. Кроме того, слабый банковский сектор, скорее всего, будет ограничивать рост объемов кредитования и инвестиций в Украине.

Как уже упоминалось, эксперты Всемирного банка считают, что ослабление гривны и подписание Договора об ассоциации с ЕС могут положительно повлиять на экспортный потенциал Украины. Однако учитывая нарушение существующих торговых связей с Россией и другими странами-членами Таможенного союза, перенаправление украинского экспорта на западные рынки, не будет легкой и быстрореализуемой задачей.

Таким образом, ведущие украинские и международные эксперты прогнозируют экономический спад в Украине в 2014 году в диапазоне от (-6,5%) до (-5%). Эксперты Oxford Economics ожидают, что положительная экономическая динамика начнет медленно и постепенно возобновляться со следующего года: в 2015 году рост ВВП ожидается на уровне 0,5%, а в 2016 году составит 3,5%.

Несмотря на текущее обострение геополитической и экономической ситуации, Украина владеет большим потенциалом и конкурентными преимуществами, связанными с крупным потребительским рынком и хорошей образовательной системой, которая создает предусловия для дальнейшего развития инновационного потенциала страны.

Следует отметить, что в данный момент общая ситуация в Украине остается очень напряженной, и ее дальнейшее развитие достаточно сложно прогнозировать.

-10

40

90

140

190

240

290

340

-6 -4 -2 0 2 4 6 8

10

Чистый приток ПИИ (справа)

Рост чистого притока ПИИ (слева)



Офисная недвижимость

Увеличение предложения офисных помещений в Киеве на фоне очень низкой деловой активности в Украине привело к дальнейшему росту вакантности и снижению арендных ставок на рынке офисной недвижимости в украинской столице в январе-июне 2014 года. Предложение

В конце июня 2014 года общая арендуемая площадь офисных помещений в Киеве составила приблизительно 1 675 195 кв.м (GLA) без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей (График 4). Общий объем нового предложения офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в первом полугодии 2014 года, составил около 107 275 кв.м (GLA), что на 70% и 48% превышает показатели аналогичных периодов в 2013 и 2012 годах соответственно. В период с января по июнь 2014 года в Киеве были введены в эксплуатацию девять офисных объектов: бизнес центры IQ, «Сигма», «Домино», Forum Victoria Park (очередь 2) и «Лагода» (очередь 1), бизнес центр на улице Лейпцигской, 15, а также несколько небольших офисных зданий. Несмотря на отрицательную динамику рынка офисной недвижимости в Киеве в первом полугодии 2014 года, в течение периода новое предложение в сегменте составило приблизительно 60% от общего объема офисных помещений, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2014 году. Рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно ненасыщенным с точки зрения общего объема помещений, объема на душу населения, а также, что важно, разновидности форматов и качества оперирующих объектов в сегменте (График 5).

График 4

Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

График 5

Общий объем офисных помещений в Киеве и других столицах стран Центральной и Восточной Европы (кв.м)


Таблица 1

Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве

2012 2013 Q1 2014 Q2 2014 Годовой прогноз

Общий объем* (кв.м) 1 434 350 1 564 150 1 653 960 1 675 195

Новое предложение* (кв.м) 158 000 131 100 86 040 21 235

Объем сданных в аренду помещений (кв.м) 84 300 162 300 10 500 18 300 / *

Уровень вакантности (%) 18,1 17,0 23,8 23,6 /*

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц) 35-41 25-38 22-38 20-36

Источник: DTZ Research

Примечание: Все показатели указаны на конец периода и ввиду развивающегося рынка подлежат последующим уточнениям. Показатели объема сданных в аренду помещений и уровня вакантности не учитывают субаренду.

* При условии стабилизации общей ситуации в Украине осенью 2014 года.

0

20

40

60

80

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Новое предложение (кв.м, слева)

Сданные в аренду помещения (кв.м, слева)

Уровень вакантности (%, справа)

Арендные ставки ($ / кв.м / месяц, справа)

0

2 000 000

4 000 000

6 000 000

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Будапешт Варшава Прага

Бухарест Киев

s



По состоянию на июнь 2014 года, в Киеве велось строительство офисных зданий кумулятивной площадью около 250 600 кв.м (GLA). Эти объекты запланированы к вводу в эксплуатацию до конца 2014 года и в 2015 году. В дополнение, несколько офисных проектов в украинской столице ожидают улучшения общей динамики рынка.

Учитывая текущий высокий уровень вакантности и ожидаемое дальнейшее снижение арендных ставок на офисные помещения в Киеве, девелоперы некоторых строящихся в городе офисных зданий могут принять решение о переносе сроков ввода в эксплуатацию своих объектов на период после 2014-2015 годов.

Таблица 2

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в первом полугодии 2014 года

Период Проект Расположение* GLA (кв.м)

Девелопер Основные арендаторы** Заполняемость (%)**

Q1, 2014 БЦ IQ Печерск 33 950 «К.А.Н. Девелопмент» Sport Life 11

Q1, 2014 БЦ на ул. Лейпцигская, 15a Печерск 21 800 Merx Metinvest – SMC 64

Q1, 2014 БЦ «Сигма» НЦ-ЗБ 18 650 Midland Development - 0

Q2, 2014 БЦ Forum Victoria Park (фаза 2) НЦ-ЗБ 13 800 FMG SETA Decor 34

Q1, 2014 БЦ «Домино» НЦ-ЗБ 8 740 локальный девелопер War Gaming 59

Q1,2014 БЦ «Лагода» (фаза 1) НЦ-ЗБ 5 605 «Георгий» 24 ТВ, Depositphotos, MagNet 90

Q2, 2014 БЦ на бул. Кольцова, 14 НЦ-ЗБ 4 242 «НБК» - 0

Q2, 2014 БЦ на пр. Краснозвездный, 119 НЦ-ЗБ 3 192 локальный девелопер - 0

Q1, 2014 БЦ на пер. Т.Шевченко, 3 ЦДР 1 910 локальный девелопер Kernel 100

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь.

* ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

**По состоянию на конец июня 2014 года.

Таблица 3

Основные офисные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве во втором полугодии 2014 года

Объект Расположение* GLA (кв.м)

Девелопер Страна происхождения девелопера

БЦ на ул. Щорса, 36 Печерск 27 280 «Жилбуд» Украина

БЦ на ул. Васильковская/ пр. Ак. Глушкова НЦ-ЗБ 13 000 «Реле Инвест» Украина

БЦ Podil Prestige Подол 12 960 Pateli Leasing Украина

БЦ Residence НЦ-ЗБ 11 000 локальный девелопер Украина

БЦ на ул. Спасская, 26/14 Подол 9 350 «Перспектива Резиденция» Украина

БЦ на ул. Дорогожицкая, 8 НЦ-ЗБ 8 083 «Гранит» Украина

БЦ на ул. Верхний Вал, 10 Подол 7 500 локальный девелопер Украина

БЦ на ул. Т. Шамрыло, 7a НЦ-ЗБ 6 700 «Георгий» Украина

БЦ на ул. Красноармейская, 98 Ц 6 300 «ВС Энерджи Интернешнл» Украина / Россия

БЦ на ул. Смирнова-Ласточкина, 28 Подол 5 500 локальный девелопер Украина

БЦ на ул. Зоологическая, 5/1 НЦ-ЗБ 5 000 «Людмила Фарма» Украина

БЦ «Патриарх Холл» ЦДР 5 000 локальный девелопер Украина

БЦ на ул. Горького, 64-16 Ц 3 100 локальный девелопер Украина

БЦ SMART Office House НЦ-ЗБ 2 400 Smart Development Украина

БЦ «Лагода» (фаза 2) НЦ-ЗБ 2 060 «Георгий» Украина

БЦ на ул. Саксаганского, 40/85 ЦДР 2 040 локальный девелопер Украина

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь

*ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.



Таблица 4

Крупные сделки аренды офисных помещений в Киеве в первой половине 2014 года

Период Арендатор GLA (кв.м) Профиль арендатора* Объект Расположение**

Q2, 2014 Metinvest – SMC 2 266 Производство БЦ на ул. Лейпцигская, 15 Печерск

Q1, 2014 Porsche Украина 1 905 Торговля БЦ Silver Breeze НЦ-ВБ

Q1, 2014 Kernel 1 910 Сельское хозяйство БЦ на пер. Т.Шевченко, 3 ЦДР

Q1, 2014 Porsche Leasing 1 195 FIRE БЦ Silver Breeze НЦ-ВБ

Q2, 2014 конфиденциально 938 ICT БЦ «Евразия» ЦДР

Q1, 2014 E-Consulting 850 ICT БЦ на ул. Зоологическая, 5a НЦ-ЗБ

Q2, 2014 Unity-Bars 628 ICT БЦ Silver Breeze НЦ-ВБ

Q2, 2014 Polpharma 522 Фармацевтика БЦ «Ильинский» Подол

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь.

* FMCG – товары повседневного спроса; FIRE – финансы, страхование, недвижимость; ICT – информационно-телекоммуникационные технологии

** ЦДР – Центральный деловой район; Ц – Центральный район вне ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра, НЦ-ВБ – нецентральный район в левобережной части Киева.

Спрос

Вследствие увеличения объема офисных площадей, предлагаемых в аренду, в сочетании со снижающимися арендными ставками, в 2013 году выросла активность арендаторов в секторе офисной недвижимости в Киеве.

Существенное ухудшение делового климата в Украине в первой половине 2014 года привело к снижению спроса на офисную недвижимость в Киеве. Объем офисных помещений, сданных в аренду в украинской столице в первом квартале 2014 года, составил лишь около 10 500 кв.м (GLA), а во втором квартале этот показатель достиг приблизительно 18 300 кв.м (GLA).

В январе-июне 2014 года спрос на офисные помещения в Киеве преимущественно формировали компании, оперирующие в секторах производства и дистрибуции товаров (в частности, товаров повседневного спроса и фармацевтической продукции), информационно-коммуникационных технологий и финансов.

В первой половине 2014 года ряд компаний-арендаторов провели переговоры с целью пересмотра условий аренды в существующих офисных помещениях в Киеве. Доля сделок данного типа составила около 45% от общего объема офисных помещений, сданных в аренду в течение периода в Киеве. Однако в сегменте преобладали сделки с целью переезда арендаторов в другие объекты (55% от общего объема сделок). В то же время, сделки аренды офисов компаниями, недавно вышедшими на украинский рынок, практически отсутствовали.

В первом полугодии 2014 года, также как и в 2009- 2013 годах, предварительные договора аренды не были распространены на рынке офисной недвижимости в Киеве. Это преимущественно связано с наличием свободных помещений в оперирующих бизнес центрах и осторожным отношением арендаторов к строящимся объектам.

Корпоративные арендаторы офисной недвижимости в Киеве очень консервативно планируют рост своего бизнеса на ближайшие 5 лет, вследствие неопределенности перспектив экономического развития Украины и ее геополитической позиции. Несмотря на это, многие из таких компаний-арендаторов ожидают улучшение общей ситуации в стране и предполагают умеренное расширение бизнеса и, как следствие, планируют увеличить занимаемые офисные площади в городе, оставаясь очень требовательными к качеству, эффективности и стоимости офисных помещений.

Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2009-2012 годах, подходит к концу, что в сочетании с ростом вакантности и снижением арендных ставок в сегменте, в некоторой степени, поддержит динамику спроса на офисные помещения в Киеве во второй половине 2014 года.

График 6

Вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве по офисным районам (%)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели на конец периода.

Примечание: ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр; НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

0

10

20

30

40

50

20

09

20

10

20

11

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

ЦДР C (за чертой ЦДР) Подол Печерск (за чертой ЦДР) НЦ-ЗБ НЦ-ВБ Общая рыночная вакантность



Вакантность

В конце первого квартала 2014 года уровень первичной вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил 23,8%, что на 6,8% превышает показатель в конце 2013 года и является рекордно высоким для рынка офисной недвижимости в городе (График 7).

В течение последующих трех месяцев общая рыночная вакантность снизилась на 0,2% и составила 23,6% в конце июня 2014 года.

В первом полугодии 2014 года наивысший уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве был зафиксирован на Печерске за пределами Центрального делового района, что связано с вводом в эксплуатацию в этом районе города ряда крупных офисных объектов. Самая низкая вакантность в течение периода была отмечена в Центральном деловом районе и нецентральных районах Киева на западном берегу реки Днепр (График 6).

Арендные ставки

В конце 2013 года арендные ставки на наилучшие помещения оставались на уровне $25-38 за кв.м в месяц, тогда как для помещений класса «В» в центральных и нецентральных районах города они были в диапазоне $14-28 за кв.м в месяц, а для класса «С» составляли $8-17 за кв.м в месяц.

С начала 2014 года общая деловая динамика в Украине ухудшилась, что оказывало понижающее давление на средние арендные ставки на офисную недвижимость. Однако в первом квартале 2014 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения практически не изменились.

В течение второго квартала 2014 года наблюдалось дальнейшее снижение арендных ставок на все классы офисных помещений в Киеве. Так, в конце июня 2014 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения были в диапазоне $20-36 за 1 кв.м в месяц, тогда как для помещений класса «В» и «С» составляли $11-26 за кв.м в месяц и $7-17 за кв.м в месяц соответственно.

Наиболее распространенными уступками арендодателей в сегменте офисной недвижимости в Киеве в текущих рыночных условиях являются предоставление компаниям-арендаторам «арендных каникул» и частичное возмещение затрат на отделочные работы в помещении.

Учитывая низкий уровень общей деловой активности в Украине и усиление конкуренции между арендодателями на рынке офисной недвижимости в Киеве, существует вероятность дальнейшего снижения достижимых арендных ставок в сегменте в 2014 году. При этом арендные ставки в ряде офисных объектов в городе уже близки к точке безубыточности и вряд ли будут существенно снижены в будущем.

График 7

Арендные ставки на наилучшие офисные помещения и общая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве


Прогноз

Значительный объем новых офисных помещений был введен в эксплуатацию в Киеве в период с 2011 года до первой половины 2014 года включительно, а также запланирован к реализации до конца 2014 года и в 2015 году. Такая динамика нового предложения в сочетании с сегодняшним неблагоприятным деловым климатом в Украине оказывает понижающее давление на арендные ставки на офисную недвижимость в Киеве.

Поэтому компания DTZ ожидает, что, при прочих равных условиях, среднерыночные арендные ставки на офисные помещения в Киеве будут подвержены дальнейшему снижению в краткосрочном периоде, а наивысшие ставки в сегменте до конца 2014 года могут составить $32-35 за кв.м.

В 2015-2016 годах ожидается улучшение общей экономической ситуации в Украине, что приведет к росту спроса на офисную недвижимость в Киеве.

В среднесрочном периоде динамика арендных ставок на офисные помещения в Киеве будет зависеть от общей экономической и политической ситуации в Украине, а также от темпов ввода в эксплуатацию новых объектов в сегменте и ценовой стратегии, применяемой в отношении корпоративных арендаторов владельцами крупных оперирующих и строящихся бизнес центров.

Учитывая высокий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости в Киеве, арендодатели в сегменте могут повысить привлекательность своих объектов для компаний-арендаторов путем сдачи в аренду помещений с более высоким уровнем отделки и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов. С положительной стороны, текущая ситуация предоставляет компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои арендные условия в городе.

0

5

10

15

20

25

0

10

20

30

40

50

60

70

80

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц)

Уровень вакантности (%)



Карта 1

Основные объекты офисной и торговой недвижимости, расположенные в центральных районах Киева




Карта 2

Основные объекты офисной и торговой недвижимости в Киеве (вне Центрального делового района)

Source: DTZ Research



Торговая недвижимость

Увеличение предложения в сегменте торговой недвижимости в сочетании с чрезвычайно сложной экономической обстановкой в Украине позволяет ритейлерам улучшить свои арендные условия, но негативно влияет на позиции арендодателей. Предложение

Сегмент торговой недвижимости в Украине был достаточно устойчивым к негативному влиянию экономического кризиса в 2008-2009 годах. Несмотря на это, в первой половине 2014 года рынок очень пострадал из-за политического и, как следствие, экономического кризиса в стране.

Киев, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и Львов традиционно считались наибольшими городами Украины и привлекали особый интерес торговых сетей, девелоперов и инвесторов. Однако в связи с текущей ситуацией в Восточной Украине, Донецк практически перестал рассматриваться активными игроками на рынке торговой недвижимости страны.

Из шести крупнейших областных центров Украины, рынок торговой недвижимости наиболее развит в Киеве, в то время как наименьший объем рынка современных торговых помещений зарегистрирован во Львове.

Базируясь на официальных показателях численности населения в каждом из анализируемых областных центров, самый большой объем рынка торговой недвижимости из расчета на 1 000 жителей был отмечен в Киеве и Одессе, а наименьший – в Харькове (График 8).

В конце июня 2014 года общий объем современных торговых помещений в Киеве составил приблизительно 1 366 140 кв.м (GLA) или 482 кв.м (GLA) на 1 000 жителей. Этот показатель учитывает все объекты торговой недвижимости в украинской столице арендной площадью от 5 000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.

График 8

Насыщенность рынка торговой недвижимости в крупных городах Украины (кв.м на 1 000 жителей)


Примечание: Данные представлены на конец года, учитывают все торговые центры и отдельно стоящие гипермаркеты / супермаркеты арендной площадью от 5 000 кв.м.

* Показатели включают торговую недвижимость, расположенную в городе-сателлите Макеевке.

**Исходя из текущего и перспективного предложения в июне 2014 года. Совокупная арендная площадь торгово-развлекательных и торговых центров в Киеве составляет около 1 017 000 кв.м (GLA). Из них более 31% – это объекты «первого поколения», и некачественные торговые центры, владеющие некоторым потенциалом для редевелопмента.

В 2013 году новое предложение в сегменте торговой недвижимости в Киеве достигло около 177 410 кв.м (GLA). Таким образом, объем рынка увеличился приблизительно на 13% с конца 2012 года и на 51% за период с 2008 года.

В первой половине 2014 года в Киеве были открыты ТРЦ «Атмосфера», строительный гипермаркет Leroy Merlin и торговый центр Appetite общей площадью около 4 000 кв.м. Кумулятивная площадь этих объектов составила приблизительно 45 000 кв.м (GLA).

ТРЦ «Проспект» является основным объектом торговой недвижимости, запланированным к открытию в украинской столице до конца 2014 года.

Таблица 5

Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве

2012 2013 Q1 2014 Q2 2014 Годовой прогноз

Объем помещений (кв.м) 1 143 700 1 321 140 1 336 140 1 366 140

Новое предложение (кв.м) 142 300 177 440 15 000 30 000

Арендные ставки на лучшие помещения в торговых центрах ($/кв.м /месяц)

160-200 150-200 110-160 100-150 **/

Арендные ставки на лучшие помещения вдоль торговых коридоров ($/кв.м /месяц)

110-230 110-230 нет данных* 70-160 **/

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-300 кв.м. *В первом квартале 2014 года, центральные районы Киева, в которых расположены центральные торговые коридоры украинской столицы, стали эпицентром массовых протестов, известных как «Евромайдан».

* При условии стабилизации общей ситуации в Украине осенью 2014 года.

0

200

400

600

800

1 000

Текущий объем рынка на 1 000 жителей

Прогнозируемый объем рынка на 1 000 жителей в конце 2014 года**

Прогнозируемый объем рынка на 1 000 жителей в конце 2017 года**



Среди основных объектов торговой недвижимости, которые были открыты в первой половине 2014 года в других городах Украины, необходимо отметить ТРЦ «ПортCity» в Луцке и ТРЦ City Centre Kotovskiy в Одессе.

На рынке профессиональной торговой недвижимости в Украине сегодня превалируют торгово-развлекательные и торговые центры различного качества, а также отдельно стоящие супермаркеты и гипермаркеты.

В 2013 году в пригороде Киева был открыт первый в стране аутлет центр Manufacture outlet village. Объекты в формате ритейл парк в Украине пока не представлены.

Большинство планируемых и строящихся объектов торговой недвижимости, которые запланированы к открытию в Киеве к 2017 году являются региональными и суперрегиональными торгово-развлекательными центрами.

Таблица 6

Основные объекты торговой недвижимости, открытые в Украине в первом полугодии 2014 года

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер Основные арендаторы (бренды)

апрель, 2014 ТРЦ «Атмосфера» Киев 30 000 DeVision / B&S Holding «Фуршет Гурман», JOOP!, OTRADA, Kredens Cafe, боулинг, VIP кинотеатр, другие

май, 2014 ТРЦ «ПортCity» Луцк 26 090 «Реммебли» «Там Там», «Фокстрот», бренды LPP, Megasport, LTB, CCC, Top Secret, L’Etoile, COLIN’S, Kari, Centro, oodji, Respect, Watsons, детский развлекательный центр, боулинг, кинотеатр, роллердром, кафе, другие

февраль, 2014 ТРЦ City Center Kotovskiy

Одесса 20 120 локальный девелопер «Таврия-В», Comfy, InCity, Master Zoo, oodji, «Антошка», «Планета Кино», детский центр «Игропарк»


Таблица 7

Основные ТЦ и ТРЦ, запланированные к открытию в Украине в период со второго полугодия 2014 года до конца 2016 года

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер Страна

Q1, 2015 ТРЦ «Республика» Киев 139 000 К.А.Н. Девелопмент / Мегаполисжилстрой Украина

2015 ТРЦ Lavina Mall Киев 115 000 локальный девелопер Украина

2016-2017 (фазами) ТРЦ «Форум Харьков» Харьков 87 000 Multi Development Нидерланды

Q3, 2015 ТРЦ Retroville Киев 82 760 Stolitsa Group Украина

2015 ТРЦ Blockbuster Mall Киев 66 370 локальный девелопер Украина

2016-2017 ТРЦ Levada Mall Харьков 60 000 East Gate Development Украина

2016-2017 (фазами) ТРЦ Odessa City Одесса 59 000 «Амстор» Украина

2016-2017 ТРЦ Hartz Киев 57 000 «Будхаус Групп» Украина

2015 ТРЦ «Леополис» Львов 50 630 конфиденциально Турция

2015-2016 (фазами) Ритейл парк Одесса 50 000 «Иммошан Украина» Франция

2015 ТРЦ River Mall Киев 49 070 «Вільна Україна» Украина

2015-2016 (фазами) Торгово-развлекательный центр Киев 48 000 «Иммошан Украина» Франция

2015-2016 ТРЦ «Лукьяновка Молл» Киев 47 052 Arricano Development Украина

2015 ТРЦ Hollywood Чернигов 43 200 Hollywood Capital Украина

2015 ТРЦ «Никольский» Харьков 42 000 «Будхаус Групп» Украина

Q3, 2014 ТРЦ «Проспект» Киев 40 390 Arricano Development Украина

2015-2016 ТРЦ Yessa Одесса 38 000 «Будхаус Групп» Украина

Q1, 2015 ТРЦ «Форум Львов» Львов 36 000 Multi Development Нидерланды

2016-2017 ТРЦ «Форум Артем» Харьков 33 500 Multi Development Нидерланды

2014 ТРЦ Rose Park (фаза 2) Донецк 32 500 «Иммошан Украина» Франция

2015 ТРЦ «ЦУМ» (реконструкция) Киев 22 500 «Эста Холдинг» Украина

H2, 2014 ТРЦ City Centre I (фаза 2) Одесса 20 000 локальный девелопер Украина




Спрос

Сложившаяся с начала 2014 года сложная политическая и экономическая ситуация в Украине, снижение покупательной способности населения и девальвация гривны привели к падению спроса в торговом сегменте, что негативно повлияло на ритейлеров. Более того, Восточная Украина, которая традиционно составляла большую долю торгового рынка в стране, в данный момент стала эпицентром военных действий.

Большинство ритейлеров инициировали пересмотр арендных условий в отношении своих торговых помещений по всей Украине. Несколько торговых операторов приостановили работу своих убыточных брендов, другие начали закрывать магазины с переходом в формат интернет торговли либо уменьшили площадь своих магазинов в торговых центрах.

Отметим следующие события на рынке торговой недвижимости в первой половине 2014 года, которые характеризуют динамику спроса в сегменте:

Розничная компания Helen Marlen Group закрыла 5 магазинов модных брендов premium-категории на центральных торговых улицах Киева.

Модные бренды GAP и Marks&Spencer решили покинуть центральную торговую улицу Киева – Крещатик, а модный бренд Mexx освободил помещение на центральной части улицы Большой Васильковской. В то же время торговая сеть «Арго» открыла на Крещатике свой мультибрендовый стоковый магазин ARGO OUTLET.

Розничная компания «Интермода Трейд» закрыла 10 обувных магазинов Minelli в Украине.

В первой половине 2014 года международная сеть строительных гипермаркетов OBI прекратила свою деятельность в Украине. Кроме того, покинули страну сети продуктового ритейла Spar и «Перекресток», а также модный бренд Bosco Sport.

Прибалтийский концерн Baltika Group продал свой украинский бизнес, состоящий из 17 магазинов модных марок Monton и Mosaic, компании Ellipse Ukraine за 1,25 миллионов евро.

Ряд украинских и международных торговых сетей с надежными источниками финансирования и положительным опытом оперирования в Украине демонстрировали достаточно высокую динамику развития в стране. В частности, сеть магазинов товаров для дома JYSK продолжила развитие в Украине, открыв магазины в Виннице, Харькове и Луцке в мае-июне 2014 года.

Высокую динамику развития в Украине демонстрировали украинские сети продуктового ритейла компании Fozzy Group, Novus, «Амстор», «АТБ-маркет» и Varus, а также австрийский ритейлер Billa.

Новый гипермаркет французской сети Auchan в Киеве планируется к открытию в ТРЦ «Проспект» осенью 2014 года.

Сети супермаркетов бытовой техники и электроники «Фокстрот» и «Эльдорадо» продолжали открывать новые магазины по всей Украине.

В первой половине 2014 года магазины косметики и бытовой химии Watsons и EVA активно расширялись на рынке Украины.

Крупнейший украинский ритейлер в формате big box «Эпицентр» продолжает доминировать среди строительных гипермаркетов в стране. Хотя в первой половине 2014 года новых магазинов сети не появилось, к концу года компания планирует открыть новые объекты в Броварах (Киевская область) и Сумах.

В конце 2014 года луцкая компания «Континиум-Трейд» планирует открыть первый гипермаркет «Там Там» в Киеве.

В первой половине 2014 года розничная компания Melon Fashion Group продолжила расширение сети, открыв 5 новых магазинов в Украине: 3 магазина модного бренда Love Republic в Одессе, Харькове и Симферополе, а также 2 магазина бренда befree в Киеве и Одессе.

В первой половине 2014 года испанский модный бренд Mango напрямую вышел на украинский рынок и открыл свой магазин в Киеве на улице Крещатик в мае 2014 года. В 2014-2015 годах ритейлер планирует открыть 5 новых магазинов в Украине, два из которых будут работать в формате Mango Megastore.

Согласно договорам аренды, подписанным в конце 2013 года, магазины белья брендов Intimissimi и Calzedonia были открыты в ТРЦ «Караван» в Киеве в первом квартале 2014 года.

Розничная компания KarKat Fashion открыла первый магазин модного бренда Pedro del Hierro в ТРЦ «Гулливер» и планирует вывести на украинский рынок модный бренд Cortefiel в 2014 году.

Достаточно высокую активность демонстрировали сети заведений общественного питания и кофеен Salateira, Kredens Cafe и KFC, которые в первой половине 2014 года развивались преимущественно в Киеве.

В мае 2014 года в центральной части Киева была открыта первая кафе-пекарня французской сети Paul.

Украинская сеть гостиниц Reikartz Hospitality Group совместно со Шведским торговым и инвестиционным советом Business Sweden вывели на украинский рынок сеть кафе Fika. Первое в Украине кафе Fika было открыто в Черкассах, и другие заведения сети планируются во Львове, Одессе и Ровно.



В свете текущего обострения политической и экономической ситуации в Украине, некоторые европейские, турецкие и российские торговые операторы пересмотрели свои изначальные планы вхождения или расширения на украинском рынке. Открытие магазинов торговых сетей H&M, C&A, Debenhams и Peek & Cloppenburg в краткосрочном периоде остается маловероятным.

После аннексии АР Крым Российской Федерацией в марте 2014 года при спорных обстоятельствах несколько украинских и международных ритейлеров решили покинуть рынок региона, в частности, McDonalds, «Сушия», JYSK, MTI, MOYO. Испанская торговая сеть Inditex Group временно отказалась от ранее заявленных планов открывать свои магазины в ТРЦ «Меганом» в Симферополе. В то же время, сеть продуктового ритейла «АТБ-маркет» открыла в Крыму новые магазины, а торговые операторы Auchan и Metro продолжат работать на полуострове.

Карта 3

Областные центры и крупные города Украины




Арендные ставки

В течение периода с октября 2011 года по июнь 2013 года средние арендные ставки на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева оставались стабильными на уровне $70-90 за кв.м в месяц, достигая в наиболее популярных торговых центрах города $160-200 за кв.м в месяц. В связи с ростом предложения в сегменте, в июле-декабре 2013 года наивысшие арендные ставки на помещения в центральных торговых центрах в столице несколько понизились (График 9). Арендные ставки на лучшие торговые помещения, расположенные вдоль центральных торговых коридоров в Киеве и других областных центрах Украины с населением более 750 000 жителей, оставались относительно стабильными в течение всего 2013 года. Непростая ситуация в Украине, которая привела к снижению покупательной способности населения и объемов розничного товарооборота, а также девальвация гривны способствовали существенному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте во всех категориях торговых помещений в Украине в первой половине 2014 года. Чтобы удержать качественных ритейлеров в своих объектах торговой недвижимости, многие арендодатели согласились пересмотреть условия аренды с каждым арендатором индивидуально. Некоторые арендодатели предоставили скидки на аренду помещения в размере 20-50% от изначальных договорных условий (в зависимости от арендатора и условий аренды). Другие арендодатели зафиксировали арендную плату по курсу гривны к доллару США до девальвации украинской валюты весной 2014 года, либо определили максимальный курс гривны к доллару США. Следовательно, арендные ставки в долларовом эквиваленте понизились в большинстве торговых центров в Украине. Падение спроса со стороны ритейлеров и девальвация украинской валюты также привела к снижению арендных ставок на торговые помещения вдоль центральных торговых коридоров в Киеве и других городах Украины.

График 9

Арендные ставки на лучшие торговые помещения в Киеве ($/кв.м/месяц)


Примечание: Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-300 кв.м.

По оценкам компании DTZ, базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться, в общем, стабильными до конца 2014 года. В то же время, арендные ставки в объектах торговой недвижимости низкого качества по всей Украине будут потенциально подвержены дальнейшему снижению. Это связано с нестабильной экономической и политической ситуацией в Украине, а также сравнительно низким спросом ритейлеров, небольшим количеством новых торговых операторов в стране и значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшем будущем. Долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к выходу на украинский рынок во второй половине 2014 года и в 2015 году, а также общей экономической ситуации в Украине и на мировых рынках.

0

100

200

300

400

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

H1

20

14

Помещения вдоль центральных торговых улиц

Помещения в лучших торговых центрах



Таблица 8

Типовые условия аренды в качественных торговых центрах в Украине

Срок аренды 3-5 лет – для типовых торговых помещений 50-250 кв.м; 7-10 лет – для мини-якорей (500-1 000 кв.м) и 10-15 лет – для якорных арендаторов плюс приоритетное право пролонгации договора аренды.

Арендный платеж Как правило, используется привязка к доллару США или евро, но оплата проводится в гривне.

Индексация Годовая индексация в зависимости от а) изменения индекса потребительских цен в США, который публикует Министерство труда США, б) изменения индекса потребительских цен в Еврозоне согласно данным Евростата или в) изменения официального индекса потребительских цен в Украине.

Арендная ставка

Фиксированная арендная ставка. Уплата дополнительного процента от товарооборота является сегодня общепринятой практикой в новых качественных торговых центрах (например, в ТРЦ Riviera Shopping City, ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Форум Львов», ТРЦ King Cross Leopolis и других).

Операционные затраты

$2-8 за кв.м в месяц в дополнение к плате за коммунальные услуги, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.

Оплата за маркетинг $2-5 за кв.м в месяц, в зависимости от качества объекта торговой недвижимости.

Отделка помещений Под чистовую отделку. В редких случаях владелец объекта может покрывать затраты на частичную или полную отделку помещений для якорных арендаторов.

Гарантия Как правило, в форме денежного депозита или банковской гарантии в размере арендной платы за период 2-6 месяцев. В редких случаях применяется гарантия материнской компании.


Прогноз

Несмотря на текущую неблагоприятную экономическую и политическую ситуацию в Украине, страновые риски и относительно низкий уровень доходов населения, украинский рынок торговой недвижимости несомненно владеет высоким потенциалом. Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов. Однако его преимуществами являются количество и высокая плотность населения страны (емкость потребительского рынка), а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам на приобретение модных товаров. Для большинства девелоперов и инвесторов на украинском рынке недвижимости сектор торговой недвижимости является наиболее интересным, в особенности в городах с населением более 750 000 жителей. Однако конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных объектов и качественных проектов с высокой вероятностью реализации. Поэтому обеспечение высокого качества и профессионального управления объектов все больше определяет успешность существующих и новых торговых центров в стране.

Несколько крупных объектов торговой недвижимости были открыты в Киеве и других городах Украины в течение периода с 2012 года до первой половины 2014 года. Кроме этого, сегодня ведется строительство или планируется девелопмент целого ряда других масштабных проектов в сегменте. Как результат, такая динамика введения в эксплуатацию новых объектов повысит привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для вхождения и развития торговых сетей, но также может привести к дальнейшему снижению арендных ставок в сегменте, в частности в классе некачественных торговых центров «первого поколения».



Складская и логистическая недвижимость

Ввод в эксплуатацию сравнительно большого объема новых складских и логистических помещений в Киевской области на фоне негативной деловой динамики в Украине в первом полугодии 2014 года привел к росту общей рыночной вакантности в сегменте приблизительно до 10%.

Предложение

По состоянию на июнь 2014 года общий объем современных складских помещений в Киевской области составил приблизительно 1 705 790 кв.м (GLA) (График 10). Данный показатель включает около 330 140 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений. В первом квартале 2014 года на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области новые объекты введены не были. В течение последующих трех месяцев объем нового предложения в сегменте составил около 126 640 кв.м (GLA), что соответствует показателю, зафиксированному в первой половине 2013 года. В течение периода с апреля по июнь 2014 года в Киевской области были открыты складские комплексы «Терминал Буча», SAN factory (фаза 2), складской комплекс «Мираж-3» и новый складской комплекс, построенный компанией Raben Украина для собственных нужд. Кроме этого, компания «ТехЭнергоТрейд» вывела на рынок холодильный склад Refrigerated Logistics Complex арендной площадью приблизительно 63 000 кв.м. Большинство существующих современных складских помещений в Киевской области расположены вдоль автомобильной трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп), а также вдоль трассы М-01 (Киев-Москва) и окружной дороги между Броварами и Борисполем. В конце второго квартала 2014 года доля помещений в этих локациях составляла соответственно около 24% и 32% от общего объема рынка профессиональной складской и логистической недвижимости в области (График 11).

График 10

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели представлены на конец периода.

График 11

Существующий объем логистических помещений в Киевской области с разбивкой по направлениям, по состоянию на конец первого полугодия 2014 года


Таблица 9

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области

2011 2012 2013 Q1 2014 Q2 2014 Годовой прогноз

Общий объем* (кв.м) 1 322 000 1 440 000 1 575 350 1 579 150 1 705 790

Новое предложение* (кв.м) 156 000 108 000 139 200 0 126 640

Объем сданных в аренду помещений (кв.м) 222 000 236 000 311 380 39 100 44 300

Уровень вакантности (%) 15,7 6,8 3,2 4,7 10,1 / **

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц) 5-7 5-7 5-7 4-7 3,5-6,5


* Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

** При условии стабилизации общей ситуации в Украине осенью 2014 года.

0

5

10

15

20

25

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

Новое предложение (кв.м, слева)

Арендные ставки ($ /кв.м/месяц, справа)

Уровень вакантности (%, справа)

32%

24%

16%

7%

6%

8%

M-01 (Киев-Москва)

M-06 (Киев-Житомир)

M-03 (Киев-Харьков)

M-07 (Киев-Варшава)

В черте города Киева

M-05 (Киев-Одесса)

M-04 (Киев-Днепропетровск)

Другие



Таблица 10

Основные объекты складской и логистической недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киевской области в 2013 году и первом полугодии 2014 года

Период Объект Расположение Общая площадь (кв.м)


Заполняемость* (%)

Q2, 2013 Складской комплекс M-01, E95 100 000 «ТехЭнергоТрейд» Украина 100

Q4, 2013 Orimi Trade M-01, E95 13 000 локальный девелопер Украина 100

Q1, 2013 SAN factory (фаза 1) г. Киев 10 500 SKYLINE Development Украина 100

Q1, 2013 «Терминал Киевщина» Окружная дорога г. Киева

10 000 локальный девелопер Украина 100

Q2, 2014 Холодильный логистический комплекс RLC

M-01, E95 63 000 «ТехЭнергоТрейд» Украина 8

Q2, 2014 «Терминал Буча» M-07, E373 31 692 RM Logistic Украина 80

Q2, 2014 Новый складской комплекс «Raben Украина»

Окружная дорога г. Бровары

20 000 «Raben Украина» Польша 100

Q2, 2014 SAN factory (фаза 2) г. Киев 8 440 SKYLINE Development Украина 0

Q2, 2014 «Мираж-3» г. Гостомель, M-07 3 350 Mirage Group Украина 39

Источник: DTZ Research * По состоянию на конец июня 2014 года.

Таблица 11

Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киевской области во втором полугодии 2014 года

Период Объект Расположение Общая площадь (кв.м)


Q4, 2014 Складской комплекс FM Logistic (фаза 2)

с. Дударков, P-03 28 000 FM Logistic Франция

Q3, 2014 Складской комплекс г. Киев, M-04 8 000 Imperial Tobacco Великобритания

Q3, 2014 Складской комплекс «ЭТАЛОН» (фаза 2)

г. Вишневое 6 000 «Эталон Logistics» Украина

Q3, 2014 Складской комплекс смт. Счастливое , M-01 4 000 ADG Украина


По оценкам компании DTZ по состоянию на июнь 2014 года, объем нового предложения складских и логистических помещений в Киевской области во второй половине 2014 года может потенциально составить около 46 000 кв.м (GLA), а в 2015 году новое предложение в сегменте ожидается на уровне 112 000 кв.м (GLA). Общая активность девелоперов на рынке складской и логистической недвижимости в Киевской области остается сравнительно невысокой. Однако большинство девелоперов, которые развивают проекты логистической недвижимости в регионе, готовы приступить к новому строительству при условии привлечения на свои площади относительно крупного арендатора или для нужд конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit).

Спрос

В связи с ухудшением деловой среды в Украине, общая арендуемая площадь современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области в первой половине 2014 года, составила около 83 400 кв.м (GLA), что на 43% ниже показателя, зарегистрированного в аналогичном периоде 2013 года. Спрос на логистические и складские помещения в Киевской области, прежде всего, формировали предприятия, которые работают в сферах логистики и перевозок, производства и дистрибуции товаров повседневного спроса и продуктовой розницы. Кумулятивная доля этих компаний составила около 82% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в первой половине 2014 года (График 13).



В то же время, в аренде помещений в сегменте были преимущественно заинтересованы компании, которые намеревались улучшить качество занимаемых ими площадей, переехав в новые объекты, и/или воспользоваться возможностями для расширения в условиях невысокой вакантности и возможного повышения арендных ставок в сегменте. В то же время, спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, практически отсутствовал. Еще в конце 2013 года компания DTZ прогнозировала, что спрос арендаторов в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области в 2014 году несколько снизится. Такой прогноз частично был связан с тем, что в 2012-2013 годах многие компании-арендаторы в сегменте уже переместились в новые помещения или возобновили аренду на основании договоров сроком от 1 до 3 лет, или даже приобрели складские помещения для собственного пользования. Текущая неблагоприятная ситуация в Украине и военные действия на ее восточной границе делают маловероятным укрепление спроса арендаторов на складские и логистические помещения в Киевской области до стабилизации обстановки в стране.

График 12

Объем сданных в аренду складских и логистических площадей в Киевской области (кв.м)


График 13

Объем сданных в аренду логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов (доля в 100% кумулятивной площади сделок)


Таблица 12

Сделки аренды объектов складской и логистической недвижимости в Киевской области в первой половине 2014 года

Период Объект Арендатор Профиль арендатора* Площадь (кв.м) Расположение

Q1, 2014 WWM Ekol L&T 11 000 Окружная дорога г. Киева

Q2, 2014 «Логистический парк Красиловка»

Zammler Sklad L&T 10 300 M-01, E95

Q1, 2014 конфиденциально конфиденциально Продуктовый ритейл 10 000 M-01, E95

Q1, 2014 конфиденциально конфиденциально Фармацевтика 9 390 P-02

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально Фармацевтика 6 300 M-01, E95

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально Сельское хозяйство 6 000 M-01, E95

Q1, 2014 конфиденциально конфиденциально Непродукторый ритейл 5 500 M-01, E95

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально FMCG 5 200 Окружная дорога г. Киева

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально FMCG 3 500 M-01, E95

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально Непродукторый ритейл 3 200 M-07, E373

Q2, 2014 конфиденциально конфиденциально L&T 3 000 M-05, E95

Q1, 2014 конфиденциально конфиденциально Фармацевтика 2 500 M-06, E40

Источник: DTZ Research *FMCG – потребительские товары, L&T – логистика и перевозки

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

Q1

20

10

Q2

20

10

Q3

20

10

Q4

20

10

Q1

20

11

Q2

20

11

Q3

20

11

Q4

20

11

Q1

20

12

Q2

20

12

Q3

20

12

Q4

20

12

Q1

20

13

Q2

20

13

Q3

20

13

Q4

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

28% 34% 19% 28% 30%

22%

33% 22% 52% 59% 31%

13% 16% 14% 18%

2010 2011 2012 2013 H1 2014

Логистика и перевозки Одежда и обувь

Косметика и фармацевтика Бытовая техника

Информ.-коммуникационные технологии

Товары повседневного спроса, продуктовая розница

Автомобили Другие



Вакантность

В конце 2013 года уровень первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области достиг 3%, что на 5,9% ниже по сравнению с показателем в третьем квартале 2013 года. Такое снижение вакантности стало следствием активизации спроса нескольких крупных компаний-арендаторов в сегменте в сочетании с небольшим новым предложением, зафиксированным в период с октября по декабрь 2013 года. В конце первого квартала 2014 года первичная вакантность в сегменте составила 4,7%. В течение последующих трех месяцев показатель повысился еще на 5,4% и в июне 2014 года был зафиксирован на уровне 10,1%. По оценкам компании DTZ, такой рост первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области является результатом введения в эксплуатацию нескольких сравнительно крупных объектов во время, когда в Украине наблюдается спад общей деловой активности. В то же время, мы считаем, что текущий рост первичной вакантности в сегменте является краткосрочным по своей природе и, скорее всего, снизится до конца года. По состоянию на конец июня 2014 года, примерно 1% от общего объема складских и логистических помещений в Киевской области были доступны для субаренды. Арендные ставки

В 2011-2013 годах базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киевской области были стабильными в долларовом эквиваленте. Однако в первом полугодии 2014 года они были подвержены некоторому снижению.

В конце июня 2014 года наивысшие арендные ставки в сегменте находились в диапазоне от $3,5 до $6,5 за кв.м в месяц для объектов, расположенных на западном берегу реки Днепр, в то время как на восточном берегу они составляли $4-6 за кв.м в месяц в зависимости от качества помещений, специфики расположения и основных условий аренды.

Базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в Киевской области, в целом, сопоставимы с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чехия) и Кракова (Польша), но ниже чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша) (График 14).

Согласно прогнозам компании DTZ, при прочих равных условиях, арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области до конца 2014 года существенно не изменятся.

График 14

Арендные ставки на лучшие складские помещения в пригородах Киева и других столиц Центральной и Восточной Европы (EUR / кв.м / месяц)


Прогноз

Учитывая сравнительно небольшой объем нового предложения, запланированного к реализации в Киевской области в краткосрочном периоде, во втором полугодии 2014 года показатель первичной вакантности в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области будет оставаться на уровне 10% или снизится. В 2015 году, если общая ситуация в Украине улучшится, арендные ставки на качественные складские и логистические помещения в Киевской области могут повыситься. Однако несколько украинских девелоперов, которые развивают проекты логистической недвижимости в регионе, готовы приступить к новому строительству при условии привлечения на свои площади относительно крупного арендатора или для нужд конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit) по арендным ставкам, которые превалировали на рынке в конце 2013 года. Это обстоятельство снижает вероятность резкого повышения арендных ставок в сегменте в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В более долгосрочной перспективе улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению уровня первичной вакантности и повышению арендных ставок на складские и логистические помещения в Киевской области. Тем не менее, по убеждению компании DTZ, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может возобновиться сравнительно быстро.

0

2

4

6

8

10

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Прага Будапешт Варшава

Бухарест Москва Киев



Карта 4

Основные объекты складской и логистической недвижимости в Киевской области




Инвестиции в недвижимость

Ввиду неблагоприятной экономической и политической ситуации в Украине, в первой половине 2014 года было зафиксировано лишь несколько небольших вторичных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Однако большинство иностранных и локальных инвесторов отмечают потенциал рынка недвижимости страны. Инвестиционные сделки

DTZ оценивает общий объем вторичного инвестирования в Украину в 2013 году на уровне $48 миллионов (График 15). В первом квартале 2014 года вторичные инвестиционные сделки на рынке недвижимости в Украине зафиксированы не были, что главным образом обусловлено сложной политической ситуацией в стране. Во втором квартале 2014 года объем вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине составил приблизительно $16 миллионов. В течение этого периода было продано офисное здание в центральной части Киева, и сумма сделки составила около $12,5 миллионов. Кроме того, в пригороде Киева был продан фармацевтический склад приблизительно за $3,5 миллионов. В первой половине 2014 года были также заключены несколько других инвестиционных сделок, в основном в течение первых трех месяцев года, в частности, следующие:

Украинская сеть строительных гипермаркетов «Эпицентр» приобрела участок площадью 5,8018 га в нецентральном районе на севере Донецка для размещения своего торгового объекта. Участок был продан в январе 2014 года на аукционе; сделка оценивается в $2,4 миллиона.

Днепропетровская торговая сеть Varus приобрела магазины российской сети «Перекресток», состоящей из 13 супермаркетов. Сделка оценивается в $5-10 миллионов.

Немецкая сеть строительных гипермаркетов Praktiker продала четыре своих украинских магазина, расположенных в Киеве, Львове, Николаеве и Макеевке (пригород Донецка), европейскому частному фонду прямых инвестиций, интересы которого представляла украинская компания Kreston Guarantee Group. Сделка оценивается в $5 миллионов.

В 2012-2013 годах завершение ряда инвестиционных сделок в Украине было отложено в связи с неблагоприятными рыночными условиями, а также ввиду повышения страновых рисков, особенно в период с конца 2013 года до мая 2014 года.

Хотя интерес к заключению некоторых отложенных сделок сохраняется, инвесторы продолжают вести себя осторожно в отношении инвестиционных возможностей в Украине. По состоянию на июнь 2014 года, DTZ ожидает, что общий объем инвестиционных сделок на вторичном рынке недвижимости в Украине к концу 2014 года может потенциально составить от $25 до $150 миллионов. Однако фактический годовой объем вторичного инвестирования в сегмент является неопределённым, так как политическая ситуация в Украине пока остается сложно прогнозируемой. Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования на украинском рынке недвижимости остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, расположенные в Киеве. Некоторые инвесторы также готовы рассматривать качественные торговые объекты в других крупных городах Украины, за исключением восточных регионов страны. Высокие страновые риски Украины и неопределенная ситуация остаются основными сдерживающими факторами для инвесторов. С другой стороны, президентские выборы в мае 2014 года принесли победу в первом туре прозападному бизнесмену Петру Порошенко. Кроме этого, ЕС, страны большой семерки и крупные международные финансовые организации, такие как МВФ, Всемирный Банк и ЕБРР, демонстрируют комплексную поддержку Украине. Однако страновые риски Украины усугубились на фоне дальнейших угроз суверенитету страны. График 15

Объем инвестиционных сделок в Украине* (млн. $)

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода

*Показатель включает инвестиционные сделки по приобретению объектов коммерческой недвижимости (сделки по приобретению земельных участков не включены). **Прогноз на конец года.

0

100

200

300

400

500

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

Q1

20

14

Q2

20

14

20

14

**



Логистическая недвижимость

Гостиничная недвижимость



В январе-ноябре 2013 года наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Эти игроки демонстрировали особый интерес к возможностям приобретения качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и других городах-миллиониках стоимостью до $50 миллионов. Начиная с декабря 2014 года, в Киеве начались массовые гражданские протесты, которые зимой 2014 года распространились по всей стране и стали причиной приостановки некоторых сделок. Непрогнозируемый характер общей ситуации в Украине сдерживал активность инвесторов в стране в первой половине 2014 года. Как и в 2012-2013 годах, в первой половине 2014 года наиболее активными продавцами на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине оставались украинские компании и частные инвесторы, а также международные инвесторы (инвестиционные фонды и девелоперы), которые приобрели объекты недвижимости в докризисное время, управляли ими в течение периода около 5 лет и теперь ищут возможности выхода из владения этими активами для фиксирования прибыли своих акционеров. В 2013 году на рынок поступило существенное количество активов в сегменте недвижимости, которые были изъяты банками у неплатежеспособных клиентов. Есть основания предполагать, что такая тенденция усилится до конца 2014 года, в особенности учитывая ликвидацию нескольких коммерческих банков. Несмотря на наличие различных активов высокого и более низкого качества, которые выставлены на продажу во всех сегментах коммерческой недвижимости, их ликвидность остается очень низкой в связи с ухудшением инвестиционного климата в Украине и сокращением доступного заемного финансирования. Объекты с возможностью передачи долговых обязательств потенциально являются более ликвидными.

Ставки доходности

В первой половине 2013 года ставки доходности во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в Киеве оставались неизменными по сравнению с показателями в конце 2012 года. В июне 2013 года начальная ставка доходности наиболее качественных объектов офисной недвижимости в Киеве достигла 12,5% и составила 13% для наилучших объектов торговой недвижимости. В то же время, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов логистической недвижимости в Киевской области оставалась неизменной на уровне 15% (График 17).

График 16

Ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве (%)


*Сделки на открытом рынке отсутствуют или их немного, прогнозы и оценки базируются на суждениях игроков рынка.

В период с июня 2013 года до апреля 2014 года компания DTZ не фиксировала изменений ставок доходности. В течение второго квартала 2014 года ставки доходности на офисные и торговые объекты наивысшего качества выросли на 0,5%, а ставки доходности на складские объекты оставалась стабильными. Однако ввиду отсутствия сделок на открытом рынке, данный анализ базируется на оценках потенциальных инвесторов, заинтересованных в приобретении ряда активов. Указанные ставки доходности определены для объектов недвижимости, сданных в аренду по рыночным ставкам, которые сейчас подвержены снижению во всех классах активов. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются очень чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию. В связи с девальвацией гривны в сочетании с высокими страновыми рисками Украины, DTZ отмечает сильное давление в сторону понижения стоимости объектов в сегменте недвижимости. Однако большинство владельцев объектов недвижимости не готовы принимать предложения о их продаже по существенно сниженным ценам, в том числе учитывая существенные долговые обязательства по некоторым активам.

0

5

10

15

20

25

20

07

20

08

*

20

09

*

20

10

*

20

11

*

20

12

20

13

*

Q1

20

14

*

Q2

20

14

*



Логистическая недвижимость



Прогноз

Рынок коммерческой недвижимости в Украине в настоящее время отличается низкой капитальной стоимостью объектов и высокими ставками доходности по сравнению с рынками других стран Европы, а также перспективой роста арендных ставок в среднем и долгосрочном периоде, в частности в офисном и складском сегментах в Киеве. Такие характеристики открывают привлекательные возможности для инвестирования в Украину на фоне высокого потенциала рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений. Однако в стране достаточно высокими остаются политические, экономические и институциональные риски. По состоянию на июнь 2014 года, DTZ ожидает, что в 2014 году общий объем вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине составит от $25 до $150 миллионов.

В 2014 году ставки доходности на объекты наивысшего качества в Киеве, скорее всего, будут оставаться стабильными во всех сегментах недвижимости. В то же время, учитывая снижение арендных ставок, стоимость объектов коммерческой недвижимости снизится. Ставки доходности чувствительны к общей политической и экономической ситуации в стране. Поэтому, при условии общей политической стабилизации и с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине, существует потенциал для снижения текущих сравнительно высоких ставок доходности на объекты недвижимости в стране. По оценкам экспертов компании DTZ, с точки зрения вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине, складские и логистические объекты являются наиболее перспективными. Это связано с возможность приобрести активы в сегменте по цене ниже себестоимости строительства объекта, со ставкой доходности на уровне 12-15% и на фоне сравнительно низкой вакантности и минимальных арендных ставок.



Определения


Объем рынка офисной недвижимости:

Общая арендуемая площадь объектов офисной недвижимости, позиционируемых в классах А, В и С, которые были введены в эксплуатацию после 1991 года.

Объем арендованных офисных помещений:

Общая площадь офисных помещений, которые были сданы (предварительно сданы для строящихся объектов) в аренду или проданы (предварительно проданы для строящихся объектов) компаниям-пользователям в течение исследуемого периода, и сделка была оформлена юридически. Объем арендованных офисных помещений включает перезаключение договоров аренды и их продление, но не учитывает сделки субаренды.

Наивысшая арендная ставка на офисные помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на помещения площадью от 100 кв.м в современном качественном офисном здании в Центральном деловом районе города. Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов.


Объем рынка торговой недвижимости:

Кумулятивная арендуемая площадь современных торговых центров с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящих супермаркетов / гипермаркетов арендуемой площадью более 5 000 кв.м.

Наивысшая арендная ставка на торговые помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на торговые помещения площадью 100-300 кв.м, расположенные вдоль центральных торговых коридоров (prime high street rent) или в качественном торговом центре (prime shopping centre rent). Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов.

Промышленная и логистическая недвижимость

Объем рынка складских и логистических помещений:

Кумулятивная арендуемая площадь современных объектов складской и логистической недвижимости, площадь которых превышает 1 000 кв.м, выведенных на рынок в период с 2001 года. Показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин.

Наивысшая арендная ставка на складские и логистические помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на складские помещения площадью от 1 000 кв.м в современном объекте, который имеет эффективное расположение за чертой города и относительно основных транспортных магистралей. Указана как базовая ставка, без учета сервисных платежей и налогов. Показатель отображает стоимость аренды складских помещений, то есть не включает стоимость аренды офисной составляющей объекта и мезонина.

Инвестиции

Ставка доходности наиболее качественных объектов недвижимости:

Ожидаемый начальный уровень доходности, достижимый на дату исследования для объекта недвижимости наилучшего качества и с наилучшим расположением, который полностью сдан в аренду и генерирует доход.



Другие отчеты DTZ Research С другими аналитическими отчетами DTZ можно ознакомиться на сайте компании: www.dtz.com/research. Среди них:

Occupier Perspective Наиболее актуальная информация о рынке недвижимости с позиции арендаторов с комментариями, аналитикой, графиками и таблицами.

Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2013-14 Sweden Computer Games Developers – ноябрь 2013 года Property Times Регулярные отчеты, содержащие актуальную информацию о динамике рынка недвижимости с позиции арендодателя с комментариями, графиками, таблицами и прогнозами.

География отчета: Азиатско-тихоокеанский регион, Бангкок, Пекин, Берлин, Брисбен, Бристоль, Брюссель, Будапешт, Центральный Лондон, Чэнду, Чунцин, Далянь, Эдинбург, Европа, Франкфурт, Глазго, Гуанчжоу, Ханчжоу, Хошимин, Гонконг, Индия, Джакарта, Япония, Куала-Лумпур, Люксембург, Мадрид, Манчестер, Мельбурн, Милан, Нанкин, Ньюкасл, Париж, Польша, Прага, Циндао, Рим, Сеул, Шанхай, Шэньян, Шэньчжэнь, Сингапур, Стокгольм, Сидней, Тайбэй, Тяньцзинь, Украина, Варшава, Ухань, Сиань.

Investment Market Update Регулярная публикация о динамике рынка инвестиций в недвижимость с комментариями, обзором крупных сделок, графиками, таблицами и прогнозами.

География отчета: Азиатско-тихоокеанский регион, Австралия, Бельгия, Чешская Республика, Европа, Франция, Германия, Италия, Япония, материковый Китай, Испания, Юго-Восточная Азия, Швеция, Великобритания.

Money into Property На протяжении более 35 лет данный обзор остается ведущим аналитическим отчетом компании DTZ. Публикация содержит информацию касательно объема инвестиций и притока капитала в сегмент недвижимости, а также отслеживает структуру и развитие глобального рынка инвестиций. География отчета: весь мир, Азиатско-тихоокеанский регион, Европа, Северная Америка и Великобритания.

Foresight Ежеквартальный отчет с комментариями, аналитикой и детальными прогнозами динамики рынка недвижимости, в том числе DTZ Fair Value Index™. География отчета: весь мир, Азиатско-тихоокеанский регион, Европа, Великобритания и Китай. В дополнение, компания DTZ выпускает ежегодный прогноз.

Insight Тематические, специальные и актуальные отчеты, посвященные конкретным вопросам и проблемам с фокусом на рынке недвижимости.

Insight Beijing TMT Office Occupier Survey – июнь 2014 года Insight European Transaction Based Index Q1 2014 Net Debt Funding Gap – май 2014 года China Insight Office Pipeline and Dynamics – май 2014 года Deflation and Commercial Property – март 2014 года Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money – март 2014 года German Open Ended Funds – март 2014 года China Investment Market Sentiment Survey – январь 2014 года China The Technology Sector – январь 2014 года Czech Republic Green buildings – декабрь 2013 года UK secondary market pricing – октябрь 2013 года Quantitative Easing - UK Regions – сентябрь 2013 года

Аналитические услуги DTZ Research Вы можете подписаться на более детальные данные и отчеты о рынке коммерческой недвижимости. С вопросами обращайтесь по адресу [email protected].

Property Market Indicators

Исторические данные по рынкам коммерческой и промышленной недвижимости в Азиатско-тихоокеанском регионе и Европе.

Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM

Скользящий 5-летний прогноз по рынкам коммерческой и промышленной недвижимости в Азиатско-тихоокеанском регионе, Европе и США.

Investment Transaction Database

Комплексный обзор инвестиционной активности в Азиатско-тихоокеанский регионе и Европе.

Money into Property

Ведущий аналитический продукт DTZ, который выпускается на протяжении более 35 лет. Отчет содержит информацию о рынках капитала, в том числе касательно передвижения капитала, размера, структуры, прав собственности, объектов и ключевых тенденций, а также результаты ежегодного опроса инвесторов и арендодателей об их намерениях.

http://info.dtz.com/collect/click.aspx?u=/G1GTPto3VUxllk12cIlFjq/qHXI56GybRmUQ9u+aZY=&rh=ff00054c332ad84056dc2c66ff48ae56c7af2099

http://www.multitran.ru/c/M.exe?t=5934422_2_1







DTZ Research Контакты подразделений аналитики компании DTZ в мире Глава аналитики и консалтинга в мире

Ханс Вренсен

Тел.: +44 (0)20 3296 2159

Email: [email protected] Руководитель подразделения прогнозирования в мире

Фергус Хикс

Тел.: +44 (0)20 3296 2307

Email: [email protected]

Руководитель подразделения аналитики и консалтинга в Центральной Европе, на Ближнем Востоке и в Африке

Магали Мартон

Phone: +33 1 49 64 49 54

Email: [email protected] Руководитель глобального подразделения стратегических исследований

Найджел Алмонд

Тел.: +44 (0)20 3296 2328


Контакты компании DTZ в Украине Глава компании в Центральной Европе, на Ближнем Востоке и в Африке

Джон Форрестер

Тел.: +44 (0)20 3296 2002


Офис DTZ в Украине

Тел.: + 38(0)44 220 30 60 Email: [email protected] Управляющий директор Николас Коттон

Email: [email protected] Агентские услуги в сегменте офисной недвижимости Джеф Харгрив

Email: [email protected] Виктория Горулько Email: [email protected]

Агентские услуги в сегменте торговой недвижимости Антонина Пучко


Агентские услуги в сегменте промышленной и логистической недвижимости Федор Арбузов


Инвестиционный консалтинг и операции с земельными участками Владимир Мысак

Email: [email protected] Оценка Яна Литвинчук

Email: [email protected] Аналитика и консалтинг по вопросам девелопмента Марта Костюк

Email: [email protected] Управление недвижимостью Бен Хант


ОГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

На данный обзор не следует полагаться в качестве основания для заключения сделок без дополнительного получения от нас конкретных, квалифицированных, профессиональных рекомендаций. Хотя факты были тщательно проверены, компания DTZ не несет ответственности за какой-либо ущерб или убытки, понесенные в результате случайной неточности, допущенной в этом отчете. Публикация, воспроизведение или ссылка на информацию, содержащуюся в данном отчете, в целом или его части, не разрешается без предварительного согласия компании DTZ. Компания DTZ должна быть упомянута должным образом при любом воспроизведении отчета или его части.

© DTZ июль 2014 года






mailto:antonina.puchko@dtz.





mailto:ben.hunt@dtz.

property times Украина h1 2014 Возрождение из пепла...property times...

Documents