Perencanaan Pembangunan Perumahan dan Pembiayaannya

SUNRISE RESIDENCE Batam Center - B A T A M

Oleh : JAUHARY - PT. KARYA MEGAH SEMESTADisadur dari : Siswanto - Dalam Acara Diklatnas REI di Bali

Oktober 2008

Latar Belakang Pemilihan Lokasi

1. Kerjasama dengan pemilik tanah dengan cara pembagian kentungan, pembayaran bertahap.

2. Pembelian secara Cash/Tunai.

Memanfaatkan Lahan yg sdh ada (Kebetulan)

1. Pengembangan dari proyek yang sudah ada.2. Adanya penawaran/permintaan khusus3. Kelebihan cash flow.4. Potensi wilayah / daerah yang dapat

dikembangkan

Mencari Lokasi Baru

Riset Pasar

Kapasitas & Rencana

Penjualan

Daya Beli

Situasi Pasar

Pesaing &Calon Pesaing

Permintaan Pasar

Segmen Sasaran

Riset Pasar Riset Pasar (Potensi Pasar)(Potensi Pasar)

Tipe & Harga Rumah

MBR, Menengah, Tinggi

• Berapa pesaing & calon pesaing

• Type yg dijual pesaing

Kondisi Ekonomi

Jumlah unit yg dijual

Study Kelayakan

Study Study KelayakanKelayakan

Aspek Teknis Aspek Keuangan

Aspek Legalitas Aspek Sosial(Lingkungan, Tenaga

Kerja)

Aspek Pemasaran

• Air bersih• Listrik• Fisik Lokasi• Saluran• Resapan air• Material

• RUTR • Status Lokasi

• Sumber Pembiayaan• Proyeksi Laba Rugi

• Potensi pasar • Transportasi• Sarana/prasarana

Sumber Pembiayaan

Pematangan Lahan

PengurusanPerizinan

Pengadaan Lahan

Studi Kelayakan

Pembangunan Konstruksi &

Sa/pra

Modal Sendiri

• Modal Sendiri• Partnership• KSO• Hutang kpd Pihak Ketiga

Modal Sendiri

• Modal Sendiri• Partnership• Perbankan• Turn Key

• Modal Sendiri• Partnership• Perbankan• Turn Key

Perhitungan Biaya

• Penjualan Rumah • Penjualan

Kelebihan Tanah

• L/R sblm Pajak• L/R stlh Pajak

(NET)

Pendapatan Pengeluaran Laba/Rugi

• Biaya Tanah • Biaya Perizinan • Biaya Pematangan• Biaya Prasarana • Biaya Konstruksi • Biaya Marketing• Biaya Overhead• Biaya Bunga

Berdasarkan Harga Jual yg tlh Ditetapkan

KelengkapanDokumen

Permohonan

Legalitas Pemohon

Legalitas Proyek

Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh, serta NPWP

Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV Pengurus dan Data Group Perusahaan.

Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP, TDP, SITU atau perijinan lainnya.

Keanggotaan REI

Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi

Site plan yang telah disyahkan dan IMB.

Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III, harus disertai PKS dan surat kuasa. Dan copy SPPT-PBB.

Surat keterangan peil banjir

Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau rekomendai PDAM, PLN dan AMDAL (jika diperlukan).

Surat Permohonan

Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah dan berwenang sesuai AD.

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

KelengkapanDokumen

Permohonan

Informasi Keuangan

Memiliki rek. Giro.

Lap. Keu. 2 tahun terakhir.

ID BI atas nama Pemohon, Pengurus, Perusahaan dan Perusahaan satu group

RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana dan bangunan) disertai dgn spesifikasinya dan proyeksi cash flow.

Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk permohonan + exposure group > Rp. 5 milyar

Feasibility Study (Study Kelayakan)

Data Pemasaran

Persyaratan Pengajuan Permohonan Kredit Konstruksi & Lahan

Jumlah Konsumen yg telah membayar Booking Fee.

Jumlah Konsumen yg telah membayar uang muka.

Jumlah Konsumen yg telah membayar lunas.

Perhitungan Pembiayaan Bank

Jumlah unit yg akan dibiayai

RAB + Spesifikasi Pembangunan

Perhitungan Kebutuhan

Biaya Pembangunan

Pembiayaan Bank*)

PerencanaanPembangunan

UsulanPengembang

PotensiPasar

RecordPenjualan1. Ijin Lokasi

2. Pengusaan Tanah3. Site Plan4. IMB induk

selama masa jk.waktu kredit

RAB yg Disesuaikan

Kebutuhan Modal Kerja

Catatan :

*) Umumnya yang dibiayai bank adalah 80% dr RAB

PrediksiPenjualan

Pemasaran

Kualitas Bangunan, Lingkungan, Design, Type Rumah

Kualitas Bangunan, Lingkungan, Design, Type Rumah

Akses transportasi menuju perumahan

Akses transportasi menuju perumahan

Kelebihan & Kekurangan objek yang dipasarkan lainnya

Kelebihan & Kekurangan objek yang dipasarkan lainnya

Strategi Harga yg :

Pemberian Discount

Fasilitas cicilan bertahap

Sales Gimmick.

Penentuan margin yg berbeda pd type yg berbeda (margin type yg laku keras lbh tinggi dr type pelengkap)

Strategi Marketing Ground Breaking Pre Launching & Grand Launching Marketing Tool Iklan (Sponsor, advetorial dll.) Mengadakan acara peresmian/

serah terima kunci Press Conference Kerjasama dengan instansi

pemerintah & swasta

Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan

Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran calon Pembeli)

Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik

Fokus pada Proyek

Untuk Berkembang lebih maju jangan takut meminjam dana dari Bank / Pihak ke-3

Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa

Apabila kerjasama, “Tepat dalam memilih partner usaha”

Saling Terbuka

Saling Percaya

Ada yang dituakan

Tidak harus ahli di bidang pembangunan perumahan

Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha

Visi

Visi merupakan tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.

Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar.

Keberanian mengambil Keputusan

Bisnis berarti deal dgn risiko

“Bimbang” is no way

Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha).

Mempunyai tekad & semangat

Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan

Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya, maka “Cintailah apa yg akan dikerjakan”

Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari :

Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya)

Formal : Belajar di sekolah