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EL CONTRATO DE LEASING INMOBILIARIO
COMO INSTRUMENTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA EMPRESA.-
“La riqueza consiste más en el uso que en la propiedad”
(Aristóteles, “La Política”)
Marcelo J. Vera Merino
Sumario
I.- Objetivo
II.- Financiamiento empresario. Concepto y finalidad.
III.- Aspectos operativos y funcionales del Contrato de Leasing Inmobiliario.
A) El contrato en estudio es un leasing operativo o financiero?
B) Sujetos que intervienen. Legitimación y capacidad.
C) Instrumentación y Registración.
D) Efectos de la Registración. Oponibilidad. Subrogación.
E) Uso y goce. Arrendamiento.
F) Opción de compra. Elemento esencial del contrato. Sujeto activo.
Oportunidad para su ejercicio. Correcta interpretación de la ley.
Efectos.
G) Prórroga del contrato.
IV.- Tratamiento impositivo nacional y provincial.
A) Orden Nacional
1) Impuesto a las Ganancias
a) Leasing inmobiliario asimilable a operación de locación
b) Leasing inmobiliario asimilable a operación de compraventa
2) Impuesto al Valor Agregado
a) Leasing asimilados a operaciones financieras o de locación
b) Leasing asimilado a operaciones de compraventa
3) Impuestos patrimoniales
a) Contratos asimilados a Locación
b) Contratos asimilados a compraventa
B) Orden Provincial
1) Impuesto a los Ingresos Brutos
2) Impuesto de sellos
V.- Conclusiones
I.- Objetivo:
El objetivo del presente trabajo es analizar este contrato como
instrumento de financiamiento para la empresa tomadora, particularmente
desde la óptica de su necesidad en proyectos estructurales; descartando la
participación activa y directa de una entidad bancaria y omitiendo algunos
aspectos, especialmente relacionados con el dador.-
II.- Financiamiento empresario. Concepto y finalidad:
Entendida la empresa como la “organización de los factores de
producción (capital, mano de obra, materias primas, tecnología y know how),
todos puestos a funcionar por el empresario, uno o varios, quien asume el
riesgo económico, para obtener una ganancia del producto o servicio fruto de
su actividad”, se advierte, en sus causas fuente y fin, la necesidad de
realización de “inversiones económicas”. Éstas son imprescindibles para la
puesta en marcha de todo proyecto, emprendimiento o empresa misma, ya sea
en la etapa de su gestación o durante su desarrollo posterior. Podemos así
afirmar que cualquier proyecto empresarial requiere de “recursos”, y
precisamente la “obtención de esos recursos implica necesariamente un
proceso de financiamiento”.
Dadas las características del contrato en estudio, abordaremos su
viabilidad como fuente de financiamiento en los “proyectos estructurales”,
concebidos como los que requieren una inversión significativa de recursos,
cuyo recupero demanda un extenso período de tiempo.1
Normalmente estos recursos se obtienen en el mercado bancario
o en el mercado de capitales, pero es mi intención proponer activamente al
contrato de leasing inmobiliario como alternativa de financiamiento2. La propia
ley 25248 ha sido presentada como una “iniciativa destinada a la promoción de
las PyMES”3.-
III.- Aspectos operativos y funcionales del Contrato de Leasing
Inmobiliario.
A) El contrato en estudio es un leasing operativo o financiero?
En la modalidad analizada el dador es propietario del inmueble
dado en leasing (art. 5° inc. d). Ya advertí sobre la ausencia de participación de
entidad bancaria, y mas aun de algún tercero distinto del titular del inmueble y
1 KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, “Aproximación al Contrato de Leasing Inmobiliario”, en Cuadernos de la Universidad Austral, Tº 1, “Derecho Empresario Actual”, Ed. Depalama, Año 1996: “... no obstante, el leasing inmobiliario empresarial es utilizado, principalmente, por industrias a instalarse o en procesos de expansión, que no pueden o no desean financiar por sí mismas el proyecto de construcción que necesitan para su instalación o ampliación. Apunta a la construcción edilicia, y no al terreno liso y llano donde puede asentarse aquélla. Por eso se ha dicho que el uso de las edificaciones industriales constituye la razón de ser de su existencia” (p. 473). Más adelante la autora expresa: “La financiación es el vínculo unificante de todos los actos que constituyen este nuevo tipo contractual. El leasing es, sobre todo, un medio, una técnica de financiación, aunque más cara que otras. Se diferencia de los contratos de financiamiento tradicionales en que el dinero no lo recibe el “financiado”o “utilizador” sino el fabricante, o quién proveyó la cosa dada en leasing. Esta forma de financiación ofrece ventajas en materia fiscal, pues como el bien no se incorpora inmediatamente al patrimonio del tomador, el pago del canon es un gasto, y no una inversión; por eso, como expliqué anteriormente, el tomador tienen la posibilidad de deducir los cánones periódicos del impuesto a las ganancias (p. 490) 2 MARIANI, Carlos A., “Nociones sobre financiamiento y evaluación de proyectos empresariales” en “Derecho de la Empresa y del Mercado”, Tomo III, Financiación de la Empresa, Directores: Miguel C. Araya y Marcelo R. Bergia, Ed. La Ley, Cap. I, pág. 1.- 3 FAVIER-DUBOIS, Eduardo M., “En torno al Nuevo Régimen del Leasing”, Errepar 10/00.-
de la empresa que lo necesita para el desarrollo de un proyecto estructural. En
este caso estamos frente a un leasing operativo. Esto lo afirmo teniendo a la
vista la ley 25248.
El criterio adoptado por la norma es estructural4. Es decir que no
importa la calidad del dador, sino la cantidad de sujetos que intervienen en la
operación. Si existe un tercero proveedor, distinto del dador, sujeto que en
definitiva financia la operación (entidad financiera o con objeto financiero o en
ausencia de ambos, ya que la ley actual no lo requiere), estamos frente a un
leasing financiero.
Si el propietario es el dador del inmueble, como estamos
proponiendo en este estudio, será operativo.
Si bien esa es la clasificación que surge del texto de la ley, no
debemos desconocer la naturaleza financiera que tienen ambas especies de
este género contractual.
La empresa tomadora puede financiar el uso del inmueble y,
eventualmente, decidir su adquisición al final de la operación. El dador lo
financia, puesto que es una variante en su política de comercialización del
mismo. En definitiva, lo prevaleciente y decisorio para las partes no es la cosa
sino el movimiento de fondos. Por ello es, tanto desde el punto de vista jurídico
como técnico, una operación financiera, ya que una suma determinada de
capital cambia cuantitativamente por el transcurso del tiempo (incidencia del
4 FAVIER DUBOIS, Eduardo M., ob. cit.-
interés aplicable)5. Precisamente, el cálculo del canon y del precio de la opción
de compra, constituyen la base financiera del contrato.-
B) Sujetos que intervienen. Legitimación y capacidad:
En esta modalidad del leasing intervienen dos sujetos: el dador,
en el caso, propietario del inmueble que por una cuestión de política ha
decidido ceder el uso y goce con una opción de compra; y el tomador, empresa
que necesita del mismo para el desarrollo de un proyecto estructural y que no
cuenta con los recursos suficientes para su concreción bajo la modalidad de
una compra tradicional del inmueble, o que por la evaluación del “costo de
oportunidad” decide no comprar.
El artículo 5º de la ley 25248 se encarga de precisar quiénes
están legitimados para dar un bien en leasing. Es decir que determina la
“propia posibilidad de celebración del contrato en virtud de la relación jurídica
del dador con el bien objeto del contrato”6.
El propietario de un inmueble, sea persona física, sea persona
jurídica, tenga o no actividad comercial, puede dar en leasing un inmueble. Así
lo legitima el artículo 5º inciso d): “El bien objeto del contrato puede: … d) ser
de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el
tomador”, precisando la regla general que sienta en el artículo 2º. La ley no
pone traba alguna.
5 Segùn el criterio de BARREIRA DELFINO, Eduardo A. (ver “Bancos y actividades financieras – leasing financiero”, Editorial de Belgrano, Buenos Aires 2000. 6 PAOLANTONIO, Martín E., “Régimen Legal del Leasing – Ley 25.248”, Ed. Rubinzal – Culzoni, pàg. 35
En cuanto a la capacidad, la norma no regula, pero se aplican las
reglas generales en materia de capacidad para contratar, por cuanto el artículo
26 dispone la aplicación supletoria de las normas de la compraventa y la
locación. En tal sentido, cabe concluir que el dador debe tener la capacidad
para enajenar el inmueble y el dador la de adquirir. No obsta a esta afirmación
que la opción de compra no sea, respecto del tomador, un acto que importe la
adquisición, o para el dador, una disposición inmediata del bien, ya que la
redacción del artículo 1º de la ley no permite disociar la unicidad jurídica de la
operación7.
C) Instrumentación y Registración:
El objeto del contrato que nos convoca, es un inmueble, lo que
habilita el artículo 2º de la norma.
En tal caso se debe instrumentar en escritura pública y a los
efectos de su oponibilidad a terceros debe inscribirse en el Registro
Inmobiliario.
Así lo impone el artículo 8º. “La posibilidad de que el contrato de
leasing pueda tener como efecto el cambio en la titularidad de derechos reales,
justifica que, con el fin de proteger los intereses del tráfico jurídico, se publiciten
algunos aspectos del contrato…Inscribir un documento, no es sinónimo de
transcribirlo de manera íntegra, sino que el efecto inscriptorio se logra también
7 LORENZETTI, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos – Tomo II”, Ed. Rubinzal Culzoni, pàg. 534
tomando razón de forma resumida de los elementos relevantes para
caracterizar inequívocamente la relación jurídica que se desea publicitar”8.
Considero que son elementos relevantes, y por lo tanto deben
figurar en la inscripción registral: a) Los sujetos que intervienen y suscriben el
contrato; b) el bien objeto del contrato; c.) plazo de duración del uso y
periodicidad de las cuotas; d.) plazo para el ejercicio de la opción de compra;
e.) precio del canon; f.) precio de la opción de compra o forma de su cálculo; g.)
posibilidad de prórroga, plazo de la misma y condiciones de ejercicio. La toma
de razón de este asiento se efectúa en el rubro gravámenes, conocido en
nuestra jurisdicción como “Rubro siete (7) otros derechos reales, gravámenes,
restricciones e interdicciones”9.-
D) Efectos de la Registración. Oponibilidad. Subrogación:
El efecto substancial que produce la inscripción del contrato en el
Registro es dotar de oponibilidad a las relaciones jurídicas que de él nacen.
No está en discusión la naturaleza de los derechos, ya
personales, ya reales; lo importante es que la publicidad registral dota de
“cognoscibilidad” a esas relaciones. Y así, serán oponibles a terceros tanto la
relación personal de uso, con todas las características y modalidades, como la
opción de compra que integra la figura, con su precio o forma de
8 MOISSET DE ESPANÉS, Luis, “Otra vez sobre aspectos registrales del Leasing”, RDCO, abril mayo 2004, Nº 206, p. 307. 9 En Capital Federal – rectius Ciudad Autónoma de Buenos Aires- así lo dispuso la Disposición Técnico Registral 02/95 y luego el Dto. 466/99 (art. 162). En la Provincia de Buenos Aires la DTR 18/95 y en San Luis la Resolución Nº 07 D.P.R.P.I 2001 de fecha 18/05/2001. Anteriormente Aída Kemelmajer de
determinación, su plazo para ejercerla y la opción de prórroga. En tal sentido,
los acreedores del dador, incluso en caso de que solicitaran su quiebra,
deberán respetar la vigencia del contrato de leasing debidamente inscripto,
limitándose a recibir los cánones e, incluso, perdiendo la posibilidad de rematar
el bien si el tomador ejercitase la opción de compra, pero tienen la ventaja de
conocer la existencia de esos créditos (canon arrendaticio, o precio del valor
residual si media la opción de compra), para poder embargarlos y cobrar sus
propias acreencias.
La ley también concede a los acreedores del tomador (cfr. art. 11)
la facultad de subrogarse en los derechos de éste y ejercer la opción de
compra.-
E) Uso y Goce. Arrendamiento:
El tomador puede usar y gozar del inmueble conforme a su
destino.
No puede venderlo, gravarlo, ni disponer de él. Esas son la regla y
la prohibición que establece en su primera parte el artículo 12 de la ley. Luego
fija pautas susceptibles de modificación por convención de las partes: a) Son a
cargo del tomador los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y
uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas que recaigan sobre los bienes y las
sanciones ocasionadas por su uso; b.) el tomador puede arrendar el inmueble.-
Carlucci había opinado que “debe inscribirse en la sección de anotaciones personales, relacionándose con el folio del inmueble del modo previsto en el art. 31 de la ley 17.801”. (ob. cit. p. 504)
F) Opción de compra. Elemento esencial del contrato. Sujeto activo.
Oportunidad para su ejercicio. Correcta interpretación de la ley. Efectos:
En el derecho argentino la opción de compra es un de los
“elementos sustanciales” que caracteriza al contrato de leasing10. Es, en rigor,
un “elemento tipificante”11 del contrato. Sin ésta no hay contrato de leasing.
El sujeto activo de la misma, quien está legitimado para ejercerla
porque a favor de él se debe prever, es el tomador. Si se establece a favor del
dador, además de que no será estrictamente una opción de compra sino de
venta, no habrá contrato de leasing, sin que ello obste a la validez del contrato
que se regirá por los principios generales.
Ahora bien, desde qué momento y hasta cuándo puede ejercerse
la opción de compra. La ley contiene una sola norma relativa al tiempo de este
elemento tipificante, el artículo 14. Éste textualmente reza: “La opción de
compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas
(3/4) partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieran las partes”.
Advierto que prestigiosa doctrina sostiene que la norma en
análisis contiene un límite a la autonomía de la voluntad que impide que las
10 LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando afirma que “para nuestra ley es de la esencia de cualquier leasing que haya un pacto de opción de compra”, “Fideicomiso. Leasing. Letras Hipotecarias. Ejecución hipotecaria. Contratos de consumición”, Ed. Zavalía, 1996, p. 209 y 229. 11 MOLINA SANDOVAL, Carlos A.– AMUNÁTEGUI RODRIGUEZ, Cristina ,“Leasing”, Colección Dos Mundos del Derecho Civil, Ed. Reus Ed. B de F Ltda.., p. 31
partes puedan diferir contractualmente el ejercicio de la opción más allá de las
tres cuartas partes del canon total estipulado12.
No comparto la opinión. El primero de los autores citados (nota
11) no dá mayores fundamentos y el segundo se apoya en lo expresado por
Aída Kemelmajer de Carlucci. Esta prestigiosa autora se sustenta “en la
necesaria protección de un contratante, sometido a cláusulas generales
predispuestas”, con lo que presupone la intervención de una entidad financiera
o una Compañía de Leasing supuestamente más fuerte que el tomador. Es
decir que la razón sería de protección al consumidor y no otra dentro de un
ámbito de plenitud recíproca de la autonomía de la voluntad.
Dentro del plexo de normas regulatorias de los contratos a ésta la
debemos calificar como una del tipo “dispositiva”. Éstas son las reglas
sancionadas por el legislador con carácter de supletorias de la voluntad de los
particulares, es decir para el caso de que los contratantes no hubieran
acordado la regulación de una determinada situación. No son “imperativas”, por
lo que las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad las pueden obviar.
Las “imperativas” son aquellas que marcan los límites dentro de los cuales se
puede desenvolver la autonomía de la voluntad.
La pauta para determinar si una norma es o no imperativa la dá el
artículo 21 del Código Civil: una norma no puede dejar de ser observada por
12 MOLINA SANDOVAL, Carlos A., ob. cit. pág. 33. Ver también: 1) Lorenzetti, Ricardo Luis, “Tratado de los Contratos”, Tomo II, Ed. Rubinzal Culzoni, p. 540 y 2) Kemelmajer de Carlucci, Aída, “Aproximación al contrato de “leasing” inmobiliario”, en Cuadernos de la Universidad Austral, Derecho Empresario actual, Depalma, Buenos Aires, 1996, p. 499.
los contratantes cuando estén interesados el “orden público” y las “buenas
costumbres”.
Por último están las normas “interpretativas”. Éstas son
aclaratorias, tienen como fin establecer el alcance de la voluntad de los
contratantes o también despejar dudas planteadas por otras normas.
El artículo en estudio, indudablemente, no es una norma
interpretativa. Es imperativa? Estimo que no, ya que en los aspectos sobre los
que legisla no están en juego ni el orden público ni las buenas costumbres.
Es una norma dispositiva, supletoria de la voluntad de las partes,
que puede ser obviada en ejercicio legítimo de la autonomía de la voluntad.
A tal conclusión se arriba de la simple lectura del artículo: a) no se
utiliza el modo imperativo; b) tampoco establece sanción para el caso de
inobservancia y c) habilita a los contratantes a convenir con anterioridad al
momento que propone el ejercicio de la opción de compra.
Es decir que dá un estándar supletorio de la voluntad de las
partes para el supuesto que éstas hayan omitido regular el asunto. Es una
norma dispositiva.
Entonces, desde cuándo puede permitirse en el contrato la opción
de compra? Desde que se haya pagado el primer centavo del canon.
Hasta cuándo puede ejercerse? “El límite lógico es el tiempo en el
cual el tomador está obligado a restituir el bien”13. Ahora bien, los autores
13 PAOLANTONIO, Martín E., ob. cit. pág. 68.
indicados en la cita 11 y hasta el mismo Paolantonio (cita 12) se pronuncian
sobre la “nulidad de la cláusula que postergue el ejercicio” más allá del
momento en que el tomador hubiera pagado el 75% del canon total estipulado,
insisto, sin perjuicio de que el último es permisivo a que “se ejerza” hasta
cuando se deba restituir el bien.
No logro advertir cuándo y dónde el artículo 14 establece esa
prohibición. No es tampoco el espíritu de la norma. Ya afirmé que es una regla
del tipo dispositiva. Además contiene la locución conjuntiva “una vez que”, la
que significa “cuando” o “después que”. Es decir que el tomador puede ejercer
la opción de compra “después que” haya pagado el 75% del canon total. En
todo caso estaríamos frente a un plazo de mínima, por lo que se podría afirmar
que antes no se puede prever; pero como expresé la norma habilita a las
partes a convenirlo en un momento anterior.
En definitiva no se fija expresa e imperativamente un momento
hasta el cual las partes puedan prorrogar el ejercicio de la opción de compra.
Por ello puede ser prevista contractualmente y ejercida hasta el momento en
que el tomador tenga la “triple opción” (restituir el bien, ejercer la opción o
renovar el contrato por la previsión de prórroga)14.
H) Prórroga del contrato:
El artículo 15 permite a las partes prever la prórroga del contrato
a opción del tomador. Esta previsión debe contener las condiciones de su
ejercicio, tiempo, modo y forma de determinar el canon a pagar durante el
plazo de la prórroga15. En cuanto al modo estimo que sería de buena práctica
se prevea contractualmente su comunicación por intermedio del escribano
interviniente en el contrato original para que por el instrumento que
corresponda se proceda a anotar la prórroga, con todas sus modalidades y
características, a fin de que sea oponible a terceros.
IV) Tratamiento impositivo nacional y provincial.
A) Orden Nacional
La propia ley 25248 en los artículos 23 al 25 y su Decreto
Reglamentario N° 1038/00, se ocupan del asunto. Sólo tratan la situación en
la que se encuentra el contrato en estudio frente al Impuesto a las Ganancias y
al Impuesto al Valor Agregado.-
A) 1) Impuesto a las Ganancias:
El régimen en análisis hace una distinción en virtud de
asimilaciones que encuentra al Contrato de Leasing con otros negocios
jurídicos.
Determina tres categorías: 1) Leasing asimilable a operaciones
financieras. 2) Leasing asimilable a operaciones de locación. 3) Leasing
asimilable a operaciones de compraventa.
14 En este sentido opinan en sus obras: 1) ABATI, Enrique Luis – ROCCA, Ival (h), “Régimen de Leasing Ley 25248”, Ed. Astrea, p. 161: Se podrá establecer un plazo máximo para la opción de compra; de todos modos cuando nada se pacta al respecto, el plazo vencerá al fenecer el contrato”. 15 FRESNEDA SAIEG – FRUSTAGLI – HERNÁNDEZ, “Leasing ...”, Ed. Lexis Nexis, p. 94
Cuál es el criterio de la norma para ubicar a un contrato de leasing
inmobiliario en una u otra categoría?
Para la primera categoría (asimilables a operaciones financieras)
establece dos criterios uno subjetivo y otro objetivo. La primera pauta está
referida al dador. Se asimilará a una operación financiera, desde el punto de
vista impositivo, cuando este sujeto sea una entidad financiera o un fideicomiso
financiero o una empresa que tenga por objeto principal al leasing y
secundariamente realice actividades financieras. En cuanto al criterio objetivo,
que debe cumplimentarse junto al anterior, está referido a la duración del
contrato. Será financiero cuando su plazo supere un determinado porcentaje de
la vida útil del bien dado en leasing: 50% en caso de muebles; 20% cuando el
objeto sea un inmueble no destinado a vivienda; y 10% si es un inmueble
destinado a vivienda.-
Si no encuadra en esa categoría se asimilará a una operación de
locación o a una operación de compraventa.-
El Leasing inmobiliario se tratará impositivamente como una
operación de locación cuando el valor residual por el que se ejerce la opción de
compra es igual o mayor a su costo16.
Y se asimilará a una operación de compraventa cuando ese valor
residual por el que se ejerce la opción de compra es menor a su costo.
16 ver apreciación de Aída kemelmajer de Carlucci, ob. cit. p. 466.
Cuando me refiero a costo, hablo del costo de adquisición menos
las amortizaciones.-
Dado el enfoque de este estudio me limitaré a dar algunos
aspectos de las últimas dos categorías:
A) 1) a) Leasing inmobiliario asimilable a operación de locación:
Para la ley, desde el punto de vista impositivo, el inmueble sigue
en el patrimonio del dador (lo cual es así desde la óptica estricta del derecho),
por lo que las rentas que éste produce se reflejarán en utilidades para ese
sujeto que están gravadas por el impuesto a las ganancias.
Éste alcanza al dador en los siguientes momentos: a) En cada
ejercicio, sobre la utilidad que resulta de restar al total anual de los cánones sin
iva el costo de los bienes o recupero de capital, pudiendo el dador deducir el
2% anual en concepto de amortización17. b) Al ejercerse la opción de compra
sobre la Ganancia Bruta que resultará de restar al precio de la Opción de
Compra el costo de adquisición actualizado menos las amortizaciones.
El tomador puede deducir como gastos del Impuesto a las
Ganancias el total del canon en todos los períodos, siempre que afecte el
inmueble a la producción de ganancias gravadas. Aquí se advierte una ventaja
con relación al mutuo, ya que en este caso sólo podría deducir los intereses.
Cuando ejerza la Opción de Compra el inmueble ingresa a su
patrimonio y, en consecuencia, hace las amortizaciones impositivas.
A) 1) b) Leasing inmobiliario asimilable a operaciones de
compraventa:
Para la ley la venta se perfecciona con la transmisión de la
tenencia.
Recordemos que el fisco considerará al leasing inmobiliario como
si fuera una compraventa cuando el valor residual por el que se ejerce la
opción de compra sea menor a su costo de adquisición menos las
amortizaciones. Como esto debe determinarse en el contrato, el Dto. en su art.
7° impone al dador la obligación (sólo formal) de comunicar al tomador que se
trata de una compraventa a los fines impositivos.
El precio de la compraventa estará determinado por la suma de
los montos de recupero de capital en cada canon por todos los cánones más el
recupero de capital en la opción de compra.
En tal sentido, la utilidad del dador que grava la ley, bajo las
pautas del artículo 18 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, es la que surge
de la diferencia entre el total de los cánones más el total de la opción de
compra y el recupero de capital en todos los cánones y la opción de compra.
Respecto al tomador, como es tratada cual una venta financiada,
ingresa a su patrimonio con la tenencia. Así puede deducir intereses y
amortizaciones y, a mi entender, también los cánones como gastos. Si no
17 Se toma como base el valor del edificio, sin el terreno. Desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal en que se afecte el bien hasta el cierre del trimestre inmediato anterior en que se produzca la opción de compra.
ejerce la opción de compra, toda la operación deberá ser tratada como una
locación.
A) 2) Impuesto al Valor Agregado:
La situación de este contrato frente al IVA está regida por la
propia ley 25248, el Dto. 1038/00 y la Ley del Impuesto al Valor Agregado en
forma supletoria.
En líneas generales podría afirmarse que el contrato es tratado
como una locación mientras dure el contrato, como una compraventa cuando
se ejerza la opción y que la locación está exenta de este impuesto cuando el
inmueble tenga como destino vivienda o el alquiler sea igual o inferior a $
1.500.
De todos modos se hace la distinción:
A) 2) a) Leasing asimilados a operaciones financieras o de locación:
Si el inmueble objeto del contrato está destinado a vivienda, está
exento durante el contrato.
Cuando se ejerza la opción de compra, si el inmueble es usado,
tampoco se aplica el IVA. Si es “nuevo” si.
Cuándo es “nuevo”? Cuando no haya alcanzado los 3 años en
locación. En este caso es la venta de la obra la que está sujeta al impuesto.
A) 2) b) Leasing asimilado a operaciones de compraventa:
Se configura el “hecho imponible” cuando se perfecciona la
tenencia.
El precio, como se ha expresado ut supra, está determinado por la
sumatoria de los montos de recupero de capital en todos los cánones y en la
opción de compra.-
Del precio, se toma sólo el valor de la obra, el que será la base
imponible. La diferencia hasta llegar al importe total de los cánones y la opción
de compra se imputará como si fueran intereses.-
Si el tomador no ejerce la opción de compra, el dador podrá
computar como crédito fiscal en el período de extinción del contrato el importe
que resulte de aplicar la alícuota al precio de los cánones y de la opción de
compra. Ahora si el tomador es consumidor final, sólo procede el cómputo del
crédito fiscal si acredita su devolución conforme lo determina la AFIP.
Consecuentemente el tomador deberá computar como débito fiscal ese mismo
importe.
A) 3) Impuestos Patrimoniales:
Éstos son el Impuesto a los Bienes Personales y Ganancia
Mínima Presunta. No los trata la ley 25.248 ni su Dto. reglamentario.
A) 3) a) Contratos asimilados a Locación:
Respecto al Dador, cuando esté alcanzado por el Impuesto a la
Ganancia Mínima Presunta deberá computar como activo gravado el bien por
su valor residual impositivo al cierre de cada ejercicio. En cuanto al tomador,
hasta que no ejerza la opción de compra no ingresa a su patrimonio.-
A) 3) b) Contratos asimilados a compraventa:
Dado el tratamiento, fundado en una ficción (rectius: galimatías
jurídico), el dador poseería un crédito alcanzado por GMP al cierre de cada
ejercicio. El tomador, al incorporar el bien a su patrimonio desde su inicio,
estaría alcanzado por GMP o Bienes Personales, según su situación, Empresa
o Persona Física.-
B) Orden Provincial.
En nuestra jurisdicción dos son los impuestos que merecen una
breve referencia: a) El impuesto a los ingresos brutos; b.) el impuesto de
sellos.-
B) 1) Impuesto a los Ingresos Brutos:
También debe ser tratado como una locación durante la vigencia
del contrato y como una compraventa al ejercerse la opción de compra. Por lo
tanto constituirá la base imponible el monto total de los ingresos brutos
devengados en el período fiscal de las actividades gravadas, ya cánones ya
opción de compra.-
C) 2) Impuesto de Sellos:
El Código Tributario Provincial, modificado por la ley anual
tributaria (N° 7946) establece que la alícuota con la que se grava a este tipo de
contratos se eleva al 0,5% y dice que “los contratos de leasing tributarán en la
forma siguiente: a) Primera etapa: Sobre el canon pactado multiplicado por la
totalidad del plazo estipulado. b) Segunda etapa: sobre el valor de la opción de
compra de los bienes”.
La ley fija dos hechos imponibles, siempre refiriéndome al leasing
inmobiliario por la publicidad de su instrumento y registración. Aclaro ello por
cuanto en el caso de leasing de muebles por una cuestión de aseguramiento
del cobro el Fisco considera un solo hecho imponible. Ahí la base imponible es
la sumatoria de los cánones (plazo original y prórroga) y el precio de la opción
de compra.
En el leasing inmobiliario, el Fisco tendrá la posibilidad de
controlar, ya que si es ejercida la opción de compra se deberá firmar e inscribir
en el Registro el instrumento para que se opere la transmisión de la propiedad.
Pero, a mi entender, y para que no haya un enriquecimiento sin causa del
Estado, tres son los momentos donde se configura un hecho imponible: a.) Al
firmarse el contrato, siendo la base imponible el canon pactado por la totalidad
del plazo original estipulado; b.) al ejercerse la opción de prórroga, dada la
modalidad de previsión contractual que propongo y la posibilidad de control por
el Estado, siendo el importe del canon por el total del período de renovación la
base de cuantificación del impuesto; c.) al efectuarse la opción de compra,
cuyo precio será la base del impuesto.
V.- Conclusiones
Sin perjuicio del enfoque dado a este estudio y, en función de la
bilateralidad de este contrato, es importante destacar que, obviamente, reporta
significativos beneficios para el Dador:
1º Conserva la propiedad del inmueble
2º La renta es más elevada que en la locación
3º Todos los gastos ordinarios y extraordinarios vinculados con el inmueble son
a cargo del tomador
4º Puede ceder ese crédito y securitizar la deuda
5º Es una herramienta muy útil para acoplar al fideicomiso inmobiliario y
obtener así recursos a través de la emisión de certificados de participación
fiduciaria con garantía prendaria sobre los cánones
6º No está obligado a aceptar anticipadamente los cánones para llegar al plazo
mínimo para que el tomador pueda ejercer la opción de compra
7º No tiene responsabilidad civil objetiva
8º Dispone de una vía ejecutiva para el cobro
9º Mejora su situación frente a figuras similares en caso de quiebra o concurso
del tomador
Para la empresa tomadora es sin duda una ventajosa herramienta
de financiamiento.
Entre otras, se pueden destacar18:
Ventajas financieras. Es un excelente medio de financiamiento, por cuanto:
1° Evita la inmovilización de capitales
18 Ver también KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, ob. cit, p. 461, 462 y 480 y MARTORELL, Ernesto Eduardo, “Tratado de los Contratos de Empresa”, Tº I Ed. Lexis Nexis, p. 368
2° Constituye de alguna forma un método de autofinanciamiento (con recursos
propios) y permite la financiación del 100% de la inversión, lo que no ocurre en
la financiación tradicional
3° Posibilita aumentar la capacidad de endeudamiento, ya que no se
contabiliza en el pasivo de la empresa
4° Consecuentemente con lo indicado en el punto anterior, se liberan recursos
para su utilización en inversiones más productivas
Ventajas operativas.
5° Expande la producción del usuario, al abrir las puertas al incremento de las
unidades de producción de la empresa
6° Aumenta el capital de la compañía, cuando como en el caso se aplica a
bienes durables.
7° Posibilita un acceso más fácil a la compra del bien dado en leasing.
8° Permite simplificar los estados contables, ya que se hace una mera
imputación a la cuenta del uso correspondiente a ese bien
9º En el caso de una S.A. el Presidente del Directorio accede más fácilmente al
no requerir autorización de la Asamblea.
10º La propia ley habilita al tomador a arrendar el inmueble, salvo convención
en contrario
Ventajas fiscales. Las que se optimizan en cada caso adecuando la
modalidad contractual a las necesidades de la empresa, por ej:
11º Posibilidad de deducir el total del canon como gasto del impuesto a las
ganancias y no tributación a los impuestos patrimoniales hasta tanto no se
ejerza la opción de compra
Ventajas de seguridad y estabilidad.
12º Confiere seguridad y estabilidad la oponibilidad derivada de la registración,
aún en caso de Concurso o Quiebra del Dador, permitiendo la previsión y
planificación del empresario
San Juan, febrero de 2009