¿Qué es el Precontrato?

Es un contrato cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro advirtiendo que los elementos esenciales de dicho futuro contrato ya deben quedan plasmados en éste. También llamado Contrato Preparatorio.

En España la categoría del precontrato se mueve entre dos límites:

- La promesa de contrato que no es jurídicamente coercible si no tiene los elementos esenciales del contrato definitivo

- El acuerdo consensual entre las partes contratantes cuya formalización se pospone a un momento posterior, conteniendo ya los elementos esenciales del contrato definitivo, que no es un precontrato o contrato preparatorio, porque la forma o la firma no son un elemento esencial del contrato. Por eso si las partes pactan posponer la firma a un momento posterior o entregarse posteriormente los originales, o reunirse posteriormente para redactar el contrato no realizan un precontrato, sino un contrato definitivo. También realizan un contrato definitivo si celebrado un contrato faltan por determinar elementos no esenciales al mismo, así la falta de constancia en la escritura de la cabida, situación exacta o linderos de una finca no obsta para la validez plena del contrato, si el objeto esta identificado, y ello en general porque la buena fe ha de suplir las carencias e incorrecciones que las partes suelen verter ordinariamente en los contratos (art. 1.258CC).

A pesar de su dudosa autonomía conceptual, la jurisprudencia del Tribunal Supremo acepta la figura del precontrato como figura negocial autónoma, cuyo objeto no es el objeto propio de un contrato, sino la realización posterior de un contrato, esto es un facere, que es coercible jurídicamente si en el convenio preliminar se contienen los elementos esenciales del futuro contrato proyectado. El precontrato es un auténtico contrato que tiene como finalidad celebrar otro contrato. Para que el precontrato sea jurídicamente coercible es preciso que en el momentote la celebración del precontrato las partes cumplan con los requisitos de capacidad y forma del contrato definitivo proyectado, y además que dicho contrato definitivo no esté sometido en ese momento a una prohibición legal, pues de lo contrario los requisitos de capacidad, forma o las prohibiciones serían fácilmente eludibles.

La importancia de la categoría del precontrato es que señala los límites de la eficacia de las promesas de contrato, que sólo son jurídicamente coercibles si tienen los elementos esenciales del contrato definitivo.Por ello si el precontrato contiene los elementos esenciales del contrato definitivo, no requiere una nueva y específica declaración de voluntad (un facere incoercible), sino que puede ser jurídicamente exigida su celebración, como voluntad negocial diferida a un momento posterior de entrada en vigor. Lo que caracteriza el precontrato frente a la promesa de contrato, según la jurisprudencia, es la voluntad efectiva de posponer el origen de un contrato a un momento posterior pero conteniendo el preacuerdo ya desde su origen todos los elementos esenciales del contrato definitivo. Aunque la formación del contrato sea sucesiva, existe una voluntad única y una unidad

funcional, de la que sólo queda pospuestaza fecha de origen o entrada en vigor del contrato

Contrato de Promesa de Venta con Arras

La figura de la promesa de compraventa consiste en un compromiso que

asumen dos partes donde una se compromete a vender una cosa y la otra a

pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente

un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por

escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de

los actos y contratos, dicha promesa además debe contener la fecha en la que

ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la

celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende

por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde

cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien

da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el

doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o

abstenerse de realizar la celebración del contrato.

La promesa de venta si tiene los elementos esenciales del contrato definitivo, debe ser considerada como si fuese el contrato definitivo, y es coercible desde que existe conformidad en la cosa y el precio (art. 1.451 CC)