CAPITOLUL 1Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare 1.1 Tipul de evaluare

Conform solicitarii clientului si in concordant cu cele stabilite prin contractul de prestari servicii nr.1/03.05.2013 ,se evalueaz proprietatea imobiliar situat in Focsani ,str.8 Martie,nr.15, jud.Vrancea in vederea estimrii valorii de piat.De asemenea clientul a solicitat ca raportarea estimrii valorii solicitate sa fie sub forma unui raport explicativ.

1.2 Identificarea clientului i a utilizrii desemnate Prezentul raport de evaluare se adreseaza lui Trifan Constantin ,domiciliat in Focani str.8 Martie,nr.15, jud.Vrancea in calitate de client i beneficiar i este necesar in vederea vnzarii proprietaii evaluate.

1.3 Identificarea proprietii de evaluat

Se evalueaz terenul impreun cu construciile si dotrile aferente situate in Focsani str.8 Martie,nr.15, jud.Vrancea aparinnd lui Trifan Constantin. 1.4 Identificarea drepturilor de proprietate

Se evalueaz dreptul integral de proprietate asupra proprietii de evaluat.

1.5 Data efectiv a opiniei asupra evalurii

La baza evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunzatoare datei de 04 iunie 2013 dat la care se consider valabile ipotezele luate considerare si valorile estimate de evaluator.Cursul valutar de referint BNR la data evaluarii este 1 = 4.4008 LEI 1.6 Tipul de valoare si definiia acesteia Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezint o estimare a valorii de piat a proprietii imobiliare .Valoarea de piat ,conform Standardelor Internationale de Evaluare (IVS 2011),reprezinta suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii ,intre un cumparator hotrat si un vnzator hotarat,intr-o tranzacie neprtinitoare ,dup un marketing adecvat si in care parile au acionat fiecare in cunotiin de cauz,prudent si fr constrngere. 1.7 Ipoteze , ipoteze excepionale si condiii limitative

evaluatorul nu a avut la dispoziie date sau documente din care s rezulte existena unor sarcini asupra proprietaii evaluate ,evaluarea fiind efectuat in ipoteza existenei dreptului deplin de proprietate.

aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de proprietar si au fost prezentate fra a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare.

se presupune c titlul de proprietate este bun si tranzacionabil in afara cazului n care se specific altfel. se presupune ca suprafaa de teren de 344 mp de are regim de intravilan chiar dac pn la data intocmirii raportului proprietarul nu a prezentat actele doveditoare. se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale proprietaii sau structurii ,condiii care s afecteze valoarea;Evaluatorul nu i asum nicio responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

evaluatorul consider ca presupunerile folosite la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; evaluatorul a folosit ,in estimarea valorii ,numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie privind oferte si tranzacii cu proprietai comparabile existand posibilitatea existenei i altor informaii (tranzacii) de care evaluatorul nu a avut cunostin;

informaiile furnizate se consider a fi autentice ,dar nu se acord nicio garanie asupra preciziei lor;

evaluatorul obine informaii,estimri si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare din surse pe care le consider credibile i evaluatorul consider ca acestea sunt adevarate si corecte.Evaluatorul nu-i asuma responsabilitatea privind acurateea informaiilor furnizate de teri; nu s-au realizat investigaii privind eventuala contaminare a cldirii ,terenului sau amplasamentelor invecinate , iar valoarea estimata nu ine seama de influena factorilor de mediu;

evaluatorul nu a realizat o expertiza de detaliu asupra cldirilor ci a efectuat numai o inspecie vizual i nu va putea fi fcut raspunzator pentru existena unor vicii ascunse privind bunurile evaluate care ar putea avea influene asupra valorii estimate a acestora.CONDIII LIMITATIVE

nici prezentul raport , nici pri ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fra acordul evaluatorului. intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia. evaluatorul nu este obligat s ofere in continuare consultan sau s depun marturie in instan in legatur cu proprietatea evaluat in afara de cazul in care nu s-a convenit altfel; orice valori estimate in raport se aplic asupra intregii proprietai i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat ,in afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevazut in raport.CAPITOLUL 2Prezentarea datelor

2.1 Situaia juridic Proprietarul a pus la dispoziia evaluatorului o copie a contractului de vanzare-cumprare nr. 1/01.01.2000 , copie dupa Sentina civila 3947/01.11.2004 i copie dupa Cartea Funciar. Evaluarea a fost efectuata in ipoteza c dreptul de proprietate este integral , valabil , tranzacionabil i nu este afectat de nicio sarcina . De asemenea se presupune c dimensiunile i suprafeele din schia anexat contractului de vnzare-cumprare sunt conforme cu realitatea .Proprietarul a declarat c are documentaia depus pentru atragerea in intravilan a suprafeei de 344 mp . 2.2 Descrierea proprietii

2.2.1 Descrierea terenului

teren localizat pe strada 8 Martie , nr8 , localitatea Focani , jud.Vrancea , cu suprafaa de 959 mp , plan cu deschiderea de 10.9 m la strada Panduri si 25.04 m la strada 8 Martie i un raport al laturilor de aprox. 0.15 accesul la proprietate se face pe un drum asfaltat att din str.Panduri ct i din str.8 Martie. terenul este racordat la reelele de canalizare , apa , curent , gaze , telefonie si internet; terenul se identific cadastral L35-79-C-d-4-1 4294N , se afl in zona rezidenial de impozitare B, regim de inalime P+4 i urmatorii indicatori tehnici : POT 45% i CUT 1.2

2.2.2 Descrierea construciilor si a amenajrilor

Cladire P+1 , pus in funciune in anul 2005 , compus din 8 camere , 2 holuri , 2 bucatrii i 2 bi , cu aria util de 95 mp , arie construit 110 mp , avnd urmatoarele caracteristici1. structura de rezisten: structura cladirii este realizat din zidarie portant cu fundaie continu.Inchiderile perimetrale i compartimentrile interioare sunt din zidarie de caramid de 29 cm grosime.Tavanul este din plac de beton.arpanta este din lemn cu astereal si reazm pe zidrie .Pe cpriorii arpantei reazm nvelitoarea din tabl galvanizat de 0.5 cm.2. Finisajul interior si exterior : finisajul interior este de calitate normal , cu pereii tencuii , gletuii i vopsii , iar in bi i buctarie sunt placaje de faian normale.Pardoselile sunt realizate din gresie la baie , buctrie i holul intermediar i parchet din stejar n camerele de locuit i holul de la intrare.Tmplria exterioar i interioar este realizat din lemn.Faada este tencuit iar peste tencuial a fost aplicat un finisaj termosistem cu polistiren extrudat de 10 cm pozat peste tencuiala exterioar cu mortar M50-T i vopsire final cu vopsea acrilic de tip Caparol.3. Instalaiile electrice : energia electric este asigurat din reeaua edilitar existent in zona.Cladirea este dotat cu instalaie electric monofazat i cureni slabi de 6V i 9V.Instalaia electric este de tip ingropat , cu conductor din cupru ce alimenteaz corpurile de iluminat i prizele monofazate i tablou cu sigurane fuzibile.

4. Instalaiile sanitare : alimentarea cu apa potabil se face prin eava de cupru , iar scurgerea apelor menajere se realizeaza prin eava PVC.Obiectele sanitare sunt din porelan sanitar cu baterii monobloc cromate . In fiecare baie avem cad ,lavoar i wc.5. Instalaiile de incalzire i ventilaie : incalzirea i apa cald menajer sunt asigurate cu ajutorul centralei termice pe gaz proprii.nclzirea se realizeaz prin corpuri statice de incalzire de tip convecto-radiatoare.6. Particularitate a construciei : compartimentarea etajului este identic cu a parterului adic 4 camere , o baie si o buctarie.

7. Deprecieri remarcate in timpul inspeciei i care pot fi remediate:

Baterie amestec inox la lavoarul din baia de la parter defect Bucataria de la parter necesit refacerea zugrvelii. Gardurile la frontoane sunt din soclu de beton,stlpi din eav i rigle de lemn.Gardurile laterale sunt din stlpi de beton i plasa de srm. Avem o alee betonat.

Casa se afla cu faa la sud est n captul opus construciei principale se afl o alta construcie n suprafa de 65 mp i veche de 70 de ani.

Not din dispunerea construciei principale pe amplasament putem observa c avem de a face cu teren in exces si c este fezabila i parcelarea terenului n doua loturi egale de aprox. 500 mp fiecare cu ieire separat la cte o strada trgnd astfel concluzia c valoarea unitar a terenului nu este penalizat datorit dimensiunii (cum ar fi normal se vnd loturi de max. 500 mp)

2.2.3 Istoricul proprietii Proprietatea a fost cumparat de actualul proprietar in anul 1996 ea fiind constituit din teren in suprafata de 956 mp i o construcie cu regim de inlime P in suprafa de 65 mp.Construcia este localizat la frontul cu deschidere spre str.Panduri , nu este locuibil fiind cumparat in vederea demolrii. Ulterior a inceput construirea actualului imobil la captul opus , la frontul cu deschidere la str.8 Martie de unde i actuala adres potal a proprietaii.Imobilul are ca dat de punere in funciune PIF anul 2005. Imobilul a fost exploatat normal de unde i starea tehnica buna in care se afla acesta.

2.3 Date despre localizare si vecintai Proprietatea evaluat se afl situat in zona de est a oraului Focani , intr-o zon rezidenial aflat in prelungirea cartierului cunoscut sub numele de Bahne.n zona aferent strazii 8 Martie se afl blocuri cu regim de inalime P+4E iar in zona strzii Panduri se afl un cartier cu locuine unifamiliare. Distana fa de proprieti complementare (piee,magazine,instituii de invmnt ,etc) este relativ mic.Supermarketul Kaufland este amplasat la o distan de 300 m.Accesul este facil iar mijloacele de transport in comun (staia de autobuz) se afla la 200 m pe bd.Brailei.Strzile la care are ieire proprietatea ( str.8 Martie i str. Panduri) sunt sistematizate superior , utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: apa , canalizare , energie electrica , gaz metan,telefonie,cablu TV,internet. 2.4 Date macroeconomice 2.4.1 Economia Anul 2013 se ateapt s fie un an de consolidare a tendinelor economice din ultimul timp. Daca in 2009 si 2010 produsul intern brut a suferit o contracie de 6,6% respective de 1,6%, in 2011 Romania a avut un avans economic de 2,5%.Conform comunicatului INS din 15.05.2013 produsul intern brut n trimestrul I 2013 a fost, n termeni reali, mai mare cu 0,5% comparativ cu trimestrul IV 2012 (date ajustate sezonier). Fa de acelai trimestru din anul 2012, produsul intern brut a nregistrat o cretere cu 2,1%.

Inflatia

Scenariul de baz al proieciei curente plaseaz rata anual a inflaiei IPC la 3,5 la sut la sfritul anului 2013, nivel identic celui anticipat n Raportul asupra inflaiei din luna noiembrie 2012, i la 3,2 la sut la finele anului 2014. Reconfirmarea prognozei anterioare a ratei inflaiei pentru sfritul anului current s-a produs n condiiile operrii unor reevaluri ale contribuiilor principalelor componente ale coului de consum. Astfel, contribuiile anticipate mai ridicate ale preurilor produselor din tutun i buturilor alcoolice, precum i ale celor administrate sunt de ateptat a fi contrabalansate de dinamica mai favorabil comparative cu cea din runda anterioar a indicelui CORE2 ajustat. Proiecia curent prevede atingerea unui maxim al ratei anuale a inflaiei (5,9 la sut) n trimestrul II 2013, urmat de o atenuare semnificativ pn la nceputul anului 2014 i de consolidarea pentru restul intervalului de prognoz n apropierea nivelului de 3 la sut. Accelerarea temporar a creterii preurilor de consum pe parcursul trimestrului II al anului curent reflect exclusiv evoluia componentelor exogene din punct de vedere al sferei de aciune a politicii monetare preurile administrate, cele volatile alimentare (LFO), ale combustibililor i produselor din tutun i buturilor alcoolice. Reluarea dezinflaiei n partea a doua a anului 2013 va fi facilitat, n condiiile preconizrii n scenariul de baz a ipotezei unui an agricol normal, de tranziia de la un efect statistic de baz advers la unul de sens contrar, de ateptat s influeneze relativ favorabil dinamica preurilor LFO i a celor ale produselor alimentare procesate incluse n indicele CORE2 ajustat (sursa : BNR Raportul asupra inflatiei februarie 2013 ). Creditul n intervalul septembrie-noiembrie 2012, ritmul de cretere a creditului acordat sectorului privat i-a prelungit traiectoria descendent (-1,3 la sut, fa de 3,3 la sut n perioada iunieaugust 2012). Diminuarea ritmului de cretere a fost mai pregnant n cazul componentei n valut, dinamica acesteia (exprimat n euro) fiind devansat, n premier pentru ultimii cinci ani i jumtate, de cea a componentei n lei. n acest context, ponderea medie a creditelor n devize n totalul creditului acordat sectorului privat a continuat s scad. Analiza structurii creditelor acordate populaiei relev continuarea manifestrii efectelor exercitate asupra acesteia de ultimele modificri aduse cadrului de reglementare n domeniu23; astfel, creditele n lei i cele n valut destinate consumului i altor scopuri i-au mrit variaia negativ, n timp ce mprumuturile pentru locuine n lei i-au accelerat creterea (pn la maximul ultimilor patru acordate societilor nefinanciare care s-a corelat cu ateptrile bncilor privind nsprirea moderat a standardelor de creditare i reducerea uoar a cererii de credite n trimestrul IV 201224 a fost indus de scderea dinamicii componentei n valut (atribuibil inclusiv unei posibile neutilizri integrale a liniilor de credit acordate n acest interval), dar i de efectul statistic al creterii ratei anuale a inflaiei, ca factor determinant al comprimrii dinamicii componentei n lei.(sursa :BNRRaportul asupra inflatiei februarie 2013). Cursul de schimb i fluxurile de capital

Cursul de schimb leu/euro a consemnat o cretere rapid n primele zile ale trimestrului IV 2012, care s-a corectat ns pn la finele primei decade a lunii noiembrie. Evoluia a fost succedat de o relativ stabilizare a ratei de schimb, urmat de poziionarea acesteia n a doua decad a lunii decembrie pe o pant pronunat descendent, n condiiile ameliorrii semnificative a percepiei investitorilor asupra riscului asociat economiei i pieei financiare romneti i ale meninerii sentimentului favorabil al pieei financiare internaionale

Micarea cresctoare consemnat de raportul leu/euro n prima parte a lunii octombrie aflat n contrast cu evoluia ratelor de schimb ale principalelor monede regionale, care au receptat n acest interval influenele exercitate de persistena sentimentului ameliorat al pieei globale a reflectat n principal impactul scderii consemnate de intrrile autonome de capital13, precum i al relativei nrutiri a anticipaiilor privind perspectiva pe termen scurt a cursului de schimb leu/euro, alimentat de evoluia nefavorabil n raport cu ateptrile analitilor a unora dintre indicatorii economici publicai n aceast perioad, precum i de incertitudinile crescute asociate apropierii alegerilor parlamentare. Beneficiind de uoara atenuare ulterioar a caracterului nefavorabil al anticipaiilor unor categorii de operatori susinut inclusiv de creterea de ctre BNR a fermitii controlului exercitat asupra lichiditii din sistemul bancar i de meninerea statu-quo-ului ratei dobnzii de politic monetar (a se vedea seciunea 1. Politic monetar) , cursul de schimb leu/euro i-a inversat, spre finele lunii octombrie, sensul micrii, n pofida unei reamplificri n acest interval a aversiunii globale fa de risc14. Scderea cursului de schimb s-a ntrerupt ns la finele primei decade a lunii noiembrie, date fiind presiunile exercitate de continuarea creterii cererii nete de devize a rezidenilor.Ea s-a reluat cu intensitate sporit ulterior finalizrii procesului electoral, ca urmare a mbuntirii sensibile a percepiei investitorilor asupra riscului asociat pieei financiare romneti, implicit a sporirii relative a atractivitii acesteia; micarea cursului de schimb a fost potenat de diminuarea aversiunii globale fa de risc, datorat n principal deciziilor adoptate de BCE i de Fed, precum i anunului referitor la solicitarea guvernului spaniol de a accesa fondurile europene n vederea recapitalizrii sistemului bancar. n aceste condiii, soldul pozitiv al tranzaciilor n devize ale nerezidenilor a crescut semnificativ n luna decembrie reflectnd, cel mai probabil, amplificarea sensibil a deinerilor acestora de titluri de stat denominate n lei , iar cursul mediu de schimb leu/euro (4,4895) a cobort la minimul ultimelor ase luni.Ca urmare a acestor evoluii, leul a consemnat n intervalul octombrie-decembrie prima apreciere nominal n raport cu euro din ultimele apte trimestre (0,2 la sut); n termeni reali, leul i-a diminuat uor aprecierea comparativ cu moneda unic european (1,2 la sut fa de 1,4 la sut n trimestrul anterior). Fa de dolarul SUA, leul s-a apreciat cu 2,1 la sut n termeni nominali i,respectiv, cu 3,1 la sut n termeni reali, n condiiile slbirii acestuia pe pieele financiare internaionale. Totodat, din perspectiva variaiei anuale medii a cursului de schimb consemnate n trimestrul IV, moneda naional i-a diminuat deprecierea nominal fa de ambele monede, n timp ce, n termeni reali, aceasta a consemnat prima apreciere din ultimele patru trimestre n raport cu euro.Evoluia cursului de schimb EUR/USD prevede o uoar depreciere a monedei europene ncepnd din trimestrul al doilea al anului 2013, estimat a persista pn la orizontul de prognoz. Revizuirea marginal a cursului de schimb n sens ascendent fa de runda precedent de proiecie este pus pe seama refacerii treptate a ncrederii agenilor economici n perspectivele economiei zonei euro

2.4.2 Piaa imobiliar

Anul 2013 a nceput slab pentru piaa imobiliar din Romnia. Segmentul rezidenial nu mai prezint niciun fel de interes pentru majoritatea actorilor din industrie, fiind un sector care nu mai ofer oportuniti pentru investitori. n primele trei luni ale acestui an, potrivit unui raport realizat de compania de consultan imobiliar, Jones Lang LaSalle (JLL), nici celelalte segmente nu s-au bucurat de un nceput bun. Pe piaa spaiilor de birouri s-a nregistrat o singur tranzacie interesant, cea mai important din 2010 ncoace. Segmentul de retail a fost marcat de doar o singur inaugurare mai important, ntr-un centru comercial n Botoani, n timp ce segmentul spaiilor industriale, unul dinamic n anii precedeni, a fost lipsit de evenimente marcabile. Cu toate acestea reprezentanii JLL cred c sunt destule motive pentru a spera la o cretere a activitii investiionale pentru restul anului. Cea mai important tranzacie de investiii pe piaa birouri, finalizat n primul trimestru al anului 2013, a fost reprezentat de preluarea cldirii de birouri The Lakeview de ctre fondul de investiii New Europe Property Investors, fond listat pe Bursa AIM din Londra. n aceast tranzacie de vnzare-cumprare Jones Lang LaSalle a reprezentat proprietarii, AIG/Lincoln i Dinu Patriciu Global Properties.

"n prezent, n Romnia, sunt n faz de promovare mai multe proiecte imobiliare din toate sectoarele de pia. Cu toate c procesul de tranzacionare se desfoar n continuare pe o perioad ndelungat, avem suficiente motive s prognozm pentru 2013 o cretere a volumului de investiii. n Romnia, cu un plus de 250 puncte procentuale, att pentru randamentele pentru cele mai bune cldiri de birouri ct i pentru cele mai bune centre comerciale, fa de capitalele rilor din vestul Europei, suntem de prere c pentru anumite proiecte imobiliare exist importante avantaje financiare oferite de caracteristicile pieei investiionale locale", declar, n raport, analitii JLL.

Primul trimestru al anului a adus pe pia 72.000 mp noi spaii de birouri n 3 cldiri, cu un grad de prenchiriere de 50% la data finalizrii. Cu aceste noi livrri de cldiri de birouri, cuprinznd Sky Tower, Floreasca Office i West Gate 5, stocul modern de spaii de birouri n Bucureti a depit cu puin 2 milioane mp. Pentru restul anului 2013, oferta este estimat la 50.000 mp, n mare reprezentat de un proiect de amploare cu o suprafa nchiriabil de 37.500 mp i a crui finalizare este preconizat pentru T3/T4. n plus, alte dou proiecte cu suprafee mari, care sunt n prezent n faz de ateptare, pot fi finalizate i pot crete oferta anului 2013 cu nc circa 25.000 mp. Pentru alte proiecte cu suprafee mici i medii (trei cldiri), finalizarea lucrrilor de construcie a fost anunat tot pentru 2013, ns suprafaa lor cumulat nu depete 10.000 mp.

Numrul proiectelor aflate n construcie a crescut n ultimele 3 luni ca urmare a demarrii lucrrilor de construcie pentru proiecte de amploare precum Center Square, Green Court Phase I i Monolit Plaza, dar care vor deveni disponibile n 2014 i 2015. n primele trei luni nu s-a nregistrat nicio inaugurare de spatii comerciale n Bucureti. La nivel naional, a fost finalizat un proiect: Uvertura Mall n Botoani, cu o suprafa nchiriabil de 15.000 mp care a marcat un grad de ocupare de 80%. Cu aceast nou finalizare, stocul modern de spaii comerciale la nivel naional este estimat la 2,4 milioane mp (incluznd i stocul din Bucureti).

Oferta anului 2013 este estimat la 120.000 mp (5 proiecte/4 orae) n timp ce oferta anului 2014 este estimat la 65.000 mp cuprins din 3 proiecte; ns n prezent nu se nregistreaz lucrri de construcie la niciun proiect anunat pentru anul urmtor. Lista proiectelor anunate pentru 2013/2014 cuprinde: Promenada Mall n Bucureti, Corall n Constana, Coresi Retail Park n Braov i AFI Palace Ploieti.

n total, activitatea de preluare de spaii industriale s-a raportat n 6 orae: Bucureti, Timioara, Braov, Ploieti, Galai i Iai. Cele mai mari tranzacii s-au nregistrat n Bucureti, printre care menionm rennoirea contractului de nchiriere de 45.000 mp al companiei Carrefour n Europolis Park, precum i noul contract de nchiriere semnat de Elit Romnia pentru o suprafa de 9.000 mp n acelai parc logistic.(sursa : www.mediafax.ro )

Dupa parcurgerea datelor anterioare putem estima ca la nivel general piaa imobiliara in ansamblul ei va cunoaste o usoara crestere sau si mai corect in 2013 nu vom mai asista la scaderea ei asa cum s-a intamplat in anii anteriori.Se estimeaza ca acest an sa fie un an de consolidare a cresterii economice prognozate ,crestere care va duce in anii urmatori si la cresteri vizibile si sustenabile a nivelului de trai deci si a pietei imobiliare .Mai trebuie mentionat ca toate aceste estimari sunt valabile in ipoteza ca tendintele bune la nivel European si mondial se vor pastra iar climatul politic intern nu va suferi turbulente asemanatoare celor din vara lui 2012.

2

P 2.4.3 PIATA LOCALA

4 Dupa parcurgerea indicatorilor economic sociali prezentati in anexa se observa ca judetul Vrancea se inscrie in tendinta observata la nivelul intregii tari si anume o usoara crestere a productiei industriale si o relativa stagnare a numarului de salariati precum si a veniturilor acestora.Singura diferenta este aceea ca numarul autorizatiilor de constructie este in scadere in timp ce in tara numarul acestora a inregistrat o usoara crestere.Acest fapt trebuie corelat cu constatarea ca bazele initiale de comparatiie a diferitilor indicatori economici erau mult mai mici decat media lor la nivel national(judetul Vrancea este pe pozitia 36 in clasamentul nivelului de trai) Din discutii purtate cu actori ai pietei imobiliare locale (firme de intermediere imobiliar , notari , avocai specializai ) am aflat ca numrul tranzaciilor imobiliare din Vrancea este in continuare in scadere , ca urmare a crizei i a lipsei de lichiditai de pe pia , dar i a unui dezechilibru destul de puternic intre cerere si ofert. Aa cum apreciaz juctorii de pe piaa imobiliar , comportamentul celor implicai in tranzaciile cu imobile s-a schimbat radical fat de perioada de pna acum trei ani , cnd preurile efectiv explodaser , fr ca acest lucru s aib o justificare real .Vnztorii ar trebui s vnd la un pre cu mult sub preul cu care au achiziionat imobilul. Acesta ar fi oricum prea mare pentru potenialii cumpratori, care nu au cum s obin finanare. "Faptul ca proprietile nu se tranzacioneaz la acest moment nu se datoreaz faptului ca proprietarii nu doresc s vnd sau c nu exist persoane ce ii doresc s cumpere. n ceea ce i privete pe vnztori , acetia ar trebui s vnd la un pre cu mult sub preul cu care au achiziionat imobilul , dar i aa prea mare pentru potenialii cumprtori , crora nu li se mai acord credite "doar cu buletinul" , explic Gabriel Nicolae avocat specializat n tranzacii imobiliare i cauze civile."In mod evident numrul tranzaciilor civile (imobiliare) a sczut dramatic ncepnd din anul 2009, situaie ce se menine i n prezent. Dac este s vorbim de cauze, cele mai importante sunt scderea veniturilor populaiei i nsprirea condiiilor de creditare de ctre bnci. Nu cred c se poate vorbi de o consolidare a proprietarilor si proprietailor,mai crede avocatul.Aa se face c , n prezent , n afara terenurilor agricole, tranzaciile imobiliare au atins un minim istoric , cel mai puin atractive fiind n acest moment spaiile comerciale , indiferent dac este vorba de mediul urban sau rural. Avocatul Bogdan Nechita consider c in privina volumului , scderea tranzaciilor civile n domeniul imobiliar este sever."Cele mai multe tranzacii din ultimii patru ani se derulau in 2008. Cred c n present , volumul este i de dou ori mai mic , comparativ cu 2008. Foarte multe persoane cutau s cumpere drepturi litigioase pe care mai apoi ncercau s le valorifice pentru a dobndi proprietai pe care le revindeau pentru un profit substanial. O consolidare a proprietilor se face mai mult la capitolul terenuri, unde au loc de altfel i cele mai multe tranzacii, fie c este vorba de arend sau de vnzare cumprare. Analizand tabelul de mai jos se observ c numrul locuinelor terminate n anul 2012 este relativ egal cu cel al locuinelor date in folosin n anul anterior ceea ce ne determin s afirmm c oferta competitiv de propietai imobiliare este i va fi numeroas i n 2013.

20112012

trim. I trim. II trim. III trim. IV trim. I trim. II trim. III trim. IV 1)

Locuine terminate183264310523121202214573

mediul urban695984112503248115

mediul rural11420522641171170166458

n 2011 a aprut un studiu al BCR efectut la nivel naional (vezi anexa) din care putem remarca nite tendine referitoare la cererea probabil valabile i pe piaa imobiliar a jud.Vrancea. (evident c nu cifrele ne intereseaza ci tendinele).Concluziile acestui studiu au fost confirmate i de persoanele din domeniu intervievate .Se observ c potenialii clieni prefera urmatoarele:

Achiziia cu credit bancar eventual prin programul Prima cas Se prefer ca an de construcie perioada dupa 1977

Apartamentele cu dou camere sunt cele mai cutate dar exista o cerere i pentru case

Suprafeele apartamentelor de aprox.61 mp iar al caselor de 140 mp.( cas cu living + 3 camere, pod sau mansard, buctrie, doua grupuri sanitare si garaj) 2.4.4 Aria de pia Analiznd localizarea i caracteristicele proprietii observm c piaa pe care concureaz este piaa locuinelor unifamiliare iar ca subpia piaa locuinelor unifamiliare cu regim de inalime P+1.Aria de pia este cuprins de zona aflat intre bulevardul Brilei , str Mgura , str.Cuza Vod i Calea Moldovei.De asemenea mai avem o zon similara n jurul supermarketului Lidl limitat de strzile Anghel Saligny , Unirea Principatelor i bd.Unirii . Preul in zon la terenuri se afla intre 60 EUR/mp si 85 EUR/mp iar la proprieti el variaz intre 80000 i 200000 in funcie de mrimea suprafaei de teren i de gradul de finisare.Trebuie remarcat faptul c n aria de pia la tranzacionare gsim foarte rar proprietai cu teren mai mare de 500 mp.CONCLUZII

Analiznd datele prezentate mai sus putem trage concluzia c proprietatea imobiliar care este evaluat in acest raport se afl pe o pia care de 3 ani de zile se afl n declin i care i n anul 2013 va fi o pia a cumparatorului chiar dac economia d semne de revenire.Cerere probabil pentru acest tip de propietate imobiliara exist (chiar daca numai la nivel de dorin ) dar ea nu este susinut de realitatea economic .Singura variabil care ar putea s susin economic aceast cerere o reprezinta programul guvernamental Prima cas ,iniiativ esenial pe o pia in care salariul mediu este printre cele mai mici din ar.

CAPITOLUL 3ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

3.1 Cea mai bun utilizare ( CMBU ) Cnd scopul unei evaluri este estimarea valorii de pia , analiza celei mai bune utilizri ne ajut s identificm cea mai profitabil utilizare competitiv pe care o poate avea proprietatea.Prin urmare , cea mai bun utilizare este un concept fundamental format i utilizat pe orice pia imobilira.

Cea mai buna utilizare este definit astfel:

Utilizarea probabil , rezonabil i legal a terenului liber sau a unei proprieti construite care este posibil fizic , fundamentat adecvat , financiar fezabil i care determin cea mai mare valoare.

Conform acestei definiii CMBU a unei proprieti imobiliare trebuie s indeplineasc patru criterii ,respectiv s fie:

1 permis legal

2.posibil fizic

3.fezabil financiar

4.maximum productiv ( s conduc la cea mai mare valoare a terenului (considerat )liber sau a proprietii construite.

Succesiunea de aplicare a testelor pentru fiecare dintre utilizrile existente si poteniale este in ordinea de mai sus , posibilitatea fizic i permisibilitatea legal a utilizrilor analizate fiind cele care reduc substanial numrul de variante de utilizare a proprietii de evaluat.

In cazul proprietilor imobiliare determinarea CMUB se face in doi pai : prima data se determin CMBU a terenului considerat liber apoi CMBU a proprietii construite iar la final se trag concluziile.

3.1.1 Determinarea CMBU a terenului considerat liber

Determinarea CMBU a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor existente . n aceast ipotez , pot fi identificate alte utilizri ale terenului liber , care creeaz valoare .n cursul analizei trebuie s raspundem la mai multe intrebri : terenul trebuie lsat liber sau trebuie realizate construcii ? Dac raspunsul este afirmativ atunci ne vom intreba : ce fel de construcii trebuie realizate ?

Aplicnd cele de mai sus in cazul proprietii noastre de evaluat observm c din certificatul de urbanism anexat singura posibilitate legal de utilizare a terenului este cea de rezidenial.Trebuie menionat c PUZ -ul oraului Focani este elaborat in anul 2000 i c nu este definitiv el putnd suferi modificari ulterioare , modificri ce ar necesita , din precauie , cercetri mai amanunite.Totui avnd in vedere cartierul n care se afl localizat terenul apreciem c nici in viitor nu va fi posibil schimbarea categoriei de folosin . n aceste condiii (nu putem avea o utilizare interimara ) apreciem c terenul trebuie construit.

3.1.3 Determinarea CMBU a proprietatii construite n analiza CMBU a proprietii construite trebuie s raspundem la urmatoarea ntrebare : Construciile existente pe proprietate trebuie pstrate n starea lor actuala sau trebuie transformate ( prin conversie/renovare/modificare) astfel nct s devin mai valoroase?

Analiza CMBU va avea dou obiective:

1. Identificarea utilizarii proprietii care va asigura cea mai mare rentabilitate a capitalului investit

2. Identificarea proprietilor comparabileVom alege doua poteniale variante de utilizare i vom vedea care este mai productiv : Varianta 1 - rezidenial Varianta 2 grdini Datele cunoscute sunt urmtoarele :

Impozit anual pe proprietate plus asigurare obligator ie 190 eur

Chirie rezidenial 650 eur

Chirie grdini 4eur/mp

Cost reconversie 8000 eur Grad de neocupare 15%

Varianta 1Varianta 2

Chirie lunara 500 EUR4 EUR/mp

Suprafa util inchiriabil (mp)190190

Venit brut potenial VBP (EUR/an)60009120

Venit brut efectiv VBE (EUR/an)54007752

Venit net efectiv VNE (EUR/an)52057272

Rat de capitalizare Ro (%)510.5

Valoarea proprietii brut (EUR)10410069257

Cost reconversie (EUR)08000

Valoarea proprietii net (EUR)10410061257

Conform tabelului de mai sus cea mai productiv utilizare este varianta 1 deci cea mai buna utilizare a terenului construit este cea actual adic rezidenial.

3.2 Evaluarea terenului

Evaluarea terenului se concentreaz asupra evalurii drepturilor de proprietate aferente terenului i se efectueaz prin mai multe metode si tehnici . n cazul terenului nostru vom folosi metoda comparaiei directe . In aplicarea acestei metode sunt analizate , comparate i ajustate vnzarile i alte date pentru loturi similar , n scopul identificrii unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat Prezentarea comparabilelor selectate

Comparabila 1 - S= 540 mp , localizat pe str. Alexandru Golescu , n aria de pia a terenului subiect , cu un front stradal de 8 m i un raport al laturilor de 0.11 , cu utilitile la strada. Accesul se face pe drum asfaltat . Pre de oferta 37800 Comparabila 2 - S = 426 mp , localizat n zona Brailei , cu o localizare superioara fa de terenul subiect , cu un front stradal de 16 m i un raport al laturilor de 0.6 , cu utilitile la strad . Accesul se face pe drum asfaltat . Pre de oferta 46860 . Comparabila 3 - S = 980 mp , localizat pe str.Magura n aria de pia a terenului subiect , cu un front stradal de 13.5 m i un raport al laturilor de 0.18 , cu utilitile n curte.Pe teren exist o construcie veche n suprafa de 70 mp. care trebuie drmat Accesul se face pe drum asfaltat . Pre de oferta 88200 Se alege ca unitate de comparaie preul de vnzare unitar al terenului exprimat in /mp . Pentru estimarea preurilor de vnzare ale celor trei comparabile (tabelul de mai jos ) , la data evalurii , preurile de ofert au fost negociate la telefon sau la ageniile imobiliare (dupa caz) , marja de negociere fiind cuprins intre 15% i 20%.SpecificaieComparabila 1Comparabila 2Comparabila 3

Pre ofert 378004686088200

Marj negociat - 4320- 7668- 18620 *

Pre de vnzare 3348039192 69580

* Dupa negociere din preul obinut a fost sczut i valoarea demolrii construciei 23.24*70 = 1626 ( conf. catalogului de costuri ).Explicaii pentru corecii:

Dreptul de proprietate transmis - n cazul proprietii subiect se tranzacioneaz drepturi depline de proprietate ceea ce este valabil i pentru proprietile comparabile . Corecia este nul pentru toate comparabilele.

Condiii de finanare Proprietatea subiect , ca i proprietile comparabile , au aceeai surs de finanare ( surse proprii ) .Corectia este nula pt. toate comparabilele.

Condiii de vnzare Se refer la motivaiile vnzatorului i/sau ale cumpratorului de a tranzaciona proprietea . Toate comparabilele au aceleai condiii de vnzare , respectiv independent , corecie fiind nul.

Condiii de pia Preurile de ofert ale comparabilelor au fost transformate n preuri de vnzare , la data evalurii iunie 2013 n urma discuiilor cu proprietarii sau ageniile imobiliare . Corecia este nul.

Utiliti - Corecia va fi efectuat comparabilelor 1 i 2 care au utilitile la poart i va fi calculat prin imprirea costului estimat de branare la utiliti (aprox. 4000 ) la suprafaa fiecrei comparabile. Caracteristici fizice - Corecia se refer la raportul laturilor , se aplic tuturor comparabilelor i se calculeaz prin inmulirea fiecrei diferene de 0.01 dintre raportul laturilor comparabilelor si raportul laturilor terenului subiect cu 0.22 .( valoarea de 0.22 se obine din compararea comparabilelor 1 i 3 care sunt identice cu excepia raportului laturilor : 0.18 0.11 = 0.07 si 71 - 69.4 = 1.6 deci la 0.07 corespunde 1.6 adic 0.22 la fiecare 0.01) Topografie - Nu avem nicio corecie de facut deoarece toate comparabilele i terenul subiect au o suprafa plan. Cea mai buna utilizare - Toate comparabilele au aceeai cea mai buna utilizare (rezidenial ) deci nu avem corecii de fcut.

Localizare - Corecie se aplic comparabilei 2 care are o localizare mai bun dect a terenului subiect . Deoarece nu am reuit s gsim suficiente date pentru cuantificarea diferenei de localizare vom folosi metoda comparaiei relative .Aceast metod se inscrie n categoria tehnicilor calitative i , de principiu , analizeaz relaiile indicate de datele de pia fra a recurge la cuantificarea lor.

In urma analizrii grilei de comparaie din anexa 3.2.1 putem intocmi urmtorul clasament

Nr.crt.ComparabilaPret de vanzare

/ mp.Corectie globala

1Comparabila 291.48Superior

2Teren de evaluat71

3Comparabila 370.34Similar

4Comparabila 170.28Similar

Din analiza si interpretarea datelor de mai sus , rezult ca valoarea estimat pe aceast cale , pentru terenul de evaluat , se situeaz n intervalul 70.34 - 91.48 valoarea final propus fiind de 71 (rotunjit) . Aceast propunere se bazeaz pe faptul c performanele terenului de evaluat sunt foarte apropiate de cele ale comparabilei 3 dar nu identice (deschiderea la dou strzi paralele cu fronturi aprox. egale ).Valoarea terenului estimat este de 71* 959 = 68089

VT = 68089 echivalent 299646.07 lei 3.3 Abordarea prin cost

n aceast abordare costul pentru construirea unei proprieti este comparat cu valoarea unei proprieti existente sau a uneia similar construite . Prin urmare ,n aplicarea abordrii prin cost , evaluatorul incearc s estimeze diferena pe care o percepe un comparator , intre proprietatea evaluat i o cldire nou construit cu utilitate optim. Evaluatorul estimeaz costul de a construi o reproducere sau un substituit pe structura existent i imbuntairile amplasamentului (costuri directe,costuri indirecte i un profit antreprenorial adecvat) , apoi va scdea toate tipurile de depreciere a proprietii evaluate din costul de reconstruire sau din costul de inlocuire al structurii la data efectiv a evaluarii . Atunci cnd este adaugat valoarea amplasamentului la cifra obtinut , rezultatul constituie o indicaie a valorii proprietii cu drept integral.

Pentru utilizarea acestei metode este necesar s calculm fie costul de reproducere (costul estimat pentru a construe , la preurile curente de la data efectiv a evalurii , o copie sau o replic exact a cladirii evaluate , utiliznd aceleai materiale , normative de construcie , proiecte , planuri i calitate a manoperei i nglobnd toate deficienele , supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate) fie costul de nlocuire (CIN) . Acest cost reprezint costul estimat pentru a construi , la preurile curente de la data efectiv a evaluarii , o cladire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate , utiliznd materiale moderne i normativele , proiectele i planurile actuale . Ce este de remarcat este faptul c utilizarea costului de inlocuire (CIN) elimin necesitatea estimarii anumitor forme de depreciere funcional , dar trebuie totui cuantificate alte tipuri de depreciere funcional i chiar i fizic i din cauze externe.

Avnd in vedere faptul c avem de estimat valoarea unei construcii P+1 cu data de punere in funciune ianuarie 2005 si c nu avem date relevante i credibile despre cantitile de materiale i cuantumul manoperei (din discuii cu proprietarul i cu un vecin am aflat c unele dintre lucrri au fost fcute in regie proprie) vom utiliza n continuare costul de nlocuire net (CIN).

3.3.1. Calculul costului de inlocuire brut CIB

n estimarea CIB vom folosi metoda costurilor segregate , metoda prin care costul total al construciei se estimeaz prin nsumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente constructive i a instalaiilor funcionale . Vom folosi ca material bibliografic cartea Costuri de reconstrucie - Costuri de nlocuire cldiri rezideniale ediia 2012 . La valorile din carte vom aplica i niste indici de corecie pt.perioada 2012-2013. Mai jos prezentm un tabel cu elementele constructive i al instalaiilor funcionale aferente unei construcii , elemente ale cror valoare insumat ne va conduce la costul de de nlocuire brut.

Tip element constructivSimbolValoare 2011*Indice corectie**Valoare actual

fundatie beton simplu si cuzineti armatiFCV292.31.03695.62

zidarie caramida parter cu scara9ZIDCAR30PS1761.1295198.792

zidarie caramida etaj9ZIDCAR30EFS169.71.1288191.557

invelitoare tabla zincataINVTZ52.91.020553.984

finisaj parter superior fara scaraFSUPFS292.90.9959291.699

finisaj etaj superior fara scaraFSUPFS292.90.9959291.699

finisaj exterior termosistem76.90.969.21

scara obisnuita cu trepte gresie si parapet de lemnSCAGRES855.71.0413891.040

instalatii de iluminat,prize monofazate si trasee de curenti slabiELINGR19.21.067120.488

incalzire cu convectoradiatoareINCCONV26.40.951625.122

cada fonta +lavoar+WCCALAWC850.90.9825836.009

* Corneliu Schiopu - Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire Editura Iroval 2012

** Corneliu Schiopu - Indici de actualizare costuri - Septembrie 2012

In anex este prezentat modul de calcul al costului de nlocuire brut al cldirii evaluate.

Din tabelul prezentat in anexa 3.3.1.1 ne rezult un cost de 672.83 eur/mp. De remarcat c aceast valoare reprezint costul unitar al construciei cu TVA dar fr s conin i profitul antreprenorului . Din discuii cu diveri constructori i ageni imobiliari am aflat c pe piaa imobilelor rezideniale local i n condiiile socio- economice actuale profitul antreprenorilor a sczut ajungnd la o valoare de aprox. 8%.Costul de inlocuire brut pe mp. al cldirii principale va fi de :

CIB/mp = 682.87 * 1.08 = 737.50 /mp

CIB = 162250 3.3.2 Calculul deprecierilor fizice ,funcionale i externe Evaluatorul identific deprecierea datorat unor cauze fizice , funcionale i externe , analiznd construciile similare i reacia pieei la starea tehnic a acestora . Marimea deprecierii ce trebuie dedus din costul de reconstruire sau de nlocuire actual al construciei este indicat de diferena dintre contribuia construciei la valoarea curent de pia a proprietaii imobiliare i contribuia valorii de pia a unei construcii similare noi , existena la data raportului de evaluare . Pentru a realiza o estimare precis i fundamentat a deprecierii cumulate evaluatorul trebuie s ia in considerare toate elementele care ar putea diminua valoarea si s le ia in calcul o singura data .

Deprecierea este aplicat numai construciilor , iar amplasamentul este inclus n valoarea proprietii la valoarea curenta de pia . Forele exterioare pot cauza o pierdere din valoare a amplasamentului , dar efectul condiiilor externe asupra valorii amplasamentului este reflectat in valoarea curent de pia a acestuia.

Principalele metode de estimare a deprecierii sunt :

Metoda prelurii de pe pia Metoda varsta durat de via Metoda segregarii

n vederea estimrii deprecierilor vom folosi metoda varsta - durat de via economic varianta modificat . Pentru aplicarea acestei metode estimm mai nti costul remedierii tuturor elementelor recuperabile ale deprecierii fizice datorate intreinerii necorespunzatore , precum i cele de depreciere funcional . n urma inspeciei efectuate am constatat c avem de facut urmatoarele remedieri: de schimbat o baterie amestec de inox la lavoarul bii de la parter i de refcut zugraveala la bucataria de la parter.

Nr.crt.TIP

REPARATIE/INLOCUIREUMCANTITATECOST UNITAR

EUR/UMCOST TOTAL

EURZONA SUBSISTEM AFECTATA

1RPSDO6A Inlocuire baterie lavoarbuc146.35*46.35Instalatii functionale

2RPCR07A1 Zugraveli acrilicemp34.4415.12*520.73Finisaje parter

TOTAL567.08

Perimetru bucatarie = ( 3 + 2.53) * 2 = 11.6 m Supraf. Pereti bucat. = 11.6 * 2.7 = 29.86 m Suprafata tavan = 2.53*3 = 7.59 mp Suprafata usa = 0.75*2.1= 1.57 mp

Suprafata fereastra = 1.2 * 1.2 = 1.44 mp

Suprafata de varuit = 29.86 +7.59 1.57- 1.44 = 34.44 mp*Metoda costurilor segregate Corneliu Schiopu 2012 Din tabelul de mai sus rezulta ca deprecierea fizica recuperabila este:

DFR = 567 EURElement constructiveValoare de nou

(euro)Durata de viata utila (fizica)Varsta cronologicaRaport depreciere

fizica nerecup.Depreciere fizica nerecuperabila

(euro)

Fundatie12392.1710080.08991.37

Suprastructura42064.6910080.083365.17

Finisaj interiorElement cu depreciere fizica recuperabila60342.92- 422.587080.116591.23

Finisaj exterior(termosistem)14916.385080.162386.62

Finisaj scara872.915080.16139.66

Invelitoare8173.995080.161307.83

Instalatii electrice4415.653580.2281006.77

Instalatii sanitare

Element cu depreciere fizica recuperabila

1638

- 37.652580.32400.08

Instalatii incalzire5414.383580.2281234.48

TOTAL17423.21

Din discuii cu arhiteci i constructori constatam c tendina pieii este ca o locuin unifamiliar cu regim de inalime P+1 s fie format din maxim 6 camere , cu trei dormitoare la etaj si living , bucatarie , loc de luat masa i bibliotec la parter . Analizand construcia de evaluat observm c aceasta nu este compartimentat corespunzator cu toate c suprafeele construite ar fi permis aceasta . Aceast deficien duce la o depreciere funcionala , depreciere care este nerecuperabil .Valoarea acestei deprecieri este dat de diferena dintre costul de nou al unei compartimentri optime i costul inlturrii actualei compartimentri . Estimm aceast depreciere la: DFUN = 5000 EURIn continuare vom prezenta tabelul de calcul al costului de inlocuire net CIN

Cost de nlocuire brut CIB162250

Minus elementele recuperabile fizice si funcionale DFR + DFUR5567

Minus deprecierea fizica nerecuperabil17423

Costul de inlocuire net CIN139260E

Costul de nlocuire net pe mp este: CIN/mp = 633 E/mp Costul net al amenajarilor amplasamentului este : CNAM = 3500 Valoarea amplasamentului determinate in capitolul 4.2. este de :

VT = 69069 Valoarea proprietii VP indicate prin metoda costului este :CIN +CNAM+VT = 139260 + 3500 + 68069 = 210829 Indicaia asupra valorii de pia estimate prin metoda costului este

VP = 210829 echivalent 929334.23 lei 3.4. Abordarea prin pia Abordarea prin pia sau prin comparaia direct este procesul n care valoarea de pia estimat se obine prin analiza pieei n urma creia proprieti similare identificate sunt comparate cu proprietatea supus evaluarii . O premis major a metodelor de abordare prin pia este aceea c ,valoarea de pia a proprietii imobiliare este legat direct de preurile competitive ale proprietilor comparabile. Analiza comparativ , folosit n cadrul abordrii , se concentreaz pe similitudinile i diferenele dintre proprietile i tranzaciile sau ofertele care afecteaz valoarea . Acestea pot include diferenele in drepturile de proprietate evaluate , condiiile pieei la momentul vnzrii , dimensiunea , amplasamentul , caracteristicile fizice , i daca proprietaile produc venituri , caracteristicile economice . Elementele de comparative sunt testate fata de datele pietei , pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza acestea valoare Abordarea prin pia este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd exist suficiente tranzacii recente , cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de pe pia . Atunci cnd exist informaii disponibile , abordarea prin pia este cea mai direct i sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia.

Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparaiei directe sunt :1. Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat n ceea ce privete tipul de proprietate , data vnzrii , dimensiunile , localizarea i zonarea;

2. Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective ;

3. Alegerea unor criterii comparative relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu ;

4. Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluata , utiliznd elementele de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau dac nu este posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile ;

5. Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori unice sau unui interval de valori.

Respectnd procedura mai sus descris au fost selectate patru proprieti comparabile aflate in aria de piaa a proprietii subiect i ale cror caracteristici sunt redate n continuare . Comparabila 1 : Proprietatea imobiliar se afl pe str. Lupeni i este cuprins dintr- o casa cu regim de nalime P+1 , cu suprafaa util de 180 mp i un teren n suprafa de 270 mp. Cladirea a fost construit in anul 2006 pe structura de zidarie de caramid i are finisri de

calitate normala .

Preul de ofert - 70000 . Comparabila 2 : Proprietatea imobiliar este situat lng fosta autogar i este compus dintr-o cas cu regim de inalime P+1+M ( din discuia cu agenia imobiliar am aflat ca mansarda este de fapt un pod care ar putea fi mansardat) cu suprafaa util de 210 mp i un teren in suprafaa de 200 mp. Cldirea a fost construit in anul 2011 pe structur de B.C.A. , are finisri de calitate superioar i acoperi din tigl.

Pre de ofert 111000 .

Comparabila 3 : Proprietatea imobiliar situat pe str. Panduri i este compus dintr-o cas cu regim de inaltime P+1 , suprafa util de 170 mp. i un teren n suprafa de 301 mp. Cldirea a fost construit in anul 2012 pe structur de zidarie de caramid i are finisri lux. Pret de oferta 190000 .( complet mobilata )

Comparabila 4 : Proprietate imobiliar situat pe strada Virtuii si este compus dintr- o cas cu regim de inlime P+1E , suprafa util de 200 mp. i un teren n suprafaa de 1000 mp. Cldirea a fost construit in anul 2008 pe structur de caramid , are finisri lux i invelitoare din igl.

Pre de ofert 190000 . Se alege ca unitate de comparaie preul de vnzare al proprietii imobiliare , exprimat in euro.

Pentru estimarea preurilor de vnzare ale celor patru comparabile (tabelul de mai jos ) , la data evalurii , preurile de ofert au fost negociate la telefon sau la ageniile imobiliare (dupa caz) , marja de negociere fiind cuprins intreSpecificaieComparabila 1Comparabila 2Comparabila 3Comparabila 4

Pre ofert 70000111000190000190000

Marja negociat- 9200- 18500- 35000 *-15000

Pre de vnzare 6080092500 155000175000

*Din pretul de oferta a fost scazuta si valoarea estimata de proprietar a mobilierului.Explicaii pentru corecii anexa 3.4.1:

Dreptul de proprietate transmis - n cazul proprietii subiect se tranzacioneaza drepturi depline de proprietate ceea ce este valabil i pentru proprietile comparabile .Corecia este nul pentru toate comparabilele.

Conditii de finanare Proprietatea subiect , ca i proprietile comparabile , au aceeai surs de finanare ( surse proprii ) .Corecia este nul pt. toate comparabilele.

Condiii de vnzare Se refer la motivaiile vnztorului i/sau ale cumprtorului de a tranzaciona proprietea .Toate comparabilele au aceleai condiii de vnzare ,respectiv independent , corecia fiind nul.

Condiii de pia Preurile de ofert ale comparabilelor au fost transformate n preuri de vnzare , la data evalurii iunie 2013 in urma discuiilor cu proprietarii sau ageniile imobiliare . Corecia este nul.

Localizare Toate comparabilele se afl n aria de pia a proprietii subiect . Corecia este nul la toate comparabilele.

Suprafaa util - Coreciile pentru diferenele ntre suprafeele utile ale comparabilelor i cea a proprietaii subiect s-au calculat inmulind diferena de suprafa util cu costul de nlocuire net CIN unitar al cldirii subiect , determinat prin metoda costurilor segregate (633 / mp ) Suprafaa terenului - Coreciile pentru diferenele ntre suprafeele terenurilor comparabilelor i suprafaa terenului proprietii subiect s-au calculat nmulind diferena de suprafa cu preul unitar al terenului subiect , determinat prin metoda comparaiei de pia ( 71 ).

Finisri int.+ext. - Am luat n considerare patru clase de finisaj : normal , bun , superior i lux i o diferenta de prt intre doua clase consecutive de 78.4 /mp ( conf. catalogului Costuri de reconstrucie Costuri de nlocuire 2012 de Corneliu Schiopu). Coreciile pentru diferenele de finisaj ntre comparabile i subiect s-au calculat inmulind suprafaa util a proprietii subiect ( 190 mp ) cu diferenele dintre clasele de finisaj.

nvelitoare - Coreciile pentru diferitetele tipuri de nvelitori , respectiv tabl zincat i igl , s-au calculat inmulind suprafaa acoperiului proprietii subiect ( 154.56 mp ) cu diferena de pr dintre nvelitoarea de tabl i cea de igl ( 32 conf. catalogului mai sus mentionat ). Materiale constructive - Corecia se aplic numai comparabilei 2 care n loc de crmid a folosit B.C.A. i se calculeaz nmulind suprafaa util a proprietii subiect cu diferena de pr dintre o structur pe crmid i una pe B.C.A. ( 13.6 /mp).

Anul de construcie - Corecia pentru diferena in anii de construcie se aplic tuturor comparabilelor i se calculeaz astfel : diferena de ani ntre comparabile i proprietatea subiect se inmulete cu deprecierea anuala estimat a proprietii subiect care este de 1.39 % pe an DFR + DFNR = 567 + 17423 = 17990

Deprecierea fizica in 8 ani este de 17990/CIB = 17990/162250 = 11.08 % Deprecierea fizica pe an este de 11.08/ 8 = 1.39 %/an

Se alege ca valoare de pia preul de vnzare al comparabilei 4 , deoarece aceasta are numarul cel mai mic de corecii 4 i corecia brut procentual cea mai mic 26.6 %. Indicaia asupra valorii proprietii estimate prin metoda pieii este VP = 128347 echivalent 565753.57 lei 3.5 Abordarea prin venit

Abordarea prin venit const in metode , tehnici i proceduri matematice pe care evaluatorul le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera beneficii ( de obicei din venituri bnesti i din valoarea de revnzare ) i s transforme aceste beneficii intr-o indicaie asupra valorii actuale.

n aplicarea abordrii prin venit , evaluatorul poate utiliza dou metode de evaluare a unei proprieti imobiliare generatoare de venituri , bazate pe capitalizarea venitului :

1. Capitalizarea direct , n care un venit anual se mparte la o rat de venit sau se nmulete cu un multiplicator al venitului pentru a obtine o indicaie asupra valorii si2. Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza DCF ( Discounted Cash Flow ) , care ia in considerare fluxurile viitoare de numerar , impreun cu valoarea terminal sau incasri din revnzare , ce apoi sunt convertite n valoarea proprietii , prin actualizarea lor cu o rat adecvat de rentabilitate sau prin aplicarea unei rate totale care reflect schema de evoluie a venitului , modificarea valorii proprietii n timp i rata de rentabilitate.

Dei exist diferite tehnici de capitalizare a venitului disponibil n aplicarea abordrii prin venit sunt eseniale mai multe etape . nainte de aplicarea oricror tehnici de capitalizare , un evaluator trebuie s treac de la venitul brut potenial la venitul net din exploatare . Pentru a face aceast trecere evaluatorul trebuie s parcurg urmatoarele etape :

1. S analizeze datele despre cheltuielile i veniturile proprietii subiect i ale comparabilelor.2. S estimeze venitul brut potenial al proprietii prin nsumarea venitului din inchiriere cu orice alte venituri poteniale .

3. S estimeze rata de neocupare i pierderile din necolectarea chiriilor .

4. S scad pierderile din neocupare i din necolectarea chiriilor din venitul brut potenial pentru a determina venitul brut efectiv al proprietii .

5. S estimeze cheltuielile totale de exploatere ale proprietii subiect prin nsumarea cheltuielilor fixe cu cele variabile i cu alocarea pentru nlocuire ( dac este cazul ).

6. S scad cheltuielile totale de exploatare din venitul brut efectiv estimate , pentru a ajunge la venitul net din exploatare .

7. S aplice tehnica capitalizrii directe sau tehnica actualizrii fluxului de numerar pentru o estimare a valorii prin abordarea prin venit . n continuare , n estimarea valorii de pia a proprietii evaluate , vom folosi metoda capitalizrii directe. Pentru a estima chiria lunar a proprietii evaluate vom folosi metoda comparaiilor relative . Comparabilele selectate au urmatoarele caracteristici : Comparabila 1 Proprietate imobiliara localizat n zona fostei Autogri ( n aceeai arie de pia cu proprietatea subiect ) compus dintr-o cas cu suprafaa util Su = 150 mp. avnd 4 camere i un teren in suprafa de 400 mp.

Chirie de ofert net 600 /lun.

Comparabila 2 Proprietate imobiliar localizat n zona central compus dintr-o cas cu Su = 160 mp. avnd 5 camere i un teren n suprafa de 730 mp. Chiria de ofert net 600 /lun.

Comparabila 3 - Proprietate imobiliar compus dintr-o cas cu Su = 80 mp. avnd 4 camere i un teren n suprafa de 100 mp. Chirie de ofert net 400 /lun.

Analiznd grila de comparaii din anex putem intocmi un clasament :

Nr.crt.ComparabilaChirie neta

/lunaCorectie globala

1Comparabila 2530superior *

2Proprietate subiect515

3Comparabila 1510Inferior

4Comparabila 3345Inferior

* Localizarea are o pondere mai importanta decat suprafata utila in decizia de inchiriere Am estimat c valoarea chiriei este de 515 /mp. deoarece comparabila 2 este mai apropiat de proprietatea subiect (aceeai localizare , suprafee de teren apropiate ) dect comparabila 1. Pentru a estima rata de capitalizare a proprietpii de evaluat folosim tehnica analizei vanzrilor comparabile. Proprietile selectate au urmatoarela caracteristici : Comparabila 1 Proprietate imobiliar localizat pe str. Cuza Voda ( zona central ) compus dintr-o cladire cu Su = 160 mp. i un teren in suprefa de 730 mp.

Chiria de ofert net 600/mp , preul de ofert 130000 i cheltuieli indirecte ( impozitul pe proprietate plus asigurare obligatorie) de 260 .

Comparabila 2 - Proprietate imobiliar situat pe str. Anghel Saligny compus dintr-o cladire cu Su= 160 mp. i un teren in suprafa de 370 mp.

Chirie de ofert net 500 /lun , preul de ofert 100000 i cheltuieli indirecte (impozit pe proprietate plus asigurare obligatorie) de 140

SpecificatieComparabila 1Comparabila 2

Pret oferta 130000100000

Chirie oferta neta /luna600500

Pret vanzare negociat 11000087000

Chirie neta negociata /luna470410

Formula matematic de calcul a ratei de capitalizare Ro este Ro = VNE / VP , unde VNE este venitul net efectuat i VP este valoarea de vnzare a proprietii.VNE se calculeaz cu formula VNE = VBE CHE iar VBE se afl scznd din VBP gradul de neocupare.

VBP - Venitul brut potenial ( chiria lunar inmulit cu nr.de luni din an 12 )

VBE - Venitul brut efectuat

CHE - Cheltuieli indirecte (cheltuielile cu impozitul pe proprietate si cu asigurarea obligatorie se are in vedere faptul c discutm despre chirii de ofert nete ).

Gradul de neocupare luat in calcul este de 10 %

Comparabila 1Comparabila 2

Chirie neta negociata /luna470410

Venit brut potential VBP /an56404920

Grad de neocupare %1010

Venit brut efectuat VBE /an50764428

Cheltuieli indirecte CHE /an260140

Venit net efectuat VNE /an 48164288

Pret de vanzare 11000087000

Rata de capitalizare Ro0.04370.0492

Deoarece proprietatea de evaluat este mai asemanatoare cu comparabila 2 dect cu comparabila 1, dar nu identic , estimm o rat de capitalizare de :

Ro = 0.048 Din informaiile obinute de la proprietar i dup verificarea acestora pe site-ul Primariei Focani aflm c impozitul anual pentru proprietate i asigurarea obligatorie a locuinei sunt in valoare de 190 Cunoscand toate aceste date putem trece la estimarea valorii de piata a proprietatii de evaluat .Proprietate evaluata

Chirie estimata neta /luna515

Venit brut potential VBP /an6180

Grad de neocupare %10

Venit brut efectuat VBE /an5562

Cheltuieli indirecte CHE /an190

Venit net efectuat VNE /an5372

Rata de capitalizare Ro0.048

Valoare proprietate 111916.66

Indicaia asupra valorii de pia estimat prin abordarea prin venit este de : VP = 112000 ( rotunjit) echivalent 493696 lei. 3.6. Reconcilierea rezultatelor i opinia final asupra valorii Reconcilierea rezultatelor evalurii unei proprieti imobiliare reprezint analiza rezultatelor si concluziilor abordarilor aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietii

Reconcilierea necesit un raionament profesionist , bazat pe o analiz atent , logic a proceselor care conduc la fiecare indicaie a valorii . Adecvarea , precizia i cantitatea informaiilor sunt criteriile cu care un evaluator ii formuleaz o opinie final , clar i fundamentat asupra valorii.Abordarea prin piataAbordarea prin venitAbordarea prin cost

Valoarea indicate128347112000210829

Adecvarea+-0

Precizia+00

Cantitatea informatiilor+-0

Evaluare3 + 2 si un 03 0

Mai sus avem un tabel ce ne ajuta in analiza calitativ a indicaiilor de valoare obtinute.

Explicaii pentru corecii : Adecvarea - Adecvarea unei abordri este in mod frecvent direct corelat cu tipul proprietii i cu viabilitatea ei pe pia . n cazul proprietilor rezideniale , cum este i cazul nostru , cea mai adecvat abordare este cea prin pia iar cea mai puin adecvat este cea prin venit. Precizia - Precizia unei evaluri este legat de increderea evaluatorului n acurateea informaiilor folosite , in procedurile i tehnicile de analiz a acestora , precum i in abordrile valorii . Cea mai mare incredere o avem in abordarea prin pia.

Cantitatea informaiilor - Cele mai multe i credibile informaii le avem la abordarea prin pia iar cele mai puine la abordarea prin venit.

In cadrul reconcilierii trebuie explicat i diferena mare ntre indicaia valorii de la abordarea prin cost i celelate doua indicaii ale valorii . Opinm c aceast diferen se datoreaz pe de o parte tipului de pia pe care se afla proprietatea evaluata ( piaa cumparatorului ) , fapt care a dus la deteriorarea raportului dintre pr i cost , iar pe de alt parte unei deprecieri funcionale nerecuperabile ce nu a putut fi estimat la abordarea prin cost , depreciere datorat schimbarii preferinelor arhitecturale i funcionale ale pieii. Avnd in vedere toate consideraiile de mai sus opinm c valoarea de pia estimat a proprietii evaluate este de :

VP = 130000 echivalent 493696 lei1