realitný trh na slovensku z pohľadu nbs

Realitný trh na Slovenskuz pohľadu NBS

Ing. Mikuláš Cár, PhD.

NBS

stavebne-forum.sk 2Bratislava, 12. 12. 2007

OBSAH

Dopytová a ponuková stránka trhu nehnuteľností na bývanie

Menovo-politické aspekty trhu s nehnuteľnosťami na bývanie

Sledovanie vývoja cien nehnuteľností na bývanie v NBS


Dopytové a ponukové faktory Dopytové faktory:

- demografický vývoj (prirodzený pohyb obyvateľstva aj migračné vplyvy),

- ceny nehnuteľností,- príjmy domácnosti (tak aktuálne ako aj očakávané), - ceny pozemkov, stavebných materiálov a stavebných prác - užívateľské náklady bývania,- dostupnosť a podmienky pôžičiek na nehnuteľnosti (úroková miera ako aj ďalšie podmienky úverovania výstavby) .

Ponukové faktory:- sociálne impulzy bytovej politiky štátu,- zaujímavé zhodnocovanie investícií do nehnuteľností na bývanie,- rast podielu investícií do nehnuteľností na bývanie na HDP,- bytová výstavba ako celok (počet vydaných stavebných povolení a počet ukončených bytov, počet neobývaných domov a bytov).


Vybrané charakteristiky bývania podľa sčítaní obyvateľstva

MJ 1961 1970 1980 1991 2001

Počet obyvateľov počet 4 174 046 4 537 290 4 991 168 5 274 335 5 379 455

Cenzové dom. spolu počet 1 183 316 1 344 687 1 660 477 1 832 484 2 071 743

Všetky byty celkom počet . 1 189 784 1 496 372 1 768 833 1 884 846

Trvale obývané byty celkom

počet 983 488 1 150 148 1 413 932 1 617 828 1 665 536

Priemerný počet osôb na cenzovú domácnosť

počet 3,52 3,37 3,01 2,88 2,6

Počet cenzových domácností na 1 trvale obývaný byt

počet 1,2 1,17 1,17 1,13 1,24

Zdroj: www.build.gov.sk - Informačný systém výstavby a regionálneho rozvoja


Vývoj počtu dokončených bytov v posledných rokoch v SR

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

počet

KE

PO

BB

ZA

NR

TN

TT

BA


Orientačná miera uspokojenia bývania v SR

Ani rastúca výstavba nehnuteľností na bývanie na Slovensku zatiaľ nedosiahla podľa štatistík takú priemernú úroveň uspokojenia bývania, aká je vykazovaná v starých členských krajinách EÚ:

- v rámci EÚ-15 pripadá približne 400 bytov na 1000 obyv.,

- na Slovensku pripadá menej ako 350 bytov na 1000 obyv. Pre dosiahnutie priemeru EÚ-15 je potrebné na Slovensku

postaviť zhruba 270 tis. nových bytov. Pri súčasnom tempe výstavby vyše 14 tis. nových bytov

ročne by sa v roku 2010 na Slovensku dosiahla miera uspokojenia bývania okolo 375 bytov na 1000 obyvateľov.


Obecný reťazec impulzov pôsobiacich na trh s nehnuteľnosťami v SR

Relatívne priaznivý vývoj ekonomiky Očakávaný rast príjmovej situácie a kúpyschopnosti obyvateľstva Rozširujúce sa úverové možnosti krytia potrebných zdrojov na

investovanie do nehnuteľností Otvárajúci sa priestor pre budovanie priemyselných nehnuteľností Zvyšujúci sa záujem o kvalitné administratívne centrá Otvárajúce sa šance pre rozšírenie a skvalitnenie siete

obchodných a rekreačných centier Potreby riešenia bývania ako takého, ale aj rast záujmu o

vylepšovanie a získanie luxusného bývania


Realitný trh - ceny nehnuteľností

-menová politika dopyt a ponuka generujú ceny domov a bytov vývoj na trhu s nehnuteľnosťami, rozvoj investícií, hypotekárny trh, výdavky a zadlženosť organizácií a domácností,

finančnú a menovú stabilitu v stredno- a dlhodobom horizonte


Dopady cien obytných nehnuteľností na menovú stabilitu

investovanie do bývania podnecuje ekonomické aktivity,

zhodnocovanie nehnuteľností zvyšuje výdavky a spotrebu domácností prostredníctvom efektov vlastníctva,

rast výdavkov na bývanie vytvára tlaky na rast cien ako celku,

v súčasnosti sa v indexe spotrebiteľských cien prejavujú len výdavky nájomných vlastníkov bytov (imputované nájomné), nezohľadňujú sa výdavky na bývanie súkromných vlastníkov domov a bytov.


Projekt EUROSTATU (OOH) -Riešenie otázok zahŕňania bývania

vo vlastnom obydlí do HICPDve skupiny názorov:

- v indexoch spotrebiteľských cien a teda ani v harmonizovanom indexe spotrebiteľských cien (HICP) index cien obydlí (domov, bytov) nemá miesto

- na druhej strane neúplne zahrnutie výdavkov spojených s bývaním vlastníkov obydlí do HICP vedie k rozdielom v pokrytí, nakoľko podiel obydlí vo vlastníctve je v rôznych krajinách EU rôzny, pričom ceny nájmov sú zahrnuté do pokrytia HICP


Projekt EUROSTATU (OOH) – možné prístupy

Existujú tri hlavné alternatívy pre meranie inflácie, ktorej čelia vlastníci bytov: Prístup - metóda ekvivalentného (imputovaného) nájomného (rental

equivalence or imputed rents approach) – tento prístup využíva skutočné nájomné, zisťované v nájomných bytoch, aby sa toto imputovalo do bytov, obývaných vlastníkmi

Rôzne varianty prístupu nákladov užívateľa (variants of the user cost approach) – tento prístup odhaduje hodnotu v súvislosti s vlastníctvom bytov nepriamo – výpočtom nákladov užívateľa spojených s bývaním v trhových cenách – používa kombináciu zdrojov – ceny obydlí, splátky hypoték, úrokové miery a miery opotrebenia

Prístup čistého nadobudnutia (the net acquisition approach) – cenový index zahrňuje len ceny tých obydlí (domov, bytov), ktoré sú „nové“ pre sektor domácností, cenový index zároveň zahŕňa index cien veľkých opráv a údržby a index cien súvisiacich s nákladmi prevodu pri predaji nehnuteľností


Projekt EUROSTATU (OOH) – „HCPI 06/549 - Owner Occupied Housing – Comparative study)“

V roku 2006 Eurostat spracoval štúdiu menšieho rozsahu, použijúc vlastné údaje a údaje OECD za roky 1998-2002. Cieľom štúdie bolo porovnať možné dopady aplikácie vyššie spomenutých rôznych prístupov - metód zahrnutia výdavkov bývania vo vlastnom obydlí na HICP za eurooblasť.

Na základe výsledkov štúdie sa preukázalo, že zahrnutie, resp. nazahrnunie bývania vo vlastnom obydlí na základe imputovaného nájomného by pravdepodobne nemalo systematický vplyv na HICP za eurooblasť. Na druhej strane zahrnutie bývania vo vlastnom obydlí cez tzv.prístup čistého nadobudnutia (net acquisition approach) by mohol viesť k zvýšeniu až do výšky 0,3 v súčasnosti meranej miery inflácie za eurooblasť, čo vyvoláva určité obavy. Orientačné výsledky štúdie sú uvedené na nasledujúcom grafe


Annual Inflation Rates - Euro-zone

1.6

1.1

1.1

2.1 2.

4

2.2

1.8

1.3

1.3

2.1 2.

3

2.1

1.5

1.2 1.3

2.3 2.

6

2.5

1.5

0.9

2.8

3.4

2

2.5

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

1997 1998 1999 2000 2001 2002

Infla

tion

Rat

e

HICP excl.OOH Rental Equivalence Net Acquisition User Cost (OECD)


Dopady cien nehnuteľností na bývanie na

finančnú stabilitu nehnuteľný majetok je jednou z možných

foriem ručenia za získané úvery,

Pokles cien nehnuteľností určených na bývanie spojený so zhoršením schopnosti domácností splácať úvery môže ohrozovať stabilitu bankového systému


Požiadavky ECB

na zisťovanie a spracovanie údajov o cenách obytných nehnuteľností

Štvrťročná periodicita zisťovania údajov a ich dostupnosť do 90 dní od referenčného obdobia,

Konštruovanie celkového aj čiastkových indexov vývoja cien z hľadiska nasledujúcich aspektov:- nové a existujúce obytné nehnuteľnosti,- obytné nehnuteľnosti v mestských a mimomestských oblastiach,- obytné nehnuteľnosti v členení na domy a byty.

Používanie odporúčanej harmonizovanej metodiky pre kvalitatívnu úpravu získavaných údajov včítane použitia primeraných váhových schém


Charakteristika údajov o cenách obytných nehnuteľností v krajinách EÚ

Rôznorodosť zdrojov údajov- národné štatistické úrady (CZ, DE, DK, EE, H, L, LV, S),

- ministerstvá (ES, IR),

- hypotekárni veritelia (GB),

- realitné agentúry (A, B, FI, F, I, MT, PT, SK),- katastrálne registre (LT,NL),- centrálna banka (GR),

Nejednotnosť údajov, pokiaľ ide o ich geografické pokrytie,

Nedostatočná a rozdielna štrukturovanosť údajov podľa typov bytov,

Rozdielna periodicita zisťovania a pod.


Získavanie údajov o cenách obytných nehnuteľností v SR pre potreby NBS

Spoločenská objednávka na informácie o cenách obytných nehnuteľností sa formuje postupne diferencovanými potrebami viacerých subjektov (realitných developerov, realitných kancelárií, komerčných bánk aj NBS,

Založená zmluvná spolupráca medzi NBS a Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) o poskytovaní údajov o cenách obytných nehnuteľností za jednotlivé štvrťroky od roku 2005 (od 3.Q 2005 poskytované aj údaje o cenách pozemkov),

Databáza NARKS je vytváraná na iný účel, ako sú požiadavky ECB, avšak nateraz je jedným z mála dostupných zdrojov údajov o cenách obytných nehnuteľností v SR


Spracovanie údajov o cenách nehnuteľností na bývanie z databázy NARKS

Výpočet priemernej ceny za 1 m2 obytnej nehnuteľnosti pozostáva z 2 krokov

(metodika NBS):

1. výpočet váženého aritmetického priemeru ceny za 1 m2

jednotlivých typov bytov a domov v jednotlivých krajoch

(váhami sú celkové počty zaznamenaných transakcií s jednotlivými typmi

bytov a domov v okresoch príslušného kraja),

2. výpočet tzv. objektivizovanej priemernej ponukovej ceny

za 1 m2 jednotlivých typov bytov a rodinných domov za SR

(váhami sú predpokladané podiely transakcií s obytnými nehnuteľnosťami

v jednotlivých krajoch na celkovom počte transakcií v celej SR)


Zdroj údajov:www.nbs.sk - Menu – Vybrané makroekonomické ukazovatele – Ceny nehnuteľností na bývanie


Priemerná cena za 1 m2 plochy jednotlivých typov bytov

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

2002 2003 2004 2005 2006 07-1.Q 07-2.Q 07-3.Q

v S

k/m

2

Spolu 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i +


Priemerná cena 1 m2 domov a bytov podľa regiónov

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

BA NR KE PO TT TN BB ZA SR

v S

k/m

2

2002 2003 2004 2005 2006 07-1.Q 07-2.Q 07-3.Q


Bázický a medziročný index cien nehnuteľností na bývanie za SR

Rok, štvrťrok Cena v Sk/m2

Zmeny celkových cien v %

rok 2002=100 medziročná zmena

3.Q 07 38728 217,2 125,4

2.Q 07 35552 199,4 120,5

1.Q 07 33050 185,3 116,3

2006 30114 168,9 116,8

4.Q 06 31628 177,4 117,5

3.Q 06 30888 173,2 118,0

2.Q 06 29511 165,5 118,0

1.Q 06 28429 159,4 113,7

2005 25780 144,6 89,7

4.Q 05 26920 151,0

3.Q 05 26186 146,9

2.Q 05 25014 140,3

1.Q 05 24999 140,2

2004 28 746 161,2 115,4

2003 24 901 139,6 139,6

2002 17 832 100,0 .


Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR

-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

2002 2003 2004 2005 2006 07-1.Q 07-2.Q 07-3.Q

v %

romr 2002=100


Ceny nehnuteľností podľa portáluCenová mapa nehnuteľností (CMN)

CMN predstavuje kvalitatívny posun doterajšej ponuky údajov o cenách nehnuteľností na bývanie na Slovensku.

Heslový prístup k aplikácii CMN na www.cmn.sk. Aplikácia CMN umožňuje získať on-line pomerne štruktúrované údaje

o cenách nehnuteľností na bývanie podľa mnohých charakteristík. CMN je relatívne komfortná aplikácia pre používateľa, aj keď zatiaľ

neobsahuje nadstavbu pre ďalšiu analýzu získaných údajov. Ceny 1 m2 bytov vypočítané z databázy CMN sú za porovnávané tri

štvrťroky 2007 v priemere za Slovensko mierne vyššie ako pri použití údajov z pôvodnej databázy NARKS. Jedným z hlavných dôvodov uvedeného rozdielu je skutočnosť, že pri použití kritéria 2δ pri vylučovaní extrémnych hodnôt sa v CMN do výberu dostáva viac transakcií s relatívne vyššími cenami bytov (v NARKS databáze je použité kritérium δ).

Úvahy o prechode na výpočet cien nehnuteľností na bývanie pre potreby NBS od začiatku roku 2008 na základe databázy CMN.


Ceny bytov v roku 2007 podľa portálu CMN Priemerná ponuková cena predávaných bytov dosiahla na

Slovensku za tri štvrťroky 2007 hodnotu 37882 Sk/m2, čo bolo o vyše 1500 Sk viac ako priemerná realizačná cena predávaných bytov. Znamená to, že priemerná realizačná cena bola o 4% nižšia ako ponuková cena. Zrealizovaná bola zhruba štvrtina z celkového počtu ponúkaných bytov na predaj (za 3 štvrťroky 2007 bolo zaznamenaných vyše 96 tis. ponúk na predaj bytov, 25129 zrealizovaných predajov bytov a vyše 5 tis. predajov bytov v novostavbách).

Priemerná cena za 1 m2 obytnej plochy predávaných bytov v novostavbách dosiahla na Slovensku za tri štvrťroky 2007 hodnotu takmer 46 tis. Sk, čo je o vyše 21% viac ako priemerná ponuková cena, o vyše 26% viac ako priemerná realizačná cena všetkých predávaných bytov a o vyše 35% viac ako priemerná hodnota realizačnej ceny bytov predávaných v pôvodnom stave. Predaje novostavieb predstavovali za 3 štvrťroky 2007 len okolo 5% z celkového počtu ponúkaných bytov na predaj.


Priemerné ponukové, realizačné ceny

a ceny novostavieb za 3 štvrťroky 2007 podľa typov bytov

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

1-i 2-i 3-i 4-i 5-i+ spolu

v Sk/m2

ponuk_cena realiz_cena nové_cena


Priemerné ponukové, realizačné ceny a ceny novostavieb

za 3 štvrťroky 2007 podľa regiónov

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

BB BA KE NR PO TN TT ZA SR

v Sk/m2

ponuk_cena realiz_cena nové_cena


Ďakujem za pozornosť

realitný trh na slovensku z pohľadu nbs

Documents