regionale woonvisie gooi en vechtstreek...5 november 2015 1e concept versie regionale woonvisie gooi...
TRANSCRIPT
5 november 2015 1e concept versie
Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek
Kennisupdate
datum
9 februari 2016
Werk
150079
onderwerp
Kennisupdate
behandeld door
Daniel Depenbrock
(KAW)
Hannah Miedema
(KAW)
Edwin Prins (Bureau
Loefzij)
Bussum
Hilversum
Blaricum
Laren
Huizen Naarden
Muiderberg
Muiden
Weesp
Kortenhoef
Nieuw Loosdrecht
Nederhorst den Berg
Loosdrecht
Ankeveen
's Graveland
Muiden
Wijdemeren
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2
Deze kennisupdate
De regio Gooi en Vechtstreek actualiseert haar regionale woonvisie. Doel is
om afstemming te creëren tussen de gemeenten en over het brede
beleidsveld wonen. In de woonvisie wordt ander andere aandacht besteed
aan de regionale woningbouwprogrammering, betaalbaarheid en
bereikbaarheid van de sociale huursector, duurzaamheid, wonen met zorg en
binnenstedelijk bouwen.
Een belangrijke onderlegger voor een goede woonvisie is kennis van feiten en
ontwikkelingen, we gebruiken hiervoor zoveel mogelijk bestaand materiaal:
van gemeenten, corporaties, de regio Gooi en Vechtstreek, de
Metropoolregio Amsterdam, de provincie Noord-Holland en soms van het Rijk
of landelijke informatiebronnen, zoals het CBS. Deze kennisupdate is een
levend werkdocument. De meest actuele versie is steeds beschikbaar via de
website van de Regio Gooi en Vechtstreek of opvraagbaar via
Inhoudsopgave
1. In het kort: discussiepunten voor actualisering van beleid . 3
2. Bestaand beleid ............................................................. 5
3. Woningmarkt en groei .................................................... 7
4. De bestaande woonomgeving ....................................... 13
5. Betaalbaarheid ............................................................ 16
6. Vergrijzing en mensen met een zorgvraag ...................... 21
BIJLAGE 1: Demografie........................................................ 23
BIJLAGE 2: Woningvoorraad ................................................ 28
BIJLAGE 3: BRONNEN .......................................................... 31
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 3
1. In het kort: discussiepunten voor actualisering van beleid
Deze kennisupdate brengt bestaande en soms nieuwe informatie samen over
het wonen in de regio Gooi en Vechtstreek. Uit de conclusies herleidden we
onderstaande 6 discussiepunten voor de actualisering van de regionale
woonvisie:
1. Bouwen voor eigen vraag én instroom: onvermijdelijk?
De regio Gooi- en Vechtstreek kent een natuurlijke huishoudensgroei, maar
ook een grote druk op de woningmarkt van buiten de regio. De
verstedelijkingsafspraken in het RAP (Regionaal Actie Programma) zijn op te
vatten als een gekozen oplossing voor:
- Inlopen van bestaande woningtekorten
- Inspelen op ‘eigen’ huishoudensgroei
- Rekening houden met onvermijdelijke instroom van buiten de regio.
Discussie: Minder woningbouw betekent minder instroom, maar ook een
hogere marktdruk voor alle huishoudens in de regio. Meer woningbouw
betekent meer instroom, maar ook meer keuzemogelijkheden voor de huidige
bevolking. Alle energie in voorraadgroei dus?
2. Blijven sturen op lage en middeninkomens?
Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem werpt zijn vruchten af: groepen die
weinig kansen maakten op de sociale huurmarkt hebben nu meer keuze.
Desondanks zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning lang.
- Met 28% sociale huurwoningen wijkt de regio niet sterk af van het
landelijk beeld. Doorstroming van hogere inkomens naar de particuliere
voorraad is de belangrijkste sleutel voor kortere wachttijden in de sociale
huur.
- Omdat het aantal huishoudens blijft groeien, is het voor de hand liggend
om ook de sociale huurvoorraad mee te laten groeien.
- De plannen bestaan vooral uit woningen in het dure segment en beperkt
in het betaalbare en middeldure segment.
Discussie: betekent dit dat de huidige afspraken actueel blijven? Dat wil
zeggen: een derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’, een derde middelduur,
een derde (top)duur).
Discussie: zijn er meer plannen nodig zijn voor middeldure woningen?
Discussie: moeten corporaties zich extra inspannen voor echt goedkoop
wonen voor de huishoudens met een inkomen tot de armoedegrens?
Discussie: is beschikbaarheid van betaalbaar wonen een regionale opgave, of
moet elke gemeente dit in gelijke mate bieden?
3. De regio Gooi en Vechtstreek kent geen echte probleemwijken?
Doordat de woningmarkt onder druk staat, zijn alle wijken en buurten in de
regio relatief gewild. In gewilde wijken is de bereidheid om te investeren
groter dan in ongewilde woongebieden (zoals krimpgebied buiten de regio).
Toch zijn er binnen de regio wel degelijk verschillen. Ook in de regio Gooi en
Vechtstreek is er meer aanbod dan vraag naar naoorlogse woonwijken
(periode ’50 tot en met ’80) en ook zijn er buurten waar er een concentratie is
van lagere inkomens (diezelfde naoorlogse wijken, maar ook vooroorlogse
wijken ten oosten van het spoor in Hilversum). Deze buurten zijn het meest
kwetsbaar voor sociale of fysieke achteruitgang.
Discussie: investeren de gemeenten, corporaties, marktpartijen en individuele
huiseigenaren samen voldoende in woningen en omgeving om te voorkomen
dat er probleembuurten of –wijken ontstaan? Of is er een
vernieuwingsagenda nodig waarin deze partijen gericht samenwerken?
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 4
4. Een blijvende mix nodig van suburbaan en stedelijk wonen?
Er is landelijk discussie of er nog wel behoefte is aan uitbreidingslocaties. De
regio heeft ze echter wel: Bloemendalerpolder, Anna’s Hoeve, Monnikenberg,
KNSF-terrein en Blaricumermeent. Sommige zijn herstructureringslocaties
maar de insteek is: veel grondgebonden gezinskoopwoningen. Zijn ze wel
nodig?
- Het aandeel gezinnen neemt ondertussen af, en een groeiend deel van de
gezinnen kiest voor een centrum stedelijk woonmilieu.
- Maar ook blijkt dat de voorspelde verhuizing van ouderen uit hun
gezinswoningen maar beperkt plaats vindt.
Discussie: moeten regiogemeente blijven zoeken naar ruimte voor groen en
grondgebonden wonen, moeten zij vooral op zoek naar extra woningen op
transformatielocaties, of blijft het bij de huidige lijst aan plannen?
5. Verduurzamingsdoelstellingen worden niet vanzelf behaald?
Corporaties steken veel energie in het energiezuiniger maken van hun
woningbezit. Daarmee dragen zij bij aan het behalen van landelijke afspraken
over verduurzaming van de woningvoorraad maar ook aan het beperken van
de totale woonlasten van huurders.
Huiseigenaren komen veel minder in actie, ondanks diverse programma’s voor
subsidie en duurzaamheidsleningen. In beginsel is verduurzaming hun eigen
verantwoordelijkheid. Maar er zijn ook huiseigenaren in een negatieve spiraal
raken van stijgende energielasten en lagere investeringsruimte.
Discussie: heeft de regio – meer of anders dan nu – een rol om huiseigenaren
te verleiden tot het investeren in energiezuiniger wonen?
6. Wonen en zorg: van bulk naar maatwerk?
De ‘standaard’ seniorenwoning in de sociale huurvoorraad is voldoende
beschikbaar, getuige de relatief hoge slaagkans van senioren en onderzoek
naar vraag en aanbod. Het vergroten van de (beperkte) doorstroming onder
senioren is belangrijk, omdat daarmee ook andere groepen op de
woningmarkt meer keuzemogelijkheden in de bestaande woningvoorraad
krijgen. Om in te spelen op de behoefte aan wonen en zorg is vooral
maatwerk nodig:
- Zelfstandig wonen voor mensen met een intensieve zorgvraag (zoals
rolstoelwoningen met zorg op afroep);
- Zelfstandig wonen voor gezonde ouderen, in vele smaken (type, prijs,
plek)
- Verleiden van senioren door goede informatie te geven en te ontzorgen;
Discussie: hoe kunnen we senioren verleiden tot doorstromen?
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 5
2. Bestaand beleid
Regionaal beleid
Agenda MRA: blijvende sterke groei
- Prognose: 270.000 huishoudens er bij tot 2040;
- Voldoende locaties maar financieel lastig ontwikkelbaar;
- MRA stimuleert nieuwbouw & betaalbaar wonen, stemt plannen
onderling af, weegt ruimtelijke belangen af (wonen, ruimtebehoefte
Mainport), werkt aan bereikbaarheid, landschap en duurzaamheid;
- De nieuwe MRA Agenda wordt in 2016 opgeleverd.
MRA - “Doorbouwen op het fundament”
- Zoveel mogelijk binnen bestaand gebied bouwen. Nog meer dan
voorheen gedacht: de doorstroom de regio in neemt in kracht af;
- Aanvullend uitleg (Almere, Haarlemmermeer, ook Bloemendalerpolder;
- Dynamiek op de woningmarkt en stimuleren van woningbouwproductie.
Onder meer door het scheppen van ruimte voor experimenten, zoals
tijdelijk wonen, flexibiliteit in huurbeleid;
- Doelgroepen als starters, talent, middeninkomens: mogen niet buiten de
boot vallen. Scheiden wonen en zorg vraagt om nieuwe woonoplossingen
(thuis blijven, kleinschalige woonvormen);
- Duurzaam en energieneutraal renoveren en bouwen, vooral particulieren
De Regionale Woonvisie G&V 2007-2020
- Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, (jongeren,
gezinnen tot 45 jaar, ouderenhuishoudens die wonen met zorg
combineren;
- Creëren van een gedifferentieerder aanbod door stimuleren van
dynamiek op de woningmarkt, innovatief bouwen, herstructureren,
optimaliseren van de mogelijkheden in de bestaande voorraad;
- Bijsturen van plannen voor woningbouw, volgens de maat 1/3 betaalbaar,
1/3 middelduur, 1/3 duur of top duur;
- Diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met
behoud van het groene karakter;
- De regio onderscheidt zich door ruimte voor vernieuwende oplossingen.
Het RAP 1 G&V 2011-2015 (Regionaal Actie Programma)
Dit document is een weergave van de afstemming die met de provincie is
gevonden over woningbouw.
- Zicht krijgen op de betaalbaarheid wonen, met name middeninkomens;
- In kaart brengen van de toegankelijkheid en zorggeschiktheid van de
particuliere huur- en koopsector;
- Verduurzamen van bestaande woningen in de particuliere sector;
- Haalbaarheidsverkenning en business case corporatiehotel.
Per 1 januari geldt het RAP 2. Daarin komen lokale visies en prestatie -
afspraken, de regionale woonvisie en de regionale huisvestingsverordening, en
de provinciale woonvisie Noord-Holland samen. De corporaties denken en
werken mee de beleidsvoorbereiding.
Verschillen & overeenkomsten MRA en G&V
- Alle drie de documenten vinden een toegankelijke woningmarkt voor
verschillende doelgroepen belangrijk.
- De MRA heeft meer economische motieven;
- De woonvisie G&V benoemde duurzaamheid niet in de kernambities,
maar dit is wel in het RAP vastgelegd;
- Lokale verschillen; een regionaal palet aan woonmilieus
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 6
Lokaal beleid en onderzoek
Volgend jaar verschijnt het WoON 2015 onderzoek. De afzonderlijke
gemeenten hebben geen eigen, samenhangend marktonderzoek beschikbaar.
Wel zijn er diverse thematische onderzoeken op regionaal of lokaal
uitgevoerd de laatste jaren. De regionale documenten staan op de website
van de regio Gooi- en Vechtstreek.
Onderzoek Visie
Blaricum - - Bussum - volgt de regionale visie Hilversum - in de maak Huizen PM - - Laren - 2012-2016 Muiden - 2014-2018 Naarden - 2008-2020 Weesp - 2011 Wijdemeren - 2005-2020
Overeenkomsten
- Focus op starters/jongeren, jonge gezinnen en ouderen
- Veel aandacht voor de combinatie zorg, welzijn en wonen;
- Betaalbaarheid is voor elke gemeente een aandachtspunt;
Verschillen
- Weesp als doel om juist duurdere woningen te bouwen. Weesp heeft nu
het grootste percentage sociale huurwoningen;
- Laren en Wijdemeren willen zelf regie op hun woonbeleid houden;
- Hilversum noemt nieuwbouw niet in de kernambities van haar woonvisie;
Hoofdpunten uit de lokale visies
Woonvisie Hilversum 2006-2009+
- Versterken van de woonmilieus;
- Wonen-welzijn-zorg in woondienstenzones;
- Versterken van de omgevingskwaliteit;
Woonvisie Laren 2012-2016
- Goede balans in de bevolkingssamenstelling: ouderen, starters , gezinnen;
- Nieuwbouwproductie afstemmen op de behoefte: betaalbare,
levensloopbestendige woningen in het groen;
- Goede afstemming tussen wonen, zorg en welzijn: het concentreren van
de woonproducten en zorgdiensten in een woonservicegebied;
Woonagenda Muiden 2014-2018
- Verbeteren woonwijk Muiden Noordwest;
- Aanpassen woonzorgcentrum Florisberg;
- Vergroten aanbod voor scheefwoners;
Woonvisie Naarden 2008-2020
- Behoud van sociale huurvoorraad ;
- Focus op bouwen en behoud van woningen in het middensegment;
- Starterswoningen vrij krijgen;
- Focus op zorg, jongeren en ouderen.
Woonvisie Weesp 2011
- Focus op starters, jongeren, betaalbare woningen en
levensloopbestendige woningen;
- Het realiseren van een gevarieerde woningvoorraad in verschillende
prijsklassen door het toevoegen van duurdere woningen.
Woonvisie Wijdemeren 2005
- Verruimen van keuzemogelijkheden voor iedereen;
- Aandacht voor starters en ouderen;
- Een evenwichtig woningbouwprogramma;
- Focus op wonen-welzijn-zorg;
- Regie aan de gemeente.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 7
3. Woningmarkt en groei
Een gespannen woningmarkt, waarin wél gebouwd wordt
De regio Gooi en Vechtstreek is al decennialang ‘volgebouwd’. Jarenlang
kende de regio Gooi & Vechtstreek een vertrekoverschot. Als gevolg van
restrictief beleid was de woningbouw in de regio onvoldoende om de groei
van het aantal inwoners bij te houden. Inwoners verhuisden uit de regio naar
Flevoland en Utrecht. Het aantal inwoners groeide regionaal licht van circa
235.000 in 1990 en 2000 naar circa 245.000 in 2010 en 2015.
Sinds een aantal jaren heeft de regio een positief migratiesaldo door
toegenomen vestiging. Door vergrijzing ontstaat ruimte op de woningmarkt,
er is ruimte op grote woonlocaties zoals Bloemendalerpolder, Anna ’s Hoeve,
Monnikenberg, KNSF-terrein en Blaricumermeent en in veel gemeenten is
ruimte aanwezig voor binnenstedelijke woningbouw. Sinds 2010 verliest de
regio netto geen inwoners aan Amsterdam of aan Almere.
- Hilversum heeft zowel binnen als buiten de regio een belangrijke
aantrekkende werking, met als enige regiogemeente ook netto instroom
van de groep 20-25 jarigen
- Weesp, Naarden, Wijdemeren, Blaricum, Laren, Huizen en Bussum
hebben een doorstroomfunctie. Weesp en Huizen trekken jongere
groepen aan dan de andere gemeenten.
- In Muiden zijn de migratiestromen relatief klein.
Monitoring in de regio wijst op een achterblijvende groei van de
woningvoorraad ten opzichte van de regionaal overeengekomen ambitie. De
economische crisis speelde daarin beslist een rol. Er is nog steeds sprake van
een hoge druk op de woningmarkt. De vraagprijs per vierkante meter woning
is één van de indicatoren daarvoor.
Marktdruksignaal: de vierkante meter prijs (NVM, 2015)
- > €4.500: Blaricum, Laren;
- > €3.000: Bussum, Wijdemeren, Naarden, Muiden, Huizen (Amsterdam, Baarn);
- > €2.500: Hilversum, Weesp (Utrecht);
- < €2.500: (overig Nederland, Almere, Amersfoort);
Figuur: Migratie in de periode 2010-2013. Hoe dikker de lijn, hoe groter het aantal
inwoners. Bron: CBS.
Bussum
Hilversum
Blaricum
Laren
Huizen
Naarden
Weesp
Muiden
Wijdemeren
Almere
Amersfoort
Utrecht
Rest NL
Amsterdam
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 8
In een woningmarkt waar meer vraag dan aanbod is, is de ontwikkeling van
het totaal aantal huishoudens een resultante van de hoeveelheid woningen
die er gebouwd worden. Hiervoor zijn verstedelijkingsafspraken gemaakt met
de provincie. De taakstelling stamt uit 2010 en ziet op toevoeging van ruim
5.000 woningen tot 2020, waarvan 3.100 tot 2015 en 1.800 daarna.
De provincie Noord-Holland publiceerde in 2015 een demografische
prognose. CBS cijfers wijzen op ongeveer dezelfde ontwikkelingen.
- De provincie voorspelt een groei voor de zuidvleugel tot 2020 met ruim
50.000 woningen, om de vraag bij te benen, in de periode 2020-2030 nog
eens 100.000.
- Daarvan worden er tot 2020 ruim 4.000 geprojecteerd op de Gooi- en
Vechtstreek, tussen 2020 en 2030 nog eens ruim 10.000. Daarmee groeit
ook het aantal inwoners naar verwachting met circa 1.000 personen per
jaar. Daarmee zou de groei van de periode 2000-2010 worden hervat.
- De komende jaren groeien vooral gemeenten met grote locaties:
Hilversum (o.a. Anna’s Hoeve), Blaricum (…ermeent), Weesp
(Bloemendalerpolder).
De verstedelijkingsafspraken in het RAP (Regionaal Actie Programma) zijn op te vatten als een gekozen oplossing voor:
- Inlopen van bestaande woningtekorten
- Inspelen op ‘eigen’ huishoudensgroei
- Rekening houden met onvermijdelijke instroom van buiten de regio.
Minder woningbouw betekent minder instroom, maar ook een hogere
marktdruk voor alle huishoudens in de regio. Meer woningbouw betekent
meer instroom, maar ook meer keuzemogelijkheden voor de huidige
bevolking.
De ‘roltrap’ bestaat nog steeds
Het natuurlijke groeicijfer (geboorte minus sterfte) is regionaal ongeveer nul.
De groei komt voort uit instroom van buiten.
- Op regioniveau is er instroom van kleine aantallen personen uit het
hele land (opgeteld een heleboel!), grotere aantallen uit Amsterdam
en uit de regio Utrecht. Binnen de regio zijn er duidelijke verschillen.
- De gemeenten met een groot bouwprogramma op uitleglocaties
(Hilversum, Weesp, Blaricum) groeien vanzelfsprekend het snelst en
hebben een positief migratiesaldo van jonge gezinnen met kinderen.
- Hilversum is de enige regiogemeente die per saldo jongeren weet te
trekken. Voor de andere gemeenten geldt dat jongeren per saldo
vertrekken, doorgaans met studie of werk als reden, richting grote
steden als Amsterdam en Utrecht.
- Wijdemeren en Blaricum trekken per saldo ook oudere gezinnen aan,
en Laren trekt veel ouderen.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 9
Centrummilieus, vooroorlogse wijken en uitleglocaties
Het landelijke onderzoeksmodel Socrates vertaalt demografische prognoses
en woonvoorkeuren van huishoudens naar een gewenste ontwikkeling van de
woningvoorraad. De meeste recente analyse dateert uit 2013. Op hoofdlijnen
bevat deze analyse waardevolle aanknopingspunten voor de programmering
van woningbouw in de regio. De analyse gaat uit van woonmilieus zoals die
door het ABF worden gehanteerd en vergelijkt de behoefte en de plannen
(nieuwbouw min sloop) zoals in 2013 bekend:
Noord-Holland, 2013 behoefte plannen
- centrum-stedelijk 15 10
- buiten-centrum 30 15
- groen-stedelijk 15 15
- dorps 25 15
- landelijk wonen 20 15
Alles x 1.000 woningen, afgerond op 5.000-tallen
Wanneer we de behoefte en de plannen vergelijken, zien we dat er behoefte
is aan alle woonmilieus, maar dat het planaanbod vooral tekort schiet in het
woonmilieu ‘buiten-centrum’ en ‘dorps’.
De provincie Noord-Holland presenteerde in 2015 de Handreiking
Woonmilieus. Daarin stelt de provincie: “er is voldoende plancapaciteit om
kwantitatief aan de vraag te voldoen, maar kwalitatief ligt de vraag anders:
er is meer vraag naar (hoog-)stedelijk en centrum- dorps wonen dan gepland
en er is een overaanbod in naoorlogse en nieuwe uitbreidingswijken. In de
provincie Noord-Holland kan niet aan de kwalitatieve vraag worden voldaan
binnen de huidige, meest gewenste woonmilieus. Tegelijk is het ook niet
mogelijk binnen enkele decennia die woonmilieus uit het niets te creëren. De
opgave is daarom bestaande, minder preferente woonmilieus met voldoende
capaciteit te transformeren, zodat zij beter aan de vraag kunnen voldoen. Het
gaat daarbij om zowel bestaande buurten als om plannen.”
Gewild: vooroorlogse wonen in of bij het stadscentrum.
Ook deze handreiking gebruikt de ABF-indeling, maar dan verfijnder. Aan het
einde van dit thema staat een overzicht. Het woonmilieu “centrum-stedelijk”
is duidelijk gewild. Het geldt voor delen van het woonmilieu “buiten-
centrum”, dat wordt gesplitst in;
- “stedelijk vooroorlogs” zeer gewild
- “naoorlogs grondgebonden” minder gewild
- “stedelijk naoorlogs compact” minder gewild
Specifiek de vooroorlogse buurten, direct naast het centrum gelegen, zijn
gewild. Een bekende term hiervoor is ‘gentrificatie’: de groep jonge,
hoogopgeleide, koopkrachtige huishoudens met een stedelijke woonvoorkeur,
die woningen in oude volksbuurten kopen en renoveren, waarbij de wijk van
karakter verandert. Sprekende voorbeelden in Nederland zijn De Pijp in
Amsterdam, of Wittevrouwen in Utrecht. In de regio Gooi- en Vechtstreek is
dit verschijnsel minder sterk aanwezig, omdat de groep jonge academici veel
kleiner is dan in universiteitssteden. Alleen in Hilversum is hier beperkt
sprake van.
Gewild: wonen nabij de centra van kleine steden en grote dorpen
In de provinciale handreiking wordt ook het milieu dorps verder uitgewerkt.
In de regio Gooi- en Vechtstreek zijn vooral de milieus “centrum-dorps” en
“centrum-kleinstedelijk” gewild. Denk dan aan locaties nabij de centra van
Bussum, Huizen, Laren, Blaricum, Naarden, Muiden, Weesp en de grotere
dorpen in Wijdemeren.
Gewild: nieuw wonen op groene, ruime woonlocaties
De provinciale handreiking geeft aan dat de bestaande naoorlogse
woonwijken minder in trek zijn. Zie ook thema 4. Het betreft dan vooral de
bekende woonmilieus waar nu al veel vernieuwd is (wijken uit de jaren ’50 en
’60 met eenvoudige gezinswoningen en flats). Aanvullend wijst de handreiking
op de recentere woonwijken uit de jaren ’70 en ’80. Deze wijken vallen op
door een hoger aandeel huiseigenaren, en een woonomgeving en
woningvoorraad die technisch en energetisch enigszins achterop raakt.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 10
Er is ondertussen landelijk discussie of er nog wel behoefte is aan
uitbreidingslocaties. Het aandeel gezinnen neemt af, en een groeiend deel
van de gezinnen kiest voor een centrum stedelijk woonmilieu. Het landelijke
onderzoeksmodel Socrates, Planbureau voor de leefomgeving en de provincie
leggen de focus eenzijdig op binnenstedelijke locaties Tegelijk blijkt de
voorspelde verhuizing van ouderen uit hun gezinswoningen maar beperkt
plaats vindt. Hoewel het aandeel gezinnen afneemt, is het vrijkomend aanbod
aan gezinswoningen heel beperkt, waardoor er alsnog een tekort aan
gezinswoningen ontstaat. Grote woonlocaties in de regio, zoals
Blaricumermeent, Anna’s Hoeve en Bloemendalerpolder spelen dan ook een
belangrijke rol in het bedienen van de vraag naar wonen.
Na 2030 komt er alsnog een grote uitstroom vanuit gezinswoningen op gang,
als gevolg van voortschrijdende vergrijzing en een sterftegolf. Als de trend
doorzet, leidt dit in ontspannen woningmarktgebieden tot vraaguitval. De
regio Gooi- en Vechtstreek hoort daar naar verwachting niet bij. Binnen het
gebied zelf zijn er wel verschillen in gewildheid van woonmilieus. Zie het
thema De bestaande woonomgeving voor een uitleg.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 11
Indicaties voor de programmering
Er zijn geen directe indicaties voor de samenstelling van de plannen voor
woningbouw vanuit lokaal marktonderzoek.
- Enerzijds biedt de aantrekkingskracht van de regio de mogelijkheid
om voor hogere inkomensgroepen te bouwen;
- Tegelijk zien we dat het bouwen van betaalbare woningen doorgaans
zonder beleidsinzet niet voldoende gerealiseerd wordt. Onder thema
5 (betaalbaarheid) concluderen we dat er geen inhoudelijke reden is
om af te stappen van de verdeling van een derde goedkoop,
middelduur en duur bij nieuwbouw.
Het huidige planaanbod
Tabel: plannen volgens Plancapaciteit Noord-Holland, juli 2015
2016-2019 Huur Koop Totaal
<7
11
71
1-8
50
>8
50
On
be
ke
nd
<2
00
20
0-2
75
27
5-3
50
>3
50
On
be
ke
nd
Blaricum 90 0 115 0 40 205 120 240 0 810
Bussum 35 0 0 0 15 25 70 130 0 275
Hilversum 685 100 0 20 175 355 225 165 75 1800
Huizen 105 60 15 0 20 75 130 5 0 410
Laren 15 0 0 0 0 0 0 0 0 15
Muiden 0 0 0 0 0 0 0 10 0 10
Naarden 20 0 0 35 0 0 250 40 0 345
Weesp 0 0 0 0 50 0 65 20 180 315
Wijdemeren 175 25 55 0 10 100 105 270 115 855
Regio 1125 185 185 55 310 760 965 880 370 4835
Met het oog op de aantrekkende woningmarkt mogen we verwachten dan de
realisatie van woningen de komende jaren hoger ligt dan in de crisisjaren. Er
zijn vanaf 2015 ‘harde plannen’ voor ruim 10.000 woningen, waarvan ca.
5.000 vóór 2020 gepland. Daarmee is er in de regio voldoende planruimte,
maar geen overmaat, volgens de monitor woningbouw. Daarbij wordt alleen
gekeken naar de aantallen en niet naar de samenstelling van plannen. Het
planaanbod voor de periode 2016-2019 staat in de tabel.
Een vergelijk met de doelstelling van de regionale woonvisie (een derde
betaalbaar bouwen (tot de aftoppingsgrens van €711 in de huursector en tot
2 ton in de koopsector) leidt tot het volgende beeld:
- 23% betreft sociale huur, ruim 6% betreft koopwoningen tot
€200.000.
- Ongeveer 20% van het programma is ‘middeldure’ koop. Doelstelling
in de regionale woonvisie is een derde.
- 50% is (top)duur. Doelstelling in de regionale visie is een derde.
Per gemeente zijn er verschillen:
Tabel: plannen volgens Plancapaciteit Noord-Holland, juli 2015, verhoudingen
Aantal woningen Betaalbaar Middelduur (Top)duur
Blaricum 810 16% 25% 59%
Bussum 275 18% 9% 73%
Hilversum 1800 48% 20% 33%
Huizen 410 30% 18% 51%
Laren 15 100% 0% 0%
Muiden 10 0% 0% 100%
Naarden 345 6% 0% 94%
Weesp 315 16% 0% 84%
Wijdemeren 855 22% 12% 67%
Regio 4835 30% 16% 55%
- Hilversum draagt fors bij aan de doelstelling van de regionale woonvisie
- In alle andere gemeenten met een substantieel bouwprogramma ligt de
nadruk op (top)duur bouwen.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 12
Dorps Centrum
dorps Klein
stedelijk
Centrum klein
stedelijk
Stedelijk naoorlogs compact
Naoorlogs grondgebon
den
Stedelijk vooroorlogs
Centrum stedelijk
Vraag - ++ -- ++ -- - ++ ++
Blaricum
Bussum
Hilversum
Huizen
Laren
Muiden
Naarden
Weesp
Wijdemeren
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 13
4. De bestaande woonomgeving
Toekomstwaarde van woonmilieus en woningen
In veel gemeenten in Nederland ontstaat polarisatie tussen gewilde en
ongewilde woonplekken: stijgende prijzen en veel investeringen versus
vraaguitval en achterblijvend vastgoed. De gunstige marktpositie van de regio
Gooi- en Vechtstreek zorgt er voor dat dit in de regio veel minder voor komt.
De vierkantemeterprijzen op buurtniveau zijn een goede graadmeter voor de
gewildheid van deze buurten. Daarbij geldt als belangrijke nuance dat alle
buurten in de regio relatief gewild zijn vergeleken met het landelijk
gemiddelde. De Leefbarometer laat zien dat de score op een hoger niveau ligt
dan in grote delen van steden als Almere en Amsterdam. Binnen de regio is er
een verband zichtbaar tussen wijken met een relatief lage vierkante meter
prijs en een relatief lage leefbaarheidsscore. De agenda voor wijkverbetering
bestaat op hoofdlijnen uit:
- Naoorlogse grootschalige uitbreidingen (Hilversum, Bussum, Huizen
en Weesp) uit de jaren ’50 tot en met ’70 (dus ook de zogenaamde
‘bloemkoolwijken’ met hun hofjes)
- Dorpen met een afnemend voorzieningenniveau (Ankeveen,
Kortenhoef en Nederhorst den Berg)
- De vooroorlogse wijken met arbeiderswoningen in Hilversum. Waar
in universiteitssteden dergelijke wijken worden overgenomen door
jonge hoogopgeleiden, is dat in Hilversum maar beperkt het geval.
Gemiddelde vraagprijs per m2 woning per buurt
Score op de Leefbarometer, 2012.
Zeer hoog
Hoog
Boven gemiddeld
Gemiddeld/Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld/Laag
Onder gemiddeld
Laag
Zeer laag
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 14
Duurzaamheid
Duurzaamheid is een veelomvattend begrip. Binnen het thema wonen hebben
we het vooral over energieverbruik, soms ook over stedenbouw,
materiaalgebruik. We richten ons in deze kennisupdate op energieverbruik.
Nieuwbouw: in regels vastgelegd
Nieuwbouwwoningen voldoen aan steeds strenger wordende eisen rond de
energieprestatie: sinds 2015 ligt de EPC bij nieuwbouw op 0,6. Richting 2020
zal dit verder dalen richting 0,0 (evenveel energieverbruik als –opwekking).
Corporaties: hebben zich verbonden in convenanten
Landelijk is het energieakkoord gesloten
- Het Rijk en de VNG maakten afspraken over actieve ondersteuning
van gemeenten bij lokale en regionale energiebesparing en -
opwekking.
- Woningcorporaties en particuliere verhuurders zetten zich in om in
2050 alleen nog energie neutrale woningen en gebouwen te hebben.
Zij hebben zich gecommitteerd aan de ambitie om gemiddeld label B
(corporaties) en 80% van de woningen minimaal label C (particuliere
verhuurders) in 2020 te halen. Het Rijk stelt in dat kader €400
miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders in de sociale
huursector ten behoeve van investeringen in de periode 2014-2017.
Corporaties dragen hier op diverse manieren aan bij, zoals woningen
vervangen door nieuwbouw, woningen met relatief beperkte
ingrepen renoveren tot label B, woningen ingrijpend verbeteren
(waarvan “Nul op de Meter” een sprekend voorbeeld is).
Particuliere voorraad blijft achter
Hoewel steeds meer huizen zijn voorzien van zonnepanelen, blijven de
investeringen in particuliere woningen achter bij de aanpak door corporaties.
Juist bij goedkopere woningen, met vaak ook lagere inkomens, is dit relevant.
Bij hen is het risico op ‘energie-armoede’ relatief groot: een vicieuze cirkel
van stijgende energielasten en krimpend budget om te investeren in de
woning.
De kaart op de volgende pagina laten zien wat de absolute energielasten van
de woningen in de regio zijn: logischerwijs verbruiken grote woningen
meestal meer dan kleine. Wat we nog niet onderzocht hebben, is wat het
relatieve verbruik is: hoe energie-efficiënt is de woning? Ervaring met
Energiescans elders in het land leert dat het vooral de volgende woningtypes
zijn die energetisch om verbetering vragen: vooroorlogse woningen en
vroegnaoorlogse woningen (tot midden jaren ’80), en dan met name in
buurten met een lagere vierkantemeterprijs (zie thema 3: Woningmarkt). Dit
zijn de buurten die minder gewild zijn, waar lagere inkomensgroepen vaker te
vinden zijn, en waar de investeringsruimte het meest beperkt is.
Gemeenten gaan verschillend om met verduurzaming bij particulieren.
- Regionaal is er, vanuit het regionaal actieprogramma (RAP) een
project opgezet om particuliere te stimuleren tot investeren. Het
programma bestaat uit een basispakket waaraan alle gemeenten
meedoen (website, energieloket, een coördinator,
communicatiemateriaal), en pluspakketten (laagdrempelige
wijkaanpak, duurzaamheidsleningen).
- De gemeenten Hilversum en Weesp hebben een stimuleringsregeling
voor verduurzaming voor particulieren (SVN);
- Overige gemeenten hebben geen regeling;
- De provincie Noord-Holland heeft haar regeling in 2014 gesloten.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 15
>€200,- / mnd
>€100-200,- / mnd
>>€250,- / mnd
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 16
5. Betaalbaarheid
Zowel de RAP, de Regionale Woonvisie G&V en de afzonderlijke gemeenten
zetten zich bijzonder in voor geschikte en voldoende betaalbare woningen.
Mede door de hoge druk op de woningmarkt liggen de prijzen in de
particuliere woningvoorraad relatief hoog en is het lastig om locaties te
ontwikkelen voor sociale huurwoningen of betaalbare koopwoningen. Zonder
speciale aandacht is het toenemend lastig voor lage en middeninkomens om
binnen de regio Gooi- en Vechtstreek een passende woning te vinden. Dit
geldt voor alle leeftijdsgroepen met een laag of middeninkomen.
Woonvisie 2007-2020 en de trend
In de woonvisie uit 2007 staat het streven om het nieuwbouwprogramma1 te
verdelen in:
Prijsgrenzen (woonvisie 2007, actualisering 2015):
Huur Koop
1/3 Betaalbaar < liberalisatiegrens €711 Tot €200.000
1/3 Middelduur €711 – ca. €850 €200.000 - €350.000
1/3 Duur > ca. €850 > €350.000
Om te voldoen aan de ambitie was het nodig om het programma voor
nieuwbouw in het goedkope en middeldure segment fors te vergroten, terwijl
1 In de visie staat niet duidelijk of dit voor de gehele
woningvoorraad moet gelden, voor (bruto) nieuwbouw, of voor het
(netto) resultaat van sloop, verkoop en nieuwbouw. Het meest
aannemelijk is dat dit de (bruto) nieuwbouw betreft, getuige de
berekende effecten die dat op de nieuwbouwprogrammering heeft.
in het dure en topsegment al voldoende plannen in de pijplijn zitten. Zie ook
thema 3, het huidige planaanbod.
De voorraad sociale huurwoningen in de regio nam tussen 2010 en juist 2014
af in plaats van toe, en wel met ruim 1.300 woningen (bron CBS). Er werd wel
beperkt nieuw gebouwd, maar ook gesloopt en verkocht. Alleen in Laren en
Weesp groeide de voorraad licht. Bij de meeste woningcorporaties in de regio
maakt verkoop van sociale huurwoningen (net als nieuwbouw) onderdeel uit
van de portefeuillestrategie. Met verkoop komen investeringsmiddelen vrij en
door de combinatie met nieuwbouw kan de kwaliteit van de voorraad worden
verhoogd. Bovendien wordt het overgrote deel van deze woningen gekocht
door huishoudens met lage en middeninkomens. Twee innovatieve vormen
van verkoop worden toegepast door Dudok Wonen uit Hilversum. Door deze
koopvormen worden zittende huurders in staat gesteld (deels) eigenaar te
worden van hun woning als zij dit willen (Kopen naar Wens) en andere
woningen komen beschikbaar voor de doelgroep door het toepassen van een
erfpachtsysteem. Hierdoor blijven de woningen ook na doorverkoop
betaalbaar.
We hebben geen cijfers over de recente ontwikkeling van de voorraad
goedkope koopwoningen. In de bijlage staat een overzicht van welke
producten bij benadering voor prijzen tot €200.000 te koop zijn. Er zijn weinig
recente woningen die tot die prijs te koop worden aangeboden (Funda).
Context: de sociale huursector: sector in verandering
Strengere toewijzing, minder scheefheid, meer druk bij middeninkomens
- Al sinds 2011 zijn de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen
aangescherpt, als gevolg van Europees beleid. Corporaties moeten
90% van hun woningen toewijzen aan de doelgroep van beleid
(inkomen tot €34.911 bruto per jaar, peiljaar 2015 , tijdelijk verhoogd
naar €38.950). 10% mag worden gebruik voor mensen met een
inkomen tot €44.656,- bruto per jaar.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 17
- Door deze wetswijziging uit 2011 neemt de instroom van hogere
inkomens naar de sociale huursector jaar op jaar af. Daardoor daalt
de ‘scheefheid’, maar ondertussen neemt de druk op een a lternatief
voor de middeninkomens toe. Dit uit zich in een toename van de
vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen (prijsklassen tot
ongeveer €200.000,-) en naar vrije sector huurwoningen met een
prijs net boven de liberalisatiegrens (€711,-, peiljaar 2015).
Woningwet 2015: andere rolverdeling
- Binnen de nieuwe Woningwet richten Corporaties zich op hun
kerntaken (DAEB). Zij hebben minder investeringsruimte door o.a.
heffingen en vanaf 2016 ook passend toewijzen (zie hierna,
passendheidstoets). Corporaties doen jaarlijks een ‘bod’ op de
woonvisie, moeten investeringen vooraf en achteraf verantwoorden
bij het Rijk. Daarnaast dienen gemeenten per 1-1-2016 te kiezen wat
zij als woningmarktregio voor de corporaties zien. Dit leidt tot
vraagstukken bij regionaal of landelijk opererende corporaties, zoals
Portaal en De Alliantie.
- Huurders krijgen meer invloed, beslissen onder andere mee over
prestatieafspraken en fusies.
- Gemeenten hebben een regierol, creëren randvoorwaarden. Zij
hebben zelf minder eigen financiële armslag door decentralisaties en
het opdrogen van ISV-gelden.
- De markt springt vaker in het gat van niet-DAEB-activiteiten, en dan
vooral de vrije sector huur. Of dit afdoende is, moet blijken.
De huren stegen sterk, maar passendheidstoets herstelt dit naar verwachting
- De laatste jaren zijn de huurprijzen bij mutatie van sociale
huurwoningen sterk gestegen, mede als gevolg van de recent
ingevoerde verhuurdersheffing. Corporaties maakten gebruik van de
ruimte die zij daarvoor wettelijk hadden. Nieuw huurbeleid, waarin
de WOZ-waarde meer invloed heeft op de maximaal redelijke huur,
biedt corporaties extra ruimte voor huurverhoging bij hoogwaardige
woningen. In de regio Gooi- en Vechtstreek liggen daarvoor ook
genoeg mogelijkheden.
- Met de passendheidstoets worden de toewijzingsnormen
aangescherpt: corporaties moeten vanaf 2016 de verhuur aan de
huurtoeslaggroep (tot €29.825) voor 95% realiseren onder de
aftoppingsgrenzen (€577 of €618). Voor de betaa lbaarheid is dit een
gunstige ontwikkeling. Maar als corporaties hun streefhuurbeleid
niet aanpassen, gaat het ten koste van beschikbaarheid. Als
corporaties wel hun streefhuurbeleid aanpassen, gaat dit ten koste
van bijvoorbeeld duurzaamheid en nieuwbouw.
Toewijzingsregels:
- Doelgroep: tot €34.911,- per jaar, tijdelijk €38.950
- Tussen €29.825 en €34.911 / €38.950: geen huurtoeslag
- Toewijzing maximaal 10% aan hogere inkomens
- Tot 2020 10% extra voor de groep tot €38.950
- Passend toewijzen: 95% van de doelgroep <€34.911 heeft een huur onder
de aftoppingsgrens
Diverse impactvolle veranderingen:
- EU-regels toewijzing
- Opheffing ISV per 2014
- Heffingen corporaties
- Decentralisaties sinds januari 2015
- Huisvestingswet de facto sinds 1 juli 2015
- Woningwet sinds 1 juli 2015
- Nieuw WWS stelsel oktober 2015
- Passend toewijzen vanaf 2016
- Huursombenadering ergens in 2016
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 18
Beschikbaarheid van betaalbaar wonen, huur en koop
De tabel hierna vergelijkt enkele kengetallen rond inkomen en
woningvoorraad. Er zijn geen rechtstreekse conclusies aan te verbinden, maar
het geeft wel een beeld van de verhoudingen. Aanvullende cijfers staan in de
bijlage.
Tabel: inkomensverdeling en woningvoorraad (bron; CBS)
2015 2013 2015
Gemeente Laag midden hoog Corporatie M2-prijs koop
Blaricum 29% 35% 36% 24% 4850
Bussum 39% 32% 29% 23% 2937
Hilversum 41% 37% 22% 32% 2661
Huizen 35% 39% 26% 34% 2965
Laren 31% 31% 38% 17% 4551
Muiden 31% 36% 33% 30% 3193
Naarden 29% 33% 38% 21% 3290
Weesp 40% 38% 22% 38% 2481
Wijdemeren 32% 38% 30% 20% Ca. 3500
Nederland 40% 40% 20% Ca. 30% 2240
Totaal 37% 36% 27% 28%
Samenvatten constateren we:
- In Weesp en Hilversum is het aandeel lage inkomens gelijk aan het
landelijk gemiddelde, het percentage corporatiewoningen ligt er iets
boven en de koopprijzen zijn ook bijna gemiddeld. Beide gemeenten zijn
dus ’normaal’ te noemen.
- Huizen en Bussum zijn iets minder betaalbaar maar wijken niet zo sterk af
van het gemiddelde als de dorpse gemeenten in de regio.
- Blaricum, Laren, Muiden, Naarden en Wijdemeren vallen op door een
relatief groot aandeel hoge inkomens, koopprijzen die per m2 woning ver
boven het gemiddelde liggen en een (Muiden uitgezonderd) een laag
aandeel corporatiewoningen. Let wel, ter relativering: ook hier heeft 30%
van de huishoudens een laag inkomen en ook hier bestaat minstens 20%
van de woningvoorraad uit corporatiewoningen.
Druk op de voorraad
Onderzoek van onder meer Rigo en TNO toont aan dat er in de regio Gooi- en
Vechtstreek verschillen zijn in de mate waarin huishoudens met een laag
inkomen een voor hen betaalbare woning kunnen vinden. Aanvullend biedt
Woningnet meer detailinformatie over vraag en aanbod. Het onderzoek houdt
rekening met het inkomen van groepen op de woningmarkt en de huurprijs of
koopprijs die voor hen redelijkerwijs haalbaar is. We hebben de
inkomensklassen hier aangepast naar prijspeil 2015.
Er is regionaal gezien onvoldoende sociale huurvoorraad beschikbaar:
- Jaarlijks komen ca. 1.500 woningen tot de huurtoeslaggrens beschikbaar;
- Jaarlijks zijn er ruim 11.000 actieve woningzoekenden;
De kans van slagen ligt gemiddeld rond de 10%. Cijfers van Woningnet lieten
een stijging in het aanbod en een daling in het aantal actief woningzoekenden
zien in 2013: de slaagkans lag toen op 15%. De figuur op de volgende pagina
laat deze daling in de vraagdruk zien, maar ook verschillen tussen gemeenten.
- Het aantal goede reactie per aangeboden woning lag in 2013 lager dan in
2010. Langjarig ligt het aantal het hoogste in Blaricum en in Hilversum.
- Niet in de figuur: in de meeste gemeenten, maar vooral in Hilversum, ligt
vooral het aantal reacties per gezinswoning relatief hoog (drie keer hoger
dan het gemiddelde van alle woningtypen).
- Niet in de figuur: er is geen wezenlijk verschil in het aantal reacties naar
prijsklasse (boven of onder de aftoppingsgrens).
[in overleg met de corporatie updaten we deze cijfers nog naar 2015]
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 19
De actuele instroom van nieuwe doelgroepen leidt tot een verder groeiende
druk in de regio G&V: vluchtelingen (en op termijn statushouders),
extramuralisatie van GGZ-cliënten en ouderen met een zorgvraag (d.w.z:
ouderen blijven vooral langer thuis wonen en stromen dus beperkter door
dan voorheen).
Met name bij de primaire doelgroep (inkomen tot € 29.825) en in het
bijzonder onder jongeren ligt het aantal zoekenden per woning naar
verhouding hoog;
- Jongeren en allerlaagste inkomens (huur tot €403)
- Jaarlijks ca. 100 woningen beschikbaar
- Jaarlijks ca. 700 woningzoekenden
- Primaire doelgroep (tot € 29.825):
- Omvang groep zoekenden per jaar: 3.300
- Aanbod per jaar: 1.500 passende huur- en 350 koopwoningen.
- Verhouding: 1,8 zoekenden per woning
De secondaire doelgroep (€ 29.825 tot €34.911) en de middeninkomens
(€34.911 tot €44.656 hebben meer alternatieven in huur en koop;
- Omvang van de groep per jaar: 1.575
- Aanbod per jaar: 1.700 passende huur- en 600 koopwoningen.
- Verhouding: 0,7 zoekenden per woning
Middeninkomens (€34.911 tot €44.656)
- Omvang van de groep per jaar: 1325
- Aanbod per jaar: 400 passende huur- en 950 koopwoningen.
- De voorraad vrije sector huurwoningen (boven de €711 / mnd)
groeit snel. De voorraad nam toe van 12,5% in 2010 naar 15% in
2014.
- Voor deze groep komt ook een substantieel aantal
koopwoningen binnen handbereik, met name in Weesp en
Hilversum, in mindere mate Bussum, Naarden en Huizen, maar
nauwelijks in Blaricum, Laren, Muiden en Wijdemeren.
- Verhouding: 1,0 zoekenden per woning
Scheefheid en doorstroming
De corporaties leverden actuele cijfers (2015) aan over het percentage
scheefwoners per corporatie, betreffende Alliantie, Dudok, Gooi & Omstreken,
WSN en Woonstichting Wijdemeren. Het percentage scheefwoners met een
inkomen boven de €44.656 ligt tussen de 12% (WSN) en 18% (Wijdemeren).
Het werkelijke percentage scheefwoners ligt enkele procentpunten hoger,
omdat ook de klasse €38.500-€44.656 daar bij hoort.
De scheefheid is daarmee hoger dan wenselijk, maar tegelijk ook afgenomen.
Cijfers van het CBS en de belastingdienst laten zien dat de scheefheid in 2011
op ongeveer 20% >€44.656 en 5% procentpunten €38.500-€44.656 lag. Een
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Blaricu
m
Bu
ssum
Hilversu
m
Hu
izen
Laren
Mu
iden
Naard
en
Wee
sp
Wijd
emeren
2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 2012-2 2012-4 2013-2 2013-4
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 20
daling van zo’n 10%. De cijfers uit 2011 staan in de bijlage. Deze daling sluit
aan op de gemeten stijging van de slaagkans en de afname van het gemiddeld
aantal reacties per muterende woning.
Doorstromingsmethodiek in de regio
In de regio Gooi en Vechtstreek zijn in 2011 nieuwe afspraken gemaakt over
toewijzing. Daarin gelden als belangrijkste regels:
- Jongeren en ouderenwoningen kunnen voorrangslabels krijgen;
- Er wordt gewerkt met inschrijftijd in plaats van woonduur;
- Aanvullend worden woningen verloot onder zoekenden tot 25 jaar en
worden er jaarlijks minsten 470 woningen aan mensen toegewezen tot 28
jaar;
- In Blaricum, Laren, Wijdemeren en Muiden kan maximaal 30% van het
vrijkomend aanbod worden toegewezen aan mensen met lokale binding.
- Er is een spoedzoekregeling (5%-10% van het vrijkomend aanbod)
Uit de evaluatie van deze nieuwe regels blijkt dat de dynamiek op de sociale
huurmarkt toenam, er was meer keuzevrijheid, de primaire doelgroep (tot
€34.911) kreeg meer kansen, er was meer instroom zonder noemenswaardige
verdringing te zien in de regio. Ouderen zagen hun slaagkans dalen, maar hun
kansen zijn nog steeds bovengemiddeld hoog.
Doorstroming naar het middensegment
Uit analyse van het te koop staan aanbod blijkt dat er voor de groep met een
inkomen boven de €44.6567 voldoende volwaardige alternatieven in de regio
zijn voor het kopen van een woning. Hun inkomen maakt ook het particulier
huren van een woning mogelijk, zij het dat de prijzen van particu lier huur
vaak beduidend hoger liggen dan voor de maandlasten voor een soortgelijke
koopwoning. Voor deze groep is het werken aan meer middeldure
koopwoningen en vrije sector huurwoningen zeer zinvol. Het bevordert de
doorstroming, de doelmatigheid van de sociale huursector en de kansen voor
lagere inkomens in de regio. Verkoop van huurwoningen kan daaraan
bijdragen, maar mag niet leiden tot een krimpende sociale huurvoorraad; er is
dus compenserende nieuwbouw nodig.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 21
6. Vergrijzing en mensen met een zorgvraag
Context
De regio Gooi- en Vechtstreek vergrijst, net als bijna heel de rest van
Nederland. Tegelijk verschuift de wetgeving rond wonen en zorg.
- Mensen wonen door strenge indicering langer zelfstandig. Van groot
belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie;
- Pas bij intensieve zorgvraag volgt de gang naar intramuraal wonen, in de
praktijk is dat dan verpleging in plaats van verzorging. Dit betreft vooral
85-plussers; deze groep groeit vooral na 2020;
- Verzorgingshuizen raken leeg. Dit vraagt om een afweging:
herbestemming voor andere groepen of sluiting.
- Er ontstaat behoefte aan tussenvormen: zelfstandig en veilig. Mensen die
voorheen een indicatie kregen voor intramuraal wonen (ouderen, GGZ-
indicatie, dementie, verstandelijk), maar nu thuis blijven wonen, hebben
vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Oude seniorenwoningen blijken
daarvoor soms goed bruikbaar
Vergrijzing in de regio
- De vergrijzing in de regio zit rond het Noord-Hollandse gemiddelde. Zoals
in veel regio ’s neemt het aantal 65+ers fors toe en verdubbelt het aantal
huishoudens boven de 75 jaar. Ondanks de instroom van jongeren is de
daling van de beroepsbevolking vrij groot, -14.300 personen oftewel -9%.
- Landelijk vergroent de bevolking nadat de vergrijzing zijn hoogtepunt
bereikt heeft, maar dat is in deze regio niet overal zo. De duurdere delen
van de regio trekken structureel 45-plussers aan, die na 20 jaar ook 65+
zijn, Laren en Blaricum blijven zo vergrijsde gemeenten.
Zelfstandig wonen
Door de vergrijzing is seniorenhuisvesting ook in de regio Gooi en Vechtstreek
in toenemende mate in de focus van gemeentebesturen, ontwikkelaars,
woningcorporaties en bij de doelgroepen zelf (o.a. ouderenbonden) gekomen.
- De toegankelijkheid van de woningvoorraad van de regio is onderzocht
als studieopdracht van de Hogeschool Utrecht;
- De vraag is onderzocht door TNO.
De uitkomst van deze analyses is de volledige (regionale) vraag naar
toegankelijke / zorggeschikte woningen (in aantal) kan worden
geaccommodeerd. Wel bestaan er lokale verschillen. Zie de tabel.
Vraag en aanbod toegankelijk wonen, bron Hogeschool Utrecht en TNO
Gemeente Particulier / Sociale huur
Toegankelijk1 1* 2 en 3** 4 en 5**
Blaricum 57 268 34 0
Bussum 715 778 294 105
Hilversum 2.762 1.493 1.505 0
Huizen 412 844 306 0
Laren 109 55 25 0
Muiden 154 144 0 0
Naarden 576 189 153 94
Weesp 790 597 247 10
Wijdemeren 553 355 91 183
totaal 6.127 4.723 2.655 392
Vraag
2010 1.146 684 137
2025 1.226 747 149
Een van de redenen dat er voldoende aanbod is, ondanks de groei van de
groei, is dat veel senioren verhuizen pas als er een intensieve zorgvraag is. En
1 * Nultredenwoning ** Rollatortoegankelijk ***
Rolstoelbezoekbaar en rollator toegankelijk **** Rolstoel
toegankelijk ***** Zorgwoning
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 22
zelfs bij een zorgvraag kiezen velen er voor om toch te blijven wonen in de
huidige woning. De behoefte aan seniorenwoningen wordt daarmee niet
alleen uitgesteld, maar de uiteindelijke woonduur in die woningen is ook
korter, de doorstroming daardoor hoger en het benodigde aantal woningen is
structureel lager dan op basis van alleen demografische ontwikkelingen wordt
berekend. Of een woning toegankelijk te maken is, hangt bovendien sterk af
van de maatvoering van de woning en beperkt van het precieze type. Juist in
gemeenten met een groot aandeel (ruime) gezinswoningen, zijn er veel
mogelijkheden om op de begane slaap- en badkamer te realiseren of om
voorzieningen te treffen zoals een traplift. De huidige toegankelijkheid is dan
wel beperkt, de potentiële toegankelijkheid is er juist groot.
Het RAP wijst op voldoende aanbod voor gezonde ouderen. De nuance zit
echter in de kwaliteit van het aanbod. In de toekomst zijn naar verwachting
ca. 600 woningen extra nodig voor mensen met rollator, ca. 200 voor mensen
met rolstoel. Regionaal is afgesproken dat 55% van de nieuwbouw moet 0-
tredenwoningen zijn. De plannen gaan uit van toevoeging van 1.200
nultredenwoningen en als dat werkelijkheid wordt is in de behoefte voorzien.
In de praktijk blijkt dat voor sommige projecten veel animo is, voor andere
weinig. Dat was een van de belangrijkste reden voor de regio om de paper
‘best practices in seniorenhuisvesting’ op te stellen in 2014. De paper geeft
antwoord op wat nodig is, wat werkt en wat niet. Conclusies:
- Het is aan mensen of zij willen blijven wonen in hun huidige huis of dat zij
willen doorstromen. Zowel vanuit maatschappelijk belang als (bedrijfs-
)financiële overwegingen is doorstroming efficiënter dan
woningaanpassing. Doorstroming leidt ook tot efficiënter gebruik van de
rest van de woningvoorraad voor andere doelgroepen.
- Aandachtspunten bij het aanbieden van seniorenhuisvesting zijn:
- Kleinschaligheid
- Op buurtniveau inspelen op de vraag
- Gevarieerd aanbod is noodzakelijk
- Nabijheid van voorzieningen (zorg, winkels) is prettig maar voor
zelfredzame senioren in afnemende mate belangrijk
- Betrek bewoners en stem af met zorgpartijen, ontwikkelaars
- Levensloopbestendig bouwen (ook voor andere groepen aantrekkelijk) is
toekomstbestendig
- ‘Look & feel’ steeds belangrijker, communiceer n iet vanuit ouderdom en
gebreken maar vanuit comfort en zelfstandigheid
- Ontzorgen helpt senioren om de stap te zetten, financiële prikkels zijn
minder effectief
De regio maakt op basis van deze aanbeveling een ‘regiokaart’ met aanbod en
plannen, verkent het instellen van een verhuismakelaar, voert een MKBA
(kosten-baten) analyse uit naar seniorenhuisvesting en wil een
afwegingsmodel maken voor aanpassing of verhuizing.
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 23
BIJLAGE 1: Demografie
Tabel: 1 Inwoners
Gemeente 2005 2010 2015 2020 2030 05-10 10-15 15-20 20-30
Blaricum 9180 8955 9310 9700 10400 -225 355 390 700
Bussum 31220 32110 32870 33400 33300 890 760 530 -100
Hilversum 83680 84575 87160 88700 91700 890 2590 1540 3000
Huizen 42100 41935 41315 41000 39800 -165 -620 -315 -1200
Laren 11490 11325 10855 10400 9700 -165 -465 -455 -700
Muiden 6675 6500 6250 6400 7500 -175 -250 150 1100
Naarden 17110 17150 17210 17300 17400 40 55 90 100
Weesp 17670 17635 18350 19300 22000 -35 710 950 2700
Wijdemeren 23300 23390 23175 23200 23400 95 -215 25 200
Totaal 242420 243575 246495 249400 255200 1155 2920 2905 5800
Tabel: 2 Leeftijdsopbouw 2005-2015
Gemeente 0-4 5-12 13-18 19-29 30-44 45-59 60-74 75+
Blaricum -43 -53 56 -43 -344 -536 866 230
Bussum -234 480 539 81 -874 1044 595 19
Hilversum -373 821 642 462 -2061 1677 1897 414
Huizen -567 -362 -700 27 -2770 4 2672 913
Laren -184 -48 60 -151 -687 -62 253 188
Muiden -189 -67 8 10 -670 42 261 179
Naarden -194 25 315 -42 -979 288 452 234
Weesp -59 150 -25 -61 -794 367 737 362
Wijdemeren -439 -177 152 174 -1683 242 1222 387
Totaal
Figuur 1: Vergrijzing
-1000
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
'00-'0
5
'05-'1
0
'10-'1
5
'15-'2
0
'20'-'2
5
'25-'3
0
'30-'3
5
'35-'4
0
65-75 75+
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 24
Tabel: 3 Huishoudens (bron: CBS, provincie Noord-Holland) Gemeente 2005 2010 2014 2020 2030
05-10 10-14 14-20 20-30
Blaricum 3879 3933 4102 4500 4900
54 169 398 400
Bussum 14316 14670 14864 15800 16300
354 194 936 500
Hilversum 39283 39992 41172 42500 44700
709 1180 1328 2200
Huizen 17153 18037 17904 19000 19300
884 -133 1096 300
Laren 5045 5167 4808 5300 5300
122 -359 492 0
Muiden 2787 2778 2732 2900 3400
-9 -46 168 500
Naarden 7218 7276 7335 7600 7900
58 59 265 300
Weesp 8237 8318 8529 9500 11200
81 211 971 1700
Wijdemeren 9657 9825 9956 10300 10800
168 131 344 500
Totaal 107575 109996 111402 117400 123800 2421 1406 5998 6400
Tabel: 4 Samenstelling (bron: CBS)
2014 Terugblik 2005-2014
Gemeente 1p 2p gezin 1p 2p gezin
Blaricum 1310 1463 1608
224 144 -122
Bussum 6076 3882 5866
272 -119 582
Hilversum 17379 10995 15688
1433 -268 1199
Huizen 5829 5531 7839
759 562 -536
Laren 1711 1589 1850
-141 -31 -17
Muiden 832 877 1251
63 -36 -44
Naarden 2519 2054 3225
188 -150 149
Weesp 3401 2400 3322
140 41 199
Wijdemeren 2993 3310 4322 346 33 62
Tabel 5: inkomensverdeling (bron; CBS)
2015 2010 2010-2015
Gemeente Laag midden hoog Laag midden hoog Laag midden hoog
Blaricum 29% 35% 36% 27% 34% 39% 2% 1% -3%
Bussum 39% 32% 29% 38% 33% 29% 1% -1% 0%
Hilversum 41% 37% 22% 41% 36% 23% 0% 1% -1%
Huizen 35% 39% 26% 36% 36% 28% -1% 3% -2%
Laren 31% 31% 38% 35% 31% 34% -4% 0% 4%
Muiden 31% 36% 33% 30% 37% 33% 1% -1% 0%
Naarden 29% 33% 38% 29% 33% 38% 0% 0% 0%
Weesp 40% 38% 22% 40% 38% 22% 0% 0% 0%
Wijdemeren 32% 38% 30% 31% 38% 31% 1% 0% -1%
Nederland 40% 40% 20% 40% 40% 20%
Totaal 37% 36% 27% 37% 35% 28% 0% 1% -1%
Figuur 2: Lage inkomens per buurt (bron: CBS)
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 25
Figuur 3: aandeel gezinnen per wijk, 2014 (bron CBS)
Figuur 4: aandeel 65=plussers per wijk, 2014 (bron CBS)
Zeer hoog
Hoog
Boven gemiddeld
Gemiddeld/Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld/Laag
Onder gemiddeld
Laag
Zeer laag
Zeer hoog
Hoog
Boven gemiddeld
Gemiddeld/Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld/Laag
Onder gemiddeld
Laag
Zeer laag
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 26
Tabel 6: Migratie 2011-2013 naar richting
Top 3 Sterkste relatie (saldo instroom)
Top 3 Sterkste relatie (saldo uitstroom)
Blaricum Huizen 115
Amsterdam -12
Hilversum 51
's-Gravenhage (gemeente) -4
Bussum 34
Utrecht (gemeente) -4
Bussum Huizen 43
Hilversum -112
Muiden 37
Laren (NH.) -110
Naarden 31
Blaricum -34
Wijdemeren 31
Hilversum Amsterdam 166
Amersfoort -130
Bussum 112
Blaricum -51
Wijdemeren 64
Laren (NH.) -43
Huizen Almere 84
Amsterdam -142
Naarden 51
Blaricum -115
- -
Utrecht (gemeente) -98
Laren Bussum 110
Almere -55
Hilversum 43
Utrecht (gemeente) -50
Huizen 25
Amersfoort -35
Naarden 25
Muiden - -
Bussum -37
- -
Weesp -24
- -
Naarden -23
Naarden Amsterdam 269
Huizen -51
Almere 47
Hilversum -42
Muiden 23
Utrecht (gemeente) -32
Weesp Amsterdam 341
- -
Muiden 24
- -
- -
- -
Wijdemeren Huizen 23
Hilversum -64
Naarden 17
Bussum -31
Weesp 11
Blaricum -16
Figuur 5: migratie in de regio
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 27
Tabel 7: Migratie 2011-2013 per gemeente
Trend '11-12-13
Gemeente Instroom Uitstroom Saldo
Blaricum 1558 1351 207
Bussum 5445 5296 149
Hilversum 12183 11260 923
Huizen 4072 4620 -548
Laren 2195 2454 -259
Muiden 728 974 -246
Naarden 2632 2610 22
Weesp 2554 2369 185
Wijdemeren 2717 2734 -17
Totaal 34084 33668 416
Tabel 8: Migratie 2011-2013 naar leeftijd Leeftijdsklasse 0-15 15-25 25-40 40-65 65+
Blaricum 172 -197 180 79 -27
Bussum 165 -271 283 -12 -16
Hilversum 212 249 497 -17 -18
Huizen 55 -618 87 -131 59
Laren 36 -391 -212 22 286
Muiden -8 -144 -2 -57 -35
Naarden 229 -436 303 -37 -37
Weesp 96 -40 17 21 91
Wijdemeren 87 -413 136 112 61
Totaal 1044 -2261 1289 -20 364
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 28
BIJLAGE 2: Woningvoorraad
Tabel 9: Woningvoorraad (bron CBS)
2013 sinds 2010
Gemeente Corporatie Part. Huur Koop Corporatie Part. Huur Koop
Blaricum 815 (24%) 775 2490 -105 215 -40
Bussum 3480 (23%) 2570 9075 -210 505 80
Hilversum 12695 (32%) 6350 20630 -505 525 825
Huizen 6045 (34%) 2200 10075 -510 380 245
Laren 875 (17%) 1185 3095 40 205 -5
Muiden 825 (30%) 275 1655 -5 -30 20
Naarden 1580 (21%) 755 5195 -65 80 35
Weesp 3285 (38%) 675 4465 45 -75 145
Wijdemeren 2065 (20%) 1445 6810 -10 65 395
Totaal 31665 (28%) 16225 63480 -1315 1865 1710
Figuur 6: aandeel corporatiewoningen per wijk, 2014 (bron CBS)
Tabel 10: verhouding doelgroep en corporatievoorraad per gemeente, (‘11)
Vraag
Hilve
rsum
Wijd
em
ere
n
Hu
izen
We
esp
Mu
ide
n
Bla
ricum
Na
ard
en
Lare
n
Bu
ssum
doelgroep 14430 2825 6390 3110 835 1140 1985 1405 5000
doelgroep in koop 3710 1170 1520 830 250 415 815 575 1600
netto vraag 10720 1655 4870 2280 585 725 1170 830 3400 Aanbod
voorraad corporaties 12270 1825 6000 3060 820 945 1465 800 3225
scheefwoners 3875 605 1980 1085 325 390 510 245 870
netto aanbod 8395 1220 4020 1975 495 555 955 555 2355
doelgroep buiten corporatievoorraad 2325 435 850 305 90 170 215 275 1045
% van de doelgroep 16% 15% 13% 10% 11% 15% 11% 20% 21%
Zeer hoog
Hoog
Boven gemiddeld
Gemiddeld/Hoog
Gemiddeld
Gemiddeld/Laag
Onder gemiddeld
Laag
Zeer laag
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 29
Tabel 11: prijsontwikkeling (bron: huizenzoeker.nl) Prijsontwikkeling (gemiddelden)
WOZ-waarde € * 1.000
Vraagprijs € * 1.000
m2-vraagprijs € * 1.000
Gemeente 2014 2010 ontw 2014 2010 ontw 2014 2010 ontw
Blaricum 536 633 -15% 983 1001 -2% 4850 4953 -2%
Bussum 336 399 -16% 402 503 -20% 2937 3172 -7%
Hilversum 253 293 -14% 326 419 -22% 2661 2949 -10%
Huizen 268 321 -17% 431 510 -16% 2965 3160 -6%
Laren 541 630 -14% 855 870 -2% 4551 4607 -1%
Muiden 309 374 -17% 457 546 -16% 3193 3510 -9%
Naarden 368 445 -17% 513 597 -14% 3290 3547 -7%
Weesp 222 254 -13% 279 423 -34% 2481 3089 -20%
Wijdemeren 331 393 -16% 552 609 -9% n.b. 3765
Noord-Holland 235 269 -12% 341 378 -10% 2762 2970 -7%
Nederland 211 232 -9% 296 326 -10% 2240 2430 -8%
Figuur 7; De bevolkingsdichtheid in de regio (bron: CBS) .
Figuur 8: Gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen per m2, 2015 (bron
NVM)
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 30
Bussum
Huur- / Koopprijs 795,- p/maand 1025,- p/maand 1350,- p/maand 119.500 145.000 198.000
Woonoppervlakte 59 m² 115 m² 130 m² 53 m² 59 m² 78 m²
1965 1998 1953 1954 1955 1956
Lange Heul 502 Schoolstraat 56 Prinses Margrietplantsoen 14 Piet Heinlaan 10 Anthonie Fokkerstraat 58 Van Linschotenstraat 1
Blaricum
Huur- / Koopprijs 800,- p/maand 1000,- p/maand 1250,- p/maand 109.000 129.000 200.000
Woonoppervlakte 35 m² 78 m² 90 m² 67 m² 78m² 111 m²
1938 2013 2010 1980 1981 1975
Wallandlaan 5a Erfgooiersdreef 28 Molenveenweg 35 Wetering 110 Wetering 26 Schouw 16
Hilversum
Huur- / Koopprijs 875,- p/maand 1050,- p/maand 1395,- p/maand 115.000 149.000 195.000
Woonoppervlakte 70 m² 75 m² 105 m² 58 m² 65 m² 92 m²
1957 1966 1928 1959 1958 1904
Admiraal de Ruyterlaan 173 Vaartweg 175 Lorentzweg 30 Wolvenlaan 59 Van Brakellaan 51 Liebergerweg 67
Huizen
Huur- / Koopprijs 835,- p/maand 925,- p/maand 115.000 147.500 199.500
Woonoppervlakte 100 m² 94 m² 65 m² 78 m² 100 m²
1981 1982 1987 1983 1984
Friesewal 14 Vrouwenzand 13 Ambachtsweg 86 Zomerkade 152
Muiden
Huur- / Koopprijs 795,- p/maand 1000,- p/maand 1400,- p/maand 195.000
Woonoppervlakte 65 m² 105 m² 120 m² 113 m²
1885 1930 2003 1935
Weesperstraat 91 Schoolstraat 4 Ossenmarkt 10 Schoolstraat 104
Naarden
Huur- / Koopprijs 825,- p/maand 1025,- p/maand 1200,- p/maand 95.000 152.500 187.500
Woonoppervlakte 55 m² 125 m² 83 m² 64 m² 82 m² 85 m²
Bouwjaar 1961 1972 1966 1948 1956 1960
Burgemeester Jur. Visserlaan 48 Jac. P. Thijssepark 251 Churchillstraat 34 Hans Bentinckstraat 10b Van Hogendorplaan 5 Kolonel Michaëlstraat 15
Laren
Huur- / Koopprijs 950,- p/maand 1400,- p/maand 199.999
Woonoppervlakte 75 m² 100 m² 99 m²
1985 1955 1931
Vreedenburgh 22 Gooiergracht 83 Ericaweg 12
Weesp
Huur- / Koopprijs 875,- p/maand 950,- p/maand 1400,- p/maand 119.000 145.000 200.000
Woonoppervlakte 65 m² 115 m² 123 m² 56 m² 65 m² 95 m²
Bouwjaar 1970 1982 2014 1960 1960 1901
Heemraadweg 335 Reigersweide 6 Het Buitenhof 4 Jan Prinsstraat 62 Jan Campertplein 3 Herensingel 284
Wijde Meren
Huur- / Koopprijs 750,- p/maand 1050,- p/maand 1400,- p/maand 199.000
Woonoppervlakte 53 m² 118 m² 143 m² 108 m²
Bouwjaar 2010 1981 1976 1972
Kerklaan 20 app 15 Hoflaan 26 Noordereind 317 Jan Steenhof 6
Bouwjaar
Bouwjaar
Bouwjaar
Onderkant
Koop < € 200.000BovenkantMidden
Bouwjaar
Bouwjaar
Bouwjaar
700- 900 p/maand
Particuliere huur900 - 1100 p/maand 1100 - 1500 p/maand
KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 31
BIJLAGE 3: BRONNEN
Bronnen van de website regio Gooi en Vechtstreek
Brandbrief aan minister Blok
Concept paper best practice ouderenhuisvesting
Krimp? In de Gooi en Vechtstreek
Model Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek
Projectplan Regionaal Actieprogramma Wonen
Rapportage sterrenclassificatiesysteem
Regionaal Actieprogramma Wonen 2011-2015 (RAP)
Regionale woonvisie ‘Zorg voor wonen’ 2007- 2020
Rigo-memo ‘Evaluatie effecten nieuwe woonruimteverdelingsregels’
Rigorapport ‘Meer zicht op betaalbaarheid’
Vernieuwd woonruimteverdeelsysteem Gooi en Vechtstreek
Vind woning plus zorg in de regio Gooi en Vechtstreek
Woningmarktonderzoek ’Toegankelijkheid particuliere woningmarkt’
Aanvullende bronnen landelijk / provincie / MRA
Projectplan_Energiebesparing_particuliere_woningvoorraad
Socrates 2013
Meer zicht op betaalbaarheid
Monitor woningproductie Noordvleugel
Rapportage transformatie noordvleugel
PBL De Nederlandse bevolking in beeld
Bevolkingsprognose Noord-Holland
Handreiking woonmilieus
MRA: Doorbouwen op het fundament
www.weetmeer.nl en CBS Statline
Lokale documenten
Prestatieovereenkomst Blaricum
Peiling belanghouders De Alliantie
Woonvisie Laren
Woonagenda Muiden
Woonvisie Naarden
Woonvisie Weesp
Woonvisie Wijdemeren