relatório de avaliação 01
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AVALIAÇÃO DE UM PRÉDIO MUNICIPAL NO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7
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Através de email o Sr. André Tomada formalizou o interesse na aquisição do imóvel do
Largo dos Trigueiros 6/7. Sendo o interessado, já proprietário do número 4, vê com
especial interesse para si a aquisição do imóvel, tendo em conta uma perspectiva de
potencializar o seu negócio e ao mesmo tempo numa perspectiva do município de
requalificar uma zona histórica da cidade através de mais um imóvel reabilitado.
O presente relatório tem como objetivo emitir uma estimativa do valor de mercado de
um Prédio Municipal sito no Largo dos Trigueiros nºs 6/7.
Da visita efectuada ao imóvel constatou-se que o nº 7 estava ocupado pelo arrendatário
Sr. José Augusto Santos Barros, o qual nos facultou o acesso a sua fracção e cujo contrato
de arrendamento têm o número 8210000000116 com uma renda mensal de 21,72 €. No
que diz respeito ao nº6 não houve possibilidade de visitar, segundo informação recolhida
no local encontra-se ocupado ilegalmente.
1. Introdução
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.O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação da estimativa do valor de
Mercado do lote no pressuposto de livre de quaisquer ónus ou condicionantes passíveis
de limitarem a sua normal transação no mercado.
O Valor de mercado da propriedade é o que deriva do seu máximo e melhor uso,
entendido como o uso mais provável, que é fisicamente possível, apropriado,
legalmente permitido, financeiramente viável e do qual resulta o mais alto valor da
propriedade.
Para efeitos de cálculo foi utilizado o valor de transação da propriedade similares,
obtido a partir da prospeção realizada, tendo sido ajustada às características do terreno
em avaliação.
A estimativa de valorização baseia-se na informação obtida e as suas conclusões são
válidas enquanto se mantiver a validade dessa mesma informação.
Os pressupostos de avaliação constam no Capítulo (Avaliação) deste relatório.
A presente valorização da propriedade representa uma informação preliminar, resultante
de mera estimativa.
O relatório elaborado contém informação descritiva da propriedade objeto de avaliação
bem como da zona onde a mesma se localiza, sendo focados os aspetos passíveis de
afetarem o Valor de Mercado da propriedade.
No presente relatório são ainda apresentados os critérios, metodologias e análises que
serviram de base ao estudo realizado.
Na obtenção do valor do imóvel, foi tida em consideração fatores determinantes como
são o caso da localização, acessos, dimensão existentes, características e utilização
alternativa ao imóvel.
Não se procedeu à análise da situação ambiental do terreno ou dos terrenos
circundantes, partindo-se do pressuposto que os mesmos não estão sujeitos a nenhum
2. Considerações e Pressupostos
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fator anómalo, como por exemplo a contaminação do solo, o que a acontecer poderá
alterar de forma significativa o respetivo Valor de Mercado.
Não se procedeu a qualquer análise jurídica da propriedade, assumindo-se que está livre
de ónus de encargos passíveis de condicionarem a normal transação no mercado.
As conclusões expostas no relatório são válidas enquanto se mantiver a atual
conjuntura, mas por período nunca superior a seis meses.
Reserva: A presente valorização da propriedade, representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa, suportada no
pressuposto de desenvolvimento do projeto/operação conhecido pelo DPSVP na presente data e na prospeção dos valores médios de
mercado para a zona.
A eventual sequência do projeto/operação deverá ser enquadrada por relatório de avaliação a ser elaborado especificamente para o
efeito e devidamente fundamentado.
Será considerada ilegítima e suscetível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que
serviram de base à sua elaboração.
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“Valor de Mercado” é o valor ou montante pelo qual se estima que um imóvel
adequadamente publicitado ou exposto num mercado livre e concorrencial poderá ser
transacionado á data da avaliação, em termos de condições de oferta e procura, durante
um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro
bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores
(vendedor e comprador) agem de forma livre e independente, pressupondo-se que têm
acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer
para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer
interesse particular que coaja a sua ação. É por vezes também designado por
“presumível valor comercial” (PVC), onde a palavra “presumível” utilizada no valor de
mercado reflete o facto de o ato de avaliar ou de atribuir valor ser uma “estimação” e
não uma “determinação”.
Método de Comparação ou Comparativo de Mercado
Também designado por método direto consiste em relacionar o valor de um imóvel,
com os dados relativos à transação de propriedades com características semelhantes ou
comparáveis, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos
valores pelos quais se têm vindo a transacionar propriedades análogas a que se pretende
avaliar, ou dito de outra forma o valor do imóvel é determinado por comparação com
outros semelhantes, dos quais são conhecidos os valores de venda ou de oferta no
mercado imobiliário.
Assim o uso deste método, no presente estudo de avaliação serviu como parâmetro
referencial por utilizar os dados diretamente recolhidos do mercado, proporcionando um
carácter objetivo e indicador dos valores de avaliação.
3. Metodologia da Estimativa
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Prédio composto de loja no nº7, c/ 3 divisões (Sala, Quarto e Cozinha), 1º Andar com 3
divisões e sótão, ambos para habitação e entrada pelo nº 6 com escada independente.
Zona caracterizada por uma malha apertada caracteristica da malha urbana medieval
(tão predominante nas tipicas cidades árabes) com parcelas de reduzidas dimensões e
que são ocupadas com edificações de baixo porte. As ruas, becos e escadas são
normalmente sempre muito estreitos.
A topografia da zona é na maior parte das situações acentuada, sendo mesmo muito
acentuada em alguns casos com declives na ordem dos 25%. Este declives devem ter
sido a génese responsável pelo facto de a zona se tornar pouco apetecível para as classes
mais favorecidas em termo sócio-económicos, no que resultaria num progressivo
abandono por parte dos proprietários levando por isso a um estado de degradação do
parque habitacional bem presente.
4. Descrição do Objecto de Avaliação
5. Envolvente
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A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço é uma das freguesias do municipio de
Lisboa, ocupando uma área de 0,08 Km2, o que corresponde a 0,09% do território do
concelho.
Segundo os últimos dados disponibilizados pelo INE a freguesia é habitada por 1341
pessoas (0,24% dos habitantes do concelho), das quais 26,32% têm mais de 65 anos e
somente 7,83% são crianças ou adolescentes.
A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço no que concerne ao stock imobiliário
encerra 0,41% dos fogos existentes no concelho, com uma estrutura etária na qual, os
edificios construídos antes de 1946 representam 63,59 do edificado e os posteriores a
1991, cerca de 2,30%.
A oferta imobiliária segundo os dados da Imovirtual, representa cerca de 0,28% do
mercado do concelho, encontrando-se a oferta ancorada no produto Apartamentos cuja
relevância ascende a 84,71% da carteira global de angariações disponibilizadas.
Destes 84,71 % da oferta imobiliária total, 77,78% è destinada a venda, com um valor
médio de 1814,68 €/m2 (um pouco acima do valor apurado na nossa prospecção) e 22,2
% encontra-se afecta a arrendamento (com uma renda média de 9,24 €/m2).
6. Mercado Imobiliário
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Para aferir o valor de mercado efectuou-se uma prospecção de mercado nas
proximidades do nosso imóvel em apreço e que nos conduziu aos seguintes indicadores:
QUADRO DE PROSPECÇÃO VENDA APARTAMENTO SOCORRO
Tipologia Área Bruta
m2
Estado Conservação
Valor Pedido
Valor Unitário/m2
Localização/Estacionamento/Outros Fonte
T2 118 170.000 € 1.441 € Beco ou Largo das Olarias/Trav.
Jordão Cobertura Imobiliária
T0 30 49.000 € 1.633 € Citynet
T2 + 1 50 Usado bom
estado conserv.
75.000 € 1.500 € Rua dos Lagares Remax Àbaco
T1 40 Remodelado 60.000 € 1.500 € Negociável
T0 30 Remodelado com cozinha
equipada 55.000 € 1.833 € Negociável
Seténio Imobiliária
T0 35 48.000 € 1.371 €
T0 27 Remodelado com cozinha
equipada 50.000 € 1.852 €
N Propriedades
T2 62 Apartam. e
Prédio remodelado
92.500 € 1.492 €
T1 32 Necessita de
Obras 39.900 € 1.247 € Perto da casa da Severa Remax Rio
T0 45 78.000 € 1.733 € Century 21 Fitamétrica
III
T1 60 Totalmente
Remodelado 80.000 € 1.333 €
Century 21 Cidade
Valor Minimo
48,09 Média 1.540 €
Valor Máximo
7. Valorização
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QUADRO DE ÁREAS E CÁLCULOS PARA VALOR DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7
m2
Área do Sótão 17,55
Corresponde a 65% da àrea do 1º Andar
Área do 1º Andar 27,00
Área do r/c 27,00
Área Total do Prédio 71,55
1.540,00 € é o valor médio €/m2 da nossa Prospecção efectuada 35% é a percentagem do Terreno
1.677,00 € X 0,35
586,95 €
Valor do Terreno
Se ao valor médio da Prospecção subtrairmos o valor do Terreno
1.677,00 €
586,95 €
1.090,05 € Obteremos o valor de construção
Depreciámos o Prédio com um factor de 50%
1.090,05 € X 0,50
545,03 € Valor da
Construção após a
depreciação
Valor final m2
1.131,98 €
1.131,98 X
71,55
80.993,17 €
Vago e Devoluto
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VALOR DE MERCADO DO PRÉDIO MUNICIPAL SITA NO LARGO DOS
TRIGUEIROS, Nº 6 E 7
81.000 €
O Técnico
João Morita
8. Conclusão
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Imagem 1 – Vista da Entrada do nº6 do Largo dos Imagem 2 - Vista da Entrada do nº7 do Largo dos Trigueiros e edifício adjacente Trigueiros e do arrendatário
Imagem 3 - Vista da Fachada Principal do nº 6 e 7 Imagem 4 - Vista da Fachada Lateral do Imóvel para Edificio do Largo dos Trigueiros o Beco do Rosendo
5. Anexos