relazione di stima -...
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Ing. Denise Esposito via A. Gramsci, 40 87037 San Fili (CS)
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Fallimento - Perizia Tecnica di Stima
FALLIMENTO
PERIZIA TECNICA DI STIMA
Descrizione: N.1 capannone industriale
N.3 terreni
Indirizzo: zona industriale Piano Lago- Comune di Mangone (CS)
Località Coscarella- Comune di Zumpano (CS)
Nominativo del richiedente: Dott. Giuseppe GIACOMANTONIO Curatore del Fallimento “ ”
in Liquidazione
San Fili, 12.06.2017
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INDICE
PREMESSA ................................................................................................................................................................................... 3
DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ .......................................................................................... 4
a. Ubicazione ...................................................................................................................................................................... 4
b. Caratteri generali e tipologici ..................................................................................................................................... 4
c. Situazione urbanistica ................................................................................................................................................... 6
d. Vincoli sul territorio....................................................................................................................................................... 12
e. Identificazione catastale ........................................................................................................................................... 12
f. Rilievi fotografici e planimetrici ................................................................................................................................. 13
g. Estensione e consistenza ............................................................................................................................................ 13
h. Confini ........................................................................................................................................................................... 15
i. Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza delle unità immobiliari ............................... 17
j. Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari ........................................................................................ 19
k. Accertamento della consistenza e verifica di conformità .................................................................................. 19
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL’UNITÁ IMMOBILIARI E DEI TERRENI ................................................. 20
MODALITÁ DI VENDITA E PRESCRIZIONI TECNICHE ............................................................................................................ 27
CONCLUSIONI ......................................................................................................................................................................... 30
ALLEGATI
Allegato 1: Verbale di sopralluogo
Allegato 2: Inquadramenti planimetrici
Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone
Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Lappano
Allegato 5: Richiesta di accesso agli atti a firma del dott. Agr. Francesco FASANELLA e Stralcio
documentazione fornita dal Comune di Lappano
Allegato 6: Documenti catastali
Allegato 7: Piante stato di fatto
Allegato 8: Atto di compravendita del 31.03.2004 Rep.n. 65414 e Racc.n.21638
Allegato 9: Planimetria d’insieme
Allegato 10: Atti di compravendita dei terreni in Lappano estrapolati dalla consulenza tecnica d’ufficio a
firma del dott. agr. Francesco FASANELLA
Allegato 11: Documenti ipocatastali
Allegato 12: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate
Allegato 13: Sovrapposizione piante
REPERTORIO FOTOGRAFICO
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PREMESSA
Lo scopo della presente relazione è la valutazione dei beni immobili acquisiti all’attivo del
fallimento per come predisposto dal Dott. Giuseppe GIACOMANTONIO, in qualità di Curatore del
Fallimento .
In dettaglio, la sottoscritta è chiamata a svolgere le seguenti attività professionali:
descrizione sintetica, corredata con rilievi fotografici e planimetrici, dei beni acquisiti all’attivo
del fallimento ossia:
Immobile ubicato nel Comune di Mangone (CS), zona industriale Piano Lago, identificato al
NCEU al foglio 3, part. 1130, sub 1, cat. D/1;
Immobile in Lappano (CS) località Coscarella, identificato al foglio 11, part. 53, consistenza
50 are 80 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale;
Immobile in Lappano (CS) località Coscarella, identificato al foglio 11, part. 76, consistenza
40 are 60 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale;
Immobile in Lappano (CS) località Coscarella, identificato al foglio 11, part. 94, consistenza
39 are 90 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale.
La descrizione dovrà contenere, per ciascun bene pignorato:
ubicazione;
caratteri generali e tipologici;
estensione;
identificazione catastale;
confini;
natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell’immobile;
vincoli locativi (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di
possesso in capo al/ai debitori ovvero a terzi;
situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le
destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento,
cambiamento di destinazione d’uso, ristrutturazione, ecc.
La sottoscritta dovrà inoltre accertare:
se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove possibile, precisare il
costo dell’eventuale condono edilizio);
stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l’immobile sia soggetto a limitazioni legali,
enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere;
determinare il valore di mercato dei singoli beni di proprietà della società fallita, nell’ipotesi di
bene indiviso, precisare se l’immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il
valore della quota appartenente alla società fallita;
suggerire l’opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati o in un lotto unico,
indicandone i motivi;
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redigere un prospetto riassuntivo riportante:
la descrizione dei beni di proprietà della società fallita, evidenziando quale sia l’attuale
identificazione catastale;
le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni
genere e vincoli locativi sui beni di proprietà della società fallita.
La sottoscritta, dopo aver effettuato i sopralluoghi (Allegato 1: Verbale di sopralluogo) e gli
opportuni accertamenti e misurazioni, aver acquisito e preso visione dei documenti catastali ed
ipotecari, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Agenzia delle Entrate e con l’Ufficio Tecnico-
Settore Urbanistica dei Comuni di Mangone (CS) e di Lappano (CS) dove si trovano i beni oggetto
di stima ed aver ritirato la documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico, espone
quanto segue:
DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ
a) Ubicazione
Capannone industriale
Comune: Mangone
Indirizzo: Piano Lago
Zona: Industriale suburbana nord-ovest
In allegato si riportano gli inquadramenti planimetrici dell’immobile, dall’ortofoto
all’aerofotogrammetria, al catastale (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici) ed il repertorio
fotografico (Repertorio fotografico Mangone).
Terreni
Comune: Lappano
Indirizzo: Località Coscarella
Zona: Extraurbana sud-ovest
In allegato si riportano gli inquadramenti planimetrici dei terreni, dall’ortofoto
all’aerofotogrammetria, al catastale (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici) ed il repertorio
fotografico (Repertorio fotografico Lappano).
b) Caratteri generali e tipologici
Capannone industriale
Localizzazione
L’edificio è ubicato nella zona A.S.I. (Area di Sviluppo Industriale) di Piano Lago nel Comune di
Mangone (CS).
Il lotto su cui è stato edificato il capannone è delimitato su 2 lati (nord- ovest e sud- ovest) dalla
strada A.S.I. L’accesso al lotto è carrabile sul lato sud- ovest e pedonale sul lato nord- ovest
(Repertorio fotografico Mangone).
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Dista dal centro di Mangone, seguendo via Palacco, circa 2 km, dallo svincolo autostradale
Rogliano circa 1,2 km e dal centro di Cosenza circa 20 km.
Tipologia immobiliare prevalente nella zona e qualità urbana
La zona in cui è collocato l’opificio ha le caratteristiche tipiche delle aree produttivo- industriali,
è una delle più importanti della Provincia di Cosenza ed è caratterizzata da edifici produttivi di
diversa tipologia. Diversi sono i capannoni non in attività.
Descrizione del capannone e della circostante area scoperta
Il capannone è con struttura in c.a.p. È tamponato con pannelli prefabbricati in calcestruzzo. È
costituito da un piano terra in cui si sviluppa la zona di produzione ed a servizio di essa, ovvero
un magazzino, la mensa, gli spogliatoi ed i servizi igienici, ed un piano soppalcato di minore
estensione rispetto al piano terra adibito ad uffici. Le finiture sono di buona fattura, in
particolare nella zona produzione il pavimento è del tipo industriale quarzificato, gli infissi ed i
portoni sono coibentati in alluminio anodizzato. Le divisioni interne sono in mattoni forati da 10
cm, in cartongesso e, nella zona uffici in mobili componibili. Gli infissi esterni sono in alluminio
preverniciato. La copertura è a volte ed è caratterizzata dalla presenza di lucernari che si
sviluppano per tutto il lato corto dell’opificio garantendo una buona illuminazione naturale, in
particolare in relazione al fatto che, nella zona produzione non ci sono finestrature.
Le condizioni di manutenzione sono buone anche perchè, seppure non in uso, il capannone è
relativamente giovane.
L’area esterna è costituita da una pavimentazione carrabile in brecciolino. La zona a ridosso
della recinzione, per 3 lati in elementi verticali prefabbricati e per un lato in pali di diversa
natura infissi nel terreno e rete, è caratterizzata dalla presenza di vegetazione spontanea
(Repertorio fotografico Mangone).
Terreni
Localizzazione
I terreni si trovano nel Comune di Lappano in località Santo Stefano- Coscarella, una zona
periferica, a confine con un’area urbanizzata. Dal sopralluogo effettuato dalla sottoscritta non
si evince la presenza di accessi di qualsiasi genere ai terreni risultando pertanto interclusi
rispetto alle altre particelle che hanno accesso dalla e sulla strada comunale.
Distano dal centro abitato di Lappano circa 3 km, seguendo una strada di collegamento
comunale, via Padula, e la SP229, e circa 10 km dal centro di Cosenza. La zona è servita dalle
reti pubbliche dell’impianto idrico, elettrico, fognario e del metano.
Descrizione dei terreni
I terreni sono incolti caratterizzati dalla presenza di una fitta vegetazione spontanea (Repertorio
fotografico Lappano). Ciò, insieme alla morfologia rende difficoltoso il raggiungimento e la
visione di dettaglio degli stessi. Sono caratterizzati da un’acclività media da est verso ovest, una
buona esposizione ed una discreta panoramicità.
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c) Situazione urbanistica
Capannone industriale
In data 03.05.2017 la sottoscritta ha richiesto, tramite pec, all’Ufficio Tecnico del Comune di
Mangone la documentazione urbanistica inerente il fabbricato in oggetto (Allegato 3:
Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone).
La documentazione vagliata dalla sottoscritta e fornita, in copia semplice, dal responsabile
dell’Ufficio Tecnico del Comune di Mangone in data 08/05/2017 (Allegato 3: Richiesta di
accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone) è la seguente:
A. Concessione Edilizia n. 22 del 12.12.2002 prot. n. 5120 a seguito di domanda di
concessione edilizia per la costruzione di un capannone industriale presentata in data
12.08.2002 prot. n. 3222 dal sig. in qualità di legale rappresentante
della ditta
B. Permesso di Costruire in variante 03/ 2006 prot. n. 413 del 02.02.2006 a seguito di
domanda presentata in data 22 novembre 2005 con prot. n. 4415 per “Lavori di
costruzione di un edificio prefabbricato in c.a.p. per opificio industriale- Progetto di
Variante”. Del progetto di variante a corredo della domanda sono state estrapolati i
seguenti elaborati: RELAZIONE TECNICA, STRALCIO P.R.G., PLANIMETRIE, PIANTE, SEZIONI e
PROSPETTI.
C. Certificato di Agibilità prot. n.1686 del 10.05.2006.
L’immobile, ovvero l’opificio industriale e lo spazio intorno, identificato catastalmente al
foglio 3 del Comune di Mangone p.lla 1130 sub 1 ricade in zona A.I.A. attuata in base alla
zonizzazione del Piano Regolatore Territoriale- Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale
“Piana Sibari- Valle Crati” approvato con D.P.G.R.C. n. 653 del 18.11.1998 Variante
approvata con Deliberazione n. 5 del 30.10.2002 (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici). In
particolare, in base agli artt. 11 e 12 delle Norme Tecniche di Attuazione, nelle zone A.I.A.
devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici (Allegato 3: Richiesta di accesso agli
atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone):
D. Indice di Copertura: Ic= 35%;
E. Altezza massima: Hmax= 16,00 m;
F. Area di parcheggio: 5 mq/addetto (max 10 posti macchina);
G. Lotto minimo: Lm= 1000 mq;
H. Superficie a verde: Sv> 15% della superficie del lotto;
I. Distacco dalla recinzione: Dr= Hmax edificio.
Per l’opificio in oggetto sono verificati tutti i parametri sopra riportati per come si evince
dalla tabella seguente in cui sono messi a confronto i valori dei parametri urbanistici di
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riferimento delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Territoriale e quelli
utilizzati nel progetto di variante.
TAB. 1: Verifica parametri urbanistici
Parametro
urbanistico
Valori da Norme Tecniche
di Attuazione art. 12 P.R.T.
Valori progetto di
variante
Ic 950,95 m2 600,00 m2
Hmax 16,00 m 8,84 m
Area di parcheggio 10 (su lotto minimo) 20 autovetture + 2
autocarri
Lm 1000,00 m2 2717,00 m2
Sv >407,55 m2 556,00 m2
Dr 8,84 m 9,50 m (min)
In base a quanto sopra esposto è possibile l’ampliamento del capannone fino alla
saturazione dei valori dei parametrici urbanistici previsti dallo strumento urbanistico vigente.
Terreni
Dal Certificato di Destinazione Urbanistica, richiesto dalla sottoscritta e rilasciato dal
responsabile del Settore Tecnico del Comune di Lappano in data 01.06.2017 (Allegato 4:
Richiesta di accesso agli atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune
di Lappano), risulta che i terreni oggetto della presente hanno, in base al Programma di
Fabbricazione (P.d.F.), le seguenti destinazioni urbanistiche:
Foglio 11 p.lla 53 terreno ricadente per 591,00 m2 in Zona C1 (Zona Residenziale di
Espansione Estensiva) e per 4.489,00 m2 in Zona E (Zona ad Uso Agricolo). Tutta la
porzione di terreno ricadente in Zona C1 rientra in Zona Unica del Vincolo Idrogeologico
Forestale mentre 398,00 m2 rientrano nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009 ai
sensi della Legge 353/ 2000. Tutta la porzione di terreno ricadente in Zona E rientra in
Zona Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale mentre 3985,00 m2 rientrano nella Zona
Incendio boschivo del 17.08.2009 ai sensi della Legge 353/ 2000.
Foglio 11 p.lla 76 terreno ricadente totalmente in Zona E (Zona ad Uso Agricolo) ed in
Zona Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale. Una superficie pari a 4.038,00 m2
rientrano nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009 ai sensi della Legge 353/ 2000.
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Foglio 11 p.lla 94 terreno ricadente totalmente in Zona E (Zona ad Uso Agricolo), in Zona
Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale e nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009
ai sensi della Legge 353/ 2000.
Sempre nel Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e
Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano), in base allo
Strumento Urbanistico adottato (Piano Strutturale Associato- Comuni di Castiglione
Cosentino, Lappano, Rovito e San Pietro in Guarano- adottato con Deliberazione del
Consiglio Comunale n. 19 del 30.09.2013) i terreni hanno le seguenti destinazioni
urbanistiche:
Foglio 11 p.lla 53 terreno ricadente per circa 515,00 m2 in Zona Edificatoria TDU (Periferia
consolidata e nuovi borghi), di cui circa il 50% rientra nelle aree per le quail sono
necessari studi ed indagini ambientali e geognostiche ai fini della riduzione della
pericolosità geologica classe 3, e per 4.565,00 m2 in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo)di cui
circa 4.565,00 interessata da vincolo idrografico e da nuova viabilità di piano;
Foglio 11 p.lla 76 terreno ricadente in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo) interessata da
vincolo idrografico;
Foglio 11 p.lla 94 terreno ricadente in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo) interessata da
vincolo idrografico e da nuova viabilità di piano;
TAB. 2: Destinazione Urbanistica dei Terreni
Programma di Fabbricazione approvato con D.P.G.R. n. 1472/1985
Foglio P.lla
Superficie
ricadente in
Zona C1 (m2)
Lotto Minimo in
Zona C1 (m2)
Superficie
ricadente in
Zona Agricola
(m2)
Lotto Minimo in
Zona Agricola
(m2)
11
53 591,00 - 4.489,00 6.000,00
76 0,00 - 4.060,00 6.000,00
94 0,00 - 3.990,00 6.000,00
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Piano Strutturale associato- Comuni di Castiglione Cosentino, Lappano, Rovito e San Pietro in Guarano-
adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 19 del 30.09.2013
Foglio P.lla
Superficie
ricadente in
Zona Periferica
consolidata e
nuovi borghi
(m2)
Lotto Minimo in
Zona Periferica
consolidata e
nuovi borghi
(m2)
Superficie
ricadente in
Zona Agricola
E2 (m2)
Lotto Minimo in
Zona Agricola E2
(m2)
11
53 515,00 - 4.565,00 10.000,00
76 0,00 - 4.060,00 10.000,00
94 0,00 - 3.990,00 10.000,00
In base alle N.T.A. del P.D.F. del Comune di Lappano (Allegato 4: Richiesta di accesso agli
atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano), nelle zone di
espansione e di ristrutturazione edilizia estensiva (C1), in base all’art. 12, si prescrive:
a. Superficie territoriale per strade, parcheggi e verde: 70%;
Superficie territoriale residenziale: 30%;
b. If, indice di fabbricabilità fondiaria: 0,70 mc./mq.;
c. H, altezza massima: m. 11,00;
d. Rapporti per i distacchi esterni ed interni: R = H/Di = H/Di = 1;
e. K, lunghezza massima dei prospetti m. 35,00.
Nelle zone agricole, per come riportato all’art. 15, Integrato e modificato giusta L.R.
n°19/2002 e smi1, sono consentite case di civile abitazione ed essenzialmente costruzioni a
1 (L.R. n°19/2002 e smi - art.51)
Comma 3 - Nella zona a destinazione agricola è comunque vietata:
a. ogni attività comportante trasformazioni dell'uso del suolo tanto da renderlo incompatibile con la produzionevegetale o con l'allevamento e valorizzazione dei prodotti;
b. ogni intervento comportante frazionamento del terreno a scopo edificatorio (già lottizzazione di fatto);c. la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria del suolo in difformità alla sua destinazione.Comma 5 - É consentito l'asservimento di lotti non contigui ma funzionalmente legati per il raggiungimento dell'unità colturale minima, fermo restando la definizione in sede di P.S.C. dell'ingombro massimo di corpi di fabbrica edificabili e le caratteristiche tipologiche dell'insieme degli interventi a tutela e conservazione del paesaggio agricolo.
(L.R. n°19/2002 - art.52)
Comma 1. Il permesso di costruire per nuove costruzioni rurali, nei limiti ed alle condizioni di cui al precedente articolo, potrà essere rilasciato nel rispetto delle seguenti prescrizioni:
a. che si proceda in via prioritaria al recupero delle strutture edilizie esistenti;
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servizio dell'agricoltura, cioè edifici per aziende rurali, ivi comprese le costruzioni per industrie
di trasformazione dei prodotti agricoli.
In tali zone si applicano i seguenti indici:
1. Per le case di abitazione:
If, indice di fabbricabilità fondiaria: 0,013 mq./mq. (L.R. n°19/2002 - art.52 - comma
2);
H, altezza massima: m. 7,00;
Sm = Lotto minimo mq. 6000;
Rapporti per distacchi esterni ed interni: Rs = H/Ds = 1/2; Ri = H/Di = 1;
2. Per le altre costruzioni consentite:
If = 0,1 mq./mq. (L.R. n°19/2002 - art.52 - comma 2);
H = m. 7,00 salvo costruzioni particolari: (silos, serbatoi idrici, ecc.);
Sm = mq. 6000;
Rapporti: Rs = 1/2; R1 = 1.
In base all’art. 20, per i nuovi edifici ricadenti nelle zone sopra elencate è prescritta in tutti i
casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
Inoltre, se sul confine con altre proprietà non esistono fabbricati, chi costruisce per primo
nelle zone suddette deve arretrare dal confine stesso di una distanza pari alla metà
dell'altezza del suo erigendo fabbricato. Tale distanza non può essere in ogni caso mai
inferiore a m. 5,00.
Nel caso di edifici preesistenti costruiti a muro cieco sul confine, le nuove costruzioni possono
essere edificate in aderenza ad essi.
In base a quanto prescritto dal R.E.U. del P.S.A. (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e
Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano) le zone rientranti in
periferia consolidata e nuovi borghi (art. 31) comprendono quelle parti di città sorte a
ridosso e in continuità a nuclei principali, borghi e centri storici, ancora in fase di
completamento, sia per quanto riguarda la qualità dello spazio pubblico di relazione che
per il patrimonio edilizio. L’attuazione del P.S.A. avviene mediante PAU o intervento diretto.
Sono consentite le seguenti categorie di intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria,
ristrutturazione edilizia semplice, ristrutturazione edilizia (con incremento volumetrico del
b. che l'azienda mantenga in produzione superfici fondiarie che assicurino la dimensione dell'unità aziendaleminima.
Comma 2. Le strutture a scopo residenziale, al di fuori dei piani di utilizzazione aziendale o interaziendale, salvo quanto diversamente e più restrittivamente indicato dai P.S.C., dai piani territoriali o dalla pianificazione di settore, sono consentite entro e non oltre gli standards di edificabilità di 0,013 mq su mq. Per le sole attività di produttività e di trasformazione e/o commercializzazione di prodotti agricoli, l'indice non può superare 0,1 mq su mq. Il lotto minimo è rappresentato dall'unità aziendale minima.
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20%), ristrutturazione edilizia con miglioramento efficienza energetica (con incremento
volumetrico del 35%), demolizione e ricostruzione (con incremento volumetrico del 35%),
demolizione e ricostruzione con completamento (con incremento volumetrico), nuova
edificazione. In tale ambito sono consentiti i seguenti usi: residenziale, alberghieri, non
residenziali e commerciali, artigianali e produttivi, servizi ed attrezzature pubbliche e private
di uso pubblico. I parametri urbanistici ed edilizi sono:
Ut (indice territoriale di utilizzazione edilizia) = 0,35 mq/mq (TdU);
Uf (indice fondiario di utilizzazione edilizia) = 0,375 mq/mq (TU);
Hmax (altezza massima degli edifici)= mt. 10,50 (h/edifici circostanti);
Nl (numero di livello di pavimenti sovrapposti)= 3;
DS (distanza degli edifici da strade pubbliche)= allineamento al filo degli edifici
circostanti (minimo mt 5,00). Lo Sportello Unico per l’Edilizia può autorizzare deroghe
specifiche per la costruzione sul confine pubblico;
De (distanza fuori terra di edifici)= mt 10,00 (fra pareti finestrate, la metà della somma
delle altezze dei due edifici minimo mt 10,00);
DC (distanza dai confini degli edifici)= allineamento al filo degli edifici circostanti /
costruzione in aderenza / costruzione sul confine / mt. 5,00;
RC (rapporto di copertura)= 1/3.
Le zone agricole E2, in base all’art. 41 del R.E.U. del P.S.A., sono aree di primaria importanza
per la funzione agricola e produttiva in relazione all’estensione, composizione e
localizzazione dei terreni in cui l’edificazione è subordinata al rispetto delle prescrizioni di cui
al punto 1 dell’art. 52 della LR 19 del 2002, oltre che al rispetto dei parametri urbanistici
specifici fissati dallo strumento urbanistico. In queste aree il PSA si attua per intervento diretto
nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
Lm (lotto minimo)= 10.000 mq;
If (indice di edificabilità fondiaria)= 0,013 mq/mq;
Dc (distanza dai confini)= m 10,00;
Df (distanza dai fabbricati di altra proprietà)= m. 20,00;
Ds distanza dalle strade Codice della Strada, di cui al DPR 16 dicembre 1992 n. 495, e al
relativo “Regolamento di esecuzione e di attuazione”;
H (altezza massima dei fabbricati)= m. 7,50;
Sc (superficie coperta)= 4,00 %.
Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione, in base a quanto riportato negli allegati
della C.T.U. relativa all’esecuzione immobiliare proc. n. 177/ 2010 a firma del dott. Agr.
Francesco FASANELLA e confermato, all’attualità, dal responsabile dell’Ufficio Tecnico di
Lappano, la conduttura della rete fognante attraversa il terreno in questione per come
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riportato in planimetria mentre la rete di distribuzione dell’acqua potabile è posizionata sulla
strada provinciale nonché sulla strada interpoderale Santo Stefano- Padula (Allegato 5:
Richiesta di accesso agli atti a firma del dott. Agr. Francesco FASANELLA e Stralcio
documentazione fornita dal Comune di Lappano).
In entrambe le zone è possibile l’edificazione ex novo nel rispetto dei parametri urbanistici e
dei vincoli presenti sui terreni. I parametri urbanistici da utilizzare sono quelli più restrittivi tra il
P.d.F. ed il P.S.A., ovvero quelli del P.S.A. riportati sopra.
d) Vincoli sul territorio
Capannone industriale
Per come risulta dalle indagini fatte presso il Comune di Mangone sull’area di sedime del
capannone e sull’area scoperta a suo servizio non sussistono vincoli.
Terreni
In base a quanto emerge dal Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 4: Richiesta di
accesso agli atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano)
i terreni oggetto della presente sono interessati dai seguenti vincoli:
J. tutte le particelle sono interessate dal vincolo idrografico,
K. tutte le particelle, in diversa misura risultano inserite nel Catasto Comunale Incendi,
L. le particelle 53 e 94 sono interessate da nuova viabilità di Piano (P.S.A.);
M. la particella 53, relativamente al 50% della porzione ricadente in Zona Edificatoria T.D.U.,
nel caso di edificazione, dovrà essere interessata da studi per la riduzione della
pericolosità geologica classe 3.
Sul Certificato di Destinazione Urbanistica di cui sopra (Allegato 4: Richiesta di accesso agli
atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano) è riportato
che relativamente ai beni in oggetto a tutt’oggi non sono stati emessi né trascritti
provvedimenti comunali di divieti di disposizione o di acquisizione al patrimonio comunale e
non sono stati adottati né sono pendenti provvedimenti sanzionatori.
e) Identificazione catastale
Dalle visure catastali (Allegato 6: Documenti catastali- Visure storiche), i beni oggetto della
presente stima, risultano in capo alla società in piena proprietà
per la quota di 1/1 come segue:
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TAB. 4: Riferimenti Catastali Capannone Comune Mangone
Foglio Particella Sub Categoria Rendita
3 1130 1 D/1 € 7.134,00
TAB. 5: Riferimenti Catastali Terreni Comune di Lappano
Foglio Particella Qualità Classe Superficie (m2) Reddito
ha are ca Dominicale Agrario
11 53 seminativo 2 50 80 € 20,99 € 9,18
11 76 seminativo 2 40 60 € 16,77 € 7,34
11 94 seminativo 2 39 90 € 16,49 € 7,21
Il capannone ed i terreni sono individuati sulle porzioni di mappa riportati in allegato
(Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale). In allegato sono riportati
anche la rappresentazione grafica dei subalterni (Allegato 6: Documenti catastali-
Rappresentazione grafica dei subalterni) e la planimetria catastale del capannone
(Allegato 6: Documenti catastali- Planimetria catastale).
In base a quanto emerge dal Geoportale del Comune di Lappano, le particelle identificanti
i terreni oggetto della presente perizia non sono caratterizzate da incoerenze catastali.
f) Rilievi fotografici e planimetrici
Il rilievo metrico del capannone ed il rilievo fotografico sono stati effettuati durante il
sopralluogo in data 27 aprile 2017 (Repertorio fotografico Mangone).
Il sopralluogo, e di conseguenza il rilievo anche fotografico dei terreni di Lappano
(Repertorio fotografico Lappano), non è stato compiutamente effettuato in quanto i terreni
sono difficilmente percorribili internamente a causa di una fitta vegetazione bassa. Si è
proceduto pertanto ad effettuare una ricognizione di confine e dall’esterno.
g) Estensione e consistenza
Capannone industriale
Dalle visure catastali non si evince la consistenza del capannone in quanto, per la categoria
catastale D1, non è riportata in visura (Allegato 6: Documenti catastali- Visure storiche).
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Dalle misurazioni effettuate durante il sopralluogo e riportate in pianta (Allegato 7: Piante
stato di fatto), le misure superficiali lorde (Snr) e nette (Slr), sono quelle riportate nella tabella
seguente:
TAB. 6: Consistenza del Capannone Industriale
Piano Ambiente
Consistenza da rilievo
Snr (m2) Slr (m2)
Terra
Ingresso 28,42 34,39
Zona produzione
Area grande 277,97 289,18
Area piccola 123,07 130,43
Disimpegno grande 15,61 17,57
Magazzino 37,15 40,77
Mensa 30,77 33,77
Corridoio 12,20 14,28
Disimpegno piccolo 2,93 3,49
Spogliatoio 8,74 9,98
W.C. 13,64 17,17
Soppalcato
Sala riunioni 35,18 39,86
Ripostiglio piccolo 2,80 4,34
Corridoio 25,77 33,07
Archivio 7,73 9,87
Bagni 7,88 10,75
Ufficio 1 19,07 21,88
Ufficio 2 12,10 14,64
Ufficio 3 13,07 16,00
Ripostiglio grande 4,99 6,45
TOT 679,09 747,89
Nel presente caso, la superficie lorda è data dalla superficie dei 2 piani (terra e soppalcato),
compresi muri perimetrali, pilastri, partizioni interne. La scala interna e' computata con
esclusivo riferimento al piano più basso. La superficie netta è la superficie di pavimento
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misurata al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e scala
interna.
L’altezza interna massima sottotrave è di 7,70 m.
Il volume è pari a circa 4.905,00 m2.
Terreni
L’estensione dei terreni è quella catastale riportata, per ogni singola particella, nella Tabella
5. L’estensione totale è pari a 13.130,00 m2.
h) Confini
Capannone industriale
In base alla porzione di mappa catastale (Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa
catastale) i confini del capannone, o meglio dell’area su cui insiste il capannone, sono i
seguenti:
TAB. 7: Confini del capannone nel Comune di Mangone- Foglio 3 p.lla 1130 sub 1
Sud Nord Est Ovest
Fg 3 P.lla 1281 Viabilità A.S.I. Fg 3 P.lla 1035 Viabilità A.S.I.
Si procede ad una verifica dei confini di cui sopra estrapolandoli dall’atto di provenienza
del terreno su cui è stato costruito il capannone, ovvero delle p.lle 987- 989- 991 che
costituiscono il lotto di estensione pari a 2.717,00 m2. Il quoziente di terreno confina per 2 lati
con la strada e per 2 lati con proprietà del Consorzio per lo Sviluppo della Provincia di
Cosenza (Allegato 8: Atto di Compravendita del 31.03.2004 Rep.n.65414 e Racc.n.21638).
In merito sempre ai confini, operando una sovrapposizione tra lo stato di fatto, estrapolato
dall’ortofoto, e la planimetria catastale è evidente la differenza tra il confine catastale e
quello identificato dalla recinzione, in particolare sul lato nord- est la recinzione, in pali e
rete, è spostata all’interno della particella 1035, rispetto al confine catastale (Allegato 9:
Planimetria d’insieme).
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Terreni
Anche per l’identificazione dei confini dei terreni si parte dalla porzione di mappa catastale
(Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale). Tali confini catastali sono
riportati nella seguente tabella:
TAB. 8: Confini dei terreni nel Comune di Lappano
Identificazione
catastale Sud Nord Est Ovest
Fg 11 p.lla 53 Fg 11 p.lla 94 Fg 11 p.lla 146 Fg 11 p.lla 310 Fg 11 p.lla 459
Fg 11 p.lla 152 Fg 11 p.lla 119 Fg 11 p.lla 120 Fg 11 p.lla 272
Fg 11 p.lla 76
Fg 11 p.lla 82 Fg 11 p.lla 83 Fg 11 p.lla 84
Fg 11 p.lla 192 e Strada vicinale Coscarella (Fg
11 p.lla 345)
Fg 11 p.lla 185 Fg 11 p.lla 154 Fg 11 p.lla 186
Strada vicinale Coscarella (Fg
11 p.lla 345)
Fg 11 p.lla 94 Strada vicinale Coscarella Fg 11 p.lla 53 Fg 11 p.lla 153
Fg 11 p.lla 474 Fg 11 p.lla 86 Fg 11 p.lla 288
Da quanto si evince dall’atto di compravendita del 16.04.1996 rogato dal notaio dott.
Leucio Gisonna Rep. n. 166755 e Racc. n. 34730 e dal precedente del 03.04.1979 rogato
sempre dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n. 15314 e Racc. n. 4570, estrapolati dalla
consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. Agr. Francesco Fasanella in merito
all’Esecuzione Immobiliare proc. n. 177/2010, il quoziente di terreno identificato dalle
particelle 53 e 76 confina con beni di , beni di e
beni eredi mentre il quoziente di terreno identificato dalle particelle 94 e 97 a confina
con le particelle 53 e 76 e con beni residui della parte alienante, ovvero del sig.
(Allegato 10: Atti di Compravendita dei terreni in Lappano estrapolati dalla
consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. agr. Fasanella).
In termini di confini e di accessi, una specifica va fatta in merito alla strada vicinale
Coscarella, esistente sulla cartografia catastale (p.lla 345) e nel frazionamento allegato
all’atto di compravendita del 03.04.1979 rogato dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n.
15314 e Racc. n. 4570, e che si sviluppa, in parte, tra le p.lle 76 e 94 (Allegato 6: Documenti
catastali- Visure storica foglio 11 p.lla 345 Comune di Lappano). La strada vicinale è una
strada fuori dal centro abitato e costruita su un suolo privato. Con l'attuazione del Nuovo
Codice della Strada (Decreto Legislativo N. 285 del 30/04/1992 Ministero delle Infrastrutture e
dei Trasporti pubblicato sulla G.U. n. 114 del 18/05/1992 e successive modifiche) la strada
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vicinale è stata inclusa nelle strade locali. È una via di comunicazione, di fatto, costruita per
accedere ad una serie di fondi o generalmente per collegarsi ad una pubblica via. Quindi
nel caso in esame rappresenterebbe l’accesso ai terreni in oggetto che altrimenti sarebbero
interclusi.
Considerando lo stato di fatto dei terreni però tale strada non esiste.
Sul Geoportale nella sezione della cartografia analitica “Incoerenze catastali”, risulta come
particella da allineare. In realtà dalla visura catastale la particella 345 risulta di qualità TERR
N FORM di 59 m2 che sono pochissimi rispetto all’estensione visiva definibile alla porzione di
mappa catastale (Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale).
i) Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza dei beni
Capannone industriale
Del capannone industriale catastalmente è presente una COSTITUZIONE del 2006 (Allegato
6: Documenti catastali- Visure storiche) a seguito della sua realizzazione ex novo per
Concessione Edilizia n. 22 del 12.12.2002 prot. n. 5120 (vista la domanda presentata in data
12.08.2002 prot. n. 3222 dal sig. in qualità di legale rappresentante della
per la costruzione di un capannone ad uso industriale per la produzione di
containers, case prefabbricate e moduli abitativi in metallo, ubicato nella zona industriale
del Comune di Mangone, distinto in Catasto Terreni al Foglio 3 p.lle 738- 735- 689) e
Permesso di Costruire in Variante n. 03/2006 prot. n. 413 del 02.02. 2006 (vista la domanda
presentata in data 22.11.2005 prot. n. 4415 dal sig. in qualità di legale
rappresentante della per la costruzione di un edificio prefabbricato in c.a.p. per
opificio industriale in variante nella zona A.S.I., ubicato sul lotto di terreno identificato in
Catasto Terreni al Foglio 3 p.lle 987- 989- 991) (Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e
documentazione acquisita presso il Comune di Mangone).
La provenienza dei terreni su cui è stato edificato l’opificio industriale e la piena proprietà di
essi da parte della risultano dall’Atto di compravendita rogato dal notaio Dott.
Riccardo Scornajenghi in data 31.03.2004 Repertorio n. 65414 e Raccolta n. 21638 (Allegato
9: Atto di Compravendita del 31.03.2004 Rep.n.65414 e Racc.n.21638).
Dall’ispezione ipotecaria per immobile fg 3 p.lla 1130 sub 1 non risulta alcuna formalità
(Allegato 11: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie per immobili), il che è in
contraddizione con la richiesta della redazione della presente perizia. Infatti dovrebbe
essere presente la trascrizione della sentenza n.39 di fallimento del 20.07.2016.
Si è proceduto, inoltre, ad effettuare le ispezioni ipotecarie sui terreni su cui è stato edificato
il capannone, ovvero le p.lle 987- 989- 991, per verificare se sono presenti delle precedenti
formalità (Allegato 11: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie per immobili).
Nell’elenco delle formalità di tali terreni è presente la trascrizione dell’atto di compravendita
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del 2004 e l’iscrizione di ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo
condizionato a cui è correlata un’annotazione di erogazione a saldo del 2006 (Allegato 11:
Documenti ipocatastali- Note delle formalità).
TAB. 9: Elenco delle Formalità sul capannone sito in Mangone (CS)
Formalità Atto Documenti successivi
correlati
Capannone Fg 3 p.lla 1130 sub 1
Nessuna
Terreni su cui è stato edificato il capannone Fg 3 p.lle 987- 989- 991
Trascrizione del 03/04/2004-
R.P. 7439 R.G. 9812
Atto tra vivi- COMPRAVENDITA
pubblico ufficiale notaio Dott.
Riccardo Scornajenghi Rep. n.
65414/21638 del 31/03/2004
Iscrizione del 10/09/2004-
R.P. 4692 R.G. 25368
Ipoteca volontaria derivante
da CONCESSIONE A GARANZIA
DI MUTUO CONDIZIONATO
pubblico ufficiale notaio Dott.
Riccardo Scornajenghi Rep. n.
69555/22582 del 09/09/2004
Annotazione n.1439 del
24/03/2006 (Erogazione a
saldo)*
Annotazione n.1439 del
24/03/2006 (Erogazione a
saldo)*
Terreni
La piena proprietà dei terreni siti nel Comune di Lappano risulta dal Decreto di
Trasferimento trascritto in data 09.10.2015 R.P. 18628 e R.G. 22785 (Allegato 11: Documenti
ipocatastali- Ispezioni ipotecarie).
Dall’ispezione ipotecaria per immobile del 27.04.2017 sui terreni risultano delle formalità. Non
risulta la trascrizione della sentenza di fallimento n.39 del 20.07.2016.
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TAB. 10: Elenco delle Formalità sui terreni siti in Lappano (CS)
Formalità Atto Documenti successivi
correlati
Trascrizione del 03/05/1996-
R.P. 8540 R.G. 10155
Atto tra vivi- COMPRAVENDITA
pubblico ufficiale Notaio Dott.
Gisonna Leucio Rep.n. 166755
del 16/04/1996
Trascrizione del 09/07/2010-
R.P. 15839 R.G. 22607
Atto esecutivo o cautelare-
VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI pubblico ufficiale
Ufficiale Giudiziario Tribunale di
Cosenza Rep.n. 0 del
18/06/2010
Annotazione n.1918 del
03/11/2015
(Cancellazione)*
Trascrizione del 09/10/2015-
R.P. 18628 R.G. 22785
Atto giudiziario- DECRETO DI
TRASFERIMENTO IMMOBILI
pubblico ufficiale Ufficiale
Giudiziario Tribunale di Cosenza
Rep.n. 916/2015 del 04/06/2015
Annotazione n.1918 del
03/11/2015 (Cancellazione)*
j) Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari
Da quanto emerge dallo stato di fatto in cui si trovano i beni oggetto della presente perizia,
gli stessi risultano liberi.
Si è proceduto, comunque, ad effettuare una ricerca presso l’Agenzia delle Entrate su
eventuali contratti di locazione e/o di altra natura riguardanti i beni in oggetto (Allegato 12:
Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate). In
merito, l’Agenzia delle Entrate ha prodotto un documento dal quale si evince che non
risultano in essere contratti di locazione in riferimento alla (Allegato 12: Richiesta di
accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate).
k) Accertamento della consistenza e verifica di conformità
Capannone industriale
Durante il sopralluogo si è proceduto alla visualizzazione ed alla misurazione dell’unità
immobiliare in oggetto restituendone le piante (Allegato 6: Piante stato di fatto).
Si è poi confrontata la pianta rilevata con quella catastale e quella di progetto di variante
(Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di
Mangone- Allegato 5: Documenti catastali- Planimetria catastale).
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L’ingombro esterno risulta uguale. Si sono riscontrate alcune lievi incongruenze rispetto alle
piante da progetto e catastali, in particolare in termini di posizionamento delle divisioni
interne. Inoltre sulle piante catastale e di progetto la zona produzione è unica, nello stato di
fatto è suddivisa, mediante divisori asportabili in 2 zone ed un disimpegno (Allegato 13:
Sovrapposizioni piante capannone). Ciò non si configura come un abuso edilizio in quanto
la maggior parte delle divisioni sono del tipo amovibile.
Per quanto riguarda l’esterno, non si è condotto un rilievo topografico ma si è preso in
considerazione il limite catastale, che coincide con quello di progetto. Si è poi operata una
semplice sovrapposizione del confine catastale sull’ortofoto ed è visibile lo sconfinamento,
lato nord- est, della recinzione sulla p.lla 1035; si evidenzia, comunque, una generale non
perfetta corrispondenza a causa di traslazioni e rotazioni che, comunque, in parte si
potrebbero addebitare ad un qualche problema di acquisizione e di scalatura delle
planimetrie stesse, pertanto anche gli altri limiti catastali non coincidono perfettamente con
il limite visibile sull’ortofoto (Allegato 9: Planimetria d’insieme). Nel caso di vendita è
opportuno procedere alla verifica strumentale dei confini del lotto, in particolare lato nord-
est.
Terreni
La consistenza dei terreni, poiché non si è ritenuto necessario, in questa fase, procedere con
un rilievo topografico, è quella catastale per come riportato nel frazionamento allegato
all’atto di compravendita del 03.04.1979 rogato dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n.
15314 e Racc. n. 4570 (Allegato 10: Atti di Compravendita dei terreni in Lappano estrapolati
dalla consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. agr. Fasanella). Sulle particelle, oggetto
della presente perizia, non sono presenti corpi di fabbrica ed all’Ufficio Tecnico del Comune
di Lappano non risultano titoli abilitativi e/ o richieste di essi per la costruzione di un qualche
tipo di manufatto (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e Documentazione estrapolata
ed acquisita presso il Comune di Lappano).
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL’UNITÁ IMMOBILIARE E DEI TERRENI
Capannone industriale
Per la determinazione del più probabile valore di mercato del capannone industriale si utilizza il
Metodo dei Costi o Cost Approach.
Il Cost Approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile
attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente
deprezzato. E’ detto anche metodo del Costo di Ricostruzione Deprezzato ed è utilizzato nella
stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali, immobili secondari e parti accessorie di
immobili complessi che hanno un mercato limitato e spesso mostrano forma e dimensioni specifici
per l’uso cui sono destinati,
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Il Cost Approach si fonda sul principio che nella maggior parte dei casi un investitore non sarà
disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l’immobile
è costruito e al costo di costruzione dell’edificio, al netto di un eventuale deprezzamento.
In effetti l’acquirente potenziale opta tra l’acquisto di un immobile esistente e la costruzione di un
edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, tenendo conto del grado di
deprezzamento del bene esistente.
Le condizioni di applicazione del procedimento di stima riguardano:
la stima del valore di mercato del terreno edificato;
la stima del costo di ricostruzione a nuovo del’edificio;
la stima del deprezzamento.
La Stima del Terreno Edificato
Il valore del terreno edificato è il valore di trasformazione calcolato come differenza fra il valore del
terreno edificabile e il costo di trasformazione (che è, poi, il costo della demolizione). Può essere
stimato con il metodo del confronto (Market Comparison Approach) se abbiamo a disposizione
dei dati di confronto certi ed attendibili, oppure con il metodo finanziario (Income approach).
Utilizzando il metodo del confronto il prezzo del terreno edificabile si stima dal prezzo medio delle
aree edificabili ricadenti nella zona del terreno oggetto di stima, considerate come stretto
sostituto.
Indicando con pe e Ee rispettivamente il prezzo medio e l’indice di fabbricabilità dei terreni
edificabili di confronto (comparables), Eo l’indice di fabbricabilità del Subject, si imposta la
seguente proporzione lineare:
da cui:
Il valore del terreno edificato può essere altresì stimato con il procedimento di ripartizione del
valore dell’immobile secondo il rapporto di complementarietà economica (incidenza dell’area) in
base alla formula seguente:
dove
Vi è il valore di costo dell’intervento;
Va è il valore di costo dell’area;
ia(%) è l’incidenza del valore di costo dell’area sul valore di costo dell’intervento.
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Il Costo di Ricostruzione
Il costo di ricostruzione di un’opera esistente già prodotta in passato rappresenta la somma delle
spese che, alla data della stima, un’impresa edile dovrebbe sostenere per realizzare un’uguale o
equivalente opera attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito ad un dato mercato dei mezzi
produttivi e ad un dato ciclo realizzativo. Il costo di ricostruzione a nuovo (reproduction cost) di un
esatto duplicato (perfetto sostituto) dell’opera, stimato a prezzi correnti, ottenuto impiegando stessi
materiali, tecnologie e standard costruttivi dell’epoca di realizzazione, comprende i costi tecnici di
costruzione, ovvero i costi diretti (costo di costruzione opere edilizie edificio e costo opere edilizie
sistemazione aree scoperte), i costi indiretti (oneri di urbanizzazione, oneri professionali, costi
allacciamenti servizi, spese generali, spese commercializzazione), gli oneri finanziari sul capitale a
debito per costi diretti ed indiretti e l’utile del promotore sul proprio capitale di rischio. Il costo di
ricostruzione può essere stimato sia con procedimento empirico che analitico.
Il Deprezzamento
Una volta stimato il costo di ricostruzione a nuovo, la perdita di valore per deprezzamento può
dipendere da tre fattori principali:
1. Obsolescenza fisica (Il grado di usura materiale dell’immobile dipende dalla età dell’’edificio,
dalla qualità della costruzione, dalla politica di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che
dall’uso. Quest’ultimo elemento, per esempio, è legato al titolo di utilizzo del bene: alcuni studi
hanno dimostrato che un bene immobiliare occupato dal proprietario, invariati tutti gli altri fattori, è
spesso in migliore stato rispetto ad un bene in locazione. Anche la localizzazione dell’immobile può
influire sul suo grado di usura materiale, per esempio a causa della esposizione alle intemperie ed
all’inquinamento);
2. Obsolescenza funzionale (Perdita di valore che dipende dalla mancanza di funzionalità di un
bene rispetto a un immobile costruito alla attualità tenendo conto degli standard edilizi e delle
esigenze di mercato più evoluti. Vi sono numerosi esempi in materia; il numero dei bagni per
abitazione, la presenza o meno di ascensore nello stabile, la tipologia di riscaldamento, la qualità
dell’isolamento termico e acustico dell’edificio, la connessione delle aree uffici alle nuove
tecnologie informatiche e, infine, l’efficienza energetica);
3. Obsolescenza economica (L’obsolescenza economica è forse la più complessa da quantificare;
si tratta di valutare se esiste una vera domanda per il tipo di immobile o se alcune caratteristiche, o
addirittura la sua attuale destinazione d’uso, non trovano domanda di utilizzo; l’eventuale impatto
negativo sul valore del terreno apparirà già nel calcolo del valore di quest’ultimo).
L’ammortamento è il concetto alla base della misura del deprezzamento.
Il deprezzamento è un fenomeno continuo cui è sottoposto un bene; l’ammortamento è un
procedimento di ripartizione del deprezzamento complessivo subìto dallo stesso bene nel tempo di
vita utile e/o economica.
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L’ammortamento ha, in genere, tre finalità:
-la distribuzione del costo iniziale nel periodo di utilizzo del bene;
-la ricostituzione del valore iniziale di un bene al momento della sua sostituzione;
-la stima del deprezzamento annuale e totale del bene a un certo anno della sua vita economica.
Nel processo di deprezzamento si suppone che il valore di un immobile decresca ogni anno
secondo una funzione matematica valore- tempo.
Per i fabbricati, come nel caso in esame, strumentali, industriali e commerciali, l’Union Europèenne
des Expert Comptables Economiques et Financiers (U.E.C.) propone una formula che calcola il
deprezzamento percentuale D% in modo che all’inizio, per t=0, il deprezzamento percentuale è
nullo ed alla fine, per t=n, il deprezzamento percentuale è al 100%.
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
0 20 40 60 80 100 120
FUNZIONE VALORE- TEMPO U.E.C.
Anni
Costo
Dt%
1- Dt
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STIMA CAPANNONE PRODUTTIVO – Prospetto di valutazione a costo Deprezzamento formula UEC
DATI Utile promotore (%) 12,44% Incidenza Area (%) 15%
SPESE
cost
o
cost
ruzio
ne STRUTTURA superf. costo mq totale costi
capannone 591,04 € 320,00 € 189 132,80 uffici p 1 156,86 € 630,00 € 98 821,80 piazzale e recinzione 2126,00 € 38,00 € 80 788,00
TOTALE Cc € 368 742,60
spes
e te
cnic
he
percentuale su costo di costruzione 7%
progetto 22% € 5 678,64 impianti 15% € 3 871,80 strutture 15% € 3 871,80 sicurezza 7% € 1 806,84 d.l. 30% € 7 743,59 collaudo 5% 1 290,60 accatastamento 3% € 774,36 conform. + abitabil. 3% € 774,36
TOTALE St € 25 811,98
oner
i
com
una
li Urbanizz. Primaria Gratuito € Urbanizz. Secondaria Gratuito € Diritti di segreteria e costo di tutela ecologica € 1 000,00 € 1 000,00
TOTALE Oc € 1 000,00 SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE (Ct) € 395 554,58
cost
o a
cqui
sto
are
a VALORE AREA
rapporto complementarietà 15,00% costi totali costruzione € 395 554,58 valore area. € 59 333,19 € 59 333,19
% su
i cos
ti
sost
enut
i
UTILE PROMOTORE Costo Costruzione 12,44% € 45 871,58 spese tecniche 12,44% € 3 211,01 oneri concessori 12,44% € 124,40 valore area 12,44% € 7 381,05
TOTALE Up € 56 588,04
VALORE A NUOVO € 511 475,81
DEPREZZAMENTO FORMULA UEC
dep
rezz
am
ento
tipo tipologia inc. vita utile vetustà
deterioramento fisico costruzione 65% 75 11 € 19 030,39
finiture 20% 50 11 € 9 963,55 impianti 15% 35 11 € 12 300,07
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obsolescenza funzionale
interventi di contenimento e miglioramento energetico € 50 000,00
obsolescenza economica
Carenza di domanda per il tipo di immobile e per la sua destinazione d'uso € 51 147,58
SOMMA DEPREZZAMENTO € 142 441,59
VALORE ATTUALE valore a nuovo € 511 475,81 deprezzamento € 142 441,59
VALORE DI COSTO DEPREZZATO € 369 034,22
A questo punto si procede ad una veloce verifica del precedente giudizio di stima dell’immobile
produttivo- industriale, tenendo conto, con un necessario approccio critico, come fonti indirette,
delle informazioni e dati ricavati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia
delle Entrate.
I dati minimi e massimi, ricavati per i fabbricati produttivi nella zona industriale di Piano Lago nel
Comune di Mangone, sono riportati nella seguente tabella:
TAB. 11: Banca Dati Quotazioni Immobiliari (O.M.I.)- Anno 2016 Semestre II
Comune: MANGONE
Fascia/Zona: Suburbana/PIANO LAGO (IN CONTINUITÁ CON FIGLINE VEGLIATURO)
Codice Zona: E1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: CAPANNONI INDUSTRIALI
Destinazione: PRODUTTIVA
Tipologia Stato
conservativo
Valore di mercato (€/mq) Superficie
(L/N)
Valori di locazione (€/mq x
mese) Superficie
(L/N) Min Max Min Max
CAPANNONI
INDUSTRIALI Normale 270,00 400,00 L 1,4 2,2 L
In base ai valori di mercato unitari riportati nella tabella di sopra si può calcolare un costo minimo e
massimo del capannone.
Prima di procedere a tale verifica si deve computare la superficie commerciale che è data dalla
somma della superficie lorda del capannone, in termini di zona di produzione e di servizio alla
produzione e di zona uffici, e della superficie ponderata dell’area scoperta.
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dove
Sc è la superficie commerciale del capannone industriale;
Sp è la superficie lorda della zona adibita alla produzione ed ai locali a servizio di essa ad essa, nel
caso in esame il piano terra;
Su è la superficie lorda della zona uffici, nel caso in esame il piano primo;
Se è la superficie del piazzale;
c è il coefficiente di ponderazione per ragguagliare la superficie reale a quella commerciale.
A questo punto si può procedere al calcolo del costo minimo (Cmin) e massimo (Cmax) come
prodotti dei valori di mercato unitari minimi (Vmin)e massimi (Vmax) per la superficie commerciale.
Il valore di mercato del capannone industriale a cui si è giunti utilizzando il procedimento
estimativo del Cost Approach si trova all’interno del range di verifica dei valori minimo e massimo
dell’O.M.I. In particolare, è di poco superiore (3,16%) al valore medio che è pari a 357.358,00 €.
Essendo tale gap largamente tollerabile, dal punto di vista estimativo, nella prassi operativa risulta
confermato il valore di mercato dell’edificio a tipologia industriale determinato con il criterio del
costo di ricostruzione arrotondato pari a di 369.000,00 €.
Terreni
Per quanto riguarda i terreni ricadenti nel territorio comunale di Lappano in località Santo Stefano
sono, per la maggiore estensione di tipo agricolo, solo una limitata porzione di 515,00 m2, in base
alla zonizzazione del P.S.A. ricade in zona “periferia consolidata e nuovi borghi”. Inoltre, circa la
metà di tale porzione ricade in un’area di pericolosità geologica per la quale è necessario
approntare una serie di indagini e studi ai fini di addivenire alla pianificazione di interventi per la
riduzione di essa.
Il metodo che si utilizza per la stima dei terreni è quello usuale della comparazione diretta, ovvero
del confronto con altre aree simili, nello stesso segmento di mercato o ad esso prossimo, oggetto di
recente compravendita, da cui si può ricavare il prezzo medio (espresso in €/m2) in rapporto alla
superficie. Quindi, moltiplicando tale valore medio a metro quadrato per la superficie dell’area
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oggetto di stima se ne ricava il più probabile valore di mercato. Tale valore verrà opportunamente
corretto in relazione alle particolari caratteristiche positive e negative proprie dell’area oggetto di
stima, quali l’ubicazione e le caratteristiche fisiche, nonché vincoli e limiti imposti dagli strumenti
urbanistici o altro. Oltre alle caratteristiche naturali dei terreni, in particolare in merito alla
morfologia, nel caso di edificazione sono da prevedere opportune opere di sostegno, è da
considerare che sono presenti dei vincoli idrogeologici e limitazioni temporali all’edificazione a
causa dell’iscrizione al Catasto incendi, che non sono ben identificati gli accessi, seppure
catastalmente vi è la presenza di una strada vicinale, che è prevista su di essi il passaggio di una
strada di piano, e che è presente una conduttura fognaria comunale.
Alla luce si calibrano i valori unitari di mercato dei terreni e la loro stima è riportata nella tabella
seguente.
TAB. 12: Valore di mercato dei terreni
Foglio P.lla Zona P.S.A. Superficie (m2) Valore unitario di
mercato (€/m2)
Valore di
mercato in
base alla zona
(€)
Valore di
mercato (€)
11
53
Zona Edificatoria
TDU (Periferia
consolidata e
nuovi borghi)
515,00 8,60 4.429,00
11.460,00
E2 4.565,00 1,54 7.030,10
76 E2 4.060,00 1,54 6.252,40 6.255,00
94 E2 3.990,00 1,54 6.144,60 6.145,00
MODALITÁ DI VENDITA E PRESCRIZIONI TECNICHE
La sottoscritta propone 2 modalità di vendita in funzione esclusiva dell’uso e dell’accesso ai terreni
siti in Lappano.
In particolare, alla luce di tutto quanto esposto, i terreni di Lappano possono essere venduti
secondo 2 modalità:
A. tutti e 3 in un unico lotto in modo da garantire il lotto minimo agricolo e l’edificazione da parte
di un conduttore agricolo su di esso;
B. la particella 53 costituente un primo lotto in modo da dare la possibilità di poter usufruire di un
eventuale aumento di volumetria dei fabbricati limitrofi e le altre 2 costituenti un secondo lotto.
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MODALITÁ A
LOTTO 1
Descrizione sintetica
Capannone industriale per la produzione di
containers costituito da un piano terra, adibito
a zona produzione, ed un piano terra, adibito
ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella
zona industriale Piano Lago del Comune di
Mangone.
Dati catastali
N.C.E.U. Foglio: 3 Comune di Mangone (CS)-
Particella: 1130- Subalterno: 1- Categoria: D1-
Rendita: 7.134,00 €
Prezzo base € 369.000,00
Natura e titolarità giuridica del diritto del
pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )
LOTTO 2
Descrizione sintetica
Terreno dell’estensione di 13.130,00 m2 sito nel
Comune di Lappano (CS) alla località Santo
Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00
m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia
consolidata e nuovi borghi) e per circa
12.615,00 m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).
Dati catastali
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 53- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 5.080,00 m2- Reddito dominicale:
20,99 €- Reddito agrario: 9,18 €
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 76- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 4.060,00 m2- Reddito dominicale:
16,77 €- Reddito agrario: 7,34 €
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 94- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 3.990,00 m2- Reddito dominicale:
16,49 €- Reddito agrario: 7,21 €
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Prezzo base € 23.860,00
Natura e titolarità giuridica del diritto del
pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )
MODALITÁ B
LOTTO 1
Descrizione sintetica
Capannone industriale per la produzione di
containers costituito da un piano terra, adibito
a zona produzione, ed un piano terra, adibito
ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella
zona industriale Piano Lago del Comune di
Mangone.
Dati catastali
N.C.E.U. Foglio: 3 Comune di Mangone (CS)-
Particella: 1130- Subalterno: 1- Categoria: D1-
Rendita: 7.134,00 €
Prezzo base € 369.000,00
Natura e titolarità giuridica del diritto del
pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )
LOTTO 2
Descrizione sintetica
Terreno dell’estensione di 5.080,00 m2 sito nel
Comune di Lappano (CS) alla località Santo
Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00
m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia
consolidata e nuovi borghi) e per circa 4.565,00
m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).
Dati catastali
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 53- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 5.080,00 m2- Reddito dominicale:
20,99 €- Reddito agrario: 9,18 €
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Fallimento “ ”- Perizia Tecnica di Stima
Prezzo base € 11.460,00
Natura e titolarità giuridica del diritto del
pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )
LOTTO 3
Descrizione sintetica
Terreno dell’estensione di 8.050,00 m2 sito nel
Comune di Lappano (CS) alla località Santo
Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona
ad uso agricolo).
Dati catastali
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 76- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 4.060,00 m2- Reddito dominicale:
16,77 €- Reddito agrario: 7,34 €
N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-
Particella: 94- Qualità: seminativo- Classe: 2-
Superficie: 3.990,00 m2- Reddito dominicale:
16,49 €- Reddito agrario: 7,21 €
Prezzo base € 12.400,00
Natura e titolarità giuridica del diritto del
pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )
Prima di procedere alla vendita sarebbe opportuno effettuare una verifica topografica dei confini
dei beni in oggetto.
CONCLUSIONI
In virtù degli accertamenti e delle verifiche effettuate relativamente ai beni oggetto di stima,
tenendo conto:
- della documentazione richiesta ed acquisita presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di Mangone
(CS) e di Lappano (CS), presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate- Settore fiscale e Settore
catastale ed ipotecario, presso lo studio del notaio dott. Riccardo Scornajenghi;
- dei sopralluoghi, e quindi dell’analisi del contesto urbanistico e paesaggistico in cui sono
ubicati i beni oggetto della presente stima e dell’analisi dello stato di fatto e del rilievo
effettuati;
- della verifica di conformità urbanistica;
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- della presenza di vincoli sui terreni siti in Lappano;
TAB. 13: Prospetto riassuntivo
Comune Foglio P.lla Sub Descrizione Vincoli e limitazioni
Mangone 3 1130 1
Capannone industriale per la produzione di containers costituito da un piano terra, adibito a zona produzione, ed un piano terra, adibito ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella zona industriale Piano Lago del Comune di Mangone.
Nessuno
Lappano 1
53
Terreno dell’estensione di 5.080,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00 m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia consolidata e nuovi borghi) e per circa 4.565,00 m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).
- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Pericolosità geologica classe 3 (P.S.A.) - Nuova viabilità di piano (P.S.A.) - Passaggio conduttura rete fognante
76
Terreno dell’estensione di 4.060,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona ad uso agricolo).
- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Passaggio conduttura rete fognante
94
Terreno dell’estensione di 3.990,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona ad uso agricolo).
- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Nuova viabilità di piano (P.S.A.) - Passaggio conduttura rete fognante
utilizzando per la stima del capannone il metodo Cost Approach e per i terreni il metodo Market
Comparison Approach si ottengono i valori di mercato riportati nella sottostante tabella.
TAB. 14: Valore di mercato dei beni
Comune Foglio P.lla Sub Tipologia Valore (€)
Mangone 3 1130 1 Capannone
industriale 369.000,00
Lappano 11
53 Terreno 11.460,00
76 Terreno 6.255,00
94 Terreno 6.145,00
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La presente relazione si compone di n. 32 pagine, di n. 13 allegati e del Repertorio Fotografico.
Il tecnico estimatore
Ing. Denise Esposito