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TRIBUNALE DI TORINO

FALLIMENTO: R.E.I.K.A. S.r.l.

Con sede in Torino – Via Baretti n. 9

Giudice Delegato: Dott. Bruno CONCA

Reg. fall.re: n. 180/2016

RELAZIONE DI STIMA

DEL RAMO D’AZIENDA “DIWAN CAFE’”

AVENTE AD OGGETTO L’ESERCIZIO

DELL’ATTIVITA’ DI

SOMMINISTRAZIONE DI ALIMENTI E

BEVANDE SITO IN TORINO VIA

BARETTI 15/C

Perito estimatore:

Giancarlo Botta, dottore commercialista.

Via G. Grassi n. 4 10138 Torino

Tel. 011.517.42.48 Fax 011.562.42.62

Mail: giancarlo.botta@studiobotta.torino.it

Pec. studiobotta.torino@pec.it

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INDICE

1. INTRODUZIONE pag. 3

1.1. L’esperto pag. 3

1.2. Origine e finalità della stima pag. 3

1.3. Fonti di informazione pag. 3

2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE pag. 4

2.1. Premessa pag. 4

2.2. Situazione giuridica attuale del ramo di azienda pag. 6

2.3. Immobile adibito a sede dell’attività pag. 7

2.3. Autorizzazioni amministrative pag. 9

3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA pag. 10

3.1. Considerazioni generali pag. 10

3.2. Il metodo di valutazione adottato pag. 12

4. ASPETTI FISCALI pag. 21

5. CONCLUSIONI pag. 22

ALLEGATI pag. 23

3

1. INTRODUZIONE

1.1. L’esperto

Il sottoscritto Giancarlo Botta, nato a Torino il 26 marzo 1962, dottore commercialista

con studio in Torino via Grassi n. 4, iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti e

degli Esperti Contabili di Ivrea – Pinerolo – Torino al n. 1.200, al Registro dei

Revisori Legali con il numero 7.662 ed all’albo dei consulenti tecnici del Giudice del

Tribunale di Torino, è stato designato esperto per la valutazione dei beni e

dell’azienda acquisita all’attivo fallimentare.

1.2. Origine e finalità della stima

Il Tribunale di Torino con sentenza del 12 maggio 2016, depositata in Cancelleria in

data 6 giugno 2016, ha dichiarato il fallimento della predetta società nominando

curatore il dott. Dario Dellacroce, con studio in Torino Via Antinori n. 6.

Il curatore del fallimento ha designato il sottoscritto al fine di determinare il valore di

mercato del ramo d’azienda corrente in Torino Via Baretti 15/C condotto in affitto e

acquisito all’attivo del fallimento della società R.E.I.K.A. S.r.l. attualmente esercitato

sotto l’insegna “Diwan Cafe’” ed avente ad oggetto l’attività di somministrazione di

alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina.

La predetta nomina è stata autorizzata con provvedimento del G.D. Dott. Bruno Conca

in data 11 agosto 2016.

1.3. Fonti di informazione

Verbale di inventario redatto in sede fallimentare;

Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il signor

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Pinto Davide Terenzio in data 1 aprile 2015;

Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la signora

Maria Teresa Picollo in data 1 aprile 2009;

Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda stipulato in

data 26 maggio 2015 con la Food & Drink Experience s.r.l. unico

socio;

Copia Autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune di

Torino in data 1 marzo 2009;

Bilanci d’esercizio della società REIKA s.r.l. depositati presso

Ufficio del Registro delle Imprese di Torino relativi agli esercizi

2012-2013-2014 e situazione contabile esercizio 2015;

Situazione contabile periodo dal 18 maggio 2015 al 31 dicembre

2015 della società affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.;

Situazione contabile periodo dal 1 gennaio 2016 al 18 maggio 2016

della società affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.;

Lettera di incarico a mediatore per la vendita dell’azienda.

2. IL RAMO DI AZIENDA OGGETTO DI VALUTAZIONE

2.1. Premessa

Il ramo di azienda oggetto della presente stima è costituito:

- dai beni di proprietà della società fallita presenti all’interno dei locali di Via

Baretti 15/C ed elencati nell’inventario redatto successivamente alla

dichiarazione di fallimento;

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- dalla licenza commerciale rilasciata dal Comune di Torino per la

somministrazione di alimenti e bevande nei locali di Via Baretti n. 15/C.

La valutazione si riferisce esclusivamente al ramo d’azienda di Via Baretti n. 15/C, in

quanto all’altro ramo d’azienda sito in Via delle Rosine n.1/bis/F non può essere

attribuito alcun valore poiché l’autorizzazione n. EP/2013/00000498/S rilasciata in

data 19 settembre 2013 dal Comune di Torino per lo svolgimento di attività di

somministrazione di alimenti in tale locale è decaduta come da provvedimento

notificato in data 28 maggio 2016.

Il sottoscritto ha effettuato accesso nei locali di Torino Via Baretti n. 15/C in data 18

luglio 2016 alla presenza del curatore del fallimento e ha successivamente presenziato

alle operazioni di inventario redatte in data 20 settembre 2016. Le attrezzature, i

mobili, gli arredi e gli impianti ancora di proprietà della società fallita risultano

dall’inventario allegato alla presente e sono attualmente in uso al soggetto affittuario

dell’azienda (Allegato 1).

Come risulta dall’inventario nei locali dove viene svolta l’attività, parte delle

attrezzature, dell’arredo e in particolare il bancone bar risultano di proprietà

dell’affittuario di azienda e come tali vengono esclusi dalla presente valutazione.

Si allega alla presente la fattura da cui risulta in data 4 giugno 2015 l’acquisto da parte

della Food & Drink Experience s.r.l. del bancone acciaio colore – nero grigio di circa

metri 7,50 – 8,00 con acquario, frigo per lavastoviglie, n. 32 tavolini legno colorato e

metallo, n. 128 sedie metallo e legno. (Allegato 2).

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2.2. Situazione giuridica attuale del ramo di azienda

In data 26 maggio 2015 con scrittura privata autentica Notaio Gabriele Gili di Torino

il ramo di azienda è stato affittato alla neo costituita Food & Drink Experience s.r.l,

con sede in Torino Via Belfiore n. 18, iscritta al Registro delle Imprese di Torino al n.

11343860018, legale rappresentante signora Claudia Daniela Morelli. (Allegato 3)

Il canone di affitto di azienda è stato fissato in euro 18.000,00 (diciottomila) annui,

oltre IVA con pagamento mensile di euro 1.500 (millecinquecento), oltre Iva.

La durata dell’affitto di azienda è di anni 6 (sei) con termine il 25 maggio 2021.

Tra le pattuizioni presenti nella scrittura privata si segnala la clausola con cui la

R.E.I.K.A. s.r.l., alla scadenza del contratto di affitto di azienda, ha riservato

all’affittuaria un’opzione di acquisto secondo la quale promette di cedere alla società

Food & Drink Experience s.r.l. con unico socio, qualora questa ne facesse richiesta, il

ramo di azienda commerciale per l’importo residuo di euro 30.000 (trentamila/00),

oltre Iva.

Dal punto di vista della valutazione dell’attività si fa osservare che la presenza del

contratto di affitto con la Food & Drink Experience consente di mantenere aperto il

locale e quindi di preservare l’avviamento aziendale, ma non costituisce limitazione

alla vendita a terzi del ramo di azienda.

A questo proposito la norma fallimentare contenuta nell’art. 79 L.F. dispone che il

fallimento non sia causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda, ma

entrambe le parti possono recedere entro sessanta giorni.

Con specifico accordo del 18 luglio 2016 la Food & Drink Experience s.r.l. ha

riconosciuto alla procedura fallimentare il diritto di esercitare il recesso entro il

diverso termine di 150 giorni ovvero entro il 3/11/2016 dalla dichiarazione di

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fallimento, rinunciando ad ogni eccezione in ordine al mancato rispetto del termine di

sessanta giorni previsto dalla norma.

Ne consegue che la procedura fallimentare è libera di sciogliersi dal contratto entro il

maggior termine sopra citato (Allegato 4).

2.3. Immobile adibito a sede dell’attività

I locali di Torino presso i quali viene esercitata l’azienda sono condotti in locazione e

sono detenuti in forza di due contratti ad uso commerciale stipulati con proprietari

diversi.

Si tratta di due locali contigui, uno con vetrina e ingresso da Via San Anselmo e

l’altro con vetrine e ingresso da Via Baretti.

A seguito dell’affitto di azienda, l’affittuario Food & Drink Experience s.r.l. ha

esercitato il diritto di subentro nei contratti relativi ai locali dove viene esercitata

l’attività.

Qui di seguito si riportano le principali pattuizioni contenute nei due contratti.

1. Contratto di locazione commerciale stipulato con il signor Pinto Davide

Terenzio avente ad oggetto l’immobile sito in Torino Via San Anselmo n. 21,

in data 1 aprile 2015, registrato telematicamente all’Ufficio delle Entrate di

Rivoli in data 13 aprile 2015, codice identificativo TTD15041316212667184.

(Allegato 5)

L’immobile risulta censito al Catasto Edilizio con i seguenti identificativi:

Foglio 1304, n. 303, sub. 39 zona 1, classe 5 categoria C/1, classe 5,

consistenza mq 21, superficie catastale 32 mq, rendita 446,84.

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Il prezzo della locazione è fissato in euro 6.000 (seimila/00) annue da pagarsi

in 12 rate anticipate di euro 500 (cinquecento/00).

Il contratto prevede la possibilità della rivalutazione annuale del canone sulla

base del 75% dell’Indice Istat.

Il contratto è stato stipulato in data 01.04.2015 con durata di anni sei più sei,

quindi con prima scadenza nel 2021. Si rammenta in proposito che la

normativa sulle locazioni commerciali contenuta nella legge 27.7.1978 n. 392

all’art. 28 prevede che il locatore alla scadenza dei primi sei anni possa

esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i casi previsti

dall’art. 29. 1

La parte di locale con vetrine su Via Baretti è invece oggetto di un altro

contratto di locazione, come indicato in precedenza.

Si tratta del contratto stipulato in data 1 aprile 2009 con durata di anni 6 più

sei, quindi per effetto del primo rinnovo la scadenza si colloca nel 2021. Il

proprietario era la signora Picollo Maria Teresa, nata a Torino il 14 dicembre

1930, deceduta nell’anno 2015, alla quale sono subentrati gli eredi i signori

Monfrino Dario e Monfrino Ivana; il locale è censito al Catasto Edilizio

Urbano ai seguenti estremi Foglio 1304, n. 203, sub 42, categoria C/1, classe

1 28. Rinnovazione del contratto.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo

dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti

ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene

disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18

mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la

facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i

termini ivi previsti.

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5, consistenza 56 mq, superficie catastale 76 mq. Il prezzo della locazione

originario è di Euro 7.800 annui, da pagare in rate mensili di Euro 650.

(Allegato 6). Per questo secondo contratto, essendo intervenuto già il primo

rinnovo, alla scadenza il locatore potrà esercitare facoltà di diniego della

rinnovazione con semplice raccomandata nei termini senza necessità di

particolari condizioni.

1.4. Autorizzazioni amministrative

La R.E.I.K.A. s.r.l. risulta titolare dell’autorizzazione amministrativa rilasciata dal

Comune di Torino necessaria allo svolgimento dell’attività di somministrazione di

alimenti e bevande tipologia 3 – bar con cucina. Si tratta dell’autorizzazione rilasciata

dal Comune di Torino in data 1/3/2009 per l’esercizio di somministrazione di alimenti

e bevande in Torino Via Baretti n. 15/C, a seguito di comunicazione di subingresso

(Allegato 7).

L’attuale complesso aziendale è stato acquistato dalla R.E.I.K.A con scrittura privata

di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata dal Notaio Marco Valente

repertorio n. 58.643, raccolta 14.934 (Allegato 8).

Il sottoscritto per il tramite di proprio delegato ha accertato l’esistenza e la regolarità

delle autorizzazioni amministrative effettuando accesso presso gli uffici competenti

del Comune di Torino – Divisione Commercio- Settore Attività Economiche e di

Servizio

A seguito dell’affitto del ramo di azienda, la Food & Drink Experience s.r.l. ha

presentato agli Uffici competenti del Comune di Torino richiesta di subingresso

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(Allegato 9), tuttavia da visura al Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di

Torino la pratica di subingresso non risulta essere andata a buon fine a livello

amministrativo, ma tale profilo è irrilevante ai fini valutativi (Allegato 10).

Qualora tale passaggio a livello amministrativo non venga regolarizzato nelle more

della vendita dell’attività, la licenza continuerà a rimanere in capo alla società

R.E.I.K.A. e con la vendita dell’azienda in sede fallimentare avverrà direttamente

l’intestazione delle autorizzazioni dalla società fallita all’acquirente dell’azienda.

In merito ai dehors le relative autorizzazioni per l’occupazione del suolo pubblico

sono state direttamente presentate e ottenute dalla Food & Drink Experience s.r.l. in

data 5 luglio 2016 (Allegato 11).

Risulta inoltre che la Food & Drink Experience s.r.l. ha registrato in data 26 giugno

2015 presso la Camera di Commercio di Torino il logo composto da scritta bianca

DIWAN su sfondo di numero due quadrati di colore bordeaux (Allegato 12).

3. LA METODOLOGIA VALUTATIVA

3.1. Considerazioni generali

Prima di procedere ad illustrare la metodologia valutativa adottata occorre

formulare alcune considerazioni:

- I beni materiali presenti nei locali non sono tutti di proprietà della

società fallita, poiché come precedentemente indicato, a partire dalla

stipula del contrato di affitto di azienda, gran parte dell’utensileria è

stata sostituita e acquistata direttamente dalla società affittuaria, così

come alcuni beni mobili e arredi. Tra i beni non di proprietà della

società fallita si segnala in particolare il bancone del bar, il quale è

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stato oggetto di procedura esecutiva mobiliare prima della

dichiarazione di fallimento con conseguente vendita sul posto e

aggiudicazione alla società affittuaria Food & Drink Experience

s.r.l.;

- Il valore dell’attività è fondamentalmente determinato dalla licenza

commerciale detenuta per i locali di Torino Via Baretti n. 15/C

associata alla presenza dei due contratti di locazione dei locali sopra

descritti con durata residua sufficientemente lunga (4,5 anni per la

parte di locali di Via Baretti e 10,5 anni per Via S. Anselmo) con

canone di locazione mensile complessivo di circa Euro 1.150;

- E’ noto che la collocazione di un locale nella zona di San Salvario

gode del notevole afflusso di presenze in orari serali soprattutto di

un pubblico giovane e quindi l’acquisto dell’azienda in Via Baretti

consente l’acquisizione di un’attività commerciale in una zona a

forte attrazione di pubblico;

- Il locale, classificabile come cocktail bar, gode di una posizione

strategica, nel cuore di San Salvario, quartiere di Torino riqualificato

negli ultimi anni e divenuto uno dei principali centri di attrazione

della vita notturna torinese;

- Il locale si presenta con uno stile moderno e innovativo che ben si

lega ai tratti caratteristici del quartiere di San Salvario, conservando

elementi che riconducono alla multietnicità e storia della zona da

poco riqualificata;

- I locali destinati allo svolgimento dell’attività comprendono spazi

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interni di circa 80 mq dotati di posti a sedere e superfici utilizzate

per la preparazione (cucina) di circa 8 mq; gli spazi esterni

comprendono un dehor di area di 21 mq su Via Baretti e di 5, 6 mq

su Via SAnselmo;

- La licenza è sicuramente uno degli elementi chiave che

contribuiscono a formare l’avviamento di un’azienda commerciale,

pur non essendo l’unico perché altri fattori che possono influire

sullo stesso sono l’organizzazione, la professionalità del personale,

la reputazione testimoniata dai giudizi sul web che attribuiscono

notorietà al locale;

- La liberalizzazione delle licenze commerciali in generale ha portato

a un ridimensionamento del valore economico delle stesse, ma nel

caso in oggetto si ritiene che esista un valore significativo di

avviamento considerata la collocazione strategica del locale, la

durata residua dei contratti di locazione sufficientemente lunga e

l’importo dei canoni di locazione.

3.2. Il metodo di valutazione adottato

Partendo dalla premessa che l’azienda oggetto di valutazione è costituita

sostanzialmente da beni materiali strumentali e da una licenza commerciale

si ritiene che il metodo valutativo più idoneo sia quello di tipo patrimoniale

complesso.

Con tale metodologia il valore dell’azienda corrisponde al patrimonio netto

rettificato aumentato del valore dell’avviamento.

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Nel caso specifico trattandosi di complesso aziendale appartenente a

impresa fallita il patrimonio oggetto di compravendita è costituito solo da

attività, materiali e immateriali.

Diversamente, in condizioni di vendita ordinarie da una società in bonis,

andrebbero considerati sia gli elementi dell’attivo oggetto del ramo di

azienda sia le passività.

L’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune costituisce

nell’impresa commerciale un elemento tipico molto rilevante e, come tale

deve formare oggetto di una stima autonoma.

Nel caso in oggetto in particolare si può affermare che il concetto di

avviamento derivi e, in questo caso pressochè coincida, con quello del

valore della licenza.

La dottrina economica2 fa osservare che un elemento immateriale

extracontabile è suscettibile di autonoma valutazione quando soddisfa le

seguenti caratteristiche:

- è stato oggetto di un significativo flusso di investimenti;

- è trasferibile;

- è all’origine di benefici economici aziendali.

Mentre nella valutazione in oggetto i primi due requisiti sono sicuramente

soddisfatti, in merito al terzo punto si potrebbe obiettare che manca nella

società fallita il requisito della redditività (almeno negli ultimi esercizi

2 Giorgio Pellati – Luigi Rinaldi Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore

pagg,250 e ss.

14

prima della dichiarazione di fallimento). Occorre però rilevare che spesso si

verifica che la licenza assuma valore anche se l’unità operativa che la

detiene ha subito degli squilibri economici e finanziari. Il subentro in

un’attività commerciale avviata attraverso l’acquisizione della licenza e il

conseguente subentro nei locali in cui è condotta l’attività è comunque il

principale strumento per il rapido raggiungimento di ragguardevoli livelli di

fatturato, e d’altronde nel caso in esame i dati economici dell’affittuario-

anche se relativi a un periodo di tempo limitato- testimoniano l’esistenza di

un valore della licenza a prescindere dai risultati negativi conseguiti in

precedenza dalla società fallita.

Dall’acquisto dell’azienda oggetto della presente valutazione in sostanza

deriva la possibilità di operare in un luogo con ottime potenzialità

commerciali e la licenza ha quindi una considerevole valenza economica,

preservato in questo caso con l’affitto di azienda.

La valutazione delle immobilizzazioni materiali

Le immobilizzazioni tecniche vengono valutate secondo il costo di

riproduzione o di sostituzione, opportunamente rettificato in ragione

dell’uso e dell’obsolescenza.

Per i beni di proprietà della società fallita elencati in allegato si ritiene di

procedere con una valutazione complessiva e non atomistica.

Considerato il valore contabile residuo delle immobilizzazioni materiali e

considerato lo stato manutentivo delle stesse si ritiene congruo effettuare

una valutazione complessiva dei beni materiali formati da attrezzature,

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impianti e mobili e arredo in un importo forfettario di Euro 10.000,00.

La valutazione della licenza commerciale

La valutazione della licenza è stata effettuata individuando un valore

intermedio all’interno di un intervallo ottenuto con l’applicazione di due

differenti metodi di valutazione.

Criterio della percentuale sul fatturato: con questo criterio il valore della

licenza è calcolato sulla base di una percentuale del fatturato. Il fatturato è

infatti un’espressione del valore della licenza e misura l’attitudine

dell’esercizio commerciale a richiamare clientela e conseguentemente a

produrre reddito.

Nell’effettuare la valutazione si è assunto come base un fatturato medio

relativo al periodo in cui ha operato la società fallita.

.

Dai bilanci della società fallita si sono desunti i fatturati degli esercizi dal

2010 all’anno 2014. Per tali esercizi risultano infatti depositati i bilanci

d’esercizio della società fallita (Allegati 13- 14-15).

I valori di fatturato risultanti dai bilanci sono i seguenti:

31/12/2010 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014

Fatturato

230.401

406.573

509.775

579.970

485.224

Nell’anno 2015 poiché la società R.E.I.K.A è stata posta in liquidazione e il

ramo di azienda affittato alla Food & Drink Experience s.r.l., si ritiene che

si tratti di esercizio anomalo da non considerare nel calcolo. Così pure si

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ritiene corretto escludere dal calcolo della media i valori agli estremi della

scala sopra illustrata, quindi non vengono considerati il dato più basso

presente nell’anno 2010 (230.401) e il dato più alto presente nell’anno 2013

(579.970).

La media di fatturato presa a base del calcolo è quindi la seguente:

ANNI ASSUNTI PER IL CALCOLO DELLA

MEDIA DEL FATTURATO

2011 406.573

2012 509.775

2014 485.224

Totale 1.401.572

Media del fatturato 467.191

Si tratta di un metodo prudenziale poiché esaminando i dati 2015 e 2016

forniti dalla società affittuaria, benchè riferiti a frazioni di anno, si rileva

come l’andamento del fatturato riferito al Diwan cafè presenti una ripresa su

valori decisamente soddisfacenti.

Per ragioni prudenziali si ritiene di attenersi ai soli dati della società fallita,

anche se i dati di vendita dell’affittuario fanno ritenere che possa essere

agevolmente raggiunto da un eventuale acquirente un livello di fatturato

superiore alla media assunta nel presente calcolo.

Nella valutazione del valore della licenza (avviamento) con il criterio della

percentuale sul fatturato si assume una percentuale variabile a seconda del

settore merceologico di appartenenza. In generale per i punti vendita di

ristorazione la percentuale assunta varia dal 30% al 60%.3

3 Giorgio Pellati – Luigi Rinaldi Casi Svolti di Valutazione d’Azienda Edizioni Sole 24 Ore

pagg,274 e ss.

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Assumendo quindi un valore medio di fatturato di euro 467.191 e

applicando una percentuale del 30% si ottiene un valore attribuibile

alla licenza di Euro 140.157.

Stima del valore di avviamento secondo la redditività media

Ai fini della determinazione del valore di avviamento si ritiene di applicare

anche una seconda metodologia che ricalca con alcuni adattamenti quella

applicata dall’Agenzia delle Entrate per il calcolo del valore di avviamento

delle attività oggetto di cessione.

Si tratta in sostanza di adattare al caso in esame il metodo che viene

individuato nel D.P.R. 31.07.1960 n. 460 secondo cui:

Per le aziende e per i diritti reali su di esse, il valore dell’avviamento è

determinato sulla base degli elementi desunti dagli studi di settore, o in

difetto, sulla base della percentuale di redditività applicata alla media dei

ricavi accertati o, in mancanza dichiarati ai fini delle imposte sui redditi

negli ultimi tre periodi di imposta anteriori a quello in cui è avvenuto il

trasferimento moltiplicata per tre. La percentuale di redditività non può

essere inferiore al rapporto tra il reddito di impresa ed i ricavi accertati o,

in mancanza dichiarati ai fini delle imposte nel medesimo periodo…

(omissis)

Si tratta in altri termini della metodologia di calcolo del valore di

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avviamento basata sull’applicazione della redditività applicata alla media

dei ricavi accertati negli ultimi tre esercizi moltiplicata per tre.

Si ritiene di utilizzare il metodo sopra descritto con alcuni adattamenti:

1. Si utilizzano i dati tratti dai bilanci civilistici e non dalle

dichiarazioni dei redditi. In particolare si assume a base di calcolo

della redditività una configurazione di reddito operativo e non il

reddito fiscale.

2. Non si possono nel caso in esame utilizzare i dati dei tre esercizi

precedenti la ipotetica cessione perché gli anni 2014 e 2015

appaiono anomali. Il 2014 per la presenza di una perdita anomala e

il 2015 perché è l’anno in cui viene affittata l’attività e messa in

liquidazione la società.

Si ritiene quindi di utilizzare tale metodo prendendo a base di calcolo il

periodo 2011-2013 rappresentativo di un periodo normale di attività dal

punto di vista gestionale.

MEDIA DEL FATTURATO NEL PERIODO

2011 406.573

2012 509.775

2013 579.970

Totale 1.496.318

Media del fatturato 498.773

MEDIA DEL MARGINE OPERATIVO LORDO

("EBIT A")

2011 28.870

19

2012 27.951

2013 30.382

87.203

Media del Margine operativo lordo 29.068

Il valore medio della redditività calcolato in Euro 29.068 applicato alla

media dei fatturati porta a un incidenza media approssimata per eccesso del

6% (29.068/498.773).

Con la tale metodologia si perviene ad un valore di avviamento

moltiplicando per tre il valore ottenuto applicando la percentuale di

redditività alla media dei ricavi dei tre periodi presi a base del calcolo.

Nel caso in oggetto applicando tale metodologia l’avviamento risulterebbe

pari a Euro 89.779 (6%*498.773*3).

In merito ai risultati sopra ottenuti con le due metodologie, il sottoscritto

ritiene che il calcolo dell’avviamento calcolato sulla base della redditività

media conduca a sottostimare l’effettivo valore di mercato dell’attività

oggetto della presente stima.

Ritiene infatti che il mercato potrebbe apprezzare l’avviamento

commerciale in misura decisamente superiore, tenuto conto delle

caratteristiche dell’area e quindi della collocazione del locale, tuttavia si

decide di assumere un valore più contenuto rispetto al dato che scaturisce

dalla percentuale sul fatturato, per la ragione che si espone di seguito.

In una vendita di un’azienda “in bonis” le parti, dopo un’attenta

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contrattazione, raggiungerebbero un accordo economico disciplinando i vari

profili legati alla presenza di beni di terzi, nonché al passaggio del personale

attualmente in capo all’azienda affittuaria, potendo quindi con certezza

valutare anche le tempistiche della riapertura del locale in seguito al cambio

di gestione. Nel caso della vendita da parte della procedura fallimentare - da

eseguirsi con le modalità della vendita competitiva- nel caso in cui

l’aggiudicatario risulti un terzo, posto che preventivamente il curatore dovrà

sciogliere il contratto di affitto di azienda, si possono ipotizzare incertezze

sulle tempistiche di riapertura dell’attività, questo per il possibile verificarsi

di situazioni di rallentamento legate anche alla presenza di beni di terzi e di

potenziali rivendicazioni sull’uso del nome Diwan oggi registrato dalla

società affittuaria.

Considerati quindi i valori di avviamento calcolati con le due metodologie

e, valutato quanto sopra esposto in merito a eventuali rallentamenti per la

riapertura del locale, si ritiene di assumere un importo compreso nella

“forbice” dei valori sopra individuati che vanno da un minimo di Euro

90.000 a un massimo di Euro 140.000, valore che si ritiene di individuare in

Euro 125.000 (Centoventicinquemila).

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4. ASPETTI FISCALI

La cessione di azienda (o di ramo di azienda) costituisce operazione non

soggetta ad Iva ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. 633/72. L’atto di vendita è

invece soggetto ad imposta di registro, con aliquota proporzionale. Nel caso

di specie, in assenza di componenti immobiliare l’operazione è soggetta

all’aliquota del 3%.

L’atto di cessione, in quanto da redigere obbligatoriamente in forma di atto

pubblico o scrittura provata autenticata, richiederà l’intervento di un Notaio,

il cui nominativo verrà indicato dalla Procedura ed il cui onere verrà posto a

carico dell’acquirente, unitamente alle imposte d’atto e ad ogni altro onere e

tributo connesso alla vendita.

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5. CONCLUSIONI

A riepilogo di quanto esposto nei capitoli precedenti il sottoscritto perito

estimatore ritiene che il presumibile valore dell’azienda oggetto di esame

nell’ipotesi di prosecuzione dell’attività negli attuali locali ed in

considerazione degli elementi indicati e delle autorizzazioni amministrative

esistenti possa essere stimato in euro 135.000 (centotrentacinquemilamila),

di cui 10.000 per il valore delle immobilizzazioni materiali e 125.000 per

avviamento.

Dichiara di aver eseguito la presente stima secondo scienza e coscienza.

Torino, lì 4 ottobre 2016 Il perito estimatore

Giancarlo Botta

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ALLEGATI

Allegato 1: Verbale di inventario fallimentare

Allegato 2: Fattura serie S/1 n. 842 Ifir Piemonte vendita bancone bar

Allegato 3: Scrittura privata autenticata di affitto di ramo di azienda del 26

maggio 2015 stipulato con la Food & Drink Experience s.r.l. unico socio

autentica Notaio Gabriele Gili;

Allegato 4: Lettera- accordo datata 18 luglio 2016 della Food & Drink

Experience srl al curatore del fallimento con riconoscimento proroga

termine per scioglimento contratto di affitto di azienda.

Allegato 5: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con il

signor Pinto Davide Terenzio in data 1 aprile 2015;

Allegato 6: Contratto di locazione ad uso commerciale stipulato con la

signora Maria Teresa Picollo 1 in data 1 aprile 2009;

Allegato 7: Copia comunicazione di sub ingresso e Autorizzazione

amministrativa rilasciata dal Comune di Torino alla R.E.I.K.A s.r.l. e

ricevuta di successiva variazione anagrafica presentata il 28/09/2011;

Allegato 8 : scrittura privata di cessione d’azienda del 23 febbraio 2009, autenticata

dal Notaio Marco Valente repertorio n. 58.643, raccolta 14.934.

Allegato 9: Copia comunicazione di subingresso presentata dalla società

affittuaria Food & Drink Experience s.r.l.

Allegato 10: Visura camerale della società affittuaria Food & Drink

Experience s.r.l. presso il Registro delle Imprese di Torino

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Allegato 11: Pratica n. 2016/40/4104 presentata da Food & Drink

Experience per occupazione spazio pubblico ( dehors)

Allegato 12: domanda n. 302015000028006 del 26 giugno 2015 Camera di

Commercio di Torino per registrazione logo DIWAN

Allegato 13-14-15: Bilanci d’esercizio della società REIKA s.r.l. depositati

presso Ufficio del registro delle Imprese di Torino anni 2012-2013-2014.

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