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ComunediBergamo
AreaLavoriPubblici
DirezioneGestioneP.O.P.ePianidelVerde
Studiodifattibilitàart.153D.Lgs.163/2006
perlarealizzazioneegestionediHousing
Integrato,pressogliimmobilidiproprietà
ComunaleinviaPignolo,11eviaPonchia,8
B- INTERVENTO DI VIA PONCHIA
B1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
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GRUPPO DI LAVORO
arch. MASSIMO LOCATELLI
Progetto generale
arch. G. Cavagnis Coordinamento
arch. ANGELO BRENA
Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico
arch. BARBARA RONCONI Analisi stato di fatto e sviluppo progetto architettonico
arch. SILVIA PERGAMI
Inquadramento urbanistico e analisi sostenibilità ambientale
dott. DIMITRI ROTA
Aspetti normativi e tecnico-amministrativi
arch. ROSSANA BETELLI Disegnatore
geom. ROCCO PAGANO
Disegnatore
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Indice e allegati
B1 - RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA
1. Localizzazione 4
2. Stato di fatto e conservazione 6
3. Riferimenti urbanistici e modalità d’intervento 10
4. Obiettivi del progetto 20
5. Descrizione delle lavorazioni e dei materiali 20
6. Economia del progetto 21
B2 – INQUADRAMENTO TERRITORIALE
B3 – STATO DI FATTO
B4 – SOVRAPPOSIZIONI
B5 – PROGETTO
B6 – TIPOLOGIE EDILIZIE
B7 – SUDDIVISIONE UNITA’ IMMOBILIARI
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1. LOCALIZZAZIONE
L’immobile è localizzato nel settore nord-est del territorio comunale in zona semi collinare ai piedi del
colle della Maresana, in prossimità del confine del parco dei Colli di Bergamo, all’interno del quartiere
Monterosso.
La cascina costituisce una preesistenza edilizia di matrice rurale di epoca incerta, antecedente alla
prima Guerra Mondiale; è costituita da un corpo di fabbrica con tipologia ad “L” con un ballatoio che
affaccia su uno spazio pertinenziale verde di cui una parte utilizzato come orto. Nonostante evidenti ed
incoerenti interventi di manutenzione straordinaria subiti nel corso della metà del XX sec., con
conseguenti modifiche distributive ed evidenti superfetazioni presente al piano terra verso la corte
interna, l’immobile denuncia ancora oggi pregevoli caratteri costruttivi e compositivi tipici
dell’architettura rurale, nonché alcuni aspetti decorativi di pregio .
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via Ponchia - intorno urbano e polarità (servizi esistenti): 1_area di intervento;
2_Centro Italiano Cura Distrofia + bocciofila; 3_Asilo “Il Pesco”; 4_Ostello Gioventù
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2. STATO DI FATTO E CONSERVAZIONE
Il complesso denominato “Cascina Ponchia” è costituito da un fabbricato con forma a “L” in
pianta, sviluppato su tre piani fuori terra con differenti altezze interne.
L’immobile presenta un corpo scale centrale che collega verticalmente i tre livelli, distribuiti
orizzontalmente da un ballatoio al primo piano.
Come facilmente deducibile dalla toponomastica del luogo, il fabbricato attualmente
completamente abbandonato, era utilizzato come cascina rurale, con un certo pregio architettonico
rilevabile da alcuni particolari, tra cui la presenza di affreschi in facciata, la finestra ad arco o i solai a
volta presenti in alcuni ambienti al piano terra. L’immobile è stato oggetto di vari rimaneggiamenti che
in parte ne hanno snaturato le caratteristiche originali, anche se nel complesso l’immobile conserva
ancora i caratteri tipologici della cascina.
Completano la proprietà del complesso l’area verde esterna e il terreno in pendio posto a sud,
mentre il fabbricato si sviluppa su differenti livelli, essendo posto in zona collinare.
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Vengono di seguito analizzati i tre differenti livelli che costituiscono il fabbricato in oggetto.
Piano terra
Presenta nell’estremità a sud dei locali a porticato, con soffitto a volta, adibiti a locale caldaia e
depositi, adiacenti si sviluppano due vani d’abitazione posti a piani differenti e con differenti altezze, il
secondo presenta un soffitto con volta a botte.
Nell’estremità a nord troviamo quello che probabilmente era il vecchio ingresso, costituito da
un androne trasversale, che porta ad un locale probabilmente adibito a cantina, sulla sinistra ed al
corpo scale, questo è chiuso sulla corte interna da una parete in legno di epoca successiva, infatti
originariamente la scala doveva essere aperta sul lato interno.
Adiacente alla scala, vi è un locale basso, delimitato da un pilastro centrale arretrato, che
probabilmente costituiva un porticato/stalla, tamponato probabilmente nel secolo scorso con una
muratura avanzata con due grosse aperture tipo veranda.
Piano primo
Salendo le scale sulla destra si accede ad un ampio appartamento, con ingresso diretto anche
dalla strada esterna, rimaneggiato negli anni 60’ come si desume dalle finiture dei due bagni, mentre
l’altro lato è costituito da 5 vani di abitazioni distribuiti lungo il ballatoio esterno, con due differenti
livelli e differenti altezze interne.
Piano secondo sottotetto
E’ collegato attraverso lo stesso corpo-scale e si sviluppa come il piano primo, ma senza
ballatoio; tutti i locali sono collegati in sequenza da una serie di aperture, articolate in sequenza. Il
rilievo ha evidenziato piani e altezze differenti: alcuni locali sono controsoffittati con perlinatura in
legno, mentre altri presentano la struttura lignea di copertura in vista.
Per l’intero complesso lo stato di conservazione degli interni è pessimo: il fabbricato risulta
abbandonato da diversi anni, anche se le discrete condizioni della copertura hanno consentito
all’immobile di conservare la struttura esterna in modo efficiente, senza particolari problemi statici
rilevabili, come presenza di fessurazioni e/o dissesti.
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3. RIFERIMENTI URBANISTICI E MODALITA’ D’INTERVENTO
Nelle pagine seguenti vengono brevemente illustrate le relazioni con gli strumenti di
pianificazione urbanistica vigenti sul territorio di Bergamo, in riferimento all’immobile interessato
dal presente studio. In particolare, sono analizzate le previsioni e prescrizioni di dettaglio
contenute negli atti del Piano di Governo del Territorio (con riferimento al Documento di Piano e al
Piano delle Regole), nonché quelle relative agli elaborati del Piano di Zona per l’Edilizia Economica
e Popolare, con riferimento all’intervento n. 31 (via Ponchia) previsti dalla Variante 1 dello stesso
piano.
3.1. PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO (PGT)
CASCINA PONCHIA: PIANO DELLE REGOLE - PR9 ZONE OMOGENEE TERRITORIALI - ESTRATTO
Nelle pagine seguenti vengono allegati alcuni estratti relativi agli elaborati cartografici del Piano
delle Regole che interessano specificamente lo stato di diritto (assetto urbanistico e zone territoriali
omogenee) relativo ai due immobili oggetto del presente studio, correlati con le relative legende, nelle
cui voci sono richiamati gli articoli delle Norme contenenti le prescrizioni richiamate.
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Infine, per quanto riguarda la presenza di eventuali vincoli sui due immobili in oggetto (per il cui
approfondimento si rimanda allo specifico capitolo di riferimento), per completezza nell’analisi
relativa agli aspetti di compatibilità e conformità urbanistica del progetto, si sottolinea che entrambi
sono interessati da vincolo ope legis ai sensi del D.Lgs. 42/2004 “Codice Beni Culturali e paesaggio”, in
quanto immobili pubblici la cui realizzazione risulta antecedente a cinquant’anni.
CASCINA PONCHIA: PIANO DELLE REGOLE - PR7.7 ASSETTO URBANISTICO GENERALE - ESTRATTO FOGLIO 9
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L’immobile di via Ponchia risulta inoltre oggetto di un vincolo diretto, di tipo culturale, emesso in
data 01/06/2005 ai sensi dello stesso D.Lgs. 42/2004 che interessa sia la cascina sia i relativi spazi di
pertinenza (area verde a giardino), mentre Palazzo Principe di Napoli è interessato da vincolo
ambientale “D - Zona Borghi Storici Pignolo - San Tomaso”, emesso con Decreto Ministeriale pubblicato
in data 09/12/1963.
3.2. PIANO DI ZONA PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (VARIANTE 1 PdZ)
L’ immobile in oggetto è inserito nell’elenco dei nuovi interventi interessati dalla Variante n. 1 al
Piano di Zona per l’Edilizia Economica e Popolare per il decennio 2006-2016, approvata con Del. C.C. n.
44 reg./24 Prop. Del. in data 26/03/2009, che lo ha individuato come Intervento n. 31 (cascina
Ponchia), ad integrazione nei comparti originari individuati dal Piano di Zona.
Vengono di seguito riportati gli estratti relativi agli elaborati cartografici del Piano di Zona relativi
all’immobile oggetto del presente studio.
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Vengono di seguito riportati, in sintesi, i contenuti fondamentali relativi alle prescrizioni del
PdZ in ordine alle modalità di attuazione e realizzazione degli interventi.
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In particolare, si sottolinea che la tavola n.3 del PdZ indica, per ogni intervento, la Superficie
edificabile, gli eventuali allineamenti obbligatori, gli spazi previsti per l’urbanizzazione primaria
(strade), gli spazi aperti pubblici o di uso pubblico (parcheggi, verde, servizi).
Nella sezione dedicata alle “prescrizioni particolari” delle Norme sono indicate le prescrizioni
urbanistiche previste per ogni singolo intervento, corrispondenti ai parametri: volume massimo e
superficie lorda di pavimento massima edificabile, altezza massima degli edifici, superficie minima
degli spazi destinati ad attrezzature e servizi pubblici o di uso pubblico.
Per ogni intervento previsto dal Piano di Zona, nella tavola n.4 è sviluppata una soluzione
planivolumetrica e viene indicato in modo sintetico un principio insediativo. Tale principio
insediativo ha valore di indirizzo, con carattere preferenziale, per la progettazione esecutiva: il
progetto potrà discostarsene solo motivatamente e solo nel caso si proponga una soluzione
migliorativa, giudicata tale dall’Amministrazione comunale.
Di norma, risulta prescrittiva l’indicazione contenuta nella tavola n.3 relativa alla Superficie
edificabile, nell’ambito della quale dovrà trovare collocazione il sedime degli edifici di progetto.
Risultano inoltre prescrittive le altre indicazioni contenute nelle “prescrizioni particolari”
riportate nella parte 2 delle Norme del PdZ, con particolare riferimento alle soluzioni progettuali ivi
indicate, le caratteristiche tipologiche, le altre eventuali raccomandazioni alla progettazione.
Gli spazi esterni agli edifici devono essere adibiti in massima parte a giardino e verde,
riducendo allo stretto necessario i percorsi carrabili per i quali è vietata la pavimentazione in
asfalto. Gli spazi verdi devono essere progettati, se del caso, prevedendo ondulazioni del terreno e
posizionando le essenze arboree ed arbustive a protezione degli edifici rispetto alle principali
sorgenti di rumore e favorendo infine l’ombreggiamento delle facciate nella stagione estiva.
Il verde, all’interno delle aree, deve essere progettato in termini sia di conservazione, che di
valorizzazione e nuovo impianto, attraverso l’analisi dello stato di fatto della vegetazione, con
individuazione delle eventuali singole emergenze arboree.
La valorizzazione del verde comporta in generale la difesa del suolo permeabile, il
miglioramento ed il ripristino della vegetazione riparia, la naturalizzazione delle sponde di
eventuali corsi d’acqua presenti.
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3.3 VINCOLI DI TUTELA
Come già anticipato, entrambi sono interessati da vincolo ope legis ai sensi del D. Lgs. 42/2004
“Codice Beni Culturali e paesaggio”, in quanto immobili pubblici la cui realizzazione risulta antecedente
a cinquant’anni; la Cascina Ponchia risulta oggetto di un vincolo diretto, di tipo culturale, emesso in
data 01/06/2005, ai sensi dello stesso D.Lgs. 42/2004.
La cascina è interessata da un vincolo diretto di tipo culturale, che ne condiziona eventuali
interventi di riqualificazione edilizia e rifunzionalizzazione all’indispensabile coinvolgimento della
Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio.
Tale coinvolgimento, finalizzato alla opportuna e necessaria valutazione positiva dell’intervento
e relativo parere di competenza sugli aspetti progettuali che interessano gli elementi oggetto di tutela,
sia edilizio-architettonici, sia ambientali e paesaggistici, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 10
comma 1 del richiamato D. Lgs. 42/2004.
Vengono di seguito riportati la scheda di vincolo contenuta nel volume 3 dell’ allegato 2 del
Piano delle Regole (“IBCAA - Inventario dei Beni Culturali, Ambientali e Archeologici”), corrispondente
al vincolo culturale n. 239 e un estratto del decreto di vincolo notificato al Comune di Bergamo in data
22/07/2005.
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PIANO DELLE REGOLE
ALLEGATO 2 - INVENTARIO DEI BENI CULTURALI, AMBIENTALI E ARCHEOLOGICI (IBCAA) - VOLUME 3
L’intervento proposto è quello di restauro conservativo che sarà finalizzato a mantenere e a
conservare non solo l’aspetto tipologico e morfologico del manufatto ma anche a mantenere e
consolidare quegli elementi architettonici che costituiscono l’intero corpo di fabbrica.
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4. OBIETTIVI DEL PROGETTO.
L’immobile, sebbene in condizioni statiche accettabili, dovrà essere completamente rinnovato
per quanto riguarda gli aspetti distributivi degli spazi, la copertura, le finiture, i serramenti e gli
impianti. Sarà inoltre necessario provvedere al rifacimento di alcuni solai al fine di recuperare spazi
del sottotetto, che stante l’attuale altezza non risulterebbero abitabili.
L’ipotesi progettuale presentata nel presente studio di fattibilità prevede la realizzazione di 9
unità abitative, di cui 4 a canone sociale e 5 a canone moderato,
5. DESCRIZIONE DELLE LAVORAZIONI E DEI MATERIALI
Vengono quindi di seguito analizzate e descritte in modo sintetico le opere principali necessarie,
suddivise per gli elementi principali costituenti il manufatto.
La copertura
Gli interventi necessari sono prettamente di tipo conservativo; in considerazione del discreto
stato di conservazione delle strutture lignee dell’orditura primaria. Queste ultime potranno essere
mantenute, realizzando interventi puntuali di consolidamento e interventi generalizzati di restauro,
con eventuali sostituzioni localizzate di alcuni elementi.
I travetti dell’orditura secondaria, il manto di copertura e le lattonerie dovranno essere
completamente sostituiti, sempre nel rispetto dei caratteri tipologici, anche in un’ottica di
miglioramento della coibentazione termica.
Le strutture
Le strutture in muratura, le volte e i solai in latero-cemento non presentano problematiche tali
da rendere necessarie pesanti opere di consolidamento delle stesse, anche se comunque dovrà essere
fatta una verifica statica.
I solai lignei dovranno essere consolidati per ridurre l’inflessione e aumentarne la rigidità,
mentre quelli del sottotetto e alcuni del primo piano dovranno essere demoliti e ricostruiti ad altezze
differenti per recuperare gli spazi a fini abitativi. Per quanto riguarda le nuove partizioni, queste
interne dovranno essere realizzate nel rispetto delle murature di spina e del solaio a volta a copertura
del piano terra. Per tutti i locali posti al piano terra, sarà necessario realizzare idoneo vespaio areato, e
procedere ad una valutazione dello stato di consistenza delle fondazioni.
Le finiture e i serramenti
In considerazione dei molteplici interventi edilizi susseguitisi nel corso degli anni, che hanno
profondamente snaturato i caratteri distributivi, strutturali e materici originali del fabbricato e,
soprattutto, in relazione all’attuale stato di abbandono e di degrado, le finiture e i serramenti dovranno
essere completamente rivisti, effettuando interventi di sostituzione in un’ottica comunque rispettosa
della natura storica del manufatto.
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Gli impianti
Il progetto di ristrutturazione e rifunzionalizzazione dovrà prevedere il completo rifacimento
della componente impiantistica, in coerenza e applicazione delle norme regionali relative al risparmio
energetico, benché queste non risultino obbligatorie per l’immobile in oggetto, in quanto trattasi di
bene vincolato. Si dovrà pertanto procedere al completo rifacimento dell’impianto di riscaldamento, di
quello idrico-sanitario, della rete di collettamento delle acque nere e bianche, dell’impianto elettrico,
della rete di telefonia-dati, dell’impianto citofonico e della antenna TV. Il complesso delle opere dovrà
consentire di ricavare presuntivamente le tipologie di alloggi destinati a residenza sociale indicate nel
prospetto di seguito allegato; le superfici riportate nelle tabelle sono da intendersi indicative e
dovranno essere verificate in sede di progettazione definitiva.
Per maggiore chiarezza vengono allegate, in calce alle tabelle, le planimetrie dell’immobile,
contenenti le indicazioni funzionali e distributive ipotizzate.
6. ECONOMIA DEL PROGETTO
Scomponendo l’intervento nelle differenti categorie di lavori da realizzare si possono stimare i
seguenti costi che sono stati desunti da lavorazioni simili eseguite su immobili vincolati :
RIMOZIONI E DEMOLIZIONI €. 90.000,00
SCAVI, VESPAI CONSOLIDAMENTI E OPERE STRUTTURALI €. 86.000,00
COPERTURA €. 79.000,00
OPERE EDILI, SOTTOFONDI, INTONACI E ASSISTENZE MURARIE €. 140.000,00
PAVIMENTI E RIVESTIMENTI €. 88.000,00
SERRAMENTI E OPERE DA FABBRO €. 98.000,00
TINTEGGIATURE E VERNICIATURE €. 49.000,00
OPERE DI RESTAURO €. 70.000,00
OPERE ESTERNE €. 30.000,00
CANTIERAZIONE E SICUREZZA €. 30.000,00
IMPIANTI ELETTRICI €. 90.000,00
IMPIANTI IDRICO, SANITARIO, GAS-METANO E TERMICO €. 130.000,00
TOTALE €. 980.000,00
Che portano al seguente quadro economico complessivo per quanto riguarda il complesso
della cascina Ponchia:
A) LAVORI A BASE D’APPALTO
ONERI DELLA SICUREZZA
€.
€.
€.
950.000,00
30.000,00
980.000,00
TOTALE A BASE D’APPALTO €. 980.000,00 B) SOMME A DISPOSIZIONE DEL PROMOTORE
- Per I.V.A. al 10% su €. 2.600.000,00 €. 98.000,00
- spese tecniche per incarichi
- spese pubblicità
- modifica e allacciamenti ai pubblici servizi
€.
€.
€.
78.000,00
4.000,00
10.000,00
TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE €. 190.000,00
IMPORTO TOTALE DELL’OPERA €. 1.170.000,00