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STUDIO TECNICOvia WALTER TABACCHI, 106/2, 41123 MODENA Geom. NATILLO LUIGI
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
Pratica Comune di Vignola
Riferimento ZONA OMOGENEA D3 - attrezzature distributive
il tecnico
NATILLO geom LUIGI
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STUDIO TECNICOvia WALTER TABACCHI, 106/2, 41123 MODENA Geom. NATILLO LUIGI
Data
sopralluogo22-nov-1812-nov-18
Ricerca valore di mercato di AREA in
" ZONA OMOGENEA F.1 attrezzature pubbliche di livello urbano e territoriale " attuale destinazione
nel PRG vedi tavola PRG 2.5
si richiede anche una seconda valutazione dell'AREA dell'ipotesi che la stessa ricadesse in :
" ZONA OMOGENEA D3 - attrezzature distributive "
ZONA OMOGENEA D3 - attrezzature distributive Pratica
Il sottoscritto NATILLO LUIGI , geometra iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Modena al n. 000 , ad
evasione dell ‘ incarico ricevuto dal Comune di Vignola : esprime le seguenti considerazioni
Data incarico
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
Richiedente Comune di Vignola
20-nov-18 Data Valutazione
Oggetto
Cap
N
1
ha are ca
1 2
Immobili - Catasto dei Terreni Comune:
Via
VIGNOLA
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
VIGNOLA
DATI ANAGRAFICI
MODENA
Intestazione degli immobili:
Località
Provincia
Circonvallazione Ovest
Zona
UBICAZIONE
41058
COMUNE DI VIGNOLA proprietà
Indirizzo Civico
1/1
Comune
Periferica
DIRITTI E ONERI REALI
13 775 Frutt Irrig 00 66 17
Sommano
Agrario
00 66 17
Destinazione economica e situazione
occupazionale
l'area è attualmente libera , viene utilizzata saltuariamente mediante
affitto al " Luna Park" o per manifestazioni tipo " Circo Orfei" ed altri
con una utilizzazione annuale di circa 2 mesi ( 60 giorni)
N
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
Foglio Particella Sub. Porz. Qualità Classe
Superficie Reddito
12/11/18
Dominicale
Visura del
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REGOLARITA' EDILIZIA
DESCRIZIONE DEL CESPITE
L' amministrazione comunale è proprietaria di un' area destinata ZONA OMOGENEA F.1 attrezzature pubbliche di
livello urbano e territoriale, codificate dall'art. 81 , posta in località periferica delimitata dalla Stata Provinciale 569 e
dalla circonvallazione Ovest ( rotonda di svincolo alle due strade, nelle vicinanze della zona artigianale di Vignola;
il terreno è attualmente a prato ed è stato sino ad ora destinato ad ospitare per circa 1 mese il " LUNA PARK " ed in
altri periodi per circa 30 giorni manifestazioni di diversi Circhi Tradizionali ( spettacoli che hanno luogo sotto il tendone
all'aperto, esempio Circo Orfei ed altri..) ;
DESTINAZIONE URBANISTICA :
ZONA OMOGENEA F.1 attrezzature pubbliche di livello urbano e territoriale, codificate dall'art. 81
( vedi estretto di piano allegato)
si richiede di valorizzare il terreno nell'eventualità di un cambio di destinazione in
ZONA OMOGENEA D.3 per attrezzature distributive prevalentemente edificate,
atto
provenienza
assunzioni
La perizia è stata redatta senza svolgere un'attività di controllo sulla legittimità urbanistica , pertanto è eseguita
non ci sono stati consegnati documenti in merito
PROVENIENZA
La perizia è stata redatta senza svolgere un'attività di controllo sulla legittimità urbanistica , pertanto è eseguita
nell'ipotesi che l'immobile sia liberamente commerciabile.
DESTINAZIONE URBANISTICA IPOTIZZATA:
ZONA OMOGENEA D.3 per attrezzature distributive prevalentemente edificate, codificate dall'art. 68
Art. 68 Zone Omogenee D.3 per attrezzature distributive prevalentemente edificate
1. Sono così definite le parti del territorio comunale destinate alla conferma e al consolidamento di edifici, attrezzature ed impianti di carattere
distributivo.
2. Nelle zone omogenee D.3 è ammesso l’insediamento delle seguenti funzioni: U.5.a Medio-piccole strutture di vendita U.8 Esposizioni, mostre,
fiere, mercati ambulanti U.9 Attività commerciali all'ingrosso, magazzini, depositi U.10.2 Attività di spettacolo con limitati effetti di disturbo U.11
Piccoli uffici e studi professionali U.12 Attività terziarie e direzionalità U.21 Attrezzature sportive L’U.5a è ammesso subordinatamente al
soddisfacimento quale extra standards di U2 (parcheggi e verde) mq. 100 /100 SU commerciale, oltre a quelli previsti dalla zona prevalente (PU1
40/100 di SU) da computarsi sulla SU complessiva del comparto. Il soddisfacimento dell’extrastandards, come sopra calcolato, potrà avvenire
tramite realizzazione e cessione delle aree e opere relative ovvero monetizzazione delle stesse qualora realizzate dall’Amministrazione nel
medesimo ambito urbano (fuori lotto).
3. Oltre alle destinazioni prevalenti, sono inoltre consentite attività complementari quali uffici, rimesse e laboratori strettamente correlate alle
attività prevalenti, nella misura massima pari al 30% della Su complessivamente realizzabile.
4. In tali zone, nel rispetto delle prescrizioni dei rispettivi piani di settore, sono altresì ammessi pubblici esercizi (U.7), attività di artigianato di
servizio (U.13), esercizi del commercio al dettaglio di vicinato (U.4), per una superficie utile non superiore al 30% della Su complessiva.
L'insediamento di grandi strutture di vendita, anche per cambio d'uso di contenitori preesistenti, va subordinato alla preventiva approvazione di uno
strumento urbanistico attuativo accompagnato da "Relazione sugli effetti socio-economici, infrastrutturali e trasportistici". Tutti i casi di
insediamento di grandi strutture di vendita sia del settore alimentare che del settore non alimentare, sia di nuova realizzazione che per riuso di
contenitori preesistenti, vanno subordinati, nelle aree già assoggettate a piani particolareggiati, a variante allo stesso piano, ovvero ad un nuovo
piano particolareggiato. La previsione di strumento urbanistico attuativo è necessaria anche al fine di inserire nella convenzione gli impegni relativi
alle opere di mitigazione ambientale e/o miglioramento dell'accessibilità. In fase attuativa saranno altresì valutati i possibili impatti dei nuovi
insediamenti commerciali sull'ambiente, sulla mobilità e sulla rete dei servizi pubblici e privati preesistenti, nonché la compatibilità in relazione alla
zonizzazione acustica, ponendo specifici limiti in relazione alla classe stessa. In caso di ampliamento di grandi strutture esistenti, si richiede che il
progetto contenga idonee simulazioni dei prevedibili flussi generati/attratti nelle ore di punta dalle strutture commerciali, al fine di verificare la
compatibilità degli stessi con le densità veicolari ordinarie sulla viabilità esistente e l'efficacia delle soluzioni proposte. 2. Nelle zone omogenee
D.3 è ammesso l’insediamento delle seguenti funzioni: U.5.a Medio-piccole strutture di vendita U.8 Esposizioni, mostre, fiere, mercati ambulanti
U.9 Attività commerciali all'ingrosso, magazzini, depositi U.10.2 Attività di spettacolo con limitati effetti di disturbo U.11 Piccoli uffici e studi
professionali U.12 Attività terziarie e direzionalità U.21 Attrezzature sportive
L’U.5a è ammesso subordinatamente al soddisfacimento quale extra standards di U2 (parcheggi e verde) mq. 100 /100 SU commerciale, oltre a
quelli previsti dalla zona prevalente (PU1 40/100 di SU) da computarsi sulla SU complessiva del comparto. Il soddisfacimento dell’extrastandards,
come sopra calcolato, potrà avvenire tramite realizzazione e cessione delle aree e opere relative ovvero monetizzazione delle stesse qualora
realizzate dall’Amministrazione nel medesimo ambito urbano (fuori lotto).
3. Oltre alle destinazioni prevalenti, sono inoltre consentite attività complementari quali uffici, rimesse e laboratori strettamente correlate alle
attività prevalenti, nella misura massima pari al 30% della Su complessivamente realizzabile.
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4. In tali zone, nel rispetto delle prescrizioni dei rispettivi piani di settore, sono altresì ammessi pubblici esercizi (U.7), attività di artigianato di
servizio (U.13), esercizi del commercio al dettaglio di vicinato (U.4), per una superficie utile non superiore al 30% della Su complessiva.
L'insediamento di grandi strutture di vendita, anche per cambio d'uso di contenitori preesistenti, va subordinato alla preventiva approvazione di uno
strumento urbanistico attuativo accompagnato da "Relazione sugli effetti socio-economici, infrastrutturali e trasportistici". Tutti i casi di
insediamento di grandi strutture di vendita sia del settore alimentare che del settore non alimentare, sia di nuova realizzazione che per riuso di
contenitori preesistenti, vanno subordinati, nelle aree già assoggettate a piani particolareggiati, a variante allo stesso piano, ovvero ad un nuovo
piano particolareggiato. La previsione di strumento urbanistico attuativo è necessaria anche al fine di inserire nella convenzione gli impegni relativi
alle opere di mitigazione ambientale e/o miglioramento dell'accessibilità. In fase attuativa saranno altresì valutati i possibili impatti dei nuovi
insediamenti commerciali sull'ambiente, sulla mobilità e sulla rete dei servizi pubblici e privati preesistenti, nonché la compatibilità in relazione alla
zonizzazione acustica, ponendo specifici limiti in relazione alla classe stessa. In caso di ampliamento di grandi strutture esistenti, si richiede che il
progetto contenga idonee simulazioni dei prevedibili flussi generati/attratti nelle ore di punta dalle strutture commerciali, al fine di verificare la
compatibilità degli stessi con le densità veicolari ordinarie sulla viabilità esistente e l'efficacia delle soluzioni proposte.
In considerazione del potenziale insediamento di funzioni commerciali di medio-piccole dimensioni nella zona D.3 in cui si colloca la grande
struttura alimentare esistente, è opportuno limitare il numero degli accessi sulla strada statale.
5. Per ogni azienda, è ammessa la realizzazione di un massimo di due abitazioni per il personale di sorveglianza e/o per il titolare, di superficie
utile complessiva non superiore a 250 mq. di Su. Tale Su dovrà essere ricavata nell’ambito del fabbricato a destinazione distributiva. La quota di
Su residenziale va detratta dalla Su complessivamente realizzabile su ogni lotto e non può in ogni caso essere superiore a quella adibita alla
attività principale.
6. Nelle zone omogenee D.3 il P.R.G. si attua tramite intervento diretto, applicando i seguenti parametri: Uf (Indice di utilizzazione fondiaria) =
O,6 mq/mq.; PU1 (Parcheggi di urbanizzazione primaria) = 40 mq/100 mq di Su, ricavati sul fronte strada; Pp (Parcheggi di pertinenza) = in
relazione alle diverse funzioni previste, in conformità con le prescrizioni di cui al succ. art. 89; Vp (Verde privato) = deve essere garantita una
superficie permeabile pari ad almeno il 30% della superficie del lotto al netto della superficie coperta; H (Altezza massima) = ml. 10,50, derogabile
per volumi tecnici; VL (Visuale Libera) = 0,4.
7. Nei comparti per i quali sono vigenti convenzioni approvate in data anteriore alla adozione delle presenti N.T.A., sono confermate tutte le
prescrizioni contenute nel dispositivo della convenzione stessa e nei relativi elaborati grafici di progetto.
8. Qualora l’edificazione esistente sia superiore, in termini di superficie utile, a quella ammessa per le zone omogenee D.3, è possibile attuare un
intervento di ristrutturazione urbanistica, applicando i seguenti criteri di intervento: - ristrutturazione urbanistica con conservazione dell’esistente; -
ristrutturazione con sostituzione dell’esistente e ricostruzione sull’area di pertinenza (che in tal caso equivale alla Sm di intervento) di una
Il problema della quantificazione del valore delle aree verdi, ed in particolare di quelle urbane, si inscrive nella casistica
della stima dei beni pubblici con un basso grado di escludibilità e rivalità, per i quali esistono valori di uso e di non uso .
Proprio queste caratteristiche determinano delle incertezze nella valutazione monetaria di tali beni. Tra le principali
cause della indeterminatezza del probabile valore di tali beni vi sono l’assenza di un mercato efficiente, che regoli
attraverso i normali meccanismi di offerta e domanda la determinazione del prezzo del bene stesso.
Nel nostro caso l'area oggetto di stima potrebbe, col cambiamento da F1 a D3 ospitare medio-piccole strutture di
vendita, magazzini , artigianato di servizio, per cui si potrebbe ipotizzare un capannone o più capannoni a schiera di
tipo " artigianale"
l'art. 68 permette in tali aree un Uf ( indice di utilizzazione fondiaria) = a 0,6 mq/mq, per cui avremo:
6.617 x 0,6 = 3.970 mq: di SU artigianale
COMMERCIABILITA' DEL BENE
ristrutturazione con sostituzione dell’esistente e ricostruzione sull’area di pertinenza (che in tal caso equivale alla Sm di intervento) di una
equivalente superficie utile, nel rispetto degli altri parametri urbanistico-edilizi fissati per le zone omogenee D.4 di nuovo insediamento di cui al
successivo art. 69.
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VALORE DI TRASFORMAZIONE è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione
attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.
Il procedimento estimativo sopra richiamato (valore di trasformazione) traguarda, essenzialmente, il bilancio
dell'operazione di trasformazione edilizia ipotizzabile su di un bene, nel presente caso un'area da edificare,
attraverso un'analisi sintetica dell'ipotetico flusso di cassa, ricavi attesi e costi previsti, esprimibile con la
risoluzione della seguente espressione,
Vm = (Rt - Kp) / qn
con il significato dei simboli qui illustrato:
Vm valore di mercato del bene nello stato di fatto
Rt ricavi attesi derivanti dall'intervento di trasformazione edilizia
Kp costi di produzione, al netto del fattore produttivo “terra”
1/qn fattore di anticipazione
LIMITI E ASSUNZIONI
METODO DI STIMA
Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate;
Le superfici sono state ottenute dalle visure catastali reperite dal sottoscritto ;.
Il valutatore estensore del rapporto di stima non ha rapporti di interessi o parentela con il comittente, ma valutatore
esterno,libero professionista;esterno,libero professionista;
Il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà
i dati sono desunti da fonti dirette rappresentate dai valori ricavati tramite interviste a tecnici e qualificati operatori del
settore immobiliare locale ;
Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del
rapporto.
Il presente rapporto di valutazione è redatto sulla base della documentazione reperita sulle Banche Dati dell'Agenzia
del Territorio e su documentazione consegnataci dal committente .
Nè il valutatore nè altri soggetti si assumono alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da
documentazione errata o incompleta o non aggiornata.
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quantità costo unitario Kc
89.325,00
Capannoni 3.970,00 450,00 1.786.500,00
Kc 3.970,00 1.786.500,00
ONERI DIVERSI
Oc - Oneri concessori 5,00% 1.786.500,00
SOMMANO 3.970,00
ipotesi RICAVI SLV €/MQ Ricavi Ipotizzati
Zone Omogenee D.3 per attrezzature distributive
prevalentemente edificate 3.970,00 900,00 3.573.000,00
SOMMANO 3.970,00 3.573.000,00
COSTI PRIDUZIONE Kp
Calcolo Valore area
Descrizione SU k SLV
Zone Omogenee D.3 per attrezzature distributive
prevalentemente edificate 3.970,00 1,00 3.970,00
Fabbricati
Op - Oneri professionali 10,00% 1.786.500,00 178.650,00 Op - Oneri professionali 10,00% 1.786.500,00 178.650,00
Oi - Oneri imprevisti ,spese gen.,intermediaz. 5,00% 2.054.475,00 102.723,75
Of - Oneri finanziari 3,50% 1.786.500,00 62.527,50
P - Profitto promotore ( su Kc+Oc+Op+Oi+Of) 20,00% 2.219.726,25 443.945,25
sommano 877.171,50
TOTALE COSTI DI PRODUZIONE - Kp = Kc + Oneri Diversi 2.663.671,50
Ku - costi urbanizzazioni (accesso a strade esistenti)
Ku 6.617,00 30,00 198.510,00
Determinazione del valore di mercato del terreno MmR
Rt - Ricavi attesi 3.573.000,00
Kp - costi produzione 2.663.671,50-
Valore area €/mq/SU 154,45
incidenza terreno €/mq/Sf 17,16%
n 5,00 anni
qn
(1 + r)-n 0,86260878 613.158,28
Valore area €/mq/Sf 92,66
Ku - urbanizzazioni 198.510,00-
Valore area intervento finito = Rt-Kp-Ku) 710.818,50
Attualizzazione
r 3,00%
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1 localizzazione e documentazione fotografica
Zone Omogenee D.3 per attrezzature distributive
prevalentemente edificate
Descrizione
DOCUMENTAZIONE ALLEGATA
VALORE PERIZIATO
154,44 3.970,20 613.158,28
valore unitario
€/mqns. ValutazioneSuperficie
Sommano complessivamente 613.158,28
Valore periziato 613.158,28€
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE
0,60 3.970,20
VALUTAZIONI
Superficie commerciale complessiva 3.970,20
coeff.SuperficieSuperficie
commerciale
6.617,00
Destinazione
Foglio 13 mappale 775 - Frutt. Irrig
Modena 28/11/2018
2
3
visure - estratto di mappa
estratto PRG
4
5
Timbro e firma
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di terzi.
E' vietata la pubblicazione completa o parziale del presente Rapporto di Valutazione, nonché ogni riferimento al Rapporto, ai nomi od alle somme
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