__ BEDRIJ f S ONROEREND GOED __

REN nieuwe poging normering vastgoed-communicatie

Verdeelde reacties op nieuwe rm

Onroerend goed adviseurs Zadelhoff Makelaars en Jones Lang Wootton en bouwadviesbureau Starke Diekstra hebben een beoordelingssysteem gepresen­teerd om de kwaliteit van bedrijfshuisvesting en locatie's tot in detail te kunnen bepalen.

. , . 3 , ,l ' f I I 1 ,', 1"",:.

. ": ' .

__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __

E:.en en ander is een hernieuwde poging een objectieve norm te ontwikkelen die inhoudelijk voor alle partijen op de markt toepasbaar is. Er bestaat immers een grote behoefte aan een methode waarmee de eigen­schappen van bedrijfshuisvesting, de omgeving, verbindingen en uitrusting op een praktische en overzichtelijke manier - objectief en subjectief -kunnen worden beoordeeld. Maar juist de noodzaak subjectieve oor­delen daadwerkelijk te vangen in objec­tieve normen lijkt het maken van een objectief normsysteem telkens weer te dwarsbomen. Zadelhoff doet opnieuw een poging.

Volgens Zadelhoff is de ontwikkelde REN-norm inmiddels al verwelkomd als een grote stap naar een betere commu­nicatie tussen de verschillende markt­partijen. De Real Estate Norm (REN) biedt deze mogelijkheid en kan volgens Zadelhoff wellicht ook op de woning­markt worden toegepast.

"De Real Estate Norm is bruikbaar voor zowel beleggers met een omvangrijke portefeuille aan te exploiteren onroe­rend goed als voor hen die betrokken zijn bij de koop of verkoop van bedrijfs­ruimte", zegt projectmanager ir. R. P. M. Stevens van Zadelhoff Plan begeleiding, één van de drie initiatiefnemers.

Stevens: "Het is een voor alle markt­partijen goede manier om alle factoren die bij aan-, verkoop en beheer van onroerend goed van belang zijn, te in­ventariseren. Tot nu toe moest de vast­goedwereld vooral werken met techni­sche specificaties als er werd gespro­ken over de kwaliteit van kantoorgebou­wen. Wie daar niets mee kon doen, was aangewezen op de reclame waarin wordt gepropageerd dat álle kantoren cen­traal gelegen zijn, makkelijk zijn in te delen en een goede klimaatregeling heb­ben."

Aanleiding

Stevens: "Het idee voor de REN-norm is niet nieuw en ontstaan uit een prakti­sche behoefte. Vastgoed-adviseurs, beleggers, projectontwikkelaars en ge­bruikers hadden allen diverse en gespe­cialiseerde technieken om bezit, be­hoefte of aanbod te definiëren op pun­ten die voor de marktpartijen van belang zijn. In dat opzicht is de ontwikkelde norm een gemeenschappelijke taal die appels en peren vergelijkbaar maakt. Nu is het nog zo dat de communicatie

tussen vakgenoten doorgaans anders verloopt dan die met gebruikers."

"Elke groep spreekt een eigen taal. Dat kan verwarring oproepen en leidt tot onnodige vertraging. Met REN kunnen misverstanden worden uitgesloten. Met de REN-norm wordt ingespeeld op de behoefte aan specifieke kennis. Als er bijvoorbeeld wordt geïnformeerd naar air-conditioning vermeldt de REN-norm van een individueel gebouw niet de ca­paciteit van de koelinstallatie. In begrij­pelijke taal staat omschreven in welke

mate de installatie in staat is op een zomerse dag voor voldoende koeling te zorgen."

Factoren

De kwaliteit van kantoren en locatie worden met de REN-norm beschreven aan de hand van vijf hoofdaspecten: functionaliteit, comfort en behaaglijk­heid, vormgeving en beleving, veilig­heid, continuïteit en exploitatie. Deze gebieden zijn op hun beurt ver­deeld in zo'n 120 deelaspecten; objec­tieve kenmerken waarmee vraag, aan-

4

bod en bezit kunnen worden gedefini­eerd.

Stevens: "Iemand die bedrijfshuisvesting zoekt, kan op dezelfde manier, aan de hand van de REN-norm, een eigen ide­aalbeeld geven van het pand dat hij zoekt. Bij de vraag hoe belangrijk de afstand is naar het dichtstbijzijnde NS­station, kan bijvoorbeeld in vijf gradaties het belang van een korte verbinding worden aangegeven. Beantwoording van alle vragen levert een uitgebreide opsomming van waarderingen op over

Projectmanager ir. R.P.M. Stevens

de mogelijkheden van de betreffende bedrijfshuisvesting, de staat van onder­houd en communicatie en verkeers­verbindingen. Aan de hand van een der­gelijk profiel kan bijvoorbeeld in zeer korte tijd de ideale kantoorlocatie voor een bedrijf worden gevonden of worden bepaald of de portefeuille van een be­heerder goed in evenwicht is en aansluit bij de vraag in de markt."

Oordeel

Volgens Stevens komt de REN-norm op het juiste tijdstip. "Het is duidelijk tijd

__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __

el l101 JOIlilll l.4ng WooctonlStarkct OlolWr&lZadoH\Orf Makcr/lllIf"I

prlllldll.lum:02I12191 m:\..\q\torNon-ovz.wkl

voor een gemeenschappelijke noemer. Beleggers zijn met REN veel beter in staat een oordeel te vormen over hun onroerend goed portefeuille, wat zowel vanuit de optiek van het beheer als van dat van een verantwoorde exploitatie onontbeerlijk is. Ook een bedrijf dat nieuwe huisvesting zoekt en specifieke eisen stelt ten aan­zien van bijvoorbeeld omgeving, communicatieverbindingen en outillage kan er beter dan voorheen een aanbod op maat mee worden geboden."

Conceptfase

Hoewel er volgens Stevens al wordt gewerkt met de REN-norm - grote pen­sioenfondsen beraden zich volgens hem over een aanbod van Zadelhoff om hun portefeuille aan de hand van deze me­thode te laten doormeten - bevindt de REN-norm zich nog in de conceptfase en wordt binnenkort door een brede werkgroep van grote maatschappelijke organisaties getoetst en aangepast. Vier grote partijen in het vastgoed Zadelhoff Makelaars, Algemeen burger­lijk pensioenfonds, Abp, de Rijks­gebouwendienst en de Stichting Bouw-

I I lil I!l I!I (j] I!l

r~Nï"Q9RLOKATÏËPROFIEL OP BASIS YAN..Q.~.!iENnorm ~!!P.~.~J~~--·-·-·-··-··--··-·:JDiiiïir.e!!:~ ____ ..... _ _ ....=J !iJ

~-~·!~:;:._"'l"'. _.u ... ".. : ::=':::ïi~ ....

. ....... '

bb:. 2 I.Irinldarum: 02J12J91

research zijn daartoe een praktijk­onderzoek begonnen naar de beleving van afzonderlijke voorzieningen in een gebouw. Doel is het instrument bruikbaar te ma­ken voor een zo breed mogelijk vak­publiek.

Toepassing

Stevens: "Hoewel twee van de initiatief­nemers, Zadelhoff en Jones Lang geza­menlijk zo'n 40 procent van de commer­cieel vastgoedmarkt in handen hebben, achten beide organisaties acceptatie door andere partijen in de markt ge­wenst en noodzakelijk. Ook in dat op­zicht willen we een produkt op maat bieden. En waarom niet? De reacties hebben aangetoond dat we duidelijk voorzien in een behoefte. Zelfs vanuit Engeland en de Verenigde Staten zijn we benaderd met verzoeken om inlichtingen over REN-norm, die de mogelijkheden heeft uit te groeien tot een internationale standaard. Voor ons is dat een goede reden te streven naar een werkzaam instrument dat misschien op termijn ook over de grens inzetbaar blijkt. "

5

NVM

~ • __ ·~;;';;i;;~;;.-.';;;;;·--·-I . :<k .. ~ .. _ 1IOd.~_1II ._ ...

I _""", -"'u."_'~_ " .--...10_ ......... , I -...w. ... "!!."!H ....,., •.• n • . _~ ............. , r.lOoIt<Ilo •• __ ...-.. .. "' .. -"'"

Stevens: "Aanpassing van de norm zal periodiek noodzakelijk blijken. We zijn er ons terdege van bewust dat de eisen die worden gesteld aan onroerend goed voortdurend veranderen. In dat opzicht sluiten we niet uit ook het nodige te kunnen leren van collega-makelaars die op de woningmarkt opereren. De erva­ring van de NVM-makelaars is onont­beerlijk, omdat zij beschikken over reeds bestaande computersoftware om een nagenoeg continu veranderende vraag en aanbod tot in detail in kaart te bren­gen."

Verdeeld

De reacties op de samenstelling van de REN-norm zijn tot dusver verdeeld. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) liet desgevraagd weten kennis te hebben genomen van de proefuitgave van de zogenaamde REN-norm. Bij monde van directeur ir P. Vismans verklaarde de Raad sceptisch te zijn ten aanzien van de werkzaamheid van de norm.

__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __

Vismans: "De Raad voor Onroerende Zaken beschouwt de REN-norm als een aanzet voor de ontwikkeling van een gebouw-analysesysteem. Met behulp van een dergelijk systeem zouden ver­schillende eigenschappen van kantoor­gebouw kunnen worden geanalyseerd. Noch afzonderlijke, noch de som van eigenschappen, die staan genoemd in de REN-norm, zeggen echter iets over kwaliteit als totaal en de waardering van een object."

"De REN-norm wordt aangeduid als norm. We stellen vast dat hier geen sprake kan zijn van een officiële norm. Van een norm kan men alleen spreken wanneer deze uitgegeven wordt door een daartoe bevoegd en als zodanig algemeen erkend instituut," aldus de directeur van de Raad voor Onroerende Zaken. Uit het voorafgaande ware af te leiden dat de ROZ vooralsnog grote reserves heeft t.a.v. een zodanige norm.

Uitgangspunt

De NVM liet bij monde van de sectie­leidervoorzitter Bedrijfs Onroerend Goed G.G.M. Ten Have weten dat het uit­gangspunt van de initiatiefnemers van de REN-norm te komen tot een verbe­terde communicatie tussen de partijen op de onroerend goed markt moet wor­den verwelkomd. Ten Have: "Het zou de markt als geheel ten goede komen wan­neer de partijen erin zouden slagen spraakverwarringen te voorkomen. Men blijkt maar al te vaak per bedrijfstak een andere uitleg te geven aan afzonderl ijke grootheden."

"Het is enigszins te vergelijken met de discussies rond de Europese eenwor­ding. De Europese regeringsleiders zit­ten om tafel om het eens te worden over een verenigd Europa. Alleen zodra de Duitsers het woord federaal in de mond nemen, worden de Britten obstinaat. En dat komt omdat dat woord in het Engels een geheel andere betekenis heeft. Met dergelijke moeilijkheden heeft men op de vastgoedmarkt ook te maken. Standaardisering en vergemakkelijking van de communicatie zouden we daarom verwelkomen. "

Over de kans van welslagen van de REN-norm op zich is Ten Have minder optimistisch. Ten Have: "De definiëring van de normen is verschrikkelijk moeilijk te realiseren op een manier die in over­eenstemming is met de werkelijke be­hoefte. Wat er belangrijk is bij het maken van

een selectie laat zich niet vangen in de criteria die in de eerste aanzet van de REN-norm staan vermeld. Mijns inziens is er een veel bredere bandbreedte no­dig om het aantal gradaties in de waarde van bepaalde factoren te kunnen weer­geven. Bovendien zou het systeem zo­danig moeten zijn samengesteld, dat het bijna voortdurend wordt aangepast aan de veranderende markt. Het is een bijna onmogelijke opgave om iets der­gelijks te realiseren."

Markt

Zadelhoff Makelaars verwacht dat de REN-norm uiteindelijkzal meehelpen om de investeringen op de kantoren markt te stimuleren.

Die markt ontwikkelt zich momenteel enigszins moeizaam, hoewel de NVM­bedrijfsmakelaars zich in 1991 volgens NVM-voorzitter Van Groenigen uitste­kend hebben weten te handhaven met een marktaandeel dat steeg naar 67 procent vergeleken met 55 procent een jaar eerder.

7

De NVM verwacht dit jaar een verdere terugval in de kantorenmarkt. De kantorenmarkt is vorig jaar met 200.000 vierkante meter teruggelopen tot 1,15 miljoen vierkante meter. Er zal in 1992 vooral minder nieuwbouw komen. De NVM tekent daarbij aan dat steeds minder bedrijven kantoren ko­pen en steeds meer hun ruimte huren. De verhouding van huurders versus ko­pers stond in 1990 op 73 tegen 27, in 1991 op 78 versus 22 en zal dit jaar uitkomen boven de 80 tegen 20, aldus de NVM.

Voorzitter NVM sectie Bedrijfs Onroerend Goed G.G.M. Ten Have

De huurprijzen zijn vorig jaar met 6 pro­cent gedaald tot gemiddeld iets minder dan f 200,- per vierkante meter. Make­laars aangesloten bij de NVM hebben vorig jaar een omzet geboekt van 750 miljoen gulden met de verkoopbemid­deling in bedrijfsmatig onroerend goed tegen f 735 miljoen in 1990. De verhuur­inkomsten bedroegen f 235 miljoen in 1991 vergeleken met f 210 miljoen een jaar eerder. •